PHÂN CẤP QUYỀN CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ VIỆC GIÁM SÁT - ĐÁNH GIÁ CẦN THIẾT Ở VIỆT NAM GS.TSKH Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường I Mở đầu Theo pháp luật Việt Nam tất nước khác, Nhà nước có chức đất đai: Một định cụ thể việc sử dụng đất đai thông qua việc ban hành định hành thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; hai thực nhiệm vụ quản lý đất đai thông qua việc ban hành pháp luật đất đai, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, ban hành sách tài đất đai thực công việc hành đất đai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai Sự thực, chức có điểm chung có điểm khác biệt Chính lý có điểm chung nên hệ thống pháp luật đất đai từ trước tới để chung điều quy định nhiệm vụ Nhà nước đất đai Về mặt pháp luật, tách bạch chức việc trao quyền, trách nhiệm cho quan nhà nước tương ứng dễ dàng, dễ giám sát việc thực thi quyền đánh giá kết thực Những phân tích chức Nhà nước đất đai đặt câu hỏi người thực quyền Nhà nước, kể quyền định cụ thể sử dụng đất đai quyền quản lý đất đai Đây câu hỏi phân cấp định phân cấp quản lý Việc phân cấp quyền định cụ thể sử dụng đất đai đặt câu hỏi quan nhà nước có thẩm quyền ban hành định Các định cụ thể nên trao cho quan thuộc máy hành pháp, tức quan hành Cũng có ý kiến cho thể cụ thể quyền sở hữu toàn dân đất đai, cần trao cho hệ thống lập pháp Trao cho hệ thống lập pháp hay hành pháp thuộc thẩm quyền định Quốc hội, trao cho hệ thống có lý Một khía cạnh khác cần xem xét, quan trọng hơn, phân cấp hợp lý cho địa phương thực quyền Kinh nghiệm giới đất đai gắn với địa phương nên cần phân cấp triệt địa phương, không nên giữ lại thẩm quyền định cụ thể 376 cho trung ương Mặt khác, tài nguyên đất đai thể thống nhất, liên tục nên phân cấp cho cấp địa phương bảo đảm tính thống quán thực quyền lực Các nước phát triển phân cho cấp địa phương cấp trung ương thực quyền Một việc luôn gắn với phân cấp xây dựng vận hành hệ thống giám sát - đánh giá việc thực quyền định Việc phân cấp thực nhiệm vụ quản lý đất đai lại thể yêu cầu khác Từ lý thuyết thực tiễn, quản lý đất đai thực công cụ: pháp luật đất đai (land legislation), quy hoạch sử dụng đất (land use planning), tài đất đai (land finance) hành đất đai (land administration) Pháp luật đất đai quy hoạch sử dụng đất đai khái niệm rõ, không cần bàn luận thêm Tài đất đai phạm vi quản lý đất đai dựa quy định có liên quan tới giá trị đất đai định giá đất, thuế đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, chấp góp vốn đất đai, đổi đất lấy hạ tầng, v.v…Hành đất đai phạm vi quản lý đất đai dựa công cụ hành đăng ký đất đai để cấp giấy chứng nhận lần đầu, đăng ký đất đai thực giao dịch đất đai, lập hệ thống hồ sơ địa tiến tới hệ thống thống tin đất đai Việc đặt phân cấp quản lý đất đai không việc Trung ương làm, việc cấp địa phương làm mà phân cấp xem việc quan nhà nước làm, việc quan dịch vụ công làm, chí số việc giao cho doanh nghiệp làm Kinh nghiệm giới cho thấy việc phân cấp quản lý đất đai nên phân cho cấp địa phương thực đất đai loại tài nguyên thiên nhiên thống liên tục Một nguyên tắc quan trọng hình thành việc quan Nhà nước làm quan nhà nước không nắm giữ nhằm giảm chi phí hành số lượng người thuộc máy hành Tất nhiên, hệ thống phân cấp phải gắn với hệ thống giám sát - đánh giá để thực thi tốt nhiệm vụ quản lý đất đai Trong thời gian vừa qua, nhiều bất cập thực thi quyền định cụ thể Nhà nước sử dụng đất việc cho thuê đất rừng diện tích rộng khu vực nhậy cảm, nhiều dự án đầu tư giao đất để hoang không đưa vào sử dụng, v.v… Nhiều ý kiến cho cần thu quyền lực định Trung ương, không nên phân cấp cho địa phương Phương thuốc không quan Trung ương thực tốt nhiệm vụ Thuốc chữa phải xây dựng vận hành hệ thống giám sát - đánh giá phù hợp Nhà nước ta thấy rõ công tác giám sát quan trọng triển khai thực tửng "mảnh" riêng, chưa liên kết lại hệ thống giám sát đánh giá thiết kế thống Hệ thống Quốc hội Hội đồng nhân dân cấp thực 377 giám sát theo chương trình riêng, hệ thống Mặt trận Tổ quốc tổ chức trị - xã hội thành viên lại tổ chức giám sát theo chương trình riêng, máy hành lại có chương trình kiểm tra thực thi pháp luật hệ thống báo cáo riêng Tất công việc kiểm tra, tra, giám sát cần đặt thiết kế chung công cụ giám sát - đánh giá II Phân cấp thực quyền Nhà nước định cụ thể sử dụng đất Lịch sử hình thành trình phân cấp quyền định cụ thể đất đai - Luật Đất đai 1993 đưa hệ thống phân cấp sau: * UBND cấp huyện có quyền định cụ thể sử dụng đất đai nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; * UBND cấp tỉnh có quyền định cụ thể sử dụng đất đai nông nghiệp tổ chức trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp với diện tích không lớn (diện tích xác định tùy theo trường hợp, cụ thể cho dự án đầu tư mục tiêu lợi nhuận 1ha) * Chính phủ có quyền định cụ thể sử dụng đất đai phi nông nghiệp vượt thẩm quyền UBND cấp tỉnh Luật Đất đai 1993 có việc phân cấp tới cấp huyện định đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nhiệm vụ giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nông dân có khối lượng lớn, UBND cấp tỉnh thực Đến nay, việc giao đất kết thúc nên tính toán lại việc phân cấp cho bảo đảm tính thống phân cấp Mặt thứ hai, đất phi nông nghiệp đánh giá quan trọng nên lại thẩm quyền Chính phủ lớn, không phù hợp với nguyên tắc đất đai cần giao hết cho địa phương - Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 có điều chỉnh mạnh thẩm quyền Chính phủ Luật giữ lại thẩm quyền Chính phủ trường hợp: định đất đai sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh; hai định đất đai dự án đổi đất lấy hạ tầng - Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001 tập trung chủ yếu vào việc phân cấp định đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc ký giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân có khối lượng lớn Vì lý này, Quốc hội định trao toàn quyền định đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cho UBND cấp huyện, để lại quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị cho UBND cấp tỉnh 378 Như vậy, lý phân cấp nhiều cho cấp huyện khối lượng ký giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân lớn Đến nay, việc cấp giấy đạt kết 70% Quốc hội cần xem xét lại việc phân cấp cho cấp huyện nhằm bảo đảm tính thống quản lý - Luật Đất đai năm 2003 phân tích theo lô-gíc hình thức mà dẫn tới định: thẩm quyền định đất đai quản lý đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc thẩm quyền UBND cấp huyện thẩm quyền định đất đai quản lý đất đai tổ chức, sở tôn giáo, nhà đầu tư nước thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh Quy định hợp phân tích hình thức lại làm tính thống cần thiết tác động vào tính quán liên tục tài nguyên đất đai Luật Đất đai 2003 lưu ý tới điều kiện giao thông, lại khó khăn thuộc khu vực nông thôn để củng cố quan điểm phân cấp mạnh cho cấp huyện, chi trao số nhiệm vụ cho UBND cấp xã Sự thực, lý mà quan cấp tỉnh tổ chức chi nhánh nơi cần thiết để tạo thuận lợi cho dân Điều quan trọng đừng để khoảng hở toàn hệ thống quản lý Những đổi cần thiết phân cấp thực thẩm quyền định cụ thể đất đai Như phân tích, thẩm quyền định cụ thể sử dụng đất Nhà nước bao gồm việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất cần tập trung cho cấp nhằm bảo đảm tính thống Không nên phân cấp cho nhiều cấp địa phương Tất nhiên, Trung ương không nên giữ thẩm quyền định đất đai nhiện vụ cụ thể đến từ khu vực đất, đất không phù hợp với Trung ương Cơ chế thực cấp địa phương có thẩm quyền định đất đai giải pháp tránh tạo khoảng hở thực thẩm quyền tạo nguy tham nhũng cao Trong tình hình nay, pháp luật trao toàn thẩm quyền định đất đai cho UBND cấp tỉnh phù hợp vì: Các công việc có khối lượng lớn cần phân cho UBND cấp huyện giải xong bản; Cơ quan hành cấp tỉnh có đủ trình độ quản lý để thực thẩm quyền; Có hội để cải cách hành có hiệu quả; Có thể giám sát tốt việc thực thẩm quyền bảo đảm công khai, minh bạch gắn với hệ thống giám sát - đánh giá hiệu quả; 379 Có điều kiện để giảm nguy tham nhũng thực thẩm quyền Nhà nước đất đai Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để nguyên hệ thống phân cấp định cụ thể đất đai Luật Đất đai 2003, có số trường hợp phải xin thỏa thuận Trung ương Sự thực, giải pháp tốt Những bất cập thực thẩm quyền nguyên, chí thêm nửa thẩm quyền cho Trung ương làm phức tạp thêm thực thẩm quyền Đề xuất đổi bao gồm: a Thẩm quyền định cụ thể sử dụng đất bao gồm quyền định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất giao cho UBND cấp tỉnh; b Thông tin toàn trình thực thẩm quyền phải minh bạch công khai trang thông tin điện tử hệ thống giám sát - đánh giá; c Hệ thống giám sát - đánh giá chung cho thực thi pháp luật đất đai xây dựng vận hành, có nội dung giám sát đánh giá thực thẩm quyền Nhà nước định cụ thể sử dụng đất II Phân cấp thực quản lý đất đai Như giới thiệu, quản lý đất đai thực công cụ gồm pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài đất đai hành đất đai Công cụ pháp luật bao gồm hệ thống văn quy phạm pháp luật việc thực thi pháp luật Dưới góc độ thực thi pháp luật, công việc cụ thể bao gồm công tác kiểm tra, tra, giám sát việc thi hành pháp luật đất đai, xử lý vi phạm hành đất đai, xử lý trách nhiệm hình quản lý sử dụng đất đai, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Công cụ quy hoạch sử dụng đất đai tập trung công việc xây dựng, thẩm định, phê duyệt, thực quy hoạch sử dụng đất đai kiểm tra, giám sát việc thực quy hoạch sử dụng đất đai Công cụ tài đất đai bao gồm việc quản lý giá đất, sách loại thuế, phí, lệ phí liên quan tới đất đai chế có liên quan tới mối quan hệ đất đai tài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, bồi thường gây tổn hại đất đai, chấp, góp vốn đất đai, đổi đất lấy nguồn lực khác Công cụ hành toàn công việc đăng ký đất đai lần đầu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động thực quyền, lập hồ sơ địa xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử sở hệ thống thông tin đất đai 380 Trong phần đây, viết theo hướng phân tích theo công cụ quản lý đất đai Việc phân cấp không tính đến quan nhà nước mà xem xét việc phân cấp cho quan dịch vụ công tổ chức khác Phân cấp xây dựng thực thi pháp luật đất đai Việc xây dựng pháp luật nói chung pháp luật đất đai nói riêng thực theo hệ thống văn quy phạm pháp luật ban hành văn quy phạm pháp luật Đến nay, việc phân cấp hành biểu bất cập đáng kể Thanh tra đất đai thực theo quy định pháp luật tra Một số ý kiến bất cập xuất nội dung pháp luật đất đai Giải tranh chấp đất đai thực theo pháp luật dân với số quy định chi tiết pháp luật đất đai trường hợp có giấy tờ giấy tờ Gần đây, Luật Tố tụng hành có số điều chỉnh người dân có liên quan khởi kiện định hành giải tranh chấp lên tòa án hành Đây câu chuyện nhiều ý kiến khác nhau, viết không đề cập sâu nội dung chủ yếu tập trung vào phân tích vấn đề phân cấp giải khiếu nại dân đất đai Đến nay, việc phân cấp nhiệm vụ hệ thống tư pháp hệ thống hành chính, cấp hành giải tranh chấp đất đai cho trường hợp có giấy tờ giấy tờ thực tế tiếp nhận Một vài bất cập thực tế xuất ranh giới tranh chấp khiếu nại quan niệm giải nhiều quan có liên quan khác Giải khiếu nại hành đất đai công việc phức tạp Trước Luật Tố tụng hành có hiệu lực thi hành, quy định pháp luật giải khiếu nại đất đai (theo Luật Đất đai) có điểm khác với quy định pháp luật giải khiếu nại chung (theo Luật Khiếu nại tố cáo) Hiện nay, Luật Tố tụng hành quy định khiếu nại đất đai giải theo Luật Khiếu nại Điều bất cập phân cấp chủ yếu tồn quy định quan ban hành định hành có hành vi hành bị khiếu nại có trách nhiệm giải khiếu nại lần đầu Nhiều người cho quy định làm lần quyền thực khiếu nại hành dân Bài viết bàn đến mà kiến nghị thêm không thuộc phạm vi phân cấp quản lý đất đai Giải tố cáo đất đai thực theo quy định pháp luật tố cáo Hiện bất cập phân cấp mà có bất cập thực giải quan có thẩm quyền 381 Vấn đề cần bàn nhiều chế thực kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật đất đai Nhà nước ta trọng tới sách thông qua quy định trách nhiệm kiểm tra thực thi pháp luật máy hành chính, việc giám sát Quốc hội Hội đồng nhân dân cấp, việc giám sát Mặt trận Tổ quốc tổ chức thành viên, động viên giám sát tổ chức xã hội người dân Mặc dù sách tốt đẹp kết giám sát chưa có biểu tích cực Sở dĩ toàn công tác kiểm tra, giám sát thực theo mảng riêng biệt, chưa xây dựng hệ thống giám sát - đánh giá thống đất đai để vận hành nhằm mang lại hiệu cao Kiến nghị cụ thể là: Xây dựng vận hành hệ thống giám sát - đánh giá thiết kế thống mà quan nhà nước có tránh nhiệm kiểm tra, giám sát đầu mối cung cấp thông tin kết công việc mình; phần thông tin khác cần thiết mà chưa có nơi thu nhận bổ sung giải pháp kỹ thuật điều tra xã hội học động viên tham gia cộng đồng để thu nhận thông tin Các thông tin cần thiết xác định dựa vào nhu cầu đánh giá việc thực thi pháp luật Thông tin giám sát thông tin hình thành hệ thống quản lý phải có độ minh bạch cao công khai trang thông tin điện tử Hệ thống giám sát - đánh giá quy định Luật Đất đai thiết kế theo yêu cầu Nghị định hoăc Thông tư hướng dẫn, coi giải pháp đẩy mạnh hiệu việc thực thi pháp luật Phân cấp quy hoạch sử dụng đất Hầu hết chuyên gia cho quy hoạch sử dụng Việt Nam không dựa phương pháp luận quy hoạch phân vùng nhược điểm lớn Ngoài ra, theo khuyến nghị nhiều tổ chức phát triển quốc tế, quy hoạch sử dụng đất cần định sở đồng thuận bên có liên quan với tham gia cộng đồng 2.1 Quá trình hình thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai Việt Nam Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định lần Điều 11 Luật Đất đai năm 1987 với hệ thống cấp hành (cả nước, tỉnh, huyện, xã) ngành Trung ương Luật Đất đai 1993 quy định cụ thể quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khoanh định loại đất địa phương nước, điều chỉnh việc khoanh định cho phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội địa phương phạm vi nước Cuối năm 2001, Chính phủ ban hành Nghị định số 68/NĐ-CP 382 ngày 1/10/2001 quy định nội dung cụ thể lập xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp địa phương Từ đó, số địa phương cấp tỉnh xây dựng trình Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh Tại kỳ họp thứ 11 Quốc hội khoá IX (tháng 4/ 1997) Quốc hội thông qua Nghị số 01/1997/QH9 kế hoạch sử dụng đất đai nước năm giai đoạn 1996 - 2000 Vào tháng 4/2003, Chính phủ thẩm định quy hoạch sử dụng đất nước đến năm 2010 kế hoạch sử dụng đất nước giai đoạn 2001 2005 để trình Quốc hội định Quốc hội tập trung vào xem xét thông qua Luật Đất đai năm 2003 chưa xem xét quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước Luật Đất đai 2003 tập trung lớn nỗ lực vào hoàn chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với 10 Điều thuộc Mục 2, Chương II quyền Nhà nước đất đai quản lý nhà nước đất đai (từ Điều 21 tới điều 30) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai có môt Chương với 18 Điều (từ Điều 12 tới Điều 29) quy định cụ thể quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tiếp theo, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư có Điều quy định bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo quy định hành, bất cập chủ yếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tính không phù hợp phương pháp quy hoạch theo tổng diện tích đất Quy hoạch sử dụng đất tính toán tổng diện tích đất cần thiết cho nhu cầu sử dụng kỳ quy hoạch 10 năm kế hoạch sử dụng đất tính toán tiến độ thời gian thực quy hoạch xét duyệt giai đoạn năm Quy hoạch sử dụng đất có hai chức chính: chuẩn bị quỹ đất phù hợp cho trình thực quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; hai tạo pháp lý để quan nhà nước định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất Như vậy, phương pháp quy hoạch theo tổng diện tích đất chưa tính đến hiệu phân bổ không gian sử dụng đất mà coi yếu tố định địa kinh tế, không bảo đảm hoạt động chức thứ Khi quy hoạch không vùng sử dụng vào mục đích tương lai bảo đảm cho chức thứ hai hoạt động Quy hoạch sử dụng đất cần phải chuyển sang áp dụng phương pháp quy hoạch phân vùng không gian sử dụng đất 2.2 Phân cấp hệ thống quy hoạch sử dụng đất hành 383 Theo Luật Đất đai 2003, quy hoạch sử dụng đất cấp hành UBND cấp xây dựng, quan tài nguyên môi trường cấp trực tiếp thẩm định, Hội đồng nhân dân cấp xem xét chấp thuận trình UBND cấp trực tiếp thông qua cấp có trách nhiệm tổ chức thực Quy hoạch sử dụng đất nước Chính phủ xây dựng trình Quốc hội xem xét định Quy hoạch sử dụng đất phường, thị trấn xã quy hoạch trở thành đô thị tích hợp quy hoạch sử dụng đất cấp Phần quy hoạch sử dụng đất Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nhiều đổi quan trọng Trước hết, phương pháp luận quy hoạch chuyển sang tích hợp với quy hoạch phân vùng Quy hoạch sử dụng đất nước thay quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, bao gồm nội dung quy hoạch sử dụng đất vùng địa lý kinh tế Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện dựa chủ yếu vào quy hoạch phân vùng sử dụng đất Toàn quy hoạch sử dụng đất cấp xã tích hợp vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện Về phân cấp xây dựng, thẩm định, phê duyệt, thực giữ quy định hành 2.3.Kinh nghiệm quốc tế quy hoạch sử dụng đất Hầu tất tài liệu lý luận thực tiễn quan niệm quy hoạch sử dụng đất việc phân vùng sử dụng đất (zoning), gắn với khái niệm quy hoạch không gian sử dụng công cụ hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phân tích hiệu kinh tế, xã hội, môi trường giải pháp phù hợp để ứng phó với biến đổi khí hậu120,121 Như vậy, theo cách hiểu xẩy xung đột quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng Quy hoạch sử dụng đất toán phân vùng sử dụng đất theo không gian, sau quy hoạch xây dựng quy hoạch nông nghiệp thực việc chi tiết hóa cho vùng phân định Theo quan niệm vậy, có quy hoạch xây dựng hay quy hoạch nông nghiệp làm quy hoạch sử dụng đất Tương tự, quy hoạch xây dựng quy hoạch nông nghiệp không cần có bước quy hoạch tổng thể phân vùng không gian Theo cách hiểu vậy, không không xuất yêu cầu kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Khi đủ độ xác vùng phê duyệt cho vùng đó, không cần "ép" quy hoạch đồng loạt chưa đủ luận để phân vùng không gian Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất quan niệm quốc tế trình "lặp" dựa đối thoại tất bên tham gia hướng tới đạt đồng 120 Julian Conrad Juergensmeyer, Thomas E Roberts, 2007, Quy hoạch sử dụng đất luật phát triển, Thomson West xuất 121 Jane Silberstein, Chris Maser, 2000, Quy hoạch sử dụng đất cho phát triển bền vững, Nhà xuất Lewis 384 thuận định quy hoạch để tạo bền vững sử dụng đất giám sát đánh giá việc thực quy hoạch sau Theo cách hiểu đó, quy hoạch sử dụng đất có yêu cầu sau đây122: a Quá trình "lặp" quy hoạch sử dụng đất hiểu trình tạo thống hợp lý nhu cầu sử dụng đất cấp hành chính.Hướng quy hoạch - xuống - lên được, điều quan trọng trình "lặp" để đưa mặt phân vùng sử dụng đất thỏa mãn cao nhu cầu tất cấp b Quy hoạch sử dụng đất phải đạt đồng thuận bên tham gia, có cộng đồng dân cư sinh sống đất đó, việc phê duyệt quy hoạch quan có thẩm quyền thủ tục thể tính đồng thuận đạt c Quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm phát triển bền vững, tức vùng sử dụng đất phân chia theo quy hoạch không bảo đảm hiệu kinh tế mà cần cân lời giải cho toán bền vững xã hội, bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai ứng phó với biến đổi khí hậu d Hệ thống giám sát đánh giá thực thi quy hoạch sử dụng đất cần thiết kế vận hành nhằm bảo đảm thực thi đầy đủ điều chỉnh kịp thời Theo hướng dẫn tổ chức Nông Lương Thế giới (FAO), trình quy hoạch sử dụng đất việc trả lời dẫy cầu hỏi bao gồm123: (i) tình hình nào? (ii) có đòi hỏi phải thay đổi hay không? (iii) nội dung cần thay đổi? (iv) phải thay đổi thay đổi nào? (v) lựa chọn tốt cho thay đổi gì? (vi) quy hoạch tạo hiệu quả? Xoay quanh câu hỏi này, thấy quy hoạch sử dụng đất phải có tính kế thừa, quy hoạch ngày hôm phê duyệt không làm đảo lộn quy hoạch ngày hôm qua phê duyệt mà rà soát lại trạng để phát điều không hợp lý để bố trí lại cho phù hợp 2.4 Đề xuất đổi quy hoạch sử dụng đất Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nhiều đổi hợp lý quy hoạch sử dụng đất Hệ thống phân cấp bất cập thực tế Điều đáng bàn cần hệ thống giám sát - đánh giá thực quy hoạch sử dụng đất, thành phần hệ thống giám sát - đánh giá chung thực thi pháp luật đất đai 122 Bộ Phát triển hợp tác kinh tế, 2011, Quy hoạch sử dụng đất - Khái niệm, Công cụ Ứng dụng, Aksoy Print & Projektmanagement, Eppelheim 123 FAO, 1993, Guidelines for land-use planning, FAO Development Series No 385 Phân cấp quản lý giá đất 3.1 Phân tích quy định pháp luật hành giá đất việc thực thi thực tế Trước Luật Đất đai 1993, pháp luật Việt Nam không thừa nhận đất đai có giá trị có giá Trong thời gian này, pháp luật cho phép mua bán tài sản gắn liền với đất Nhà nước định đất đai yếu tố theo tài sản Luật Đất đai 1993 có đổi quan trọng giá đất theo hướng phù hợp với chế thị trường Luật công nhận đất đai có giá chưa công nhận giá đất đai hình thành thị trường Luật Đất đai năm 2003 tạo nên nhiều đổi quan trọng, trọng tâm xây dựng hệ thống quản lý tài đất đai phù hợp với chế thị trường Các quy định bao gồm: (i) hệ thống tài đất đai xác định bao gồm giá đất thuế đất nhằm điều chỉnh mối quan hệ có liên quan đến đất đai chế thị trường (Điều 54 Điều 55); (ii) giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường (Điều 56); (iii) quyền sử dụng đất giao dịch thị trường quyền sử dụng đất, thành phần thị trường bất động sản (Điều 61, 62 63) Quyền sử dụng đất xác định hàng hóa đặc biệt tài sản người sử dụng đất Trong Luật Đất đai 2003, quyền chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân quy định chế tài đất đai quan trọng nhằm phát triển nguồn vốn từ đất đai cho đầu tư phát triển Do hoàn cảnh định, quyền chấp quyền sử dụng đất pháp luật cho phép thực tổ chức tín dụng có pháp nhân Việt Nam, chưa thực tổ chức tín dụng nước Trên thực tế triển khai hệ thống giá đất, pháp luật quy định giá đất Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất thị trường quy định không thực Trung ương địa phương Tại hầu hết địa phương cấp tỉnh, khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khoảng từ 10% tới 70% giá đất thị trường Các thành phố lớn đưa lý việc nâng bảng giá lên phù hợp thị trường khung giá Chính phủ quy định thấp Hầu hết địa phương cho cần lộ trình định thực sách "một giá đất", tạo "sốc" giá đất dự án đầu tư hoạt động sản xuất kinh doanh Trong hoàn cảnh này, Chính phủ quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải định giá đất trường hợp cụ thể cho phù hợp giá đất thị trường bốn trường hợp: (i) tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất; (ii) tính tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất; (iii) tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; (iv) tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước124 Như 124 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 386 vậy, bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng để tính thuế phí có liên quan tới đất đai Luật Đất đai 2003 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định khung pháp lý cho hoạt động dịch vụ định giá đất 3.2 Phân cấp hành quản lý giá đất Từ phân tích trên, thấy hệ thống tài đất đai Việt Nam hình thành nguyên tắc thừa nhận đất đai có giá trị giá trị hình thành thị trường Khung pháp luật chung hình thành thiếu nhiều quy định chi tiết, thực thi pháp luật chưa với quy định pháp luật, quản lý tài đất đai thiếu thống Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện ngày nhiều người bị thu hồi đất Mặt khác, không minh bạch tài đất đai biểu nguy tham nhũng cao quản lý đất đai Những bất cập tài đất đai bao gồm: a Sự chênh lệch đáng kể bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giá đất thị trường thất thu cho ngân sách nhà nước nguồn thu từ thuế, phí, lệ phí có liên quan tới đất đai b Quy định pháp luật giá đất để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, tính tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất, tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất tính giá trị quyền sử dụng cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải xác định phù hợp với thị trường mang tính nguyên tắc, chưa có quy định chi tiết thống trình tự, thủ tục triển khai Mỗi địa phương có quy định riêng để thực Hiện nay, có Hồ Chí Minh thực theo phương thức trưng cầu dịch vụ định giá đất thị trường, sau chuyển cho Sở Tài chủ trì thẩm định để trình Ủy ban nhân dân thành phố định Tại hầu hết địa phương khác, quy trình thực theo kiểu hành chính, Sở Tài đề xuất giá đất, lấy ý kiến sở, ngành có liên quan trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Như nói, chế giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vừa ban hành định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất lại vừa ban hành định giá đất để tính giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất chứa đựng nguy tham nhũng cao nguyên nhân dẫn tới tình trạng khiếu kiện người bị thu hồi đất ngày nhiều, giải khó khăn c Trong hoàn cảnh Việt Nam nay, tìm đâu chứng giá đất thị trường tất hợp đồng chuyển nhượng đất đai ghi giá thấp bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định với mục đích trốn thuế Đây khó khăn lớn việc áp dụng phương pháp so sánh giá thị trường để định giá đất Cần học tập kinh nghiệm nước để đưa giải pháp cho người tham gia chuyển nhượng đất đai phải ghi giá trị thực hợp đồng chuyển nhượng 387 d Quản lý tài đất đai đòi nhiều quy định pháp luật giải tranh chấp giá đất, giải khiếu nại giá đất xác định mà pháp luật Việt Nam chưa có Khiếu nại doanh nghiệp, người dân giá đất xem xét, giải theo trình tự, thủ tục khiếu nại hành Bất cập làm cho tranh khiếu nại hành trở nên phức tạp khó giải đ Hoạt động dịch vụ định giá