LỜI MỞ ĐẦU: Hợp đồng thuê khoán tài sản dạng đặc biệt hợp đồng thuê tài sản.Trong năm qua, quy định BLDS hợp đồng thuê khoán tài sản bước vào sống phát huy vai trò nó, góp phần làm tăng suất lao động, ổn định sống thúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân Tuy nhiên, trình thực hiện, bộc lộ nhiều hạn chế định Hàng loạt vi phạm, tranh chấp xảy biểu đa dạng, muôn hình , muôn vẻ Nhiều vụ tranh chấp kéo dài mà giải chưa thỏa đáng, điều gây không khó khăn trình giải tranh chấp Tòa Án, đặc biệt vụ liên quan đến quyền nghĩa vụ bên thực hợp đồng thuê khoán Chính việc nghiên cứu quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê khoán tài sản việc làm cần thiết mang tính lí luận thực tiễn, góp phần làm cho quan hệ thuê khoán tài sản phát huy hiệu cao đời sống Với ý nghĩa viết xin giải đề tài: Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê khoán tài sản - Một số vấn đề lý luận thực tiễn NỘI DUNG: I Cơ sở lí luận Khái niệm quy định chung hợp đồng thuê khoán tài sản 1.1 khái niệm Theo từ điển Tiếng Việt viện ngôn ngữ học "thuê" hiểu là: dùng người hay vật thời gian với điều kiện trả khoản tiền định cho thời gian sử dụng "khoán" là: tờ giao ước để làm bằng, giao toàn công việc trả công theo kết hoàn thành, giao hết công việc cho người khác để khỏi phải tự lo liệu, chịu trách nhiệm Từ hiểu thuê khoán tài sản giao tài sản cho người khác, để người khác sử dụng, khai thác chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa tài sản suốt thời gian thuê Người thuê có toàn quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh người cho thuê chấp nhận đồng thời có nghĩa vụ trả tiền thuê giao lại tài sản thuê hết thời hạn Dựa ý nghĩa đó, Điều 501, BLDS năm 2005 quy định: "Hợp đồng thuê khoán tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu từ tài sản có nghĩa vụ trả tiền thuê" 1.2 Đặc điểm pháp lí hợp đồng thuê khoán tài sản Hợp đồng thuê khoán dạng hợp đồng dân nói chung dạng đặc biệt hợp đồng thuê tài sản nói riêng vừa mang đặc điểm chung hợp đồng dân đồng thời vừa mang đặc điểm hợp đồng thuê tài sản Hợp đồng thuê khoán tài sản dạng đặc biệt hợp đồng thuê tài sản có đặc điểm pháp lí như: - Hợp đồng thuê khoán hợp đồng song vụ; - Hợp đồng thuê khoán tài sản hợp đồng có đền bù; - Hợp đồng thuê khoán tài sản hợp đồng ưng thuận; - Hợp đồng thuê khoán tài sản hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Ngoài đặc điểm trên, hợp đồng thuê khoán có số đặc điểm riêng Cụ thể: - Mục đích lợi nhuận yếu tố quan bên tham gia kí kết hợp đồng thuê khoán tài sản khác với hợp đồng thuê tài sản nói chung, người thuê sử dụng mục đích sinh hoạt, tiêu dùng Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, người thuê muốn sử dụng tài sản để khai thác lợi nhuận đặc điểm bản, tạo nên tính "đặc biệt" hợp đồng thuê khoán - Đối tượng hợp đồng thuê khoán tài sản thường tài sản có giá trị lớn hợp đồng thuê khoán tài sản động sản mà có bất động sản, nguồn tài nguyên có ý nghĩa quan trọng với quốc gia đất, rừng, mặt nước - Hợp đồng thuê khoán tài sản kí kết ổn định thời gian tương đối dài Để thu lợi tức từ tài sản thuê, người thuê khoán thuê ngày một, ngày hai mà phải đến tài sản sinh lợi theo mùa vụ hay theo chu kì - Trách nhiệm tài sản chuyển giao triệt để Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, người thuê phải có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng tài sản tài sản 1.3 Đối tượng hợp đồng thuê khoán tài sản Một điểm để phân biệt với hợp đồng thuê tài sản thông thường đối tượng hợp đồng thuê khoán Đối tượng hợp đồng thuê tài sản thông thường quy định cụ thể hiểu tài sản nói chung đối tượng hợp đồng thuê khoán lại BLDS 2005 quy định Điều 502: "Đối tượng hợp đồng thuê khoán đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" Như vậy, vào đối tượng hợp đồng, chia hợp đồng thuê khoán thành nhóm sau: - Hợp đồng thuê đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác; - Đối tượng sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất trang thiết bị cần thiết; - Hợp đồng thuê súc vật Dựa theo quy định pháp luật hợp đồng thuê cần khai thác công dụng hưởng hoa lơi, lợi tức từ tài sản hợp đồng thuê khoán tài sản Có thể xem điểm phân biệt với hợp đồng thuê tài sản thông thường mục đích thuê tài sản thông thường phục vụ cho mục đích tiêu dùng ngày 1.4 Chủ thể hợp đồng thuê khoán tài sản Chủ thể hợp đồng thuê khoán tài sản bên tham gia vào hợp đồng thuê khoán tài sản gồm bên thuê khoán bên cho thuê khoán tài sản Chủ thể hợp đồng có vai trò quan trọng điều kiện có hiệu lực hợp đồng Chủ thể hợp đồng thuê khoán tài sản đa dạng gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có