Đang tải... (xem toàn văn)
Phương pháp so sánh trong định giá tài sản
ĐỀ TÀI PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÓM Page A.Tóm tắt nội dung nghiên cứu I Nội dung phương pháp so sánh định giá tài sản Giới thiệu chung phương pháp so sánh 1.1 Khái niệm 1.2 Cơ sở lý luận 1.3 Các thuật ngữ liên quan Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh thẩm định giá Nguyên tắc điều kiện cần thiết để thực phương pháp 3.1 Nguyên tắc ứng dụng 3.2 Điều kiện thực Các bước tiến hành phương pháp Thời gian điều kiện thu thập thông tin 5.1 Thời gian thu thập thông tin 5.2 Điều kiện thu thập thông tin Phương pháp phân tích sử dụng thông tin Quá trình điều chỉnh mức giá tài sản so sánh 7.1 Các yếu tố so sánh cần thu thập,điều chỉnh số loại hình TS 7.2 Đối tượng điều chỉnh 7.3 Căn điều chỉnh 7.4 Nguyên tắc điều chỉnh 7.5 Phương thức điều chỉnh 7.6 Thứ tự điều chỉnh 7.7 Nguyên tắc khống chế II Ví dụ ứng dụng thực tiễn III Ưu, nhược điểm khó khăn sử dụng phương pháp Ưu điểm Page 2 Nhược điểm Những khó khăn I/ NỘI DUNG PP SO SÁNH TRONG TĐG TÀI SẢN Giới thiệu chung phương pháp so sánh 1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản 1.2 Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trường tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự so sánh được mua bán thị trường Vì pp quan tâm đến nhận biết đo lường tác động hữu, thiếu vắng số đặc tính kỹ thuật có tài sản so sánh PP so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường hành, tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần TĐG Tiến hành phân tích giá bán/ giá cho thuê tài sản so sánh được, làm điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác chúng tài sản mục tiêu, từ xác định giá trị tài sản mục tiêu cần TĐG Phương pháp áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường 1.3 Các thuật ngữ liên quan “Giao dịch phổ biến thị trường” hoạt động mua, bán tài sản tiến hành công khai thị trường Một tài sản xác nhận có giao dịch phổ biến có tài sản tương tự có giao dịch mua, bán thị trường “Tài sản tương tự” tài sản loại, có đặc trưng tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính kỹ thuật, tính sử dụng… Page “Tài sản so sánh” tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá “Các yếu tố so sánh” thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản “Đơn vị so sánh chuẩn” đơn vị tính tài sản mà quy đổi theo đơn vị chuẩn để so sánh tài sản loại với Ví dụ: mét, m 2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, “Tổng giá trị điều chỉnh thuần” tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa không xét giá trị tuyệt đối lần điều chỉnh “Tổng giá trị điều chỉnh gộp” tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh giá trị tuyệt đối “Mức giá dẫn” mức giá giao dịch thành công tài sản sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá Các mức giá dẫn sở cuối để ước tính mức giá tài sản cần thẩm định “Giao dịch thành công thị trường” hoạt động mua bán tài sản diễn ra, tài sản bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đất) cho bên mua nhận toán; bên mua có nghĩa vụ toán cho bên bán, nhận hàng quyền sở hữu quyền sử dụng theo thỏa thuận Các trường hợp áp dụng pp so sánh TĐG PP so sánh trực tiếp pp chung cho việc thẩm định giá cho mua/bán, thẩm định giá trị tài sản chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, định giá cho việc mua chuyển quyền sở hữu đất đai Nhà nước, TĐG cho tài sản có chứng bán cho thuê sử dụng PP so sánh trực tiếp thường coi đầu vào cho pp TĐG khác pp chi phí pp thặng dư Page PP so sánh trực tiếp sở cho hầu hết TĐG có tham gia máy vi tính hệ thống đánh giá hàng loạt máy vi tính sử dụng để TĐG tài sản cho mục đích đánh thuế PP thường sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trường hợp sau: - Thẩm định giá đất giá nhà đất cho yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản…Phương pháp áp dụng cho hầu hết loại bất động sản ngoại trừ bất động sản đặc biệt trạm xăng dầu, khách sạn, hay cao ốc thương mại - Phương pháp áp dụng để tính tiền thuê bất động sản Tuy nhiên xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực - Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho bất động sản dân dụng, có tính đồng cao đất trống, hộ chung cư, dãy nhà phố liên kế xây dựng kiểu, bất động sản liên kế khu vực Các BĐS thương mại - dịch vụ; tức BĐS thường mua bán phổ biến thị trường Phương pháp so sánh trực tiếp thường sử dụng để TĐG BĐS công nghiệp, BĐS biệt thự công sở trường học, bệnh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, công trình công cộng thị trường giao dịch nên sở để so sánh Các nguyên tắc điều kiện cần thiết để thực pp 3.1 Nguyên tắc ứng dụng nguyên tắc quan trọng: - Nguyên tắc thay thế: nhà đầu tư có lý trí không trả giá cho tài sản có nhiều số tiền mua tài sản tương tự có hữu ích - Nguyên tắc đóng góp: trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa sở có tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản 3.2 Điều kiện thực Chất lượng thông tin phải cao Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, xác, kiểm tra được, đầy đủ đáng tin cậy Thông tin thu thập so sánh Page Trong trường hợp mua bán so sánh lại không giống tính chất đặc biệt tài sản xem xét, điều gây ảnh hưởng đến tính xác pp Thị trường cần phải ổn định Nếu thị trường có biến động, pp so sánh trực tiếp khó đạt mức độ xác, đối tượng so sánh có tính chất giống mặt Ổn định giá cả: giá thị trường phải trì ổn định, tránh việc “đội giá” số mặt hàng có nhu cầu thiết yếu số thời điểm (Ví dụ mặt hàng quần áo, lương thực, thực phẩm thường tăng giá đột biến vào dịp cuối năm nhu cầu người dân tăng cao dịp này) Việc đăng ký giá, kê khai giá, niêm yết bán theo giá niêm yết, với mặt hàng thiết yếu sản xuất, đời sống phải tuân thủ theo quy định kiểm tra chặt chẽ Ổn định tỷ giá thị trường ngoại hối Cung - cầu ổn định - đảm bảo loại hàng hóa cung ứng thị trường phải đáp ứng đủ nhu cầu người tiêu dùng - cung ứng đủ ngoại tệ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh cần thiết doanh nghiệp Lãi suất ổn định Các bước tiến hành pp Đối với loại tài sản cụ thể bước tiến hành có điểm khác Nhưng tóm lại, pp so sánh trực tiếp tiến hành tuân theo quy trình sau: Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Page Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định Thẩm định viên giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Thời gian điều kiện thu thập thông tin 5.1 Thời gian thu thập thông tin Thông tin tài sản so sánh thông tin phải thu thập tài sản giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá với địa điểm giao dịch gần với tài sản cần thẩm định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá thu thập thông tin tài sản so sánh thời gian trước tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá Trường hợp giá tài sản có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá trước thực việc điều chỉnh mức giá tài sản so sánh theo yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng giảm) mức giá giao dịch thành công theo số biến động giá loại tài sản quan có trách nhiệm công bố thẩm định viên giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động giá thị trường khoảng thời gian 5.2 Điều kiện thu thập thông tin: Thông tin phải thu thập từ kết giao dịch thành công thị trường bên mua, bên bán có khả tiếp cận thông tin tài sản nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định pháp luật, tự nguyện, không chịu sức ép từ bên Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo thực tế giao dịch tài sản dựa chứng cụ thể để chứng minh mức giá tài sản giao dịch Page thành công thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế tài sản mà thẩm định viên thu thập chứng thị trường lựa chọn từ dẫn (hoặc tất dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; kết giao dịch thành công sàn giao dịch; phương tiện thông tin đại chúng; phiếu điều tra thực tế thị trường thẩm định viên giá; chứng ghi văn quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh… - Đối với thông tin giá tài sản giao dịch thành công thị trường thu thập thông qua vấn qua điện thoại, vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, mạng Internet… thẩm định viên giá phải có thẩm định, xem xét, đánh giá kiểm chứng thận trọng bảo đảm thông tin sử dụng trước sử dụng vào phân tích, tính toán - Đối với tài sản chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán (thường cao giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh - Đối với tài sản chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào mua (thường thấp giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh Thẩm định viên giá phải lưu giữ chứng về: giá tài sản giao dịch thành công mua, bán thị trường thời điểm diễn giao dịch, địa điểm giao dịch, nhiều bên tham gia giao dịch, chứng so sánh… Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra quan quản lý Nhà nước thẩm định giá cần thiết phục vụ việc xử lý tranh chấp kết thẩm định giá (nếu có phát sinh) Phương pháp phân tích sử dụng thông tin Phân tích, so sánh để rút điểm tương tự điểm khác biệt, lợi điểm bất lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích thực hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): - Phân tích theo cặp - Phân tích số liệu theo nhóm - Phân tích thống kê Page - Phân tích hồi qui Phân tích đồ thị Phân tích độ nhạy Phân tích xu hướng Phân tích chi phí Phân tích số liệu thứ cấp So sánh trực tiếp Vốn hóa khác biệt tiền thuế Để tìm mức điều chỉnh số tiền tỷ lệ phần trăm (%) Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): - Phân tích so sánh tương quan - Phân tích xếp hạng - Phỏng vấn bên liên quan Phân tích định tính cho kết điều chỉnh dãy số lớn (có dấu điều chỉnh âm) nhỏ (có dấu điều chỉnh dương) Các nguyên tắc điều chỉnh mức giá tài sản so sánh Điều chỉnh mức giá tài sản so sánh vào chênh lệch yếu tố so sánh Phân tích, so sánh rút điểm tương tự điểm khác biệt, ưu điểm bất lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau 7.1 Các yếu tố so sánh cần thu thập,điều chỉnh số loại hình TS 7.1.1 Bất động sản a) Nhà dân cư - - Tình trạng pháp lý Các điều khoản tài giao dịch + Bán trả làm nhiều lần + Hỗ trợ lãi suất vay chấp Theo thời hạn giao đất Tính chất giao dịch Chi phí bỏ sau mua Giá trị tài sản BĐS Tình hình thị trường lúc giao dịch Địa điểm, thuế Các đặc điểm tự nhiên Page - Quy hoạch - Đặc điểm tài sản đất b) Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại - Giá bán, thuê - Vị trí, khả sinh lời - Thời gian kinh doanh (một buổi hay ngày) - Chiều rộng mặt tiền - Điều kiện bán, thuê mướn mặt - Điều kiện giao nhận phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa) - Sự phù hợp thiết kế với công làm nơi bán hàng công trình - Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm - Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác - Sự thuận tiện cho người mua hàng - Các yếu tố khác c, Văn phòng - Giá thuê - Diện tích sử dụng - Địa điểm, vị trí - Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy - Hệ thống thông tin, liên lạc - Hệ thống ánh sáng - Sự phù hợp thiết kế với công làm văn phòng công trình - Cầu thang máy, lối thoát hiểm - Dịch vụ vệ sinh, môi trường Page 10 - Hệ thống bảo đảm an ninh - Chi phí mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, tu - Chất lượng quản lý - Điều kiện bán, thuê mướn d, Bất động sản công nghiệp - Địa điểm, vị trí - Giá thuê - Các dịch vụ cấp thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải - Mức độ thuận lợi hay khó khăn hệ thống giao thông nội phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa - Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư - Đảm bảo ánh sáng tự nhiên - Địa hình đất - Tình trạng trật tự, trị an khu vực - Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh thông gió, thoát hiểm - Sự phù hợp thiết kế xây dựng với mục đích loại hình sản xuất, kinh doanh - Sự sẵn có nguồn lao động địa phương vùng lân cận - Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội bãi đỗ ô tô - Các yếu tố khác e, Trang trại - Đất đai, mặt nước - Đặc tính pháp lý - Vị trí - Địa hình (dốc, phẳng) Page 11 - Khí hậu lượng mưa - Quy mô trang trại - Năng suất - Hệ thống tưới, tiêu - Đường vào - Hàng rào cổng - Đường nước điện - Nhà cửa - Loại, hạng, tình trạng đặc điểm công trình xây dựng phục vụ trang trại - Các yếu tố khác 7.1.2 Động sản: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị…) a, Các thông số đặc trưng kinh tế kỹ thuật loại máy, thiết bị - Đối với máy, thiết bị cần ý thông số bản: cấu tạo máy, thiết bị , công suất, suất, khả gia công, kích thước vật gia công, sức chứa, mức tiêu hao nhiên liệu,… - Đối với phương tiện vận tải cần ý thông số bản: loại hình, công suất máy, mức tiêu hao nhiên liệu, trọng tải, trang bị kèm theo, tiện nghi nội thất… b, Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị kèm theo 7.2 Đối tượng điều chỉnh: giá bán giá quy đổi đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công giá chào mua, giá chào bán thị trường sau có điều chỉnh hợp lý mức giá mua bán phổ biến thị trường) - Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào… - Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2; - Kho hàng: giá/m3, giá/m2; Page 12 - Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; - Bệnh viện: giá/giường bệnh; - Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi; - Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu; 7.3 Căn điều chỉnh: Dựa vào chênh lệch yếu tố so sánh (khả sinh lợi, tình trạng pháp lý, sở hạ tầng, đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định chiều cao công trình, công suất, suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá 7.4 Nguyên tắc điều chỉnh: - Mỗi điều chỉnh yếu tố so sánh phải chứng minh từ chứng điều tra thu thập thị trường - Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch yếu tố so sánh cố định yếu tố so sánh lại (coi giống nhau) - Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn - Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (cộng) - Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) - Những yếu tố tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá giữ nguyên mức giá tài sản so sánh (không điều chỉnh) Lưu ý: - Các điều chỉnh không nên làm chi tiết - Mỗi điều chỉnh cần có chứng thị trường - Đặt câu hỏi: diện thiếu vắng yếu tố tạo nên khác biệt giá tài sản thị trường 7.5 Phương thức điều chỉnh - Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền như: điều kiện toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị) Page 13 - Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị) Những yếu tố liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết nhân với nhau; yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác cộng với Thẩm định viên giá phải vào điều tra thị trường, tìm chứng chênh lệch giá yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp 7.6 Thứ tự điều chỉnh: thực điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau - B1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị loại tài sản cần định giá - B2: So sánh đặc điểm tài sản so sánh với tài sản mục tiêu ước lượng khác biệt yếu tố so sánh - B3: Xác định số lượng điều chỉnh tài sản so sánh áp dụng cho đơn vị giá bán giá bán tài sản so sánh để có khoảng giá bán đơn vị giá bán cho tài sản mục tiêu - B4: Thực xếp đồng hạng tài sản so sánh với tài sản mục tiêu - B5: Thực hòa hợp dãy giá trị tài sản mục tiêu Bảng điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh: TT Yếu tố so sánh A Giá bán B Tổng diện tích C Giá bán/m2 D Điều chỉnh theo yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản thẩm định giá so sánh so sánh so sánh Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết Chưa biết Page 14 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh … E …… …… …… …… Mức giá dẫn/m2 G Mức giá dẫn tổng tài sản Thống mức giá dẫn H Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh (triệu đ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ) 7.7 Nguyên tắc khống chế: Phải bảo đảm độ lớn tổng mức giá dẫn điều chỉnh; nghĩa chênh lệch mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng trên) với mức giá cuối (là mức giá sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh (dòng G – bảng trên) không cao thấp, không phù hợp với chứng thị trường Page 15 II Ví dụ ứng dụng thực tiễn Ví dụ 1: Tài sản cần thẩm định giá đất xây dựng nhà dân cư có diện tích 56m phường A thành phố X Qua thu thập thông tin vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá khu vực (thuộc phường A phường lân cận) có đất giao dịch thành công có yếu tố so sánh gần tương tự với đất cần thẩm định giá Cụ thể sau: TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần Thửa đất Thửa đất Thửa đất thẩm định giá so sánh so sánh so sánh Giá bán Chưa biết, cần thẩm định giá 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60m2 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm định giá 22 triệuđ/m2 20 triệuđ/m2 22,5 triệu đ/m2 Tình trạng Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ pháp lý Lợi kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10 m Mặt ngõ 8m Giáp mặt ngõ m Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc Cảnh quan Nhìn khu Nhìn khu đông dân cư Nhìn khu đông dân cư Nhìn công viên Thanh toán tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt lần mua đông dân cư Điều kiện toán Thanh toán tiền mặt lần mua Thanh toán tiền mặt làm lần, 60% mua, 40% sau năm Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập thông tin sau: Page 16 - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất đất so sánh triệu đ/m2 - Giá đất mặt ngõ 10m cao mặt ngõ 8m 10%, mặt ngõ 8m 5% - Giá đất nhìn công viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% - Giá đất đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn năm 20%/ năm Lời giải: 1/ Phân tích thông tin thu thập - Giá đất mặt ngõ 10 m cao mặt ngõ 8m 10%, mặt ngõ 8m 5%, điều cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m 90%, mặt ngõ 8m 105% Tài sản thẩm định ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản sau: Tài sản so sánh ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11% Tài sản so sánh mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76% - Giá đất nhìn công viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5%, điều cho thấy nhìn công viên 1,05 lần nhìn khu dân cư Tài sản thẩm định nhìn khu dân cư nên tài sản so sánh chia cho 1,05 lần Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - 4,76% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10%,điều cho thấy khu vực thoát nước tốt 1,1 lần khu vực thoát nước Tài sản thẩm định nằm khu vực thoát nước nên tài sản so sánh chia cho 1,1 lần Mức điều chỉnh (100% - 110%) / 110% = -9,09% - Giá đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10%, điều cho thấy: giá đất hướng Tây Bắc 100%, hướng Đông 105% hướng Đông Nam 110% Tài sản thẩm định nằm hướng tây nên có tỷ lệ 100% Mức điều chỉnh là: Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (100% - 105%) /105% = - 4,76% Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (100% -110%) / 110% = - 9.09% Page 17 - Thanh toán tiền mặt làm lần : + Lần : 60% sau mua tức phải trả 22*60% = 13.2 triệu đ/m2 + Lần : 40% sau năm : (22/1.2)*40% = 7.33 triệu đ/m2 + Tổng số tiền thu sau năm 13.2 + 7.3= 20.53 triệu đ/m2 + Chênh lệch 22 - 20.53= 1.47 triệu đ/m2 + Do TSSS trả chậm 40% sau năm nên có lơi Mức điều chỉnh -1.47 triệu đ/m2 Tỷ lệ điều chỉnh -1.47/20.53 * 100% = -7% - Tình trạng pháp lý + TSSS2&3 giống TSTĐG nên không điều chỉnh + TSSS có chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất triệu đ/m Mức điều chỉnh +1 triệu đ/m2 2/ Bảng so sánh điều chỉnh số liệu (Market data grid) Từ thông tin nêu thực việc điều chỉnh giá đất đất so sánh: TT Yếu tố so sánh Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất cần thẩm định giá so sánh so sánh so sánh A Giá bán Chưa biết, cần thẩm định giá 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ B Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60 m2 C Giá bán/m2 Chưa biết 22 triệu đ/m2 20 triệu đ/m2 22,5triệu đ/m2 D Điều chỉnh theo yếu tố so sánh D1 Điều kiện Trả Thanh toán lần Không điều chỉnh Không điều chỉnh toán Tỷ lệ điều chỉnh - 7% Page 18 D2 Mức điều chỉnh - 1,47 trđ/m2 Giá sau điều chỉnh 20,53 tr đ/m2 Tình trạng Đã cấp sổ đỏ Chưa sổ đỏ pháp lý D3 Mức điều chỉnh + triệu đ/m2 Giá sau điều chỉnh 21,53 triệu đ/m2 Vị trí (Lợi 20 triệu đ/m2 22,5 triệu đ/m2 - Ngõ 10m Ngõ 10m Ngõ 8m mặt ngõ m 100% 100% 90% 105% kinh doanh) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 11.11% Mức điều chỉnh D4 D5 D6 E + 2,22 tr đ/m - 4.76% - 1,07 tr đ/m2 Cơ sở hạ tầng Bị ngập mưa Tốt Tốt Tốt Tỷ lệ 100% 110% 110% - 9,09% Tỷ lệ điều chỉnh - 9,09% 110% - 9,09% Mức điều chỉnh - 1,99 trđ/m2 - 1,82 trđ/m2 - 2.05 trđ/m2 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc Tỷ lệ 100% 105% 110% 100% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,76% - 9,09% Mức điều chỉnh -1,05 trđ/m2 -1,82 trđ/m2 Cảnh quan Nhìn dân cư Dân cư Dân cư Công viên Tỷ lệ 100% 100% 100% 105% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,76% Mức điều chỉnh - 1,07 tr đ Mức giá dẫn/m2 18,48 tr đ/m2 18,58 tr đ/m2 18,31 trđ/m2 Số lần điều chỉnh 3 Số điều chỉnh (tr đ) 3,51 1,42 4,19 Số điều chỉnh tuyệt đối 5,51 5,86 4,19 Thống mức giá dẫn G So sánh có số lần điều chỉnh (3), số điều chỉnh bất động sản 1,42 triệu đồng điều chỉnh gộp 5,86 triệu đồng So sánh có điều chỉnh Page 19 điều chỉnh gộp 4,19 trđ, thấp so sánh nên thẩm định viên chọn so sánh làm mức giá dẫn cho tài sản thẩm định Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định 18,31 trđ/m2 Giá thị trường lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng) Ví dụ Tài sản cần thẩm định giá lô hàng 80 máy bơm nước Đài Loan sản xuất năm 2006, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng lại: 85%, mục đích thẩm định giá đưa bán thị trường Qua thu thập thông tin thị trường có thông tin vào thời điểm thẩm định sau : - Máy bơm nước nhãn mác Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m / giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng 100%, giá bán 14.400.000 đ/ - Máy bơm nước nhãn mác Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất 10m /giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái - Máy bơm nhãn mác Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái - Giá máy bơm sản xuất năm 2006 80% giá máy sản xuất năm 2008 đặc tính kỹ thuật; - Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m 80% giá máy bơm công suất có độ cao cột nước 15m; - Giá máy bơm chất lượng lại 85% 80% giá máy năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100% Lời giải: - Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá máy bơm so sánh Page 20 Yếu tố so sánh Năm sản xuất - Chất lượng Máy bơm cần thẩm định giá Máy bơm Máy bơm Máy bơm so sánh so sánh so sánh 2006 2006 2006 2008 85% 100% 85% 100% - Độ cao cột nước độ cao 15m độ cao 15m độ cao 12m độ cao15m - Công suất 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, Giá bán Cần xác định 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ - Căn vào thông tin thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán máy thiết bị so sánh sau: Yếu tố so sánh Giá bán Máy bơm cần thẩm định giá Máy bơm so sánh Máy bơm so sánh Máy bơm so sánh 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ Năm sản xuất 0 - 20% - 20% 100% Độ cao cột nước 0% + 25% Công suất 0% 0% 0% Tổng mức điều chỉnh - 20% + 25% - 20% Giá điều chỉnh (mức giá dẫn) 11.520.000đ 10.375.000đ 10.800.000đ Chất lượng Từ mức giá sau điều chỉnh (giá dẫn) máy bơm so sánh ước tính giá trị thị trường máy bơm cần thẩm định giá bình quân giá điều chỉnh tài sản so sánh : 11.520.000đ + 10.375.000đ + 10.800.000đ Page 21 =10.898.000đ Giá trị thị trường máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái (làm tròn) III Ưu, nhược điểm khó khăn sử dụng phương pháp 1.Ưu điểm PP phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế lý sau: - Khi liệu sẵn có pp so sánh pp xác định giá trị trực tiếp tiện dụng - Là pp không gặp khó khăn mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng - Nó thể đánh giá giá trị thị trường, có sở vững để quan pháp lý công nhận - Nó đòi hỏi cần thiết tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hàng việc TĐG cách thích hợp - PP so sánh trực tiếp công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị Nhược điểm - Cần thiết phải có thông tin chất lượng thông tin phải cao Rõ ràng pp này, thông tin thị trường giao dịch tương tự không sử dụng - Các liệu thường mang tính chất lịch sử Đây điều kiện tránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động, thông tin trở nên lạc hậu vòng thời gian ngắn - Khi đầy đủ liệu, khả áp dụng phương pháp so sánh bị hạn chế Do yêu cầu thẩm định viên giá cần phải có kinh nghiệm kiến thức thị trường (kinh nghiệm khảo sát giá thị trường, kinh nghiệm thu thập thông tin liên quan đến BĐS dùng để so sánh ) - Là pp đơn giản nhiều cạm bẫy người định giá đặt nhiều tin tưởng vào chứng thị trường quên chứng phản ánh điều xảy thị trường Page 22 - Khi thị trường yếu, không đủ chứng việc áp dụng pp hạn chế - Phân tích so sánh BĐS lớn tạo thu nhập khó - Khi điều kiện kinh tế pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn pp - Đối với BĐS lần đầu đổi khu vực BĐS chuyên dùng cụ thể số liệu để so sánh - Để đảm bảo tính thực tiễn kết luận cần thận trọng nguồn gốc số liệu đặc điểm sở liệu - Người định giá phải xác định phân tích điểm mạnh, điểm yếu số liệu thu thập sử dụng phân tích so sánh Tất yếu tố quan điểm phù hợp phải đưa vào báo cáo định giá 3.Những khó khăn sử dụng phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp sử dụng phổ biến Việt Nam, Động sản Riêng Bất động sản phương pháp So sánh thường kết hợp với Phương pháp thẩm định giá khác Khi làm Phương pháp so sánh vần đề khó khăn Thẩm định viên thường gặp là: - Thu thập thông tin: Thẩm định viên phải lựa chọn thông tin khách quan có độ tin cậy cao Các thông tin phải kiểm chứng thị trường Điều đòi hỏi khả khéo léo thẩm định viên để có thông tin tốt thời gian ngắn Thẩm định viên phải biết cách xây dựng mối quan hệ tốt với khách hàng đối tác có liên quan - Xử lý thông tin: Thẩm định viên có kinh nghiệm thường nhanh chóng chọn lọc thông tin hữu ích thông tin thu thập để viết Báo cáo thẩm định giá Ngành nghề đòi hỏi kinh nghiệm làm việc cao Thẩm định viên có kinh nghiệm biết điều chỉnh hệ số % trình tính toán xác người kinh nghiệm (Trong Tiêu chuẩn không quy định tỷ lệ %) Page 23 - Đối với bất động sản việc tìm tài sản SS để TĐG khâu quan trọng khu vực có giao dịch BĐS để chuyên viên thẩm định thu thập thông tin tài sản SS để áp dụng phương pháp so sánh PP so sánh ưu tiên sử dụng phổ biến TĐG dựa sở giá trị thị trường, phản ánh tương đối xác giá trị tài sản cần thẩm định - Trong TĐG máy thiết bị điều quan trọng việc bạn phải đánh giá chất lượng sử dụng lại TS Thẩm định TS so sánh, bạn phải nắm rõ đâu phận quan trọng máy để phân bổ giá trị phận cấu thành tổng giá trị TS Đôi thời điểm thẩm định giá, máy thiết bị tình trạng không hoạt động bạn phải xem xét xem chi phí sửa chữa cho tài sản nhiều để lấy làm sở cho việc ước tính chất lượng SDCL máy Vì TĐG máy thiết bị có PP chuyên gia để đánh giá chất lượng SDCL TS chuyên viên thẩm định máy thiết bị cần phải có kiến thức máy thiết bị, khí, điện tử Bên cạnh đó, thông tin so sánh thị trường chưa nhiều máy thiết bị chuyên dùng Page 24 [...]... kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng) - Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) - Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều... Yếu tố so sánh A Giá bán B Tổng diện tích C Giá bán/m2 D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh 1 Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết Chưa biết Page 14 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh … E …… …… …… …… Mức giá chỉ... B3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi tài sản so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các tài sản so sánh để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá bán cho tài sản mục tiêu - B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các tài sản so sánh với tài sản mục tiêu - B5: Thực hiện sự hòa hợp dãy giá trị đối với tài sản mục tiêu Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh: ... vào trong báo cáo định giá 3.Những khó khăn khi sử dụng phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam, nhất là đối với Động sản Riêng đối với Bất động sản thì phương pháp So sánh thường kết hợp với các Phương pháp thẩm định giá khác Khi làm Phương pháp so sánh vần đề khó khăn Thẩm định viên thường gặp là: - Thu thập thông tin: Thẩm định viên phải lựa chọn... giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá 7.4 Nguyên tắc điều chỉnh: - Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường - Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau) - Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn - Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so. .. chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp 7.6 Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau - B1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại tài sản cần định giá - B2: So sánh các đặc điểm của các tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh - B3:... trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm định viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2 Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng) Ví dụ 3 Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm... giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường) - Đất đai, trang trại: giá/ m2, giá/ mét dài mặt tiền, giá/ sào… - Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/ căn hộ, giá/ m2; - Kho hàng: giá/ m3, giá/ m2; Page 12 - Cầu tầu, bến cảng: giá/ m2, giá/ ha; - Bệnh viện: giá/ giường... suất 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, Giá bán Cần xác định 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ - Căn cứ vào các thông tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máy thiết bị so sánh như sau: Yếu tố so sánh Giá bán Máy bơm cần thẩm định giá Máy bơm so sánh 1 Máy bơm so sánh 2 Máy bơm so sánh 3 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ Năm sản xuất 0 0 - 20% - 20% 0 100% Độ cao cột nước... 25% - 20% Giá điều chỉnh (mức giá chỉ dẫn) 11.520.000đ 10.375.000đ 10.800.000đ Chất lượng Từ các mức giá sau khi điều chỉnh (giá chỉ dẫn) của các máy bơm so sánh có thể ước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên : 11.520.000đ + 10.375.000đ + 10.800.000đ 3 Page 21 =10.898.000đ Giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 ... PP SO SÁNH TRONG TĐG TÀI SẢN Giới thiệu chung phương pháp so sánh 1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định. .. pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp sử dụng phổ biến Việt Nam, Động sản Riêng Bất động sản phương pháp So sánh thường kết hợp với Phương pháp thẩm định giá khác Khi làm Phương pháp so sánh. .. điều chỉnh tài sản so sánh áp dụng cho đơn vị giá bán giá bán tài sản so sánh để có khoảng giá bán đơn vị giá bán cho tài sản mục tiêu - B4: Thực xếp đồng hạng tài sản so sánh với tài sản mục tiêu