Đang tải... (xem toàn văn)
Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KTTN ĐỀ CƯƠNG BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NGƯỜI LÀM BÁO CÁO : NGUYỄN QUANG TRUNG CƠ QUAN CÔNG TÁC : CÔNG TY CỔ PHẦN XNK Ô TÔ MIỀN : BẮC TÀNG TÒA NHÀ VIMECO,LÔ : 9E,TRUNG HÒA,CẦU GIẤY, HÀ NỘI 04.37857234 ĐỊA CHỈ ĐIỆN THOẠI DI ĐỘNG 0937.336.789 HÀ NỘI Ngày 20 tháng 07 năm 2010 LỜI MỞ ĐẦU: TÌM HIỂU KHÁI QT VỀ NGHỀ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua khoản vay có lãi suất thấp lợi từ tổ chức tài chính, ngân hàng Đây đặc điểm tạo nên khác biệt dịch vụ môi giới bất động sản Trong số trường hợp, người môi giới đại lý hoàn tất trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, cịn việc hồn tất thỏa thuận tài hay pháp lý lại luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực Dân số tăng, kéo theo nhu cầu bất động sản tăng tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển Mới xuất Việt Nam phát triển lâu mạnh mẽ nước phát triển, nghề môi giới bất động sản (bất động sản) nghề có vị trí quan trọng sống xã hội nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao Chân dung nhà môi giới Những nhà môi giới văn phịng mua bán bất động sản có kiến thức sâu rộng thị trường bất động sản khu vực Họ nắm rõ nhu cầu khách hàng, thị trường biến động giá Họ thơng thuộc ngóc ngách thị trường, quy định thuế, hỗ trợ tài từ ngân hàng, tổ chức tín dụng Môi giới bất động sản người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý bất động sản thuộc sở hữu khách hàng với khoản phí theo thỏa thuận Khi bán bất động sản, người môi giới thực tất nghiệp vụ từ khớp nối tìm kiếm nhu cầu mua - bán, thu xếp thương thảo thành công chủ bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi Người mơi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, bề ngồi tin cậy Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, nhiệt tình cơng việc u cầu hàng đầu Vì bất động sản sản phẩm có giá trị cao nên người đại diện cần có biểu thuyết phục khách hàng Các đại lý bất động sản cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, trí nhớ tốt (họ cần nhớ khơng tên, mặt khách hàng mà đặc điểm thị hiếu khách hàng) Tại quốc gia phát triển, ví dụ Mỹ, mơi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề Thi lấy giấy phép - với người mơi giới khó với đại lý - bao gồm bảng câu hỏi giao dịch bất động sản luật liên quan đến mua bán bất động sản Muốn trở thành đại lý bất động sản cần có giấy phép hành nghề, để có chứng cần tham gia khóa đào tạo từ 30 đến 90 Với muốn trở thành người môi giới bất động sản cần tham dự khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản, thường từ đến năm Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ đến năm Làm lợi cho khách hàng Phần lớn đại lý nhà môi giới bất động sản bán bất động sản để Một số nhỏ - thường công ty kinh doanh quản lý bất động sản lớn - chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, cơng nghiệp, nơng nghiệp hay mục đích kinh doanh khác Mỗi lĩnh vực yêu cầu kiến thức đặc thù loại hình bất động sản đối tượng khách hàng Cho dù với loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ nhu cầu khách hàng trước thương vụ mua bán Trước dẫn người mua đến xem địa bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng số lần để nắm rõ nhu cầu thị hiếu khách hàng Đây coi giai đoạn tiền khả thi cho