quan có thẩm quyền nhà nước 1.4.1 Bên cho thuê khoán Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, bên cho thuê khoán tài sản thường chủ sở hữu tài sản thuê khoán, có nhiều trường hợp, xuất phát từ đặc điểm đối tượng thuê khoán bên cho thuê khoán đối tượng sau: - Đối tượng đất, rừng, mặt nước chưa khai thác Đây đối tượng đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước đại diện chủ sở hữu Do đó, chủ thể có quyền cho thuê khoán đối tượng quy định rõ Luật đất đai 2003, cụ thể Điều 37 - Đối tượng sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác Với đối tượng bên cho thuê khoán chủ sở hữu hợp pháp tài sản Chủ sở hữu tài sản đa dạng loại hình công ty (công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp doanh), doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh, tổ hợp tác Tham gia giao kết hợp đồng thuê khoán đại diện theo pháp luật loại hình công ty, hộ kinh doanh, tổ hợp tác người ủy quyền Đối với doanh nghiệp tư nhân chủ doanh nghiệp tư nhân người ủy quyền - Đối tượng gia súc bên cho thuê phải chủ sở hữu hợp pháp gia súc người chủ sở hữu ủy quyền giao kết hợp đồng 1.4.2 Bên thuê khoán Bên thuê khoán tài sản cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có đầy đủ lực hành vi dân pháp luật quy định Bên cạnh đó, để trở thành bên chủ thể hợp đồng thuê khoán tài sản họ phải có nhu cầu thuê tài sản để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê Riêng đối tượng đất, rừng, mặt nước chưa khai thác pháp luật đất đai quy định cụ thể đối tượng phép thuê đất (Theo quy định Điều 35, Luật đất đai 2003 đối tượng thuê đất chia làm hai loại cho thuê đất thu tiền thuê năm cho thuê đất thu tiền thuê lần) 1.5 Hình thức hợp đồng thuê khoán tài sản BLDS năm 2005 không quy định cụ thể hình thức hợp đồng thuê khoán Theo tinh thần luật bên giao kết hợp đồng thuê khoán hình thức lời nói hay văn tùy đối tượng cụ thể trường hợp định mà pháp luật quy định hình thức hợp đồng với đối tượng hợp đồng thuê khoán bất động sản, loại tài sản chịu giám sát, kiểm tra khắt khe Nhà Nước, pháp luật quy định hợp đồng phải lập thành văn có công chứng, chứng thực Ví dụ: hợp đồng thuê đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải lập thành văn có công chứng, chứng thực UBND xã phải nộp văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất 1.6 Giá thuê khoán thời hạn thuê khoán Điều 504, BLDS năm 2005 quy định:"Giá thuê khoán bên thỏa thuận; thuê khoán thông qua đấu thầu giá thuê khoán giá xác định đấu thầu" thông thường giá thuê khoán bên thỏa thuận vào: giá trị tài sản thuê; thời gian thuê; giá hành tren thị trường trường hợp tài sản thuê khoán bất động sản, máy móc, dây chuyền sản xuất kinh doanh tài sản có giá trị lớn nhiều trường hợp khó xác định giá thực nên tiến hành xác định giá thông qua đấu thầu Tiền thuê khoán miễn, giảm bên thuê khoán bị 1/3 số hoa lợi, lợi tức kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Thời hạn thuê khoán khoảng thời gian xác định tính từ hợp đồng thuê khoán có hiệu lực hợp đồng chấm dứt bên cho thuê khoán nhận lại tài sản Thời hạn bên thỏa thuận theo cu kì sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất đối tượng thuê khoán (Điều 503, BLDS 2005) Tùy thuộc vào giá trị sử dụng vật thuê khoán mà bên thỏa thuận thời hạn thuê Nhưng thời hạn thuê khoán thấp chu kì khai thác thông thường vật thuê khoán phụ thuộc vào vật khác mà người thuê khoán dùng để khai thác công dụng vật thuê Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê khoán tài sản Trong hợp đồng quyền nghĩa vụ bên phải xác định Đối với hợp đồng song vụ quyền chủ thể ứng với nghĩa vụ chủ thể khác để đảm bảo quyền lợi cho hai bên chủ thể phải thực tốt nghĩa vụ 2.1 Bên cho thuê khoán Bên cho thuê khoán tài sản chủ sở hữu tài sản người có thẩm quyền cho thuê đất, rừng, mặt nước chưa khai thác Nếu đối tượng bất động sản tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, bên phải lập thành văn bản, có chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có nghĩa vụ phải đăng kí hợp đồng theo quy định pháp luật Về nghĩa vụ bên cho thuê khoán: Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ hợp đồng thuê chung nghĩa vụ giao tài sản, nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng người thuê khoán tài sản thuê khoán - Đối với nghĩa vụ giao tài sản, nghĩa vụ giống luật chung bên cho thuê phải giao tài sản cho thuê số lượng, chủng loại, tình trạng thời điểm, địa điểm thỏa thuận Bên cạnh đó, giao tài sản thuê khoán bên phải lập biên đánh giá tình trạng tài sản xác định trị giá tài sản thuê khoán để đảm bảo quyền lợi bên xác