ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM o0o PHẠM LINH GIANG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2012-2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : K43 – ĐCMT - N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khoá học : 2011 – 2015 Giảng viên hướng dẫn:TS Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập nghiên cứu truờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nhận đuợc bảo tận tình thầy cô giáo truờng, đặc biệt thầy cô giáo khoa Quản lí Tài nguyên giúp em tích lũy trau dồi kiến thức chuyên môn nhữngkiến thức xã hội Đến em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Nhân dịp cho phép em đuợc bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến thầy cô giáo khoa Quản lí Tài nguyên Đặc biệt thầy giáo TS.Nguyễn Thế Huấn tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán phòng Tài nguyên Môi truờng thành phố Lào Cai, quan ban ngành có liên quan giúp đỡ em trình thức tập viết chuyên đề Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè nguời thân tạo điều kiện động viên giúp đỡ em suốt trình thực tập hoàn thành chuyên đề Do trình độ thời gian có hạn, bước đầu làm quen với thực tế phương pháp nghiên cứu khóa luận tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp quý báu thầy cô giáo bạn bè để khóa luận em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 05 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Phạm Linh Giang ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Lào Cai 36 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 địa bàn thành phố Lào Cai 44 Bảng 4.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 – 2014 47 Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí đường, phố trung tâm 50 Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí đường, phố xa trung tâm 53 Bảng 4.7 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất tuyến đường 55 Bảng 4.8 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đất đến giá đất .56 Bảng 4.9 Mức độ ảnh hưởng thứ tự ảnh hưởng yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến giá đất .60 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai năm 2014 46 Hình 4.2 Biểu đồ tình hình cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 – 2014 47 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CNH : Công nghiệp hóa : Hiện đại hóa HĐH XHCN CNTB QLĐĐ NĐ CP QĐ TT GCNQS DĐ BĐS SDĐ : Xã hội chủ nghĩa : Chủ nghĩa tư : Quản lý đất đai : Nghị định : Chính phủ : Quyết định : Thông tư : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Bất động sản : Sử dụng đất v MỤC LỤC Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài .4 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn .4 PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU .5 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 Cơ sở pháp lý 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Tổng quan thị trường đất đai 2.2.2 Thị trường đất đai giới 2.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam 10 2.3 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 16 2.3.1 Nguyên tắc xác định giá đất 17 2.3.1.1 Nguyên tắc thay 17 2.3.1.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 17 2.3.1.3 Nguyên tắc biến động 18 2.3.2 Phương pháp định giá đất 18 2.3.2.1 Phương pháp thu nhập 18 vi 2.3.2.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 19 2.3.2.3 Phương pháp thặng dư .20 2.3.2.4 Phương pháp chi phí: Trình tự định giá theo phương pháp chi phí: .20 2.3.2.5 Phương pháp phân tích hồi quy .21 2.4 Tình hình biến động nguyên nhân biến động giá đất thành phố Lào Cai 23 2.4.1 Tình hình biến động giá đất .23 2.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất 24 PHẦN NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành .25 3.3 Nội dung nghiên cứu 25 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn thành phố Lào Cai 25 3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 3.3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội .25 3.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thành phố Lào Cai giai đoạn 2012- 201426 3.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 26 3.3.2.2 Tình hình sử dụng đất 26 3.3.3 Giá đất quy định giá đất thực tế thành phố Lào Cai 26 3.3.3.1 Căn xác định giá đất địa phương 26 3.3.3.2 Giá đất quy định giá đất thực tế thành phố Lào Cai 26 3.3.3.3 Đánh giá biến động giá đất nhà nước qui định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014 .26 3.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Lào Cai giai đoạn2012-2014 26 3.3.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 26 vii 3.3.4.3 Đánh giá mức quam trọng thứ tự ảnh hưởng yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến giá đất .26 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 26 3.4 Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 27 3.