1 PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài 1.1 Hệ thống công trình ngầm hệ thống có vai trò quan trọng trình phát triển kinh tế xã hội thời kì đại hóa đất nước Hệ thống công trình ngầm phát triển với tốc độ nhanh Hầu hết khu đô thị Việt Nam đặc biệt thành phố lớn thành phố Hồ Chí Minh, Thủ đô Hà Nội xây dựng công trình ngầm.Công trình ngầm không đơn giản tuyến đường dây điện, cáp quang, đường dây thông tin, liên lạc, đường ống cấp nước, cống thoát nước, đường ống xăng, dầu… mà công trình ngầm nơi mà người ở, mua bán Đặc biệt hệ thống trung tâm thương mại nằm tầng hầm không xa lạ với chúng ta, tòa nhà chung cư hầu hết thiết kế hệ thống công trình ngầm Phát triển công trình ngầm góp phần tiết kiệm diện tích, giải vấn đề liên quan đến hoạt động chung tòa nhà đồng thời góp phần tạo cho mặt thành phố khang trang đại an toàn hơn.Trước yêu cầu sống phát triển kinh tế xã hội, mở cửa hội nhập, vấn đề xây dựng công trình ngầm khu đô thị trở thành mục tiêu đòi hỏi phải thực 1.2 Thủ đô Hà Nội trung tâm kinh tế trị lớn đất nước, nơi tập trung nguồn lực cho phát triển nước Năm 2013, dân số Hà Nội khoảng 7,1 triệu người nhu cầu sử dụng đất đai ngày cao đất đai ngày tăng thêm Không gian ngầm dạng tài nguyên quý báu cần tích cực khai thác để trở thành không gian sống thứ hai, giảm áp lực tính khan đất đai Chính phát triển hệ thống không gian ngầm điều tất yếu thiếu lĩnh vực bất động sản, đặc biệt bất động sản đô thị Do cần quản lý quỹ đất ngầm khai thác quỹ đất hợp lý, hiệu quả, tạo phát triển bền vững hài hòa phù hợp với nhu cầu sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách 1.3 Hiện Hà Nội xây dựng nhiều công trình ngầm, đặc biệt không gian ngầm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, tòa nhà trung tâm lớn địa bàn thành phố, Khai thác hệ thống tầng ngầm hợp lý nâng cao hiệu sử dụng đất, cải thiện cảnh quan, giải nhu cầu đất đai Tuy nhiên, việc khai thác không gian ngầm nước ta nói chung Hà Nội nói riêng điều mẻ, bắt đầu quan tâm nhiều bất cập Theo chuyên gia để không gian ngầm trở thành không gian thứ đô thị đại việc khai thác không gian ngầm phải đưa vào chiến lược quy hoạch quản lý phát triển đô thị đồng thời với việc xây dựng khung pháp lý thể chế thực tương ứng Tuy nhiên, việc giao đất, cấp giấy phép đầu tư quan quản lý nhà nước nhiều hạn chế xác định hạng mục công trình ngầm mà chủ đầu tư định xây dựng Vì không gian ngầm chủ đầu tư khai thác , sử dụng mang lại lợi ích không nhỏ cho chủ đầu tư, công tác giao đất, cấp phép xây dựng chưa xác định giá trị, dòng tiền tương lai mà tầng hầm mang lại việc tính vào giá trị quyền sử dụng đất trình tính giá đất trước đất giao, điều gây khoản thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Ngoài ra, thành phố Hà Nội công trình ngầm bộc lộ hạn chế, số công trình ngầm (xây dựng tầng hầm nhà cao tầng) có cố hư hỏng, sụt lún, nứt gãy Chúng ta chưa đánh giá hết ảnh hưởng xấu việc xây dựng tầng hầm công trình đến móng công trình, địa chất ảnh hưởng tới khu vực lân cận môi trường xung quanh Xuất phát từ thực trạng trên, cần “: Nghiên cứu số vấn đề tồn công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình ngầm bất động sản khu đô thị địa bàn Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu khoa học với mong muốn bất cập việc quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài - Mục đích Làm rõ tồn công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình ngầm Đánh giá thực trạng số công trình cho phép đầu tư xây dựng công trình - ngầm địa bàn thành phố Hà Nội Đưa giải pháp khắc phục công tác quản lý đầu tư xây dựng 2.1 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Thứ nhất: Tìm hiểu vấn đề công trình ngầm như: quy định nhà nước công trình ngầm, quy định Hà Nội công trình ngầm, vấn đề thu tiền sử dụng đất có công trình ngầm, thu phần kinh doanh diện tích có công trình ngầm Thứ hai: Phân tích thực trạng hoạt động phát triển quản lí hệ hống tầng hầm địa bàn Hà Nội đưa vấn đề tồn khai thác hệ thống không gian ngầm Thứ ba: Đề xuất số phương hướng giải pháp phát triển hệ thống tầng hầm khu đô thị, đề xuất số kiến nghị với quan quản lý nhà nước thành phố Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: toàn công tác giao đất, đấu giá, cho phép đầu tư xây dựng công trình có hệ thống tầng hầm - Phạm vi nghiên cứu: dự án đầu tư có xây dựng tầng hầm, cụ thể khu đô thị, trung tâm thương mại lớn địa bàn thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê: sử dụng báo cáo số lượng nguồn cung nhà xã hội - Phương pháp khảo cứu tài liệu: sử dụng nguồn tài liệu, số liệu dựa khảo sát thực tế, công bố quan nhà nước luật, nghị định, sách…của nhà nước địa bàn thành phố Hà Nội - Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích khía cạnh thực trạng không gian ngầm, công tác quản lí nhà nước vầ không gian ngầm từ đưa hạn chế đánh giá thực trạng công tác quản lí nhà nước kiến nghị - Phương pháp điều tra xã hội học: sử dụng phương pháp điều tra lấy thông tin, ý kiến khách quan từ tầng lớp xã hội để có kết khách quan rút đề không gian ngầm khu đô thị Hà Nội CHƯƠNG CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH NGẦM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Công tác quản lý đất đai bất động sản 1.1.1 Một số khái niệm đất đai bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai sản phẩm tự nhiên, tài nguyên vô quý giá loài người, điều kiện cho sống động thực vật người trái đất Theo luật đất đai năm 1993: “ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Ngoài có nhiều quan điểm khác đất đai quốc gia, quan điểm thể cách nhìn khác Theo tổ chức FAO “ Đất đai tổng thể vật chất bao gồm kết hợp địa hình không gian tự nhiên tổng thể vật chất đó” Như khẳng định: Đất đai không giới hạn bề mặt trái đất, mà hiểu khái niệm pháp lý bất động sản Tài sản hợp pháp định nghĩa không gian bên trên, mặt đất bao gồm số công trình xây dựng mặt vật chất pháp lý gắn với tài sản đất đai bao gồm khu vực có nước bao phủ Đất đai với điều kiện tự nhiên khác sở quan trọng để hình thành vùng kinh tế đất nước nhằm khai thác sử dụng có hiệu tiềm tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng đất nước Vai trò đất đai trở nên quan dân số ngày đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất… ngày tăng Ngoài ra, đất đai phận lãnh thổ quốc gia, có vai trò vô quan trọng tồn phát triển quốc gia Chính yêu cầu đặt nước phải quản lý đất đai để đất đai đem lại lợi ích lớn 1.1.1.2 Khái niệm bất động sản Khái niệm Bất động sản: Trong trình phát triển nhân loại, tài sản chia thành “ bất động sản” “ động sản” Sự phân loại có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tạo sức lao động người mảnh đất Pháp luật nhiều nước giới tiếp nhận cách phân loại tài sản trên, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Pháp, Nhật, Đức…), có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” đất đai nói chung Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác tài sản “ gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản”.Tương tự, quy định thể Luật dân Nhật Bản, Luật dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm: “đất đai tài sản gắn liền với đất” Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai tài sản không di dời được quy định pháp luật” Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định”  Mối quan hệ đất đai bất động sản: đất đai phận cấu thành bất động sản đồng thời bất động sản tài sản đất gắn liền với đất đai Như chúng có mối quan hệ mật thiết bổ trợ lẫn làm gia tăng giá trị 1.1.2 Khái niệm quản lý đất đai bất động sản Như nghiên cứu đất đai, khẳng định đất đai có vị trí đặc biệt người, xã hội, dù quốc gia chế độ Không quốc gia lãnh thổ, đất đai mình, nơi diễn hoạt động kinh tế - xã hội quốc gia Bởi thế, đất đai coi vốn quý xã hội, tâm gìn giữ phát huy tiềm từ đất Vì vậy, vấn đề quản lý đất đai bất động sản vấn đề quan trọng quốc gia giới Vấn đề quản lý đất đai hay quản trị đất đai nhà khoa học nghiên cứu cách cụ thể sau: Quản lý đất đai (Land management) bao gồm quy trình để sử dụng tài nguyên đất có hiệu trách nhiệm chủ sở hữu đất Chính phủ có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu phần mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội bền vững Quản lý hành đất đai (Land administration) liên quan đến việc xây dựngcơ chế quản lý quyền đất đai sử dụng đất, trình sử dụng đất giá trị đất đai thuộc thẩm quyền phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững bảo đảm quyền tài sản Quản trị đất đai (Land governance) thể trách nhiệm Chính phủ quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào vấn đề sách tầm quan trọng việc quản lý hiệu Quản trị đất đai hiểu cách phủ điều hành chế quản lý đất đai Quản lý Nhà nước đất đai có nhiều nghĩa khác nước khác Quản lý nhà nước đất đai đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trungvào cách thức phủ xây dựng thực sách đất đai quản lý đất đai cho tất loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất Cụ thể hơn, trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu Nhà nước giao đất cho mục đích sử dụng khác Quản lý nhà nước thuật ngữ sử dụng chủ yếu nước nơi đất đai thuộc sở hữu Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai kiểm soát việc sử dụng đất Tại quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân đất đai, kiểm soát Chính phủ việc sử dụng đất thực chủ yếu thông qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất hệ thống địa Quản lý nhà nước đất đai bất đông sản toàn hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình quản lý nhà nước đất đai bất động sản Trong năm qua chuyển sang kinh tế thị trường, yếu tố thị trường, có thị trường bất động sản trình hình thành phát triển thị trường mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định hướng, thị trường thiếu đồng Do vậy, hình thành đồng loại thị trường nhu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi sản xuất đời sống Nhà nước đóng vai trò tác nhân quan trọng thúc đẩy hình thành đồng loại thị trường tạo vận động kinh tế đa dạng Tăng cường lực quản lý đất đai nhà nước đất đai bất động sản bắt nguồn từ nhu cầu khách quan việc sử dụng có hiệu tài nguyên đất phát triển hợp lý bất động sản đồng thời khẳng định vai trò nhà nước 1.2 Công trình ngầm quy định công trình ngầm 1.2.1 Công trình ngầm vai trò công trình ngầm phát triển kinh tế 1.2.1.1 Khái niệm công trình ngầm - Không gian ngầm không gian tạo hay sử dụng mặt đất, hình thành trình tự nhiên (các hang động tự nhiên,…) tác động người (các công trình ngầm) Công trình ngầm đô thị công trình xây dựng mặt đất đô thị bao gồm: công trình công cộng ngầm, công trình đầu mối kĩ thuật ngầm phần ngầm công trình xây dựng mặt đất, công trình đường dây, cáp, đường ống kĩ thuật ngầm, hào - Công trình ngầm công trình đặt sâu lòng đất mà lớp đất phía không bị phá hoại có lối thông lên mặt đất + Định nghĩa có tính chất tương đối, thực tế có nhiều công trình ngầm xây dựng theo kiểu đào lộ thiên, sau lấp đi, thường công trình ngầm đặt nông gọi công trình ngầm kiểu đào ( giống công sự), với chiều dày lớp đất phía chí lên hàng chục mét - Kết cấu chịu lực công trình ngầm kết cấu chống đỡ thường gọi kết cấu công trình ngầm,vỏ hầm, hay lớp lát, vỉ chống, áo hầm Hay công trình ngầm hiểu khoảng không gian trống thi công xây dựng lòng vỏ trái đất (kể nước nước) Cho đến có nhiều loại công trình ngầm, với mục tiêu hay chức sử dụng khác Tùy theo mục đích chức sử dụng phân loại: Công trình ngầm đô thị chủ yếu gồm: - - - Các công trình ngầm giao thông vận tải: hệ thống tàu điện ngầm, đường hầm đường sắt, đường hầm ô tô, đường hầm dành cho người bộ, nhà ga đường sắt ngầm, gara ô tô ngầm, bãi đỗ xe ngầm, đường hầm cho xe điện cao tốc… Các công trình ngầm dân dụng: nhà tắm công cộng ngầm, nhà vệ sinh công cộng ngầm, trạm bưu điện ngầm, rạp chiếu bóng ngầm, nhà hát ngầm, nhà triển lãm ngầm, công trình thể thao ngầm, viện bảo tàng ngầm, bể bơi ngầm, thư viện ngầm, nhà hàng ngầm, trung tâm buôn bán nhỏ ngầm, chợ ngầm… Các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm: hệ thống loại đường ống ngầm, hệ thống loại đường cáp ngầm, hệ thồng đường hầm, hào kỹ thuật đô thị… Các công trình ngầm công nghiệp: nhà máy xí nghiệp ngầm, xưởng sửa chữa ngầm, kho lưu trữ ngầm, trạm biến ngầm, bể chứa trạm bơm ngầm… Phần ngầm công trình xây dựng-kiến trúc lộ thiên: tầng ngầm nhà cao tầng, phần ngầm công trình xây dựng kiến trúc bề mặt thành phố… Trong khả nghiên cứu, nhóm nghiên cứu tập trung vào công trình ngầm dân dụng 1.2.1.2 Vai trò công trình ngầm phát triển kinh tế Thứ nhất, vai trò tiết kiệm quỹ đất nâng cao hệ số sử dụng đất Nói vai trò công trình ngầm trước tiên phải kể đến vai trò tiết kiệm quỹ đất, nâng cao hệ số sử dụng đất Với thực tế biến đổi khí hậu làm 10% diện tích đất nên việc sử dụng tài nguyên đất cần hợp lý, tiết kiệm, hiệu Việc phát triển không gian ngầm giúp tiết kiệm hàng ngàn đất cho đô thị Thứ hai, công trình ngầm tạo diện tích mặt sử dụng chung với quy mô lớn Phần ngầm công trình xây dựng góp phần hoàn thiện chức sử dụng cho công trình xây dựng đô thị, khu vực khống chế tầng cao, mật độ quy định chặt chẽ cảnh quan Thứ ba, công trình ngầm góp phần nâng cao thu nhập cho công trình Tuy nằm sâu lòng đất, giá thuê mặt bán lẻ dự án lòng đất không rẻ, đắt tương đương với mặt mặt đất, đặc biệt khu đất có vị trí đẹp đặc biệt khu vực trung tâm thành phố Vì vậy, đầu tư, khai thác, xây dựng công trình ngầm giúp mở rộng không gian kinh doanh mới, thêm mặt để mở rộng mạng lưới hoạt động cho doanh nghiệp Thứ tư, khai thác, sử dụng công trình ngầm làm giảm áp lực với cảnh quan, môi trường mặt đất Đây nơi đặt hầu hết hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, cung cấp toàn dịch vụ hạ tầng sống đô thị Trong đường giao thông Việt Nam trật hẹp, nhà đất san sát, bí bách, việc phát triển công trình ngầm góp phần giải phóng không gian mặt đất cho công trình kiến trúc cảnh quan, để lại thoáng đãng, tĩnh lặng hơn, tạo điều kiện cho quy hoạch mặt đất có quy mô, chất lượng Thứ năm, không gian thương mại công cộng ngầm đô thị làm tăng công suất hoạt động không gian trung tâm Tăng cường tiện nghi, giảm bất lợi thời tiết, khí hậu đến hoạt động đô thị Thứ sáu, công trình ngầm giúp tiết kiệm lượng Trong lòng đất giới yên tĩnh, ổn định, bị ô nhiễm tiếng ồn, mùa đông lại ấm, mùa hè lại mát, thích hợp xây dựng nhà ở, tận dụng việc chuyển đổi lượng từ đất phục vụ cho hoạt động người thay nhiệt điện hay lượng mặt trời Như vậy, công trình ngầm có tác động tích cực, phát triển lĩnh vực dẫn tới bước ngoặt kinh tế Việt Nam để tấc đất tấc vàng thực 10 Không gian đô thị ngầm có vai trò đặc biệt quan trọng trình đầu tư phát triển BĐS Trong điều kiện kinh tế khoa học công nghệ nay, khai thác không gian ngầm biện pháp khai thác cách có hiệu quỹ đất ngày quý đô thị, đô thị lớn Hà Nội Ngoài ra, với diện tích bề mặt đất có hạn, không gian đô thị ngầm mục tiêu để phát triển khoa học, kĩ thuật hướng đến khai thác sử dụng lòng đất hiệu Phát triển không gian ngầm động lực kích thích đầu tư cạnh tranh thị trường Bất động sản, chất lượng sản phẩm BĐS nâng cao, đáp ứng nhu cầu người dân Không gian đô thị ngầm hướng thị trường đầy tiềm xu hướng tất yếu phát triển thị trường BĐS 1.2.2 Các quy định công trình ngầm - Quy định sử dụng đất không giới hạn quyền người sử dụng đất bề mặt, cần thiết đề xuất số quy định làm để khai thác sử dụng đất không gian ngầm xây dựng công trình ngầm, sửa đổi giải thích từ ngữ - Theo pháp luật xây dựng công trình ngầm hiểu không gian nằm mặt đất, chứa đựng công trình ngầm nằm tầng ngầm nông (0-5m), tình trạng sử dụng đất xen kẽ đất bề mặt sử dụng đất công trình ngầm; kể công trình ngầm mặt đất vận dụng kinh nghiệm số quốc gia ấn định chiều sâu 10-12m cho người sử dụng đất bề mặt, công trình ngầm sử dụng đất không gian 12m đến 40m có ảnh hưởng thường đến sử dụng đất bề mặt xem xét bồi thường, công trình ngầm sử dụng đất độ sâu 40m không bồi thường nhiên, xảy số trường hợp đặt biệt việc ấn định chiều sâu 12m 40m cứng nhắc không phù hợp Luật đất đai cần có thay đổi cho hợp lí cần có linh hoạt tùy theo đặc điểm địa bàn - Không gian ngầm phần sử dụng đất ngầm long đất, nằm đất, xác định điểm khống chế tọa độ GPS theo quy định phát 50 2.3.3 Tài đất công trình ngầm Ưu điểm: Việc giao đất, cho thuê đất dự án có xây dựng công trình ngầm công trình mặt đất thực theo quy định nghị định, văn luật Tồn tại: tồn thực trạng thu tiền đất công trình ngầm chưa có quy định cụ thể rõ ràng thu tiền đất công trình ngầm phần ngầm công trình mặt đất Vấn đề giải phóng mặt chưa nói đến nước khác quy định cụ thể vấn đề này, dặc biệt Pháp.Với độ sâu khai thác khác có mức đên bù mức tiền sử dụng đất khác Chúng ta chưa nhìn nhận đánh giá đắn yêu cầu phần thu tiền sử dụng đất công trình ngầm công việc liên quan đến tài công trình ngầm Với việc dừng lại vấn đề liên quan đến giá đất bề mặt không xác định giá trị thực đất xây dựng tầng hầm công trình mặt đất Do từ đầu định hướng quy hoạch cụ thể phần ngầm công trình mặt đất điều làm hụt nguồn thu từ đất nhà nước Bất kì phần đất tạo địa tô chênh lệch có đầu tư xuất phát từ địa tô chênh lệch thuộc người sở hữu Ở người sở hữu nhà nước việc đánh thuế thu tiền sử dụng đất điều tất yếu dự án có xây tầng hầm với mục đích đem lại thu nhập cho chủ đầu tư 2.3.4 Môi trường công trình ngầm Nhìn giới việc xây dựng công trình ngầm làm thay đổi diện mạo nhiều nước.Điển hình singapo với hệ thống công trình ngầm có nối kết tạo nên đô thị ngầm đại tạo điểm nhấn cho thành phố Singapo đất nước có nhiều danh lam thắng cảnh đẹp vấn thu hút lượng lớn khách du lịch từ khắp nơi đến với thành phố họ Đến khách du lịch tận hưởng bầu không khí lành, không gian khoáng đãng hầu hết hoạt động diễn lòng đất.Còn Việt Nam công trình ngầm song song với việc tạo cảnh quan môi trường, giảm áp lực bề mặt đất tác động đáng ngại đến địa chất 51 đất.Trong quy hoạch Việt Nam tất nước trọng đến vấn đề này.Cũng có nhiều công trình ngầm giới có tình trạng lún sụt trình thi công đưa vào khai thác sử dụng.Chúng ta bắt đầu với hệ thống công trình ngầm sau nước nhiều thời gian nhiên thực tế chưa học hỏi kinh nghiệm nước Rất nhiều công trình ngầm xây dựng lên làm hư hỏng thiệt hại công trình lân cận tượng sụt lún Điều có thực hiệu công trình xây dựng phà hủy công trình khác Như công trình ngầm thực chưa đem lại hiệu quả, xử lý vấn đề liên quan tới địa chất chưa xác định xác đất nào, khu vực xây dựng tầng hầm xây dựng tầng hầm để đảm bảo lợi ích bên 52 CHƯƠNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 3.1 Phương hướng mục tiêu Khai thác, sử dụng không gian ngầm nói chung hay công trình ngầm BĐS nói riêng cách hiệu mục tiêu hướng phấn đấu đô thị Việt Nam kỷ XXI Xây dựng công trình ngầm BĐS phải đối mặt với nhiều thách thức chứa đựng rủi ro, cần phải có bước hợp lý phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội đất nước theo giai đoạn Với tầm quan trọng công trình ngầm phát triển kinh tế - xã hội ,việc phát triển công trình ngầm xu tất yếu để phát triển đô thị đại, bền vững.Tuy chưa đề cập đến Định hướng đô thị trực thuộc Trung ương quy hoạch tổng thể phát triển đô thị phải bao gồm quy hoạch không gian ngầm (Điều 25, Luật QHĐT), cần sớm xây dựng sách phát triển không gian ngầm đô thị, chủ đề thiếu Chiến lược phát triển đô thị có lẽ thay cho Định hướng hành vào khoảng 2014-2015 để chuẩn bị đón nhận nửa dân số nước ta vào sống đô thị đến năm 2025 ứng phó với biến đổi khí hậu toàn cầu mà nước ta số nước chịu hậu nặng nề Vấn đề đặt ra: Việt Nam thiếu tầm nhìn tổng thể quy hoạch không gian ngầm đô thị gây nhiều khó khăn, cản trở cho công tác quản lý công tác đầu tư lĩnh vực Khai thác không gian ngầm giải pháp thích hợp để tăng diện tích xây dựng nhằm nâng cao mật độ đô thị mà đảm bảo giao thông thông suốt, cung ứng đầy đủ nhà dịch vụ công cộng, góp phần phát triển đô thị bền vững ứng phó với biến đổi khí hậu toàn cầu Để đạt mục đích đó, song song với áp dụng phát triển công nghệ tiên tiến xây dựng công trình ngầm đồng thời phải bổ sung chủ đề không gian ngầm vào chiến lược, quy hoạch quản lý phát triển đô thị xây dựng khung pháp lý thể chế tương ứng Khai thác không gian ngầm đô thị có 53 đặc điểm khác biệt hoàn toàn so với không gian mặt đất cao, đòi hỏi có thêm hiểu biết định kỹ thuật mà phải có hệ thống quản lý tốt, với chế phối hợp chặt chẽ đảm bảo cho việc xây dựng sử dụng không gian ngầm đô thị hiệu quả, bền vững Nhà nước cần có chiến lược trước bước, bỏ kinh phí để lập nghiên cứu, lập quy hoạch cách nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển không gian ngầm tương lai Như vậy, để có chế quản lý hiệu quả, chủ động cần thiết xây dựng cho được: - Chiến lược khai thác sử dụng đất xây dựng công trình ngầm BĐS + Chiến lược phải đánh giá trạng dự báo phát triển không gian ngầm; đề xuất chiến lược khai thác lâu dài đảm bảo hài hoà mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, ứng phó với biến đổi khí hậu phát triển bền vững + Chiến lược phải đưa bước giai đoạn quy hoạch phát triển công trình ngầm phù hợp với khả kinh tế lực khoa học kỹ thuật Việc quy hoạch quản lý phát triển không gian ngầm đô thị cách khoa học hiệu vấn đề không đơn giản Công tác đòi hỏi phải có phối hợp đồng quan quản lý nhà nước cấp, chuyên gia, nhà khoa học Trong thời gian tới, Nhà nước nên tập trung hoàn thiện văn quy phạm pháp luật có liên quan tới quy hoạch triển khai, sử dụng không gian ngầm đô thị chế ưu đãi vào việc đầu tư xây dựng công trình ngầm Chỉ đạo, tổ chức lập thực quy hoạch xây dựng không gian ngầm đô thị đạo triển khai công tác đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng cho nhu cầu Trong văn luật ban hành gần đây,phát triển không gian ngầm đô thị nói chung phát triển công trình ngầm BĐS nói riêng đề cập chưa đủ, chưa thống chưa chi tiết Khung pháp lý quan trọng đất đai Luật Đất đai lại chưa đề cập cụ thể tới quản lý, khai thác không 54 gian ngầm đô thị (trong lòng đất) Các khung pháp lý có liên quan khác chưa đề cập chưa đề cập rõ ràng, chặt chẽ tới phát triển không gian ngầm đô thị, cần phải bổ sung khung pháp lý quản lý, quy hoạch, tài Sự chưa đầy đủ khung pháp lý quản lý khiến cho hệ thống công trình ngầm quản lý riêng theo ngành, chưa có phối hợp quản lý, chí riêng ngành chưa quản lý có hệ thống nên thực tế đô thị lớn chưa có sơ sở liệu chia sẻ công trình ngầm không gian ngầm đô thị Đó nguyên nhân khiến cho công tác quy hoạch không thống nhất, đầu tư chồng lấn, hiệu Bất kể địa phương nào, ban ngành bắt đầu triển khai dự án khai thác không gian ngầm, dù tâm lớn gặp nhiều lúng túng - Về mặt quản lý : + Cần cân nhắc cấp phép cho việc xây dựng công trình ngầm đất yếu đô thị, công trình ngầm có chiều sâu 10m, nhà cao tầng có tầng hầm trở lên + Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm việc đấu thầu định thầu để chọn pháp nhân khảo sát, thiết kế thi công có đủ lực nhân sự, trang thiết bị, trình độ kinh nghiệm, thành tích tốt khứ để đảm bảo chất lượng công trình, tránh rủi ro đáng tiếc xảy +Phải nghiêm túc thực thị Bộ trưởng Bộ Xây dựng số 07/2007/CT.BXD tăng cường quản lý chất lượng bảo đảm an toàn xây dựng tầng hầm nhà cao tầng Có vấn đề phải đặc biệt ý: + Phải có tư vấn độc lập đủ trình độ kinh nghiệm thẩm định thiết kế, biện pháp thi công phần ngầm công trình để đảm bảo chất lượng an toàn Ví dụ: chuyên gia đầu ngành địa kỹ thuật, kết cấu công trình thi công) + Phải đảm bảo chất lượng an toàn cho thân công trình mà phải đảm bảo an toàn ổn định cho công trình lân cận 55 Từ định hướng trên, sau số đề xuất cụ thể quy hoạch tổng thể phát triển công trình ngầm bất động sản đóng góp bổ xung vào hệ thống pháp lý công tác xác định quyền sở hữu, giao đất, thu hồi giải phóng mặt bằng….