Đang tải... (xem toàn văn)
Quản trị tài chính dự án đầu tư xây dựng.
I Cơ sở lý thuyết Khái quát dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Dự án đầu tư sở để quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư Nó để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư đánh giá hiệu dự án Và đặc biệt quan trọng việc thuyết phục chủ đầu tư định đầu tư tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án Muốn lập dự án đầu tư có chất lượng, hiệu nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công việc Cụ thể: - Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư - Xác định thời điểm đầu tư qui mô đầu tư - Lựa chọn hình thức đầu tư - Tiến hành hoạt động khảo sát lựa chọn địa bàn đầu tư Sau thực xong công việc nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư Dự án đầu tư biểu hai văn kiện : - Báo cáo tiền khả thi - Báo cáo khả thi Báo cáo tiền khả thi báo cáo cung cấp thông tin cách tổng quát dự án Qua chủ đầu tư đánh giá sơ tính khả thi dự án Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp cho dự án Báo cáo tiền khả thi để xây dựng báo cáo khả thi Nội dung Báo cáo tiền khả thi bao gồm : • - Định hướng đầu tư, điều kiện thuận lợi khó khăn - Qui mơ dự án hình thức đầu tư - Khu vực địa điểm đầu tư ( dự kiến nhu cầu sử dụng đất, vấn đề ảnh hưởng môi trường, xã hội, tái định cư, nhân cơng ) phân tích, đánh giá cụ thể - Phân tích, đánh giá sơ thiết bị, công nghệ, kỹ thuật điều kiện cung cấp vật tư ,nguyên vật liệu ,dịch vụ ,hạ tầng sở - Lựa chọn phương án xây dựng - Xác định sơ tổng mức đầu tư, phương án huy động vồn, khả thu hồi vốn, khả trả nợ thu lãi - Có đánh giá hiệu đầu tư mặt kinh tế - xã hội dự án - Thành phần ,cơ cấu dự án: tổng hợp hay chia nhỏ hạng mục Trong trường hợp Báo cáo tiền khả thi phải phê duyệt theo qui định pháp luật sau đựơc phê duyệt nhà đầu tư bắt tay vào xây dưng báo cáo chi tiết, đầy đủ theo hướng lựa chọn báo cáo tiền khả thi, Báo cáo khả thi Báo cáo khả thi tập hợp số liệu, liệu phân tích, đánh giá, đề xuất thức nội dung dự án theo phương án chủ đầu tư lựa chọn Và nói để quan có thẩm quyền thẩm tra định đầu tư • Nội dung Báo cáo khả thi: Các để xác định cần thiết phải đầu tư; Mục tiêu đầu tư; Địa điểm đầu tư; Qui mô dự án; Vốn đầu tư; Thời gian, tiến độ thực dự án; Các giải pháp kiến trúc, xây dựng, công nghệ, môi trường; Phương án sử dụng lao động, quản lý, khai thác dự án; Các hình thức quản lí dự án; Hiệu đầu tư; Xác định mốc thời gian thực dự án Các phương pháp đánh giá lựa chọn dự án đầu tư Một xác định thông tin luồng tiền có liên quan cần thiết cho việc định lập dự toán ngân sách, cần phải đánh giá mức độ hấp dẫn dự án đầu tư xem xét Có nhiều phương pháp đánh phương pháp kỳ thu hồi vốn (PBP), tỷ lệ thu hồi nội (IRR), giá trị tai (NPV), số sinh lợi (PI) Sau xem xét phương pháp phương pháp tỷ lệ thu hồi nôi phương pháp giá trị 2.1 Gía trị NPV ý nghĩa việc đánh giá hiệu dự án Khái niệm: NPV (Net present value) dịch Giá trị rịng, có nghĩa giá trị thời điểm tồn dịng tiền dự án tương lai chiết khấu tại: NPV = giá trị dòng tiền vào (thu) - giá trị dòng tiền (chi) * Về mặt ý nghĩa: Nếu NPV dương dự án đáng giá Tại lại đáng giá, suất chiết khấu chi phí hội dự án, vậy, khấu trừ chi phí hội mà có lời dự án có lợi tức kinh tế Cho nên, đánh giá dự án NPV cần quan tâm đến giá trị suất chiết khấu (thường với lãi suất hội đầu tư tốt nhà đầu tư đạt không đầu tư vào dự án đánh giá) xem NPV có dương hay khơng Nếu NPV dương có nghĩa khoản đầu tư có lời giá trị dòng tiền mặt sau khấu hao cao mức đầu tư ban đầu Thông thường NPV không coi số mà xem phương pháp tốt để đánh giá khả sinh lời phương án hay dự án ý nghĩa cho biết mức lãi ròng dự án sau thu hồi vốn đầu tư ban đầu trang trải tất chi phí (bao gồm lạm phát) Tuy nhiên phương pháp NPV có nhược điểm địi hỏi tính tốn xác chi phí mà điều thường khó thực dự án có đời sống dài Vì thực tiễn người ta phát triển chi phí vốn thành tỉ suất chiết khấu hay cịn gọi tỉ suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận - tỷ suất rào (thường nhà đầu tư kỳ vọng sở cân nhắc tính tốn đến yếu tố tác động vào dự án đầu tư) Một nhược điểm khác NPV khơng cho biết khả