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu 28 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên nhiên nhiên .29 4.1.1.1 Vị trí địa lý ranh giới hành 29 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo .30 4.1.1.3 Khí hậu 30 4.1.1.4 Thủy văn .31 4.1.1.5 Nguồn tài nguyên .32 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.2.1 Tình hình phát triển kinh tế .36 4.1.2.2 Tình hình dân số, lao động việc làm 36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội môi trường 41 4.1.3.1 Thuận lợi .41 4.1.3.2 Những tồn tại, khó khăn 42 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai .43 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai .43 4.3 Giá đất quy định giá đất thực tế thành phố Lào Cai 48 4.3.1 Căn xác định bảng giá đất hàng năm địa bàn thành phố Lào Cai 48 4.3.2 Giá đất quy định giá đất thực tế địa bàn thành phố Lào Cai 49 viii 4.3.2.1 Nhóm đường phố trung tâm 49 4.3.2.2 Nhóm đường phố cận trung tâm .51 4.3.2.3 Nhóm đường phố xa trung tâm 53 4.3.3 Đánh giá biến động giá đất nhà nước qui định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng năm 2012-2014 .54 4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 54 4.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 54 4.4.1.1 Yếu tố vị trí đất 54 4.4.1.2 Hình thể đất 56 4.4.2 Nhóm yếu tố xã hội .57 4.4.2.1 Yếu tố sở hạ tầng 57 4.4.2.2 Khả sinh lợi 58 4.4.2.3 Yếu tố môi trường 58 4.4.2.4 Yếu tố pháp lý 59 4.4.2.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến giá đất60 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất thành phố Lào Cai .61 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 5.1 Kết luận .63 5.2 Kiến nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Lào Cai 36 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 địa bàn thành phố Lào Cai 44 Bảng 4.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 – 2014 47 Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí đường, phố trung tâm 50 Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí đường, phố xa trung tâm 53 Bảng 4.7 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất tuyến đường 55 Bảng 4.8 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đất đến giá đất .56 Bảng 4.9 Mức độ ảnh hưởng thứ tự ảnh hưởng yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến giá đất .60 59 coi trọng vài năm gần đối phó thời chưa có kế hoạch dài lâu Chính vậy, yếu tố môi trường thực chưa phổ biến lồng ghép vào chương trình nâng cao chất lượng sống Thành phố Lào Cai vậy, yếu tố môi trường không đánh giá cao định giá đất không ảnh hưởng nhiều nhiều đến mức giá đất Hơn thành phố Lào Cai môi trường tương đối tốt không bị ô nhiễm nặng nề khu công nghiệp, chất thải công nghiệp, có từ nguồn nước chất thải sinh hoạt hàng ngày 4.4.2.4 Yếu tố pháp lý Đất đai tài sản quý giá quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vì Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đất đai phạm vi toàn lãnh thổ Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu cao Để làm điều Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất thông qua sách pháp luật Bởi nên đất đai “nhạy cảm” với thay đổi yếu tố pháp lý Đất đai đối tượng trực tiếp điều chỉnh văn pháp quy lien quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, Nghị định, định, Thông tư…Nhà nước ta có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia định, nhân sử dụng hình thức: giao đất, cho thuê đất…Họ Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất sử dụng hợp pháp Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đất Vì vô quan trọng người sử dụng đất Nếu hai đất tương tự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Cơ sở lý luận Một nhu cầu quan trọng nguời mang tính thiết yếu sau thức ăn cho tồn nguời đất đai hay nói cách rộng hơn, khoa học bất động sản Nó gắn liền với người từ thủa sơ khai tầm quan trọng ngày đuợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài nguời, ta thấy đất đai nguồn tài nguyên vô giá không xác định đuợc hết giá trị nguồn tài nguyên quý Đất đai đã, đóng góp vai trò quan trọng cho lĩnh vực quốc gia nói chung giới nói riêng thực tế chứng minh cách rõ nét điều Ở Việt Nam vậy, từ Luật đất đai năm 1993 đuợc ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất mua bán, trao đổi, từ hệ thống thị truờng bất động sản đuợc hình thành, phát triển phủ nhận đuợc vai trò thị truờng việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Trên giới quốc gia có quan niệm bất động sản, bề dày lịch sử khác từ việc tạo nó, quản lý, sử dụng, phát triển kinh doanh chung điều tiết Nhà nuớc mặt pháp lý tổng thể mối quan hệ kinh tế, trị, xã hội thực thể xã hội định 61 điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thỏa mãn yêu cầu khác người sử dụng đất 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất thành phố Lào Cai Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy thành phố lào Cai có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thuơng mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ công tác quản lý đất thành phố giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị truờng quyền SDĐ cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhuợng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tu dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Điều đòi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác QLĐĐ địa phuơng Truớc hết, từ tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đuờng, khu đô thị mới, , Nhà nuớc cần quan tâm đến vị trí đắc địa, đất dọc hai bên đuờng, đất khu trung tâm Đồng thời, trình triển khai tổ chức thi công, (trong có uu tiên huy động thành phần kinh tế tham gia đầu tu) đầu tu sở hạ tầng, Nhà nuớc cần quan tâm tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý toàn đất đai khu vực, vị trí đắc địa sau tiến hành tổ chức đấu thầu công khai hạng mục công trình đầu tư sở hạ tầng Để giá đất sát với giá quy định tuyến đường cần chia nhỏ đoạn để định giá UBND tỉnh cần có điều chỉnh mức giá vị trí Đặc biệt vị trí trung tâm tuyến đường Trong công tác định giá Sở Tài nguyên Môi trường cần tham mưu cho 62 UBND tỉnh nên đưa yếu tố độ rộng mặt tiền vào để định giá đất Cần điều chỉnh mức giá khu dân cư cách chia nhỏ thành nhiều đoạn đường, vị trí để định giá đất hàng năm Qua số liệu điều tra cho thấy giá đất năm 2013, 2014 nhiều biến động đáng kể chịu tình cảnh chung nước thị trường bất động sản chìm vào giấc ngủ làm giá đất lắng xuống năm qua có biến động dân số nhập cư thị xã đông làm giá đất co xu tăng trở lại không đáng kể Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt công tác quản lý sử dụng đất đai địa phương 63 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Biến động giá đất Nhà nước quy định không thay đổi đường cũ có sở hạ tầng hoàn chỉnh, khả sinh lời không cao, có biến động đường nâng cấp mở rộng tuyến đường có khả sinh lợi cao Đối với giá thị trường đa dạng phụ thuộc nhiều vào tâm lý người dân, thỏa thuận người mua người bán nhìn chung giá đất có xu hướng giảm dần giữ nguyên qua năm Đồng thời qua khảo sát giá thị trường cao giá Nhà nước quy định Các tuyến đường trung tâm thành phố có sở hạ tầng phát triển, điều kiện kinh tế xã hội tốt có giá trị sử dụng đất cao ngược lại Đường có giá trị SDĐ cao đường phố Hòa An đường có giá trị SDĐ thấp đường phố Tán Thuật Qua trình nghiên cứu nhận thấy yếu tố nhóm yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá đất Đó yếu tố hàng đầu để định giá trị sử dụng đất Những đất vị trí có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, có cạnh tiếp giáp với cạnh đường phố, chiều rộng chiều sâu theo quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt giá đất lúc cao nhiều so với vị trí khác Qua điều tra khảo sát nhóm yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất nhận thấy yếu tố điều kiện sinh lợi giữ vị trí quan trọng có ảnh hưởng nhiều đến giá đất với mức độ ảnh hưởng 35,75% Yếu tố ảnh hưởng thấp yếu tố môi trường chiếm 10% Yếu tố pháp lý chiếm 34,25% yếu tố sở 64 hạ tầng 20% Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà chúng có mối quan hệ với tác động lên giá đất Tóm lại, xác định đuợc yếu tố ảnh huởng đến giá đất thị truờng vấn đề quan trọng Nhà nuớc nói chung tỉnh Lào Cai nói riêng nhằm xây dựng đuợc khung giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị truờng đất đai, góp phần vào công phát triển đất nuớc 5.2 Kiến nghị - UBND tỉnh đạo quan tuyên truyền, phuơng tiện báo chí tuyên truyền sách phủ tỉnh có hên quan đến thực hiên du án cho nhân dân truớc thuc hiên du án - Đối với dự án nên đấu giá QSD đất để đảm bảo công khai công - UBND thành phố tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức nghiệp chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường bất động sản - UBND thành phố phối hợp quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản dịch vụ môi giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) để công khai niêm yết giá đất Kiến nghị UBND tỉnh đạo cấp, ngành phối hợp chặt chẽ, tập trung tháo gỡ khó khăn thúc đẩy tiến độ dự án Đặc biệt giấy tờ liên quan đến thủ tục hành phải giải nhanh tạo niềm tin cho nhân dân 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2013), Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 Tài hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Huỳnh Văn Chương (2010), “Xây dựng sở liệu để phục vụ công tác đánh giá đất quy hoạch sử dụng đất xã Phú Sơn, huyện Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế”, Tạp chí Khoa Học, Đại học Huế, số 57 Đô Đức Đôi, “Cơ sở liệu đất đai đa mục tiêu - thực trạng giải pháp” Hoàng Văn Hùng (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2013” Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009), Giáo trình Định giá đất bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Luật đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 10 Luật đất đai 2013, ngày 28 tháng 11 năm 2013 66 11 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất, Nxb Hà Nội 12 UBND tỉnh Lào Cai (2012), Quyết định số 55/2011/QĐ-UBND việc ban hành quy định giá loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất phân loại đường phố, vị trí đất địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2012 13 UBND tỉnh Lào Cai (2013), Quyết định số 58/2012/QĐ-UBND việc ban hành quy định giá loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất phân loại đường phố, vị trí đất địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013 14 UBND tỉnh Lào Cai (2014), Quyết định số 52/2013/QĐ-UBND việc ban hành quy định giá loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất phân loại đường phố, vị trí đất địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2014 15 UBND thành phố Lào Cai (2014), Phòng thống kê, Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2014, kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội năm 2014 16 UBND thành phố Lào Cai (2013), Phòng thống kê, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triểm kinh tế - xã hội năm 2013, định hướng phát triển năm 2014 thành phố Lào Cai 17 UBND thành phố Lào Cai (2014), Phòng thống kê, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2014, định hướng phát triển năm 2015 thành phố Lào Cai 18 Robert & Daniel, 1994 19 Nguyễn Tiến Dũng(2005), Đề án nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường bất động sản Việt Nam http://luanvan365.com/luan-van/de-an-nhung-nhan-to-anh-huong-den-giaquyen-su-dung-dat-lien-he-voi-thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam-12261/ 2.1.2 Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 - Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 Tài hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất - Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương - Quyết định 55/2011/QĐ-UBND UBND tỉnh Lào Cai việc ban hành quy định giá loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất phân loại đường phố, vị trí đất địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2012 - Quyết định 58/2012/QĐ-UBND UBND tỉnh Lào Cai việc ban hành quy định giá loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất phân loại đường phố, vị trí đất địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013 68 PHỤ LỤC Phụ lục Bảng giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2012 đến 2014 Giá đất Tên đường STT phố Đường 2012 Từ cầu Kiều I đến phố Nguyễn Huệ Sơn Hà Phố Thủy Từ đường Hoàng Liên Hoa đến phố Duyên Hải Phố Vạn Các hộ quay mặt bờ Phúc kè sông Hồng Phố Hòa An (đồng/m2) Mốc xác định phố, ngõ Từ phố Cốc Lếu đến Hồng Hà Phố Phan Từ đường Hoàng Liên Chu Trinh đến phố Hoàng Văn Thụ Phố Tán Từ phố Hoàng Hoa Thuật Thám đến phố Nghĩa Đô Đường quy Đường giáp kè(D1) đoạn hoạch kè từ N8(Nguyễn Du kéo sông Hồng dài) đến cầu Phố Mới Phố Hoàng Từ phố Hoàng Văn Thụ Hoa Thám đến phố Phan Chu Trinh Ngõ Hồng Bao quanh chợ B Cốc Hà Lếu 2013 2014 13.000.000 14.000.000 14.000.000 12.000.000 14.000.000 15.000.000 5.000.000 9.000.000 10.000.000 14.000.000 15.000.000 16.000.000 2.800.000 3.000.000 3.000.000 1.600.000 2.500.000 3.000.000 7.000.000 9.000.000 9.000.000 2.600.000 3.000.000 3.000.000 6.000.000 7.000.000 7.000.000 69 Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA Mẫu 1: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ Ý KIẾN CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH Xin ông(bà) vui lòng cho biết thông tin vấn đề Hãy trả lời đánh dấu tích vào câu trả lời phù hợp với ý kiến ông(bà) I THÔNG TIN CHUNG CỦA NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN Họ tên:…………………………………………… Tuổi:………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Chức vụ:……………………………………………………………… II NỘI DUNG 1.Ông/Bà có thuờng xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nuớc đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không Ông/bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa không? Có Không Lý do:…………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Ông/bà đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Tăng Chững lại Giảm 70 Thủ tục hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lên có đầy đủ không? Có Không Người dân có hiểu biết giá đất không? Có Không 6.Theo Ông/Bà yếu tố sau có ảnh huởng đến giá đất hay không? Nếu có ông (bà) đánh giá mức độ ảnh hưởng cách cho phần trăm (lưu ý tổng phần trăm yếu tố 100%) thứ tự ảnh huởng?(đánh giá theo mức độ ảnh hưởng yếu tố đó, ghi từ đến 4) Ảnh hưởng STT ảnh hưởng Các yếu tố Có Mức độ Không Thứ tự Ghi ảnh hưởng (%) Yếu tố sở hạ tầng Yếu tố khả sinh lợi Yếu tố môi trường Yếu tố pháp lý NGƯỜI ĐIỀU TRA, PHỎNG VẤN NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN 71 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Mẫu 2: (Áp dụng đất đô thị) Xin ông(bà) vui lòng cho biết thông tin vấn đề Hãy trả lời đánh dấu tích vào câu trả lời phù hợp với ý kiến ông(bà) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………………… Tuổi:…… Địa chỉ: …………………………… ……………………………………… Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác: Thu nhập bình quân:……………… triệu đồng/tháng II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Diện tích đất:…………… m2 Tờ đồ số: ………………………; đất số: …………… Địa đất : ………………………………………………………………… Kích thước mặt tiền: ……………m; kích thước chiều sâu đất: …………m Giá đất Giá chuyển nhuợng quyền sử dụng đất đất thời điểm tại:……… triệu đồng/m2; giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất thời điểm chuyển nhuợng:……………triệu năm………… Khả sinh lợi đất: Cao Trung bình Thấp đồng/m2 - Quyết định 52/2013/QĐ-UBND UBND tỉnh Lào Cai việc ban hành quy định giá loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất phân loại đường phố, vị trí đất địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2014 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Tổng quan thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) [18] Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hóa sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao dổi hang hóa Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thông hang hóa quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực không gian trao đổi hàng hóa Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005) [11] 2.2.2 Thị trường đất đai giới Trên giới nước tư phát triển chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền cao tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn, quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán ruộng đất không áp đặt giới hạn hành thị 73 Môi trường Tốt Trung bình Kém Yếu tố pháp lý đất: Thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không: Có Không 10.Theo Ông/Bà yếu tố sau có ảnh huởng đến giá đất hay không? Nếu có ông (bà) đánh giá mức độ ảnh hưởng cách cho phần trăm (lưu ý tổng phần trăm yếu tố 100%) thứ tự ảnh huởng?(đánh giá theo mức độ ảnh hưởng yếu tố đó, ghi từ đến 4) Ảnh hưởng STT ảnh hưởng Các yếu tố Có Mức độ Không Thứ tự Ghi ảnh hưởng (%) Yếu tố sở hạ tầng Yếu tố khả sinh lợi Yếu tố môi trường Yếu tố pháp lý NGƯỜI ĐIỀU TRA, PHỎNG VẤN NGƯỜI ĐƯỢC PHỎNG VẤN [...]... tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014 3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn2 012 -2014 3.3.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên - Yếu tố vị trí - Yếu tố hình thể 3.3.4.2 Nhóm yếu tố xã hội - Yếu tố cở hạ tầng - Yếu tố khả năng sinh lợi - Yếu tố môi trường - Yếu tố pháp lý 3.3.4.3 Đánh giá mức quam trọng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm yếu. .. giá đất 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào cai - Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 - 2014 - Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà Nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 – 2014 - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn. .. - Giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đến giá đất tại thành phố Lào Cai năm 2012- 2014 - Người dân trên địa bàn nghiên cứu 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu một số yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 – 2014 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành - Thời gian: 18/8 /2014 – 1/4/2015 - Địa điểm: phòng tài nguyên và môi trường thành. .. lý đất đai của thành phố Lào Cai giai đoạn 2012- 2014 3.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 3.3.2.2 Tình hình sử dụng đất 3.3.3 Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai 3.3.3.1 Căn cứ xác định bảng giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố Lào Cai 3.3.3.2 Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai 3.3.3.3 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất. .. xác định giá đất tại địa phương 26 3.3.3.2 Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai 26 3.3.3.3 Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014 .26 3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn2 012 -2014 26 3.3.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên... cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lào Cai Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá. .. 4.7 Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường 55 Bảng 4.8 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất .56 Bảng 4.9 Mức độ ảnh hưởng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến giá đất .60 3 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát - Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên bàn thành phố Lào Cai năm 2012- 2014. .. của thành phố Lào Cai 36 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai 44 Bảng 4.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 – 2014 47 Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm 50 Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa... để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản - Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố - Bước 4: Xác định các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình xác định giá bất động sản 2.3 Một số nghiên cứu về giá đất và công tác định giá - Nghiên cứu 1 số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên Năm... 52/2013QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND thành phố Lào Cai quy định các loại giá đất trên địa bàn thành phố, lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đuờng phố Hòa An để tìm hiểu ảnh huởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất liền nhau nhưng kích thuớc mặt tiền khác nhau để tìm hiểu ảnh huởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất  ... quát - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định bàn thành phố Lào Cai năm 2012- 2014 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lào Cai Trên sở đề xuất số giải pháp... 3.3.3.3 Đánh giá biến động giá đất Nhà nước qui định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014 3.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Lào Cai giai đoạn2 012 -2014. .. dụng đất 3.3.3 Giá đất quy định giá đất thực tế thành phố Lào Cai 3.3.3.1 Căn xác định bảng giá đất hàng năm địa bàn thành phố Lào Cai 3.3.3.2 Giá đất quy định giá đất thực tế thành phố Lào Cai