giao dịch đại lý cần xác định rõ khả tài người mua Đại lý hay người môi giới niêm yết danh sách nhà bán, vị trí mơ tả chi tiết, điểm quan trọng - nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua khoản vay có lãi suất thấp lợi từ tổ chức tài chính, ngân hàng Đây đặc điểm tạo nên khác biệt dịch vụ môi giới bất động sản Trong số trường hợp, người môi giới đại lý hoàn tất trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, cịn việc hồn tất thỏa thuận tài hay pháp lý lại luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực Cơ hội thu nhập Nhu cầu tuyển dụng đại lý môi giới bất động sản tăng mạnh đến năm 2014 Lý dân số tăng cao nhu cầu nhà ngày tăng, nhận thức chung xã hội đầu tư vào bất động sản đầu tư "khôn ngoan" Tuy nhiên, ứng dụng công nghệ thông tin, ngày khách hàng truy cập vào trang web để tìm kiếm thơng tin liên quan đến bất động sản mà quan tâm Vì vậy, tương lai gần bạn làm nghề bán thời gian hay coi nghề tay trái khó cạnh tranh Các quy định yếu tố pháp lý thay đổi điều chỉnh, nguyên nhân khiến cho số người khơng chun khó mà cạnh tranh với công ty làm ăn chuyên nghiệp Vào nghề môi giới bất động sản dễ đặc thù cơng việc điều kiện làm việc linh hoạt, thù lao lại cao bạn có nhiều khách hàng giao dịch thành cơng Nếu đào tạo tốt, có tham vọng - đặc biệt bạn có mối quan hệ rộng xã hội giới kinh doanh - bạn nắm bắt hội thành công nghề Tuy nhiên, người vào nghề thu nhập thường khơng ổn định, sau vài tháng khơng bán bất động sản buộc phải bỏ nghề! Vì vậy, người vào nghề, nên có khoản tiền để ni vịng tháng họ có thu nhập từ tiền hoa hồng! Hoa hồng nguồn thu nhập đại lý môi giới bất động sản Tỷ lệ hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận đại lý người môi giới, vào loại bất động sản giá trị bất động sản Tiền hoa hồng phân chia nhiều đại lý môi giới bất động sản Khi bất động sản bán, người môi giới hay đại lý có niêm yết chia khoản tiền hoa hồng hưởng với người môi giới hay đại ký bán bất động sản, với công ty mà họ làm việc Mặc dù tiền chia hoa hồng cho đại lý công ty khác nhau, thường giá trị nửa số tiền hoa hồng mà công ty nhận Đại lý vừa có niêm yết vừa bán bất động sản có số hoa hồng cao Nghề môi giới đại lý bất động sản nghề "nhạy cảm" với biến động thị truờng, đặc biệt biến động liên quan đến tỷ giá Khi hoạt động kinh tế suy giảm tỷ giá tăng, số giao dịch bất động sản đương nhiên giảm xuống Thu nhập người làm đại lý bất động sản Mỹ, bao gồm tiền hoa hồng dao động từ 35,670 USD đến 92.770 USD/ năm Con số bao gồm công việc có liên quan đến việc kinh doanh, mơi giới đại lý bất động sản loại (nhà ở, văn phịng cho th, th mua, mục đích cơng nghiệp ) Thu nhập người làm đại lý bất động sản Mỹ, bao gồm tiền hoa hồng dao động từ 35.670 USD đến 92.770 USD/ năm PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ BẢN THÂN Họ tên: Nguyễn Quang Trung Ngày tháng năm sinh: 08/10/1980 Quê quán: Khu 3-Thị trấn Hưng Hà – Hưng Hà – Thái Bình Cơ quan công tác : Công Ty Cổ Phần X́t Nhập Khẩu Ơ tơ Miền Bắc Chức vụ : Trưởng phòng kinh doanh Mobile :0937.336.789 Email : ceohyundai@yahoo.com.vn PHẦN : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP CHI NHÁNH PHÍA BẮC: CƠNG TY CỞ PHẦN BÂT ĐỘNG SẢN HANEL-HIMLAM TÊN GIAO DỊCH : HANEL - HIMLAM REAL ESTATE JOINT SOCK COMPANY ĐỊA CHỈ: 267-269 GIẢNG VÕ –CÁT LINH– ĐỐNG ĐA – HÀ NỘI ĐIỆN THOẠI: WEBSITE: WWW.Himlanland.com EMAIL: Info@Himlamland.com 10 + Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch xu hướng tương lai + Tổ dân phố hàng xóm + Tự điều tra thăm dò + Cơ sở liệu cá nhân kinh nghiệm kiến thức + Bản đồ: ví dụ đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, đồ điện tử + Các đề tài nghiên cứu, hội thảo… ví dụ: ảnh hưởng chất thải môi trường đời sống dân cư + Trao đổi kinh nghiệm: nhà môi giới -> quan trọng 1.4 Thông tin cầu bất động sản 1.4.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản - Người mua: + Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ + Để đầu tư: người kinh doanh bất động sản, đầu tiền nhàn rỗi/ + Để bảo toàn vốn è Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tốt khách hàng - Người thuê: + Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch + Để kinh doanh dịch vụ + Để sản xuất kinh doanh thuê mặt + Nhà ở: sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngồi, nhà cơng vụ 21 - Tín dụng, chấp bảo hiểm: cầu gián tiếp 1.4.2 Phương pháp thu thập thông tin cầu bất động sản - Chủ động: + Tìm kiếm qua phương tiện thông tin đại chúng + Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu khách hàng tiền (người thuê), khách hàng văn phịng mơi giới khác, khách sạn, văn phịng, cơng sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân nhóm khách hàng mục tiêu + Tiếp cận tận nơi: đón gọi điện + Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu - Thụ động: + Đón văn phịng + Phụ thuộc quảng cáo: Thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động Phân tích khach hàng: 2.1 Xác định đối tượng thương vụ: a Người cung: + Lí nguyện vọng họ ; nhanh hay chậm + Nắm thông tin bất động sản + Các điều kiện kèm theo + Khung giá có phù hợp, điều kiện kinh tế ( thuế phí) + Năng lực bán khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý - Người cho thuê: + Đầu tư + Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản + Trơng coi: để bảo vệ + Lí do: ví dụ: cho thuê để người thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản 22 - Người bán: + Tự nguyện + Bị ép buộc b Người cầu: - Người mua: + Quan tâm đến đặc tính bất động sản + Giá bất động sản: xác định khả tài + Mục tiêu người mua + Các ràng buộc khác: ví dụ người nước ngoài: vấn đề mua nhà… - Người thu + Cụ thể xác ban đầu + Rất nhanh gọn + Chú ý tính ổn định bất động sản + Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định… 2.2 Xác định bên tham gia thương vụ: - Phân loại khách hàng + Hiểu mục tiêu việc mua bán phải rõ ràng + Tìm hiểu độ tuổi khách hàng: ảnh hưởng đến tâm sinh lý Ví dụ: già - đắn đo; trung tuổi – táo bạo; + Nghề nghiệp + Thu nhập: sở thích họ, tiềm - Xác định bên tham gia: + Thơng tin cá nhân, tổ chức + Mục tiêu tham gia thương vụ + Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường… + Mức độ sẵn sàng 23 + Điều kiện pháp lý Giao dịch với khách hàng Đàm phán mơt hình thức giao tiếp sử dụng để tạo thoả thuận hai hay nhiều bên nhằm đạt thống quyền lợi nghĩa vụ bên đời sống hàng ngày cá nhân hay tổ chức Như khái quát, đàm phán hành vi trình,trong : + bên trao đổi,thoả thuận + Có mối quan tâm chung ngững điểm bất đồng + Nhằm đến thoả thuận thống - Bản chất đàm phán + Bản chất đàm phán thoả hiệp hai hay nhiều bên để thống quyền lợi nghĩa vụ bên + Hay nói cách khác Đàm Phán thoả hiệp nhằm đạt tiếng nói chung va chạm xung đột xã hội liên kết chao đổi - Các giai đoạn đàm phán (1)Chuẩn bị (2) Đề nghị (3)Tranh luận (4)Thương lượng (5)Kết thúc (1) Chuẩn bị (2)Tiếp súc (3) Đàm phán (4) Kết thúc (5)Rút tài khoản Công việc nhân viên thực VD;Sau khách hàng liên hệ với chung tâm qua thông tin (điện thoại,quảng cáo…).Trung tâm đưa gặp ngỡ,khách hang chực tiếp đến chung tâm tới trực tiếp tới địa điểm để bàn bạc đưa hợp đồng môi giới sau: 24 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc - oOo HỢP ĐỒNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Hơm ngày … tháng … năm 200……………………………………… Chúng gồm có : BÊN A :…………………………………………………………………… Địa :……………………………………………………………… Người đại diện: Ông (Bà)……………… Chức vụ:………………… Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:…………………………… Do Sở Kế Hoạch Đầu Tư cấp ngày ……tháng … năm………… Điện Thoại………………………………………Fax:…………… Là Bên trung gian, giới thiệu Bên bán/cho thuê bất động sản với Bên mua/th bất động sản BÊN B : Cơng ty/Ơng/Bà Địa : Người đại diện (nếu công ty): Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: Do Sở Kế Hoạch Đầu Tư cấp ngày … tháng … năm Điện thoại: Fax: Là Bên bán/cho thuê bất động sản 25 Sau thoả thuận hai bên thống ký vào hợp đồng với điều khoản sau: ĐIỀU I: THÔNG TIN LIÊN LẠC CỦA BÊN MUA/THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN Tên Cơng Ty/Ơng/Bà: Địa : Điện thoại : Fax ĐIỀU II: NGHĨA VỤ CỦA BÊN A Cung cấp cho Bên B thông tin liên lạc bên cần mua/thuê bất động sản ĐIỀU III: QUYỀN LỢI CỦA BÊN A Được nhận khoản hoa hồng 10% tháng tiền thuê bất động sản 0.2% giá trị bất động sản bán từ Bên B ĐIỀU IV: NGHĨA VỤ CỦA BÊN B Không tiết lộ thông tin bên mua/thuê bất động sản Trình cho bên mua/thuê xem giấy tờ chứng minh chủ sở hữu/người ủy quyền hợp pháp bất động sản Hướng dẫn khách đến tận nơi giới thiệu khách xem tường tận, chi tiết toàn tài sản giấy tờ liên quan đến bất động sản bán/cho thuê Nếu Bên mua/thuê bất động sản muốn xem nhiều bất động sản nhiều địa điểm khác nhau, Bên B phải sẵn sàng đáp ứng Ngay sau hợp đồng mua bán/cho thuê bất động sản ký bên bán/cho thuê với bên mua/thuê Bên B chi cho Bên A khoản tiền hoa 26 hồng 10% tháng tiền thuê bất động sản 0.2% giá trị bán bất động sản ĐIỀU V: QUYỀN LỢI CỦA BÊN B Được cung cấp tồn thơng tin liên lạc bên cần mua/thuê bất động sản ĐIỀU VI: CAM KẾT Hai bên cam kết thực đầy đủ điều khoản ghi hợp đồng Trường hợp xảy tranh chấp hai bên thương lượng giải quyết, thỏa thuận không đạt dược nhờ can thiệp quan pháp luật ĐIỀU VII: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký bên mua/thuê bất động sản mua/thuê bất động sản yêu cầu Hợp đồng lập thành bản, bên giữ có giá trị pháp lý BÊN A BÊN B 27 II KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1/ Tổ chức môi giới bất động sản thị trường BĐS: - Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư chuyển ý tưởng họ thành thực cơng trình có giá trị kinh tế cao từ bất động sản) - Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê bán loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào dự án lớn người phân cân đối nhu cầu khách hàng với phương án tài chủ đầu tư Các nhà mơi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý viễn cảnh, trình bày đặc điểm sản phẩm, chức lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp thông tin phản hồi cho nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án - Tham khảo Trung Quốc: + Người môi giới BĐS người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố cho thuê nhà + Đặc điểm người mơi giới BĐS:Nhằm mục đích lấy tiền th; Thúc đẩy hai bên giao dịch, thân không trực tiếp giao dịch; Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu trung gian giới thiệu đại lý bán nhà đất; Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động môi giới BĐS tư vấn tuý cung cấp thông tin nhà đất - Sự cần thiết tổ chức chứng minh thực tiễn giao dịch tiến hành cách nhanh chóng, tránh nhiều phức tạp khơng cần thiết (vì người trung gian trực tiếp dàn xếp xung đột…) Nhiều khi, bên mua bên bán, bên thuê cho thuê… không nắm rõ 28 ràng, chi tiết thơng tin có liên quan BĐS trung gian môi giới, họ thực cần đến nhà môi giới trung gian tin cậy chuyên nghiệp để thực dịch vụ đáp ứng yêu cầu bên 2/ Mơ hình hoạt động: Người mua người bán tìm đến nhà mơi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản cách có hiệu nhanh chóng nhất, nhà mơi giới sau tìm hiểu kỹ nguyện vọng, yêu cầu bên tiến hành làm thủ tục cần thiết để thực giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê…) phải trả khoản chi phí định gọi lệ phí hợp đồng mơi giới, sau nhà môi giới đạt đến kết cuối giao dịch thành cơng nhà mơi giới hưởng tiền hoa hồng tính % giá trị bất động sản thoả thuận kỹ lưỡng hợp đồng bên Tham khảo thực tế: Mơ hình cơng ty TNHH kiêm trung tâm tư vấn nhà đất-việc làm - Đứng đầu giám đốc - Dưới giám đốc có văn phịng: tư vấn, mơi giới kế tốn + Tư vấn: làm thủ tục quảng cáo, giới thiệu loại BĐS cho khách hàng hướng dẫn khách hàng thủ tục thực hợp đồng môi giới + Mơi giới: Sau tìm hiểu thơng tin đáp ứng u cầu mình, bên có nhu cầu tiếp tục sang phịng mơi giới, họ người làm môi giới tiến hành thủ tục ký hợp đồng gọi hợp đồng môi giới với đầy đủ thông tin cần thiết bên nguyên đơn, BĐS đem giao dịch giao kèo cần thiết khác lệ phí hợp đồng, % hoa hồng, cam kết khác v.v sau đưa bên có nhu cầu khảo sát thực địa thực công việc kết cuối 29 + Kế toán: Nếu giao dịch thành cơng, bên có nhu cầu tiếp tục đến phịng kế tốn thực nghĩa vụ tài với nhân viên kế tốn thoả thuận hợp đồng môi giới 3/ Thực trạng loại hình tổ chức thành phố lớn 3.1 Về mơ hình hoạt động: tương tự mơ hình cơng ty nêu 3.2 Điều kiện hoạt động: tuân thủ điều kiện hoạt động cả, cụ thể sau: Hiện địa bàn thành phố lớn, tổ chức cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới phát triển rầm rộ, hình thức tư nhân như: Trung tâm môi giới tư vấn nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê cho thuê nhà ở… Sau nhận tiền hoa hồng môi giới bên, người mơi giới khơng cịn trách nhiệm Hầu hết tổ chức môi giới BĐS cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phịng, trung tâm mơi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu người dân theo sốt nhà đất thị trường họ coi nghề kinh doanh khơng có đăng ký hành nghề nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Phần lớn văn phòng nhà đất người khơng có nghề nghiệp, khơng đào tạo kiến thức tư vấn BĐS nhà đất, chủ yếu dựa kinh nghiệm thực tế, tự xoay sở móc ngoặc với cị mồi khác… tính chun nghiệp thấp, độ tin cậy thơng tin kết thành công chiếm tối đa 50% Họ đơn làm môi giới người bán người mua, khơng có khả tư vấn thông tin cần thiết liên quan đến đất đai BĐS dừng lại mức độ tư vấn thông tin tư vấn hