Đang tải... (xem toàn văn)
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ▄Nhóm 8+9▄ 1. Khái niệm của phương pháp chi phí Định giá BĐS bằng phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. 2. Cơ sở lý luận Dựa trên giả định rằng giá trị BĐS cần được định giá có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây là một vật thay thế. Dựa trên cơ sở lý luận: người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tương đương +Nội dung nguyên tắc thay thế: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương. +Theo nguyên tắc này: giá trị BĐS cần được định giá có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây là một vật thay thế.Người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin thì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. 3. Nội dung của phương pháp 3.1 Các loại chi phí Gồm hai loại: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế Các khoản mục chi phí tái tạo và chi phí thay thế gồm: +Các chi phí trực tiếp: Nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công và các chi phí trực tiếp khác. +Các chi phí chung: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lí doanh nghiệp và các chi phí gián tiếp khác. +Lợi nhuận và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật. Lợi nhuận mà nhà thầu trong phương pháp chi phí mang tính chất như chi phí bù đắp rủi ro, chi phí cơ hội của nhà thầu xây dựng.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ▄Nhóm 8+9▄ Khái niệm phương pháp chi phí Định giá BĐS phương pháp chi phí việc ước tính giá trị BĐS dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản chuyên dùng, mua, bán phổ biến thị trường; tài sản qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh Cơ sở lý luận Dựa giả định giá trị BĐS cần định giá đo chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay Dựa sở lý luận: người mua tiềm có đầy đủ thông tin không trả giá cho BĐS lớn chi phí bỏ để mua đất xây dựng công trình có lợi ích tương tự Chủ yếu dựa nguyên tắc thay thế: giới hạn cao giá trị tài sản không vợt chi phí để có tài sản tương đương +Nội dung nguyên tắc thay thế: giới hạn cao giá trị tài sản không vượt chi phí để có tài sản tương +Theo nguyên tắc này: giá trị BĐS cần định giá đo chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay thế.Người mua tiềm có đầy đủ thông tin không trả giá cho BĐS lớn chi phí bỏ để mua đất xây dựng công trình có lợi ích tương tự Nội dung phương pháp 3.1 Các loại chi phí Gồm hai loại: Chi phí tái tạo chi phí thay Các khoản mục chi phí tái tạo chi phí thay gồm: +Các chi phí trực tiếp: Nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công chi phí trực tiếp khác +Các chi phí chung: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất công trường, chi phí quản lí doanh nghiệp chi phí gián tiếp khác +Lợi nhuận khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Lợi nhuận mà nhà thầu phương pháp chi phí mang tính chất chi phí bù đắp rủi ro, chi phí hội nhà thầu xây dựng Chi phí tái tạo K/n: chi phí hành để xây dựng công trình thay giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời Nghĩa là, công trình tái tạo xác công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu kể sai lầm mặt thiết kế, tính không hiệu lỗi thời Ý nghĩa:+Chi phí chế tạo cho kết xác thiếu tính thực công trình đa dạng lỗi thời +Trên thực tế, khó tìm nguồn tài trợ định mức chi phí cho công việc tái tạo lỗi thời không hiệu quả.Vì mà thiếu hợp lý để ước tính cách đắn chi phí tái tạo Chi phí thay K/n: chi phí hành để xây dựng môt công trình có giá trị sử dụng tương đương, vật liệu, phương pháp kĩ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận lỗi thời Ý nghĩa:+Chi phí thay cho giá trị thấp chi phí tái tạo không tính đến chi phí tạo phận lỗi thời tính toán dựa việc sử dụng vật liệu kỹ thuật đại +Chi phí thay mang tính thực tiễn cao nên thực tế sử dụng nhiều so với chi phí tái tạo 3.2 Hao mòn giá bất động sản K/n: Hao mòn BĐS tượng giá giảm sút tính sử dụng sau thời gian định Cơ sở để phân biệt loại hao mòn: Hao mòn hữu hình: hao mòn vật lí gây yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu) cương độ sử dụng làm giảm giá trị tài sản Hao mòn vô hình: loại hao mòn phát sinh tiến KH-KT, thay đổi nhu cầu thị trường sản phẩm, dich vụ làm giảm giá trị tài sản Giá trị hao mòn: mức độ giá tài sản tham gia vào HĐSXKD, sử dụng theo mục đích tài sản, bào mòn tự nhiên, tiến khoa học kĩ thuật…trong trình hoạt động Giá trị hao mòn lũy kế: tổng mức giảm giá tài sản hao mòn hữu hình hao mòn vô hình tính đến thời điểm cần thẩm định giá Các loại hao mòn BĐS: Hao mòn tự nhiên - Là tượng BĐS bị giảm giá do: + BĐS bị hư hỏng cường độ sử dụng: cường độ sử dụng cao BĐS giá nhanh + BĐS bị hư hỏng tác động yếu tố như: thời gian sử dụng, phá hủy mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm… Đây hư hỏng nguyên nhân trực tiếp có liên quan đến độ bền vật liệu, xảy BĐS không sử dụng + BĐS bị hư hỏng cách dùng, quản lý phá hoại - Hao mòn tự nhiên gồm loại + Hao mòn tự nhiên sửa chữa được: hỏng mái, ống nước, đường nội bộ… + Hao mòn tự nhiên sửa chữa được: rạn nứt hư hỏng móng, hỏng phận chịu sức nặng mái, tường chịu lực Hao mòn lỗi thời chức năng: - - Là tượng BĐS bị giảm giá nguyên nhân: thiết kế sai, thừa, thiếu, thiết bị lỗi ảnh hưởng đến chức BĐS phát huy người sử dụng + Do sai sót thiết kế, như: trần nhà cao thấp… không thích hợp lãng phí diện tích + Do thiếu sót kết cấu như: tường trần cách âm, đủ dây điện, ống nước, gây hạn chế việc sử dụng BĐS cách có hiệu + Do thừa mức kết cấu, như: hệ thống sưởi hệ thống làm lạnh, ống nước dây điện cỡ, phòng tắm phòng bếp nhiều + Các thiết bị lỗi thời điều khiển tự động thiếu chức cần thiết Hao mòn lỗi thời gồm loại: + Hao mòn lỗi thời chức sửa chữa xét hiệu kinh tế, như: mái yếu nhỏ, thiếu hệ thống thông gió, thiết bị điện lạc hậu, không đầy đủ + Hao mòn lỗi thời chức sửa chữa như: móng, cột lớn nhỏ, tường, sàn dầy mức, trần thấp dầy… Hao mòn tác động từ bên - - Là giảm giá BĐS nguyên nhân thay đổi môi trường, như: + Các mối nguy hiểm phiền toãi xung quanh: khói bụi, tiếng ồn + Các quy định xây dựng quy hoạch làm giảm tính hữu ích BĐS +Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế, yếu tố khác làm giảm giá trị BĐS Loại hao mòn xếp vào loại hao mòn sửa chữa Ngoài thẩm định viên cần phân biệt hao mòn, giảm giá khấu hao: + Khấu hao tài sản cố định biểu tiền mức