MỞ ĐẦU Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta phát triển với biểu tích cực bộc lộ mặt trái nó, đất đai bất động sản coi đối tượng đặc biệt giao dịch dân Tuy nhiên, bất động sản có giá trị bất động sản phải tiếp cận với sở hạ tầng kỹ thuật có lối đường công cộng để khai thác giá trị Bất động sản Chính vậy, luật dân từ đời xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trường hợp bất động sản bị vây bọc bất động sản khác mà khơng có phía tiếp giáp với cơng trình hạ tầng sở kỹ thuật Một số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề lối qua bất động sản liền kề Tuy nhiên, để giải vấn đề lối cho bất động sản bị vây bọc nhiều ảnh hưởng tới quyền lợi hoạt động bình thường chủ sở hữu bất động sản liền kề Vì vậy, thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề lối qua bất động sản liền kề người khác coi vấn đề quan trọng phức tạp NỘI DUNG I, Những vấn đề chung bất động sản quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Khái niệm chung bất động sản Theo Khoản điều 174 luật dân quy định: Bất động sản tài sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Theo đó, bất động sản chủ yếu đất đai (không thể chuyển dịch học), nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai - Đất đai (mảnh đất) với tư cách bất động sản phải bao gồm mảnh đất với khoảng không mặt đất khối chiều sâu mặt đất Thông thường Đất đai (mảnh đất) đối tượng giao lưu dân xác định với diện tích kích thước, cạnh mảnh đất tiếp giáp mảnh đất liền kề, tọa lạc vị trí định từ người có quyền sử dụng đất đương nhiên có quyền khoảng khơng, chiều sâu lịng đất khn viên mảnh đất - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai coi bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu đất đai, tọa lạc nhà cơng trình xây dựng Chỉ có đất đai coi tài sản “khơng di, dời” Nhà ở, cơng trình xây dựng chiếm khoảng không phần chiều sâu lịng đất mảnh đất Khoảng khơng phần lịng đất mà nhà ở, cơng trình xây dựng chốn chỗ khơng làm tính “khơng di, dời” đất đai Khơng có đất đai khơng tồn nhà ở, cơng trình xây dựng Có thể xêm đất đai vật cịn nhà ở, cơng trình xây dựng vật phụ Nhưng điều ngược lại khơng suy dốn mặc nhiên, khơng có nhà ở, cơng trình xây dựng đất đất đai tồn _ Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng coi bất đọng sản Với quy định này, phạm vi bất động sản mở rộng gần vô hạn định việc “gắn” tài sản vào “nhà ở, cơng trình xây dựng” cơng việc chủ sở hữu tài sản Tuy nhiên, việc “gắn” coi bất động sản mà việc “gắn” phải thỏa mãn điều kiện định - Thứ nhất, việc gắn động sản vào nhà ở, cơng trình xây dựng phải có mục đích nhằm hồn chỉnh nhà ở, cơng trình xây dựng tạo thành chỉnh thể thống nhất, phục vụ mục đích sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng với tính sử dụng xây dựng nhà ở, cơng trình nhằm để hồn thiện tốt Vật gắn vào đươc coi vật phụ thuộc, phục vụ cho vật bất động sản tổng thể bất động sản (nhà ở, cơng trình xây dựng) Như vậy, thiết bị phục vụ cho nhà ở, cơng trình xây dựng coi tài sản “gắn liền” với nhà (hệ thống điện, nước, thơng khí, cửa sổ…) Việc gắn tài sản động sản vào cơng trình xây dựng lại tùy thuộc vào chất, mục đích sử dụng cơng trình xây dựng Mỗi loại cơng trình xây dựng có cơng dụng mục đích sử dụng khác nhau, cần nhiều tài sản khác để gắn vào nhà ở, cơng trình xây dựng, điều kiện phát triển mạnh mẽ khoa học kỹ thuật nay, nhu cầu sinh hoạt sản xuất, kinh doanh cần có nhiều vật phụ trợ đáp ứng nhu cầu Vì vậy, khái qt chung nói việc “gắn vào” làm hoàn thiện, làm gia tăng giá trị sử dụng, giá trị kinh tế nhà ở, cơng trình xây dựng - Thứ hai, việc gắn vào nhà ở, cơng trình xây dựng phải người có quyền nhà ở, cơng trình xây dựng thực Người có quyền nhà ở, cơng trình xây dựng trước tiên chủ sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng Họ sử dụng động sản để gắn vào, đặt vào (nhà ở, cơng trình xây dựng) với mục đích xác định làm tăng tiện lợi nhà, phần cấu thành công trình xây dựng Thơng thường, động sản bất động sản thuộc chủ sở hữu Tuy nhiên, số trường hợp bất động sản thuộc chủ sở hữu (đất đai thuê, nhà thuê theo dạng th khốn…) tài sản (động sản) gắn vào không thiết thuộc chủ sơr hữu Người thuê nhà ở, thuê nhà máy gắn động sản vào bất động sản thuê - Các tài sản khác gắn liền với đất đai coi bất động sản (quy định điều 174 BLDS 2005) tài sản tự nhiên tạo (hầm, mỏ) người tạo lập sống nhờ vào đất (cây trồng) Những tài sản coi bất động sản gắn liền với đất vị trí tự nhiên, tách khỏi đất đai (khai thác, bị đốn, mùa màng thu hoạch…) tài sản lại trở thành động sản Xác định tài sản bất động sản với đặc tính làm sở cho việc xác định bất động sản liền kề Khi pháp luật quy định bất động sản quyền bất động sản phải điều chỉnh quan hệ chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với Khái niệm chung bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 2.1 Khái niệm bất động sản liền kề Một bất động sản phân lập với bất động sản khác thông qua việc thiết lập ranh giới bất động sản Không phải tất bất động sản tồn ranh giới, mà bất động sản thuộc chất không di, dời tồn ranh giới chúng tồn ranh giới tồn bất động sản liền kề Trong bất động sản có tồn ranh giới đất đại chiếm vị trí có vai trị quan trọng Một bất động sản coi liền kề với bất động sản khác phải chịu hạn chế quyền bất động sản chúng thuộc bất động sản chất tính chất không di, dời loại chúng tồn ranh giới địa lý pháp lý Theo quy đinh BLDS bất động sản liền kề áp dụng đất đai số cơng trình xây dựng, đặc biệt chúng có mối liên hệ hữu vật lý pháp lý pháp luật ghi nhận Trên sở xác định bất động sản coi liền kề chúng tồn ranh giới xác định bất động sản phải chịu “hạn chế” nhằm phục vụ cho bất động sản Bởi hạn chế quyền chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng ln cản trở chủ sở hữu tài sản việc thực quyền quyền sở hữu, nhiều giá trị tài sản bị giảm đáng kể phải chịu hạn chế 2.2 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam Các vấn đề liên quan đến hạn chế quyền chủ sở hữu bất động sản liền kề quy định chương XVI phần thứ BLDS 2005 bao gồm quy định quyền chủ sở hữu xác định việc sử dụng bất động sản chủ sở hữu liền kề để thỏa mãn số nhu cầu định Điều 273 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, khơng có thoả thuận khác” Theo đó, điều luật khơng đưa khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà nêu quyền chủ sở hữu Điều 273 BLDSS 2005 quy định: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, thỏa thuận khác 2.3 Căn phát sinh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề * Căn phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn liền kề bất động sản mà phải dựa sở định với điều kiện định Những sở làm phát sinh quyền chủ thể quy định điều 274 BLDS 2005: “ Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thủa thuận theo quy định pháp luật; trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Tuy nhiên, để tạo quyền mặt chủ quan cịn cần phải có hành vi với điều kiện định phù hợp với yêu cầu pháp luật * Căn chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Cũng quyền dân khác, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo với điều kiện pháp luật quy định Theo quy định điều 284 BLDS 1995 (điều 279 BLDS 2005), quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau: - Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm - Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Theo quy định điều luật này, tồn hai mà luật pháp quy định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy định thêm khoản thơng thường điều luất khác, : “các khác pháp luật quy định” Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa khơng cịn khác việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật Nếu suy rộng điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khơng cịn, làm chấn dứt quyền dân dạng Ví dụ như: Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ (xây tường ngăn lối đi, lắp đường thoát nước, gỡ bỏ đường dây điện…); không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề tạo quyền bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng trước đó; thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề II Nội dung quyền lối qua bất động sản liền kề Khái niệm chung quyền lối qua bất động sản liền kề Điều 273 liệt kê số quyền hạn chế quyền sử dụng bất động sản liền kề cách trực tiếp tài sản chủ sở hữu bất động sản liền kề Trong đó, quyền quan trọng điều quy định, quyền lối qua bất động sản liền kề, cụ thể hóa theo khoản điều 275: “ chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có thỏa thuận khác Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối đi” “Lối đi” hiểu khoảng đất hẹp dùng để vào nơi Tuy nhiên, số trường hợp định lý mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản khác mà lối ra, gây ảnh hưởng tới sinh hoạt hoạt động bình thường chủ sở hữu, làm hạn chế quyền tự lại công dân Vì vậy, nhà nước có quy định hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu bất động sản liền kề, cho phép chủ sở hữu bất động sản yêu cầu số chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đường công cộng Quy định nhằm đảm bảo việc thực quyền dân người dân Mặt khác, nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp cho chủ sở hữu Khi yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đường cơng cộng chủ thể làm ảnh hưởng định đến quyền mà chủ sở hữu bất động sản liền kề nhà nước bảo hộ Vì vậy, chủ thể có nghĩa vụ bù đắp tổn thất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối mở chi phí tiền san lấp, thiệt hại tài sản khác việc dành lối cho chủ thể (nếu thỏa thuận khác) Quyền lối qua bất động sản liền kề quy định BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn với nội dung quyền u cầu phát sinh “khơng có khơng đủ” lối Nghĩa là, bất động sản bị vây bọc khơng có lối để trực tiếp đường cơng cộng, cịn có “khơng đủ” có quyền u cầu để “cho đủ” Điều thể điều 683 BLDS Pháp quy định dịch quyền lối “chủ sở hữu địa sản bị vây bọc khơng có khơng đủ lối đường cần thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại cho việc thực công viêc xây dựng, có quyền địi người hàng xóm dành cho lối thỏa đáng phần đất họ với điều kiện phải bồi thường tổn thất gây ra”; điều 620 BLDS Bắc Kỳ quy định tương tự: “người chủ đất bị bao bọc xung quanh khơng có lối đường cơng (kể sơng ngịi thuyền bè được) hay có lối mà khơng đủ cho kinh lý cơng việc cơng, nơng nhà đất mình, đặt lối đất người láng giềng được, thiệt hại cho người ta phải bồi thường nhiêu”; điều 472 BLDS Sài Gịn quy định: “sở hữu chủ địa sản bị vây bọc khơng có khơng đủ lối công lộ hay thủy đạo cần cho khai thác địa sản quyền địi địa chủ lân cận qua phần đất họ, với điều kiện phải bồi thường thiệt hại gây ra” So với quy định trên, quy định điều 275 BLDS 2005 có nội dung “hẹp hơn” Sự “hẹp hơn” thể chỗ: điều 275 BLDS 2005 quy định u cầu “có lối ra” đường cơng cộng, “khơng có lối đi” mà khơng quy định trường hợp “khơng đủ lối đi” Điều có nghĩa là: “có lối đi” đường cơng cộng, khơng có quyền yêu cầu dành cho lối nữa, lối có nằm vị trí nào, tính chất thuận tiện với đường công cộng Hơn “lối đi” theo quy định điều 275 BLDS 2005 hiểu lối cho người mà phương tiện giao thông vận tải, gia súc… đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thông thường mà “hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, thương mại” (đièu 682 BLDS Pháp); “cho kinh lý việc công, nông” (điều 620 BLDS Bắc Kỳ); “cần cho khai thác địa sản” (điều 472 BLDS Sài Gòn) Về lối thuận tiện hợp lý Theo quy định điều 275 BLDS người quyền yêu cầu lối chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu lối với tiêu chí thuận tiện hợp lý đến đường công cộng Lối đường công cộng từ bất động sản bị vây bọc qua bất động sản thuộc hay nhiều chủ sở hữu qua liên tiếp nhiều bất động sản thuộc chủ sở hữu khác Việc “dành lối thuận tiện hợp lý” theo quy định điều 275 BLDS 2005 nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tính thuận tiện hợp lý thể chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khai thác, sử dụng bất động sản có hiệu Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng thể tự định lối theo ý chí mà cần phải có đồng ý chủ sở hữu bất động sản liền kề bất động sản liền kề Phải kết hợp quyền lợi bên việc xác lập lối đi, nguyên tắc bảo đảm quyền lợi bên Việc mở lối qua bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều đến chủ sở hữu bất động sản liền kề so sánh với loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác Việc ảnh hưởng thể phương diện như: - Lối chiếm nhiều diện tích mặt đất so với loại quyền khác (cấp nước, nước,…) thế, tổn hại mở lối qua bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề lớn (xét mặt vật chất, ngồi ra, lối cịn chiếm không gian) - Việc sử dụng lối người khác qua bất động sản thuộc sở hữu chủ bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh chủ sở hữu bất động sản liền kề Do lối sử dụng thường xuyên, liên tục cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà cho tất người liên quan đến chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (người ta cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng lối mà không cho thành viên gia đình họ người có liên quan đến chủ sở hữu bất động sản… Trầm trọng nữa, lối cho sở sản xuất kinh doanh với phương tiện vận tải qua lại thường xuyên, liên tục) Trong đó, việc cấp, thoát nước liên tục nước chảy chuyển động học xảy khối không gian hẹp, nhiều trường hợp, không nhìn thấy, khơng ảnh hưởng đến người nói chung chủ sở hữu bất động sản liền kề nói riêng Việc sử dụng lối cịn liên quan đến an ninh, tập quán sinh hoạt chủ sở hữu bất động sản liền kề, việc quy định “thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên” pháp luật quy định lối mà khơng quy định hình thức sử dụng khác bất động sản liền kề Pháp luật quy định tính thuận tiện lối áp dụng cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời quyền lựa chọn họ đưa yêu cầu lối Tuy nhiên, “thuận tiện” khái niệm tuyệt đối, xác định theo ý chí chủ quan chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, vây bọc có biểu với đặc điểm khác Sự thuận tiện xác định khuôn khổ bất động sản bị vây bọc bị bất động sản vây bọc lối “thuận tiện” chỗ ngắn nằm phần bất động sản vây bọc Trong trường hợp bất động sản bị nhiều bất động sản khác vây bọc, bất động sản liền kề tiếp giáp với đường cơng cộng lối “thuận tiện” mở bất động sản có chiều dài lối ngắn Ngồi ra, tính thuận tiện cịn phải gắn liền với tính hợp lý lối qua bất động sản liền kề Nếu coi lối thuận tiện lối ngắn đến 10 đường cơng cộng, hợp lý cịn phụ thuộc vào thiệt hại gây việc mở lối chủ sở hữu bất động sản liền kề, đồng thời không gây bất tiện sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh họ Khái niệm lối hợp lý khái niệm động mang tính pháp lý tính thực tiễn lối cho người, gia súc, cho phương tiện … cần thiết để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh Tính hợp lý trường hợp biến đổi phụ thuộc vào mục đích việc sử dụng lối đi, phương tiện qua lơi Ngồi ra, tính hợp lý cịn phụ thuộc vào bất đống sản liền kề phải tạo lối (lối qua nhà, qua mảnh đất với vị trí, diệntích khác khơng đồng với nhau) Quy định BLDS Việt Nam kết kế thừa quy định BLDS Bắc Kỳ, BLDS Việt Nam 1995, BLDS Pháp, BLDS Nhật Bản Điều 638 BLDS Pháp quy định: “Lối mở chỗ mà khoảng cách từ địa sản bị vây bọc đường ngắn Tuy nhiên, phải lựa chọn chỗ gây thiệt hại cho chủ sở hữu địa sản có lối qua” Với nội dung tương tự, Điều 473 BLDS Sài Gòn Điều 629 BLDS Bắc Kỳ quy định lối chỗ gần để đến công lộ hay thủy đạo, phải lựa chọn chỗ gây thiệt hại cho người chủ cho phép qua BLDS Nhật Bản (điều 211) cịn quy định: “người có quyền qua xây lối vượt lên vùng đất thấy cần thiết” Tính hợp lý ưu tiên so với tính thuận tiện chi phí bỏ để xây cầu vượt lớn chi phí làm lối mặt đất, bù lại việc đền bù phiền hà cho chủ sở hữu bất động sản có lối qua Theo quan niệm BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ BLDS Sài Gịn lối thuận tiện lối ngắn đến công lộ thủy đạo (vào thời kỳ giao thông đường thủy chiếm vị trí quan trọng Nam bộ) Các quy định pháp luật dựa tiêu chí đảm bảo thuận tiện hiểu theo nghĩa Tuy nhiên, lối ngắn gây thiệt hại lúc đồng nghĩa với Xét theo logic thơng thường với chiều rộng, chiều cao, 11 lối ngắn có diện tích nhỏ chiếm khơng gian nhất, thiệt hại gây Nhưng đơi thiệt hại cho chủ sở hữu lại nhiều ( phải phá đổ cơng trình xây dựng, hàng cây,…) so với việc tạo lối dài nhiều thực thực tế Măc dù lối ngắn tiêu chí để xác định lối gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Xác định lối qua bất động sản liền kề Khoản điều 275 BLDS quy định : “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định” Căn vào quy định này, sau chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chấp thuận để có lối đi, phải thỏa thuận tiếp điều kiện yếu tố xác định lối Các quy trình thường tiến hành đồng thời mà tách biệt làm hai giai đoạn (yêu cầu có lối đi, xác định lối đi) Việc xác lập lối trước tiên bên thỏa thuận, tiêu chí sau sở định hướng cho việc thỏa thuận Các bên thỏa thuận điều khoản lối đi, trường hợp khơng thể xác lập lối quan nhà nước có thẩm quyền xác định vấn đề này, tịa án quan cuối định vấn đề liên quan đến lối Căn vào quy định suy đốn chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu điều kiện lối tiện ích dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, mục tiêu việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với nội dung Nếu BLDS thời kỳ Pháp thuộc BLDS Sài Gòn trước quy định việc thuận tiện đồng nghĩa với lối ngắn nhất, quy định khoản Điều 275 BLDS Việt Nam 2005 xác định tính “thuận tiện phiền hà nhất” Với 12 quy định này, luật dân Việt Nam quy định mềm dẻo dung hòa quyền lợi bên (bên bị bao bọc bên có bất động sản liền kề) Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản liền kề * Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bị vây bọc BĐS chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề phải dành cho lối thuận tiện hợp lý đường công cộng Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tự xác định số chủ sở hữu bất động sản có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu lối qua bất động sản họ (nếu chứng minh yêu cầu hợp lý), họ yêu cầu một, nhều tất chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ lối cần thiết (lối chung chủ sở hữu bất động sản liền kề, lối nằm bất động sản thuộc hai chủ sở hữu, người sử dụng), trường hợp này, quan có thẩm quyền xem xét đưa định vào điều kiện thực tế để xác định lối cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc hai bất động sản thuộc chủ sở hữu xác định Pháp luật thừa nhận dành lối thuận tiện hợp lý quyền chủ sở hữu bị vây bọc Tuy nhiên, quyền khách quan luật định, để biến quyền thành quyền chủ quan (quyền chủ thể xác định số đối tượng xác định) cần phải có thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề định quan nhà nước có thẩm quyền Để tạo quyền thực tế, người có quyền phải đạt thỏa thuận chủ sở hữu bất động sản liền kề theo phán tịa án Một quyền chủ thể khơng thể tồn không xác định đối tượng quyền chưa có thỏa thuận chưa có định quan nhà nước có thẩm quyền khơng có đối tượng quyền đó khơng thực có quyền Khi chưa có thỏa thuận chưa có định quan có thẩm 13 quyền chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng thể tự định chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho bất động sản làm lối Ngồi quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối cần thiết chủ sở hữu bất động sản phải có nghĩa vụ đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối Bởi lẽ, bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, vơ hình trung làm tổn hại đến quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nên việc pháp luật quy định phù hợp dung hịa lợi ích bên *Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu cung cấp lối từ chối đưa chứng chứng minh chủ sở hữu bất động sản khác người phải đáp ứng nghĩa vụ Bên cạnh đó, chủ sở hữu bất động sản liền kề quyền yêu cầu nhận khoản đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối từ chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu có lối chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáng => Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tạo lập thông qua quan hệ trái quyền (quan hệ nghĩa vụ) Việc xác định nghĩa vụ trường hợp không giống với việc xác lập nghĩa vụ dựa sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận chủ thể Trong nghĩa vụ thông thường, chủ thể quyền lựa chọn đối tác tham gia, quan hệ cụ thể họ định tham gia, phương thức thực quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bên không thực hiện, thực không nghĩa vụ… Trong trường hợp để tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền tự định đoạt bên bị hạn chế phương diện chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải tham gia, họ có 14 quyền thỏa thuận để xác định vị trí, chièu dài, chiều rộng… lối đưa yêu cầu bồi thường thiệt hại Việc thay đổi lối qua bất động sản liền kề Khi lối xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản liền, quyền lối trở thành dạng vật quyền (quyền chủ thể loại tài sản lối đi), quyền bất động sản thuộc quyền sở hữu người khác Pháp luật nước ta nước khác không quy định việc thay đổi lối di lối xác lập Tuy nhiên, lối khái niệm động, thay đổi tùy thuộc vào phát triển kinh tế mục đích việc sử dụng bất động sản bị vây bọc Việc thay đổi lối thực theo hướng sau: 5.1 Thay đổi vị trí lối so với vị trí lối dạng ban đầu Chủ sở hữu bất động sản liền kề mà tạo lập lối có quyền thay đổi lối khác so với lối ban đầu cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc với điều kiện tạo dựng lối chi phí khơng làm xấu tình trạng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Trong nhiều trường hợp, lí canh tác xây dựng, xây dựng lại, chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận thay đổi lối để bảo đảm quyền lợi mình, khơng làm ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cách thiết lập lối vị trí khác so với vị trí lối ban đầu, phải tính đến tiêu chí thuận tiện cho bên có lối 5.2 Thay đổi mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc Khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thay đổi mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc thuộc sở hữu mình, dẫn đến việc cần thiết phải thay đổi lối theo hướng mở rộng lối để đáp ứng yêu cầu việc sử dụng lối để đáp ứng yêu cầu việc sử dụng bất động sản bị vây bọc Sự thay đổi cịn phát triển xã hội mà phương tiện liên thơng qua lối thay đổi, cần phải có lối rộng hơn, lối ban đầu khơng cịn 15 đáp ứng nhu cầu việc khai thác bất động sản bị vây bọc Đây việc thay đổi khó khăn phức tạp Việc mở lối bất động sản liền kề trực tiếp ảnh hưởng tới quyền chủ sở hữu bất động sản liền kề nhiều đáp ứng nhiều nguyên nhân khác (không chỗ để mở rộng lối đi, lối mở rơng xâm phạm đến cơng trình xây dụng chủ sở hữu bất động sản liền kề mà chấp nhận ) Tuy nhiên, việc đền bù tương xứng chủ sở hữu bất động sản liền kề áp dụng Nếu khơng có đồng ý chủ sở hữu bất động sản liền kề vấn đề trở lên phức tạp, theo ngun tắc chung khơng có quyền tước đoạt trái pháp luật quyền lợi ích hợp pháp người khác Việc mở rộng lối thực tế áp dụng thực tế áp dụng cho việc mở đường giao thơng mục đích cơng cộng với việc đền bù theo quy định chung nhà nước Đây vấn đề có tính thời thời điểm chưa có giải pháp tồn diện, hợp lý mang tính khả thi cao thực tiễn mà giải pháp tình tạm thời áp dụng cho thời điểm, trường hợp cụ thể Vì quy định cụ thể thực tế cịn có điểm khác biệt u cầu hồn tồn thuộc bên u cầu có lối (chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản khơng có đủ lối cần thiết) Vấn đề mở rộng lối đi, đường giao thơng… lợi ích cơng cộng khơng cịn bó hẹp khn khổ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề lĩnh vực dân mà chủ thể quan hệ Hành với chủ thể khác quan hệ dân chủ thể khác 5.3 Thay đổi tổng thể lối bao gồm thay đổi vị trí mở rộng lối Hình thức coi tổng hợp hai hình thức cộng lại mang dấu ấn hình thức 16 Quy định quyền lối qua bất động sản liền kề trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác Trong trường hợp này, khoản điều 275 luật dân 2005 quy định: “Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù” Như vậy, trường hợp bất động sản bị phân chia thành nhiều bất động sản mà có bất động sản bị vây bọc quyền có lối qua bất động sản liền kề giới hạn phạm vi bất động sản liền kề có nguồn gốc hay bất động sản liền kề khác vấn đề chưa thống Quan điểm thứ cho quyền có lối bất động sản bị vây bọc giới hạn bất động sản có nguồn gốc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu khác bất động sản có nguồn gốc dành cho lối cần thiết Điều có lẽ cịn chưa phù hợp so với thực tiễn, lẽ theo quy định pháp luật, lối phải tạo từ bất động sản bị phân chia vị trí kích thước bất động sản khơng đủ điều kiện để có lối cho tất bất động sản nên có bất động sản bị vây bọc Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc lại yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề có nguồn gốc tạo cho họ lối dẫn đến hậu bất lợi bất động sản khai thác phù hợp với mục đích kinh tế chủ sở hữu Quan điểm thứ hai cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác (khơng phải chủ sở hữu bất động sản có nguồn gốc) tạo lập lối bất động sản họ theo điều 275 khoản BLDS, lẽ khoản điều 275 BLDS quy định chung áp dụng chung cho tất bất động sản mà khơng phân biệt bất động sản liền kề có 17 nguồn gốc hay bất động sản liền kề khác Việc tạo lập lối bất động sản liền kề phải tuân thủ theo quy định pháp luật Theo điều luật trên, phân chia bất động sản, ngồi việc quan tâm thích đáng tới đặc điểm tài sản cịn cần phải xác định bất động sản thuộc loại tài sản Điều có liên quan mật thiết việc phân chia bất động sản nhà ở, đất đai cho chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản phải có lối III Thực tiễn áp dụng quy định quyền lối qua bất động sản liền kề Trong năm gần đây, tranh chấp quyền có lối qua bất động sản liền kề loại tranh chấp phổ biến phức tạp tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Những tranh chấp loại xảy nhiều hình thức khác nhau, chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối phân chia bất động sản mà bất động sản phân chia không thỏa mãn quyền có lối Tranh chấp phức tạp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao phần quyền sở hữu bất động sản họ cho người thứ ba Thực tế quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề năm qua cho thấy tranh chấp quyền có lối qua bất động sản liền kề không xảy bất động sản đất đai mà xảy bất động sản nhà cơng trình xây dựng khác Đối với loại tranh chấp có khó khăn, phức tạp khác việc giải Quyền lối qua bất động sản liền kề bất động sản đất đai Qua trình giải tranh chấp rút kết luận sau : - Nếu bất động sản không bị vây bọc khơng cịn bị vây bọc quyền có lối bất động sản người khác xác lập, kể trường hợp lối lối cho tồn bất động sản bi phân chia Do đó, chủ sở hữu bất động sản không bị vây bọc địa lý yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đi, trước chủ sở hữu bất động sản sử dụng lối chung cho bất động sản bị phân chia 18 - Một bất động sản khơng có lối đường cơng cộng, phải tạo lối hợp lý, lối tạo lập trường hợp phân chia bất động sản phải xác định bất động sản bị phân chia - Nếu lối có khơng đủ để đáp ứng nhu cầu lối đi, có quyền yêu cầu mở rộng lối cho đủ, phù hợp với tính năng, tác dụng việc khai thác bất động sản Ở cần xem xét đến mục đích sử dụng bất động sản để xác định lối đi, đảm bảo cho việc sử dụng bình thường có hiệu bất động sản cần khai thác Quyền có lối qua bất động sản liền kề bất động sản nhà cơng trình xây dựng khác Trong thực tế, tranh chấp quyền có lối qua bất động sản liền kề bất động sản nhà cơng trình xây dựng khác ngày có chiều hướng gia tăng phức tạp Tình trạng chủ yếu xuất phát từ việc phân chia bất động sản nhà khu đô thị án tịa án khơng cụ thể, rõ ràng Phổ biến việc chia di sản thừa kế chia tài sản vợ chồng ly hôn nhà cao tầng việc tịch thu nhà vụ án hình Trong nhiều trường hợp, tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề giải không kịp thời phù hợp với pháp luật tập qn dẫn đến hậu nghiêm trọng măt xã hội Từ đó, địi hỏi phân chia bất động sản cần quan tâm tới việc phân chia bất động sản cách rõ ràng phù hợp cho chủ sở hữu, chủ sử dụng Bất động sản bị vây bọc giả tạo Quyền có lối qua bất động sản liền kề quyền pháp luật thừa nhận bất động sản bị vây bọc mà khơng có lối đi, vây bọc giả tạo chủ sở hữu bất động sản tạo họ khơng có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng lối qua Vây bọc giả tạo hiểu việc vây bọc chủ sở hữu bất động sản tự xây dựng cơng trình chắn ngang nơi mà bất động sản trực tiếp thơng thương với đường công cộng, thiết bị công cộng (Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên 19 cứu tài sản luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, TP.Hồ Chí Minh, 1999) Thực vây bọc theo nghĩa pháp lý để sử dụng xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, có ranh giới tiếp giáp với cơng trình cơng cộng tính vây bọc khơng cịn Chủ sở hữu bất động sản khai thác, sử dụng bất động sản mà khơng cần đến phiền lụy vào bất động sản liền kề Vì thế, trường hợp mở lối đường cơng cộng khơng thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn quyền lối KẾT LUẬN Tóm lại, quyền lối dạng quyền bất động sản người khác áp dụng cho bất động sản liền kề với chất không di dời Quyền yêu cầu lối dạng trái quyền, quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (một quyền pháp luật thừa nhận) chủ sở hữu bất động sản liền kề làm phát sinh nghĩa vụ pháp luật quy định Trong quan hệ này, người có quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người có nghĩa vụ chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối tượng lối bất động sản liền kề Khi có lối quyền trở thành dạng vật quyền chủ thể quyền thực quyền theo ý chí khn khổ quyền Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập chủ yếu thông qua thỏa thận bên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chủ sở hữu bất động sản liền kề Đó hình thức pháp lý hợp pháp hiệu để tạo lập quyền Tuy nhiên, khơng thể áp dụng biện pháp khác bên giải tranh chấp sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thủ tục tố tụng dân thơng qua xét xử tịa án 20 ... phải đền bù, khơng có thỏa thuận khác 2.3 Căn phát sinh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề * Căn phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động. .. 279 BLDS 2005), quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau: - Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm -... đảm quyền lợi bên Việc mở lối qua bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều đến chủ sở hữu bất động sản liền kề so sánh với loại quyền sử dụng hạn chế bất