ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - NGHIÊM TRẦN HIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - NGHIÊM TRẦN HIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN HỮU ĐẠT Hà Nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên : Nghiêm Trần Hiệp Sinh ngày : 14/03/1988 Hà nội Quê quán : Láng Thƣợng, Đống Đa, Hà Nội Là học viên cao học khóa 21 trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội ; Ngành: Kinh tế trị; Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn: “Xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt địa bàn quận Nam Từ Liêm- thành phố Hà Nội” Ngƣời hƣớng dẫn : PGS.TS Nguyễn Hữu Đạt Luận văn đƣợc thực Trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội Đề tài công trình nghiên cứu riêng Các tài liệu, số liệu luận văn thành viên Ủy ban nhân dân quận Nam Từ Liêm cung cấp kết thu thập từ nguồn tài liệu tin cậy đƣợc công bố trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm lời cam đoan LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài ““Xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt địa bàn quận Nam Từ Liêm- thành phố Hà Nội” nhận đƣợc quan tâm, giúp đỡ, hƣớng dẫn, động viên nhiều tập thể, cá nhân Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu Trƣờng Đại học kinh tế thuộc trƣờng Đại học Quốc gia, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, khoa, phòng trƣờng tạo kiều kiện tốt để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Hữu Đạt tận tình giúp đỡ, hƣớng dẫn, bảo trình thực đề tài Trong trình thực đề tài nghiên cứu, thiếu kinh nghiệm nên không tránh khỏi sai sót, kính mong nhận đƣợc thông cảm ý kiến góp ý từ Quý Thầy Cô MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ đề tài Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Những đóng góp luận văn: Kết cấu đề tài CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG 1.1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 1.1.1 Các công trình liên quan đến thu hồi, quản lý đất đai 1.1.2 Các công trình liên quan đến xác định giá đất đền bù 1.2 Khái niệm định giá đất 11 1.2.1 Khái niệm giá đất 11 1.2.2 Khái niệm định giá đất 13 1.2.3 Các hình thức quy định, định giá đất 15 1.3 Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thƣờng giải phóng mặt 19 1.3.1 Sự cần thiết công tác bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mặt 19 1.3.2 Sự cần thiết phải định giá đất bồi thƣờng giải phóng mặt 21 1.4 Cơ sở hình thành giá đất, nguyên tắc xác định giá đất 22 1.4.1 Cơ sở hình thành giá đất 22 1.4.2 Các nguyên tắc xác định giá đất 25 1.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 26 1.5.1 Yếu tố ảnh hƣởng từ khả đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng 26 1.5.2 Yếu tố từ khả hình thành công trình dịch vụ 26 1.5.3 Yếu tố từ khả sử dụng đất theo mục đích yêu cầu khác 27 1.5.4 Yếu tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý.27 1.5.5 Khả phát triển ngành nghề truyền thống: 29 1.5.6 Các yếu tố xác định cung cầu bất động sản thị trƣờng 30 1.6 Kinh nghiệm bồi thƣờng, hỗ trợ ngƣời dân thu hồi đất, giải phóng mặt bằngvà học rút cho quận Nam Từ Liêm 33 1.6.1 Kinh nghiệm bồi thƣờng, hỗ trợ thu hồi đất 33 1.6.2 Một số học rút cho quận Nam Từ Liêm 46 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 47 2.1 Phƣơng pháp nghiên cứu xác định giá đất 47 2.1.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 47 2.1.2 Phƣơng pháp thu nhập 49 2.1.3 Phƣơng pháp chiết trừ 51 2.1.4 Phƣơng pháp thặng dƣ 53 2.1.5 Điều kiện áp dụng phƣơng pháp xác định giá đất 55 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu khác 55 CHƢƠNG 3: NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM 57 3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội quận 57 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 57 3.1.2 Về tình hình phát triển kinh tế - xã hội 59 3.1.3 Biến động đất đai trình đô thị hóa 63 3.2 Những quy định nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại thu hồi đất, giải phóng mặt 66 3.3 Những quy định nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại thu hồi đất, giải phóng mặt đọa bàn Thành phố Hà Nội 73 3.3.1 Nguyên tắc cụ xác định giá đất: 73 3.3.2.Giá loại đất đƣợc xác định: 76 3.3.3 Phƣơng pháp xác định hệ số K để tính giá bồi thƣờng thiệt hại đất 81 3.3.4 Các bƣớc tiến hành xác định giá đất bồi giải phóng mặt 83 3.4 Những quy định nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại thu hồi đất, giải phóng mặt địa bàn quận Nam Từ Liêm 86 3.4.1 Công tác bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Quận 86 3.4.2 Ban bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Quận 87 3.4.3 Thực bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Quận 88 3.4.4 Đánh giá chung 91 CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHi GIẢI PHÓNG MẶT BẰNGTRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM 101 4.1 Quan điểm xác định giá đất bồi thƣởng giải phóng mặt 101 4.1.1 Đảm bảo tính xác giá đất 101 4.1.2 Kết hợp hài hòa lợi ích 101 4.1.3 Đảm bảo tính thống hệ thống định giá bồi thƣờng.101 4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thƣờng thu hồi đất, giải phóng mặt 102 4.2.1 Giải pháp trƣờng hợp thu hồi đất 102 4.2.2 Giải pháp công tác giải phóng mặt 103 4.2.3 Thừa nhận việc xác định giá đất nghề 107 4.2.4 Sử dụng phƣơng pháp định giá đất 108 4.2.5 Thành lập quan định giá nhà đất 108 4.2.6 Đào tạo cán định giá đất 112 KẾT LUẬN 113 TÀI LIỆU THAM KHẢO 114 DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng Nội dung Bảng 3.1 Diện tích Phƣờng quận Nam Từ Liêm 59 Bảng 3.2 Dân số Phƣờng quận Nam Từ Liêm 62 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn quận Nam Từ Liêm 64 Bảng 3.4 Xác định giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm 95 Bảng 3.5 Bảng 3.6 Bảng 3.7 Giá đất nông nghiệp trồng lúa nƣớc trồng lâu năm địa bàn quận Nam Từ Liêm Giá đất nông nghiệp trồng lâu năm địa bàn quận Nam Từ Liêm Giá đất nuôi trồng thủy sản địa bàn quận Nam Từ Liêm i Trang 100 100 100 DANH MỤC HÌNH (BẢN ĐỒ) STT Hình Nội dung Bản đồ 3.1 Bản đồ 3.2 Hình 4.1 Hình 4.2 Đề xuất quy trình định giá đất 110 Hình 4.3 Đề xuất quy trình định giá đất cụ thể 111 Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm Quy hoạch sử dụng đất quận Nam Từ Liêm đến năm 2020 Sơ đồ phân cấp quan định giá đất nhà nƣớc ii Trang 63 66 109 khác sở xác định giá đất không đƣợc vận dụng thống nhƣ phƣơng pháp Điều gây không khó khăn, vƣớng mắc cho công tác giải phóng mặt Do xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại cần phải đảm bảo tính thống hệ thống 4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thƣờng thu hồi đất, giải phóng mặt Công tác giải phóng mặt công tác vô khó khăn phức tạp nhiều nguyên nhân khác nhau, xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại nguyên nhân gây cản trở công tác giải phóng mặt Việc đƣa giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại vấn đề có ý nghĩa quan trọng không công tác giải phóng mặt bằngmà với phát triển kinh tế xã hội đất nƣớc Các giải pháp phải dựa quan điểm toàn diện, xem xét cách đầy đủ nhân tố có liên quan, đặc biệt phải dựa sở thực trạng công tác xác định giá đất bồi thƣờng, phân tích cách khách quan tồn nguyên nhân 4.2.1 Giải pháp trường hợp thu hồi đất Thực tế thi hành Luật Đất đai thời gian qua cho thấy áp dụng bảng giá đất Nhà nƣớc làm để xử lý xung đột lợi ích quan hệ đất đai mà cần phải quy định rõ phạm vi áp dụng bảng giá đất Vì việc áp dụng bảng giá đất Nhà nƣớc xác định bồi thƣờng, giải phóng mặt bằngkhi Nhà nƣớc thu hồi đất lại thƣờng không nhận đƣợc đồng thuận ngƣời dân; giá đất Nhà nƣớc không hàm chứa, phản ánh đƣợc dung hòa lợi ích chủ thể có liên quan (bao gồm Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ ngƣời sử dụng đất) Do vậy, cần xác lập chế định giá đất dựa thỏa hiệp đồng thuận tƣơng đối bên có liên quan Qua nghiên cứu, trao đổi nhƣ lấy ý kiến nhân dân Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều ý kiến cho rằng, cần phải vào mục đích thu hồi đất để có phƣơng thức xác định giá phù hợp Thứ nhất, trƣờng hợp thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, 