Đề 4: Mua bán hộ nhà chung cư Việt Nam giai đoạn từ 2005 trở lại Một số vấn đề cần bàn luận MỞ BÀI Xu hướng nhà chung cư hình thành đô thị lớn Việt Nam.Khu đô thị Nam Thăng Long,Mỹ Đình-Sông Đà,Trung Hòa-Nhân Chính…ở Hà Nội hay khu đô thị Nam Sài Gòn,Phú Mý Hưng,cao ốc Tân Đà…ở thành phố Hồ Chí Minh nhiều khu đô thị với hàng nghìn nhà cao tầng thành phố khác thật mang lại diện mạo vẻ đẹp kiến trúc,đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân lao động,góp phần đáng kể vào việc qui hoạch lại thành phố ngày khang trang,hiện đại.Hướng hoàn toàn phù hợp với chủ trương sách Đảng Nhà nước ta nhằm phát triển đất nước văn minh thịnh vượng Tuy nhiên,trong thời gian vừa qua có nhiều mâu thuẫn,tranh chấp phát sinh trình mua bán sử dụng nhà chung cư,các tranh chấp,mâu thuẫn phần ảnh hưởng tới thị trường bất động sản việc thực thi sách nhà nhà nước.Chính vậy,trong phạm vi viết này,em vào làm rõ thực trạng mua bán hộ nhà chung cư Việt Nam giai đoạn từ 2005 trở lại đây,để qua thấy điểm hạn chế hướng khắc phục NỘI DUNG I.LÝ LUẬN CHUNG 1.Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư không nằm khái niệm hợp đồng mua bán nhà nói chung.Theo đó,hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận văn bên mua bên bán,theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao hộ nhà chung cư quyền sở hữu hộ cho bên mua.Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn,địa điểm theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư.Theo qui định Điều 70 Luật nhà 2005 thì:“Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” Như vậy,theo qui định sở hữu nhà chung cư,pháp luật thừa nhận hai hình thức sở hữu sở hữu chung sở hữu riêng Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm:phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia gắn liền với hộ đó;phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật;hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng (khoản Điều 70 Luật nhà 2005) Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm:phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng;không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào;hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư (khoản Điều 70 Luật nhà 2005) 2.Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.1 Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư hộ thuộc nhà chung cư.Căn hộ chung cư đối tượng hợp đồng mua bán phải thỏa mãn điều kiện có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo qui định pháp luật.Tuy nhiên,đối với hộ chung cư bàn giao chưa có giấy hồng hay hộ chung cư dự án giao dịch thông qua thỏa thuận văn bên.Các qui định Bộ luật dân 2005 mở rộng qui định tài sản hình thành tương lai đối tượng giao dịch.Và pháp luật yêu cầu bên thỏa thuận rõ ràng đối tượng giao dịch liên quan đến tài sản hình thành tương lai dễ phát sinh tranh chấp không thỏa thuận cụ thể 2.2.Hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư Ở nước ta hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư tuân theo qui định hình thức hợp đồng mua bán nhà ở.Theo đó,tại Điều 450 BLDS 2005 qui định: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư theo qui định Điều 93 Luật nhà 2005 cá nhân cho thuê nhà sáu tháng;bên bán, bên cho thuê nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà ở;thuê mua nhà xã hội;bên tặng cho nhà tổ chức hợp đồng mua bán không bắt buộc phải công chứng,chứng thực (khoản Điều 93 Luật nhà 2005) II.THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ TRONG NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN TỪ 2005 TRỞ LẠI ĐÂY 1.Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.Về giá hệ số trượt giá hợp đồng mua bán hộ chung cư Chúng ta biết rằng,trong trình mua bán nhà ở,đối với hộ chung cư hoàn chỉnh mặt pháp lý nghĩa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vấn đề giá phát sinh tranh chấp giá hai bên thống sở giá trị trường thời điểm mua bán.Tuy nhiên,theo qui định Luật nhà chủ đầu tư phép huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua hộ,theo chủ đầu tư kí kết với khách hàng hợp đồng góp vốn.Và vấn đề nằm đây,giữa năm 2009, số người dân góp vốn mua chung cư CT1- Văn Khê - Hà Đông bất ngờ chủ đầu tư, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01, thông báo nâng mức giá thêm 30% so với thời điểm góp vốn ban đầu Tiếp đó, khách hàng mua chung cư CT2- Văn Khê cũng ngã ngửa người nộp đến 95% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư thông báo tăng giá 12% Gần dự án làng Việt Kiều châu Âu gây sốc tăng tới 38% Đó chưa kể đến hàng loạt chủ đầu tư chung cư Vườn Đào, Megastar Dominium Tây Hồ Tây tự ý thay đổi thiết kế so với thỏa thuận ban đầu (1).Trong trường hợp ta thấy,người mua ban đầu thu lợi lớn việc suôn sẻ.Chủ đầu tư mang lợi nhuận ảo để khai thác tâm lý khách hàng thương thảo hợp đồng.Pháp luật nước ta có văn qui định yếu tố trượt giá lĩnh vực xây dựng,tuy nhiên thiếu tính điều chỉnh cụ thể.Với chủ đầu tư người đặt lợi nhuận lên hàng đầu tiêu chí kinh doanh biết lợi dụng kẽ hở pháp luật để thu lợi cho Về phía khách hàng họ quan tâm đến hộ,mà không ý đến vấn đề khác.Khi sống hộ mà mua hàng tháng họ phải trả tiền cho việc sử dụng dịch vụ trông giữ xe,phí quản lý…Việc ấn định điều chỉnh khoản phí phải thông qua Ban quản trị hội nghị nhà chung cư.Tuy nhiên,trên thực tế nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị chủ đầu tư đảm nhận việc thu khoản phí này.Theo qui định pháp luật,việc điều chỉnh mức phí dựa mức giá trần dịch vụ tương ứng Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương nơi có chung cư ban hành.Các qui định hạn chế phần việc thu phí tùy tiện chủ đầu tư.Tuy nhiên,bản thân bộc lộ bất cập việc điều chỉnh mức phí dịch vụ phải vào giá thị trường vào thời điểm nhà chung cư cụ thể.Đơn cử chung cư cao cấp có nhiều dịch vụ chất lượng cao áp dụng mức giá trần theo qui định không đủ chi phí.Ngược lại,tại chung cư dành cho người có thu nhập thấp áp dụng mức giá không hợp lý thu nhập thân họ không đủ để trả khoản phí.Ví dụ như: Tại chung cư cao cấp Hà Nội phí dịch vụ cao mức trần (4.000 đồng/m2/tháng):Khu chung cư Sky City thu 8.000 đồng/m2/tháng, Ciputra 6.300 đồng/m2 Cao khu Golden Westlake (Q.Tây Hồ) tòa nhà tiếng Keangnam: 0,88 USD (tương đương 18.000 đồng/m2/tháng) Ở số chung cư bình dân, phí dịch vụ hợp lý hơn, đây, đơn vị quản lý thường tính phí theo hộ không theo diện tích hay đầu người Tại chung cư Bộ Khoa học công nghệ (tổ 33, P.Quan Hoa, Q.Cầu Giấy) phí hộ 150.000 đồng/tháng gồm phí thang máy vệ sinh Mỗi hộ khoảng 100m2, tính theo diện tích m đóng 1.500 đồng/tháng (2) Nói tóm lại,việc thu khoản phí chung cư bộc lộ nhiều bất cập.Yêu cầu đặt với việc thu điều chỉnh mức phí phải công khai rõ ràng.Nguyên tắc điều chỉnh mức phí phải thông qua hội nghị nhà chung cư,đối với nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị trước điều chỉnh mức phí,Chủ đầu tư phải lấy ý kiến hộ dân nhằm đảm bào tính khách quan hạn chế mấu thuẫn tranh chấp Về phương thức toán hợp đồng mua bán hộ chung cư điểm đáng lưu tâm.Thông thường hợp đồng mua bán hộ chung cư có nhiều phương thức toán khác như:trả tiền lần,trả nhiều đợt phụ thuộc vào tiến độ dự án,có thể trả đồng Việt nam ngoại tệ…Đối với giao dịch mua bán hộ chung cư nay,các bên chủ yếu áp dụng phương thức toán truyền thống trả tiền mặt trực tiếp đồng Việt nam.Đối với toán quyền lợi bên mua bảm đảm tiền mặt đồng Việt nam tương đối ổn định.Tuy phương thức toán thỏa thuận bên hợp đồng điểu khoản thường bên mua ý.Chính vậy,chủ đầu tư thường lợi dụng kẽ hở để thay đổi phương thức toàn nhằm thu lợi nhuận.Điển hình vụ tranh chấp dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Nghĩa Đô quận Cầu Giấy,Hà Nội công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng số Hà Nội làm chủ đầu tư Năm 2005, số hộ dân đã đóng góp hàng tỷ đồng để góp vốn mua nhà vườn dự án Tuy nhiên, sau cổ phần hoá, Công ty đã đơn phương tuyên bố hợp đồng cũ không giá trị vi phạm pháp luật, yêu cầu hộ phải ký hợp đồng mới, với mức giá ngất ngưởng tính USD thay cho đồng Việt nam thỏa thuận trước (3).Rõ ràng phương thức toán đồng Việt nam với USD có khoảng cách xa giá trị số tiền chênh lệch khách hàng phải bỏ nhỏ.Hiện chưa quản lý giao dịch kể pháp luật thiếu đồng 1.2.Về đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư Chúng ta biết rằng,theo qui định pháp luật tài sản hình thành tương lai đối tượng giao dịch.Và không thỏa thuận cụ thể loại đối tượng dễ phát sinh tranh chấp Đối với việc mua bán hộ chung cư dự án,Chủ đầu tư không kí kết hợp đồng mua bán mà ký với khách hàng thỏa thuận góp vốn văn bản.Các văn chủ yếu bên tự thống nhất,pháp luật chưa có qui định liên quan đến vấn đề này.Chính pháp luật qui định nên điều khoản đối tượng hợp đồng không đề cập cách cụ thể.Bên cạnh khách hàng mua hộ chung cư dự án,bản thân họ không hình dung hộ tương lai mình.Hơn nữa,việc tiếp xúc với văn liên quan đến vấn đề thiết kế phê duyệt quan có thẩm quyền hạn chế nên việc mô tả đối tượng hợp đồng phụ thuộc vào chủ đầu tư.Đến thời điểm nhận nhà nhiều khách hàng cho hộ nhận không chất lượng mà chủ đầu tư cam kết.Đó chưa kể đến việc công trình phụ trợ cho nhà chung cư chua hoạt động dù nhà chung cư vận hành thời gian.Ví dụ điển hình như:Cty CP Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội số 68 (gọi tắt Cty 68) - chủ đầu tư dự án CT2 khu đô thị Mễ Trì Thượng ký hợp đồng với khách hàng từ năm 2006, thỏa thuận hợp đồng, đến quý 4.2007, Cty 68 phải bàn giao hộ cho khách hàng Tuy nhiên, Cty đã bàn giao nhà cho khách hàng thời gian đã ký kết dự án trình thi công.Đến ngày 18.5.2009, Cty 68 đã thông báo kèm cam kết bàn giao nhà CT2 cho khách hàng vào ngày 30.6.2009, chậm tiến độ bồi thường Thế nhưng, đến ngày bàn giao nhà đã cam kết cũng lại khiến khách hàng thất vọng chủ đầu tư bàn giao nhà Cho đến tận cuối năm 2009, người dân chủ đầu tư giao nhà tình trạng tồi tệ: không điện, không nước, không dịch vụ bảo vệ, thu gom rác (4).Hay hàng trăm hộ dân chung cư Phú Lợi quận Tp Hồ Chí Minh mâu thuẫn với chủ đầu tư việc nhà chung cư vận hành năm hệ thống phòng cháy chữa cháy,tương tự hệ thống chống sét tuyến đường nội chưa hoàn chỉnh… Đứng trước cách hành xử chủ đầu tư hộ dân từ đề nghị,kêu cứu đến gửi đơn khởi kiện nặng tố cáo chủ đầu tư để đòi quyền lợi.Phản ứng lại Chủ đầu tư thường đẩy trách nhiệm cho ban quản trị chấp nhận tòa.Đối với tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng nhiều khách hàng lựa chọn giải pháp chấp nhận thực tế định lựa chọn mua hộ chung cư dự án,khách hàng phải chấp nhận rủi ro tiềm ẩn.Khó tìm phương án để giải triệt để nhằm khắc phục tranh chấp trên.Bởi tranh chấp dân bên kiện tòa bên khởi kiện phải có nghĩa vụ chứng minh quyền lợi bị vi phạm đồng thời phải cung cấp chứng cụ thể.Đối với khách hàng công việc không dễ dàng họ người không hiểu biết nhiều pháp luật nên Toà án thường khuyến khích bên hòa giải.Nếu thực theo phương án chủ đầu tư không lo sợ bị uy tín kinh doanh,tiết kiệm thời gian tiền bạc…Về phía khách hàng,hòa giả giải triệt để mâu thuẫn nên họ thường lựa chọn giải pháp chấp nhận chờ đợi việc thực cam kết từ phía chủ đầu tư 1.3.Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp lĩnh vực nhà đất phản ánh bất hợp lý số quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Nhà Luật Đất đai hành Theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư 17), diện tích sàn xây dựng nhà chung cư tính theo hợp đồng mua bán, bao gồm tường bao che tim tường ngăn hộ liền kề (cả cột ống gen) Trước đó, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (Nghị định 71), diện tích sàn xây dựng tính theo hợp đồng mua bán lại không cho tính tường bao che, tường ngăn hộ liền kề (cả cột ống gen) Sau đó, để thực nghị định này, ngày 1-9-2010 Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD lại quy định diện tích sàn xây dựng tính theo hợp đồng mua bán kể từ tim tường bao che, tim tường ngăn hộ liền kề (không kể cột ống gen) Theo phản ánh nhiều doanh nghiệp, nội dung quy định “dung hòa” quy định của Thông tư 17 Nghị định 71 Cụ thể, hộ chung cư theo hợp đồng mua bán có diện tích tính theo Thông tư 17 63m² Nếu tính theo Nghị định 71, diện tích hộ 56m² (giảm 11,1%, 7m²) Còn tính theo Thông tư 16, diện tích hộ lại 58m² (tăng 2m² so với Nghị định 71 giảm 5m² so với Thông tư 17) Như vậy, hộ chung cư có tới văn pháp luật quy định diện tích để xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, văn lại có cách tính khác nhau.Điều không gây khó khăn cho quan quản lý Nhà nước công tác cấp giấy chứng nhận nhà đất, mà dẫn đến loạt vấn đề phức tạp khác liên quan đến quan hệ dân người dân thực quyền chuyển nhượng, mua bán, cầm cố, chấp thừa kế theo quy định pháp luật Hiện TPHCM có hàng chục ngàn hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận chủ quyền quy định pháp luật “đá” Rất mong quan chức sớm xem xét điều chỉnh kịp thời quy định bất hợp lý để người dân bớt khổ thủ tục hành rườm rà, chồng chéo 1.4.Về trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư Không giống hợp đồng mua bán nhà thông thường,vai trò bên bán đương nhiên chấm dứt thỏa mãn lợi ích mà hướng tới.Cụ thể trơng trường hợp bên bán nhận đủ tiền,bên mua nhận nhà thủ tục chuyển quyền sở hữu hoàn chỉnh.Như vậy,vai trò bên bán chấm dứt,từ thời điểm trở bên mua nhà chủ hữu hợp pháp nhà mua với đầy đủ ba quyền chiếm hữu,sử dụng định đoạt.Nhưng với hợp đồng mua bán hộ chung cư có khác biệt cụ thể,đó trình thực hợp đồng bên bán có trách nhiệm thực tiến độ thi công,đảm bảo chất lượng hộ,thiết kế theo thỏa thuận trước bàn giao nhà thời hạn cam kết.Sau người mua nhận nhà,bên bán phải hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.Nếu hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ trách nhiệm bên chấm dứt thời điểm này.Nhưng hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư trách nhiệm bên đặc biệt bên bán không chấm dứt vậy.Theo qui định Luật nhà sau bàn giao hộ chung cư Chủ đầu tư phải có trách nhiệm trì hoạt động bình thường nhà chung cư,đảm bảo việc khai thác hiệu dịch vụ nhà chung cư.Theo qui định Điều 71 Luật nhà ở,chủ đầu tư phải có trách nhiệm triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị chuẩn bị nội dung liên quan để thông qua hội nghị.Cũng theo qui định Điều 13 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư có trách nhiệm lựa chọn kí hợp đồng với doanh nghiệp có chức chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư,thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung,bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên nhà chung cư,hướng dẫn việc sư dụng hạ tầng kĩ thuật trang thiết bị nhà chung cư Như ta thấy,vai trò chủ đầu tư quản lý vận hành nhà chung cư có ý nghĩa năm chưa có ban quản trị.Sau ban quản trị thành lập vai trì chủ đầu tư bị hạn chế nhiều.Nhưng để tiếp tục hưởng lợi nhà chung cư nhiều chủ đầu tư cố tình trốn tránh việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư số hộ bán gần hết nhà chung cư bàn giao thời hạn pháp luật qui định để tổ chức Hội nghị nhà chung cư.Về phía hộ dân dù biết rõ quyền lợi bị vi phạm tâm lý ngại va chạm cộng với thiếu hiểu biết qui định pháp luật nên phản ứng họ dừng lại mức kiến nghị với chủ đầu tư.Ví dụ như: Chung cư Nam-Nguyễn Sỹ Sách gồm nhà với 250 hộ Chủ đầu tư Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà Nghệ An Từ năm 2003, khu chung cư bắt đầu đón hộ dân đến ở.Nhưng đến năm 2007 đã qua năm sử dụng mà phía nhà đầu tư chưa thành lập Ban quản trị khu chung cư (5) Trong trình vận hành sử dụng chung cư trường hợp chung cư bị hư hỏng,xuống cấp chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo qui định pháp luật.Theo qui định Điều 74 Luật nhà thời gian bảo hành nhà chung cư tính từ ngày chủ đầu tư ký biên nghiệm thu nhà để đưa vào sử dụng sau: Không 60 tháng nhà chung cư từ tầng trở lên loại nhà khác đầu tư xây dựng ngân sách nhà nước;Không 36 tháng nhà chung cư từ đến tầng; Tại chung cư Khang Phú quận Tân Phú (TP HCM) chủ đầu tư lờ trách nhiệm bảo hành tòa nhà,việc bảo trì phần kết cấu tòa nhà không chủ đầu tư 10 thực hiện,chủ đầu tư bỏ mặc khu chung cư.Hay cư dân sống tòa nhà cung cư cao cấp vào bậc Hà Nội – Sky City (88 Láng Hạ), chưa kịp vui mừng đã không khỏi thất vọng nhà vệ sinh nước không dốc; hiên nhà phía trước ban công, nước lênh láng chảy tràn trời mưa; vệ sinh khu vực để rác xử lý không kịp thời chưa khoa học, nước thải nhơm nhớp khắp nhà, lần qua, cũng phải nhăn mũi khó chịu.Rồi không lần người dân sống tòa nhà “đệ nhất” chốn Hà thành, The Manor, than phiền: Bể bơi khu chung cư nước, khu tập thể thao khuôn viên vui chơi cho trẻ Qua ta thấy,tình trạng chủ đầu tư bán xong hộ “đem bỏ chợ” diễn phổ biến,ảnh hưởng lớn đến quyền lợi cư dân chung cư 1.5.Về diện tích sở hữu nhà chung cư Hiểu theo cách đơn giản chung cư loại tòa nhà sở hữu tất đồng sở hữu tòa nhà.Họ sở hữu khu vực công cộng phần sở hữu bên hộ.Trong khu vực nhà chung cư người ta thừa nhận phần diện tích thuộc sở hữu chung phần diện tích thuộc sở hữu riêng (Qui định điều 70 Luật nhà ở) Như nhà chung cư pháp luật thừa nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu chung hộ dân, sở hữu riêng chủ đầu tư, sở hữu riêng hộ dân.Các qui định giúp người mua nhà định hướng đâu phần sở hữu chung riêng nhà chung cư.Tuy nhiên,vấn đề quan trọng hợp đồng mua bán hộ chung cư qui định không cụ thể hóa dẫn đến tranh chấp mâu thuẫn diễn ra.Ví dụ điển hình như: Cuối tháng 7-2010, cư dân tòa nhà Cantavil Hoàn Cầu, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh yêu cầu chủ đầu tư phải giải thích việc xây dựng văn phòng kinh doanh phần diện tích công viên xanh tòa nhà (6).Hay Hà Nội điển hình phức tạp vụ tranh chấp tầng hầm để xe The Manor - khu đô thị coi cao cấp Hà Nội Ở khu đô thị 54 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, dân dứt khoát khẳng định lối khu nhà thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư khăng 11 khăng họ phép quản lý khai thác điều đã ghi quy chế Còn chung cư 17 tầng Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, tầng hầm chẳng tranh chấp, chủ đầu tư người dân lại mâu thuẫn diện tích sân thượng (7) Theo nhận xét nhà chuyên môn thị trường bất động sản Việt nam có tranh chấp sở hữu chung riêng.Ở Thái Lan,Singapore nước châu Âu diện tích chung riêng tòa nhà phân định theo phép đo thồng nhất,công khai sàn giao dịch cụ thể hóa hợp đồng mua bán hộ chung cư.Ở nước ta,các văn qui định phần sở hữu chung riêng có thiếu chi tiết đồng bộ,chủ đầu tư thường lợi dụng thực tế để chiếm dụng thu lợi từ phần sở hữu chung Các tranh chấp sở hữu chung riêng chung cư đa dạng phong phú nguyên nhân tranh chấp nằm không rõ ràng hợp đồng mua bán,lại tiền lệ giải việc khiến chuyện trở lên phức tạp.Theo chuyên gia lĩnh vực bất động sản,hững vấn đề tranh chấp sở hữu chung riêng cần phải xem xét,đối chiếu định,giấy phép,hồ sơ thiết kế công sử dụng chung cư.Việc định sai nhiều trường hợp phải vào quyền sở hữu bên quan có thẩm quyền chứng nhận 2.Nguyên nhân phát sinh tranh chấp,mâu thuẫn Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư mà cụ thể tranh chấp bên bán (chủ đầu tư) bên mua (khách hàng) giá cả,chất lượng,diện tích chung riêng…đang ảnh hưởng không nhỏ tới ổn định thị trường bất động sản việc thực thi sách nhà nhà nước.Để tìm giải pháp khả thi nhằm khắc phục thực trạng phải từ nguyên nhân khchs quan,chủ quan để nhận thức vấn đề cách toàn diện nhằm mục đích xây dựng giải pháp tối ưu cho vấn đề Nguyên nhân dẫn đến thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư phải kể đến qui định thiếu chặt chẽ thống 12 nhất.Cụ thể Việt nam chưa có Luật riêng nhà chung cư qui định lại rải rác nhiều văn khác Luật dân sự,Luật đất đai,Luật nhà ở…dẫn đến tình trạng áp dụng thiếu thống nhất.Hiện nước ta qui định mang tính pháp lý nhà chung cư tập trung chủ yếu văn như: Luật nhà ở,Nghị định 71/2010 phủ qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luậtn hà ở,Thông tư 16/2010 qui định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010,Quyết định 08/2008/QĐ-BXD việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư…Đáng lưu ý Luật nhà ban hành từ năm 2005 tới năm 2008 Bộ xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.Trong khoảng thời gian người mua nhà phải chịu nhiều bất lợi mua bán.Với qui định phần hạn chế mâu thuẫn tương lai,nhưng mâu thuẫn xảy trước ban hành văn giải Luật không qui định hiệu lực hồi tố.Các qui định tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư mang tính chữa cháy,chỉ có mâu thuẫn tranh chấp xảy Luật ban hành để giải quyết,các tranh chấp không giải kịp thời bùng phát có điều kiện.Tuy nhiên không nên đồng tất tranh chấp bắt nguồn từ qui định pháp luật việc mua bán dựa thỏa thuận bên,Nhà nước can thiệp sâu vào giao dịch Một nguyên nhân khác dẫn đến thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư việc mua bán hộ chung cư dự án.Đối với hộ chung cư dự án bên mua bán thông qua thỏa thuận hứa mua,hứa bán.Theo qui định,khi dự án hoàn thành phần móng chủ đầu tư phép huy động vốn từ khách hàng,số tiền huy động coi tiền ứng trước để mua hộ tương lai.Tuy nhiên thực tế hộ nằm giấy,các chủ đầu tư tiế hành huy động vốn thông qua thỏa thuận văn bản.Ví dụ như: Mới đây, gần 100 khách hàng đặt mua hộ Dự án Chung cư EuroLand (Làng Việt kiều châu Âu, Khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội) vừa trở thành 13 nạn nhân bất đắc dĩ đã ký vào hợp đồng mua nhà chung cư “trên giấy” chủ đầu tư soạn sẵn.Tại thời điểm ký kết hợp đồng, Dự án Chung cư EuroLand chưa xây dựng, hộ có vẽ Đến dự án hoàn thành, chuẩn bị bàn giao cho khách hàng, hàng loạt vấn đề phát sinh tranh chấp liên quan đến chất lượng xây dựng công trình, tiến độ toán… thua thiệt cũng nghiêng phía khách hàng Và điều khoản thỏa thuận thường thiếu chặt chẽ hạn chế tính ràng buộc bên đặc biệt phía chủ đầu tư.Việc mua bán hộ chung cư dự án coi mua bán tài sản hình thành tương lai,các bên cần có thỏa thuận chi tiết nhằm hạn chế tranh chấp tương lai.Khi tham gia hợp đồng góp vốn,bản thân khách hàng phải chịu rủi ro thực tế,những rủi ro làm thay đổi giá trị góp vốn biến động thị trường,chậm bàn giao nhà,chất lượng hộ không thỏa thuận ban đầu.Tuy pháp luật hạn chế giao dịch lúc thị trường bất động sản nóng,nhiều khách hàng chấp nhận rủi ro góp tới 80%-90% giá trị hợp đồng để mua hộ chung cư dự án.Nếu qui định pháp luật kiểm soát hạn chế giao dịch không đủ điều kiện góp phần hạn chế tranh chấp phát sinh Hiện nay,việc mua bán hộ chung cư diễn nhiều hình thức khác góp vốn,hứa mua,hứa bán,ngoài tham gia chủ đầu tư khách hàng có tham gia bên thứ ba Công ty môi giới bất động sản.Đối với khách hàng có nhu cầu mua hộ chung cư trở thành đối tượng công ty môi giới.Các công ty không trực tiếp xây dựng công trình lại giữ vị trí quan trọng hoạt động mua bán bất động sản họ nắm giữ thông tin liên quan đến dự án mà khách hàng muốn tìm hiểu.Công ty liên hệ với chủ đầu tư có hộ bán khách hàng có nhu cầu mua,giao dịch thành công bên môi giới hưởng hoa hồng từ người mua người bán.Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ngành nghề kinh doanh có 14 điều kiện theo qui định Luật kinh doanh bất động sản theo có người có chứng môi giới bất động sản.Việc công ty môi giới bất động sản tham gia giao dịch mua bán hộ chung cư có tác dụng định việc kích thích cung cầu nhiên tồn nhiều mặt trái.Trong thời điểm nay,việc mua hộ chung cư với giá gốc gần hộ bán hết chúng giấy.Không phải nhu cầu nhà qua cao mà công ty môi giới mua hộ dự án để chúng hoàn thành bán lại với giá cao hơn.Với cách thức kinh doanh hộ đến tay người có nhu cầu nhà bị đẩy giá lên cao.Đó chưa kể đến việc nhiều công ty môi giới lợi dụng tin tưởng khách hàng tung thông tin sai thật nhằm thu lợi bất chính.Hoạt động công ty môi giới bất động sản thiếu quản lý nhà nước,các qui định hành liên quan đến điều kiện thành lập,chức hoạt động,chế tài xử phạt hạn chế thiếu điều trực tiếp.Việc công ty môi giới bất động sản thiếu kiểm soát nhà nước dẫn đến quyền lợi khách hàng bị vi phạm,các sách nhà nhà nước khó phát huy hiệu quả.Bên cạnh ảnh hưởng không nhỏ đến ổn định thị trường bất động sản vốn nhiều biến động III.HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.Qui định chặt chẽ diện tích sở hữu chung riêng nhà chung cư Vấn đề sở hữu chung riêng nhà chung cư không giải dứt điểm kéo theo nhiều vấn đề khác việc thu phí phần sở hữu chung,việc bảo trì sửa chữa phần diện tích này.Nếu phần diện tích nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất hộ dân chi phí quản lý,vận hành,bảo trì phần diện tích hộ dân đóng góp.Nhưng phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ đầu tư phải chịu 15 trách nhiệm.Ở nhiều khu chung cư nay,ranh giới phần sở hữu không rõ ràng nên xảy tình bất khả kháng,rủi ro khó qui trách nhiệm cho bên Các tranh chấp liên quan đến sở hữu chung riêng nhà chung cư không tồn gần mà kéo dài nhiều năm mà chưa thể giải tận gốc thiếu nhạy bén công cụ pháp lý.Phải thừa nhận thực tế tính dự liệu qui định pháp luật hạn chế.Khi tranh chấp xảy phải chờ qui định ban hành,pháp luật chạy theo quan hệ xã hội dẫn đến hậu mâu thuẫn tranh chấp giải phần mà giải dứt điểm phần gốc.Dẫu biết quan hệ xã hội phát triển nhanh quy phạm pháp luật qui định đầy đủ chặt chẽ khắc phục phần nhược điểm này.Hơn nữa,quan hệ mua bán hộ chung cư quan hệ dân sự,pháp luật can thiệp sâu,chủ yếu phụ thuộc vào thỏa thuận trách nhiệm bên.Các tranh chấp sở hữu chung riêng gần Việt Nam có trình độ lập pháp nước ta hạn chế cộng với thiếu hiểu biết pháp luật thiếu trách nhiệm chủ đầu tư nên tranh chấp rát phổ biến.Việc sửa đổi,bổ sung phải mang tính hệ thống đầy đủ với tất qui định liên quan tranh tình trạng sửa đổi,bổ sung không đồng dẫn đến mâu thuẫn lẫn qui định 1.2.Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư Với hợp đồng mua bán hộ chung cư trách nhiệm bên bán (chủ đầu tư) không đương nhiên chấm dứt bên bán bàn giao nhà bên mua trả đủ tiền.Trong trình sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư nhà chung cư chưa có ban quản trị trách nhiệm bào trì nhà chung cư theo qui định pháp luật.Hiện tranh chấp sau bàn giao nhà liên quan đến trách nhiệm chủ đầu tư ít.Đơn cử việc trách nhiệm chủ đầu tư việc triệu tập hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu 16 ban quản trị,nhiều chủ đầu tư muốn tiếp tục khai thác lợi ích chung nhà chung cư nên cố tình chậm trễ việc thành lập ban quản trị thực tế không gặp nhà chung cư nay.Trong nội dung quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm chủ đầu tư lại không đề cập đến chế tài xử lý chủ đầu tư có hành vi vi phạm Tóm lại xử lý cách hài hòa lợi ích đơn vị lợi ích cộng đồng cụ thể chủ đầu tư hộ dân tạo môi trường sống thân thiện,khu dân cư văn hóa,mọi vấn đề khó khăn tháo gỡ 1.3.Cần xây dựng luật riêng nhà chung cư Qua nghiên cứu cho thấy nhà chung cư tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi Luật nhà ở,Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư giải hết được.Khi nghiên cứu vấn đề pháp lý nhà chung cư ta thấy qui định nằm rải rác văn khác cụ thể như:Luật dân qui định sở hữu chung nhà chung cư,Luật nhà liệt kê diện tích chung riêng,Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư qui định trách nhiệm bên…ngoài có Quy chế phân hạng nhà chung cư Luật kinh doanh bất động sản.Việc có nhiều văn qui định vấn đề pháp lý dấn đến việc áp dụng không thống mâu thuẫn với 2.Một số giải pháp nhằm khắc phục thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.1.Các dự án xây dựng cần công khai phương tiện thông tin đại chúng Trên địa bàn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh có hàng nghìn dự án xây dựng hộ tương lai tạo hàng triệu m nhà cho người có nhu cầu,giải xúc nhà cho cư dân đô thị.Tuy nhiên,hiện khách hàng có hội tìm hiểu thông tin dự án,bởi việc phê duyệt dự án,thời điểm khởi công,tiến độ,quy hoạch,thiết kế chưa 17 công khai để khách hàng tiếp cận nguồn thông tin này.Yêu cầu đặt phải công khai hóa dự án thực tế.Đây nhiệm vụ thuộc phòng,ban thuộc sở xây dựng tỉnh,thành phố.Theo dự án xây dựng phê duyệt phải thông tin trang web sở xây dựng với nội dung cụ thể…Việc niêm yết thông tin liên quan đến dựa án góp phần vào việc quản lý dự án quan Nhà nước có thẩm quyền,đây nơi tham khảo thông tin khách quan cho khách hàng muốn đầu tư vào dự án.Về nguyên tắc công trình hoàn thành phần móng chủ đầu tư huy động vốn thực tế dự án phê duyệt chủ đầu tư huy động vốn trái với qui định pháp luật.Nếu thông tin liên quan đến dự án tiến độ thi công công khai quan có thẩm quyền quản lý việc góp vốn nay.Về phía khách hàng có điều kiện tiếp xúc với thông tin dự án giúp họ đầu từ lúc,đúng chỗ hạn chế rủi ro tranh chấp.Trong tương lai giải pháp áp dụng rộng rãi không làm minh bạch thị trường bất động sản mà hạn chế nhược điểm sàn giao dịch bất động sản 2.2.Quản lý chặt chẽ giao dịch mua bán hộ chung cư qua sàn giao dịch trung tâm môi giới bất động sản Tại Việt Nam có hàng trăn sàn giao dịch bất động sản hoạt động với phạm vi quy mô khác tập trung hai thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh.Các sàn giao dịch bất động sản đời giúp quan có thẩm quyền kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản nói chung hộ chung cư nói riêng.Chức quan trọng sản giao dịch bất động sản cung cấp thông tin lực sàn cho phép tiếp nhận thông tin việc xử lý thông tin nằm khả sàn Để sàn phát huy hiệu thật Nhà nước ần thắt chặt qui định cấp phép hoạt động cho sàn,theo đủ điều kiện thành lập sàn buộc sàn phải hoạt động hiệu sau thời gian xem xét cấp phép 18 thức.Các sàn giao dịch đáp ứng nhu cầu quan có thẩm quyền xem xét mở rộng chức năng,quyền hạn cho sàn đó.Đây biện pháp khuyến khích nâng cao trách nhiệm sàn giao dịch.Các chế tài xử phạt với hành vi vi phạm qui định pháp luật cần pải áp dụng triệt để nhằm phát huy hiệu hoạt động cho sàn 2.3.Thành lập quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động chủ đầu tư trình thực dự án Một thực trạng phổ biến dự án xây dựng nhà chung cư bị chậm so với tiến độ dẫn đến việc khách hàng không nhận nhà thời hạn thỏa thuận chưa kể đến chất lượng,kết cấu,thiết kế nhà chung cư không với yêu cầu khách hàng,nhiều chung cư đưa vào sử dụng có biểu xuống cấp.Hầu hết nhà chung cư có nhiều tầng chất lượng công trình không đảm bảo ảnh hưởng trực tiếp đến sống hộ dân sống nhà chung cư đó.Yêu cầu đặt dự án nhà phải có quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra,giám sát dự án từ triển khai xây dựng đến hoàn thành đưa vào sử dụng.Để đảm nhận hết chức này,lực lượng phải tập hợp người có chuyên môn cao,làm việc chuyên trách khách quan.Cơ cấu tổ chức,điều kiện thành lập,nguyên tắc hoạt động Bộ xây dựng định.Đối với thành phố lớn nơi có nhiều dự án nhà thành lập quan với qui mô lớn đáp ứng yêu cầu dự án.Đây biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý sử dụng nguồn vốn mục đích.Bên cạnh việc giám sát chất lượng thi công vào tiêu chuẩn kĩ thuật hồ sơ thiết kế phê duyệt đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư xác 2.4.Phát huy vai trò Ban quản trị nhà chung cư Theo định số 08/2008/QĐ-BXD Hội nghị nhà chung cư quan quyền lực cao định vấn đề liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.Trong vòng 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư đưa vào sử dụng với 50% 19 hộ bán trở lên,chủ đầu từ phải có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.Hội nghị phải chủ sở hữu người sử dụng nhà chung cư tham gia đạt 50% số phiếu tổng số hộ.Chính quyền địa phương vào Biên họp để định công nhận Ban quản trị.Chức năng,nhiệm vụ,quyền hạn Ban quản trị qui định tương đối cụ thể rong định 08 Luật nhà năm 2005.Các qui định hành tạo cho Ban quản trị vài trò tương đối lớn quản lý vận hành nhà chung cư,tuy nhiên thực tế vào trò ban quản trị chưa thực phát huy hiệu mong đợi.Như vậy,khi nhà chung cư chưa có Ban quản trị việc bàn giao tòa nhà tiến hành,các khoản phí bị đội lên theo ý muốn chủ đầu tư Ban quản trị nhà chung cư tổ chức bảo vệ quyền lợi đáng hộ dân với qui định hành tổ chức chưa phát huy hết vai trò nó.Nhằm nâng cao hiệu hoạt động ban quản trị việc cấu lại tổ chức nguyên tắc hoạt động,pháp luật cần mở rộng chức ban quản trị việc giải tranh chấp nhà chung cư xuất nhiều tranh chấp chủ đầu tư hộ dân.Pháp luật khuyến khích bên hòa giải không đề cập đến vai trò trung gian ban quản trị.Việc tham gia giải tranh chấp ban quản trị nâng cao hiệuq ảu việc giải tranh chấp,dung hòa lợi ích bên.Chúng ta nên bầu thêm tổ chức khác nhà chung cư song song với ban quản trị Ban tra chung cư,đây cách mà nhiều quốc gia áp dụng nhằm giám sát hoạt động tòa nhà có hoạt động ban quản trị,phát sai phạm,kiến nghị với quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.Nếu chung cư nước ta thành lập Ban tra coi giải pháp hay nhằm tăng cường công tác quản lý nhà chung cư,phát huy vài trò ban quản trị góp phần không nhỏ vào việc hạn chế tranh chấp chủ đầu tư hộ dân 2.5.Xây dựng dăng kí Điều lệ nhà chung cư quan quản lý nhà 20 Hầu hết chung cư nước ta có nội qui quản lý sử dụng nhà chung cư.Việc xây dựng Điều lệ nhà chung cư giải pháp bổ trợ cho khiếm khuyết,hạn chế hợp đồng mua bán hộ chung cư.Chủ đầu tư phê duyệt dự án phải công bố kèm theo Điều lệ,nội dung Điều lệ đề cập tới vấn đề liên quan đến mặt pháp lý tòa nhà,việc thống phần sở hữu chung riêng nhà chung cư thiếu cam kết chủ đầu tư không vi phạm quyền chủ sở hữu khác.Bất kì thay đổi liên quan đến mặt pháp lý tòa nhà dẫn tới việc sửa đổi Điều lệ, việc sửa đổi Điều lệ thông qua Hội nghị nhà chung cư.Việc vi phạm Điều lệ nhà chung cư bị xử lý theo qui định pháp luật Điều lệ nhà chung cư quan quản lý Nhà nước nhà thông qua biện pháp nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư bảo vệ quyền lợi người sử dụng nhà chung cư KẾT LUẬN 21 KẾT LUẬN (1) http://lawvn.net (2) http://www.sctv.vn (3)http://giadinh.net.vn (4) http://cafeland.vn (5) http://vietbao.vn (6) http://www.sannhadat.vn (7) http://www.tin247.com http://land.cafef.vn 22 [...]... trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trách nhiệm của bên bán (chủ đầu tư) không đương nhiên chấm dứt khi bên bán bàn giao nhà và bên mua trả đủ tiền .Trong quá trình sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư khi nhà chung cư chưa có ban quản trị và trách nhiệm bào trì nhà chung cư theo qui định của pháp luật.Hiện... số 08/2008/QĐ-BXD thì Hội nghị nhà chung cư là cơ quan quyền lực cao nhất quyết định các vấn đề liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư .Trong vòng 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư đưa vào sử dụng với 50% 19 căn hộ được bán trở lên,chủ đầu từ phải có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.Hội nghị này phải do các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư tham gia và đạt trên 50% số. .. loại tòa nhà được sở hữu bởi tất cả các đồng sở hữu trong tòa nhà. Họ cùng sở hữu các khu vực công cộng ngoài phần sở hữu bên trong của từng căn hộ. Trong khu vực nhà chung cư người ta thừa nhận phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng (Qui định tại điều 70 Luật nhà ở) Như vậy trong nhà chung cư pháp luật thừa nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu chung của các hộ dân, sở hữu riêng... dịch này Một nguyên nhân khác dẫn đến thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là việc mua bán căn hộ chung cư trên dự án.Đối với các căn hộ chung cư trên dự án được các bên mua bán thông qua các thỏa thuận hứa mua, hứa bán. Theo qui định,khi dự án hoàn thành phần móng thì chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng ,số tiền huy động này được coi là tiền ứng trước để mua căn hộ trong tương... nghiên cứu ở trên cho chúng ta thấy rằng nhà chung cư tồn tại nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà trong phạm vi của Luật nhà ở, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư không thể giải quyết hết được.Khi nghiên cứu các vấn đề pháp lý về nhà chung cư ta thấy rằng các qui định nằm rải rác ở các văn bản khác nhau cụ thể như:Luật dân sự qui định về sở hữu chung của nhà chung cư, Luật nhà ở liệt kê các diện tích chung. .. về nhà ở của nhà nước khó phát huy hiệu quả.Bên cạnh đó nó còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của thị trường bất động sản vốn đã nhiều biến động III.HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1 .Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.Qui định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung riêng trong nhà chung cư Vấn đề. .. dân sống trong tòa nhà “đệ nhất” chốn Hà thành, The Manor, than phiền: Bể bơi trong khu chung cư không có nước, không có khu tập thể thao và khuôn viên vui chơi cho trẻ Qua đó ta thấy,tình trạng chủ đầu tư bán xong căn hộ rồi “đem con bỏ chợ” diễn ra khá phổ biến,ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của cư dân trong chung cư 1.5.Về diện tích sở hữu nhà chung cư Hiểu theo một cách đơn giản nhất chung cư là một. .. dân, sở hữu riêng của chủ đầu tư, sở hữu riêng của các hộ dân.Các qui định trên đã giúp người mua nhà định hướng được đâu là phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư. Tuy nhiên ,vấn đề quan trọng là trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các qui định này không được cụ thể hóa dẫn đến các tranh chấp mâu thuẫn diễn ra.Ví dụ điển hình như: Cuối tháng 7-2010, cư dân tòa nhà Cantavil Hoàn Cầu, quận Bình... trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Ở nước ta,các văn bản qui định về phần sở hữu chung riêng đã có nhưng thiếu chi tiết và đồng bộ,chủ đầu tư thường lợi dụng thực tế này để chiếm dụng và thu lợi từ phần sở hữu chung Các tranh chấp sở hữu chung riêng tại các chung cư hiện nay rất đa dạng và phong phú nhưng nguyên nhân của những tranh chấp này nằm ở sự không rõ ràng của hợp đồng mua bán, lại không có... trái .Trong thời điểm hiện nay,việc mua căn hộ chung cư với giá gốc gần như không thể bởi các căn hộ đã bán hết khi chúng đang còn trên giấy.Không phải vì nhu cầu nhà ở qua cao mà do các công ty môi giới đã mua các căn hộ khi còn trên dự án để khi chúng hoàn thành sẽ bán lại với giá cao hơn.Với cách thức kinh doanh như trên khi căn hộ đến tay người có nhu cầu về nhà ở sẽ bị đẩy giá lên cao.Đó là chưa ... hưởng lớn đến quyền lợi cư dân chung cư 1.5.Về diện tích sở hữu nhà chung cư Hiểu theo cách đơn giản chung cư loại tòa nhà sở hữu tất đồng sở hữu tòa nhà. Họ sở hữu khu vực công cộng phần sở hữu... phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” Như vậy,theo qui định sở hữu nhà chung cư,pháp luật thừa nhận hai hình thức sở hữu sở hữu chung sở hữu riêng Phần sở hữu riêng nhà. .. vực nhà chung cư người ta thừa nhận phần diện tích thuộc sở hữu chung phần diện tích thuộc sở hữu riêng (Qui định điều 70 Luật nhà ở) Như nhà chung cư pháp luật thừa nhận ba hình thức sở hữu: sở