định tình trạng tài sản phù hợp với mức độ khấu hao thỏa thuận trả lại tài sản Đây quy định mang tính bắt buộc hợp đồng thuê khoán tài sản đối tượng hợp đồng thuê khoán tài sản thường tài sản có giá trị lớn cần phải kiểm tra rõ ràng trước giao cho bên thuê sử dụng Điều 505 BLDS quy định giao tài sản thuê khoán dự liệu trường hợp mà bên thống việc xác định giá trị tài sản có thể: "mời người thứ ba xác định giá trị tài sản phải lập thành văn bản" Xác định giá trị tài sản quan trọng - sở để hạn chế tranh chấp giải tranh chấp bên bên cần phải thỏa thuận chi tiết, cụ thể - Về nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng cho bên thuê, quy định mục chung thuê tài sản, theo đó: Bên cho thuê phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê Như vậy, tranh chấp tài sản liên quan đến việc sở hữu tài sản thuê khoán thuộc nghĩa vụ bên thuê hợp đồng thuê tài sản thông thường hay thuê khoán tài sản Trong hợp đồng cho thuê súc vật cày, kéo trừ trường hợp có thảo thuận khác, súc vất bi chết trở ngại khách quan bên thuê khoán phải gánh chịu nửa số thiệt hại Bù lại, gia súc sinh thời gian thuê khoán bên thuê khoán hưởng nửa số hoa lợi sinh Khi hết thời hạn thuê khoán, bên cho thuê khoán có nghĩa vụ nhận lại tài sản thuê khoán Bên cạnh nghĩa vụ bên cho thuê khoán tài sản có số quyền bản: Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê thỏa thuận phương thức Tiền thuê khoán vật, tiền việc thực công việc Đây quy định mở việc thỏa thuận bên việc chọn công cụ toán Thông thường công cụ toán thường tiền bên chọn công cụ toán khác Có thể nhận thấy hầu hết hợp đồng thuê khoán tài sản chọn công cụ toán tiền chúng có nhiều ưu điểm Tuy nhiên, với số đối tượng đặc thù công cụ toán lại hoa lợi, lợi tức thu từ việc khai thác công dụng tài sản thuê Như phân tích, hợp đồng giao khoán đất sản xuất nông nghiệp dạng cụ thể hợp đồng thuê khoán tài sản, số loại hợp đồng bên thuê toán vật dùng thóc để toán tiền khoán ruộng lúa nước Bên cho thuê khoán tài sản có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác tài sản thuê theo công dụng, mục đích thỏa thuận Ngoài ra, bên cho thuê khoán tài sản có quyền đơn phương đình hợp đồng theo quy định pháp luật 2.2 Bên thuê khoán tài sản Tương ứng với nghĩa vụ quyền bên cho thuê khoán tài sản quyền nghĩa vụ bên thuê khoán tài sản Bên thuê khoán cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có đủ lực hành vi dân Khi tham gia vào hợp đồng thuê khoán tài sản chủ thể có quyền sau: Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê giao tài sản thuê khoán khoán thỏa thuận Quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán thời hạn thuê Đây quyền để đáp ứng mục đích giao kết hợp đồng bên thuê khoán Không có quyền cản trở gây khó khăn cho bên thuê khoán việc khai thác tài sản thuê việc khai thác công dụng phù hợp vơi thỏa thuận bên Bên thuê khoán có quyền thỏa thuận điều kiện giảm tiền thuê khoán Điều kiện quan trọng, thỏa thuận thành công đem đến nhiều lợi ích cho bên thuê giảm phần gánh nặng tài gặp rủi ro Bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm miễn tiền thuê khoán hoa lợi, lợi tức bị phần ba kiện bất khả kháng bên thỏa thuận khác Có thể nhận thấy, người thuê có quyền yêu cầu pháp luật quy định thỏa thuận, vậy, bên thỏa thuận đặc biệt điểm quyền yêu cầu đương nhiên phát sinh Theo TS Nguyễn Ngọc Điện thì: "Có vẻ cần hội đủ yếu tố cần thiết người thuê khoán lên tiếng yêu cầu người cho thuê buộc phải giảm miễn tiền thuê khoán giữ nguyên mức giá thuê khoán theo thỏa thuận hợp đồng" Với hợp đồng thuê súc vật thời hạn thuê khoán, súc vật sinh hưởng nửa số súc vật Như vậy, thỏa thuận trước, súc vật sinh thời hạn thuê khoán, bên thuê khoán hưởng nửa Ngược lại, rủi ro súc vật sinh mà chết bên thuê khoán chịu trách nhiệm bồi thường So với hợp đồng thuê tài sản thông thường, quyền lợi bên thuê khoán mang tính đặc thù, riêng có Trong hợp đồng thuê tài sản, gia súc có sinh thời gian thuê hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả cho bên cho thuê gia súc mẹ gia súc Bên thuê khoán có yêu cầu bên cho thuê toán cho khoản chi phí hợp lí để thay thế, cải tạo tài sản thuê theo thỏa thuận Quyền đơn phương đình hợp đồng theo luật định Về nghĩa vụ bên thuê khoán tài sản: Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê theo mục đích thỏa thuận phải báo cáo với bên thuê khoán theo định kì tình trạng tài sản tình hình khai thác tài sản Mục đích bên thuê khoán tài sản có mục đích trước mắt mục đích lâu dài +) Mục đích trước mắt người thuê dự định để làm tài sản thuê khoán sau nhận tài sản thuê khoán Ví dụ: thuê để xây dựng nhà xưởng, +) Mục đích lâu dài lợi ích mà người thuê khoán đặt sau khai thác công dụng tài sản thuê khoán (lợi nhuận, hoa lợi) Bên cho thuê khoán quan tâm đến mục đích trước mắt bên thuê khoán, xác định có phù hợp với mục đích hay không Vì vậy, bên thuê khoán phải khai thác mục đích ban đầu mà bên thỏa thuận +) Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê Nghĩa vụ quy định khoản 1, Điều 508, BLDS năm 2005: "Trong thời hạn khai thác tài sản thuê khoán, bên thuê khoán phải bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán trang thiết bị kèm theo chi phí mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; bên thuê khoán làm mát, hư hỏng làm giá trị, giảm sút tài sản thuê khoán phải bồi thường thiệt hại Bên thuê khoán không chịu trách nhiệm hao mòn tự nhiên sử dụng tài sản thuê khoán" Nếu bên thuê không thực nghĩa vụ làm tài sản bị mất, bị hỏng làm giá trị phải chịu hoàn toàn trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê +) Nghĩa vụ báo cáo kịp thời tình hình tài sản bên cho thuê khoán có yêu cầu đột xuất +) Bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán kể trường hợp không khai thác công dụng tài sản thuê khoán Trường hợp lỗi người có tài sản mà yếu tố khách quan chủ quan bên thuê nên không thu lợi ích dự định Bên thuê khoán phải trả tiền thuê đầy đủ phương thức tiền thuê khoán tiền, vật thực công việc Nếu bên thuê khoán phải trả vật theo thời vụ theo chu kì khai thác công dụng tài sản thuê khoán phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụ kết thúc chu kì khai thác, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Có thể trả vật lợi tức thu từ tài sản Như vậy, bên có thỏa thuận trả tiền thuê khoán vật, coi hợp đồng trao đổi tài sản không? Có vẻ hai loại hợp đồng giống điểm lợi ích mà bên tham gia nhận hợp đồng tài sản chất lại khác chỗ: - Một bên hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng, tài sản mà bên cho thuê khoán nhận từ bên cho thuê tính chất ngang giá với tài sản cho thuê - Hợp đồng trao đổi tài sản hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản tài sản hai bên trao đổi cho thường có tính chất ngang giá Do đó, hai loại hợp đồng hai loại khác chất áp dụng quy định hai loại cho Trong trường hợp bên thuê khoán phải thực công việc phải thực công việc Ví dụ: A kí hợp đồng thuê khoán súc vật với B thỏa thuận tiền thuê khoán tính việc A phải cày ruộng cho B, theo A phải thực công việc 10 Bên thuê khoán phải chịu nửa thiệt hại súc vật thuê khoán kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Bên thuê không cho thuê lại Về nguyên tắc, người thuê có quyền sử dụng, chiếm hữu tài sản thuê quyền định đoạt tài sản thuê nên bên thuê quyền cho thuê lại tài sản thuê Điều quy định khoản 3, Điều 508, BLDS năm 2005: "Bên thuê khoán không cho thuê khoán lại, trừ trường hợp bên cho thuê khoán đồng ý" Như vậy, bên thuê khoán thông báo cho bên cho thuê biết bên cho thuê đồng ý bên thuê cho thuê khoán lại Khi cho thuê khoán lại bên thuê phải đảm bảo nghĩa vụ bảo dưỡng, bảo quản tài sản Khi có đồng ý bên cho thuê, bên thuê cho người thứ ba thuê lại quan hệ hợp đồng người cho thuê người thuê tồn phát sinh quan hệ thứ hai người thuê người thuê lại Quan hệ thứ hai không trực tiếp phát sinh quyền nghĩa vụ người cho thuê (người có tài sản) người thuê lại Phân biệt rõ quan hệ có ý nghĩa thực tế việc xác định trách nhiệm đan người thuê người thuê lại hai quan hệ hợp đồng khác Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán tình trạng với mức độ khấu hao thỏa thuận Trả lại tài sản thời gian, địa điểm thỏa thuận =>Nhận xét: Có thể nhận xét quyền nghĩa vụ bên thuê khoán tài sản quy định cụ thể Đặc biệt nhấn mạnh tới nghĩa vụ bên thuê khoán, mức độ chuyển giao rủi ro tài sản thuê khoán bên cho thuê khoán sang bên thuê khoán lớn so với tài sản thông thường 11 II Thực tiễn thực quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê khoán tài sản số nhận xét 2.1 Thực tiễn thực quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê khoán tài sản Hợp đồng thuê khoán hợp đồng dân thông dụng đời sống xã hội có quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê khoán tài sản cụ thể không BLDS năm 2005 mà pháp luật chuyên ngành vi phạm tranh chấp xảy phổ biến *) Một nghĩa vụ quan trọng bên thuê khoán tài sản phải khai thác tài sản thuê khoán mục đích Tuy nhiên, vi phạm vấn đề tồn tại, loại tài sản thông dụng mà xuất hợp đồng có đối tượng đặt biệt đất, rừng, mặt nước chưa khai thác - đối tượng mà chịu quản lí chặt chẽ nhà nước: Đơn cử số vi phạm sử dụng đất thuê tỉnh Bắc Ninh - địa bàn nhỏ gần thủ đô Hà Nội Tại Bắc Ninh tình trạng lập dự án