độ hao mòn tài sản cố định hoạch toán trình kinh doanh Với mục đích để hoàn vốn bỏ ban đầu + Giảm giá BĐS tượng mát giá trị lý dẫn đến khác giá thị trường chi phí thay BĐS thời điểm thẩm định Với mục đích để xác định giá trị hành quyền nhận thu nhập tạo tương lai từ BĐS, giúp cho việc ước tính GTTT BĐS 3.3 Các bước tiến hành Phương pháp bao gồm bước: Bước 1: Ước tính giá trị lô đất thuộc BĐS cách coi miếng đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để chế tạo, thay công trình có đất Ước tính giá trị để xây mới, để chế tạo thay công trình cũ = đơn giá xây dựng * diện tích xây dựng Bao gồm: lợi nhuận cho nhà đầu tư thuế, chi phí phải nộp theo quy định pháp luật Thẩm định lựa chọn hai phương pháp chủ yếu: Phương pháp 1: Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng Nội dung: + Người ta tiến hành hạng mục hóa nội dung công trình từ móng đên khâu trang trí cuối để ước tính chi phí cho loại lao động, NVL thiết bị cho hạng mục + Sau cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lí, lợi nhuận cảu người xây dựng + Khoản lợi nhuận ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến hoạt động xây dựng Ưu điểm: Phương pháp cho kết xác Nhược điểm: +Tốn thời gian công sức +Đòi hỏi cần có chuyên gia có kinh nghiệm thực tế nhà thẩm định gia không đào tạo chuyên sâu kĩ thuật hay không đủ trình độ để tiến hành phân tích cách tỉ mỉ chi tiết ĐK áp dụng: ước tính chi phí cho công trình có quy mô lớn, công việc hoàn thành phù hợp với kế hoạch chi tiết kỹ thuật xây dựng Phương pháp 2: phương pháp so sánh thị trường Nội dung: + Người ta lấy chi phí cho đơn vị kết cấu xây dựng công trình tương tự gần nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng công trình mục tiêu + Sau tính thêm tỷ lệ phần trăm chi phí kiến trúc, chi phí quản lí lãi hợp lí ngành xây dựng Ưu điểm: cho kết nhanh dùng để kiểm tra phương pháp khác Nhược điểm: thực tế có công trình giống kiến trúc chất lượng để so sánh ĐK áp dụng: cần tính chi phí cho đơn vị kết cấu tiêu chuẩn Và chi phí tiêu chuẩn dùng làm sở để điều chỉnh công trình mục tiêu Ngoài hai phương pháp ta có phương pháp khảo sát số lượng chi phí nhà thầu cách tập hợp chi phí ch đơn vị kết cấu hạ tầng dùng Bước 3: Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) công trình xây dựng có đất.(Xét nguyên nhân) Có hai phương pháp xác định Phương pháp 1: phương pháp đo mang tính kĩ thuật Ban đầu người ta thực việc điều tra, quan sát nhằm phân loại tượng hỏng theo nguyên nhân, sau xác định mức giảm giá tương ứng với nguyên nhân Một số loại: Hao mòn tự nhiên sửa chữa được: + Ban đầu điều tra chi tiết công trình xây dựng, lập danh mục hư hỏng sửa chữa bảo dưỡng + Tiến hành ước tính chi phí sửa chữa, tính theo mặt giá sửa chữa thời điểm hành + Chi phí ứng với phần giảm giá BĐS Hao mòn tự nhiên không sửa chữa + Do hư hỏng mà việc sửa chữa phi kinh tế nên thiếu sở để lập dự toán hay chi phí sửa chữa hư hỏng + Vì để ước tính mức độ giảm giá hư hỏng ta cần phân tích chi phí thay toàn công trình tỉ lệ tuổi hiệu tuổi thọ kinh tế công trình theo tỉ lệ định + Việc ước tính dựa lập luận: BĐS sử dụng thời gian dài + Tùy thuộc vào thời gian sử dụng BĐS có mang lại hiệu kinh tế hay không Mức giảm giá BĐS ước tính dựa vào tuổi thọ kinh tế nó: tính theo năm sau: Tuổi thực: thời gian sử dụng đến ngày định giá Tuổi hiệu quả: thời gian sử dụng thực tế có hiệu Tuổi thọ kĩ thuật: thời gian sử dụng tối đa mặt kỹ thuật Tuổi thọ kinh tế; thời gian sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế Tuổi thọ kinh tế lại: thời gian sử dụng lại phát huy hiệu Cách 1: Trên thực tế, để đơn giản cho việc xác định,không phân biệt nguyên nhân, hao mòn tự nhiên thường tính toán vào tỷ lệ hư hỏng,hao mòn tự nhiên thường tính toán vào tỷ lệ hư hỏng, hao mòn kết cấu công trình xây dựng: H = Trong đó: H : Hao mòn công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki : Hao mòn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %; Tki : Tỷ trọng kết cấu i tổng giá trị công trình; n : Số kết cấu công trình Cách 2: vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế công trình để tính hao mòn từ tính giảm giá công trình Tuổi đời hiệu Công thức: % khấu hao = x 100 Tuổi đời kinh tế Hao mòn lỗi thời chức sửa chữa + Việc xác định mức giảm giá giống với hao mòn tự nhiên sửa chữa + Hạng mục thường bị lỗi thời như: thiết bị cách bố trí phòng tắm, bếp, cách âm, cấp nhiệt… + Yêu cầu thẩm định viên: Cần có thận trọng, trùng lặp giữa: chi phí cho việc đại hóa với chi phí khắc phục hư hỏng tự nhiên sử chữa Sự khác biệt cần thiết để giảm thiểu sai số ước tính mức giảm giá Hao mòn yếu tố bên sửa chữa + Sự lỗi thời BĐS ảnh hưởng yếu tố bên ngoài, yếu tố mà chủ sở hữu kiểm soát nên mức giảm giá xếp vào loại không sửa chữa + Mức giảm giá ấn định tỷ lệ phần trăm định Phương pháp 2: Áp dụng để tính mức giảm giá BĐS không phân biệt nguyên nhân khác Nó phù hợp ước tính giá trị BĐS xung quanh có nhiều BĐS tương tự đánh giá Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế khỏi chi phí xây dựng hành công trình Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định cách cộng kết bước với bước 4 Ưu, nhược điểm, điều kiện áp dụng phương pháp chi phí Ưu điểm: Được sử dụng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá BĐS thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích tương lai Trong số tình huống,nó cứu cánh cuối không sử dụng phương pháp khác Thích hợp định giá BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt: phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù Việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm thẩm định viên, vậy, nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu thái Nhược điểm Việc định giá theo phương pháp chi phí dựa vào liệu thị trường, hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp chi phí: +Hệ thống thông tin phát triển, thông tin thiếu minh bạch,khó tiếp cận, phụ thuộc nhiều vào bên bán dẫn đến người mua thường bị chịu thiệt.Thông tin thu thập thường mang tính lịch sử.Nếu thị trường biến động, thông tin lạc hậu.Khi đó, tính xác thấp +Thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào quy hoạch +Thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại (Hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung dài hạn Hệ là, thị trường bất động sản lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng,)… Chi phí BĐS lúc đồng hay phù hợp với giá trị BĐS Chính thế, định giá dựa chi phí nhiều không phản ánh giá trị thị trường Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Việc ước tính khoản phải giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế, chưa có phương pháp cụ thể xác việc ước tính hao mòn Để áp dụng phương pháp đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt thành thạo kĩ thuật xây dựng Điều kiện áp dụng: BĐS sử dụng với mục đích riêng biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, nhà máy điện… đặc biệt công trình công cộng có chứng thị trường để so sánh Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu Được vận dụng trường hợp người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết thích hợp để tạo giá trị BĐS Thường dùng có tính chất để kiểm tra phương pháp khác Thực trạng sử dụng phương pháp chi phí Việt Nam: Vài nét thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam: o Năm 2004-2007: thị trường bất động sản phát triển nóng năm 2010 o Năm 2011-2013: ngân hàng siết chặt cho vay, quy mô thị trường bất động sản thu hẹp.Thị trường khả khoản.Bất động sản bị đặt vào nhóm phi sản xuất o Năm 2014:thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi Thực trạng sử dụng định giá bất động sản Việt Nam : Trong việc mua – bán BĐS ,mua bán doanh nghiệp kể loại tài sản khác… định giá xem khâu quan trọng Thế nhưng, Việt Nam nay, nghề thẩm định giá chưa thực phát triển Bởi nhiều người chưa đặt khâu thẩm định giá lên hàng đầu trình giao dịch, với khách hàng cá nhân o Thực tế, mua – bán BĐS, nhiều người quên khâu thẩm định giá trước đưa định giao dịch dẫn đến mức giá thỏa thuận chưa sát với giá thị trường , dẫn đến mức giá thỏa thuận chưa sát với giá thị trường , dẫn đến thiệt thòi cho người bán người mua o Trên giới nay, việc kiểm toán năm phải đánh giá lại giá doanh nghiệp phải giá lại giá trị tài sản lần Tuy nhiên, Việt Nam chưa có thông lệ Ở nước ngoài, ngành thẩm định giá phát tiển hàng răm năm nay, Việt Nam phát triển ngành thẩm định giá 10 năm qua Tính đến nay, nước có 36 công ty thẩm định giá đăng ký hành nghề với Cục quản lý giá – Bộ tài theo quy định pháp luật Việt Nam o Đội ngũ giảng viên chuyên nghành thẩm định giá mỏng, chưa đào tạo chuyên sâu chuyên gia thẩm định giá o Việt Nam chưa xây dựng trung tâm sở liệu thông tin thị trường cho hoạt đọng thẩm định giá o Thông tin giá ,cung cầu , thị trường tài sản sử dụng hoạt động nghiệp vụ thẩm định giá hạn chế nguồn thông tin, độ tin cậy chưa cao, ảnh hưởng định đến độ xác mức giá bất động sản cần thẩm định Thực trạng sử dụng phương pháp thẩm định giá Việt Nam : o Trong thực tế có nhiều phương pháp khác để định giá tài sản Tuy nhiên, phương pháp định giá tài sản nói chung , định giá BĐS nói riêng thừa nhận phương pháp bản, có sở lý luận chặt chẽ, có sở khoa học phương pháp xây dựng đặc biệt phải tuân thủ cách đầy đủ tuyệt đối nguyên tắc định giá nêu o Mỗi phương pháp định giá BĐS có ưu hạn chế định Việc lụa chọn phương pháp thích hợp để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào yếu tố : o - Thuộc tính BĐS : chịu tác động yếu tố - Độ tin cậy khả sử dụng cải tài liệu thị trường - Mục tiêu nguyên tắc việc định giá Trong áp dụng phương pháp chi phí thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng xem phương pháp đặc biệt hữu ích cho việc thẩm định nhà nhỏ thông thường ngoại ô, phù hợp với số kiểu nhà, tòa nhà nhà máy, tòa nhà công cộng, ngân hàng, trường học, bệnh viện… phương pháp đặc biệt có giá trị áp dụng kỹ thuật phân tích để nhận ảnh hưởng yếu tố khấu hao BĐS cách kiểm tra cho yếu tố phương pháp thẩm định giá o Chi phí lúc với giá trị có lúc chi phí không tạo giá trị o Giống phương pháp so sánh: phải dựa số liệu lấy thị trường nên cần có thông tin đầy đủ xác giá thành xây dựng Biện pháp: o Xây dựng chương trình cụ thể để đào tạo nâng cao trình độ thẩm định viên o Xây dựng ngân hàng dự trữ giá , thông tin cần thiết xác để làm sở thẩm định Thông tư, nghị định: 6.1 Tiêu chuẩn số 08 HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 08 -Phương pháp chi phí HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí (Ký hiệu: TĐGVN 08) (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/ 2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 - Mục đích tiêu chuẩn quy định phương pháp chi phí hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản 02 - Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn trình thẩm định giá tài sản Khách hàng bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định tiêu chuẩn để việc hợp tác bên trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu cao 03 - Các thuật ngữ tiêu chuẩn hiểu sau: Chi phí số tiền cần thiết chi để mua, sản xuất, chế tạo xây dựng nên tài sản Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Hao mòn hữu hình hao mòn vật lý gây yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu…) làm giảm giá trị tài sản trình sử dụng Hao mòn vô hình làloại hao mòn phát sinh tiến kỹ thuật, thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ thay đổi nhu cầu thị trường sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị tài sản trình sử dụng Giá trị hao mòn tài sản giảm dần giá trị sử dụng giá trị tài sản tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, sử dụng theo mục đích sử dụng tài sản, bào mòn yếu tố tự nhiên, tiến kỹ thuật… trình hoạt động tài sản Giá trị hao mòn luỹ kế tài sản tổng mức giảm giá tài sản gây hao mòn hữu hình hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá Tuổi đời kinh tế thời gian sử dụng tài sản tối đa xét hiệu kinh tế: - Tuổi đời kinh tế máy, thiết bị số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hành, điều kiện bình thường, phù hợp với thông số kinh tế - kỹ thuật tài sản - Tuổi đời kinh tế bất động sản số năm công trình kiến trúc đất đóng góp làm tăng giá trị toàn bất động sản Tuổi đời kinh tế lại thời gian sử dụng lại tài sản phát huy hiệu Tuổi đời thực tế số năm trôi qua tính từ hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá Tuổi đời hiệu số năm mà tài sản sử dụng thực tế phát huy tác dụng mang lại hiệu sử dụng Tuổi đời hiệu ngắn dài tuổi đời thực tế tài sản tùy thuộc vào tình trạng tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản Cụ thể: Tuổi đời hiệu ngắn tuổi đời thực tế tài sản chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình Tuổi đời hiệu dài tuổi đời thực tế tài sản chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình Lợi nhuận nhà thầu chênh lệch giá trị thị trường công trình trừ (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp), trừ (-) khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Chi phí tái tạo chi phí hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm điểm lỗi thời, lạc hậu tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo tính vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu sử dụng theo nguyên nhân (x) giá thời điểm cần thẩm định Chi phí thay chi phí hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ phận có chức lỗi thời, có tính đến tiến khoa học, công nghệ thời điểm cần thẩm định giá để tạo sản phẩm thay có tính ưu việt so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay tính vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu thay nhân (x) giá thời điểm thẩm định NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04 - Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng trong: - Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh - Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù - Kiểm tra kết phương pháp thẩm định giá khác 05 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí: a) Đối với bất động sản Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay công trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Bước 3: Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) công trình xây dựng có đất Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành công trình Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước kết bước b) Đối với máy, thiết bị Bước 1: Đánh giá toàn diện tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay để sản xuất đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình giá trị hao mòn lũy kế máy, thiết bị Bước 4: Ước tính giá trị máy, thiết bị cách lấy kết bước trừ (-) kết bước 06 - Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo xây dựng nên tài sản a) Đối với công trình xây dựng - Chi phí xây dựng công trình bao gồm: + Các chi phí trực tiếp, bao gồm: chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, chi phí trực tiếp khác + Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất công trường, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí gián tiếp khác + Lợi nhuận, khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải vào mặt giá giá thị trường nguyên, nhiên vật liệu thời điểm thẩm định giá; quy định quan có thẩm quyền định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu hướng dẫn xác lập đơn giá xây dựng - Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo chi phí thay công trình xây dựng: + Phương pháp so sánh theo đơn vị; + Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình; + Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…); Thẩm định viên vào loại hình công trình, thông tin có để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp b) Đối với máy, thiết bị Việc ước tính chi phí tái tạo thay máy, thiết bị cần vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt giá nguyên vật liệu, nhân công thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, quy định quan có thẩm quyền hạch toán chi phí sản xuất 07- Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế Mức độ hao mòn, tuổi đời giá trị hao mòn lũy kế tài sản cần thẩm định giá xác định dựa trạng thực tế tài sản thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật nhà sản xuất quy định mức độ hao mòn, thời gian khấu hao quan có thẩm quyền a) Đối với công trình xây dựng Hao mòn công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, hao mòn tác động từ yếu tố bên tài sản (hao mòn kinh tế) a1) Hao mòn tự nhiên hao mòn thời gian sử dụng, tác động thời tiết, việc bảo quản công trình trình sử dụng Việc ước tính hao mòn tự nhiên theo cách: Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ Lựa chọn bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá thị trường và áp dụng trình chiết trừ để tìm tổng mức hao mòn, theo bước sau: Bước 1: Chọn bất động sản thị trường cải tạo có đặc điểm tương đồng mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh) Bước 2: Chiết trừ giá đất khỏi giá bán bất động sản so sánh để tìm giá trị hao mòn công trình đất Bước 3: Ước tính chi phí (thay tái tạo) công trình tương tự, 100% Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế công trình thời điểm thẩm định giá (bước trừ (-) bước 2) Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3) Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu (năm) công trình so sánh Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm công trình (bước 5: bước 6) Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn công trình cần thẩm định vào công trình so sánh Cách 2: vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế công trình để tính hao mòn từ tính giảm giá công trình Tuổi đời hiệu Công thức: % khấu hao = x 100 Tuổi đời kinh tế Cách 3: vào hư hỏng, hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mòn công trình Công thức tính sau: H = Trong đó: H : Hao mòn công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki : Hao mòn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %; Tki : Tỷ trọng kết cấu i tổng giá trị công trình; n : Số kết cấu công trình Ví dụ phương pháp xác định tuổi đời hiệu quả; phương pháp tính toán hao mòn giá trị công trình xây dựng phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn a2) Hao mòn lỗi thời chức hao mòn giá trị sử dụng công trình bị giảm thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà cao thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng yêu cầu sử dụng tốt Giá trị hao mòn lỗi thời chức ước tính vào chi phí để khắc phục lỗi thời chức công trình để tính giá trị hao mòn Nói cách khác, chi phí vượt trội phải bỏ để sửa chữa, khắc phục lạc hậu so với chi phí thiết kế hợp lý từ ban đầu Ví dụ phương pháp xác định hao mòn lỗi thời chức công trình xây dựng phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn a3) Hao mòn kinh tế (còn gọi hao mòn tác nhân bên ngoài) hao mòn giá trị công trình bị giảm yếu tố bên tài sản ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế Giá trị hao mòn kinh tế tính sau: - Trường hợp quy định tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trường…của quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe trước, từ làm giảm sút tính hữu ích việc sử dụng sở hữu công trình thẩm định viên giá cần xem xét mức độ giảm sút để tính giảm giá - Trường hợp giá trị tài sản bị giảm yếu tố bên ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế thẩm định viên giá vào tình hình thị trường để tính giảm giá b) Đối với máy, thiết bị:bao gồm hao mòn hữu hình hao mòn vô hình b1) Việc ước tính hao mòn hữu hình máy, thiết bị tương tự ước tính hao mòn tự nhiên công trình xây dựng theo cách: - Cách 1: vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế máy, thiết bị để tính hao mòn từ tính giảm giá tài sản Tuổi đời hiệu Hao mòn tài sản = x 100% Tuổi đời kinh tế - Cách 2: vào hư hỏng, hao mòn phận máy, thiết bị.Công thức: H= H= Trong : H : Hao mòn máy, thiết bị tính theo tỷ lệ % Hi: Hao mòn phận kỹ thuật chủ yếu thứ i Ti: Tỷ trọng giá trị phận i tổng giá trị máy, thiết bị n : Số lượng phận kỹ thuật chủ yếu máy, thiết bị Ví dụ phương pháp tính toán hao mòn giá trị máy thiết bị phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn b2) Việc ước tính hao mòn vô hình máy, thiết bị vào thực tế giá bán thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật máy thiết bị Ví dụ áp dụng phương pháp chi phí phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn b2) Việc ước tính hao mòn vô hình máy, thiết bị vào thực tế giá bán thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật máy thiết bị Ví dụ áp dụng phương pháp chi phí phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn 6.2 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất,xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá o Chương II : Phương pháp định giá đất Điều 4: Phương pháp chiết trừ (PP chi phí) Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực theo quy định sau đây: Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin đất có tài sản gắn liền với đất (sau gọi bất động sản) cần định giá b) Khảo sát, thu thập thông tin tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi bất động sản so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian không 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; - Thông tin tài sản gắn liền với đất c) Nguồn thông tin thu thập thực theo quy định Điểm c Khoản Điều Thông tư d) Trong trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực theo quy định Điểm d Khoản Điều Thông tư Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh xác định theo công thức sau: Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn Trong đó: - Giá trị xây dựng thời điểm định giá đất chi phí thay để đầu tư xây dựng tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất Giá trị xây dựng bao gồm khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật - Giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn mặt vật lý hư hao dần trình khai thác sử dụng; hao mòn lạc hậu chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế tác động yếu tố bên ngoài) Phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất thực theo quy định pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hướng dẫn phương pháp tính giá trị xây dựng giá trị hao mòn việc tính toán thực vào thông tin, số liệu thực tế thu thập thị trường Ước tính giá đất bất động sản so sánh Giá trị đất bất động sản so sánh thực theo công thức sau: Giá trị đất bất động sản so sánh Giá trị bất động sản so sánh = - Giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất bất động sản so sánh thực theo công thức sau: Giá đất bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh Diện tích đất bất động sản so sánh Xác định giá đất bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất bất động sản cần định giá thực theo quy định Khoản 2, Điều Thông tư Ví dụ việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 6.3 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất CHÍNH PHỦ Số: 123/2007/NĐ-CP NGHỊ ĐỊNH Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất CHÍNH PHỦ Căn Luật tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Pháp lệnh giá ngày 26 tháng 04 năm 2002; Xét đề nghị Bộ trưởng Bộ Tài chính, NGHỊ ĐỊNH: Điều Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất (sau gọi tắt Nghị định số 188/2004/NĐ-CP) sau: Sửa đổi điểm đ khoản Điều sau: "đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật." Sửa đổi khoản Điều sau: "2 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường thời điểm xác định số tiền Việt Nam tính đơn vị diện tích đất theo mục đích sử dụng hợp pháp, hình thành từ kết giao dịch thực tế hoàn thành, mang tính phổ biến người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động yếu tố gây tăng giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống có ưu đãi trường hợp khác Bộ Tài quy định." Bổ sung khoản 3, khoản vào Điều sau: "3 Phương pháp chiết trừ: phương pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp thặng dư: phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản." Sửa đổi, bổ sung Điều sau: a) Bổ sung vào sau khoản khoản mới: "3 Phương pháp chiết trừ áp dụng để xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp đủ số liệu giá thị trường đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu thập số liệu giá thị trường đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với đất cần xác định giá Phương pháp thặng dư áp dụng để xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp." b) Khoản sửa đổi thành khoản sau: "5 Căn tình hình cụ thể thị trường số liệu thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp phương pháp xác định giá đất quy định Nghị định số 188/2004/NĐCP Nghị định để định giá đất địa phương Trường hợp cần thiết kết hợp số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể." c) Bãi bỏ khoản Sửa đổi Điều sau: "Điều Khung giá loại đất Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định áp dụng cho loại đất phân loại theo quy định Điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai (sau gọi Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) gồm: a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: - Khung giá đất trồng hàng năm (Bảng 1); - Khung giá đất trồng lâu năm (Bảng 2); - Khung giá đất rừng sản xuất (Bảng 3); - Khung giá đất nuôi trồng thủy sản (Bảng 4); - Khung giá đất làm muối (Bảng 5); - Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất rừng sản xuất định phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định khoản 10 Điều Nghị định để quy định mức giá cụ thể; - Đối với loại đất nông nghiệp khác theo quy định điểm đ khoản Điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất nông nghiệp liền kề định phương pháp định giá đất loại đất nông nghiệp liền kề quy định khoản 10 Điều Nghị định để quy định mức giá cụ thể b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: - Khung giá đất nông thôn (Bảng 6); - Khung giá đất đô thị (Bảng 7); - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn (Bảng 8); - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị (Bảng 9); - Đối với đất xây dựng trụ sở quan đất xây dựng công trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo, tín ngưỡng (bao gồm đất sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất liền kề giá đất vùng lân cận gần (trường hợp đất liền kề) định quy định khoản 10 Điều Nghị định để quy định mức giá cụ thể; - Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định điểm b khoản Điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP loại đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất cho công trình xây dựng khác tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp liền kề giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp vùng lân cận gần (trường hợp đất liền kề) định quy định khoản 10 Điều Nghị định để quy định mức giá cụ thể; - Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất liền kề định quy định khoản 10 Điều Nghị định để quy định mức giá cụ thể; - Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng khai thác thủy sản Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất phi nông nghiệp liền kề giá đất phi nông nghiệp vùng lân cận gần (trường hợp đất liền kề) định quy định khoản 10 Điều Nghị định để quy định mức giá cụ thể c) Đối với nhóm đất chưa sử dụng Đối với loại đất chưa xác định mục đích sử dụng (bao gồm đất chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá rừng cây), cần định mức giá, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất liền kề định quy định khoản 10 Điều Nghị định để quy định mức giá phù hợp Khi đất chưa sử dụng cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào khung giá đất loại, mục đích sử dụng Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể Căn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá loại đất cụ thể giới hạn cho phép cao không 20% so với mức giá tối đa thấp không 20% so với mức giá tối thiểu khung giá đất loại Chính phủ quy định khoản Điều Nghị định Trường hợp cá biệt, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, điều kiện hạ tầng yếu kém, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường địa phương điều kiện bình thường thấp mức giá tối thiểu Khung giá đất loại quy định khoản Điều Nghị định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định mức giá cụ thể áp dụng địa phương gửi Bộ Tài để báo cáo." Sửa đổi, bổ sung Điều sau: a) Sửa đổi tiêu đề Điều 8: "Điều Nguyên tắc phân vùng đất nông thôn để định giá đất" b) Sửa đổi điểm c khoản 1: "c) Miền núi vùng đất cao vùng trung du, bao gồm đại phận diện tích núi cao, địa hình phức tạp Mật độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi trung du Các xã miền núi phân loại theo đặc điểm nêu theo hướng dẫn Ủy ban Dân tộc Miền núi (nay Ủy ban Dân tộc)." c) Bãi bỏ khoản Sửa đổi, bổ sung Điều sau: a) Sửa đổi tiêu đề Điều 9: "Điều Xác định vùng đất vị trí loại đất cụ thể nông thôn để định giá đất" b) Sửa đổi điểm a khoản 1: "a) Đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ đất nông nghiệp khác (theo quy định điểm đ khoản Điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), giá đất quy định phân biệt theo vị trí đất loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi Vị trí đất xác định vào khoảng cách từ nơi cư trú cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung mức độ thuận tiện giao thông Phân biệt vị trí đất có kết hợp yếu tố khoảng cách với yếu tố chất đất, địa hình, khí hậu, thời tiết điều kiện tưới tiêu theo ba vùng: đồng bằng, trung du, miền núi phân biệt sở địa giới hành cấp xã Vị trí đất xác định theo nguyên tắc: vị trí số áp dụng đất có khoảng cách từ nơi cư trú cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung gần thuận lợi giao thông Các vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở có khoảng cách xa giao thông thuận lợi hơn." Sửa đổi, bổ sung Điều 11 sau: a) Sửa đổi tiêu đề Điều 11: "Điều 11 Thẩm quyền phân vùng, phân loại đường phố phân vị trí đất để định giá đất" b) Sửa đổi, bổ sung nội dung Điều 11: "Căn vào quy định chung Điều 8, Điều 9, Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP khoản 6, khoản Điều Nghị định này; vào tình hình thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu thức việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất làm định giá Hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực việc điều chỉnh lại việc phân loại đất, loại đường phố vị trí đất có thay đổi quy hoạch, đầu tư nâng cấp xây dựng kết cấu hạ tầng làm ảnh hưởng đến việc phân loại đất, loại đường phố vị trí đất thực trước đó." Sửa đổi, bổ sung điểm d khoản Điều 12 sau: "d) Trường hợp loại đất giáp ranh tỉnh bị ngăn cách sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có chiều rộng từ 100 mét trở xuống khu vực đất giáp ranh xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi bên sông, bên hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi vào sâu địa giới hành tỉnh theo quy định điểm a, điểm b điểm c khoản Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nếu chiều rộng sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi 100 mét không xếp loại đất giáp ranh." 10 Sửa đổi Điều 13 sau: "Điều 13 Định giá đất cụ thể địa phương Vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải: a) Quyết định công bố công khai địa phương việc phân vùng, phân loại đường phố vị trí đất theo quy định Điều 8, Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP khoản 6, khoản 7, khoản Điều Nghị định b) Quyết định công bố công khai địa phương Bảng giá đất áp dụng địa phương sau trình xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp Phương pháp định giá cụ thể cho loại đất Đất thuộc loại áp dụng khung giá Chính phủ quy định loại đất theo nguyên tắc: a) Đối với đất trồng hàng năm, trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng loại đất nông nghiệp khác: đất vị trí vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) có mức giá cao nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ vị trí thứ trở ứng với mức giá thấp b) Đối với đất làm muối: đất vị trí số có mức giá cao nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ vị trí thứ trở ứng với mức giá thấp c) Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp loại đất phi nông nghiệp khác nông thôn: Đất khu vực có mức giá cao nhất, khu vực đất tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở ứng với mức giá thấp Trong khu vực đất, giá đất vị trí số có mức giá cao nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở ứng với mức giá thấp d) Giá đất trường hợp sau quy định mức giá đất trồng lâu năm vị trí vùng tỉnh: - Đất vườn, ao đất có nhà không xác định đất ở; - Đất nông nghiệp nằm phạm vi địa giới hành phường, phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn xác định ranh giới theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Trường hợp đất nông nghiệp nằm phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xét duyệt xác định theo ranh giới đất có nhà khu dân cư; Căn vào tình hình thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất trường hợp cao hơn, mức tối đa không vượt lần mức giá đất trồng lâu năm vị trí vùng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đ) Đối với đất phi nông nghiệp nông thôn vị trí ven trục đường giao thông chính, đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào tình hình thực tế địa phương để quy định cho phù hợp theo nguyên tắc: - Đối với đất mức giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định không vượt lần mức giá tối đa khung giá đất nông thôn Chính phủ quy định; - Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mức giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định không vượt lần mức giá tối đa khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn Chính phủ quy định." 11 Sửa đổi điểm a khoản Điều 14 sau: "a) Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân tỉnh có đất giáp ranh phải vào quy định khoản Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐCP khoản Điều Nghị định thoả thuận với giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc: - Đất giáp ranh thuộc loại đất áp dụng khung giá Chính phủ quy định loại đất đó; - Đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng quy định mức nhau; Trường hợp đặc biệt, điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng chung địa phương khác mức giá khu vực giáp ranh chênh lệch nhau, tỷ lệ chênh lệch tối đa không 30%." 12 Sửa đổi Điều 15 sau: "Điều 15 Điều chỉnh giá loại đất cụ thể địa phương Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào quy định hành để điều chỉnh lại giá đất khu vực có thay đổi cho phù hợp Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất, thời điểm có định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường địa phương để định mức giá cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn quy định khoản Điều Nghị định Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền số vị trí đất, số khu vực đất, loại đất năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương án trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cấp trước định báo cáo Hội đồng nhân dân cấp kỳ họp gần nhất." Điều Điều khoản thi hành Nghị định có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo Bãi bỏ khoản Điều 30 Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26 tháng 06 năm 2007 chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần; bãi bỏ khoản Điều 4, khoản Điều Điều Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định để ban hành giá loại đất cụ thể công bố công khai áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm Các Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang Bộ, Thủ trưởng quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định này./ TM CHÍNH PHỦ THỦ TƯỚNG (Đã ký) Nguyễn Tấn Dũng Một số câu hỏi câu trả lời: Câu hỏi 1: Khi xác định mức độ hao mòn BĐS phương pháp đo mang tính kĩ thuật người ta xác định nguyên nhân hay dựa vào nguyên nhân cu thể để xác định Trả lơi: Khi xác định mức độ hao mòn BĐS phương pháp đo mang tính kĩ thuật: Ban đầu người ta thực việc điều tra, quan sát nhằm phân loại tượng hư hỏng theo loại nguyên nhân sau xác định mức giảm giá tương đương với nguyên nhân như: - Hao mòn tự nhiên sửa chữa Hao mòn tự nhiên không sửa chữa Hao mòn lỗi thời chức sửa chữa Hao mòn yếu tố bên không sửa chữa Do đó, xác định mức độ hao mòn BĐS phương pháp đo mang tính kĩ thuật người ta dựa nguyên nhân để xác định mức độ hao mòn Câu 2: Tại phương pháp chi phí lại có tính chất bổ sung, kiểm tra phương pháp khác? Trả lời: Trong số phương pháp định giá bất động sản thường sử dụng như: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư, có phương pháp áp dụng nhiều để định giá cho nhiều loại bất động sản, có phương pháp áp dụng phạm vi hẹp để định giá cho vài loại BĐS đặc thù Tuy nhiên hoạt động định giá, phương pháp sử dụng riêng để xác định giá cho hay số loại bất động sản định ngược lại loại BĐS có phương pháp định giá Mỗi loại BĐS sử dụng phương pháp định giá khác nhau, có phương pháp phù hợp Do đó, phương pháp chi phí có tính chất bổ sung, kiểm tra phương pháp khác ngược lại Câu 3: Tại chi phí không đồng với giá trị? Trả lời: Khi định giá BĐS phương pháp chi phí: Chi phí nói chung không với giá trị không tạo giá trị Phương pháp phải sử dụng phương pháp cộng tới, cộng dồn song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Do đó, chi phí không đồng với giá trị Câu 4: Tại phương pháp chi phí phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu, kiểm tra đấu thầu? Trả lời Phương pháp chi phí định giá BĐS phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá.Khi ta cần: - - Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi đất trồng sử dụng điều kiện tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay công trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật - Bước 3: Xác định hao mòn giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá ) công trình xây dựng có đất Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng cách trừ hao mòn lũy kế (mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng hành công trình Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước kết bước Ta thấy thực bước định gia BĐS phương pháp chi phí phải sử dụng đến kĩ thuật ngành xây dựng người tham gia đấu thầu kiểm tra đấu thầu người có kiến thức sâu lĩnh vực xây dựng nên kết định giá xác đáng tin cậy Do đó, phương pháp chi phí phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu, kiểm tra đấu thầu Câu 5: Việt Nam sử dụng chi phí tái tạo hay chi phí thay thế? Trả lời: Việt Nam thường sử dụng chi phí thay vì: - - - Chi phí thay chi phí hành để xây dựng công trình tương đương vật liệu, phương pháp kĩ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi thời Thông thường chi phí thay có giá trị thấp chi phí tái tạo không tính đến chi phí tạo phận lỗi thời không cần thiết, đồng thời tính toán việc dựa vào việc sử dụng vật liệu kĩ thuật đại Mặt khác: • chi phí tái tạo chi phí hành để xây dụng công trình thay giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời công trình mục tiêu • Chi phí tái tạo cho giá trị xác thiếu tính thực tế công trình mục tiêu thường đa dạng lỗi thời.Do đó, thực tế khó tìm nguồn tài trợ định mức chi phí cho công việc tái tạo lỗi thời không hiệu Do đó, nước ta thường sử dụng chi phí thay thế> Câu 6: Tại phương pháp chi phí lại sử dụng phương pháp khác không sử dụng được? Trả lời: Phương pháp chi phí sử dụng phương pháp khác không sử dụng vì: - - Trên thực tế có nhiều bất động sản thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt như: bệnh viện, nhà thờ, trường học… Trên thị trường xảy tượng mua, bán bất động sản Các khoản thu nhập tiền chúng tạo khó định lượng Do đó, thiếu so sánh thị trường số liệu cụ thể, xác thực để sử dụng phương pháp so sánh phương pháp thu nhập Do ta phải sử dụng phương pháp chi phí Mặt khác: • Để áp dụng tính theo phương pháp đòi hỏi thẩm địnhviên cần có chuyên môn, nhiều kinh nghiệm dặc biệt phải thành thạo kĩ thuật xây dựng • Việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm thẩm định viên Do đó, thẩm định viên chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc chủ quan dẫn đến sai sót cung cầu có biểu thái Do đó, phương pháp chi phí sử dụng phương pháp khác không sử dụng Câu 7: Tại phương pháp chi phí thích hợp với BĐS sử dụng với mục đích riêng biệt? Trả lời: Phương pháp chi phí thích hợp với BĐS sử dụng với mục đích riêng biệt vì: Nhiều bất động sản thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt như: bệnh viện, nhà thờ, trường học… Trên thị trường xảy tượng mua, bán bất động sản Các khoản thu nhập tiền chúng tạo khó định lượng Do đó, thiếu so sánh thị trường số liệu cụ thể, xác thực để sử dụng phương pháp so sánh phương pháp thu nhập Do ta phải sử dụng phương pháp chi phí Vậy nên phương pháp chi phí thích hợp với BĐS sử dụng với mục đích riêng biệt Câu 8: Các trường hợp chi phí tái tạo chi phí thay thế? Câu 9: Đối với BĐS hao mòn không sửa chữa tính nào? Câu 10: Trong phương pháp bước phương pháp sử dụng phổ biến hơn? Trả lời: Bước 3: Xác định hao mòn giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá ) công trình xây dựng có đất Có phương pháp xác định: - Phương pháp đo mang tính kĩ thuật Phương pháp đo giảm giá dựa vào thị trường Trong phương pháp đo mang tính kĩ thuật phương pháp phương pháp nhà kĩ thuật sử dụng cách thường xuyên Vì xác định mức độ hao mòn dựa vào nguyên nhân nên kết xác Do đó, phương pháp đo mang tính kĩ thuật phương pháp phương pháp sử dụng phổ biến [...]... bất động sản so sánh = - Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo. .. khi xác định mức độ hao mòn của BĐS bằng phương pháp đo mang tính kĩ thuật người ta dựa trên từng nguyên nhân một để xác định mức độ hao mòn Câu 2: Tại sao phương pháp chi phí lại có tính chất bổ sung, kiểm tra các phương pháp khác? Trả lời: Trong số các phương pháp định giá bất động sản thường được sử dụng như: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi... nhuận, phương pháp thặng dư, có phương pháp áp dụng khá nhiều để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ áp dụng trong phạm vi hẹp để định giá cho 1 vài loại BĐS đặc thù Tuy nhiên trong hoạt động định giá, không phải mỗi phương pháp chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại cũng không phải một loại BĐS chỉ có 1 phương pháp định. .. Phương pháp này phải sử dụng phương pháp cộng tới, cộng dồn song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ Do đó, chi phí không đồng nhất với giá trị Câu 4: Tại sao phương pháp chi phí là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu, kiểm tra đấu thầu? Trả lời Phương pháp chi phí trong định giá BĐS là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản. .. định giá duy nhất Mỗi loại BĐS đều có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau, trong đó bao giờ cũng có 1 phương pháp phù hợp nhất Do đó, phương pháp chi phí có tính chất bổ sung, kiểm tra các phương pháp khác và ngược lại Câu 3: Tại sao chi phí không đồng nhất với giá trị? Trả lời: Khi định giá BĐS bằng phương pháp chi phí: Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá. . .Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn Trong đó: - Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián... khác do Bộ Tài chính quy định. " 3 Bổ sung khoản 3, khoản 4 vào Điều 4 như sau: "3 Phương pháp chi t trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) 4 Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống... hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường 3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá trị đất của bất động sản so sánh Giá trị bất. .. một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Khi đó ta cần: - - Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trồng đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và... các bất động sản này Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể hoặc rất khó định lượng được Do đó, chúng ta thiếu căn cứ so sánh thị trường và số liệu cụ thể, xác thực để sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập Do đó ta phải sử dụng phương pháp chi phí Vậy nên phương pháp chi phí thích hợp với các BĐS sử dụng với mục đích riêng biệt Câu 8: Các trường hợp chi phí tái tạo bằng chi ... đất bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh Diện tích đất bất động sản so sánh Xác định giá đất bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất bất động sản cần định giá thực theo. .. Trong số phương pháp định giá bất động sản thường sử dụng như: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư, có phương pháp. .. Trả lời Phương pháp chi phí định giá BĐS phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá. Khi ta