sinh lợi tính theo tỉ lệ % ảnh hưởng đến việc khó chọn lựa hội đầu tư - Tỷ suất rào (tỷ suất chiết khấu báo cáo Nghiên cứu khả thi) - Tỷ suất rào tỷ suất hoàn vốn tối thiểu mà tất khoản đầu tư cho doanh nghiệp cụ thể phải đạt Trước tiên tìm hiểu tỷ suất rào, cần phân tích chi phí sử dụng vốn dự án Nó chi phí bình qn gia quyền nguồn vốn khác tổ chức: nợ chủ sở hữu Vốn nợ mà công ty sử dụng có chi phí gọi lãi suất phải trả cho trái phiếu giấy nợ khác Lưu ý vốn góp chủ sở hữu chi phí thực Chi phí chi phí hội - tức phần mà cổ đơng kiếm phần vốn họ đầu tư vào hội tốt thứ hai mức rủi ro Ví dụ, nhà đầu tư có 100.000 USD tiền đầu tư vào cổ phiếu Công ty XYZ - công ty có giá cổ phiếu hay dao động bất thường, chi phí hội họ cho số vốn 14% - tỷ lệ sinh lời mà họ đạt cho vụ đầu tư khác có mức rủi ro tương đương Vì vậy, cơng ty lớn ổn định, chi phí hội cổ đơng 10%; cịn công ty công nghệ cao rủi ro chủ sở hữu trơng đợi tỷ lệ sinh lời 18% Nói cách đơn giản chi phí vốn chi phí bình qn gia quyền nguồn vốn khác tổ chức Vậy tỷ suất rào hợp lý cho doanh nghiệp cụ thể bao nhiêu? Tỷ suất dao động tùy theo công ty Thông thường, tỷ suất rào lập mức đạt từ khoản đầu tư không rủi ro, chẳng hạn trái phiếu kho bạc Cách tính tỷ suất rào: Tỷ suất rào = Tỷ suất không rủi ro + Tiền phản ánh rủi ro dự án Các dự án đầu tư khác có tỷ suất rào khác Với khoản đầu tư rủi ro thấp tỷ suất rào phải thấp mức áp đặt cho loại đầu tư rủi ro cao Ví dụ, dự án thay dây chuyền lắp ráp hay phận thiết bị chuyên dụng phải sử dụng tỷ suất rào 10%, dự án sản xuất dịng sản phẩm phải sử dụng tỷ suất rào 15% 2.2 Phương pháp tỷ lệ thu hồi nội (IRR) ý nghĩa việc đánh giá hiệu đầu tư - Khái niệm: IRR (internal rate of return) suất thu lợi nội Có nghĩa suất sinh lợi thân dự án, IRR nghiệm phương trình NPV=0 Nói cách khác muốn tìm IRR cần giải phương trình NPV (IRR) =0 Đây phương trình bậc cao, có đổi dấu có nhiều nghiệm Cịn khơng có nghiệm - Ý nghĩa: IRR tính cách nội suy chặn chặn dưới, nhiên, nhờ ứng dụng Excel, việc tính IRR trở nên dễ dàng Điều quan trọng hiểu ý nghĩa IRR Nếu giá trị lớn giá trị suất chiết khấu (chi phí hội) dự án đáng giá Hiểu cách chung nhất, tỉ lệ hồn vốn nội cao khả thực thi dự án cao IRR sử dụng để đo lường, xếp dự án có triển vọng theo thứ tự, từ dễ dàng việc cân nhắc nên thực dự án Nói cách khác, IRR tốc độ tăng trưởng mà dự án tạo Nếu giả định tất yếu tố khác dự án dự án có tỉ suất hồn vốn nội cao dự án ưu tiên thực Phương pháp IRR có ưu điểm dễ tính tốn khơng phụ thuộc chi phí vốn, thuận tiện cho việc so sánh hội đầu tư cho biết khả sinh lời dạng % Ý nghĩa cốt lõi IRR cho nhà đầu tư biết chi phí sử dụng vốn cao chấp nhận Nếu vượt hiệu sử dụng vốn Nhược điểm IRR khơng tính tốn sở chi phí sử dụng vốn dẫn tới nhận định sai khả sinh lời dự án Nhà đầu tư có tiền tay Tỷ suất thu nhập nội (IRR) công cụ mà nhà đầu tư sử dụng để định có nên tập trung tồn lực cho dự án cụ thể, hay phân loại tính hấp dẫn nhiều dự án khác IRR so sánh với tỉ suất hoàn vốn thị trường chứng khốn Nếu cơng ty khơng thấy dự án có IRR tốt mức lợi nhuận có khả tạo thị trường tài chính, cơng ty đơn giản đầu tư tiền vào thị trường thay thực dự án 2.3 Đánh giá dự án: NPV hay IRR Nói chung, nhìn IRR dễ hình dung số % cụ thể, nhìn NPV tiền khó diễn dịch Vì người ta dùng cách để đánh giá Trước hết xem xét hai số điều kiện tỉ suất hồn vốn nội giá trị cho kết Tuy nhiên có nhiều trường hợp IRR lại khơng hiệu NPV việc tính tốn chiết khấu dịng tiền Hạn chế lớn IRR ưu điểm nó: sử dụng tỷ lệ chiết khấu để đánh giá tất kế hoạch đầu tư Mặc dù việc sử dụng tỉ lệ chiết khấu giúp đơn giản hóa quy trình tính tốn, nhiều trường hợp điều lại dẫn đến sai lệch Nếu tiến hành đánh giá hai dự án đầu tư, hai dự án sử dụng chung tỉ lệ chiết khấu, dòng tiền tương lai, mức độ rủi ro, có thời gian thực ngắn, IRR cách đánh giá hiệu Tuy nhiên thân tỉ lệ chiết khấu lại nhân tố động, ln biến đổi theo thời gian Nếu quy ước sử dụng lãi suất trái phiếu phủ làm lãi suất chiết khấu, lãi suất thay đổi từ 1% đến 20% vịng 20 năm, từ làm cho tỉ lệ chiết khấu biến động theo Nếu điều chỉnh, tức IRR khơng tính đến thay đổi tỉ lệ chiết khấu, phương pháp không phù hợp với dự án dài hạn Một kiểu dự án khác mà việc áp dụng IRR khơng hiệu dự án có đan xen dịng tiền dương dịng tiền âm Ví dụ dự án yêu cầu phải có kinh phí ban đầu -50,000USD (dịng tiền âm) năm Dự án tạo 115,000 USD (dòng tiền dương) năm tiếp theo, sau cần tiếp chi phí đầu tư -66,000USD năm thứ có điều chỉnh lại dự án Như áp dụng tỉ lệ IRR không phù hợp Một hạn chế việc áp dụng IRR phải biết tỉ lệ chiết khấu dự án Để tiến hành đánh giá dự án thơng qua IRR ta phải so sánh với tỉ lệ chiết khấu Nếu IRR cao tỉ lệ chiết khấu dự án khả thi Không biết tỉ lệ chiết khấu tỉ lệ chiết khấu lý khơng thể áp dụng cho dự án phương pháp IRR khơng giá trị * Để khắc phục hạn chế phương pháp IRR ta sử dụng NPV Ưu điểm việc sử dụng NPV phương pháp cho phép sử dụng tỉ lệ chiết khấu khác mà không dẫn đến sai lệch Đồng thời không cần phải so sánh NPV với số khác, NPV lớn có nghĩa dự án khả thi mặt tài Vậy IRR sử dụng phổ biến việc tính tốn phân bổ nguồn vốn? Có lẽ phương pháp ưa thích quy trình tính tốn đơn giản Phương pháp IRR đơn giản hoá dự án thành số từ nhà quản lý xác định liệu dự án có kinh tế, có khả đem lại lợi nhuận hay khơng Nhìn chung IRR phương pháp đơn giản dự án dài hạn có dịng tiền khác tỉ lệ chiết khấu khác nhau, dự án có dịng tiền khơng ổn định, IRR số tốt mà NPV lựa chọn đắn Một ví dụ minh hoạ dự án giao thông vận tải khai thác khống sản, rõ ràng có IRR thấp dự án lĩnh vực dịch vụ, chẳng hạn dự án mở cửa hàng đồ ăn nhanh, NPV chắc cao Tuy nhiên, NPV cao khơng có nghĩa dự án khai thác khống sản tốt hơn, chắn lượng vốn ban đầu bỏ dự án cao dự án lĩnh vực dịch vụ nhiều Một lần thấy IRR NPV cơng cụ tốt có điều kiện áp dụng định trình bày Vì vậy, so sánh hiệu dự án, cần xem xét chất ngành nghề kinh doanh chi phí vốn bỏ ban đầu để có so sánh kết luận xác * Kết luận Khi phân tích đánh giá dự án, cần lưu ý rằng, số tiêu đánh giá tài Hiện nay, người làm dự án quan tâm đến NPV, IRR Kinh tế Có nghĩa lượng hố đại lượng kinh tế để tính hiệu dự án kinh tế Ví dụ đầu tư ngơi trường lỗ mặt tài tính tốn giá trị kinh tế khác có từ ngơi trường vào NPV kinh tế đáng giá Hoặc dự án đầu tư vào nhà máy công nghiệp chế tạo có lãi mặt tài lại làm nhiễm mơi trường NPV kinh tế lại không đáng giá Trong kinh tế đại, để đảm bảo công bảo vệ môi trường, xu hướng chung tất chủ thể hoạt động kinh tế phải trả cho tác động ngoại lai mà họ gây với chủ thể khác Một ví dụ cơng cụ kinh tế giấy phép xả thải Theo đó, cơng ty xả thải phải chịu khoản chi phí định cho việc làm ô nhiễm môi trường chung Tuy nhiên, để đánh giá NPV hay IRR kinh tế, cần điều tra xã hôi học kinh tế rộng lớn, có xem xét tới tác động ngoại lai gây tất chủ thể Các nguồn tài trợ dài hạn cho công ty 3.1.Cổ phiếu thường * Khái niệm: Cổ phiếu thường chứng xác nhận quyền lợi ích hợp pháp người sở hữu phần vốn cổ phần thường tổ chức phát hành Nhà đầu tư mua cổphiếu thường gọi cổ đông thường Cổ phiếu thường có đặc điểm sau: + Đây loại chứng khốn vốn, tức cơng ty huy động vốn chủ sở hữu + Cổ phiếu thường khơng có thời gian đáo hạn hồn trả vốn gốc + Cổ tức chi trả cho cổ đông phụ thuộc vào kết kinh doanh sách cổ tức công ty + Cổ đông thường (chủ sở hữu) có quyền cơng ty theo quy định * Các hình thức tăng vốn phát hành cổ phiếu thường + Phát hành cổ phiếu với việc dành quyền ưu tiên mua cho cổ đông hành + Phát hành cổ phiếu việc chào bán cổ phiếu cho người thứ 3, người có quan hệ mật thiết với cơng ty nhà cung cấp, khách hàng, nhà quản lý công ty… + Phát hành rộng rãi cổ phiếu công chúng * Những lợi huy động vốn phát hành cổ phiếu thường công chúng - Làm tăng vốn đầu tư dài hạn công ty nghĩa vụ bắt buộc phải trả lợi tức cố định sử dụng vốn vay, dẫn đến giảm bớt nguy phải tổ chức lại phá sản công ty - Cổ phiếu thường không quy định mức cổ tức cố định, mà phụ thuộc vào kết kinh doanh, dẫn đến cơng ty khơng có nghĩa vụ pháp lý phải trả lợi tức cố định, hạn - Cổ phiếu thường khơng có thời gian đáo hạn vốn, nên cơng ty khơng phải hồn trả vốn gốc theo kỳ hạn cố định, điều giúp công ty chủ động sử dụng vốn linh hoạt kinh doanh lo “gánh nặng” nợ nần - Làm tăng hệ số vốn chủ sở hữu, tăng tỷ lệ đảm bảo nợ công ty, tăng thêm khả vay nợ tăng mức độ tín nhiệm, giảm rủi ro tài - Trong số trường hợp, chẳng hạn công ty làm ăn phát đạt, lợi nhuận cao, cổ phiếu thường dễ bán so với cổ phiếu ưu đãi trái phiếu nên nhanh chóng hồn thành đợt phát hành huy động vốn * Những bất lợi phát hành cổ phiếu thường - Chia sẻ quyền quản lý kiểm sốt cơng ty cho cổ đơng mới, gây khó khăn cho việc quản lý điều hành kinh doanh công ty - Chia sẻ quyền phân chia thu nhập cao cho cổ đông mới, gây bất lợi cho cổ đông cũ cơng ty có triển vọng kinh doanh tốt tương lai - Chi phí phát hành cổ phiếu thường, nhìn chung cao chi phí phát hành cổ phiếu ưu đãi trái phiếu, đầu tư vào có mức độ rủi ro cao nhiều so với đầu tư vào loại chứng khoán khác - Lợi tức cổ phần thưịng khơng trừ xác định thu nhập chịu thuế, dẫn đến chi phí sử dụng vốn cổ phiếu thường cao nhiều so với chi phí sử dụng nợ vay - Việc phát hành thêm cổ phiếu thường công chúng dẫn đến hiên tượng “Lỗng giá”cổ phiếu cơng ty Ngoài ra, cần phải cân nhắc yếu tố mang tính chất điều kiện sau: - Sự ổn định doanh thu lợi nhuận tương lai - Tình hình tài cơng ty, đặc biệt kết cấu nguồn vốn - Yêu cầu giữ ngun quyền quản lý kiểm sốt cơng ty cổ đơng thường - Chi phí phát hành cổ phiếu thường 3.2.Cổ phiếu ưu đãi (CPUD) * Khái niệm: CFUĐ chứng xác nhận quyền lợi ích hợp pháp người sở hữu phần vốn cổ phần tổ chức phát hành đồng thời cho phép người nắm giữ loại cổ phiếu hưởng số quyền lợi ưu đãi so với cổ đông thường - Đặc trưng chủ yếu: Cổ phiếu ưu đãi có nhíều loại, nhiên loại cổ phiếu ưu đãi thường công ty nhiều nước sử dụng loại cổ phiếu ưu đãi cổ tức Loại cổ phiếu ưu đãi có nhũng đặc trưng chủ yếu sau: + Được quyền ưu tiên cổ tức tốn lý cơng ty Chủ sở hữu CFUĐ hưởng khoản lợi tức cố định, xác định trước không phụ thuộc vào kết hoạt động công ty Mặt khác, cổ đông ưu đãi nhận cổ tức trước cổ đơng thường Ngồi ra, cơng ty bị giải thể hay lý cổ đơng ưu đãi ưu tiên toán giá trị cổ phiếu họ trước cổ đơng thường + Sự tích luỹ cổ tức: Khi cơng ty gặp khó khăn kinh doanh, hỗn trả cổ tức cho cổ đơng ưu đãi Số cổ tức tích luỹ lại chuyển sang kỳ + Không hưởng quyền bỏ phiếu: Cổ đơng ưu đãi thường khơng có quyền bỏ phiếu bầu hội đồng quản trị định vấn đề quan trọng quản lý công ty + Cổ phiếu ưu đãi chứng khoán vốn, xác nhận quyền sở hữu phần công ty cổ phần nhà đầu tư * Những lợi phát hành cổ phiếu ưu đãi: - Không bắt buộc phải trả lợi tức cố định hạn Mặc dù phải trả lợi tức cố định, công ty nghĩa vụ phải trả lợi tức kì hạn, mà hỗn trả sang kì sau Điều cho phép công ty tránh khỏi nguy phá sản hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, khơng có khả trả cổ tức hạn - Khơng bị chia sẻ quyền phân chia lợi nhuận cao cho cổ đơng ưu đãi Vì cơng ty phải trả cho CĐUĐ khoản cổ tức cố định - Tránh việc chia sẻ quyền quản lý kiểm soát hoạt động kinh doanh cho cổ đông ưu đãi - Không phải cầm cố, chấp tài sản, lập quỹ toán vốn gốc (như với trái phiếu) , dẫn đến việc sử dụng CFUĐ có tính chất linh hoạt, mềm dẻo so với sử dụng trái phiếu dài hạn * Những mặt bất lợi: - Lợi tức cổ phiếu ưu đãi cao lợi tức trái phiếu mức độ rủi ro việc đầu tư vào CFUĐ cao so với đầu tư vào trái phiếu - Lợi tức CFUĐ không trừ vào thu nhập chịu thuế xác định thuế thu nhập Cơng ty dẫn đến chi phí sử dụng CFUĐ lớn so với chi phí sử dụng trái phiếu => Do tính chất lưỡng tính CFUĐ, tức vừa có điểm giống cổ phiếu thường vừa giống trái phiếu, nên việc sử dụng CFUĐ hợp lí bối cảnh việc sử dụng trái phiếu cổ phiếu thường bất lợi với công ty 3.3 Trái phiếu doanh nghiệp *Khái niệm đặc trưng chủ yếu trái phiếu doanh nghiệp - Khái niệm: Trái phiếu loại chứng khoán xác nhận quyền lợi ích hợp pháp người sở hữu phần vốn nợ tổ chức phát hành - Đặc trưng chủ yếu: - Người sở hữu trái phiếu chủ nợ DN: DN phát hành trái phiếu người vay, người mua trái phiếu DN người cho DN vay vốn., chủ nợ DN (hay gọi trái chủ) - Chủ sở hữu trái phiếu khơng có quyền tham gia quản lý điều hành hoạt động kinh doanh doanh nghiệp phát hành trái phiếu Trái chủ khơng có quyền ứng cử, bầu cử vào Hội đồng quản trị, không quyền bỏ phiếu, biểu - Trái phiếu có kỳ hạn định: Trái phiếu có thời gian đáo hạn, đến hạn, doanh nghiệp phát hành trái phiếu có trách nhiệm hồn trả cho trái chủ toàn số vốn gốc ban đầu - Trái phiếu có lợi tức cố định: Nhìn chung lợi tức trái phiếu xác định trước, không phụ thuộc vào kết hoạt động doanh nghiệp hàng năm - Lợi tức trái phiếu trừ xác định thu nhập chịu thuế DN Nghĩa theo luật thuế thu nhập, tiền lãi yếu tố chi phí tài * Các loại trái phiếu DN: + Dựa vào hình thức trái phiếu, chia ra: trái phiếu ghi danh trái phiếu vô danh + Dựa vào lợi tức trái phiếu, chia trái phiếu có lãi suất cố định trái phiếu có lãi suất biến đổi + Dựa vào yêu cầu bảo đảm giá trị tiền vay phát hành, trái phiếu chia trái phiếu bảo đảm trái phiếu không bảo đảm + Dựa vào tính chất trái phiếu chia trái phiếu thơng thường, trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu có phiếu mua cổ phiếu + Dựa vào mức độ rủi ro tín dụng trái phiếu DN người ta chia trái phiếu DN thành loại khác thông qua việc đánh giá hệ số tín nhiệm * Những lợi huy động vốn phát hành trái phiếu dài hạn - Lợi tức trái phiếu trừ vào thu nhập chịu thuế tính thuế TNDN, đem lại khoản lợi thuế giảm chi phí sử dụng vốn vay - Lợi tức trái phiếu giới hạn (cố định) mức độ định: Lợi tức trái phiếu xác định trước cố định Trong điều kiện DN làm ăn có lãi, việc sử dụng trái phiếu để huy 10 động thêm vốn vay nâng cao tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu mà chia sẻ quyền phân chia thu nhập cao cho trái chủ - Chi phí phát hành trái phiếu thấp so với cổ phiếu thường cổ phiếu ưu đãi Do trái phiếu hấp dẫn công chúng mức rủi ro thấp cổ phiếu thường cổ phiếu ưu đãi - Chủ sở hữu DN không bị chia sẻ quyền quản lý kiểm soát DN cho trái chủ - Giúp DN chủ động điều chỉnh cấu VKD cách linh hoạt, đảm bảo việc sử dụng vốn tiết kiệm có hiệu *Những mặt bất lợi - Buộc phải trả lợi tức cố định hạn: Điều gây căng thẳng mặt tài dễ dẫn tới nguy rủi ro tài trường hợp doanh thu lợi nhuận DN không ổn định - Làm tăng hệ số nợ DN: Điều nâng cao doanh lợi vốn chủ sở hữu doanh nghiệp làm ăn có lãi; mặt khác, lại làm tăng nguy rủi ro gánh nặng nợ nần lớn - Phát hành trái phiếu sử dụng nợ vay có kì hạn Điều buộc doanh nghiệp phải lo việc hoàn trả tiền vay nợ gốc hạn Nếu doanh nghiệp có doanh thu lợi nhuận dao động thất thường, việc sử dụng trái phiếu để tài trợ tăng vốn dài hạn dễ đưa doanh nghiệp tới nguy khả toán, dẫn đến bị phá sản - Sử dụng trái phiếu dài hạn việc sử dụng nợ thời gian dài, tác động tới DN mang tính mặt Một mặt, đóng vai trị địn bẩy thúc đẩy phát triển doanh nghiệp; mặt khác, lại trở thành nguy đe doạ tồn phát triển doanh nghiệp Ngoài ra, để đến định phát hành trái phiếu đáp ứng nhu cầu tăng vốn cần cân nhắc thêm nhân tố chủ yếu sau: - Mức độ ổn định doanh thu lợi nhuận tương lai: Nếu ổn định phát hành trái phiếu để huy động vốn có sở hợp lý - Hệ số nợ doanh nghiệp: Nếu hệ số nợ DN mức thấp, việc sử dụng trái phiếu phù hợp ngược lại - Sự biến động lãi suất thị trường tương lai: Nếu lãi suất thị trường có xu hướng gia tăng tương lai việc sử dụng nợ trái phiếu để tăng vốn có lợi cho doanh nghiệp - Yêu cầu giữ nguyên quyền kiểm soát doanh nghiệp chủ sở hữu tại: Nếu cổ đông yêu cầu giữ nguyên quyền kiểm sốt DN việc sử dụng trái phiếu cần thiết 3.4 Vay dài hạn tổ chức tín dụng 11 - Vay dài hạn ngân hàng nguồn vốn tín dụng quan trong phát triển doanh nghiệp Trong trình hoạt động kinh doanh, việc sử dụng vay nợ ngân hàng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu doanh nghiệp nên nhiều doanh nghiệp sử dụng vay nợ ngân hàng nguồn vốn thường xuyên - Vay vốn dài hạn ngân hàng thông thường hiểu vay vốn có thời gian năm Hoặc thực tế, người ta chia thành vay vốn trung hạn (từ đến năm), vay vốn dài hạn (thường tính năm) - Tùy theo tính chất mục đích sử dụng, ngân hàng phân loại cho vay thành: Cho vay đầu tư TSCĐ, cho vay đầu tư TSLĐ, cho vay để thực dự án - Nguồn vốn vay dài hạn ngân hàng có nhiều điểm lợi giống trái phiếu kể Tuy nhiên điểm bất lợi giống trái phiếu, vay dài hạn ngân hàng cịn có hạn chế sau đây: + Điều kiện tín dụng: Các doanh nghiệp muốn vay ngân hàng thương mại, cần đáp ứng yêu cầu đảm bảo an tồn tín dụng ngân hàng Doanh nghiệp phải xuất trình hồ sơ vay vốn thơng tin cần thiết mà ngân hàng yêu cầu Trên sở dó ngân hàng phân tích hồ sơ xin vay vốn đánh giá thơng tin định có cho vay hay không + Các điều kiện đảm bảo tiền vay: Khi doanh nghiệp xin vay vốn, nhìn chung ngân hàng thường yêu cầu doanh nghiệp vay phải có tài sản đảm bảo tiền vay để chấp + Sự kiểm soất ngân hàng: Khi doanh nghiệp vay vốn ngân hàng phải chịu kiểm sốt ngân hàng mục đích vay vốn tình hình sử dụng vốn 3.5 Th tài * Khái niệm: Trên góc độ tài chính, th tài phương thức tín dụng trung dài hạn, theo người cho thuê cam kết mua tài sản theo yêu cầu người thuê nắm giữ quyền sở hữu tài sản thuê Người thuê sử dụng tài sản thành toán tiền thuê suốt thời hạn thoả thuận huỷ ngang hợp đồng trước thời hạn *Những điểm lợi việc sử dụng thuê tài Đối với DN phi tài việc sử dụng th tài có điểm lợi sau: - Là cơng cụ tài giúp doanh nghiệp tăng thêm vốn trung dài hạn để mở rộng hoạt động kinh doanh 12 - Phương thức thuê tài giúp doanh nghiệp huy động sử dụng vốn vay cách dễ dàng Do đặc thù th tài người cho th khơng đòi hỏi người thuê phải chấp tài sản - Sử dụng thuê tài giúp doanh nghiệp thực nhanh chóng dự án đầu tư, nắm bắt thời kinh doanh Vì người th có quyền chọn tài sản, thiết bị thoả thuận trước hợp đồng thiết bị với nhà cung cấp, rút ngắn thời gian tiến hành đầu tư vào tài sản, thiết bị - Cơng ty cho th tài thường có mạng lưới tiếp thị, đại lí rộng rãi, có đội ngũ chun gia có trình độ chun sâu thiết bị, cơng nghệ, nên tư vấn hữu ích cho bên thuê kĩ thuật, công nghệ mà người thuê cần sử dụng * Mặt bất lợi thuê tài - Doanh nghiệp thuê phải chịu chi phí sử dụng vốn mức tương đối cao so với tín dụng thơng thường - Làm gia tăng hệ số nợ công ty Gia tăng mức độ rủi ro tài cơng ty có trách nhiệm phải hoàn trả nợ trả lãi II Giải tình dự án chung cư mercury 13 Câu 1: Giả sử nhóm bạn cộng ơng Vương, tính tốn sơ hiệu đầu tư dự án? Cho biết NPV( cho biết i=12%/năm) IRR dự án bao nhiêu? Các khoản chi phí đầu tư dự án: ( Đơn vị: triệu đồng) Chi phí Năm Năm Năm Giá trị khu đất 935000 CF chuẩn bị đầu tư 50700 16900 8450 8450 Xây dựng hạ tầng 21789 10894.5 3631.5 Xây dựng Block 1640620.8 2050776 410155.2 Dự phịng 0 211118 Tổng chi phí đầu tư 985700 1679309.8 2070120.5 Năm 633354.7 Tổng diện tích kinh doanh : 561522 m² Bảng dự kiến tiêu thụ : Các tiêu Năm Năm Năm Tổng Tốc độ bán hộ 40% 30% 30% 100% Tổng diện tích bán 224608.8 168456.6 168456.6 561522 Gía tiền ( trđ/m²) 10 11 12.1 Gía trị hợp đồng bán hộ ( trđ) 2246088 1853022.6 2038324.86 6137435.46 Lợi nhuận trước thuế qua năm : Năm Năm Năm Năm Lợi nhuận trước thuế 566778.2 -217097.9 1404970.16 14 Trường hợp 1: thuế thu nhập tính cho năm ( có năm 1) thuế thu nhập phải nộp : Ta có tổng chi phí năm : ∑CF = 5368485 Tổng doanh thu có qua năm : ∑ DT = 6137435.46 Lợi nhuận trước thuế = ∑ DT - ∑ CF = 6137435.46 – 5368485 = 768950.46 Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp vào thời điểm năm thứ : ∑Thuế phải nộp = 768950.46 x 32% = 246064.1472 Khi ta có bảng dòng tiền dự án sau : Đơn vị : triệu đồng Chỉ tiêu Năm Năm Năm Năm Chi phí 985700 1679309.8 2070120.5 633354.7 Doanh thu 2246088 1853022.6 2038324.86 LNTT 566778.2 -217097.9 1404970.16 Thuế TNDN 246064.1472 LNST 566778.2 -217097.9 1158906.0128 Dòng tiền -985700 566778.2 -217097.9 1158906.0128 Ta có : C Fi − C F0 i i = (1 + r ) n NPV= ∑ Trong đó: CF i dịng tiền năm thứ i 15 CF : Vốn đầu tư ban đầu dự án (năm 1) Ta tính NPV sau : NPV = 566778.2/(1+12%) – 217097.9/(1+12%)² + 1158906.0128/(1+12%)³ - 985700 NPV = 172169.256 > => Dự án có hiệu cao Tính IRR : r1= 20% => NPV1 = 6515.9375 r2= 22% => NPV2 = -28770.099 IRR= r1 + NPV( r2- r1)/ (|NPV1| + |NPV2|) = 20.37% Dựa vào kết NPV IRR ta thấy dự án hiệu Trường hợp 2: Thuế thu nhập DN tính năm có doanh thu tức tính thuế năm 2, 3, Trong suốt trình xây dựng có doanh thu chưa tính tốn chi phí, nên cục thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm hoàn thành dự án ( tốn vốn đầu tư) Có nghĩa thuế thu nhập nộp vào cuối năm thứ Tổng thuế thu nhập phải nộp vào cuối năm thứ : {566778.2 + (-217097.9) + 1404970.16} x 32% = 561488.1472 Bảng dòng tiền dự án: Đơn vị : triệu đồng Chỉ tiêu Năm Năm Năm Năm Chi phí 985700 1679309.8 2070120.5 633354.7 2246088 1853022.6 2038324.86 Doanh thu 16 LNTT 566778.2 -217097.9 Thuế TNDN 1404970.16 561488.1472 LNST 566778.2 -217097.9 843482.0128 Dòng tiền -985700 566778.2 -217097.9 843482.0128 => NPV = 566778.2/ (1+12%) – 217097.9/ (1 + 12%)² + 843482.0128/ ( 1+ 12%)³ - 985700 = - 52342.6 => Dự án bị loại bỏ Tính IRR : R1 = 10 % => NPV1 = - 16146.32246 R2 = % = > NPV2 = 22551.38863 R = R1 + NPV1(R2 – R1)/ ( |NPV1| + |NPV2| ) = 9.1655% Do IRR < 12% => Dự án đầu tư không hiệu Câu 2: Theo bạn việc đánh giá thị trường nhà TP.HCM giúp ích cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung? Việc đánh giá thị trường nhà TP HCM đưa vấn đề làm tảng cho việc đánh giá dự án Mercury: dự án có khả thi khơng? có nên thực không? … Việc nghiên cứu thị trường nhà ở TP HCM mang lại lợi ích: Xác định nhu cầu nhà TP.HCM: Thực trạng nhu cầu nhà ở, khả cung ứng hàng năm, đối tượng tham gia cung ứng nhà ( đối thủ cạnh tranh), ảnh hưởng văn hóa, truyền thống… từ thấy tiềm dự án Mercury, khả mang lại lợi nhuận cao, khả tiêu thụ thu hồi vốn nhanh nhu cầu nhà lớn thực tế nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu,… Xác định loại chung cư sách Nhà nước loại, khả tiêu thụ Đồng thời xác định chủ đầu tư loại hình chung cư từ rút dự án thuộc loại nào? Có chủ đầu tư nào? Đối tượng khách hàng? Chính sách Nhà nước? Khả thu lợi nhuận 17 Dự án chung cư Mercury thuộc dự án chung cư cao cấp dành cho người có thu nhập cao vị trí thuận lợi nằm trung tâm TP.HCM, chủ đầu tư chung cư loại bao gồm nhiều thành phần, phần lớn liên doanh với đối tác nươc ngồi xác định đối tác chiến lược để gửi hồ sơ mời thầu Khả mang lại lợi nhuận dự án lớn Xác định vấn đề bất hợp lý thị trường nhà ở: Nhu cầu lớn, bán hết lại bán cho người có nhu cầu thực mà hầu hết người mua người đầu hưởng chênh lệch giá dẫn tới tình trạng số hộ để trống lớn Những người có nhu cầu thực có khả mua hộ theo giá gốc Nhu cầu nhà thường phát sinh cặp vợ chồng cưới song lúc phần lớn họ chưa có khả mua hộ chưa có tích lũy tương lai chắn họ mua nên có sách tốn hợp lý để vừa bán nhà mà lại đáp ứng nhu cầu nhà Các số liệu dự tính thơng số tài dự án giúp ta tính tốn sơ dịng tiền dự án, thơng số tài chính, lợi nhuận dự án từ để đưa định đầu tư hay không? đầu tư với cấu trúc vốn hợp lý? Câu 3: Nhiều ý kiến cho dự án hiệu khó triển khai dự án lớn, bạn bình luận ý kiến này? Đây dự án có hiệu mặt tài cao Tuy nhiên tính tốn sơ có phương án đưa Do cần phải có tính tốn cách chi tiết với nhiều phương án lựa chọn tính đến biến động yếu tố đầu vào yếu tố đầu nhằm lượng hoá cách tốt rủi ro gặp phải trình thực dự án * Về cơng cơng trình: đầu tư xây dựng chung cư 6.000 hộ lớn nên việc bán hộ có khả gặp nhiều khó khăn, khơng thể bán hết được, đồng thời với số lượng hộ có khoảng gần 30.000 người sinh sống Đây số lượng lớn nên đa dạng thêm cơng cơng trình việc sử dụng từ 2-3 tầng thuê làm siêu thị tiện ích khác vui chơi giải trí Riêng tầng sân thượng cho thuê làm nhà hàng, quán cà phê Về việc phân kỳ đầu tư: Việc thực lúc dự án lớn, khả xảy rủi 18 ro cao, thực phân kỳ đầu tư làm hai giai đoạn Mỗi giai đoạn làm hai tồ nhà Tuy nhiên việc phân kỳ đầu tư kéo dài thời gian xây dựng, dễ xảy tượng không đồng bộ, khả bán hộ giai đoạn đầu gặp nhiều khó khăn việc thi cơng giai đoạn ảnh hưởng đến sống người sống hai nhà xây trước Về phương thức kinh doanh: Hiện số chung cư áp dụng phương thức bán phù hợp Tuy nhiên, cơng trình với số lượng hộ lớn, khó bán hết lúc nên sử dụng phương thức kinh doanh hỗn hợp bán ngay, bán trả góp, cho thuê nhằm tăng lượng khách hàng Về khả huy động vốn: Ta thấy khả huy động 1.000 tỷ lúc cố gắng lớn đối tác tham gia vào dự án Đây phương án lạc quan Nếu số người mua chậm dự kiến cần nguồn vốn lớn, có lên đến 3.000 tỷ đồng Khi đó, đối tác tham gia khơng có khả đáp ứng được, cần tính đến phương thức huy động vốn khác khả thi Mặt khác, việc sử dụng nguồn vốn khác làm tăng suất sinh lợi vốn tự có Theo ý kiến việc đa dạng hố nguồn vốn, thực theo phương thức vay vốn tổ chức tín dụng nước phát hành trái phiếu cơng trình - Vay vốn tổ chức tín dụng nước Việc vay vốn tổ chức tín dụng gặp phải hai vấn đề, là: Vấn đề giới hạn cho vay: Theo quy định hành, tổ chức tín dụng phép cho khách hàng vay vốn tối đa 15% vốn tự có tổ chức tín dụng Do dự án khơng có tổ chức tín dụng có khả cho vay tồn Ngân hàng có mức vốn điều lệ lớn khoảng 3.500 tỷ đồng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn, giới hạn cho vay tối đa vào khoảng 525 tỷ đồng Nếu gộp tất tổ chức tín dụng nước tổng vốn tự có khoảng 15.000 tỷ đồng, mức cho vay tối đa khoảng 2.250 tỷ đồng Mức đáp ứng nhu cầu vốn cho dự án Nhưng khả vay số vốn tối đa khó Đối với dự án này, thường ngân hàng yêu cầu có tài sản đảm bảo nợ vay Nếu trường hợp đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay dự án này, Ngân hàng đòi hỏi chủ đầu tư phải có tối thiểu 50% mức vốn tự có tham gia 19 - Phát hành trái phiếu cơng trình: Thực tế có Ủy ban nhân Tp Hồ Chí Minh phát hành trái phiếu cơng trình Tổng cơng ty Dầu khí Tổng cơng ty Bưu Viễn thơng dự kiến phát hành trái phiếu, thực tế chưa thực Do vấn đề mức độ tín nhiệm cơng chúng nên khả phát hành trái phiếu cơng trình trái phiếu cơng ty gặp nhiều khó khăn Với cơng trình mức độ phát triển thị trường vốn khó tìm tổ chức bảo lãnh phát hành cho loại trái phiếu Từ vấn đề nêu trên, dự án xây dựng chung cư Mercury hiệu quả, khả thực High Sky Co Ltd đối tác cịn gặp nhiều khó khăn Nếu High Sky Co Ltd đối tác có đấu thầu thành cơng lơ đất phải thời gian tương đối dài để có cơng trình mang vóc dáng tương lai Câu 4: Theo bạn, dự án nên thực hình thức tài trợ vốn khả thi nhất? Với tổng mức đầu tư dự án gần 5400 tỷ đồng, dự kiến huy động từ tiền trả trước khách hàng mua hộ khoảng 4200 tỷ Phần lại ( khoảng 1200 tỷ đồng) Hight Sky Co Ltd số đối tác sử dụng toàn vốn chủ sở hữu để thực dự án Tỷ lệ tham gia bên sau : Hight Sky tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần lại đối tác khác bỏ vốn Nhu cầu vốn cho phần thiếu thời điểm cao khoảng 1000 tỷ đồng Dự án chung cư Mercury nên thực hình thức tài trợ vốn có khả thi nhất: Phát hành cổ phiếu ưu đãi vì: Hiện nay, Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án hay sử dụng loại hình tài trợ vốn - Các cổ đông thể quyền sở hữu dự án: dự án chung cư Mercury huy động vốn từ Hight Sky Co.Ltd số đối tác khác với tham gia góp vốn Hight Sky: 300 tỷ đồng, phần lại đối tác khác bỏ vốn Khơng có thời hạn tốn vốn gốc: giúp nhà đầu tư an tâm trình xây dựng dự án chung cư Lợi tức cổ phần khơng tính giảm trừ tính thuế TNDN: bảo đảm quyền lợi bên tham gia góp vốn vào dự án 20 Khi chủ đầu tư gặp khó khăn q trình xây dựng, thu lợi nhuận khơng thu lợi nhuận hỗn trả lợi tức cổ phần ưu đãi mà không bị đe dọa nguy phá sản (có lợi cho nhà đầu tư) Lợi tức cổ phiếu ưu đãi trả theo mức cố định: giúp nhà đầu tư xác định trước số tiền phải trả cho cổ đông – khoản tiền cố định Từ đó, nhà đầu tư điều chỉnh sử dụng nguồn vốn dự án Khi dự án thu lợi nhuận cao cổ đơng ưu đãi khơng tham dự vào việc phân chia phần lợi nhuận cao (nếu cổ phiếu ưu đãi khơng tham dự), ngược lại, chủ dự án xây dựng không tiến độ, doanh thu chưa cao, chi phí nhiều có trách nhiệm tốn lợi tức cho cổ đơng ưu đãi, nhiên, chủ đầu tư hồn trả vào kỳ Cổ đông ưu đãi khơng có quyền biểu quyết: tránh luồng ý kiến khác có thay đổi chi phí, doanh thu từ dự án Lợi chủ đầu tư lựa chọn hình thức tài trợ này: Mặc dù phải trả lợi tức cố định khác với trái phiếu công ty không thiết bắt buộc phải trả hạn hàng năm mà hỗn trả sang kỳ sau, điều giúp dự án chung cư khơng bị phá sản gặp khó khăn tốn, huy động vốn Tránh việc chia phần kiểm soát cho cổ đông thông qua quyền biểu Việc phát hành cổ phiếu ưu đãi khơng có thời hạn hoàn trả nên việc sử dụng cổ phiếu ưu đãi có tính mềm dẻo linh hoạt 21 ... đầu tư; Địa điểm đầu tư; Qui mô dự án; Vốn đầu tư; Thời gian, tiến độ thực dự án; Các giải pháp kiến trúc, xây dựng, công nghệ, môi trường; Phương án sử dụng lao động, quản lý, khai thác dự án; ... thức quản lí dự án; Hiệu đầu tư; Xác định mốc thời gian thực dự án Các phương pháp đánh giá lựa chọn dự án đầu tư Một xác định thông tin luồng tiền có liên quan cần thiết cho việc định lập dự toán... có lợi tức kinh tế Cho nên, đánh giá dự án NPV cần quan tâm đến giá trị suất chiết khấu (thường với lãi suất hội đầu tư tốt nhà đầu tư đạt không đầu tư vào dự án đánh giá) xem NPV có dương hay
