BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng … năm … Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TP.HCM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH TP HCM, ngày 15 tháng 09 năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 20/11/1991 Nơi sinh: Khánh Hòa Chuyên ngành MSHV: 1341850085 : Kế toán I- Tên đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh” II- Nhiệm vụ nội dung Hệ thống hóa làm sáng tỏ thêm lý luận vận động thị trường bất động sản biến động giá bất động sản nhà đất để Tổng kết mô hình lý thuyết chứng thực nghiệm yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để giới vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện yếu tố tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá biểu yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để địa bàn TP.HCM Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng mô hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để Đề xuất quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở; đề xuất nhóm giải pháp kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 17/3/2015 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 15/9/2015 V- Cán hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PHAN ĐÌNH NGUYÊN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đề tài “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh” công trình nghiên cứu riêng Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, không chép tài liệu chưa công bố toàn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Yến ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt trình hoàn thành luận Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP HCM nhận xét góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh Ban giám hiệu tạo môi trường học tập tốt nhất, quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tâp nghiên cứu Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hoàn thành khóa học Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Yến iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn nhà quản lý thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Dựa quan điểm thuyết tài hành vi thuyết ABC, tác giả tìm nguyên nhân biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm: tính minh bạch thị trường bất động sản, quản lý Nhà nước bất động sản, nguồn tài cho thị trường bất động sản tâm lý nhà đầu tư Tác giả vận dụng kết hợp mô hình ước lượng OLS VAR xử lý Eviews để phân tích yếu tố ảnh hưởng biến động giá bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, số đại diện nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở) phụ thuộc vào thay đổi biến khứ cú sốc đến từ biến tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất, dư nợ cho vay bất động sản vốn đầu tư nước vào bất động sản Từ khóa: Biến động giá bất động sản, nhà đất để iv ABSTRACT The contents in this thesis are descrip according to managers’ viewpoint on the real estate market in the Ho Chi Minh City In accordance with such perspectives on the theory of behavioral finance and the theory of ABC, the author herein figured out the causes of fluctuations in properties prices including houses and lands in areas of Ho Chi Minh City, including: the transparency of the real estate market, State’s management in real estate market, financial resources for the real estate market and sentiment of investor The author takes the advantages of the combination of estimated models of OLS and VAR and uses Eviews system to analyze the factors which is affecting on the fluctuations of property prices in the areas of Ho Chi Minh City The study results shows that the index of PR (which means prices divided by the rent, the index represents flucuations of price of residential house) depends on the change of the political turbulence in the past as well as the shock which comes from the variable rate of economic growth, inflation, money supply M2, interest rates, loan portfolio of real estate and foreign direct investment in real estate market Keywords: Fluctuations in property prices, residential housing v MỤC LỤC CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Những đóng góp luận văn 1.6 Kết cấu luận văn TÓM TẮT CHƯƠNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.1 Bất động sản nhà đất để 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để 2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà đất để 2.1.1.3 Đặc điểm bất động sản nhà đất để 2.1.2 Thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.3 Vai trò thị trường bất động sản nhà đất để 12 2.1.3 Cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 14 2.1.3.1 Cầu bất động sản nhà đất để 14 2.1.3.2 Cung bất động sản nhà đất để 15 2.1.3.3 Quan hệ cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 17 2.2 Nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để 18 2.2.1 Biểu biến động giá bất động sản nhà đất để 18 2.2.2 Thuyết mô hình tài hành vi 19 2.2.2.1 Thuyết tài hành vi 19 2.2.2.2 Mô hình tài hành vi 22 2.2.3 Thuyết ABC 23 2.2.4 Nguyên nhân biến động giá bất động sản nhà đất để 25 vi 2.2.4.1 Tính minh bạch thị trường bất động sản 25 2.2.4.2 Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 26 2.2.4.3 Nguồn tài cho thị trường bất động sản 26 2.2.4.4 Tâm lý nhà đầu tư thị trường bất động sản 27 2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 28 2.3.1 Tổng quan công trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài 28 2.3.1.1 Tổng quan công trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài 28 2.3.1.2 Tổng quan công trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài 29 2.3.2 Bằng chứng thực nghiệm yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để 30 2.3.2.1 Tăng trưởng thu nhập quốc dân 30 2.3.2.2 Lạm phát 31 2.3.2.3 Cung tiền tín dụng ngân hàng 31 2.3.2.4 Lãi suất cho vay 32 2.3.2.5 Dòng vốn đầu tư nước 32 2.3.2.6 Chỉ số chứng khoán 33 TÓM TẮT CHƯƠNG 33 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 3.1 Phương pháp nghiên cứu 34 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 34 3.2.2 Dữ liệu nghiên cứu 35 3.2.3 Giả thuyết nghiên cứu 36 3.2.4 Mô hình nghiên cứu kiểm định 37 3.2 Thực trạng biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1 Tổng quan thị trường bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1.1 Cầu bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1.2 Cung bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.1.3 Giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 43 3.2.2 Nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 46 95 WEBSITE [46] Hoàng Nam (2012), Nhìn lại chu kỳ thăng trầm thị trường bất động sản Việt Nam, http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cuathi-truong-bat-dong-san-viet-nam 20714.html, cập nhật 10/02/2012 8:24 AM [47] http:/www.oxfordadvancedlearnersdictionary.com PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH MODEL Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 0.133639 1.861574 0.071788 0.9433 M2 0.415802 0.201527 2.063260 0.0481 FDI 0.007795 0.046250 0.168539 0.8673 VNI 0.020843 0.029202 0.713765 0.4811 C -0.012154 0.005808 -2.092725 0.0452 R-squared 0.213472 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.104985 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.012761 Akaike info criterion -5.749759 Sum squared resid 0.004723 Schwarz criterion -5.525295 Log likelihood 102.7459 Hannan-Quinn criter -5.673210 F-statistic 1.967723 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.125935 2.622063 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH MODEL Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 0.425526 1.961462 0.216943 0.8298 FDI 0.018801 0.049991 0.376082 0.7096 REL 0.053750 0.059395 0.904966 0.3729 VNI 0.024484 0.032145 0.761681 0.4524 C -0.002248 0.002741 -0.820218 0.4188 R-squared 0.122786 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.001791 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.013477 Akaike info criterion -5.640637 Sum squared resid 0.005267 Schwarz criterion -5.416172 Log likelihood 100.8908 Hannan-Quinn criter -5.564088 F-statistic 1.014804 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.416041 2.654981 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH MODEL Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.027953 0.043225 0.646678 0.5229 REL -0.000153 0.055715 -0.002754 0.9978 CPI -0.734100 0.257335 -2.852705 0.0079 VNI 0.010757 0.027267 0.394503 0.6961 C 0.007028 0.004026 1.745654 0.0915 R-squared 0.313896 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.219261 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.011919 Akaike info criterion -5.886359 Sum squared resid 0.004120 Schwarz criterion -5.661894 Log likelihood 105.0681 Hannan-Quinn criter -5.809810 F-statistic 3.316909 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.023554 2.996305 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH MODEL Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob VNI 0.024122 0.027194 0.887032 0.3819 R -0.128295 0.068235 -1.880194 0.0695 C 0.017194 0.010025 1.715035 0.0963 R-squared 0.167970 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.114291 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.012695 Akaike info criterion -5.811166 Sum squared resid 0.004996 Schwarz criterion -5.676488 Log likelihood 101.7898 Hannan-Quinn criter -5.765237 F-statistic 3.129133 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.057830 2.581285 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH MODEL 1.1 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 13 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 2.072603 1.535503 1.349788 0.1883 M2 0.377244 0.180685 2.087848 0.0464 FDI -0.017898 0.040018 -0.447250 0.6583 VNI 0.019718 0.025190 0.782769 0.4406 C -0.010192 0.005070 -2.010045 0.0545 AR(1) -0.439348 0.184967 -2.375281 0.0249 R-squared 0.334733 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.211535 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.012163 Akaike info criterion -5.817908 Sum squared resid 0.003994 Schwarz criterion -5.545815 Log likelihood 101.9955 Hannan-Quinn criter -5.726357 F-statistic 2.717036 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.040980 Inverted AR Roots -.44 2.161899 MODEL 1.2 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Included observations: 32 after adjustments Convergence achieved after 11 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 3.130268 1.398880 2.237696 0.0344 M2 0.442407 0.156760 2.822195 0.0092 FDI -0.044204 0.033674 -1.312689 0.2012 VNI 0.014519 0.023552 0.616456 0.5432 C -0.010978 0.004304 -2.550660 0.0173 AR(1) -0.620350 0.193958 -3.198379 0.0037 AR(2) -0.306984 0.195134 -1.573199 0.1282 R-squared 0.429802 Mean dependent var -0.000895 Adjusted R-squared 0.292954 S.D dependent var 0.013912 S.E of regression 0.011698 Akaike info criterion -5.868219 Sum squared resid 0.003421 Schwarz criterion -5.547590 Log likelihood 100.8915 Hannan-Quinn criter -5.761940 F-statistic 3.140732 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.019586 Inverted AR Roots -.31+.46i -.31-.46i 2.201457 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH MODEL 2.1 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 13 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 2.402586 1.628064 1.475731 0.1516 FDI 0.004629 0.040556 0.114132 0.9100 REL 0.056580 0.054521 1.037771 0.3086 VNI 0.013604 0.029104 0.467432 0.6439 C -0.001322 0.002077 -0.636205 0.5300 AR(1) -0.423574 0.181849 -2.329263 0.0276 R-squared 0.255922 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.118129 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.012863 Akaike info criterion -5.705950 Sum squared resid 0.004467 Schwarz criterion -5.433858 Log likelihood 100.1482 Hannan-Quinn criter -5.614400 F-statistic 1.857300 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.135289 Inverted AR Roots -.42 2.089456 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH MODEL 3.1 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 11 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.027317 0.031783 0.859494 0.3976 REL -0.001380 0.047087 -0.029308 0.9768 CPI -0.754137 0.185957 -4.055446 0.0004 VNI 0.009657 0.022728 0.424876 0.6743 C 0.007385 0.002898 2.548324 0.0168 AR(1) -0.502098 0.172605 -2.908944 0.0072 R-squared 0.487988 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.393171 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.010670 Akaike info criterion -6.079749 Sum squared resid 0.003074 Schwarz criterion -5.807656 Log likelihood 106.3159 Hannan-Quinn criter -5.988198 F-statistic 5.146627 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.001921 Inverted AR Roots -.50 2.214218 MODEL 3.2 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Included observations: 32 after adjustments Convergence achieved after iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.021147 0.027453 0.770272 0.4484 REL 0.010396 0.044854 0.231783 0.8186 CPI -0.787825 0.170567 -4.618850 0.0001 VNI 0.002906 0.022318 0.130203 0.8974 C 0.007819 0.002602 3.005350 0.0060 AR(1) -0.648554 0.194343 -3.337159 0.0026 AR(2) -0.271525 0.197905 -1.371992 0.1823 R-squared 0.540663 Mean dependent var -0.000895 Adjusted R-squared 0.430422 S.D dependent var 0.013912 S.E of regression 0.010499 Akaike info criterion -6.084420 Sum squared resid 0.002756 Schwarz criterion -5.763790 Log likelihood 104.3507 Hannan-Quinn criter -5.978140 F-statistic 4.904380 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.001939 Inverted AR Roots -.32+.41i -.32-.41i 2.040393 MODEL 3.3 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2006Q2 2013Q4 Included observations: 31 after adjustments Convergence achieved after 15 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.018028 0.028808 0.625798 0.5376 REL 0.025383 0.051147 0.496282 0.6244 CPI -0.739820 0.171996 -4.301375 0.0003 VNI 0.000245 0.023353 0.010505 0.9917 C 0.007079 0.002616 2.706347 0.0126 AR(1) -0.716672 0.218512 -3.279791 0.0033 AR(2) -0.403442 0.279610 -1.442875 0.1625 AR(3) -0.160868 0.241475 -0.666192 0.5119 R-squared 0.551782 Mean dependent var -0.000969 Adjusted R-squared 0.415368 S.D dependent var 0.014135 S.E of regression 0.010808 Akaike info criterion -5.999448 Sum squared resid 0.002687 Schwarz criterion -5.629386 Log likelihood 100.9914 Hannan-Quinn criter -5.878817 F-statistic 4.044901 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.005013 Inverted AR Roots -.09-.54i -.09+.54i -.53 1.995242 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH MODEL 4.1 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob VNI 0.026621 0.026703 0.996944 0.3270 R -0.119400 0.058565 -2.038774 0.0507 C 0.016041 0.008660 1.852344 0.0742 AR(1) -0.298348 0.184350 -1.618377 0.1164 R-squared 0.245779 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.167756 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.012496 Akaike info criterion -5.813623 Sum squared resid 0.004528 Schwarz criterion -5.632228 Log likelihood 99.92478 Hannan-Quinn criter -5.752589 F-statistic 3.150088 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.039917 Inverted AR Roots -.30 2.046861 PHỤ LỤC KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG MÔ HÌNH VAR Vector Autoregression Estimates Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Included observations: 32 after adjustments Standard errors in ( ) & t-statistics in [ ] DP_R DGDP M2 FDI REL CPI VNI R DP_R(-1) -0.298979 0.022835 0.429388 -0.994169 0.822588 -0.199048 2.233688 0.118865 (0.28249) (0.01820) (0.19289) (0.94075) (0.95255) (0.15755) (1.54280) (0.34657) [-1.05839] [ 1.25484] [ 2.22610] [-1.05678] [ 0.86356] [-1.26337] [ 1.44781] [ 0.34298] DP_R(-2) -0.087615 -0.007372 0.421414 -0.928647 0.964522 -0.049194 0.929230 -0.237963 (0.31666) (0.02040) (0.21622) (1.05455) (1.06778) (0.17661) (1.72943) (0.38849) [-0.27669] [-0.36142] [ 1.94900] [-0.88061] [ 0.90330] [-0.27854] [ 0.53730] [-0.61254] DGDP(-1) 7.009951 0.328110 4.278162 7.410125 8.294262 -3.712830 -3.011543 -6.625500 (2.68914) (0.17323) (1.83621) (8.95557) (9.06789) (1.49984) (14.6868) (3.29915) [ 2.60676] [ 1.89408] [ 2.32988] [ 0.82743] [ 0.91469] [-2.47548] [-0.20505] [-2.00824] DGDP(-2) -0.864913 -0.040782 0.543615 2.780090 7.397201 -0.695277 5.140062 2.079957 (2.79008) (0.17973) (1.90513) (9.29171) (9.40824) (1.55614) (15.2381) (3.42298) [-0.31000] [-0.22691] [ 0.28534] [ 0.29920] [ 0.78625] [-0.44680] [ 0.33732] [ 0.60765] M2(-1) -0.313478 -0.062303 -0.267296 -0.159950 -0.546307 0.371666 -4.814196 0.472812 (0.33294) (0.02145) (0.22734) (1.10876) (1.12267) (0.18569) (1.81834) (0.40846) [-0.94156] [-2.90496] [-1.17577] [-0.14426] [-0.48661] [ 2.00152] [-2.64758] [ 1.15755] M2(-2) 0.155686 -0.042244 0.117810 -1.060871 0.241793 0.031687 -3.311873 0.405006 (0.33050) (0.02129) (0.22567) (1.10064) (1.11445) (0.18433) (1.80501) (0.40547) [ 0.47107] [-1.98422] [ 0.52204] [-0.96387] [ 0.21696] [ 0.17190] [-1.83482] [ 0.99887] FDI(-1) -0.003031 -0.005721 0.113955 0.150188 0.047317 -0.012594 -0.137723 -0.095287 (0.05735) (0.00369) (0.03916) (0.19098) (0.19337) (0.03198) (0.31319) (0.07035) [-0.05285] [-1.54873] [ 2.91022] [ 0.78642] [ 0.24469] [-0.39376] [-0.43974] [-1.35440] FDI(-2) 0.016690 0.008400 0.069515 0.216886 -0.195239 -0.038119 0.321582 -0.243011 (0.07281) (0.00469) (0.04972) (0.24247) (0.24551) (0.04061) (0.39765) (0.08933) [ 0.22923] [ 1.79102] [ 1.39826] [ 0.89447] [-0.79522] [-0.93869] [ 0.80871] [-2.72052] REL(-1) 0.065206 0.006478 -0.059765 -0.356407 -0.209705 -0.016305 0.425217 0.021881 (0.07148) (0.00460) (0.04881) (0.23803) (0.24102) (0.03987) (0.39037) (0.08769) [ 0.91228] [ 1.40693] [-1.22454] [-1.49729] [-0.87007] [-0.40900] [ 1.08927] [ 0.24952] REL(-2) 0.013042 0.004186 -0.010923 0.166164 -0.006241 0.025525 -0.103507 0.066837 (0.07338) (0.00473) (0.05011) (0.24439) (0.24745) (0.04093) (0.40078) (0.09003) [ 0.17773] [ 0.88552] [-0.21799] [ 0.67993] [-0.02522] [ 0.62365] [-0.25826] [ 0.74239] CPI(-1) -0.002393 0.009653 0.288985 -2.317290 -0.862977 0.216045 2.998403 0.771550 (0.56557) (0.03643) (0.38618) (1.88350) (1.90712) (0.31544) (3.08887) (0.69386) [-0.00423] [ 0.26495] [ 0.74831] [-1.23031] [-0.45250] [ 0.68490] [ 0.97071] [ 1.11196] CPI(-2) 0.395341 0.007634 0.094294 2.026383 2.437835 -0.302986 -5.253064 -0.264509 (0.43179) (0.02782) (0.29484) (1.43798) (1.45602) (0.24083) (2.35824) (0.52974) [ 0.91558] [ 0.27446] [ 0.31982] [ 1.40919] [ 1.67432] [-1.25810] [-2.22754] [-0.49932] VNI(-1) -0.025303 0.003717 -0.020610 0.017002 -0.062790 -0.018800 0.029449 -0.007496 (0.03920) (0.00253) (0.02677) (0.13054) (0.13218) (0.02186) (0.21408) (0.04809) [-0.64553] [ 1.47214] [-0.77003] [ 0.13024] [-0.47504] [-0.85992] [ 0.13756] [-0.15587] VNI(-2) 0.004517 -0.000496 -0.003605 -0.029954 0.011769 0.011454 -0.242514 0.045581 (0.03420) (0.00220) (0.02336) (0.11391) (0.11534) (0.01908) (0.18681) (0.04196) [ 0.13206] [-0.22507] [-0.15437] [-0.26296] [ 0.10203] [ 0.60038] [-1.29818] [ 1.08620] R(-1) -0.348319 -0.040943 -0.125991 0.286717 -0.821480 0.099864 -2.537359 0.622330 (0.18211) (0.01173) (0.12435) (0.60646) (0.61407) (0.10157) (0.99458) (0.22342) [-1.91272] [-3.49014] [-1.01322] [ 0.47277] [-1.33776] [ 0.98322] [-2.55118] [ 2.78552] R(-2) 0.320079 0.026749 0.180701 -1.492520 -0.174127 -0.127675 0.730849 0.051568 (0.16832) (0.01084) (0.11493) (0.56055) (0.56758) (0.09388) (0.91928) (0.20650) [ 1.90161] [ 2.46698] [ 1.57223] [-2.66260] [-0.30679] [-1.36000] [ 0.79502] [ 0.24972] C 0.004184 0.004053 (0.03122) (0.00201) 0.021174 (0.02132) 0.214284 (0.10398) 0.167297 (0.10528) 0.003936 (0.01741) 0.506924 0.018669 (0.17052) (0.03830) [ 0.13401] [ 2.01494] [ 0.99317] [ 2.06084] [ 1.58902] [ 0.22603] [ 2.97278] [ 0.48737] R-squared 0.594523 0.812649 Adj Rsquared 0.162015 0.612809 Sum sq resids 0.002433 1.01E-05 S.E equation 0.012735 0.000820 F-statistic 1.374594 4.066487 Log likelihood 106.3463 194.1019 Akaike AIC -5.584141 -11.06887 Schwarz SC -4.805468 -10.29020 Mean dependent -0.000895 -0.000479 S.D dependent 0.013912 0.001318 Determinant resid covariance (dof adj.) Determinant resid covariance Log likelihood Akaike information criterion Schwarz criterion 5.43E-32 1.27E-34 885.5939 -46.84962 -40.62024 0.761392 0.701655 0.633758 0.726339 0.705272 0.895626 0.506877 0.383420 0.243100 0.434433 0.390896 0.784293 0.001134 0.026980 0.027661 0.000757 0.072561 0.003661 0.008696 2.991544 0.042410 2.204835 0.042942 1.622282 0.007103 2.488268 0.069551 2.243404 0.015624 8.044597 118.5548 67.84857 67.44973 125.0298 52.01895 99.80410 -6.347176 -3.178036 -3.153108 -6.751863 -2.188684 -5.175257 -5.568504 -2.399363 -2.374436 -5.973191 -1.410012 -4.396584 0.026253 0.006225 0.021372 0.011610 0.007074 0.145494 0.012383 0.054010 0.049359 0.009445 0.089117 0.033639 [...]... động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh 2 Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện về biến động giá BĐS nhà đất để ở bao gồm việc phân tích, đánh giá những biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở và tìm hiểu nguyên nhân các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM 3 Phân. .. BĐS nhà đất để ở và phương pháp nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở? Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở là gì? 3 2 Nhận diện những biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM như thế nào? Phân tích nguyên nhân và các yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh? 3 Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm ổn định giá bất. .. niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm về thị trường bất động sản, dựa vào đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở, tác giả đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản nhà đất để ở như sau: “Thị trường bất động sản nhà đất để ở là tổng hòa các quan hệ giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền bất động sản nhà đất để ở, hoạt động dựa trên quan... thuê nhà (P/R) luận văn đã chứng minh được sự biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 – 2013 3 Thứ ba, thông qua việc tổng hợp từ lý thuyết biến động giá, luận văn đã phân tích, luận giải bốn yếu tố chính tạo điều kiện và thúc đẩy qua đó gây ra biến động giá BĐS nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đó là: (1) thị trường bất động sản kém minh. .. nhất về biến động giá bất động sản nhà đất để ở Cụ thể là, luận văn đã làm rõ được khái niệm cung cầu – giá trên thị trường BĐS và các đặc điểm của giá BĐS nhà đất để ở; hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá BĐS nhà đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về mô hình các yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở 2 Thứ hai, thông qua khảo sát chỉ số: giá nhà trên... bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai? 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là biến động giá BĐS nhà đất để ở Do đó, trong luận văn này, thuật ngữ biến động giá BĐS” được hiểu là biến động giá BĐS nhà đất để ở 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến động giá bất động sản nhà đất để ở. .. cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để ở nhằm đề ra giải pháp ổn định giá và kiến nghị nhằm phát triển thị trường BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM trong tương lai 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở Tổng kết các mô hình lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động. .. dõi thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng tổng quát... trường bất động sản đều có ảnh hưởng đến biến chỉ số giá BĐS nhà đất để ở 5 Thứ năm, luận văn đã đề xuất ba nhóm giải pháp về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản, nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu... nghiệm cho TP.HCM, đồng thời tiến hành phân tích, đánh giá các yếu tố tác động, qua đó đề xuất giải pháp và kiến nghị ổn định giá BĐS nhà đất tại TP.HCM là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh làm đề tài nghiên cứu cho luận ... trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện yếu tố tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá biểu yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để địa bàn TP.HCM Phân tích, ... sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1.2 Cung bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.1.3 Giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 43 3.2.2 Nhận diện biến động. .. nào? Phân tích nguyên nhân yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh? Các giải pháp cần thực nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh