A NÊU VẤN ĐỀ Điều 273 Bộ luật dân năm 2005 liệt kê số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cách trực tiếp tài sản chủ sở hữu bất động sản Trong có quyền quan trọng cụ thể hóa thành điều luật riêng, quyền lối qua bất động sản liền kề Hiện nay, nước ta tranh chấp quyền lối cộng đồng dân cư ngày gia tăng Thực tế năm qua cho thấy tranh chấp quyền lối qua bất động sản liền kề không xảy bất động sản đất đai mà xảy bất động sản nhà công trình xây dựng khác Đối với loại tranh chấp lại có khó khăn, phức tạp khác việc giải Những vấn đề dư luận toàn xã hội quan tâm, ý Để hiểu rõ vấn đề này, sau nghiên cứu số vấn đề về: “ Quyền lối qua bất động sản liền kề” B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Cơ sở lý luận: Khái niệm bất động sản liền kề: Một bất động sản coi liền kề với bất động sản khác chịu hạn chế quyền bất động sản (chịu dịch quyền) chúng thuộc bất động sản chất tính chất không di dời chúng tồn danh giới địa vị pháp lý Theo quy định BLDS phần “những quy định khác quyền sở hữu” bất động sản liền kề áp dụng đất đai số công trình xây dựng, đặc biệt chúng có mối quan hệ hữu vật lý pháp lý pháp luật ghi nhận Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Điều 273 BLDS quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sau: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù thỏa thuận khác” Điều luật không đưa khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà ghi nhận quyền mà chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất hưởng quyền lối đi, cấp, thoát nước,… điều kiện cần thiết hợp lý bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản liền kề Chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng bất động sản cách bình thường theo công dụng tài sản khai thác lợi ích cách bình thường Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (địa dịch) việc bất động sản phải chịu khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác Điều 273 Bộ luật Dân 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp thoát nước, cấp khí gas, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý phải đền bù thỏa thuận khác” Căn quy định Điều 273 BLDS, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thể phương diện sau đây: • Quyền lối • Quyền cấp, thoát nước • Quyền cấp khí ga • Quyền mắc đường dây tải điện • Quyền mắc đường dây thông tin liên lạc • Quyền nhu cầu cần thiết khác • Quyền lối qua bất động sản liền kề Điều 273 BLDS liệt kê số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cách trực tiếp tài sản chủ sở hữu bất động sản Trong có quyền quan trọng cụ thể hóa thành điều luật riêng, quyền lối qua bất động sản liền kề Quyền lối qua bất động sản liền kề: Quyền lối dạng quyền bất động sản người khác áp dụng cho bất động sản liền kề với chất không di, dời Quyền yêu cầu lối dạng trái quyền, quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (một quyền pháp luật thừa nhận) chủ sở hữu bất động sản liền kề làm phát sinh nghĩa vụ pháp luật quy định Trong quan hệ này, người có quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người có nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối tượng lối bất động sản liền kề Khi có lối quyền lối biến thành dạng vật quyền chủ thể quyền thực quyền theo ý chí khuôn khổ quyền Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để thỏa mãn lối cho Quyền yêu cầu có lối thuộc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc việc thỏa mãn quyền yêu cầu thuộc nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề, với nghĩa quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tạo lập thông qua quan hệ trái quyền (quan hệ nghĩa vụ) Tương ứng với nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu có lối đi, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối Xét góc độ này, quan hệ nghĩa vụ tạo lập chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Việc xác lập nghĩa vụ trường hợp không giống việc xác lập nghĩa vụ dựa sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận chủ thể Trong nghĩa vụ thông thường, chủ thể quyền lựa chọn đối tác tham gia, quan hệ cụ thể họ định tham gia, phương thức thực quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bên không thực hiện, thực không nghĩa vụ … Trong trường hợp để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền tự định đoạt bên bị hạn chế phương diện chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải tham gia, họ có quyền thỏa thuận để xác định vị trí, chiều dài, chiều rộng, … lối đi; đưa yêu cầu bồi thường thiệt hại II Những quy định pháp luật “Quyền lối qua bất động sản liền kề”: Ở Việt Nam, quyền tự lại người dân thừa nhận từ sớm Tại Điều 10 Hiến pháp 1945, quyền tự lại công dân ghi nhận Tại Hiến pháp tiếp theo, quyền người dân tiếp tục thừa nhận Trong Hiến pháp năm 1992 quyền tiếp tục thừa kế ghi nhận Điều 68: “Công dân có quyền tự lại cư trú nước, có quyền nước từ nước nước theo quy định pháp luật” Tuy nhiên số trường hợp định, số lý mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối Vì vậy, Điều 275 Nhà nước có quy định hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu bất động sản liền kề, cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề quyền yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối cộng đồng Quy định nhằm bảo đảm việc thực quyền dân người dân Mặt khác, Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu Khi yêu cầu chủ sở hữu bất động sản sản liền kề dành cho lối riêng cộng đồng chủ thể làm ảnh hưởng định đến quyền chủ sở hữu bất động sản liền kề nhà nước bảo hộ Vì vậy, chủ thể có nghĩa vụ phải bù đắp tổn thất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối mở đó, chi phí tiền sản lấp, thiệt hại tài sản khác việc dành lối cho chủ thể (tức phải thực nguyên tắc hợp lý, có đền bù thỏa thuận khác Điều 273 quy định) Việc mở lối phải xét tới yếu tố: địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc, thiệt hại gây cho chủ sở hữu bất động sản có lối mở cho thiệt hại gây nhỏ thuận tiện, hợp lý cho hai phía chủ thể Luật La Mã quy định quyền lối không cho người mà mang, vác vật nặng, cho gia súc qua, … Quyền lối quy định Bộ luật dân Pháp, Bộ luật dân Bắc kỳ theo tiêu chí “tiện lợi”, Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 quy định lối nhu cầu cấp thiết khác theo tiêu chí “một cách hợp lý” Những tiêu chí không luật pháp tập quán quy định cách cụ thể, việc xác định lối yêu cầu cụ thể lối khái niệm động Điều 682 Bộ luật dân Pháp quy định dịch quyền lối đi: “Chủ sở hữu địa sản bị vây bọc không đủ lối đường cần thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại cho việc thực công việc xây dựng, có quyền đòi người hàng xóm dành xóm dành cho lối thỏa đáng phần đất họ với điều kiện phải bồi thường tổn thất gây ra.” Quy định tương tự đề cập đến Bộ luật dân Bắc kỳ Điều 620: “ Người chủ đất bị bao bọc xung quanh lối đường công (kể song ngòi thuyền bè được) hay có lối mà không đủ cho kinh lý công việc công, nông nhà đất mình, đặt lối đất người láng giềng được, thiệt hại cho người ta phải bồi thường nhiêu.” Điều 472, Bộ luật dân Sài Gòn quy định: “ Sở hữu chủ địa sản bị vây bọc không đủ lối công lộ hay thủy đạo cần cho khai thác địa sản quyền đòi địa chủ lân cận qua phần đất họ, với điều kiện phải bồi thường thiệt hại gây ra” III “Quyền lối qua bất động sản liền kề” theo quy định Điều 275 Bộ luật dân năm 2005: Điều 275 Bộ luật dân năm 2005 quy định “Quyền lối qua bất động sản liền kề”: Thông thường, bất động sản bị vây bọc bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu Quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc trường hợp này, vấn đề nảy sinh chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề nêu thỏa mãn “nhu cầu cần thiết” họ? Trong nhu cầu cần thiết chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc “nhu cầu lối đi” vấn đề lớn không dễ giải ảnh hưởng nhiều đến chủ sở hữu bất động sản liền kề, không tác động trực tiếp tới quyền lợi chủ bất động sản liền kề với việc diện tích đất mà ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến sống điều kiện kinh doanh, sản xuất họ suốt qua trình tồn lối ( trường hợp lối xuyên qua diện tích lối chung) Chủ sở hữu bất động sản có lối qua hạn chế quyền có lối người hay người khác mà nguyên tắc phải cho tất người qua lối thiết lập Do đó, thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề lối qua bất động sản liền kề người khác vấn đề quan trọng phức tạp Điều 275 Bộ luật Dân 2005 quyền lối qua bất động sản liền kề quy định: “1 Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thỏa thuận khác… Vị trí, giới hạn chiều dài, rộng, cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản điều mà đền bù.” Theo quy định Điều luật người quyền yêu cầu lối chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu lối với tiêu chí thuận tiện hợp lý tới đường công cộng Về nguyên tắc, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề vây bọc thỏa mãn yêu cầu lối Tuy nhiên yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề lại phải vào điều kiện thực tế tồn bất động sản bị vây bọc bất động sản liền kề Theo Từ điển tiếng việt “lối đi” hiểu “khoảng đất hẹp dùng để vào nơi đó” Đây cách hiểu rộng ngắn Tuy nhiên thực tế để xác định “khoảng đất hẹp” không đơn giản Bởi lối đường cộng đồng từ bất động sản bị vây qua bất động sản hay nhiều chủ sở hữu qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc chủ sở hữu khác Việc “dành lối thuận tiện hợp lý” theo quy định Điều 275 BLDS nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tính thuận tiện hợp lý thể chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khai thác, sử dụng bất động sản cách hợp lý Tuy nhiên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tự định “lối đi” theo ý mà cần phải có đồng ý chủ sở hữu bất động sản liền kề Phải kết hợp quyền lợi bên việc xác lập lối đi, nguyên tắc bảo đảm quyền lợi bên, nghiêng phía làm trầm trọng thêm tình trạng bên Quan trọng chủ sở hữu bất động sản liền kề láng giềng dễ dàng dẫn đến bất lợi sau giải pháp thích hợp đồng thuận họ Để tạo lập quyền có lối phải có thỏa thuận chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc với chủ sở hữu bất động sản liền kề Việc mở lối qua bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều đến chủ sở hữu bất động sản liền kề so sánh với loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với nội dụng khác Việc ảnh hưởng thể nội dung sau: • Lối chiếm nhiều diện tích mặt đất so với loại quyền khác(cấp nước, thoát nước, …) tổn hại mở lối qua bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề lớn nhất(xét mặt vật chất, ra, lối chiếm không gian) • Việc sử dụng lối người khác qua bất động sản thuộc sở hữu chủ sở hữu bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh chủ sở hữu bất động sản liền kề Do lối sử dụng thường xuyên, liên tục cho chủ sở hữ bất động sản bị vây bọc mà cho tất người có liên quan đến chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc(người ta cho chủ sở hữu bất động sản sử dụng lối mà không cho thành viên gia đình họ người có liên quan đến chủ sở hữu bất động sản sử dụng lối đi… Trầm trọng lối cho sở sản xuất, kinh doanh với phương tiện vận tải qua lại thường xuyên, liên tục) Việc sử dụng lối liên quan đến an ninh, tập quán sinh hoạt chủ sở hữu bất động sản liền kề, vậy, việc quy định “ thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên” pháp luật quy định lối mà không quy định cho hình thức sử dụng khác bất động sản liền kề Chính vậy, bên cạnh việc xác định quyền cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu bất động sản liền kề Khi yêu cầu chủ sở hữu bất động sản sản liền kề dành cho lối riêng cộng đồng chủ thể làm ảnh hưởng định đến quyền chủ sở hữu bất động sản liền kề nhà nước bảo hộ Vì vậy, chủ thể có nghĩa vụ phải bù đắp tổn thất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối mở đó, chi phí tiền sản lấp, thiệt hại tài sản khác việc dành lối cho chủ thể (tức phải thực nguyên tắc hợp lý, có đền bù thỏa thuận khác Điều 273 quy định) Cho nên việc mở lối phải xét tới yếu tố: địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc, thiệt hại gây cho chủ sở hữu bất động sản có lối mở cho thiệt hại gây nhỏ thuận tiện, hợp lý cho hai phía chủ thể Để đảm bảo quyền có lối chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, tạo điều kiện cho họ khai thác sử dụng bất động sản, đồng thời phiền hà cho bên Việc xác lập lối thường diễn có phân chia bất động sản Theo quy định khoản Điều 275 BLDS năm 2005 thì: “Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản điều mà đền bù” Quy định phù hợp trường hợp bất động sản đất đai nhà có tầng, khái niệm hay xác định theo mặt phẳng nằm ngang so với lối chung Nhưng nguyên tắc, áp dụng tương tự pháp luật để áp dụng cho trường hợp nhà nhà nhiều tầng Nhận xét quy định “Quyền lối qua bất động sản liền kề” Điều 275 BLDS năm 2005: So với quy định Điều 622 BLDS Pháp; Điều 620 BLDS Bắc kỳ; Điều 420 BLDS Sài Gòn, quy định Điều 275 BLDS 2005 có nội dung “hẹp hơn” Sự “hẹp hơn” thể chỗ: khoản Điều 275 BLDS 2005 quy định yêu cầu có lối đường công cộng, “không có lối đi” mà không quy định trường hợp “không đủ lối đi” Điều có nghĩa là: theo quy định Điều 275 BLDS 2005 “đã có lối đi” đường công cộng, quyền yêu cầu dành cho lối nữa, lối có nằm vị trí nào, tính chất thuận tiện với đường công cộng Hơn “lối đi” theo quy định Điều 275 BLDS 2005 hiểu lối cho người mà phương tiện giao thông vận tải, gia súc,… đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thông thường mà “hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại” (Điều 682 BLDS Pháp); “cho kinh lý các việc công, nông” (Điều 620 BLDS Bắc Kỳ); “cần cho khai thác địa sản” (Điều 472 BLDS Sài Gòn) Khoản Điều 275 BLDS quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, rộng, cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định.” Căn vào quy định này, sau chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chấp thuận để có lối đi, phải thỏa thuận tiếp điều kiện yếu tố xác định lối Các quy trình thường tiến hành đồng thời mà tách biệt làm hai giai đoạn (yêu cầu có lối đi, xác định lối đi) Nếu BLDS thời Pháp thuộc BLDS Sài Gòn trước quy định việc “thuận tiện” đồng nghĩa với “lối ngắn nhất”, quy định khoản Điều 275 BLDS năm 2005 xác định “thuận tiện gây phiền hà nhất” Với quy định này, luật dân Việt Nam quy định mềm dẻo dung hòa quyền lợi bên (bên bị bao bọc bên có bất động sản liền kề) Cần lưu ý Điều 275 BLDS 2005 quy định việc xác lập lối trước tiên bên thỏa thuận, tiêu chí sau sở định hướng cho việc thỏa thuận Các bên thỏa thuận điều khoản lối đi, có bất đồng trình thỏa thuận việc xác lập vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng điều khoản khác liên quan đến lối đi, trường hợp xác lập lối quan nhà nước có thẩm quyền định Luật không xác định người có thẩm quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền 10 xác định vấn đề Căn vào quy định khoản Điều 275 BLDS 2005 suy đoán chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu điều kiện lối tiện ích dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, mục tiêu việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với nội dung IV Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp quyền lối qua bất động sản liền kề số nhận xét vấn đề này: Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp quyền lối qua bất động sản liền kề: Để hiểu rõ thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp quyền lối qua bất động sản liền kề này, sau nghiên cứu vụ việc cụ thể về: Tranh chấp ngõ chung Bản án số: 92/2008/DSPT ngày 10/11/2008 tranh chấp ngõ chung – tranh chấp lối cộng đồng dân cư Tóm tắt nội dung vụ việc Vụ việc xảy địa bàn phường Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội Năm 1984, Ủy ban nhân dân phường Việt Hưng cấp đất dãn dân cho hộ gia đình, chia làm 02 lô Lộ gồm có 03 hộ đứng tên bà Đài (vợ ông Thệ) , ông Vi, ông Thuận Lô gồm 04 hộ đứng tên ông Hữu (bố anh Lợi), ông Trịch, ông Sủng bà Ngã Cả 07 hộ chung ngõ hai lô đất Việc cấp đất có sơ đồ chung 07 hộ gia đình sơ đồ riêng hộ gia đình, ông Thệ lúc chủ tịch UBND vẽ Ông Thệ ký đóng dấu vào sơ đồ đất riêng hộ Ngoài ngõ chung hai lô đất 07 gia đình, gia đình anh Lợi (con ông Hữu) sử dụng lối khác đằng trước bờ rãnh nước to, tự tạo để không công nhận ngõ Sau vợ chồng anh hay làm ca kíp, ông Thệ bảo anh, để ông Thệ rào lại cho gà đỡ sang, cần ông Thệ trả, sau đến năm 2000 ông Thệ xây kín ngõ Năm 1992, nhà anh ông Thệ UBND huyện Gia Lâm cấp 11 GCNQSD đất Nhưng anh phần ngõ chung vào nhà anh cấp GCNQSD đất nhà ông Thệ Theo lời ông Đinh Gia Thệ: Đúng việc chia lô cắm đất lúc đầu UBND có vẽ sơ đồ tạm thời (do ông vẽ) thể có ngõ 07 hộ gia đình để gửi cho gia đình tham khảo (bản sơ đồ anh Lợi xuất trình) Sau tuần mời 07 hộ gia đình lên thực địa bàn bạc cắt lô chia cho hộ hộ có ý kiến hợp lý nên sơ đồ ban đầu bị hủy bỏ thống Ông có vẽ lại sơ đồ không nhớ có gửi cho gia đình hay không mà ông giữ lại Năm 1985 gia đình ông xây dựng cổng vào nhà, tường bao quanh, làm đường vào nhà ổn định cấp GCNQSD đất năm 1992 Bà Đài (vợ ông Thệ) cho rằng: Nhà ông Hữu (bố anh Lợi) với ba gia đình khác không sử dụng ngõ chung với gia đình bà mà ngõ giáp mương nước Về việc tranh chấp ngõ chung, anh Lợi yêu cầu gia đình ông Thệ phải phá dỡ tường rào trả lại ngõ chung cho xóm Ông Thệ bà Đài không chấp nhận yêu cầu anh Lợi đề nghị Tòa án giải theo pháp luật Những tranh chấp Tòa án giải quyết: Tại án sơ thẩm số 08/2008/DSST ngày 29/5/2008 Tòa án nhân dân quận Long Biên định: - Xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện anh Lý Văn Lợi ông Đinh Gia Thệ - Xác định 12,2m2 gia đình ông Đinh Gia Thệ sử dụng để làm sân diện tích ngõ chung 07 hộ gia đình khu gốc thị Kim Quan tổ đường Kim Quan, phường Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội - Buộc ông Thệ bà Đài phải dỡ bỏ công trình kiến trúc diện tích 12,2m2 đất ngõ chung gồm: cổng đi, mái lợp tôn otnam, sân gạch đỏ, tường rào phần tôn che tường rào ngăn với nhà anh Lý Văn Lợi di chuyển đường ống nước đặt phần ngõ chung để trả lại quyền sử dụng đất ngõ chung cho 07 hộ gia đình 12 - Ghi nhận tự nguyện anh Lý Văn Lợi hỗ trợ giá trị số tài sản bị dỡ bỏ để toán cho ông Thệ, bà Đài với số tiền là: 3.305.400đ - Kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét thu hồi diện tích đất ngõ chung UBND huyện Gia Lâm cấp GCNQSD đất số 03973 ngày 27/11/1992 cho anh Lý Văn Lợi sử dụng để trả lại nguyên trạng ngõ chung cho 07 hộ gia đình Theo hồ sơ kê khai cấp GCNQSD đất gia đình ông Thệ UBND phường Việt Hưng cung cấp có đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (không có xác nhận hội đồng đăng ký ruộng đất) phiếu lấy ý kiến gia đình, tài liệu khác Như cho thấy trình tự thủ tục cấp GCNQSD đất cho gia đình ông Thệ chưa với quy định pháp luật Sơ đồ địa UBND phường Việt Hưng vẽ vào năm 1992 (sau có giấy GCNQSD đất) Do đó, việc ông Thệ khẳng định hồ sơ ông xuất trình sơ đồ thức sở chấp nhận Mặt khác, án sơ thẩm có kiến nghị UBND quận Long Biên xem xét thu hồi diện tích đất ngõ chung cấp GCNQSD đất cho ông Lợi không kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét, chỉnh lý lại diện tích đất cấp cho ông Thệ chưa đầy đủ Thêm vào đó, án phí, án sơ thẩm buộc ông Thệ phải chịu 4.047.000đ bà Đài phải chịu 82.000đ án phí sơ thẩm chưa xác Theo quy định khoản điều 131 Bộ luật tố tụng dân ông Thệ phải chịu 4.130.270đ, bà Đài chịu án phí bà người có quyền lợi liên quan bà yêu cầu độc lập Do yêu cầu anh Lợi chấp nhận nên anh chịu án phí án sơ thẩm chưa định khoản tiền dự phí anh chưa đầy đủ Bởi lẽ trên, khoản điều 275, điều 276 Bộ luật tố tụng dân Áp dụng khoản điều 131, khoản điều 132 Bộ luật tố tụng dân sự, Điều 688 Bộ luật dân sự, Điều 50,105,135,136 Luật đất đai, Khoản điều nghị định 70/CP chế độ án phí, Thông tư 01 ngày 19/6/1997 thông tư liên ngành 13 hướng dẫn xét xử thi hành án tài sản Sửa án sơ thẩm xử sau: - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện anh Lợi với ông Thệ - Xác định 12,2m2 đất gia đình ông Thệ sử dụng để làm sân diện tích đất ngõ chung thuộc quyền sử dụng 07 hộ gia đình khu gốc thị Kim Quan, địa tổ Kim Quan phường Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội - Buộc ông Thệ bà Đài phải dỡ bỏ công trình kiến trúc 12,2m2 ngõ chung, di chuyển đường ống nước đặt phần ngõ chung trả lại ngõ chung cho 07 hộ gia đình - Ghi nhận tự nguyện anh Lợi hỗ trợ phần giá trị số tài sản bị dỡ bỏ cho ông Thệ, bà Đài số tiền 3.305.400đ - Kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét thu hồi diện tích đất, ngõ chung UBND cấp GCNQSD đất số 03973 ngày 27/11/1992 cho anh Lợi để trả lại nguyên trạng ngõ chung cho 07 hộ gia đình - Kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét chỉnh lý lại diện tích cấp cho ông Thệ đất số 339 tờ đồ số phường Việt Hưng, Gia Lâm Long Biên, Hà Nội (trong giấy chứng nhận có 12,2m2 đất ngõ chung) Về án phí: ông Thệ phải chịu 4.130.270đ án phí dân sự, hoàn trả cho ông Thệ 5000đ dự phí kháng cáo nộp biên lai số 7097 ngày 2/6/2008 quan thi hành án dân quận Long Biên Hoàn trả cho anh Lợi 750.000đ dự phí nộp biên lai số 0123 ngày 21/9/2007 quan thi hành án dân quận Long Biên Nhận xét: Trong vụ việc tranh chấp ngõ chung trên, Tòa án tiến hành hai phiên xử sơ thẩm phúc thẩm Tại án phúc thẩm, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xác định phần đất 12,2m2 mà gia đình ông Thệ sử dụng làm sân diện tích đất ngõ chung thuộc sở hữu 07 hộ gia đình phường Việt 14 Hưng, Long Biên, Hà Nội với quy định pháp luật việc kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét chỉnh lý lại diện tích đất cấp cho ông Đinh Gia Thệ hoàn toàn hợp lý Bản án phúc thẩm củng cố bổ sung số vấn đề mà án sơ thẩm chưa đầy đủ Trong thực tế, Tranh chấp quyền lối qua bất động sản liền kề có nhiều trường hợp phức tạp gây khó khăn cho Tòa án việc giải Ví dụ vụ việc tranh chấp trên, liên quan đến nhiều chủ sở hữu bất động sản liền kề Các tranh chấp quyền lối qua bất động sản liền kề bất động sản nhà công trình xây dựng khác ngày có chiều hướng gia tăng phức tạp Tình trạng chủ yếu xuất phát từ việc phân chia bất động sản khu đô thị án Tòa án không cụ thể, rõ ràng Một số nhận xét vấn đề tranh chấp quyền lối qua bất động sản liền kề: Trong năm gần đây, tranh chấp quyền có lối qua bất động sản liền kề loại tranh chấp phổ biến phức tạp tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Những loại tranh chấp xảy nhiều hình thức khác chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối phân chia bất động sản mà bất động sản phân chia không thỏa mãn quyền có lối Tranh chấp phức tạp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao phần quyền sở hữu bất động sản cho người thứ ba Thực tế tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề năm qua cho thấy tranh chấp quyền có lối qua bất động sản liền kề không xảy bất động sản đất đai mà xảy bất động sản nhà công trình xây dựng khác Đối với loại tranh chấp lại có khó khăn, phức tạp khác việc giải - Thứ nhất, trường hợp bất động sản phân chia thành nhiều bất động sản mà có bất động sản bị vây bọc quyền có lối qua 15 bất động sản liền kề giới hạn phạm vi bất động sản liền kề có nguồn gốc hay bất động sản liền kề khác vấn đề chưa thống Trong thực tế, tranh chấp quyền có lối qua bất động sản liền kề chủ yếu phát sinh phân chia bất động sản Trong năm qua nhu cầu nhà nhiều lí khác dẫn đến việc phân chia bất động sản xảy phổ biến không thành thị mà nông thôn Một đất có diện tích lớn chia thành nhiều mảnh nhỏ để chuyển nhượng làm nhà ở; nhà di sản thừa kế chia cho nhiều người thừa kế Trước chia, bất động sản phân chia có lối Sau chia, lối dành cho bất động sản, bất động sản khác bị vây bọc Vấn đề đặt phải tạo lối hợp lí cho bất động sản bị vây bọc Về mặt lí luận, luật pháp quy định bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía mà đền bù (khoản Điều 275 Bộ luật dân sự) Tuy nhiên, giả thiết đặt bất động sản bị phân chia đủ chỗ để xác lập lối cho bất động sản sau chia, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sau chia có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề sau chia khác tạo cho “lối cần thiết” quy định Điều 275 Bộ luật dân hay không? Trong quy định Bộ luật dân năm 2005 chưa dự liệu tình Về nguyên tắc, bất động sản có giá trị có lối thông thương, khai thác bất động sản lối vào bất động sản Vì vậy, việc xác lập lối trường hợp nhu cầu cấp thiết Quan điểm thứ cho rằng, quyền lối bất động sản bị vây bọc giới hạn bất động sản có nguồn gốc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản có nguồn gốc phải tạo cho họ lối cần thiết Điều có lẽ thiếu logic, lẽ theo quy định pháp luật, lối phải tạo từ bất động 16 sản bị phân chia vị trí kích thước bất động sản không đủ điều kiện để có lối cho tất bất động sản nên có bất động sản bị vây bọc Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc lại yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề có nguồn gốc tạo cho họ lối trình tiếp diễn lúc tất bất động sản có lối dẫn đến hậu bất lợi bất động sản khai thác phù hợp với mục đích kinh tế chủ sở hữu Quan điểm thứ hai cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác (không phải chủ sở hữu bất động sản có nguồn gốc) tạo lập lối bất động sản họ Theo quy định khoản Điều 275 Bộ luật dân năm 2005, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đường công cộng phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận khác Có thể nhận định quyền lối qua bất động sản liền kề quy định khoản Điều 275 áp dụng chung cho tất bất động sản mà không phân biệt bất động sản liền kề có nguồn gốc hay bất động sản liền kề khác Điều dường tạo nghịch lý cách nghĩ thông thường lại phù hợp pháp lí; chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tạo điều kiện có lối đi; chủ sở hữu bất động sản liền kề đền bù tổn thất (nếu thỏa thuận khác) Tất nhiên, việc tạo lập lối bất động sản liền kề phải tuân thủ quy định pháp luật: lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối - Thứ hai, phân chia bất động sản mặt phải quan tâm thích đáng tới đặc điểm tài sản, mặt khác phải xác định bất động sản thuộc loại tài sản Điều có liên quan mật thiết việc phân chia bất động sản nhà đất đai, phân chia nhà ở, đất đai cho chủ sở hữu người 17 sử dụng khác chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản phải có lối Đối với nhà ở, việc phân chia vật thực chúng chia thành hộ riêng biệt, có lối riêng, hộ thiết kế hộ hoàn chỉnh coi vật không chia được, phải chia áp dụng việc phân định cách thức sử dụng cho người phân chia Quy chế sở hữu chung hộ trì Quy chế áp dụng biệt thự nhà xây dựng kiểu biệt thự Nếu bất động sản nhà máy hay trang trại hoàn chỉnh xây dựng để thực mục đích sản xuất, kinh