BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN DUY GIANG TÌM HIỂU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành Mã số : QUẢN LÝ ðẤT ðAI : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG THÁI ðẠI HÀ NỘI – 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực Luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Duy Giang Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Thái ðại ñã trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực ñề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Viện Sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho thực ñề tài Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng ñăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ñã giúp ñỡ thời gian nghiên cứu, thực ñề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Duy Giang Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục hình Danh mục bảng Danh mục viết tắt I MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Mục ñích – yêu cầu 1.2.1 Mục ñích 1.2.2 Yêu cầu 1.3 Ý nghĩa ñề tài II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Thị trường bất ñộng sản 2.1.1 Khái niệm 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản giới 2.1.3.Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 2.2 Giá ñất 15 2.2.1 Khái niệm giá ñất 15 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 16 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 21 2.2.4 Các nguyên tắc ñịnh giá ñất 26 2.2.5 Các phương pháp ñịnh giá ñất 29 2.3 ðịnh giá ñất Thế giới Việt Nam 32 2.3.1 ðịnh giá ñất Thế giới 32 2.3.2 ðịnh giá ñất Việt Nam 34 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 ðối tượng nghiên cứu 41 3.2 Phạm vi nghiên cứu 41 3.3 Nội dung nghiên cứu 41 3.4 Phương pháp nghiên cứu 41 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 41 3.4.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 42 3.4.3 Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu 43 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 43 IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 44 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 44 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 45 4.1.3 Văn hóa xã hội 51 4.1.4 Hiện trạng sử dụng ñất 52 4.2 Công tác ñịnh giá ñất thành phố Hà Nội 53 4.3 Giá ñất quy ñịnh ñịa bàn nghiên cứu 54 4.3.1 Giá ñất quy ñịnh chung phạm vi nước 54 4.3.2 Giá ñất quy ñịnh ñịa bàn huyện Gia Lâm 54 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 56 4.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) 4.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II) 4.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực ven trục ñầu mối giao thống thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) 4.5 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nghiên cứu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 63 71 77 85 iv 4.5.1 Ảnh hưởng yếu tố khu vực ñến giá ñất 86 4.5.2 Ảnh hưởng yếu tố cá biệt ñến giá ñất 86 4.6 Giải pháp 88 V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận 91 5.2 Kiến Nghị 92 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v DANH MỤC VIẾT TẮT BðS : Bất ñộng sản CNTB : Chủ nghĩa tư QSDð : Quyền sử dụng ñất KT - XH : Kinh tế - xã hội UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí XHCN : Xã hội chủ nghĩa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm Bảng 4.2 Khung giá ñất nông thôn Phụ lục Bảng 4.3 Khung giá ñất nông thôn Phụ lục Bảng 4.4 Khung giá ñất ñô thị Phụ lục Bảng 4.5 Giá ñất quy ñịnh thị trấn thuộc huyện Gia Lâm từ năm 2007 ñến năm 2010 (khu vực I) Bảng 4.6 Giá ñất quy ñịnh khuc vự giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm từ 2007 ñến năm 2010 (khu vực II) 52 Phụ lục Phụ lục Bảng 4.7 Giá ñất quy ñịnh khu vực ven trục ñầu mối giao thông thuộc huyện Gia Lâm từ năm 2007 ñến Phụ lục năm 2010 (khu vực III) 10 11 12 13 14 15 Bảng 4.8 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 19 tuyến ñường từ năm 2007 ñến 30/06/2010 Bảng 4.9 Giá ñất khu vực thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) Bảng 4.10 Giá ñất khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II) Bảng 4.11 Giá ñất khu vực ven trục ñầu mối giao thông thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) Phụ lục Bảng ñiều tra giá ñất khu vực thị trấn thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I) Phụ lục Bảng ñiều tra giá ñất khu vực giáp ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II) Phụ lục Bảng ñiều tra giá ñất khu vực ven trục ñầu mối giao thông thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III) Phiếu thu thập thông tin ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 60-61 Phụ lục Phụ lục Phụ lục Phụ lục Phụ lục Phụ lục Phụ lục vii DANH MỤC HÌNH STT TÊN HÌNH TRANG Hình 2.1 ðồ thị cung cầu ñất ñai 19 Hình 2.2 ðồ thị cung cầu ñất ñai - thời gian ngắn 21 Hình 4.1 ðồ thị cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2011 46 Hình 4.2 Cơ cấu diện tích loại ñất huyện Gia Lâm 53 Hình 4.3 Số hồ sơ ñăng ký biến ñộng qua năm 60 Hình 4.4 Giá ñất thị trường trung bình ñường theo bảng 4.9 Hình 4.5 Biểu ñồ giá ñất thị trường ñường Hà Huy Tập theo bảng 4.9 66 68 Hình 4.6 ðường Hà Huy Tập 69 Hình 4.7 ðường Ngô Xuân Quảng 70 10 11 12 Hình 4.8 Giá ñất thị trường trung bình ñường theo bảng 4.10 Hình 4.9 Biểu ñồ giá ñất thị trường ñường Cổ Bi (dốc Hội-ñường QL5) theo bảng 4.10 Hình 4.10 ðường Cổ Bi (dốc Hội-ñường QL5) 73 75 76 Hình 4.11 Giá ñất thị trường trung bình khu vực ven 13 trục ñầu mối giao thống thuộc huyện Gia Lâm 79 (khu vực III) 14 15 16 17 Hình 4.12 Giá ñất thị trường ñoạn từ Cầu vượt Phú Thuỵ ñến ñoạn giao ñường 181 Hình 4.13 Giá ñất thị trường ñường Ninh Hiệp Hình 4.14 ðường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ñến ñoạn giao ñường 181 Hình 4.15 ðường Ninh Hiệp Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 80 81 83 83 viii I MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài ðất ñai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, tư liệu sản xuất ñặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng ðể phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, ñại hóa ñất nước, sách pháp luật ñất ñai hành ñã xác ñịnh quyền sử dụng ñất hàng hóa, ñược tham gia thị trường bất ñộng sản, nhằm thúc ñẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất ñộng sản, tạo vốn cho ñầu tư phát triển Giá ñất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước ñể thực quản lý ñất ñai biện pháp kinh tế Luật ðất ñai năm 1993 ñã xác ñịnh ñất có giá; Luật ðất ñai năm 2003 ñã xác ñịnh giá ñất Nhà nước quy ñịnh phải ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế thị trường ñiều kiện bình thường … Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào khung giá Nhà nước văn hướng dẫn ñể xây dựng bảng giá ñất cho ñịa phương mình, công bố vào ngày 01/01 hàng năm Giá ñất UBND cấp tỉnh ñược sử dụng làm ñể: tính thuế ñối với việc sử dụng ñất chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh pháp luật; tính tiền sử dụng ñất tiền thuê ñất giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất giao ñất không thu tiền sử dụng ñất cho tổ chức, cá nhân; xác ñịnh giá trị quyền sử dụng ñất ñể tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất ñể thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng ñất ñể bồi thường nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 105 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 106 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 107 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 108 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 109 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 110 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 111 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 112 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 113 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 114 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 115 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 116 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 117 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 118 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 119 [...]... xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội 1.2 Mục ñích – yêu cầu 1.2.1 Mục ñích ðánh giá ñược thực trạng về giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ðề xuất ñược một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông... nghĩa của ñề tài Kết quả của ñề tài Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội góp phần ñánh giá ñược thực trạng về giá ñất ở, các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, trên cơ sở ñó ñề xuất các giải pháp ñể tăng cường quản lý Nhà nước về giá ñất nói chung và ñịa bàn nghiên cứu nói riêng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp... ñất ñai 2.2.1.2 Giá ñất Nhà nước và giá ñất thị trường Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất có quan... tình hình chung cả nước; giá ñất ñã và ñang là vấn ñề bức xúc liên quan ñến thu hồi ñất, ñền bù, tái ñịnh cư và sự thăng trầm của thị trường bất ñộng sản ñịa phương Trong bối cảnh trên, trong khuôn khổ ñề tài luận văn thạc sỹ, tác giả thực hiện ñề tài: Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội nhằm tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn về ñịnh giá ñất, ñánh giá thực trạng và ñề xuất... người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật Việc thực thi chính sách pháp luật ñất ñai về giá ñất ñạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá ñất do nhà nước quy ñịnh thường chưa sát với thực tế; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh thấp hơn nhiều so với giá ñất thị trường Huyện Gia Lâm là một huyện ngoại thành nằm ở cửa ngõ phía ðông Bắc của thành phố Hà Nội, ... ñất ñối với hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất Những nhân tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột biến về cầu về ñất ñai- BðS và là nhân tố cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà ñất ñược bắt ñầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sau ñó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BðS tham gia giao dịch trong giai ñoạn này... vị trí ñịa lý thuận lợi ñể giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các ñịa phương khác trên ñịa bàn thành phố và cả nước Trong giai ñoạn từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay, thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn huyện ñã hình thành và phát triển trong quá trình ñẩy mạnh công nghiệp hóa, ñô thị hóa Tình hình thi hành chính sách pháp luật ñất ñai về giá ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm cũng không nằm ngoài... là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất” 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 16 tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một... yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 21 Giá ñất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành ñịnh giá BðS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà ñịnh giá ñã tổng hợp và ñưa ra các nhân tố chủ yếu: 2.2.3.1 Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có... ñược xem như hàm số của giá Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với ... ñề tài Kết ñề tài Tìm hiểu giá ñất ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội góp phần ñánh giá ñược thực trạng giá ñất ở, yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn huyện Gia Lâm, sở ñó ñề xuất giải... cường quản lý nhà nước giá ñất ñịa bàn huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội 1.2 Mục ñích – yêu cầu 1.2.1 Mục ñích ðánh giá ñược thực trạng giá ñất ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ðề xuất ñược... bối cảnh trên, khuôn khổ ñề tài luận văn thạc sỹ, tác giả thực ñề tài: Tìm hiểu giá ñất ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội nhằm tìm hiểu sở lý luận thực tiễn ñịnh giá ñất, ñánh giá thực