MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Nhà nói chung nhà nói riêng tài sản đặc biệt thiếu gia đình quốc gia Nhìn vào nhà gia đình, quốc gia người ta đánh giá phồn thịnh, giàu nghèo gia đình, quốc gia Cũng mà quốc gia nào, nhà nước quan tâm đến vấn đề nhà Sự quan tâm thể thông qua việc ban hành sách pháp luật nhà nước, tạo khung pháp lý an toàn cho người dân thực giao dịch nhà nói chung giao dịch mua bán nhà nói riêng Trong nội dung viết này, em xin phân tích trình bày Vấn đề 5: “Đánh giá quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở” NỘI DUNG I Khái quát chung hợp đồng mua bán nhà Khái niệm nhà Nhà tài sản có giá trị đặc biệt người, bảo đảm cho người có sống ổn định, bảo vệ người thời tiết nắng, mưa Nhà không tài sản cá nhân mà biểu trình độ phát triển kinh tế, văn hóa đất nước Khi nhìn vào nhà biết phong tục, tập quán, sống văn hóa, tinh thần vật chất nhân dân, người sống nhà Hiểu theo góc độ pháp luật theo Điều Luật Nhà 2005 (Sửa đổi, bổ sung năm 2009): Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Đặc điểm nhà Đặc điểm thứ nhà nhà lập với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt người Đó không gian cư trú, sinh sống cá nhân thành viên gia đình Nó giá trị vật chất mà mang giá trị tinh thần thành viên sinh sống nhà Thứ hai, nhà cố định với vị trý địa lý dịch chuyển Nhà gắn với đất đai, mà nhà coi loại bất động sản Thứ ba, khác với đất đai, nhà tạo trình lao dộng người thuộc quyền sở hữu cá nhân, tập thể hay nhà nước Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà dạng đặc biệt hợp đồng mua bán tài sản Vì vậy, phải tuân thủ nguyên tắc mà Bộ luật dân 2005 quy định hợp đồng dân nói chung đồng thời phải tuân thủ theo quy định riêng Luật Nhà hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà xem xét khái niệm rộng mang tính học thuật sau: Hợp đồng mua bán nhà phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội nhà quản lý giám sát Nhà nước nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà chuyển quyền sở hữu nhà bán, bên mua trả tiền nhận nhà Đồng thời, bên phải đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà theo trình tự luật định Còn góc độ luật học ta hiểu: Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà • Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Tính song vụ hợp đồng mua bán nhà thể chỗ bên có quyền nghĩa vụ nhau, quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên ngược lại Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà mua thời hạn bên thỏa thuận đồng thời bên mua nhà có nghĩa vụ toán khoản tiền mua nhà thời hạn, địa điểm phương thức bên thỏa thuận Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà bán • Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng ưng thuận Ưng thuận đặc điểm pháp lý quan trọng hợp đồng mua bán tài sản nói chung đặc điểm hợp đồng mua bán nhà nói riêng Hợp đồng mua bán nhà phát sinh hiệu lực pháp lý vào thời điểm bên giao kết xong hợp đồng không phụ thuộc vào thời điểm chuyển giao nhà Do hợp đồng mua bán nhà hợp đồng phải lập thành văn có công chứng chứng thực nên thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà thời điểm bên hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật • Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù Trong hợp đồng mua bán nhà, bên thực cho bên lợi ích nhận từ phía bên lợi ích tương ứng Giữa bên mua bên bán nhà có trao đổi lợi ích vật chất, theo bên bán chuyển giao nhà nhận tiền bên mua trả tiền nhận nhà • Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu phần nhà nhà bên bán sang cho bên mua Trong quan hệ mua bán nhà, người bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản nhà phương diện pháp lý cho người mua Bản chất việc mua bán tài sản chấm dứt quyền sở hữu tài sản tài sản đem bán chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu tài sản người mua Ý nghĩa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giúp chủ thể tham gia xác lập thực hiểu quyền nghĩa vụ mình, hiểu hình thức hợp đồng mà họ xác lập Hạn chế tranh chấp quyền nghĩa vụ họ, điều đồng nghĩa với việc giao dịch dân mua bán nhà ổn định phát triển Quy định hợp đồng mua bán nhà phương tiện giúp nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch nhà ở, từ có sách quản lý điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế đất nước Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà sở pháp lý vững việc giải tranh chấp quan nhà nước có thẩm quyền có xung đột lợi ích bên loại hợp đồng II Một số quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ý kiến đánh giá Chủ thể hợp đồng mua bán nhà Chủ thể quan hệ pháp luật dân người tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự, có quyền nghĩa vụ quan hệ pháp luật dân Theo quy định Điều Luật Nhà 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) đối tượng áp dụng Luật bao gồm “tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch nhà ở, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà ở” Chủ thể hợp đồng mua bán nhà chia thành hai nhóm cá nhân tổ chức phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 chủ thể nói chung quy định Điều 92 Luật Nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 nói riêng • Đối với chủ thể cá nhân: Đây chủ thể chủ yếu, thường xuyên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà Để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà với tư cách chủ thể độc lập, cá nhân phải có đầy đủ lực pháp luật dân lực hành vi dân “Năng lực pháp luật dân cá nhân khả cá nhân có quyền dân nghĩa vụ dân sự” (Khoản Điều 14 BLDS 2005) “ Năng lực hành vi dân cá nhân khả cá nhân hành vi xác lập, thực quyền, nghĩa vụ dân sự”(Điều 17 BLDS 2005) Pháp luật Việt Nam quy định: người chưa có đầy đủ lực hành vi dân sự, lực hành vi dân sự, lực hành vi dân phải thực giao dịch thông qua người đại diện hợp pháp Đối với trường hợp người bị hạn chế lực hành vi dân quy định Điều 23 BLDS 2005 giao dịch liên quan đến tài sản nhà họ phải có đồng ý người đại diện theo pháp luật Hiện quy định cụ thể độ tuổi người trực tiếp tham gia hợp đồng mua bán với tư cách bên mua bên bán Theo quy định BLDS 2005 hợp đồng mua bán nhà phải lập văn có công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền thời điểm giao kết hợp đồng Theo quy định Điều 92 Luật Nhà điều kiện bên tham gia giao dịch nhà (đối với cá nhân) phải có lực hành vi dân Vấn đề đặt người có lực hành vi dân phần (người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi) có tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà hay không vấn đề hiệu lực pháp luật hợp đồng Mặt khác, văn pháp luật hành không quy định lực hành vi cá nhân giao kết hợp đồng mua bán nhà mà quy định người tham gia giao dịch, người yêu cầu công chứng giao dịch nói chung phải có lực hành vi dân Như vậy, kết luận người có lực hành vi dân phần đầy đủ tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, kết luận bị chế ước quy định Điều 20 BLDS năm 2005 : “Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi xác lập, thực giao dịch dân phải người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi pháp luật có quy định khác” Tuy nhiên, điều luật quy định “Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực nghĩa vụ tự xác lập, thực giao dịch dân mà không cần phải có đồng ý người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Như vậy, đến câu hỏi đặt liệu hợp đồng mua bán nhà có thuộc phạm vi giao dịch mà có người có lực hành vi dân đầy đủ xác lập thực hiện? Qua tinh thần nội dung quy định ta nhận thấy rõ cần phải có quy định cụ thể rõ ràng độ tuổi người tham gia giao kết thực hợp đồng mua bán nhà Theo em, pháp luật nên quy định cụ thể độ tuổi chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà để tạo điều kiện cho giao kết minh bạch, thuận lợi, tránh rắc rối chủ thể hạn chế hợp đồng vi phạm chủ thể giao kết không đủ điểu kiện lực chủ thể Điều Luật Nhà 2005 quy định chủ thể người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước sống Việt Nam có quyền sở hữu nhà Việt Nam đáp ứng điều kiện pháp luật Tuy nhiên, xét tình hình thực tế nay, điều kiện mua nhà theo quy định pháp luật hành chủ thể nhiều hạn chế, không đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà loại chủ thể Rất nhiều người nước không đủ điều kiện mua nhà Việt Nam thông qua phương thức nhờ người nước đứng tên mua hộ Các quy định điều kiện để mua nhà Việt Nam đối tượng nhiều ràng buộc khiến họ khó tiếp cận để mua nhà Việt Nam Vì vậy, theo quan điểm cá nhân em, pháp luật Việt Nam nên mở rộng đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo hướng giảm bớt điều kiện bắt buộc để sở hữu nhà Việt Nam Như giúp chủ thể có quyền sở hữu nhà Việt Nam thời gian sinh sống làm việc Việt Nam, bên cạnh thu hút nguồn vốn đầu tư không nhỏ vào thị trường bất động sản nước ta giai đoạn • Đối với chủ thể tổ chức: Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà tổ chức phải thông qua người đại diện theo pháp luật theo ủy quyền tổ chức người đại diện phải có đầy đủ lực hành vi dân Theo quy định Điều 92 Luật Nhà tổ chức bên bán nhà phải có chức kinh doanh nhà theo quy định pháp luật, trừ trường hợp tổ chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh Chủ thể tổ chức theo quy định pháp luật hành bao gồm: Hộ gia đình, tổ hợp tác, pháp nhân Đối với chủ thể khác lại có quy định khác điều kiện tham gia vào hợp đồng mua bán nhà Cho dù chủ thể cá nhân hay tổ chức việc đáp ứng điều kiện lực chủ thể, tham gia hợp đồng mua bán nhà ở, chủ thể phải đảm bảo điều kiện hoàn toàn tự nguyện Điều thể nguyên tắc tự do, bình đẳng tham gia giao dịch dân quan hệ pháp luật dân Đối tượng hợp đồng mua bán nhà Đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà diện tích nhà dùng vào việc Nhà khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu… nhà dùng vào mục đích khác Theo quy định Khoản Điều 91 Luật Nhà 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 nhà trở thành đối tượng hợp đồng mua bán nhà thỏa mãn điều kiện bao gồm : có giấy chứng nhận nhà theo quy định pháp luật, tranh chấp quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Để đảm bảo việc thi hành án có hiệu lực pháp luật tòa án, quan thi hành án định kê biên tài sản người phải thi hành án Nếu tài sản nhà sau có định trên, chủ sở hữu không quyền bán nhà cho Hoặc sau có định quan nhà nước có thẩm quyền việc thu hồi, giải tỏa nhà để thực sách quy nhà nước giao dịch liên quan đến mua bán nhà bị tuyên vô hiệu giải theo quy định pháp luật hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu Quy định hoàn toàn phù hợp trường hợp giao dịch mua bán nhà sau thời điểm nhà bị kê biên có định hành Tuy nhiên, hợp đồng ký từ trước chưa có hiệu lực nhà bị kê biên có định hành quan có thẩm quyền có hiệu lực hay không Hiện chưa có quy định cụ thể vấn đề này, theo quan điểm cá nhân cần phải xem xét hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất, thời điểm giao kết hợp đồng, chủ sở hữu biết buộc phải biết việc nhà bị kê biên hạn chế bán định hành quan có thẩm quyền mà ký hợp đồng mua bán nhà hợp đồng vô hiệu Trường hợp thứ hai, chủ sở hữu không buộc phải biết nhà bị kê biên hạn chế bán định hành quan có thẩm quyền thời điểm ký hợp đồng hợp đồng có hiệu lực Quy định đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên Theo Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà nhà phân thành loại sau : Nhà thương mại, nhà xã hội, nhà công vụ, nhà biệt thự đô thị, nhà chung cư… Pháp luật nhà Việt Nam hành quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà theo quan niệm truyền thống, có nghĩa nhà phải công trình xây dựng kiên cố gắn liền liên quan đến đất đai Tuy nhiên, nước ta xuất loại hình nhà biến tướng “nhà bè” khu vực đồng sông Cửu Long Cụ thể, khu vực đồng sông Cửu Long có nhiều sông ngòi, kênh, rạch Những người dân sinh sống “nhà bè” di chuyển sông nước chí qua nhiều hệ Và họ, nhà nghĩa Một loại hình nhà khác xuất Việt Nam tương lai, nhà lắp ráp sẵn, di động theo kiểu “nhà toa xe” Nếu giữ nguyên quan điểm nhà trước tạo khoảng trống quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà đối tượng Vì vậy, pháp luật cần quy định mở rộng đối tượng hợp đồng mua bán nhà dựa chức nhà dựa tính chất cố định, gắn liền với đất đai quan niệm từ trước tới Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Theo quy định khoản Điều 439 BLDS năm 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thời điểm bên hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản Tuy nhiên, khoản 5, điều 93 Luật Nhà 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quyền sở hữu nhà chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà ở.Pháp luật nhà quy định hợp đồng mua bán 10 nhà phải công chứng chứng thực Các bên lựa chọn công chứng chứng thực đề có giá trị pháp lý Quy định khoản Điều 93 Luật Nhà loại bỏ trường hợp chứng thực hợp đồng mua bán nhà quan nhà nước có thẩm quyền Vậy trường hợp hợp đồng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền có pháp luật công nhận hay không? Để khắc phục thiếu sót này, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn theo hướng công nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền giao dịch nhà cá nhân với cá nhân Bên cạnh đó, khác biệt Luật Nhà Bộ luật Dân 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu gây nhiều khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng việc xác định trách nhiệm rủi ro cho tài sản Theo luật dân sự, bên hoàn thành xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, chưa chuyển giao nhà mà nhà bị bốc cháy bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên mua Nhưng theo quy định Luật nhà người mua phải gánh chịu Sự mâu thuẫn gây tranh chấp khó giải quyết, gây nhiều khó khăn, phức tạp việc áp dụng pháp luật Quy định Luật nhà chưa phù hợp thời điểm hợp đồng mua bán nhà công chứng chứng thực thời điểm chứng nhận thỏa thuận việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực pháp luật, chứng nhận cho ý chí bên ghi nhận hợp đồng Tuy nhiên nhà tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm bên hoàn tất thủ tục theo quy định pháp luật.Vì vậy, pháp luật cần phải có thống thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà theo hướng quy định Bộ luật dân năm 2005, tức xác định thời điểm chuyển 11 quyền sở hữu thời điểm bên hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật Hình thức hợp đồng mua bán nhà Nội dung hợp đồng thể bên thông qua hình thức biểu Hiểu theo nghĩa pháp lý hình thức hợp đồng phương tiện để ghi nhận, lưu trữ, chuyển tải nội dung hợp đồng, cách thể thỏa thuận bên nội dung hợp đồng Theo quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn phải phải công chứng chứng thực Điều 450 BLDS 2005 ghi nhận : “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Mục đích việc quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà phải văn phải công chứng chứng thực để bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên tham gia giao dịch Bên cạnh nhà tài sản có giá trị lớn, có vai trò quan trọng đời sống, phần lớn lại gắn liền với loại tài sản đặc biệt đất đai, nên việc pháp luật quy định giúp nhà nước nắm biến động nhà ở, đất đai, từ thực việc quản lý nhà ở, đưa sách nhà phù hợp với tình hình thực tế Khoản Điều 93 Luật Nhà 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 cụ thể hóa quy định hình thức BLDS năm 2005: Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực UBND cấp huyện nhà đô thị, chứng thực UBND xã nhà nông thôn, trừ trường hợp bên bán tổ chức có chức kinh doanh nhà Hình thức hợp đồng mua bán nhà điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp luật Theo quy định Điều 134 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên không tuân theo theo yêu cầu bên, 12 Toà án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực giao dịch vô hiệu” Đối với quy định hình thức điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Việt Nam có hai luồng quan điểm khác nhau: Theo quan điểm thứ không nên quy định điều kiện hình thức điều kiện có hiệu lực hợp đồng vi phạm hình thức khắc phục cần thiết với thời hiệu năm Sau năm, người khởi kiện vi phạm hình thức không bị coi vô hiệu Bên cạnh đó, việc thực hình thức hợp đồng mua bán nhiều khó khăn, phức tạp, thủ tục hành liên quan rườm rà, đồng thời nhận thức pháp luật người dân nhiều hạn chế, nên thực tế có nhiều hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức, tuyên bố hợp đồng vô hiệu vi phạm quy định hình thức không bảo vệ quyền lợi ích người dân xác lập giao dịch Theo quan điểm thứ hai điều kiện hình thức điều