doanh định mà buộc phải chia cho nhiều chủ sở hữu, sau chia chủ sở hữu chủ thể độc lập việc phân chia thành phần độc lập làm giá trị kinh tế bất động sản Khi áp dụng quy chế vật không chia loại bất động sản đương nhiên cần phân chia phải trị giá thành tiền để chia chủ sở hữu chung thỏa thuận cách thức chiếm hữu, sử dụng tài sản, đảm bảo công dụng tài sản xác lập lối Trong trường hợp chủ sở hữu chung theo phần bán phần tài sản cần áp dụng triệt để quyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung khác để hạn chế việc phân chia Ví dụ: nhà có diện tích mặt 50m2, với mặt tiền 5m nằm xen nhà có diện tích tương tự có phải chia cho người thừa kế mà yêu cầu chia vật Trong trường hợp này, thỏa mãn yêu cầu lối yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ lối thích hợp Do đó, yêu cầu lối chấp nhận Đối với bất động sản đất đai lại có quy chế đặc biệt khác, đất đai coi tài sản đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước Cá nhân, tổ chức nhà nước giao đất có quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài Một quy định khác biệt đất đai hạn mức sử dụng đất (hạn 18 điền) Luật đất đai quy định hạn mức diện tích tối đa cho cá nhân hộ gia đình lại không quy định diện tích đất tối thiểu cho mảnh đất Với quy đinh này, mảnh đất lớn cá nhân, hộ gia đình diện tích tối đa hạn điền Trong trường hợp phân chia mảnh đất đến diện tích phân chia thành phần nhỏ hơn, diện tích nhỏ làm hạn chế giá trị khai thác Diện tích gọi giới hạn tối thiểu mảnh đất để coi tài sản không phân chia Ngoài ra, việc phân chia mảnh đất phụ thuộc vào vị trí kích thước mảnh đất - Thứ ba, quyền có lối qua bất động sản liền kề quyền pháp luật thừa nhận bất động sản bị vây bọc mà lối đi, vây bọc giả tạo chủ sở hữu bất động sản tạo họ quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng lối qua Pháp luật công nhận quyền có lối mở lối trực tiếp đường công cộng Trong trường hợp mở lối trực tiếp đường công cộng yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn yêu cầu lối - Thứ tư, Cũng cần thấy rằng, chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tạo lập lối “thuận tiện hợp lí nhất” cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc dẫn đến hậu khác chủ sở hữu bất động sản liền kề khác, chủ sở hữu bất động sản liền kề chịu hạn chế lối bất động sản họ Chính vậy, việc đánh giá thuận tiện, hợp lí bên thỏa thuận xác định, không thỏa thuận được, Tòa án quan cuối định vấn đề lối Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tự xác định số chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu lối qua bất động sản họ Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu từ chối đưa chứng chứng minh chủ sở hữu bất động sản khác người đáp ứng nghĩa vụ Điều dẫn đến việc kéo dài tranh chấp 19 tạo bất lợi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc điều kiện để khai thác bất động sản => Chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để thỏa mãn nhu cầu cần thiết, nhằm khai thác bất động sản thuộc sở hữu Thỏa thuận chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất với chủ sở hữu bất động sản liền kề hình thức pháp lý hợp pháp hiệu để tạo lập quyền Đạt thỏa thuận tạo điều kiện thuận lợi cho bên việc thực quyền dân họ, mà tạo mối quan hệ thân thiện chủ sở hữu bất động sản nguyên tắc “ tôn trọng phát huy phong tục, tập quán, truyền thống tốt đẹp, tình đoàn kết, tương thân, tương ái, người cộng đồng, cộng đồng người.”(Điều 8, Bộ luật dân năm 2005) Để khắc phục hạn chế trên, cần phải có văn pháp luật quy định rõ vấn đề liên quan tới bất động sản liền kề, quyền nghĩa vụ chủ thể có liên quan đường lối xử lý tranh chấp Tòa án dễ dàng giải quyết, giảm thiểu số lượng vụ án tương lai C KẾT THÚC VẤN ĐỀ Hiện vấn đề liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có quyền lối vấn đề phức tạp nóng bỏng Mặc dù pháp luật nước ta có quy định cụ thể vấn đề trang chấp liên quan tới xảy ngày nhiều Phải cần có quy định mang tính chặt chẽ nghiêm ngặt để giảm bớt tình trạng này? Mặc dù tập trung tìm hiểu tài liệu, nghiên cứu thực tế vấn đề song vốn kiến thức hạn chế nên trình làm không thẻ không tránh khỏi thiếu xót Vì vậy, chúng em mong nhân đóng góp, bảo từ thầy, cô giáo để viết nhóm em hoàn thiện Chúng em xin chân thành cảm ơn! 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO • Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập I, Nxb CAND, Hà Nội, 2006 • Lê Đình Nghị(chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập I, NXB Giáo dục, Hà Nội, 2009 • Trường Đại học QGHN – khoa Luật, Giáo trình luật dân Việt Nam (phần chung), Nxb ĐHQGHN, 2002 • TANDTC, So sánh BLDS năm 1995 BLDS năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005 • TS Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội, 2006 DANH MỤC CHÚ GIẢI VIẾT TẮT BLDS GCNQSD TTDS TAND UBND Bộ luật dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tố tụng dân Tòa án nhân dân Ủy ban nhân dân 21 [...]... một bất động sản được phân chia thành nhiều bất động sản mà trong đó có bất động sản bị vây bọc thì quyền có lối đi qua 15 bất động sản liền kề chỉ giới hạn trong phạm vi các bất động sản liền kề có cùng nguồn gốc hay có thể đối với các bất động sản liền kề khác là vấn đề còn chưa thống nhất Trong thực tế, những tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản liền kề chủ yếu phát sinh do sự phân chia bất. .. mãn được quyền có lối đi Tranh chấp càng phức tạp hơn khi một trong các chủ sở hữu bất động sản đã chuyển giao phần quyền sở hữu bất động sản của mình cho người thứ ba Thực tế tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong những năm qua cho thấy tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản liền kề không chỉ xảy ra khi bất động sản là đất đai mà còn xảy ra cả khi bất động sản là nhà... đi qua bất động sản liền kề: Trong những năm gần đây, tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản liền kề là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Những loại tranh chấp này xảy ra dưới nhiều hình thức khác nhau nhưng chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối đi khi phân chia các bất động sản mà một trong các bất động sản được... hữu bất động sản có cùng nguồn gốc) tạo lập lối đi trên bất động sản của họ Theo quy định tại khoản 1 Đi u 275 Bộ luật dân sự năm 2005, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng và phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nếu không có thỏa thuận khác Có thể nhận định rằng quyền về lối đi qua bất. .. đi qua bất động sản liền kề quy định tại khoản 1 Đi u 275 được áp dụng chung cho tất cả các bất động sản mà không phân biệt là bất động sản liền kề có cùng nguồn gốc hay bất động sản liền kề khác Đi u này dường như đã tạo ra một nghịch lý trong cách nghĩ thông thường nhưng lại phù hợp về pháp lí; chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được tạo đi u kiện có lối đi; chủ sở hữu bất động sản liền kề được đền... pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: Để hiểu rõ hơn về thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề hiện này, sau đây chúng ta sẽ cùng nghiên cứu một vụ việc cụ thể về: Tranh chấp ngõ đi chung Bản án số: 92/2008/DSPT ngày 10/11/2008 về tranh chấp ngõ đi chung – tranh chấp về lối đi trong cộng đồng dân cư Tóm tắt... động sản chỉ có giá trị khi có lối thông thương, bởi không thể khai thác bất động sản nếu không có lối đi vào bất động sản đó Vì vậy, việc xác lập lối đi trong trường hợp này là một nhu cầu cấp thiết Quan đi m thứ nhất cho rằng, quyền về lối đi của bất động sản bị vây bọc chỉ trong giới hạn những bất động sản có cùng nguồn gốc thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất. .. tạo lập lối đi trên bất động sản liền kề phải tuân thủ các quy định của pháp luật: lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc đi m cụ thể của địa đi m lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra ít nhất cho bất động sản có mở lối đi - Thứ hai, khi phân chia bất động sản một mặt phải quan tâm thích đáng tới đặc đi m của tài sản, mặt... khoản 2 Đi u 275 BLDS 2005 có thể suy đoán chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các đi u kiện về lối đi bởi sự tiện ích dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, đó cũng là mục tiêu của việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với nội dung này IV Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết những tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề và một số nhận xét về vấn... bất động sản tạo ra thì họ không có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng về lối đi qua Pháp luật chỉ công nhận quyền có lối đi khi không thể mở lối đi trực tiếp ra đường công cộng Trong trường hợp có thể mở lối đi trực tiếp ra đường công cộng thì không thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn yêu cầu về lối đi - Thứ tư, Cũng cần thấy rằng, khi một trong các chủ sở hữu bất