Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Mục lục Trang Lời mở đầu ………………………………………………………………… I Một số vấn đề chung hợp đồng thuê nhà ở…………………………… II Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà ở…………… Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà……………………………… a Quyền bên cho thuê nhà………………………………………… b Nghĩa vụ bên cho thuê nhà……………………………………… Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà…………………………………… a Quyền bên thuê nhà…………………………………………… b Nghĩa vụ bên thuê nhà………………………………………… 12 III Một số thực trạng việc cho thuê thuê nhà ở……………………… 13 Thuê nhà sử dụng vào mục đích khác………………………………… 13 Thuê nhà hợp đồng………………………………………… 14 Kết luận…………………………………………………………………… 15 Danh mục tài liệu tham khảo……………………………………………… 16 Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul LỜI MỞ ĐẦU Trên thực tế có nhu cầu nhà có đủ khả tài để mua nhà mà chủ yếu thuê nhà để Đa số đối tượng thuê nhà người ngoại tỉnh lên thành phố lao động, làm việc, học tập Đây vấn đề luật dân điều chỉnh vấn đề nhiều điều để bàn tới không thiếu bất cập thực tế Trong khuôn khổ luận này, em xin trình bày vấn đề “Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà ở” I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Khái niệm hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà dạng cụ thể hợp đồng thuê tài sản Theo khái niệm hợp đồng thuê tài sản quy định điều 480 BLDS định nghĩa hợp đồng thuê nhà sau: “hợp đồng thuê nhà thỏa thuận văn bên thuê bên thuê, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận theo pháp luật quy định” Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà + Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ: sau hợp đồng ký kết phát sinh quyền nghĩa vụ bên, tương ứng với quyền bên nghĩa vụ bên + Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù: khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê khoản đền bù + Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng: bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích đẻ thời hạn định theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Đối tượng hợp đồng thuê nhà Đối tượng hợp đồng thuê nhà diện tích nhà dùng để mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê Diện tích nhà bao gồm diện tích phụ Diện tích dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác Nếu cho thuê nhà chung cư Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul diện tích chung nhà chung cư người thuê có quyền sử dụng có quyền hưởng dịch vụ mà bên cho thuê hưởng cầu thang máy, nơi gửi xe máy… Hình thức hợp đồng thuê nhà Hình thức hợp đồng cách thức biểu nội dung hợp đồng Hình thức hợp đồng chứa đựng điều khoản mà bên thỏa thuận Điều 492 BLDS 2005: “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Quy định giúp cho thỏa thuận bên quyền nghĩa vụ hợp đồng chặt chẽ, phòng ngừa tranh chấp xảy Nếu bên không tuân thủ điều kiện nay, coi vi phạm điều kiên hình thức hợp đồng bị coi vô hiệu Chủ thể hợp đồng thuê nhà Như khái niệm trình bày trên, hợp đồng thuê nhà thỏa thuận hai bên, bên cho thuê nhà bên thuê nhà + Bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà cá nhân tổ chức chuyên kinh doanh nhà Bên cho thuê phải chủ sở hữu có quyền cho thuê Những người chủ sở hữu ủy quyền sử dụng nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng nhà thuê bên cho thuê lại nhà có đồng ý chủ sở hữu nhà cho thuê Người chủ sở hữu ủy quyền quản lý nhà không phép cho thuê nhà Nếu nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn tất chủ sở hữu đó, trừ trường hợp cho thuê nhà thuộc phần sở hữu + Bên thuê nhà Bên thuê cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp luật Nếu bên thuê nhà có nhiều người có tên hợp đồng thuê nhà phải liên đới thực quyền nghĩa vụ bên cho thuê Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Thời hạn hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà hợp đồng thuê tài sản, thời hạn thuê nội dung chủ yếu hợp đồng mà bên thỏa thuận Điều 482 BLDS quy định trường hợp bên không thỏa thuận thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê bên thuê đạt mục đích thuê hay chưa Về quy định này, có phần chưa hợp lý, thuê nhà để việc xác định mục đích thuê hay đạt mục đích thuê hay chưa vấn đề dễ Nếu bên thuê nhà không trung thực hay cố ý không thực mục đích thuê ban đầu mà hai bên thỏa thuận, khiến cho bên cho thuê nhà khả chủ động tài sản Giá thuê hợp đồng thuê nhà Giá thuê nhà hai bên thỏa thuận Nếu pháp luật có quy định khung giá cho thuê bên không thỏa thuận vượt khung giá Bên cho thuê nhà nâng giá thuê nhà lên biến động thị trường không vượt số phần trăm mà hai bên thỏa thuận từ đầu Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà bên thuê nhà đồng ý bên cho thuê nhà quyền điều chỉnh giá thuê nhà Giá thuê nhà sau cải tạo bên thỏa thuận Trong trường hợp không thỏa thuận bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải bồi thường cho bên thuê nhà theo quy định pháp luật Chấm dứt hợp đồng thuê nhà Điều 499 BLDS quy định: “Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trường hợp sau đây: Thời hạn thuê hết; hợp đồng thuê không xác định thời hạn thuê hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà; Nhà cho thuê không còn; Bên thuê nhà chết chung sống; Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Nhà cho thuê phải phá dỡ bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ thực quy hoạch xây dựng Nhà nước.” II QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Về bản, loại hợp đồng thuê nhà quyền nghĩa vụ bên thường theo thỏa thuận, thống ý chí với Tuy nhiên, luật dân quy định quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà bên thuê nhà Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà a Quyền bên cho thuê nhà Theo Điều 494 BLDS bên cho thuê nhà có quyền sau: “1 Nhận đủ tiền thuê nhà thời hạn thỏa thuận; Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản khoản Điều 498 Bộ luật này; Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở; Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng không quy định thời hạn thuê bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng” Nhận đủ tiền thuê nhà thời hạn thỏa thuận Quyền nhận đầy đủ tiền thuê nhà thời hạn quyền bên cho thuê nhà Mục đích người cho thuê nhà hưởng lợi ích vật chất (cụ thể tiền) từ việc cho người thuê sử dụng nhà Vì bên cho thuê nhà thực nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng họ có quyền nhận khoản tiền thuê nhà từ bên thuê Phương thức trả tiền thuê nhà bên thuê bên cho thuê nhà thỏa thuận Bên thuê nhà trả tiền thuê nhà trước theo tháng, ba tháng, sáu tháng hay năm Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Bên cho thuê nhà chủ sở hữu nên để đảm bảo cho bên cho thuê nhà, đảm bảo cho tài sản lợi ích họ thu cho thuê, luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trường hợp sau: + Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà lý đáng Như nói, quyền nhận tiền thuê nhà quyền bên cho thuê, vậy, bên thuê nhà ba tháng liên tiếp trở lên không trả tiền thuê nhà mà lý đáng bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, nhà làm luật lại quy định “ba tháng liên tiếp” vậy, theo quan điểm cá nhân quy định chưa phù hợp Giả sử đặt trường hợp, người thuê nhà chưa trả hai tháng, đến tháng thứ ba bên thuê nhà lại trả tiền thuê nhà, vậy, bên cho thuê nhà không đảm bảo quyền lợi chủ động tài sản Hay việc chậm trả tháng mà lý đáng vi phạm, lại phải đến ba tháng bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng + Bên thuê nhà sử dụng nhà không mục đích thuê Để xác định mục đích thuê nhà phải vào hợp đồng thuê nhà Nhà thuê hợp đồng thuê nhà dùng để ở, không dùng vào mục đích khác sản xuất kinh doanh… Tuy nhiên, bên cho thuê dựa điều để đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà cần phải xem xét cách chu đáo Nếu bên thuê nhà họ sử dụng diện tích thuê vào mục đích việc bên thuê sử dụng phần nhỏ diện tích thuê để dùng vào mục đích khác mà việc sử dụng không làm ảnh hưởng đến cấu trúc nhà, không ảnh hưởng đến giá trị sử dụng nhà… coi bên thuê nhà sử dụng nhà không mục đích thuê Nếu nhà sử dụng không mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại Trong trường hợp bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy thiệt hại bên thuê nhà ỏ sử dụng nhà không mục đích thuê + Bên thuê nhà cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà thuê Việc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng bao gồm việc làm hư hỏng thiết bị nhà điện, nước mà làm hỏng thiết bị làm giảm giá trị sử dụng nhà Trong trường hợp bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul hợp đồng thuê nhà mà có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại bên thuê nhà gây Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, bên thuê nhà cố ý trở thành điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng Đối với trường hợp vô ý hay tình cấp thiết bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng + Bên thuê nhà sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà không đồng ý văn bên cho thuê Đây trường hợp mà việc sửa chữa làm thay đổi cấu trúc nhà Còn việc sửa chữa nhỏ thay bóng đèn, công tắc, ổ cắm điện, vòi nước … hay hư hỏng bên thuê nhà gây nghĩa vụ bên thuê nhà Việc cho thuê lại toàn hay phần nhà thuê phải đồng ý bên cho thuê nhà, lẽ, hợp đồng cho thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản, tài sản thuộc bên cho thuê nên bên cho thuê có quyền biết tình trạng tài sản + Bên thuê nhà làm trật tự công cộng nhiều lần làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh Trong trường hợp bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt thực hợp đồng cần chứng minh bên thuê nhà nhiều lần làm trật tự công cộng việc trật tự ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt người xung quanh + Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Cũng tương tự trường hợp trên, bên cho thuê phải chứng minh bên thuê nhà ý thức giữ gìn vệ sinh nơi họ sinh sống bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng Tuy nhiên, bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên thuê biết trước tháng, thỏa thuận khác Nếu bên cho thuê nhà không thông báo trước việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê bên cho thuê phải bồi thường Nếu bên thuê nhà trả tiền thuê nhà trước có quyền yêu cầu bên thuê toán lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Quan hệ thuê nhà không giống quan hệ thuê tài sản thông thường, hợp đồng thuê nhà có hiệu lực quyền bên cho thuê nhà bị hạn chế Vì vậy, dù cải tạo nâng cấp nhà thuộc quyền bên cho thuê nhà bên cho thuê nhà muốn thực quyền Bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê phải đồng ý bên thuê, việc cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê nhiều ảnh hưởng tới sinh hoạt bình thường bên thuê nhà Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng không quy định thời hạn thuê bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước tháng Hợp đồng thuê nhà chuyển giao quyền sử dụng nhà từ bên cho thuê sang bên thuê nên quy định hoàn toàn hợp lý, tài sản thuộc sở hữu bên cho thuê nhà Ngoài ra, với quy định thời gian tháng đủ để bên thuê thu xếp nơi mới, không ảnh hưởng đến sống sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh bên thuê nhà b Nghĩa vụ bên cho thuê nhà Theo Điều 493 BLDS năm 2005, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ sau: “1 Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng; Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê; Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận; bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường” Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà tình trạng mà hai bên thỏa thuận phải giao thời hạn quy định hợp đồng Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê Bên cho thuê nhà phải bảo đảm thời hạn thuê người thứ ba tranh chấp Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng người Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul thuê người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, ảnh hưởng đến bên thuê nhà gây thiệt hại phải bồi thường Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận nhằm bảo đảm an toàn tài sản tính mạng cho người thuê Để thực nghĩa vụ này, người cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa lớn bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước tháng vào thời điểm bắt đầu thời gian sửa chữa Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ tạm thời, sửa chữa lớn đột xuất bên cho thuê phải lo chỗ tạm thời cho bên thuê nhà Thời gian sửa chữa nhà từ tháng trở lên, bên thuê nhà lo chỗ trả tiền thuê nhà thời gian có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà thời gian sửa chữa Khi nhà bị hư hỏng bên cho thuê không sửa chữa bên thuê tự sửa chữa báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê toán hay trừ vào tiền thuê nhà Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà a Quyền bên thuê nhà Quyền bên thuê nhà quy định Điều 496 BLDS: “1 Nhận nhà thuê theo thỏa thuận; Được đổi nhà thuê với người thuê khác, bên cho thuê đồng ý văn bản; Được cho thuê lại nhà thuê, bên cho thuê đồng ý văn bản; Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà; Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hổng nặng; Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoản Điều 498 luật này” Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Nhận nhà theo thỏa thuận Quyền nhận nhà theo thỏa thuận nhằm đạt mục đích hợp đồng thuê nhà để sử dụng nhà Quyền bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà bên cho thuê Nếu bên cho thuê không giao nhà theo thỏa thuận thời gian, chất lượng nhà… Bên cho thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà phải bồi thường thiệt hại việc chậm trễ giao nhà gây cho bên thuê Bên thuê có quyền từ chối không nhận nhà yêu cầu bồi thường thiệt hại có Được đổi nhà thuê với người thuê khác, bên cho thuê đồng ý văn Pháp luật cho phép bên thuê nhà đổi nhà thuê cho nhau, phải bên cho thuê đồng ý văn bản, bên cho thuê họ cần đến việc nhận khoản tiền cho thuê nhà mà nhiều họ xem xét đến thái độ, tư cách người thuê cho thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên cho thuê, bên thuê có khả trả tiền thuê nhà đủ không; có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà thuê không… Pháp luật quy định quyền cho người thuê nhà nhằm tạo điều kiện cho người thuê nhà không bị vướng mắc nhiều vấn đề nhà phải chuyển nơi làm việc khác thời gian Được cho thuê lại nhà thuê, bên cho thuê đồng ý văn Khi thời hạn thuê nhà bên cho thuê nhà đồng ý văn bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà thuê Hợp đồng thuê nhà lúc khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại bên thuê phải giao kết hợp đồng theo quy định pháp luật Giá hai bên thỏa thuận, thời hạn hợp đồng phải thời hạn hợp đồng mà bên cho thuê lại giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn dài Bên cho thuê lại có quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà trình bày trên, riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà cho thuê chủ sở hữu 10 Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul nhà cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm Bên thuê lại có quyền nghĩa vụ bên thuê nhà Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê xảy trường hợp chủ sở hữu nhà cho thuê tặng cho, đổi chác bán cho người đó, hay chủ sở hữu nhà cho thuê chết, nhà chuyển cho người thừa kế… Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ thời hạn, kể thời hạn lưu cư bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà với chủ sở hữu theo điều kiện bên thuê nhà thỏa thuận với chủ sở hữu cũ Trong trường hợp nhà đem bán cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết để bên mua nhà thực quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà họ đồng ý mua nhà Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê có hư hỏng nặng mà hư hỏng ảnh hưởng lớn tới đời sống người thuê nhà Những hư hỏng lớn không sửa chữa ảnh hưởng lớn tới giá trị sử dụng nhà thuê Trong trường hợp này, bên thuê yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng gây thiệt hại cho bên thuê bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoản Điều 498 luật Khoản Điều 498 quy định: “2 Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên cho thuê có hành vi sau đây: Không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; Tăng giá thuê nhà bất hợp lý; Quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba 11 Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên biết trước tháng, thỏa thuận khác” Bên thuê nhà trả lại nhà trước thời hạn đồng ý bên cho thuê trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý tăng không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận Ngoài bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Đây trường hợp xảy ý chí bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà lỗi, để bảo đảm lợi ích bên thuê nhà, pháp luật quy định Trong trường hợp bên thuê nhà không yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại Bên thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo cho bên cho thuê biết trước tháng hai bên thỏa thuận khác b Nghĩa vụ bên thuê nhà Nghĩa vụ bên thuê nhà quy định Điều 495 BLDS: “1 Sử dụng nhà mục đích thỏa thuận; Trả đủ tiền thuê nhà kì hạn thỏa thuận; Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây ra; Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng; Trả nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận” Bên thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng nhà mục đích thỏa thuận Với mục đích thuê nhà để ở, bên thuê phép sử dụng nhà vào mục đích Tuy nhiên, nói phần trên, bên thuê nhà sử dụng phần lớn diện tích thuê vào mục đích ở, dùng phần nhỏ vào mục đích khác coi bên thuê vi phạm nghĩa vụ người thuê nhà Bên thuê phải trả tiền thuê nhà thời hạn thỏa thuận 12 Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Nghĩa vụ bên thuê nhà tương ứng với quyền “Nhận đủ tiền thuê nhà thời hạn thỏa thuận” bên cho thuê Bên thuê thực tốt nghĩa vụ tạo điều kiện cho bên cho thuê thực quyền lợi Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây Bên thuê phải có trách nhiệm giữ gìn nhà thuê, không làm hư hỏng nhà thuê Nếu hư hỏng bên thuê gây bên thuê phải tự sửa chữa hư hỏng Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng Trả nhà cho bên thuê theo thỏa thuận Khi hết thời hạn thuê nhà, bên thuê có nghĩa vụ trả lại nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận III MỘT SỐ THỰC TRẠNG HIỆN NAY ĐỐI VỚI VIỆC CHO THUÊ VÀ THUÊ NHÀ Ở Thuê nhà sử dụng vào mục đích khác Thực tế gặp, có nhiều người có nhà họ chưa có nhu cầu sử dụng, người khác thuê dùng để kinh doanh làm nhà nghỉ, cửa hàng, nơi sản xuất hàng hóa, … Hoặc trường hợp, nhà xây nhiều tầng, chủ nhà không đến tẩng nên cho thuê để làm cửa hàng kinh doanh Như phân tích trên, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên thuê nhà sử dụng nhà không mục đích Dĩ nhiên, quyền mà luật đặt cho bên cho thuê nhà để đảm bảo quyền lợi Tuy nhiên, thực tế, đa số trường hợp xuất phát từ lúc thỏa thuận thuê nhà hai bên, sau ký kết hợp đồng rồi, bên thuê nhà sử dụng khác mục đích ảnh hưởng đến tài sản chủ nhà Do vậy, quy định hợp đồng thuê nhà áp dụng để điều chỉnh loại hợp đồng Thuê nhà hợp đồng Chuyện thuê nhà hợp đồng thường quen thuộc với bạn sinh viên xa nhà lên thành phố học, trường không đủ ký túc xá cho 13 Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul sinh viên, phải thuê nhà trọ để có chỗ sinh hoạt Đây vấn đề “hãi” sinh viên thuê trọ Không phải vấn đề pháp lý mà chủ nhà muốn bòn rút sinh viên Việc hợp đồng thuê nhà vậy, sinh viên toàn bị chủ nhà bắt chẹt Tiền thuê nhà, tiền điện, tiền nước chủ nhà hứng lên nâng giá Không có hợp đồng, giấy tờ chứng minh thỏa thuận hai bên, quyền nghĩa cụ thể hai bên không xác định Ngoài ra, số sinh viên thuê nhà có hợp đồng với chủ nhà coi Mục đích hợp đồng vấn đề pháp lý việc thuê nhà mà “luật” để chủ nhà “trói” sinh viên Đa số hợp đồng thuê nhà trọ cho sinh viên nghĩa vụ có phía, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà Hợp đồng hoàn toàn chiều, chủ nhà soạn sẵn sinh viên muốn thuê ký, không thích kiếm chỗ khác thuê Có công giấy, “xử” quyền chủ nhà KẾT LUẬN Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà quy định cụ thể hợp lý Bộ luật dân 2005 Tuy nhiên, thực tế việc bên có thực hết nghĩa vụ với bên hay có hưởng quyền luật quy định hay không vấn đề khác Với nhu cầu thuê nhà cao nay, cần phải có thêm cách quản lý chế tài xử phạt trường hợp vi phạm 14 Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Danh mục tài liệu tham khảo Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb CAND, Hà Nội, 2009 Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2009 Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam / Nguyễn Ngọc Điện, TP Hồ Chí Minh, Nxb Trẻ, 2001 Bộ luật dân 2005 15 [...]... đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, kể cả thời hạn lưu cư thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê nhà với chủ sở hữu mới theo những điều kiện bên thuê nhà đã thỏa thuận với chủ sở hữu cũ Trong trường hợp nếu nhà đem bán đang cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết để bên mua nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà nếu họ đồng ý mua nhà đó Yêu cầu bên cho thuê. .. 2 nhà cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm Bên thuê lại cũng có các quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể xảy ra trong những trường hợp chủ sở hữu nhà đang cho thuê tặng cho, đổi chác hoặc bán cho người nào đó, hay chủ sở hữu nhà đang cho thuê chết, nhà. .. diện tích thuê vào mục đích ở, chỉ dùng một phần nhỏ vào mục đích khác thì cũng không thể coi là bên thuê vi phạm nghĩa vụ của người thuê nhà Bên thuê phải trả tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận 12 Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2 Nghĩa vụ này của bên thuê nhà tương ứng với quyền “Nhận đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận” của bên cho thuê Bên thuê thực hiện tốt nghĩa vụ này tạo... để bảo đảm lợi ích của bên thuê nhà, pháp luật đã quy định như trên Trong trường hợp này bên thuê nhà không được yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại Bên thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo cho bên cho thuê biết trước một tháng nếu hai bên không có thỏa thuận khác b Nghĩa vụ của bên thuê nhà Nghĩa vụ của bên thuê nhà được quy định tại Điều 495 BLDS: “1 Sử dụng nhà đúng mục đích... chủ nhà soạn sẵn và sinh viên muốn thuê thì ký, không thích thì kiếm chỗ khác thuê Có công bằng cũng chỉ trên giấy, còn “xử” thế nào là quyền của chủ nhà KẾT LUẬN Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà đã được quy định khá cụ thể và hợp lý trong Bộ luật dân sự 2005 Tuy nhiên, trên thực tế việc các bên có thực hiện hết nghĩa vụ của mình với bên kia hay có được hưởng những quyền như trong. .. sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê khi có hư hỏng nặng mà những hư hỏng này ảnh hưởng lớn tới đời sống của người thuê nhà Những hư hỏng lớn đó nếu không được sửa chữa sẽ ảnh hưởng lớn tới giá trị sử dụng của nhà thuê Trong trường hợp này, nếu bên thuê yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà nhưng bên cho thuê không... bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận Ngoài ra bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba Đây là trường hợp xảy ra ngoài ý chí của bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà không... cho bên cho thuê thực hiện được quyền lợi của mình Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra Bên thuê phải có trách nhiệm giữ gìn nhà thuê, không được làm hư hỏng nhà thuê Nếu những hư hỏng do bên thuê gây ra thì bên thuê phải tự sửa chữa những hư hỏng đó Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng Trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận Khi hết thời hạn thuê nhà, bên thuê có nghĩa vụ trả lại nhà. .. thuận; 2 Trả đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận; 3 Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra; 4 Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng; 5 Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận” Bên thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích thỏa thuận Với mục đích thuê nhà là để ở, bên thuê chỉ được phép sử dụng nhà vào mục đích ở Tuy nhiên, như đã nói ở phần trên, nếu bên thuê nhà vẫn sử dụng... sửa chữa và những hư hỏng đó đã gây ra thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của bộ luật này Khoản 2 và 3 Điều 498 quy định: “2 Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: Không sửa chữa nhà khi chất ... phải có thêm cách quản lý chế tài xử phạt trường hợp vi phạm 14 Bài tập học kỳ môn Luật Dân modul Danh mục tài liệu tham khảo Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb