nghiên cứu - trao đổi Ths Do n Hồng Nhung * T rong điều kiện kinh tế thị trờng, để đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh, việc chấp tài sản giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng hoạt động đ diễn Nhng vấn đề xử lí tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm thu hồi vốn vay vấn đề phức tạp cần có điều chỉnh pháp luật Ngời sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo pháp luật dân nhng chấp họ phải chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản có giá giai đoạn nớc ta Theo khoản Điều 181 Bộ luật dân năm 1995 bất động sản thì: Bất động sản tài sản không di, dời đợc bao gồm: a Đất đai; b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác pháp luật quy định Theo đất đai tài sản gắn liền với đất đợc quy định bất động sản Dới góc độ dân sự, ngời sử dụng đất đợc thực giao dịch dân quyền sử dụng đất nh: Chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Trong chấp tài sản giá trị quyền sử dụng đất, điều kiện chấp hộ gia đình, cá nhân khác với điều kiện chấp 16 - Tạp chí luật học tổ chức Theo khoản 11 Điều Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/ 1999 thủ tục chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất điều kiện chấp tài sản giá trị sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân là: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc Nhà nớc giao nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đ trả tiền thuê đất cho thời gian thuê đ trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm thời hạn thuê đất đ đợc trả tiền lại năm Giá trị quyền sử dụng đất đợc chấp trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại đợc nhà nớc cho thuê (nếu có), tiền thuê đất đ trả cho Nhà nớc sau trừ tiền thuê đất cho thời gian đ sử dụng giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trờng hợp chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay * Giảng viên Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội nghiên cứu - trao đổi vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đ đợc trả tiền lại dới năm thực theo hớng dẫn Ngân hàng nhà nớc Việt Nam Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm đợc chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam cá nhân Việt Nam nớc Quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất quyền quan trọng ngời sử dụng đất chế thị trờng Giá trị quyền sử dụng đất đ mang lại giá trị tài sản đích thực cho ngời sử dụng đất đồng thời nguồn vốn để ngời sử dụng đất đầu t, phát triển sản xuất, kinh doanh Việc quy định chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo tính chặt chẽ pháp luật song cha phù hợp với thực tế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn Do lịch sử để lại nhiều nguyên nhân khác, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm Trong đó, nhu cầu vay vốn ngời sử dụng đất ngày cao trở thành áp lực ngân hàng tổ chức tín dụng Việt Nam Điều kiện để chấp giá trị quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế đợc pháp luật quy định chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam Theo khoản 14 Điều Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 thủ tục chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất quy định: Tổ chức kinh tế đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam có điều kiện sau: Đất Nhà nớc giao có thu tiền; Đất nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp; Đất Nhà nớc cho thuê mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê đ trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đ đợc trả tiền lại năm Giá trị quyền sử dụng đất chấp trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đ trả cho Nhà nớc sau trừ tiền thuê đất cho thời gian đ sử dụng giá trị tài sản gắn liền với đất đó; trờng hợp chấp giá trị quyền sử dụng đất để thuê vay vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đ đợc trả tiền lại dới năm thực theo hớng dẫn Ngân hàng nhà nớc Việt Nam Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm đợc chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Nh vậy, để chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình tiến hành theo quy định pháp luật nhằm thoả m n điều kiện Trớc pháp luật dân không quy định bảo l nh quyền ngời sử dụng đất nhng thực tế lại có tình trạng giúp nhau, cho mợn giấy Tạp chí luật học - 17 nghiên cứu - trao đổi chứng nhận quyền sử dụng đất để chấp, thực chất bảo l nh cho ngời khác việc chấp giá trị quyền sử dụng đất Chính vậy, tiến hành sửa đổi, bổ sung Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai, Chính phủ quy định khoản Điều 16 điểm a khoản Điều 30 nh sau: chấp bảo l nh giá trị quyền sử dụng đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu có đất thuê tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định pháp luật.(1) Nh vậy, Luật đất đai đợc hoàn thiện theo hớng ngày mở rộng quyền cho ngời sử dụng đất Quyền hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất đợc bổ sung thêm quyền bảo l nh giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai .(2) Pháp luật cần phải quy định rõ tài sản gắn liền với đất chế quản lí nhà nớc tài sản gắn liền với đất để đáp ứng nhu cầu thực tế Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm không quy định bắt buộc việc chấp bất động sản phải kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng đ quy định bắt buộc chấp tài sản gắn liền với đất thuê phải kèm theo quyền sử dụng đất Đó quy định thích hợp với thực trạng hoạt động chấp nớc ta Nhng thực tế ngời chấp tài sản có nhu cầu chấp tài sản có đất phải tuân theo quy định cách miễn cỡng vì: Khi chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải chấp giá trị quyền sử dụng đất với tài 18 - Tạp chí luật học sản đó, trừ trờng hợp pháp luật có quy định khác.(3) Trong thực tế, bên có tài sản chấp muốn phát mại ngời mua tài sản giúp cho việc giải ngân mua nhà để mà lại quyền sử dụng đất Việc quy định đất chấp có tài sản gắn liền trờng hợp chấp đất nông nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản tơng đối khó vấn đề xác định giá trị tài sản gắn liền với loại đất Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất đợc quy định Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày1/11/2001 Chính phủ đợc quyền bảo l nh giá trị quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam.(4) Trong Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đầu t nớc Việt Nam đ cho phép doanh nghiệp có vốn đầu t nớc đợc chấp tài sản quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam.(5) Chính vậy, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đ bổ sung Điều 78g nh sau: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai đợc chấp bảo l nh giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc quyền sở hữu gắn liền với đất tất tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động Việt Nam Nh vậy, Nhà nớc ta không phân biệt tổ chức tín dụng Việt Nam hay nớc Việc thống điều chỉnh hoạt động chấp giá trị quyền sử dụng đất văn quy phạm pháp luật giúp cho việc áp dụng pháp luật có tính khả thi đạt hiệu cao Việc sử dụng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ nghiên cứu - trao đổi cha phù hợp Giá đất UBND địa phơng ban hành đ đợc điều chỉnh theo Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 Chính phủ nhng cha theo kịp thực tế chuyển nhợng quyền sử dụng đất Khi ngời chấp không trả đợc nợ ngân hàng có quyền phát mại giá trị quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá để thu hồi vốn Trong đô thị lớn, khu thơng mại, khu du lịch nay, khách hàng vay làm ăn thua lỗ, không trả nợ đợc cho ngân hàng khoản vay đến hạn ngân hàng có quyền phát mại giá trị quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá để thu hồi vốn Giá trị quyền sử dụng đất trờng hợp giá chuyển nhợng đất thực tế Sự tồn hai chế giá nh cho loại tài sản không hợp lí Nghị định số 178/CP quy định: Trờng hợp tổ chức tín dụng (bên nhận chấp) đợc quyền thực xử lí tài sản để đảm bảo tiền vay cách bán, nhận tài sản bảo đảm tiền vay trực tiếp nhận khoản tiền tài sản từ bên thứ ba ngời có nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay Nhng Nghị định không nêu cụ thể tài sản dùng để bảo đảm tiền vay giá trị quyền sử dụng đất ngân hàng tổ chức tín dụng trực tiếp bán nhận diện tích đất phải thông qua thủ tục đặc biệt khác, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lí Vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh vấn đề doanh nghiệp lu tâm Đối với doanh nghiệp đợc giao đất, thuê đất có đủ điều kiện chấp vay vốn ngân hàng theo quy định pháp luật đất đai nhng cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phép tổ chức tín dụng vào định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất vay.(6) Đây tín hiệu tốt để quyền sử dụng đất thực tài sản có giá thực tiễn sản suất, kinh doanh nớc ta Tại Thông t liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNNBTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 Ngân hàng nhà nớc Việt Nam, Bộ t pháp, Bộ công an, Bộ tài chính, Tổng cục địa ban hành hớng dẫn xử lí tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng đ giúp cho tổ chức tín dụng chủ động xử lí tài sản bảo đảm tiền vay Khi xử lí tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng bán tài sản nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ trả nợ Mặt khác, tài sản bảo đảm đợc xử lí bên bảo đảm chết vắng mặt nơi c trú vào thời điểm xử lí tài sản bảo đảm Riêng trờng hợp tài sản bảo đảm cha đủ giấy tờ cha hoàn thiện thủ tục đợc xử lí Khi tiến hành xử lí tài sản có phối hợp chặt chẽ quan nh: Công chứng nhà nớc, UBND cấp có thẩm quyền, sở địa chính, phòng cảnh sát giao thông công an tỉnh, thành phố, quan đăng kiểm phơng tiện vận tải thuỷ, Cục hàng không dân dụng Việt Nam Vấn đề xử lí tài sản bảo đảm tiền vay giá trị quyền sử dụng đất (thế chấp cụ thể ngân hàng tổ chức tín dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tài sản gắn liền với đất cho thấy nhiều khó khăn Khi bên chấp bên đợc bảo l nh giá trị quyền sử dụng đất không thực thực không nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng chấp, hợp đồng bảo l nh quyền sử dụng đất đ chấp, đ bảo l nh đợc xử lí theo thỏa thuận hợp đồng; trờng hợp không xử lí đợc theo thoả thuận đ ghi hợp đồng bên nhận chấp, bên nhận bảo Tạp chí luật học - 19 nghiên cứu - trao đổi l nh có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất đ chấp, đ bảo l nh cho ngời khác để thu hồi nợ (trừ trờng hợp đất đ chấp, đ bảo l nh hộ gia đình cá nhân nông dân) yêu cầu quan nhà nớc có thẩm quyền bán đấu giá khởi kiện án theo quy định pháp luật(7) Nh vậy, khách hàng không trung thực thiếu thiện chí trả nợ việc thu hồi nợ khó khăn Ngời vay tổ chức tín dụng không bàn bạc thoả thuận đợc theo hợp đồng tín dụng hợp đồng bảo l nh dẫn đến việc tổ chức tín dụng đợc quyền đa tài sản đấu giá trung tâm bán đấu giá nớc ta Nếu bán tài sản bảo đảm trung tâm bán đấu giá phải đợc phép UBND có thẩm quyền đợc bán Cụ thể UBND huyện cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đ đem chấp UBND tỉnh cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất đ chấp tổ chức Trong thực tế, trung tâm bán đấu giá, tài sản có bán đợc hay không lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động vào tài sản đặc biệt này: Thứ nhất, bán tài sản qua trung tâm bán đấu giá tốn nhiều thời gian, chi phí tài Giá bán tài sản qua trung tâm thấp so với giá bán thị trờng Thứ hai, khách mua tài sản nhiều có quan điểm không thích mua tài sản từ ngời đ làm ăn thua lỗ để tránh dớp đen Phần đông ngời mua tài sản thờng ngời sinh sống, kinh doanh canh tác liền kề với tài sản Nh vậy, nên không thiết phải bán qua trung tâm bán đấu giá xử lí tài sản bảo đảm tiền vay giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất để thu 20 - Tạp chí luật học hồi nợ sau đợc phép UBND cấp có thẩm quyền Nếu việc khởi kiện nhiều thời gian Ngời có ý định kiện cần phải chuẩn bị t tởng việc giải từ đến hai năm trở lên Ngay tiến hành thi hành án phải tốn nhiều chi phí khác, tâm lí, ngân hàng tổ chức tín dụng không muốn liên quan đến quan công quyền nhiều Khi chấp giá trị quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê, xảy đấu giá nhng không thành bên nhận chấp đợc tiếp tục sử dụng đất có quyền chuyển nhợng theo quy định pháp luật Vì vậy, đ xử lí xong tài sản để thu hồi vốn giá trị quyền sử dụng đất việc sử dụng, khai thác tài sản lại vấn đề pháp luật cha đề cập Ngân hàng đa làm đợc tất việc Ngân hàng đứng điều hành khách sạn, chiếu phim, điều hành bể bơi Nên chăng, cần công khai quy định quyền u tiên mua cho số đối tợng có uy tín, kinh nghiệm sản xuất, kinh doanh liên quan tới loại tài sản mà ngân hàng tổ chức tín dụng cần xử lí Nếu họ không mua tiến hành thủ tục theo luật định Số tiền nợ ngân hàng tổ chức tín dụng trở thành khoản đầu t ngân hàng dự án khả thi sau cán thẩm định, hội đồng thẩm định tài sản ngân hàng thận trọng xem xét định đảo nợ thành vốn đầu t cho chủ vận hành tài sản chấp Các dự án khả thi thực tế, nguồn tài trả nợ cho ngân hàng tổ chức tín dụng Bên cạnh đem lại cho ngời vay khoản tài tiếp theo, nhiều số vay ban đầu Chẳng hạn, dự án xây nghiên cứu - trao đổi cầu X phục vụ giao thông nớc ta Khi cho vay vốn để xây cầu, ngân hàng tổ chức tín dụng nhận thấy nguồn tài trả nợ thông qua phí, lệ phí giao thông Sau thời gian trả nợ xong, chủ công trình X tiếp tục khai thác từ nguồn thu phí Đó khả hình thành tài sản từ vốn vay nớc ta Tóm lại, ngân hàng tổ chức tín dụng cần đợc chủ động xử lí tài sản bảo đảm tiền vay Đặc biệt cần phải nghiên cứu, tìm hiểu khả toán khách hàng để định cho vay nhận tài sản chấp Bởi vì, khách hàng khả trả nợ việc phát mại tài sản chấp để thu hồi vốn công việc khó khăn Trờng hợp đặc biệt đến hàng năm bán đợc tài sản, giá trị ròng số tiền thu giảm nhiều Ngân hàng tổ chức tín dụng cần tránh cho vay hoàn toàn dựa vào tài sản bảo đảm trực tiếp bên thứ ba Khi xét khoản vay, thiết phải nắm nguồn toán nợ khách hàng Trong kinh doanh, ngân hàng tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam cần có nhiều vốn, có nhiều l i từ tiền cho vay họ không muốn chủ tất tài sản chấp khả giải ngân Bên cạnh đó, cần tính đến khả sinh lợi hệ số điều chỉnh tác động điều kiện tâm lí, kinh tế, trị, x hội ảnh hởng đến việc định giá đất giá trị quyền sử dụng đất xử lí tài sản Việc định giá tài sản, tổng giá trị quyền sử dụng đất chấp bao gồm: Tiền đền bù thiệt hại đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần phải đợc xác định yếu tố cấu thành cho phù hợp nhằm hỗ trợ cho hoạt động xử lí tài sản chấp nớc ta Chúng ta cần đào tạo đội ngũ làm công tác thẩm định tài sản chấp có chuyên môn sâu nghiệp vụ, hiểu rõ pháp luật, trung thực, có đạo đức sáng Chúng ta cần xây dựng quy trình thẩm định, phơng pháp định giá đất, giá trị quyền sử dụng đất cho thích hợp để bảo vệ quyền nghĩa vụ bên tham gia Có nh vậy, việc định giá tài sản chấp quan nhà nớc khách quan, tuân thủ triệt để nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lí; tránh thiệt hại cho bên tham gia chấp loại tài sản đặc biệt giá trị quyền sử dụng đất Đây vấn đề xúc x hội đồng thời đặt yêu cầu điều chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay ngân hàng tổ chức tín dụng nghiệp xây dựng, phát triển kinh tế thời kì công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc./ (1).Xem: Khoản 13 Điều Nghị định số 66/2001/NĐ-CP Ngày 28/9/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 04/2001/NĐCP Chính phủ thi hành Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai (2).Xem: Khoản Điều Nghị định số 66/2001/NĐ-CP (3).Xem: Khoản Điều Nghị định số 178/1999/NĐCP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (4).Xem: Khoản13 16 Điều Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 thủ tục chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất (5).Xem: Khoản 13 Điều Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đầu t nớc Việt Nam (Ngày 9/6/2000) Nxb CTQG, H 2000; Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 21/7/2000 thi hành chi tiết Luật đầu t nớc Việt Nam (6).Xem: Nghị số 11/2000/NQ-CP ngày 31/7/2000 Chính phủ số giải pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh tế x hội tháng cuối năm 2000 Thông t liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTCTCĐC hớng dẫn thực số giải pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (7).Xem: Khoản 18 Điều Nghị định số 79/2001/ NĐ-CP Tạp chí luật học - 21 ... tâm bán đấu giá xử lí tài sản bảo đảm tiền vay giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất để thu 20 -... xử lí tài sản bảo đảm tiền vay Khi xử lí tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng bán tài sản nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ trả nợ Mặt khác, tài sản bảo đảm đợc xử lí bên bảo đảm. .. việc định giá đất giá trị quyền sử dụng đất xử lí tài sản Việc định giá tài sản, tổng giá trị quyền sử dụng đất chấp bao gồm: Tiền đền bù thiệt hại đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần phải