102 an ninh nên sử dụng phương thức thu hồi đất có bồi thường Việc bồi thƣờng đƣợc áp dụng theo quy định bảng giá đất Nhà nƣớc Việc áp dụng giá đất Nhà nƣớc xác định để tính bồi thƣờng trƣờng hợp dễ nhận đƣợc đồng thuận ngƣời bị thu hồi đất Bởi lẽ, ngƣời sử dụng đất ý thức đƣợc việc Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh mang lại lợi ích to lớn cho xã hội (trong có lợi ích ngƣời bị thu hồi đất) Do vậy, tâm lý ngƣời bị thu hồi đất trƣờng hợp dƣờng nhƣ có so bì thiệt giá đất Nhà nƣớc bồi thƣờng với giá đất thị trƣờng Trƣờng hợp có so bì thiệt thông qua vận động, thuyết phục; ngƣời bị thu hồi đất dƣờng nhƣ cuối chấp thuận phƣơng án bồi thƣờng Thứ hai, trƣờng hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nên sử dụng phương thức trưng dụng có bồi thường thay cho phƣơng thức thu hồi đất Gía đất đƣợc sử dụng để tính bồi thƣờng trƣờng hợp giá đất Nhà nƣớc xác định có tham vấn ý kiến ngƣời bị thu hồi đất Bởi lẽ, đối tƣợng thụ hƣởng, sử dụng đất trƣờng hợp Nhà nƣớc, cộng đồng (Nhà nƣớc, cộng đồng chủ thể sử dụng đất); cho dù lợi ích Nhà nƣớc lợi ích chung song cần có dung hòa lợi ích tƣơng đối Nhà nƣớc, cộng đồng với ngƣời bị thu hồi đất áp dụng giá đất bồi thƣờng Trƣờng hợp thỏa thuận cần tham khảo giá đất tổ chức tƣ vấn giá đất Chỉ sau thực phƣơng thức mà không đạt đƣợc kết lúc Nhà nƣớc thực việc cƣỡng chế thi hành định thu hồi đất Thứ ba, trƣờng hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế nên áp dụng phương thức trưng mua quyền sử dụng đất, bởi quyền sử dụng đất phải đƣợc coi quyền tài sản, đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ Việc trƣng mua sở tham khảo giá đất tổ chức tƣ vấn giá đất 4.2.2 Giải pháp công tác giải phóng mặt Thứ nhất, công tác quy hoạch Công tác quy hoạch đô thị có nhiều tiến song cần tiếp tục điều chỉnh phổ biến rộng rãi nhân dân Việc xây dựng quy hoạch lập phƣơng án giải phóng mặt bằngnên đƣợc tiến hành cách 103 song song Đối với dự án trọng điểm, nên tổ chức lập phƣơng án giải phóng mặt bằngngay sau quy hoạch đƣợc phê duyệt Trong thực tế quy hoạch đƣợc phê duyệt nhƣng tƣợng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch thƣờng xuyên diễn ra, bên cạnh giá đất khu đƣợc quy hoạch tăng lên nhanh giá đất bồi thƣờng thiệt hại lại dựa sở giá đất Nhà nƣớc quy định Điều dẫn đến chênh lệch lớn giữ giá chuyển nhƣợng giá bồi thƣờng thiệt hại khu vực giải phóng mặt Chính vậy, sau phê duyệt quy hoạch cấn phải tiến hành lập phƣơng án giải phóng mặt bằng.Ngoài để hạn chế việc xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch cần phải thông tin rộng rãi quy hoạch nhân dân Thứ hai, đổi hoàn thiện hệ thống sách có liên quan đến giải phóng mặt Có thể nói sách đền bù, tái định cƣ Việt Nam dƣợc bổ sung hoàn thiện để đáp ứng mục tiêu đặt giải phóng mặt bằngcho việc thực dự án giai đoạn phát triển Tuy nhiên, giai đoạn đầu phát triển kinh tế lẫn hệ thống luật pháp, sách đền bù tái định cƣ Việt Nam có hạn chế khó khăn định thể mặt sau: * Về đối tƣợng đƣợc đền bù thiệt hại: trình độ quản ký nhƣ việc thực luật pháp xã hội chƣa nghiêm minh dẫn đến nhiều khó khăn việc xác định đối tƣợng đƣợc đền bù thiệt hại - Đối với đất ở: việc quy định hạn mức đất đƣợc bồi thƣờng thiệt hại theo giá đất nhiều điểm chƣa rõ ràng mâu thuẫn, gây thiệt thòi cho ngƣời có đất bị thu hồi, đặc biệt trƣờng hợp đất thừa kế hay đất tự mua - Đối với đất công trình thuộc hành lang an toàn giao thông Đất hợp pháp đƣợc sử dụng làm hành lang an toàn giao thông hành lang bảo vệ công trình bị hạn chế quyền sử dụng (không đƣợc xây dựng công trình vĩnh viễn đất đƣợc trồng ngắn ngày đất nông nghiệp ) song chƣa có quy định việc đền bù cho thiệt hại bị hạn chế quyền sử dụng - Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản vật nuôi: việc chƣa hoàn thành giao đất theo luật địa phƣơng cộng với việc thừa kế, mua bán đất 104 không chuyển quyền sử làm phức tạp hoá việc xác định đối tƣợng đƣợc đền bù hỗ trợ dự án * Các sách hỗ trợ khôi phục sống: Một hạn chế quan trọng sách tái dịnh cƣ chủ yếu tập trung vào đền bù khoản thiệt hại đất tài sản, công trình đất Tên gọi nghị định, thông tƣ có liên quan cho thấy rõ mục tiêu sách Chính vậy, nhiều dự án không quan tâm đến việc khôi phục hỗ trợ sống cho ngƣời dân sau bị thu hồi đất Cuộc sống họ gặp khó khăn gấp bội sau tái định cƣ * Về kế hoạch tái định cư: Do chƣa có quy định rõ ràng quy trình lập thẩm định kế hoạch tái định cƣ từ giai đoạn chuẩn bị dự án; công tác đền bù hỗ trợ đa số dự án không đƣợc chuẩn bị trƣớc cách đầy đủ, thiếu phối hợp bên có liên quan nhƣ thiếu tham gia cá nhân cộng đồng bị ảnh hƣởng cộng đồng tiếp nhận dân di chuyển, gây khó khăn chậm tiến độ cho việc đền bù di chuyển giải phóng mặt * Về công tác kiểm tra giám sát: Không có quy định giám sát nói chung giám sát độc lập nói riêng cho công tác bồi thƣờng, hỗ trợ di dời dân Bên cạnh nhiều luật, nghị định thông tƣ quy định đầy đủ trách nhiệm cấp, ngành việc thực kiểm tra giám sát công tác bồi thƣờng, hỗ trợ di dời dân thiếu nhận thức nhiều quan quản lý Nhà nƣớc, tổ chức xã hội nhân dân, thiếu hƣớng dẫn thi hành cụ thể; yếu lực thi hành, đặc biệt quản ký đất đai quản lý xây dựng, dẫn đến nhiều phức tạp công tác bồi thƣờng hỗ trợ Ngoài nhiều điều mâu thuẫn bất hợp lý làm cho việc thực thêm khó khăn Thứ ba, củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa Địa ngành có vai trò đặc biệt quan trọng việc thực giải phóng mặt Tuy nhiên nay, hệ thống tổ chức ngành Địa nhiều bất cập, cần phải củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa từ Trung ƣơng tới sở, đặc biệt quan Địa cấp huyện Đây cấp tham mƣu cho quyền tổ chức thực đền bù, giải phóng mặt Đồng thời quan Địa cấp quận, huyện nơi trực tiếp quản lý hệ thống hồ sơ địa phạm vi huyện, quận, thị xã, 105 thành phố trực thuộc tỉnh, quan theo dõi việc thực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, nơi thực thủ tục chuyển dịch đất đai, quan phối hợp với quan khác công khai quy hoạch Bên cạnh việc củng cố lại hệ thống tổ chức ngành Địa chính, cần phải nâng cao chất lƣợng, trình độ cho cán địa cấp xã/phƣờng Cán địa cấp xã/phƣờng đầu mối quan hệ ngƣời sử dụng đất Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất với Do đó, Nhà nƣớc cần nghiên cứu chế độ đãi ngộ nhƣ nâng cao trình độ cho cán địa cấp xã/phƣờng Thứ tư, công tác tuyên truyền Để tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằngcó hiệu cần phải coi trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân hiểu tôn trọng pháp luật, đặc biệt pháp luật đất đai Cần xác định tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật chƣơng trình hành động quốc gia, nội dung hoạt động quản lý nhà nƣớc Muốn cho công tác tuyên truyền đạt hiệu cao, cần phải có biện pháp định Trong đặc biệt coi trọng phối hợp ngành, cấp nhƣ Hội Cựu chiến binh, Hội Liên hiệp phụ nữ, Tổ dân phố việc tuyên truyền giải phóng mặt Thứ năm, nâng cao trình độ cán làm công tác giải phóng mặt Cán làm công tác giải phóng mặt bằngngoài việc nắm vững yêu cầu dự án phải am hiểu sách pháp luật quản lý đất đai, nhà cửa, giá nhƣ trình tự lập duyệt phƣơng án tổ chức thực phƣơng án bồi thƣờng đảm bảo tiến độ quy định Tuy nhiên, thực tế cán làm công tác giải phóng mặt bằngđa số cán kiêm nhiệm cán chuyển từ ngành khác sang Đây yếu tố gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng.Chính vậy, nâng cao chất lƣợng nhƣ trình độ cán làm công tác giải phóng mặt bằnglà yêu cầu cấp bách Để làm dƣợc điều náy cần tập trung vào mở chuyên ngành chuyên đào tạo cho cán làm công tác giải phóng mặt bằngvà mở rộng quan hệ hợp tác vơi nƣớc việc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán làm công tác giải phóng mặt 106 4.2.3 Thừa nhận việc xác định giá đất nghề Việc xác lập địa vị pháp lý Tổ chức tƣ vấn giá đất để thực dịch vụ theo yêu cầu Nhà nƣớc xây dựng khung giá loại đất ; giá đất chuẩn vùng giá trị đất; bảng giá đất xác định giá đất cụ thể theo yêu cầu bên thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể cần thiết Tuy nhiên, đất đai loại hàng hoá đặc biệt thuộc đối tƣợng Nhà nƣớc quản lý giá theo quy định Luật Quản lý Giá Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý Tổ chức tƣ vấn giá đất nhƣ quy định cụ thể điều kiện, lực dịch vụ cung cấp cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá Tổ chức có chức tƣ vấn giá đất phải tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp với chủ trƣơng xã hội hóa (tách khỏi quan quản lý nhà nƣớc thực dich vụ độc lập) Trên sở kết định giá Tổ chức có chức tƣ vấn giá đất độc lập nêu trên, quan quản lý nhà nƣớc (đại diện chủ sở hữu tài sản nhà nƣớc đất đai) thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản đất (nếu có) Hiện nói đến xác định giá đất, vấn đề đặt thƣờng chủ yếu xoay quanh hai nội dung lớn là: việc phân định giá đất cho địa phƣơng việc thiết lập khung giá đất để tính thuế tính đền bù Tuy nhiên hai vấn đề chƣa giải đƣợc chất vấn đề tồn vƣớng mắc Nhƣ nêu trên, xác định giá đất nói riêng xác định giá bất động sản nói chung kinh tế thị trƣờng hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật Nó đòi hỏi nhà định giá đất phải ngƣời có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trƣờng hợp Trong giá đất yếu tố bất định, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác thƣờng xuyên có biến đổi Việc áp dụng bảng giá định gặp nhiều vƣớng mắc, không phù hợp không phản ánh hết đƣợc biến động giá đất Đây nguyên nhân gây khiếu kiện, lam cản trả công tác giải phóng mặt Để giải tình trạng nói nhằm đảm bảo xác định giá đất nói chung 107 giá đất bồi thƣờng thiệt hại nói riêng đƣợc xác, cần phải coi việc xác định giá đất la nghề giống nhƣ nghề khác 4.2.4 Sử dụng phương pháp định giá đất Đi đôi với gải pháp coi việc xác định giá đất nghề, việc thay đổi phƣơng pháp xác định giá đất cho phù hợp Mặt khác, sử dụng khung giá đất Nhà nƣớc ban hành làm sở xác định giá đất thực bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mạt không đem lại hiệu cao mà gây nhiều khó khăn vƣớng mắc 4.2.5 Thành lập quan định giá nhà đất Cùng với việc thừa nhận việc xác định giá đất nghề cho phép sử dụng phƣơng pháp xác định giá đất khác để định giá bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc cần phải thành lập quan định giá bất động sản Có nhƣ bảo đảm thực tốt đƣợc hai giải pháp nêu Cơ quan định gía quan có trách nhiệm thực định giá đất cách thƣờng xuyên theo thời điểm, vị trí đặc biệt phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế địa phƣơng ( tức giá thị trƣờng) để áp dụng bồi thƣờng - Cấp Trung ƣơng có Trung tâm định giá quốc gia: trung tâm có nhiệm vụ điều phối giá nhà đất phạm vi nƣớc Chỉ đạo chuyên môn nghiệp vụ quan định giá cấp dƣới Là quan có chức tham mƣu, giúp việc cho Chính phủ, đồng thời chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ công tác định giá đất phạm vi nƣớc - Thành lập Ban định giá nhà đất trực thuộc UBND cấp tỉnh: Ban có chức tham mƣu giúp việc cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW việc đƣa định có liên quan đến giá nhà đất, đồng thời chịu trách nhiệm trƣớc UBND cấp tỉnh hoạt động có liên quan đến giá nhà đất Ban định giá cấp tỉnh phải chịu giám sát chuyên môn, nghiệp vụ Trung tâm định giá quốc gia 108 Hình 4.1: Sơ đồ phân cấp Nguồn: Giải pháp để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Việt Nam (PGS.TS.Nguyễn Thế Chinh PGS.TS.Vũ Thị Minh) * Hoạt động ngành định giá: Các ban định giá cấp tỉnh cử nhà định giá viên thƣờng xuyên làm công tác định giá đất sở Có nhƣ đảm bảo tính thời điểm giá đất, sau thu thập, xác định đƣợc giá đất vùng, địa bàn thuộc tỉnh quản lý, nhà định giá đất gửi thông tin có liên quan đến giá đất vùng Ban định giá Trung tâm định giá quốc gia Sau xem xét, Trung tâm định giá Ban định giá tổ chức công khai giá đất thời kỳ định, có nhƣ đảm bảo tính xác giá đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt 109 Hình 4.2: Đề xuất quy trình định giá đất Nguồn: Giải pháp để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Việt Nam (PGS.TS.Nguyễn Thế Chinh PGS.TS.Vũ Thị Minh) 110 Hình 4.3: Đề xuất quy trình định giá đất cụ thể Nguồn: Giải pháp để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Việt Nam (PGS.TS.Nguyễn Thế Chinh PGS.TS.Vũ Thị Minh) 111 4.2.6 Đào tạo cán định giá đất Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằngnói chung công tác xác định giá đất nói riêng bên cạnh giải pháp nêu trên, yêu cầu đặt phải có đội ngũ nhà định giá có tay nghề chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng Đây nhân tố giữ vai trò quan trọng việc đƣa đƣợc giá trị xác mảnh đất Tuy nhiên nƣớc ta định giá nhà đất công tác mẻ nhà định giá vừa thiếu số lƣợng yếu chất lƣợng Yêu cầu phải đào tạo đội ngũ cán định giá bất động sản có trình độ chuyên môn vững vàng Muốn cần phải thực số việc sau: - Mở chuyên ngành đào tạo nhà định giá bất động sản trƣờng đại học Các chuyên ngành đào tạo có nhiệm vụ trang bị kiến thức chuyên môn, nghiẹp vụ cho học viên để đảm bảo sau tốt ngiệp học viên trở thành nhà định giá - Mở rộng quan hệ hợp tác với nƣớc tiên tiến giới việc đào tạo cán định giá bất động sản Một thực tế Việt Nam hầu nhƣ chuyên gia định giá bất động sản Công tác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng khâu chập chững Do việc tự lập việc đào tạo cán định giá gặp nhiều khó khăn không đảm bảo chất lƣợng cho đội ngũ cán định giá Chính mở rộng quan hệ hợp tác với nƣớc việc đào tạo cán định giá việc cấp bách cần phải thực Điều giúp đào tạo đƣợc nhà định giá có trình độ chuyên môn cao, đáp ứng nhu cầu xác định giá đất 112 KẾT LUẬN Thực trạng công tác giải phóng mặt nói chung, xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại nói riêng địa bàn Quận Nam Từ Liêm – Thành phố Hà Nội thời gian vừa qua nhiều khó khăn, vƣớng mắc Giá đất bồi thƣờng thiệt hại đƣợc xác định chƣa xác, chƣa phản ánh hết giá trị thực tế đất đai gây không khó khăn phức tạp trình giải phóng mặt Tình trạng có nguyên nhân thiếu phƣơng pháp xác định giá đất hợp lý, quy định Nhà nuớc xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại không phù hợp, thiếu đội ngũ nhà định giá đất chuyên nghiệp Vì việc nghiên cứu giải pháp xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại yêu cầu khách quan, có tính xúc Việc xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại dựa khung giá đất cố định Nhà nƣớc ban hành năm qua thể bất hợp lý, không phù hợp với tình hình giá đất chuyển dịch theo quỹ đạo kinh tế thị trƣờng Sự bất hợp lý đƣợc giải cách thay đổi quy định xác định giá đất, cho phép sử dụng phƣơng pháp xác định giá đất vào việc xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại Việc đổi phƣơng pháp xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại phải dựa sở, thực trạng nhƣ khó khăn, vƣớng mắc công tác xác định giá đƣợc áp dụng phải đƣợc tiến hành đồng với giải pháp khác Việc đƣa phƣơng pháp xác định giá bồi thƣờng thiệt hại quan trọng cấp bách nhƣng không mà đổi với giá Vì đổi phƣơng pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng taị phải gắn liền với việc đào tạo cán định giá nhƣ hình thành quan định giá đất Xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại theo nội dung giải pháp mà luận văn đƣa mang lại hiệu cao, đánh giá xác đƣợc giá trị thực tế đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà lợi ích cho ngƣời dân có đất bị thu hồi, chủ đầu tƣ Nhà nƣớc, góp phần tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc công tác giải phóng mặt thúc đẩy trình phát triển kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm nói riêng cho thành phố Hà Nội nói chung 113 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Anh cộng sự, 2010 Báo cáo “Khảo sát tình hình công khai thông tin quản lý đất đai” Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Phát triển (DEPOCEN) Hà Nội Chính phủ, 2014 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/2014 quy định giá đất Hà Nội Chính phủ, 2014 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/ 2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất Hà Nội Chính phủ, 2013 Nghị số 132/NQ-CP ngày 27/ 12/ 2013 điều địa giới hành quận Từ Liêm để thành lập 02 quận 23 phường thuộc thành phố Hà Nội Hà Nội Nguyễn Thi Hƣơng 2014 “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằngcác dự án địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội” Đồ án tốt nghiệp Trƣờng Đại học Tài nguyên Môi trƣờng Hà Nội; Trần Viết Kiêm cộng thuộc, 2012 Đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng, đề xuất mô hình tổ chức quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện góp phần đẩy mạnh thực kinh tế hóa ngành quản lý đất đai” Viện Nghiên cứu quản lý đất đai Hà Nội Đào Thị Thanh Lam công sự, 2013 Đề tài: "Nghiên cứu, đánh giá ảnh hưởng trình đô thị hóa đến việc quản lý sử dụng đất” Viện Nghiên cứu quản lý đất đai Hà Nội Trần Mai Phƣơng, 2011 “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằngcủa dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sỹ Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên Đặng Anh Quân, 2011 “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển” Luận án tiến sỹ Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; 114 10 Quốc hội Việt Nam, 2013 Luật đất đai Luật số 45/2013/QH13 Hà Nội 11 Nguyễn Ngọc Sơn, 2013 “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằngtại dự án đầu tư địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sỹ Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên; 12 Nguyễn Văn Sửu, 2012 “Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng” Luận văn thạc sỹ Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên 13 Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, 2013 Báo cáo Biên tập dự thảo cẩm nang quy định trình tự, nội dung, phương pháp định giá đất hàng loạt định giá đất cụ thể Thuộc dự án: “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật công cụ quảnh lý đất đai nhắm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Hà Nội 14 Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, 2013 Báo cáo Đánh giá thực trạng trình tự, nội dung, phương pháp định giá đất hàng loạt định giá đất cụ thể địa phương Việt Nam Thuộc dự án: “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật công cụ quảnh lý đất đai nhắm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Hà Nội 15 Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, 2013 Báo cáo chuyên đề Nội dung định giá đất hàng loạt Thuộc dự án: “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật công cụ quảnh lý đất đai nhắm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Hà Nội 16 Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, 2013 Báo cáo chuyên đề Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Thuộc dự án: “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật công cụ quảnh lý đất đai nhắm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Hà Nội 17 Đinh Thu Trang, 2012 “Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” Luận văn thạc sỹ Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên 115 19 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, 2013 Quyết định số 63/2013/QĐUBND ngày 25/12/2013 Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội, năm 2014 Hà Nội 20 Ủy ban nhân dân quận Nam Từ Liêm, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, 2014 Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 địa bàn quận Nam Từ Liêm Hà Nội 21 Đặng Hùng Võ, 2011 Báo cáo đề xuất hoàn thiện sách Nhà nước thu hồi đất chế chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam Trong: Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam: phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân Ngân hàng giới Ch 1, tr 1-66; 22 Đặng Hùng Võ, 2011 Báo cáo nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Việt Nam Trong: Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam: phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân Hà Nội Ngân hàng giới Ch 1, tr 67-156; 116 [...]... tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung 2 Mục đích và nhiệm vụ của đề tài 2.1.Mục đích: Đánh giá thực trạng xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm; đề xuất quan điểm và giải pháp hoàn thiện việc xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm 2.2.Nhiệm... Từ Liêm Trong đó tập trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng 2 Thời gian: nghiên cứu thực trạng việc xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2010- 2014; đề xuất giải pháp cho giai đoạn 2016-2020 4 Câu hỏi nghiên cứu Việc xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm. .. hội trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm hay chƣa? Chính quyền Quận Nam Từ Liêm cần phải làm gì để xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn cho phù hợp với thực tế và tránh đƣợc những bất cập trong bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng 5 Những đóng góp mới của luận văn: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng nói chung, xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại nói riêng trên địa bàn Quận Nam Từ. .. một số vấn đề cơ sở lý luận về công tác bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng, trong đó chú ý vấn đề giá đất bồi thƣờng khi thu hồi - Đánh giá thực trạng việc xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm - Đề xuất quan điểm và giải pháp hoàn thiện việc xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu -... dân khi đƣợc đền bù Vấn đề cốt lõi là xác định đƣợc khung giá đất cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Quận và hợp với lòng dân Tuy nhiên, việc xác định giá đất trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm đang có nhiều bất cập Do đó, tôi chọn và nghiên cứu đề tài Xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm- thành phố Hà Nội , góp phần đẩy nhanh công tác giải. .. việc xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội - Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng trong thời gian tới 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG 1.1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 1.1.1 Các công trình liên quan đến thu hồi, quản lý đất. .. các nhà định giá đất chuyên nghiệp Vì vậy, Luận văn đã đóng góp vào việc nghiên cứu các giải pháp xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại Cụ thể: - Tổng quan tình hình giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã và đang đƣợc triển khai trên điạ bàn Quận Nam Từ Liêm Tập trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng - Đề xuất các giải pháp cho công tác xác định. .. giá đất của từng thửa đất hiện hữu thuộc địa bàn quản lý hành chính nhƣ trong định giá đất hàng loạt) 1.2.3.4 Kỳ định giá đất Kỳ định giá đất là khoảng thời gian giữa hai lần định giá đất hàng loạt (hai lần công bố khung giá các loại đất, bảng giá đất) Kỳ định giá đất do pháp luật quy định và chỉ áp dụng cho định giá đất hàng loạt Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì ở nƣớc ta kỳ định giá. .. yếu về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo pháp luật hiện hành; khái quát công tác thu hồi đất, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNGtrên địa bàn thành phố Hà Nội Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằngcủa dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằngcủa dự án xây dựng khu đô thị... đề xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Đề tài nghiên cứu những vấn đề có tính lý luận và thực tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hƣởng của nó đến quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng - Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu tƣ xây dựng mới có liên quan đến giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã và đang đƣợc triển khai trên điạ bàn Quận Nam Từ ... XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHi GIẢI PHÓNG MẶT BẰNGTRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM 101 4.1 Quan điểm xác định giá đất bồi thƣởng giải phóng mặt 101 4.1.1 Đảm bảo tính xác giá đất. .. xác định giá đất bồi thƣờng thu hồi đất, giải phóng mặt địa bàn Quận Nam Từ Liêm; đề xuất quan điểm giải pháp hoàn thiện việc xác định giá đất bồi thƣờng thu hồi đất, giải phóng mặt địa bàn Quận. .. tích Phƣờng quận Nam Từ Liêm 59 Bảng 3.2 Dân số Phƣờng quận Nam Từ Liêm 62 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn quận Nam Từ Liêm 64 Bảng 3.4 Xác định giá đất địa bàn quận Nam Từ Liêm 95 Bảng