để xin đất chuyển nhượng, sử dụng sai mục đích diễn nhiều Tỉnh chưa có số liệu thống kê thức số dự án mảnh đất tỉnh giao chủ dự án bán, chuyển nhượng cho thuê khẳng định nhiều diện tích bị sử dụng sai mục đích để kiếm tiền tỷ cách công khai Tại thành phố Bắc Ninh, đất thương mại, dịch vụ công ty TNHH Chân thành, công ty TNHH xây dựng Việt Đức biến thành đất đa ngành đa nghề, trái với giấy phép kinh doanh: - Được UBND tỉnh cho thuê đất để xây dựng xưởng sản xuất đồ gỗ nhà giới thiệu sản phẩm phường Đại Phúc, thành phố Bắc Ninh, công ty TNHH Chân Thành xây khu nhà tầng kiên cố nhà khung mái tôn phần đất để làm đường phòng chý chữa cháy; đồng thời cho thuê nhà gắn liền với đất chưa cho phép quan chức Trong sử dụng đất sai 12 mục đích, công ty hưởng nhiều sách ưu đãi đầu tư có sách giảm tiền thuê đất - Không có khả tài lập dự án đất cho thuê lại cách kiếm lời bất công ty TNHH xây dựng Việt Đức năm 2004, Việt Đức tỉnh cho thuê đất để xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp xã Phong Khê Võ Cường, thành phố Bắc Ninh Tuy nhiên, sau gần hai năm, dự án trung tâm thương mại chẳng thấy đâu mà thay vào dãy nhà xưởng sản xuất gạch BLOCK trạm trộn bê tông Được biết, trạm trộn bê tông Công ty thi công giới số 1, nằm diện tích 1.200m2 Công ty Việt Đức cho thuê mặt sử dụng đất sai mục đích, không hiệu quả, chậm tiến đọ theo cam kết dự án đầu tư, không hiểu dự án không bị thu hồi khả đầu tư, Công ty Việt Đức phải chuyển nhượng tài sản gắn với 15.691m2 đất cho Xí nghiệp giấy Việt Đức Phần diện tích lại 7.700m2, Công ty tiếp tục tỉnh cho thuê để xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào tháng 12/2007 Sau nhận bàn giao đất lần hai, dự án cũ không phù hợ, phải điều chỉnh lại theo diện tích đất cấp gần năm nay, dự án Trung tâm thương mại dịch vụ Việt Đức chưa lập xong Công ty chưa nộp gần 38triệu đồng tiền bồi thường đất chuyên dùng vào ngân sách *) Việc thực nghĩa vụ trả lại tài sản thuê khoán: Việc thực nghĩa vụ trả lại tài sản thuê khoán quy định cụ thể luật Một nghĩa vụ tưởng chừng đơn giản rõ ràng sau hết hạn hợp đồng bên thuê phải trả lại tài sản thuê khoán tình trạng phù hợp cho bên thuê khoán, làm giá trị giảm sút giá trị tài sản thuê khoán phải bồi thường thiệt hại Tuy nhiên, thực tế không giản, đặc biệt với tài sản bất động sản, nhiều bên cho thuê khoán phải khó khăn đòi lại Trường hợp Tổng công ty địa ốc S ví dụ: Để đòi lại kho 13 bãi Tổng công ty Địa ốc S khởi kiện TAND quận 11 để nhờ Tòa buộc Công ty T (100% vốn nước ngoài) phải giao trả lại mặt thuê Vụ việc sau: Theo đơn kiện, đầu năm 2007, Tổng công ty S cho Công ty T (100% vốn nước ngoài) thuê kho bãi khu cư xá Lữ Gia với giá 8,5 triệu đồng/tháng Thời hạn thực hợp đồng năm, tức đến tháng 12/2007 Công ty T phải giao trả kho bãi Đến ngày gần hết hạn hợp đòng, Tổng công ty S thông báo việc chấm dứt, thu hồi mặt Công ty T đề nghị gia hạn Tổng công ty S không đồng ý đôn đốc Công ty T giao trả mặt họ không Vì thế, Công ty S đâm đơn kiện tòa để lấy lại tài sản đòi tiền thuê kho bãi từ tháng 8/2009 phía bị đơn dọn Trình bày với tòa, Công ty T thừa nhận có thuê kho bãi Tổng công ty S làm văn phòng giao dịch từ năm 2006 Tuy hợp đồng kí năm Tổng công ty S hứa hẹn cho thuê dài hạn việc hết hạn kí lại hợp đồng cuối năm 2007 chưa kí lại làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh công ty nên công ty cố gắng thương lượng để tiếp tục thuê Tìm hiểu thực chất lý việc chấm dứt hợp đồng, Tổng công ty S cho biết phải thu hồi để triển khai thực dự án đầu tư lại không nêu rõ tính chất, quy mô, kế hoạch Do đó, công ty T nghi ngời Công ty S lấy lại mặt cho daonh nghiệp khác thuê Bên cạnh đó, Công ty t nại hợp đồng thuê kho bãi kí năm 2007 hai bên không công bằng, có nhiều điều khoản ép buộc bất lợi cho công ty Việc viện dẫn lí lí hợp dồng, không đồng ý kí lại hợp đồng Tổng công ty S chưa phải bất khả kháng, chưa hợp tình, hợp lí nên công ty T không đồng ý giao trả kho bãi Công ty T đề nghị kí tiếp hợp đồng có nguy gây thiệt hại việc triển khai dự án nguyên đơn có kiện bất khả kháng cho thuê Phán Tòa: - Hợp đồng cho thuê kho bãi hai bên kí sở tự nguyện Những lí mà công ty T đưa hợp đồng không công bằng, có tính ép buộc hay có việc nguyên đơn hứa hẹn cho thuê lâu dài chứng chứng 14 minh Gần hết hạn hợp đồng, Tổng công ty S thông báo không chấp nhận cho Công ty T gia hạn, nghĩa hai bên không thỏa thuận việc tái kí hợp đồng - Như vậy, công ty T phải trả lại mặt cho Tổng công ty S thực tế, công ty T chiếm giữ, sử dụng kho bãi hạn hợp đồng 20 tháng thời hạn xin gia hạn tám tháng Khi thời hạn, công ty nại nhiều lí để trì hoãn việc giao trả kho bãi thể cố tình vi phạm hợp đồng, thiện chí giải tranh chấp Từ đó, Tòa buộc Công ty T phải giao trả kho bãi chiếm giữ, sử dụng cho Tổng công ty S Ngoài ra, tòa buộc Công ty T phải trả 8,5 triệu đồng tiền thuê kho 19 ngày (tính đến ngày xét xử) cho Tổng công ty S => Nhận xét: Với vụ việc trên, Tòa án nhân dân Quận 11 có xử lí đắn, sai phạm công ty T rõ ràng Qua vụ việc thấy, từ pháp luật đến thực tiễn khoảng cách lớn *) Một dạng tranh chấp khác xảy thực tiễn thực hợp đồng thuê khoán tài sản nghĩa vụ trả tiền thuê khoán Tiền thuê khoán tài sản hợp đồng có ý nghĩa lớn tài sản thuê khoán thường có giá trị lớn bên thuê sử dụng với mục đích "hưởng hoa lợi, lợi tức" tiền thuê khoán thường lớn Xuất phát từ đặc điểm nên hợp đồng bên có thỏa thuận rõ ràng số tiền thuê khoán phương thức trả việc vi phạm nghĩa vụ xảy Bên thuê khoán nhiều không thực đầy đủ nghĩa vụ Có thể đơn cử vụ việc sau: - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Ngọc Bích - Chủ DNTN Dịch vụ vận tải Trương Minh Nghĩa Địa 120 khu phố 2, đường 49A, phường Thảo Điền Q.2 TPHCM Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Xuân Phương 15 - Bị đơn: Công ty TNHH Đenta Sài gòn Địa 17A Hồng Hà, phường quận Tân Bình TPHCM Người đại diện theo ủy quyền: Ông Bùi Quang Dũng Địa 214 KP2 Ấp chiến lược, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân Vụ việc sau: Theo đơn kiện ngày 07/08/2006 nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc Bích lời trình bày ông Nguyễn Xuân Phương - đại diện theo ủy quyền vào ngày 14/07/2005, bị đơn Công ty TNHH Đenta Sài Gòn có kí hợp đồng với nguyên đơn việc thuê khoán tài sản máy cẩu hiệu Kota với trị giá hợp đồng 120.000.000đồng, thỏa thuận tháng toán 30.000.000đồng Quá trình thực hợp đồng bị đơn toán tháng đầu 30.000.000đồng, sau ngưng toán tiền thuê sử dụng tài sản thuê Ngày 15/11/2005 hai bên kí biên lý hợp đồng, bị đơn xác nhận nợ nguyên đơn 90.000.000đồng cam kết toán cho nguyên đơn vòng 10 ngày kể từ ngày xuất hóa đơn Tuy nhiên, đến không toán Do bị đơn vi phạm nghĩa vụ không toán tiền thuê tài sản nêu trên, nguyên đơn yêu cầu thu hồi số tiền nợ hợp đồng tiền lãi chậm trả từ tháng 11/2005 đến xét xử sơ thẩm 13 tháng với mức lãi suất 1,03/tháng Tại biên tự khai bị đơn Công ty TNHH Đenta Sài Gòn lời trình bày ông Bùi Quang Dũng - đại diện theo ủy quyền xác nhận nợ tiền hợp đồng nguyên đơn đòi nợ đúng, bị đơn chưa toán Công ty gặp khó khăn tài Nay bị đơn đồng ý toán tiền nợ gốc lãi theo quy định pháp luật, nhiên xin trả dần tháng 15.000.000đồng => Nhận xét: Xem xét vụ việc thấy quyền nghĩa vụ bên ràng có tranh chấp Qua đó, nhận xét ý thức thực hợp đồng bên chưa cao dẫn đến việc thực hợp đồng thực tế không cao 16 Ngoài ra, có tranh chấp nghĩa vụ khác bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán Thời hạn hợp đồng thuê khoán thường dài việc hao mòn tài sản thuê khoán không tránh khỏi Việc xác định hao mòn thự nhiên hay cố tình hủy hoại tài sản khiến chúng giảm sút giá trị nhiều khó phân biệt rạch ròi dẫn đến tranh chấp bên Với đối tượng đặc biệt đất đai, mặt nước chưa khai thác nghĩa vụ môi trường xem nghĩa vụ quan trọng mà cho thuê đất vừa đảm bảo sử dụng mục đích vừa đảm bảo phát triển an toàn cho quỹ đất Tuy nhiên, thực tế tình trạng làm ô nhiễm nguồn nước, thoái hóa sử dụng đất thuê xảy phổ biến Như vậy, qua tìm hiểu thực tiễn thực hợp đồng thuê khoán tài sản, nhận thấy, có quy định cụ thể pháp luật quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê khoán tài sản tranh chấp diễn có số nghiêm trọng 2.2 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quyền nghĩa vụ bên việc thực hợp đồng thuê khoán - Do nhận thức pháp luật hợp đồng chủ thể kí kết hợp đồng hạn chế nên dẫn đến sai lầm, vi phạm việc thực quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mà bên không tự hòa giải được, từ dẫn tới tranh chấp; - Do bên, hai bên chủ thể kí kết hợp đồng có hiểu biết nhiều pháp luật hợp đồng lòng tham, lợi ích mà bất chấp quyền lợi bên kia, coi thường pháp luật, cố tình vi phạm điều khoản thỏa thuận hợp đồng, xâm phạm quyền lợi ích chủ thể bên Do vậy, hai bên đồng thuận nên dẫn tới tranh chấp hợp đồng - Do nhiều nguyên nhân khách quan bất khả kháng thiên tai, địch họa, đột biến hoàn cảnh mà bên chủ thể kí kết hợp đồng thực quyền nghĩa vụ, điều khoản khác hợp đồng, không tự 17 thỏa thuận với việc giải vướng mắc nảy sinh nên dẫn đến tranh chấp việc thực hợp đồng Trên nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quyền nghĩa vụ bên thực hợp đồng nói thuê khoán tài sản Để tranh chấp giảm bớt phần yếu tố ý thức pháp luật công tác quản lí phải xem trọng III Một số biện pháp để hạn chế tranh chấp liên quan đến việc thực quyền nghĩa vụ bên thực hợp đồng thuê khoán tài sản Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuê khoán tài sản 3.1 Một số biện pháp để hạn chế tranh chấp liên quan đến việc thực quyền nghĩa vụ bên thực hợp đồng thuê khoán tài sản Xem xét nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quyền nghĩa vụ bên thực hợp đồng thuê khoán tài sản, rút số biện pháp để hạn chế tranh chấp như: - Nâng cao nhận thức pháp luật hợp đồng bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng nói chung tham gia giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng Có thể xem nguyên tắc buộc bên phải tuân thủ tham gia giao kết hợp đồng; - Các chế tài pháp lí hành vi vi phạm nghĩa vụ, xâm phạm quyền, lợi ích bên giao kết hợp đồng cần phải nghiêm minh phát huy vai trò, ý nghĩa nữa; - Luật cần quy định rõ trường hợp nguyên nhân khách quan mà bên không thực nghĩa vụ hay xâm phạm tới quyền, lợi ích bên thực hợp đồng thuê khoán tài sản giảm, miễn tiền thuê khoán 18 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuê khoán tài sản Đây phần mở rộng phạm vi đề tài, phần viết xin đưa số kiến nghị mà trình tìm hiểu hợp đồng thuê khoán tài sản xét thấy cần đưa để nhằm hoàn thiện pháp luật thuê khoán tài sản: Thứ nhất, có quy định phép cho thuê lại có thỏa thuận không quy định rõ ràng cho thuê lại phần hay toàn tài sản thuê khoán dẫn đến lúng túng cho người áp dụng Vì cần quy định rõ là: cho thuê lại phần toàn tài sản thuê khoán bên cho thuê đồng ý Thứ hai, quy định vấn đề giảm miễn tiền thuê khoán hoa lợi, lợi tức bị phần ba kiện bất khả kháng Đây quy định có ý nghĩa kế thừa, phát triển quy định cổ luật trước đây, mang tính khuyến khích phụ thuộc nhiều vào lòng tốt chủ điền luật đại phần tăng thêm tính mệnh lệnh cho quy định Tuy nhiên, việc áp dụng không đơn giản có nhiều điểm cần xem xét trường hợp đâu giới hạn thiệt hại mà giới hạn yêu cầu giảm vượt giới hạn yêu cầu miễn? Nếu giảm giảm bao nhiêu? Giảm theo mức đề nghị người thuê khoán hay giảm theo mức đề nghị người cho thuê khoán? Trong trường hợp hai bên có quyền đề nghị, trường hợp đề nghị không giống không bên nhượng người có quyền giải quyết? Thứ ba, bỏ quy định hình thức đem lại nhiều thuận tiện cho bên tham gia giao kết hợp đồng thuê khoán lại gây khó khăn việc giải tranh chấp Hơn nữa, hợp đồng thuê khoán thường có thời hạn dài đối tượng có giá trị lớn nên quy định hình thức theo hướng lập văn tùy thuộc vào giá trị tài sản thuê khoán thời hạn thuê khoán 19 LỜI KẾT: Qua trình nghiên cứu, phân tích giải vấn đề đặt đề bài, em thấy hợp đồng thuê khoán tài sản dạng hợp đồng đặc biệt Mặc dù hợp đồng thuê khoán tài sản dạng hợp đồng thuê tài sản hợp đồng thuê khoán tài sản có đặc thù so với hợp đồng thuê tài sản thông thường: mục đích hợp đồng thuê tài sản chủ yếu phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, mục đích hợp đồng thuê khoán tài sản phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh; bên thuê tài sản hợp đồng thuê tài sản nhận tài sản bên cho thuê giao cho "để sử dụng thời hạn" hợp đồng thuê khoán tài sản bên thuê nhận tài sản "để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu từ tài sản đó" Với đặc thù riêng đó, hợp đồng thuê khoán tài sản ngày phổ biến hoạt động đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt hoạt động sản xuất - kinh doanh Chính vậy, việc nghiên cứu hợp đồng thuê khoán tài sản nói chung, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng có ý nghĩa lớn mặt lí luận thực tiễn, góp phần nâng cao nhận thức hợp đồng, giao kết thực hợp đồng, hạn chế tranh chấp xảy ra, ổn định đời sống kinh tế - xã hội đất nước Sẽ có nhiều thiếu sót trình phân tích, giải đề tài Kính mong nhận phê bình, đóng góp quý thầy cô Em xin chân thành cảm ơn! 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: Trường ĐH Luật Hà Nội Giáo trình luật dân Việt Nam - Tập II Nxb CAND Hà Nội - 2006 Đại học quốc gia Hà Nội Chủ biên: Bùi Thị Thanh Hằng Giáo trình Luật dân Việt Nam (Phần chung) Nxb: Đại học quốc gia Hà Nội Hà Nội - 2002 TS Lê Đình Nghị (Chủ biên) Giáo trình luật dân Việt Nam Tập II Nxb: Giáo dục Việt Nam Hà nội - 2009 Bộ luật dân 1995; 2005 Bộ tư pháp Những vấn đề luật dân năm 2005 NxbTư pháp Hà Nội - 2005 Bộ tư pháp Viện nghiên cứu khoa học pháp lí Bình luận khoa học - số vấn đề Bộ luật dân Nxb Chính trị quốc gia Hà nội - 1997 Ths.Ls Lê Kim Dung Hợp đồng dân tranh chấp thường gặp Nxb Tư pháp Hà nội - 2011 Nguyễn Thị Như Khóa luận tốt nghiệp Hợp đồng thuê khoán tài sản Hà Nội - 2011 website: thongtinphapluatdansu 21 [...]... hơn so với tài sản thông thường 11 II Thực tiễn thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản và một số nhận xét 2.1 Thực tiễn thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản Hợp đồng thuê khoán là một hợp đồng dân sự thông dụng trong đời sống xã hội mặc dù có các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản đã được... quyết vấn đề đặt ra trong đề bài, em thấy được hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng hợp đồng khá đặc biệt Mặc dù hợp đồng thuê khoán tài sản cũng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản nhưng hợp đồng thuê khoán tài sản còn có những đặc thù so với hợp đồng thuê tài sản thông thường: mục đích của hợp đồng thuê tài sản chủ yếu là phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, còn mục đích của hợp đồng thuê khoán tài sản. .. của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản nhưng tranh chấp vẫn diễn ra và có một số còn rất nghiêm trọng 2.2 Nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng thuê khoán - Do nhận thức pháp luật về hợp đồng của các chủ thể kí kết hợp đồng còn hạn chế nên đã dẫn đến những sai lầm, vi phạm về việc thực hiện quyền và. .. phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh; bên thuê tài sản trong hợp đồng thuê tài sản nhận tài sản của bên cho thuê giao cho "để sử dụng trong một thời hạn" còn trong hợp đồng thuê khoán tài sản bên thuê nhận tài sản "để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó" Với những đặc thù riêng đó, hợp đồng thuê khoán tài sản đang ngày càng phổ biến trong các hoạt động của đời sống... tài sản Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuê khoán tài sản 3.1 Một số biện pháp để hạn chế các tranh chấp liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng thuê khoán tài sản Xem xét những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng thuê khoán tài sản, chúng ta có thể rút ra một số biện pháp để hạn chế các tranh chấp như: -. .. tế - xã hội, đặc biệt là trong hoạt động sản xuất - kinh doanh Chính vì vậy, việc nghiên cứu về hợp đồng thuê khoán tài sản nói chung, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng có ý nghĩa rất lớn cả về mặt lí luận và thực tiễn, góp phần nâng cao nhận thức về hợp đồng, giao kết và thực hiện hợp đồng, hạn chế các tranh chấp xảy ra, ổn định đời sống kinh tế - xã hội của. .. được cho thuê khoán lại, trừ trường hợp được bên cho thuê khoán đồng ý" Như vậy, chỉ khi nào bên thuê khoán thông báo cho bên cho thuê biết và được bên cho thuê đồng ý thì bên thuê mới có thể cho thuê khoán lại Khi cho thuê khoán lại thì bên thuê vẫn phải đảm bảo các nghĩa vụ như bảo dưỡng, bảo quản tài sản Khi có sự đồng ý của bên cho thuê, bên thuê cho người thứ ba thuê lại thì quan hệ hợp đồng giữa... khoán, bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán ở tình trạng với mức độ khấu hao đã thỏa thuận Trả lại tài sản đúng thời gian, địa điểm như đã thỏa thuận =>Nhận xét: Có thể nhận xét rằng quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản được quy định cụ thể hơn Đặc biệt nhấn mạnh tới nghĩa vụ của bên thuê khoán, mức độ chuyển giao rủi ro của tài sản thuê khoán giữa bên cho thuê khoán sang bên thuê khoán. .. việc thực hiện hợp đồng Trên đây là những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng nói thuê khoán tài sản Để các tranh chấp có thể giảm bớt phần nào thì yếu tố ý thức pháp luật và công tác quản lí phải được xem trọng III Một số biện pháp để hạn chế các tranh chấp liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng thuê khoán tài. .. về hợp đồng của các bên chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng nói chung và tham gia giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng Có thể xem đây như là một nguyên tắc buộc các bên phải tuân thủ khi tham gia giao kết hợp đồng; - Các chế tài pháp lí đối với những hành vi vi phạm nghĩa vụ, xâm phạm quyền, lợi ích của các bên trong giao kết hợp đồng cần phải nghiêm minh và phát huy vai trò, ý nghĩa của ... 20 02 TS Lê Đình Nghị (Chủ biên) Giáo trình luật dân Việt Nam Tập II Nxb: Giáo dục Việt Nam Hà nội - 20 09 Bộ luật dân 1995; 20 05 Bộ tư pháp Những vấn đề luật dân năm 20 05 NxbTư pháp Hà Nội - 20 05... ơn! 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: Trường ĐH Luật Hà Nội Giáo trình luật dân Việt Nam - Tập II Nxb CAND Hà Nội - 20 06 Đại học quốc gia Hà Nội Chủ biên: Bùi Thị Thanh Hằng Giáo trình Luật dân. .. khoán tài sản hợp đồng có ý nghĩa lớn tài sản thuê khoán thường có giá trị lớn bên thuê sử dụng với mục đích "hưởng hoa lợi, lợi tức" tiền thuê khoán thường lớn Xuất phát từ đặc điểm nên hợp