kiện bắt buộc hợp đồng mua bán nhà vi phạm hình thức dân đến hợp đồng vô hiệu tuyệt đối lý sau: Quy định hình thức ghi nhận điều 450 BLDS năm 2005 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn Vì vậy, pháp luật quy định điều kiện hình thức nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước tiến hành quản lý việc dịch chuyển tài sản Tại khoản Điều 401 BDLS năm 2005 quy định : “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải thể văn có công chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định đó” Như vậy, hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ điều kiện hình thức để tuyên hợp đồng vô hiệu 13 Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo tính an toàn tính xác thực mặt pháp lý cao so với thỏa thuận miệng giấy viết tay bên Các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà, thông qua việc đáp ứng điều kiện hình thức có sở để xác định hợp đồng có phù hợp với điều kiện pháp luật hay không Vì pháp luật quy định điều kiện hình thức hợp đồng hoàn toàn hợp lý Đồng thời, việc quy định hình thức hợp đồng sở để quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành quản lý giao dịch nhà thị trường bất động sản, từ đề sách nhà phù hợp với tình hình thực tế Trên thực tế, có trường hợp bên bán bên mua nhận tiền, giao nhà, không thực yêu cầu luật định điều kiện có hiệu lực hình thức hợp đồng Bên mua sử dụng nhà ổn định thời gian bên bán yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện có hiệu lực hình thức mà lỗi lại thuộc bên bán, cố ý không công chứng, chứng thực để gây khó khăn cho bên mua Nếu áp dụng quy định pháp luật để giải hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bên phải hoàn trả cho nhận, tạo điều kiện để bên bội ước có thay đổi giá trị nhà, làm tính ổn định giao dịch dân bên chịu thiệt hại thông thường bên mua Vì mà pháp luật cần phải xem xét tới yếu tố lỗi bên vi phạm giải tranh chấp liên quan tới hình thức hợp đồng mua bán nhà không công chứng, chứng thực theo hướng hợp đồng mua bán nhà vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức lỗi bên chủ thể hợp đồng có hiệu lực Các bên cần tiếp tục thực nghĩa vụ ghi hợp đồng mua bán nhà công chứng chứng thực quan có thẩm quyền 14 KẾT LUẬN Hiện nay, vấn đề tranh chấp nhà phổ biến, gây thiệt hại cho bên tham gia hợp đồng mua bán nhà Một nguyên nhân chủ yếu vấn đề quy định pháp luật chưa hoàn thiện, thiếu đồng thống Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật nhằm tạo điều kiện cho chủ thể bảo vệ lợi ích hợp pháp tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở, bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích chung toàn xã hội DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=182&id=103423 http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/7056/nhung-diemcan-luu-y-khi-ky-hop-dong-mua-ban-nha-o http://doc.edu.vn/tai-lieu/tieu-luan-mot-so-van-de-phap-ly-co-ban-ve-hop-dongmua-ban-nha-o-38309/ Nghị định Số 71/2010/NĐ-CP phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà http://luatduonggia.vn/chu-the-cua-hop-dong-mua-ban-nha-o-theo-quy-dinh-cuaphap-luat Luật Nhà 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 Bộ luật Dân Việt nam năm 2005 http://luanvan.net.vn/luan-van/luan-van-mot-so-van-de-ve-hop-dong-mua-ban-nhao-theo-phap-luat-hien-hanh-va-phuong-huong-hoan-thien-56108/ 15 Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành- sô vấn đề lý luận thực tiễn, Lê Thị Lan, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội,2013 10.http://luanvan.co/luan-van/tim-hieu-3-vu-viec-co-tranh-chap-ve-hop-dongmua-ban-nha-o-9358/ 11 http://luatduonggia.vn/doi-tuong-cua-hop-dong-mua-ban-nha-o 12.http://text.123doc.org/document/264138-hop-dong-mua-ban-nha-o.htm 16 [...]... định của pháp luật 4 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở Nội dung của hợp đồng chỉ được thể hiện ra bên ngoài thông qua hình thức biểu hiện của nó Hiểu theo nghĩa pháp lý thì hình thức của hợp đồng là phương tiện để ghi nhận, lưu trữ, chuyển tải nội dung của hợp đồng, là cách thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về nội dung của hợp đồng Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở. .. cơ sở để xác định được hợp đồng đó có phù hợp với các điều kiện của pháp luật hay không Vì vậy pháp luật quy định điều kiện về hình thức của hợp đồng là hoàn toàn hợp lý Đồng thời, việc quy định về hình thức của hợp đồng cũng chính là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quy n tiến hành quản lý các giao dịch về nhà ở trên thị trường bất động sản, từ đó đề ra những chính sách về nhà ở phù hợp với tình... điều kiện về hình thức là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán nhà ở và vi phạm về hình thức dân đến hợp đồng vô hiệu tuyệt đối vì các lý do sau: Quy định về hình thức đã được ghi nhận tại điều 450 BLDS năm 2005 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn Vì vậy, pháp luật quy định về điều kiện hình thức nhằm bảo vệ quy n lợi hợp pháp của các bên, đồng thời... giao quy n sở hữu là thời điểm các bên hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật. Vì vậy, pháp luật cần phải có sự thống nhất về thời điểm chuyển giao quy n sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng đã được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, tức là xác định thời điểm chuyển 11 quy n sở hữu là thời điểm các bên hoàn thành thủ tục đăng ký quy n sở hữu tại cơ quan có thẩm quy n theo quy định. .. hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng, chứng thực theo hướng nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức do lỗi của một bên chủ thể thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực Các bên cần tiếp tục thực hiện nghĩa vụ ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở và công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quy n 14 KẾT LUẬN Hiện nay, các vấn đề tranh chấp về nhà ở là khá... thể hóa quy định về hình thức trong BLDS năm 2005: Hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở còn là điều kiện bắt buộc để hợp đồng này có hiệu lực pháp luật Theo quy định tại... hại cho các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở Một trong những nguyên nhân chủ yếu của vấn đề này là do các quy định của pháp luật còn chưa được hoàn thiện, thiếu đồng bộ và thống nhất Vì vậy, chúng ta cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể bảo vệ được lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở, bảo vệ được lợi ích nhà nước, lợi ích chung của toàn... khó giải quy t, gây ra nhiều khó khăn, phức tạp trong việc áp dụng pháp luật Quy định như Luật nhà ở là chưa phù hợp bởi vì thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực là thời điểm chứng nhận thỏa thuận về việc chuyển quy n sở hữu đó có hiệu lực pháp luật, chứng nhận cho ý chí của các bên đã được ghi nhận trong hợp đồng Tuy nhiên bởi vì nhà ở là tài sản phải đăng ký quy n sở hữu nên... ở phải được lập thành văn phải và phải được công chứng hoặc chứng thực Điều 450 BLDS 2005 ghi nhận : Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Mục đích của việc quy định hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực là để bảo vệ quy n lợi hợp pháp của các bên khi tham.. .nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực Các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực đề có giá trị pháp lý Quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở đã loại bỏ trường hợp chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quy n Vậy đối với các trường hợp hợp đồng được chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quy n thì có được pháp luật công nhận hay không? ... thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà • Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Tính song vụ hợp đồng mua bán nhà thể chỗ bên có quy n nghĩa vụ nhau, quy n bên tương... tài sản tài sản đem bán chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quy n sở hữu tài sản người mua Ý nghĩa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giúp chủ thể tham... bên bán chuyển giao nhà bán • Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng ưng thuận Ưng thuận đặc điểm pháp lý quan trọng hợp đồng mua bán tài sản nói chung đặc điểm hợp đồng mua bán nhà nói riêng Hợp đồng mua