để nhà nước xem xét, góp phần đạt mục tiêu tương lai gần 3.2 Đề xuất số giải pháp quản lý công trình ngầm Bất động sản 3.2.1 Giải pháp phát triển quy hoạch không gian công trình ngầm đô thị Thành phố cần xây dựng chiến lược đô thị có quy hoạch cấp thành phố cho việc phát triển không gian ngầm từ để tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp có sở lập quy hoạch, xây dựng công trình ngầm để phát triển lâu dài tương lai, tránh trường hợp đào đâu đụng Thiết lập quy trình, quy định thống cho công tác từ lúc lập dự án thi công hoàn tất đưa vào sử dụng Xây dựng quy hoạch đô thị ngầm cần phải tiến hành quy hoạch đồng với quy hoạch xây dựng đô thị để đảm bảo khớp nối công trình mặt đất thành thể thống Chúng ta thiếu quy hoạch thức đô thị ngầm, hành lang pháp lý với quy định quy chế, tiêu chuẩn, quy chuẩn công tác đầu tư xây dựng công trình ngầm đô thị Những toán quy hoạch chủ yếu cho công trình ngầm hệ thống công trình ngầm: - Quy hoạch tổng thể vị trí công trình ngầm hệ thống công trình ngầm không gian ngầm đô thị; - Quy hoạch công trình ngầm toàn hệ thống công trình ngầm theo độ sâu tính từ mặt đất; - Quy hoạch tổng thể công trình ngầm hệ thống công trình ngầm theo mặt độ sâu định; - Quy hoạch công trình ngầm hệ thống công trình ngầm theo mặt cắt dọc tuyến cấu tạo… 56 3.2.2 Giải pháp xây dựng đơn vị quản lý công trình ngầm Phải có đơn vị quản lý cho loại công trình ngầm Không gian ngầm thành phố phân công cho nhiều sở chuyên ngành quy hoạch quản lý Sở Xây dựng, Sở Giao thông vận tải.Các công trình ngầm lại có nhiều đầu mối quản lý từ Trung ương đến cấp quận, huyện nên xảy cố nhiều nơi không xác định đơn vị quản lý công trình ngầm Vì thành phố cần lập đơn vị đặc biệt quản lý không gian ngầm toàn thành phố Đơn vị lưu trữ thông tin không gian ngầm đô thị bao gồm công trình ngầm bất động sản, cấp phép, kiểm tra, giám sát hoạt động ảnh hưởng đến không gian ngầm thành phố Lập sơ đồ đồ công trình ngầm toàn thành phố phục vụ cho việc quy hoạch, quản lý phát triển không gian ngầm tương lai 3.2.3 Giải pháp xây dựng khung pháp lý phục vụ xây dựng phát triển công trình ngầm Xây dựng khung pháp lý thể chế có liên quan phục vụ cho công tác quản lý công trình ngầm bất động sản Đưa định chế quy hoạch, thiết kế, thi công, xử lý có xung đột công trình ngầm xử phạt nhà thầu làm ảnh hưởng đến công trình lân cận hữu Công tác thiết kế quy hoạch đô thị ngầm phải đảm bảo số yêu cầu sau: Đảm bảo sử dụng không gian ngầm hợp lý hiệu Phù hợp với quy hoạch tổ chức không gian hệ thống dịch vụ công cộng loại đô thị xu hướng phát triển lâu dài đô thị Đảm bảo kết nối liên hoàn, tương thích thuận tiện, đồng an toàn công trình ngầm với nhau, công trình ngầm với công trình mặt đất Đảm bảo bố trí công trình ngầm theo độ sâu cách khoảng cách an toàn, phù hợp để quản lý, khai thác sử dụng công trình ngầm công trình mặt đất có liên quan Việc đấu nối công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm với với công trình ngầm khác đô thị phải đảm bảo an toàn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật Đảm bảo yêu cầu bảo vệ môi trường an ninh quốc phòng 57 3.2.4 Giải pháp thu tài từ công trình ngầm Phải định giá đất có khai thác sử dụng công trình ngầm theo diện tích, độ sâu công trình công tác giao đất, công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tăng thu ngân sách Tiến hành thu thu lệ phí , thuế đất công trình ngầm Nên quy định mức phí, lệ phí giao đất cho đơn vị sử dụng đất bề mặt để xây dựng công trình ngầm bất động sản Sử dụng đất mức độ sâu giới hạn chịu phí phần trăm tương ứng với đất bề mặt 3.2.5 Giải pháp nâng cao lực cán phát triển công trình ngầm Đề xuất với Bộ Giáo dục Đào tạo đưa nội dung quy hoạch, xây dựng quản lý không gian ngầm đô thị vào chương trình giảng dạy ngành học có liên quan; đưa nội dung không gian ngầm vào chương trình bồi dưỡng cán quản lý đô thị Học viện Cán quản lý xây dựng đô thị thuộc Bộ Tổng kết kịp thời kinh nghiệm dự án phát triển công trình ngầm đô thị đã/đang thực nước ta, tham khảo sách quản lý, phát triển không gian ngầm đặc biệt công trình ngầm bất động sản nước phát triển giới 3.3 Kiến nghị - Đề tài đạt kết định, nhiên vấn đề phức tạp nhạy cảm, đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường đạo nghiên cứu thêm kinh nghiệm nước giới tổng kết thực tiễn quản lý, sử dụng đất xây dưng công trình ngầm BĐS Hà Nội nói riêng nước nói chung - Ứng dụng kết nghiên cứu để tài, trước mắt Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét ban hành quy định thử nghiệm quản lý, sử dụng đất xây dựng công trình ngầm BĐS thành phố Hà Nội việc xây dựng trung tâm thương mại trung tâm thành phố, khu vực có lợi thương mại.Ví dụ: Khu vực phố cổ Hà Nội ( có lợi thương mại cao, nhà cao tầng, cần phải bảo tồn mặt đất), khu vực Mỹ Đình, khu vực Tây Hồ Tây,… 58 - Từng bước sửa đổi quy định hành ( Nghị định, Thông tư) sở tổng kết thực tiễn đưa vào sửa đổi luật đất đai pháp luật liên quan đảm bảo đồng 59 KẾT LUẬN Việc thực đề tài” Nghiên cứu số vấn đề tồn công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình ngầm bất động sản khu đô thị địa bàn Hà Nội” cần thiết đạt kết định, qua rút số kết luận sau: 1.1 1.2 1.3 1.4 Việc khai thác sử dụng đất không gian ngầm để xây dựng công trình ngầm có ý nghĩa lớn người, phát triển kinh tế xã hội mà giai đoạn hướng đến sử dụng đất hợp lý, khoa học, hiệu bền vững Cơ chế, sách quản lý, sử dụng đất KGN, công trình ngầmở quốc gia khác nhau, tùy vào đặc điểm kinh tế xã hội thể chế chinh trị Những quy định pháp luật liên quan đến KGN, công trình ngầmở nước thường điều chỉnh pháp luât đất đai xây dựng Ở hầu hết quốc gia, quyền sở hữu đất đai bao gồm phần phần không gián ngầm khu đất, nhiên số nước có giới hạn quyền sở hữu phần KGN Pháp luật Việt Nam bước đầu có quy định liên quan đến KGN, công trình ngầm khu đô thị, nhiên chưa cụ thể có tồn Những tồn quy hoạch đất cho công trình ngầm dẫn đến sai sót cấp phép xây dựng tác động xấu tới môi trường, sụt lún công trình lân cận Nhà nước Việt Nam chưa có nhứng quy định cụ thể quyến sở hữu không gian ngầm việcthu tiền đất công trình ngầm dẫn đến phần lớn lợi ích khai thác thuộc chủ đầu tư Đề tài thông qua nghiên cứu tồn công trình ngầm Hà Nội đề xuất số giải pháp quản lý, sử dụng đất công trình ngầm, bước đầu giải vấn đề vướng mắc thực tiễn nước ta nói chung thành phố Hà Nội nói riêng 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Các văn pháp luật đất đai quản lý nhà nước đất đai Hiến pháp 1992, Luật đấtđai 2003, luật đấtđai 2013, NĐ69/2009/NĐ-CP, NĐ 39/2010/NĐ-CP, NĐ 41/2007/ NĐ-CP… 2.Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 3.Quy hoạch xây dựng công trình ngầm đô thị - PGS TS Nguyễn Hồng 4.Quy hoạch bãi đỗ xe ngầm công cộng đô thị - TS KTS Lương Tú Quyên 5.Dự thảo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc khu phố cũ Hà Nội 6.Kỷ yếu Hội thảo.Tác động biến đổi khí hậu lĩnh vực xây dựng- Các giải pháp ứng phó Hà Nội 11/2010 Nguyễn Hồng Tiến.Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị.NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội 2011 Nguyễn Hồng Tiến.Quy hoạch xây dựng công trình ngầmđô thị.NXB Xây dựng 2011 Tạp chí Kiến trúc Việt Nam Công trình ngầm đô thị Số11/2011 10 Nguyễn Mạnh Kiểm, Đoàn Thế Tường Khai thác quản lý phát triển không gian ngầm thành phố Hà Nội 11 Nguyễn Mạnh Kiểm Vai trò hệ thống công trình ngầm cải tạo, mở rộng, phát triển, quy hoạch đại hóa sở hạ tầng đô thị Sài Gòn Đầu tư & Xây dựng 6/1999 12 Nguyễn Mạnh Kiểm Không gian ngầm quy hoạch đô thị T/c Xây dựng Số 53.2011 13.Nguyễn văn Quảng, Nguyễn Đức Nguôn Tổ chức khai thác không gian ngầm (theo kinh nghiệm nước ngoài) NXB Xây dựng 2006 14.Nguyễn Bá Kế Quy hoạch không gian ngầm đô thị Người Xây dựng Số 10/2007 61 15 CHOW F.C & Others Hidden Aspects of Urban Planning: Utilization of Underground Space Proc 2nd Int Conference on Soil Structure Interaction in Urban Civil Engineering 2002 16 DURMISEVICS.The Future of the Urban Underground Space Cities, Vol.16, No 4.1999 17 GODARD Jean Paul Urban Underground Space and Benefits of Going Underground World Tunnel Congress Singapore 2004 18 KONIOUKHOV D.C Sử dụng không gian ngầm Sách giáo khoa đại học (Tiếng Nga).2004 19 LI, Huan-Qing & Others The Way to Plan a viable “Deep City”: From Economic and Institutional Aspects Sino-Swiss Science and Technology Cooperation (SSSTC 2009-2012) 20 PARRIAUX Aurele & Others Underground resources and sustainable development in urban areas IAEG 2006 21 PARRIAUX Aurele & Others The Urban Underground in the Deep City Project: for Construction but not only ACUUS.2007 22 QIAN QIHU Evaluation of the Status and Outlook of the Urban Underground Space Development and Utilization in China Chinese Academy of Engineering 2007 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: bất động sản KGN: không gian ngầm ĐĐ: đất đai MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ [...]... thống kê 28 Bảng 2: Khảo sát một số khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội Tên khu đô thị Vị trí Các công trình ngầm Số Tầng hầm Mục đích sử dụng Sự kết nối với các công trình tầng hầm khác Khu đô thị Định Công Phía nam thủ đô Hà Nội Tầng hầm, bán tầng hầm 1 Bãi để xe Không Khu đô thị Linh Đàm (cũ) Phường Hoàng Liệt quận Hoàng Mai, Hà Nội Chưa có 0 Không Không Khu đô thị Linh đàm (mới) Phía nam bán... dụng một cách cưỡng ép 1.4.6 Bài học kinh nghiệm với Việt Nam 1.4.6.1.Quy hoạch xây dựng công trình ngầm Khi lập quy hoạch xây dựng đô thị phải căn cứ vào nhu cầu phát triển của thành phố để quy hoạch xây dựng đô thị ngầm Xây dựng quy hoạch đô thị ngầm cần phải tiến hành quy hoạch đồng bộ với quy hoạch xây dựng đô thị để đảm bảo sự khớp nối giữa các công trình trên mặt đất thành một thể thống nhất Trong. .. hoạt động và đời sống của người dân xung quanh 3 Quy hoạch xây dựng không gian ngầm : quy hoạch xây dựng không gian ngầm bị tác động bởi quy hoạch đô thị và các đặc trưng về kiến trúc cảnh quan khu phố cũ, công tác xây dựng và quản lý xây dựng đô thị 4 Hệ thống thông tin: chưa có một hệ thống những số liệu điều tra cơ bản về địa chất công trình địa chất thủy văn…phục vụ cho công tác xây dựng công trình. .. không gian 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đầu tư xây dựng các công trình ngầm bất động sản Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đầu tư xây dựng các công trình có xây dựng công trình ngầm 1.3.1 Ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên Môi trường địa chất phức tạp: thi công công trình ngầm phải đối mặt với thách thức về môi trường địa chất phức tạp với các tầng đất đá có mức độ phong hóa và cấu trúc... nước có chính sách ưu đãi, khuyến khích chủ đầu tư xây dựng công trình ngầm - Tiền đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo độ sâu của công trình ngầm 23 CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH BĐS CÓ XÂY DỰNG TẦNG HẦM TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát chung về hệ thống tầng hầm Trong thời kì chiến tranh, do yêu cầu tránh các cuộc bố ráp càn quét của... được xây dựng ngầm ở dưới ngã tư Đại Cồ Việt – Giải Phóng.Đây chính là công trình dưới lòng đất đầu tiên được xây dựng tại Hà Nội .Công trình này đã mang lại những nét mới cho giao thông ở Hà Nội Song song với việc phát triển các khu đô thị mới, các tòa nhà cao tầng cùng các nhà chung cư cao tầng đã xây dựng tầm hầm để nơi để xe, nơi bố trí các hệ thống công trình kỹ thuật Trong khi công trình ngầm ở các. .. 1) Thành phố Montreal có hệ thống không gian ngầm đô thị lớn nhất và lâu đời nhất thế giới. Thành phố Ngầm của Montreal là một thành phố bên dưới thành phố , vận hành trong mối quan hệ hữu cơ với thành phố trên mặt đất.Hệ thống không gian ngầm đô thị này được mở cửa từ năm 1962, cho đến nay đã bao trùm hơn 40 ô phố Các tuyến đi bộ trong Thành phố Ngầm này được thiết kế khá đa dạng, có khi là một. .. trường nên đô thị cần phát triển hướng về phía dưới mặt đất xây dựng các công trình ngầm đô thị tạo nên một không gian đô thị ngầm Tại Thủ đô Hà Nội, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội đang có những cố gắng bước đầu trong việc quy hoạch không gian ngầm đô thị ở các đồ án quy hoạch phân khu Luật Quy hoạch Đô thị năm 2009 đã xác định có các loại quy hoạch đô thị: quy hoạch chung; quy hoạch phân khu; quy hoạch... tiến hành xây dựng văn bản pháp quy và các định hướng quản lý phát triển 36 công trình ngầm đô thị đã được Đảng và Nhà nước quan tâm chỉ đạo Nghị định số 41/2007/NĐ-CP ngày 22/03/2007 của Chính phủ là văn bản pháp quy đầu tiên ra đời, đề cập khá đầy đủ về một số vấn đề cơ bản của công tác xây dựng công trình ngầm đô thị của Việt Nam.Tiếp đó là dự thảo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về công trình ngầm. .. năm gần đây, trước yêu cầu của cuộc sống và sự phát triển kinh tế xã hội, sự mở cửa và hội nhập vấn đề xây dựng công trình ngầm mà trước tiên công tác ngầm hóa (hạ ngầm) đường dây đi nổi tại các đô thị đã trở 25 thành mục tiêu đòi hỏi phải thực hiện mặc dù tốn kém và phải có thời gian Công tác hạ ngầm nhiều công trình đường dây đi nổi tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… đã được quan ... công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình ngầm Đánh giá thực trạng số công trình cho phép đầu tư xây dựng công trình - ngầm địa bàn thành phố Hà Nội Đưa giải pháp khắc phục công tác quản lý đầu. .. quan rút đề không gian ngầm khu đô thị Hà Nội CHƯƠNG CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH NGẦM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Công tác quản lý đất đai bất động sản 1.1.1 Một số khái... quyền xây dựng chế quản lý không gian 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đầu tư xây dựng công trình ngầm bất động sản Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình có xây