đất thị trường quy định Luật Đất đai 2003 quản lý thực tế không thống Quản lý định giá hàng loạt phục vụ xây dựng khung giá đất nước bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ Tài nguyên Môi trường thực Quản lý định giá đất cho trường hợp cụ thể Bộ Tài thực theo pháp luật khung Pháp lệnh giá Nghị định số 101/2005/NĐCP ngày 03/08/2005 thẩm định giá Bộ Xây dựng thực theo pháp luật khung Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Điều quan trọng quy định cụ thể Bộ Tài Bộ Xây dựng có nhiều điểm khác mức đáng kể Kết luận lại, pháp luật hành quản lý giá đất phân thành cấp: Chính phủ quy định khung giá đất; UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất định giá đất cụ thể trường hợp gồm bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, tính tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Bất cập chủ yếu gồm điểm: pháp luật chưa quy định trình tự, thủ tục việc định giá đất phù hợp thị trường; hai giá đất Nhà nước quy định thấp giá thị trường nhiều; ba quan định đất đai lại định giá đất làm tăng nguy tham nhũng quản lý đất đai Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hướng tới việc sử dụng giá đất Nhà nước quy định, tức bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định áp dụng cho tất trường hợp Đổi không dựa vào tổng kết lý luận thực tiễn 3.3 Kinh nghiệm quốc tế định giá đất đai tài sản gắn liền Ở nước công nghiệp phát triển, hệ thống quản lý giá đất xây dựng sở dịch vụ định giá đất đai tài sản chất lượng cao Đây phương thức quản lý đặc thù nghề nghiệp đòi hỏi chuyên môn sâu, đạo đức nghề nghiệp sáng, phục vụ trực tiếp cho thực thi luật pháp đất đai Quản lý định giá bất động sản tương tự quản lý nghề nghiệp chuyên môn khác đăng ký, công chứng, đo đạc, quy hoạch, v.v Việc quản lý nghề nghiệp chuyên sâu dựa vào cộng đồng người làm nghề cấp phép hành nghề (gọi hiệp hội nghề nghiệp) chuyên gia có uy tín để thẩm định chuyên môn đạo đức Các nước công nghiệp phát triển có khung pháp luật lâu đời hành nghề cung cấp dịch vụ định giá Mọi công dân có trình độ dân trí cao, hiểu biết pháp luật tự giác thực thi pháp luật 388 Ở hầu phát triển nói chung, đa số nước thuộc khu vực Đông Nam Á nói riêng có quy định pháp luật giống nhau: a Giao cho Hiệp hội định giá bất động sản quốc gia chức quy định tiêu chuẩn kỹ thuật định giá quốc gia dựa tiêu chuẩn kỹ thuật định giá Hiệp hội định giá bất động sản quốc tế khu vực Hiệp hội cộng đồng người hành nghề định giá bất động sản có chức thẩm định chuyên môn đạo đức hoạt động hành nghề b Hệ thống định giá bất động sản có tính độc lập tương hệ thống hành chính, thường dạng Hội đồng gồm chuyên gia định giá có uy tín với tham gia quyền lãnh đạo quyền làm Chủ tịch Hội đồng lập theo cấp hành tạo thành hệ thống để định giá đất đai tài sản gắn liền, giải tranh chấp giá bất động sản khiếu nại giá bất động sản định 3.4 Hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất Việc hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất cần tập trung giải pháp nhằm mục tiêu: (i) nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn từ đất đai, (ii) bảo đảm tính khách quan định quan nhà nước có thẩm quyền giá đất, (iii) định giá đất trường hợp phải phù hợp với giá đất thị trường Như đề xuất đổi cụ thể bao gồm: a Mọi trình định giá đất đai tài sản gắn liền phải sử dụng dịch vụ định giá bất động sản để đề xuất giá hợp lý; việc lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ định giá phải dựa đồng thuận bên có quyền lợi nghĩa vụ liên quan b Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá bất động sản cấp quốc gia, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh Đây Hội đồng có thẩm quyền định giá đất, giải khiếu nại tranh chấp giá đất, có tính độc lập tương UBND Phâncác cấpcấp quản lý hành đất đai Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam Nhà nước coi nhiệm vụ trọng tâm quản lý đất đai Mặc dù vậy, quy định pháp luật thực thi pháp luật số nhược điểm có liên quan tới việc bảo đảm quyền lợi ích người sử dụng đất Những nghiên cứu Ngân hàng Thế giới125, Ngân hàng Phát triển Châu Á126 nhược điểm 125 Ngân hàng Thế giới, 2008, Chính sách đất đai Việt Nam: Hiện trạng thách thức chủ yếu Báo cáo tổng hợp (Vấn đề cốt lõi C: Quyền hưởng dụng đất phạm vi, an toàn quyền đất đai) 389 4.1 Phân tích quy định pháp luật Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi Giấy chứng nhận) sách đất đai nhằm hai mục đích, bảo đảm pháp lý quyền lợi ích cho người sử dụng đất hai tạo điều kiện thuận lợi quản lý đất đai Việc đăng ký đất đai cấp Giấy Chứng nhận đưa vào quy định Luật Đất đai 1987 (Điều 18) Luật Đất đai 1993 coi việc cấp Giấy chứng nhận bảo đảm pháp lý cho việc sử dụng đất ổn định (Điều 2), quy định Giấy chứng nhận quan quản lý đất đai Trung ương phát hành thống nguyên tắc đăng ký đất đai lần đầu gắn với cấp Giấy chứng nhận (Điều 36) Khoảng gần năm sau, Chính phủ ban hành Nghị định 60-CP ngày 5/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, quy định việc cấp loại giấy chứng nhận riêng cho đất có nhà đô thị (theo hệ thống quản lý xây dựng) Luật Đất đai 2003 có quy định chi tiết sách cấp Giấy chứng nhận thống phạm vi nước nhằm mục tiêu bảo đảm quyền lợi ích cho người sử dụng đất, thống quản lý đất đai, tạo thuận lợi cho người sử dụng đất đăng lý đất đai lần đầu để cấp Giấy chứng nhận đăng ký biến động sử dụng đất (Điều 4, Điều 10 điều từ Điều 46 tới Điều 52) Luật quy định hệ thống quan đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện, hoạt động theo loại hình tổ chức dịch vụ công (tách khỏi máy hành chính) Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quy định cụ thể theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành Khoảng năm sau ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng (cùng với đất) Luật Nhà 2005 có quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (gắn với đất ở) Đến ngày 19/6/2009, Quốc hội thông qua Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dụng bản, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai (Điều 4) Luật Nhà (Điều 5) nguyên tắc cấp loại giấy chứng nhận chung cho đất đai loại tài sản gắn liền với đất gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, Luật số 38/2009/QH12 chấm dứt 15 năm không thống phương thức đăng ký cấp giấy chứng nhận bất động sản, khẳng định dấu mốc quan trọng tư quản lý đất đai Đến nay, khung pháp luật đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đai cấp Giấy chứng nhận Việt Nam đạt mức tương thích với chuẩn mực quốc tế Điểm 126 Ngân hàng Phát triển Châu Á, 2011, Trợ giúp cho nghiên cứu Luật Đất đai Việt Nam (Phần 3: Đăng ký đất đai) 390 tồn hệ thống pháp luật giấy chứng nhận giấy chứng nhận cấp bị thu hồi có quyền thu hồi việc quản lý giấy chứng nhận phân cho cấp: UBND cấp tỉnh đất đai tổ chức, sở tôn giáo nhà đầu tư nước sử dụng; UBND cấp huyện đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng Một phần công việc đăng ký đất đai phân cấp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 4.2 Đổi phân cấp quản lý Giấy chứng nhận Như phân tích để số bất cập tồn tại, nguyên nhân làm chậm tiến độ hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đồng thời không bảo đảm tính thống hệ thống quản lý Hơn nữa, giấy chứng nhận hành chưa phải giấy tờ khẳng định hoàn toàn quyền sử dụng đất người cấp giấy Những đề xuất hoàn thiện pháp luật thẩm quyền quản lý Giấy chứng nhận cần tập trung vào nội dung bao gồm: (i) bảo đảm pháp lý cao người cấp Giấy chứng nhận; (ii) giảm thủ tục hành cấp Giấy chứng nhận; (iii) thực phân cấp quản lý đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận, cụ thể giao toàn thẩm quyền cho cấp tỉnh; (iv) UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành định công nhận quyền sử dụng đất làm sở để phân cấp cho quan quản lý đất đai ký giấy chứng nhận; (v) có tòa án có quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp Những đề xuất cụ thể bao gồm: a Tòa án quan có quyền thu hồi lại Giấy chứng nhận cấp trường hợp đất đai không bị Nhà nước thu hồi, trưng dụng bắt buộc theo quy định pháp luật b Quản lý hành đất đai phân cấp toàn cho Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thực dựa định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất UBND cấp tỉnh c Hệ thống thông tin đất đai mà hạt nhân hồ sơ địa công khai tạo điều kiện cho người có nhu cầu tiếp cận IV Kết luận Việc phân cấp quản lý đất đai cho hai cấp tỉnh huyện tạo nên chia cắt quản lý, hồ sơ địa không thống Lý luận quản lý đất đai kinh nghiệm quản lý nước phát triển cho thấy, quản lý đất đai cần trao quyền hoàn 391 toàn cho địa phương không phân thành nhiều cấp quản lý Cấp trao quyền có hệ thống quản lý theo ngành dọc xuống tới địa phương cấp Luật Đất đai 1993 thiết kế theo sơ đồ quản lý không khả thi thực tế khối lượng lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận lần đầu lớn, vượt khả thực quan quản lý đất đai cấp tỉnh Đến nay, việc lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận lần đầu đạt tới 70% tổng khối lượng cần làm Việc phân cấp định quản lý đất đai trở mô hình quản lý thiết kế Luật Đất đai 1993 phù hợp với lý luận quản lý đất đai kinh nghiệm nước phát triển Việc thực thi pháp luật địa phương chưa tốt, có nhiều định đất đai không phù hợp pháp luật không hợp lý, có cấp tỉnh chủ yếu cấp huyện Nhiều ý kiến Việt Nam cho phải thu bớt quyền Trung ương để bảo đảm thực thi pháp luật Cũng có luồng ý kiến khác cho việc cần tiếp tục trao thẩm quyền cho địa phương cấp tỉnh cần phải thiết lập hệ thống giám sát - đánh giá thực thi pháp luật để bảo đảm cấp địa phương thực thẩm quyền pháp luật Trên thực tế Việt Nam, Luật Đất đai 1993 trao thẩm quyền định đoạt đất đai nông nghiệp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện khối lượng giao đất nông nghiệp hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân lúc lớn, vượt lực thực cấp tỉnh Đến nay, việc giao đất nông nghiệp hoàn thành Thẩm quyền định đoạt đất đai cần xem xét lại cho bảo đảm tính thống Trong hoàn cảnh nay, thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Nhà nước cần trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Để giám sát việc thực thẩm quyền cấp tỉnh, quan quản lý đất đai Trung ương cần vận hành hệ thống giám sát - đánh giá thực thi pháp luật đất đai cấp địa phương, có việc thực thẩm quyền định đoạt đất đai Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Hệ thống giám sát - đánh giá việc thực thi pháp luật địa phương hệ thống thiết kế trước biện pháp thu nhận thông tin giám sát cho phù hợp với mục tiêu đánh giá, thông tin thu nhận từ nguồn: (i) báo cáo địa phương; (ii) trình kiểm tra máy hành chính; (iii) giám sát Quốc hội Hội đồng nhân dân cấp, Mặt trận Tổ quốc tổ chức trị xã hội; (iv) phát người dân, cộng đồng thông qua "đường dây nóng"; (v) điều tra xã hội học; (vi) công cụ kỹ thuật ảnh chụp từ vệ tinh, trình đo đạc, v.v Các thông tin thu nhận thiết kế trước theo tiêu chí cụ thể nhằm phục vụ cho trình đánh giá việc thực thi pháp luật đất đai địa phương 392 [...]... cấp bị thu hồi và ai có quyền thu hồi và việc quản lý giấy chứng nhận vẫn phân cho 2 cấp: UBND cấp tỉnh đối với đất đai do tổ chức, cơ sở tôn giáo và nhà đầu tư nước ngoài sử dụng; UBND cấp huyện đối với đất đai do hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng Một phần công việc đăng ký đất đai đã phân cấp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 4.2 Đổi mới về phân cấp quản lý đối với Giấy chứng nhận... hoàn thành Thẩm quyền định đoạt về đất đai cần được xem xét lại sao cho bảo đảm tính thống nhất Trong hoàn cảnh hiện nay, thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cần trao chỉ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Để giám sát việc thực hiện thẩm quyền của cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương cần vận hành hệ thống giám sát - đánh giá về thực thi pháp luật đất đai của các cấp địa phương,... chính và cấp giấy chứng nhận lần đầu là quá lớn, vượt quá khả năng thực hiện của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh Đến nay, việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận lần đầu đã đạt được tới 70% tổng khối lượng cần làm Việc phân cấp quyết định và quản lý đất đai có thể trở về mô hình quản lý đã được thiết kế trong Luật Đất đai 1993 là phù hợp với lý luận về quản lý đất đai và kinh nghiệm của các nước. ..3 Phân cấp quản lý giá đất 3.1 Phân tích quy định của pháp luật hiện hành về giá đất và việc thực thi trên thực tế Trước Luật Đất đai 1993, pháp luật của Việt Nam không thừa nhận đất đai có giá trị và có giá cả Trong thời gian này, pháp luật chỉ cho phép mua bán tài sản gắn liền với đất và Nhà nước quyết định đất đai như một yếu tố đi theo tài sản đó Luật Đất đai 1993 đã có những... chia cắt trong quản lý, hồ sơ địa chính không thống nhất Lý luận về quản lý đất đai cũng như kinh nghiệm quản lý ở các nước phát triển cho thấy, quản lý đất đai cần được trao quyền hoàn 391 toàn cho địa phương nhưng không phân thành nhiều cấp quản lý Cấp được trao quyền có hệ thống quản lý theo ngành dọc xuống tới các địa phương cấp dưới Luật Đất đai 1993 đã được thiết kế theo sơ đồ quản lý này nhưng... kiện thuận lợi trong quản lý đất đai Việc đăng ký đất đai và cấp Giấy Chứng nhận đã được đưa vào quy định của Luật Đất đai 1987 (Điều 18) Luật Đất đai 1993 đã coi việc cấp Giấy chứng nhận như một bảo đảm pháp lý cho việc sử dụng đất ổn định (Điều 2), quy định Giấy chứng nhận do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành thống nhất và nguyên tắc đăng ký đất đai lần đầu gắn với cấp Giấy chứng nhận... luật hiện hành về quản lý giá đất được phân thành 2 cấp: Chính phủ quy định khung giá đất; UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể trong 4 trường hợp gồm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Bất cập chủ yếu gồm 3... định 60-CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định về việc cấp một loại giấy chứng nhận riêng cho đất ở có nhà ở tại đô thị (theo hệ thống quản lý về xây dựng) Luật Đất đai 2003 đã có quy định chi tiết về chính sách cấp Giấy chứng nhận thống nhất trên phạm vi cả nước nhằm mục tiêu bảo đảm về quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, thống nhất quản lý về đất đai, . .. bộ cho Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh c Hệ thống thông tin đất đai mà hạt nhân là hồ sơ địa chính được công khai và tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu được tiếp cận IV Kết luận Việc phân cấp quản lý đất đai cho cả hai cấp tỉnh và huyện đang... định về trình tự, thủ tục về việc quyết định giá đất phù hợp thị trường; hai là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường rất nhiều; ba là cơ quan quyết định về đất đai lại quyết định luôn về giá đất làm tăng nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã hướng tới việc chỉ sử dụng giá đất do Nhà nước quy định, tức là bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được áp ... Việt Nam hình thành nguyên tắc thừa nhận đất đai có giá trị giá trị hình thành thị trường Khung pháp luật chung hình thành thiếu nhiều quy định chi tiết, thực thi pháp luật chưa với quy định pháp... phục vụ xây dựng khung giá đất nước bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ Tài nguyên Môi trường thực Quản lý định giá đất cho trường hợp cụ thể Bộ Tài thực theo pháp luật khung Pháp lệnh giá... triển có khung pháp luật lâu đời hành nghề cung cấp dịch vụ định giá Mọi công dân có trình độ dân trí cao, hiểu biết pháp luật tự giác thực thi pháp luật 388 Ở hầu phát triển nói chung, đa số