Chủ đề 3: Mở rộng đô thị phát triển không gian đô thị Việt Nam Bố cục: Mở đầu Nhà Hình thái đô thị lưu thông Đất đai bất động sản Quy hoạch đô thị Việt Nam Mở đầu • Đầu tiên, xem xét vấn đề nhà ở, hình thái đô thị tình hình lưu thông thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh Đà Nẵng Tuy Việt Nam xử lý tốt số vấn đề nhiều yếu tố quan trọng khác cần đáp ứng để bảo đảm trì thành đạt đô thị đất nước bước sang giai đoạn phát triển tương ứng với mức độ đô thị hóa cấp độ cao • Tiếp theo, nội dung đề cập đến thị trường đất đai, bất động sản trình quy hoạch đô thị Thị trường đất đai quy hoạch đô thị yếu tố quan trọng bảo đảm cho kinh tế đô thị vận hành hiệu bình đẳng, phần trình bày nhóm đưa số gợi ý sơ tăng cường hiệu mô hình triển khai Việt Nam Nhà Việt Nam có nhiều nỗ lực thiết lập chế linh hoạt đa dạng cung nhà nhiều mảng thị trường, nhờ trì tỉ lệ nhà ổ chuột thấp đất nước giai đoạn phát triển Nhu cầu nhà (Cầu ) Phân chia thị trường thành nhiều phân khúc lượng hóa số tham số, đặc trưng phân khúc (như thu nhập hay khả tiếp cận nguồn vốn) bước quan trọng tìm hiểu phương thức vận hành thị trường nhà nói chung, xác định xem cầu nhà bắt nguồn từ mảng thị trường Câu hỏi đặt là: “ hình thái nhà phù hợp với thu nhập hộ gia đình mức thu nhập minh họa Hình 1.1” Hình 1.1 Phân loại thu nhập hộ gia đình Hà Nội TP Hồ Chí Minh Cung Hình 1.2 Phân loại nhà thu nhập hộ gia đình TPHCM - Thu nhập hộ gia đình tương ứng với hình thức cung ứng nhà Việt Nam thiết lập chế cung ứng nhà linh hoạt đa dạng khắp mảng thị trường, từ trì tỉ lệ nhà ổ chuột thấp Đà Nẵng Hình 1.3: Quá trình phân lô khu vực bờ biển phía bắc Đà Nẵng Mặt đường Hoàng Văn Thái mở rộng từ mét lên 14 mét Kết quả: 2002 đến 2009, khu vực bán nông thôn có mật độ thấp biến thành điểm đô thị có mật độ phân lô tương đối dày, với diện tích lô đất nhỏ so với lô đất nêu thường có diện tích khoảng 60 m2 (trong có khoảng 50 m2 diện dích xây dựng tầng), mặt đường rộng khoảng 2-5 mét (trước đường làng), đủ để xe cấp cứu xe máy lại không đủ rộng cho xe cá nhân hay đổ xe dọc phố  Tạo nguồn cung nhà giá thấp có tác dụng kích thích nhu cầu nhà hộ gia đình Hà Nội - Hà Nội 10 năm qua hấp thụ số lượng lớn người nhập cư; Tốc độ tăng bình quân dân số đô thị giai đoạn 2000-2010 lên tới 3,35% năm  phong phú phương án cung ứng nhà - Bertaud (2011) xác định phương thức cung ứng nhà ở Hà Nội sau: • So sánh số liệu giấy tờ số liệu thực tế thời gian cần thiết để xin giấy phép xây dựng Ở Việt Nam, phần lớn nước khác, thời gian thực tế thường ngắn quy định giấy tờ, quan hệ tốt cán hay doanh nghiệp chi khoản không tắc Nhưng trường hợp Việt Nam, thời gian thực tế lại lâu nhiều so với nước khác: Việt Nam có kết số không tốt – cho dù tổng số ngày cần thiết để xin giấy phép nói chung, tính số tuyệt đối, không cao Quy hoạch đô thị Việt Nam Thứ mô hình quy hoạch tổng thể chung dựa phía cung củng cố để đáp ứng xác với quy mô địa điểm cầu lực thị trường Thứ hai, hệ thống quy hoạch phân tán mang cấu trúc tháp mà chưa đủ lồng ghép, liên kết khu vực chức không gian Quy hoạch đô thị Việt Nam 5.1 Mô hình quy hoạch đô thị • Nhà nước đầu tư vào công trình sở hạ tầng tốn nhu cầu sử dụng • Thị trường (tức doanh nghiệp, người dân) chịu nhiều thiệt hại nhà nước thiếu không quan tâm đến đòi hỏi thực tế = > Quy hoạch chưa dựa nhu cầu thực tế mà vận hành dựa giả định nhà nước hoạch định đem đến phát triển Lấy ví dụ cụ thể: Quy hoạch tổng thể cho Hà Nội Theo quy hoạch: - Dân số đô thị Hà Nội 2,8 triệu người, quy hoạch dự báo quy mô dân số tăng lên 6,6 triệu người 20 năm tới Xây dựng thành phố vệ tinh dự kiến có dân số 1,6 triệu người Thành phố vệ tinh Khoảng cách từ thành phố vệ tinh tới trung tâm đô thị nhìn chung xa • • Do đó, chi phí xây dựng tuyến giao thông công cộng ước tính lên tới 20 tỉ USD QHTTHN giả định thành phố vệ tinh theo quy hoạch có khả tự cấp, tự túc, vậy, không làm tăng cao nhu cầu giao thông ngoại sinh So sánh ‘cùng tỉ lệ’ quy hoạch đề xuất Hà Nội với hệ thống Xơ-un cho thấy thành phố vệ tinh có lưu lượng lại lớn đến thành phố Chiều dài mạng xe điện ngầm Xơ-un năm 2003 286 km, phục vụ cho số dân đô thị 10,5 triệu người • Theo nhận xét Bertaud : Trong điều cần làm sử dụng tiêu chuẩn dựa mức sử dụng sau cập nhật dựa giả định thay đổi thu nhập, giá hay cung cầu Vậy mà, QHTTHN lại không nhắc đến giá hay mức cung, cầu dù lần toàn báo cáo, có nghĩa tiêu chuẩn mức sử dụng đưa hoàn toàn mang tính trừu tượng chủ quan • Tương tự vậy, tính rộng toàn quốc việc xây dựng khu công nghiệp đồng với mức cầu hơn.Tỉ lệ sử dụng khu công nghiệp, vốn chênh lệch vùng nước • Bảng; Các khu công nghiệp tỉnh/thành Đánh giá chung sở Số lượng khu công Tỉ lệ tổng diệntích Đánh giá doanh hạ tầng tỉnh,thành nghiệp (KCN) mức độ mặt KCN lấp nghiệp chất lượng tập trung tỉnh đầy KCN tỉnh (% đánh giá tốt hay tốt) Hà Nội 6,6 73% 27% Đà Nẵng 6,63 70% 52% TPHCM 6,87 15 63% 40% Bắc Ninh 5,93 44% 43% Đồng Nai 7,18 23 64% 58% Bình Dương 7,26 15 66% 79% 0 [Mức trung bình nước] 31% 24% [Mức tối đa nước] 94% 79% [Mức tối thiểu nước] Nguồn: Chỉ số Cạnh tranh cấp tỉnh Việt Nam, 2009 Quy hoạch đô thị Việt Nam 5.2 Cơ hội lồng ghép không gian ngành • • Quy hoạch manh mún theo chức Quy hoạch manh mún theo không gian Sự manh mún theo chức vấn đề nội (và toàn diện) quan quản lý không gian Đặc biệt Việt Nam: • Quy hoạch manh mún theo chức Không phối hợp chặt chẽ với => dẫn đến đình trệ nghiêm trọng trình quy hoạch • Quy hoạch manh mún theo không gian Phương thức quản lý mạng lưới kinh tế vùng ảnh hưởng đến khả cung cấp chi trả dịch vụ hiệu mạng lưới phối hợp cung ứng dịch vụ tỉnh/thành • • Ở Việt Nam, cấp quản lý nhà nước cấp trung ương cấp tỉnh Là cấp quản lý nhà nước cấp trung ương Các tỉnh, thành củaViệt Nam, Philipin nhỏ so với nước khác, Do đó, nguồn lực ngân sách địa phương phân tán thiếu phối hợp hơn, Khi địa bàn cấp quản lý nhà nước cấp trung ương đủ lớn Việc điều phối hiệu thành phố thuận lợi giúp cho toàn vùng tăng trưởng, nâng cao hiệu đầu từ bảo đảm đồng sách [...]... biến số phía cung (mức tiếp cận đất đai, quy định ) tác động đến từng phân khúc thị trường ở từng đô thị 3 Hình thái đô thị và sự lưu thông 3.1 Nhận định chung Phần này sẽ xem xét hình thái đô thị và tình hình lưu thông, thông qua ba nghiên cứu điểm ở Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh trong Báo cáo Đánh giá Đô thị hóa ở Việt Nam Quan điểm chung trình bày trong phần này là mật độ dân số cao kèm theo tỉ... nhập thấp vào quá trình quy hoạch đô thị, đồng thời cụ thể hóa trong các chiến lược chính thức, quy hoạch tổng thể cũng như các chiến lược quản lý đất đai Mở rộng mô hình hiện nay về chiều sâu thông qua sự phát triển, tăng trưởng nguồn vốn nhà ở trên toàn bộ các phân khúc thị trường; 3) Chú trọng vào đối tượng người nghèo thành thị thông qua các cơ chế bao cấp phía cầu hướng đến những phân khúc thị trường... không có tình trạng nhà ổ chuột tràn lan????? Việt Nam có chính sách cho phép, chấp nhận và nhiều khi là chủ động đối với hoạt động xây dựng nhà ở tự phát, chi phí thấp Chính sách này, cùng với sự năng động của các hoạt động xây dựng, cho thuê nhà ở quy mô nhỏ đã cho kết quả là tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp ở các đô thị Việt Nam Mô hình đã và đang áp dụng ở Việt Nam có thể được tăng cường hiệu quả bằng những... thành phố cho thấy chủ trương cho phép lưu hành đại trà xe ô-tô cá nhân làm phương tiện giao thông chủ yếu ở đô thị không phải là một mô hình bền vững Các đô thị lớn của Việt Nam chưa có đủ cơ sở hạ tầng đô thị để đáp ứng nhu cầu lưu thông đại trà xe hơi cá nhân làm phương tiện giao thông đô thị Mật độ dân số hiện nay khá cao, trong khi diện tích đường xá tương đối nhỏ hẹp Một chiếc xe máy đỗ trên... điện, không đốt trong) 3.3 Đà Nẵng có cấu trúc đô thị và tình hình lưu thông như thế nào? Địa hình của Đà Nẵng là một yếu tố quyết định để lựa chọn giải pháp không gian Bản đồ sử dụng đất trong Hình 3.20 cho thấy sự phức tạp và những trở ngại về địa hình ở Đà Nẵng, thêm vào đó là sự hiện diện của sân bay chính ngay trung tâm thành phố Đà Nẵng đang phát triển hầu như dọc theo hai bên bờ sông Hàn và đường... minh họa rõ nét trong Hình 3.12 3.2 Hà Nội có môi trường xây dựng và tình hình lưu thông như thế nào? Phần này khảo sát mối liên hệ và tác động qua lại giữa cấu trúc đô thị, giao thông và tình hình lưu thông của Hà Nội, thành phố thủ đô của Việt Nam Kết quả chung là mật độ dân số cao và mạng lưới đường xá thưa thớt của Hà Nội hoàn toàn không phù hợp để sử dụng xe hơi cá nhân làm phương tiện giao thông... điểm về cầu nhà ở của từng thành phố; 4) Đất đai là yếu tố đầu vào thiết yếu trong cung ứng nhà ở, vì vậy, chính sách nhà ở của Việt Nam phải có những cơ chế, hướng dẫn cụ thể để thị trường đất đai vận hành một cách hiệu quả và rộng khắp hơn Cải tạo đường ở những khu vực thu nhập thấp TPHCM Ở Tp Hồ Chí Minh, dự án nâng cấp đô thị Việt Nam đã góp phần cải thiện điều kiện sống cho nhiều khu vực lớn ở... Gốm và đã cái tạo được cơ sở hạ tầng khu dân cư bao gồm công trình thoát nước, cấp nước mở rộng và cải tạo ngõ phố, lắp đặt các họng cứu hỏa, hỗ trợ chứng nhận quyền sử dụng đất  đem lại lợi ích trực tiếp cho chủ sở hữu của những nhà ở hiện hữu , kích cầu cho thuê Khu vực đang cải tạo Khu vực sau cải tạo 4 Những bước tiếp theo trong lộ trình nhà ở ở Việt Nam Bảng 1.1 Sự phát triển diện tích nhà ở ở Việt. .. tích nhà ở ở Việt Nam Những bước tiếp theo cần thực hiện để cũng cố các cơ chế nhà ở ở Việt Nam là : 1 2 3 Xây dựng và giám sát một cách hệ thống mô hình nhu cầu giá và nhà ở đô thị Theo dõi các phân khúc nguồn cung khác nhau đáp ứng các phân khúc nhu cầu của thành phố (sở hữu và cho thuê) Thực hiện phân tích về ảnh hưởng của các biến số phía cầu (mức tiếp cận nguồn tài chính nhà ở) và biến số phía cung... nạn ùn tắc giao thông và khả năng di chuyển hạn chế.Hà Nội là một thành phố có mật độ cao và cấu trúc đô thị đang trong giai đoạn biến đổi Hình 3.13 Bản đồ mật độ xây dựng của Hà Nội, 2009 Nhu cầu về đất đai và giao thông sẽ càng tăng thêm do quy mô dân số đô thị tăng, đồng thời với quy mô hộ gia đình giảm và mức sử dụng diện tích đất ở trên đầu người tăng do thu nhập hộ gia đình và đầu tư thương mại ... thành đạt đô thị đất nước bước sang giai đoạn phát triển tương ứng với mức độ đô thị hóa cấp độ cao • Tiếp theo, nội dung đề cập đến thị trường đất đai, bất động sản trình quy hoạch đô thị Thị trường... lộ trình nhà ở Việt Nam Bảng 1.1 Sự phát triển diện tích nhà ở Việt Nam Những bước cần thực để cố chế nhà ở Việt Nam : Xây dựng giám sát cách hệ thống mô hình nhu cầu giá nhà đô thị Theo dõi phân... giao thông chủ yếu đô thị mô hình bền vững Các đô thị lớn Việt Nam chưa có đủ sở hạ tầng đô thị để đáp ứng nhu cầu lưu thông đại trà xe cá nhân làm phương tiện giao thông đô thị Mật độ dân số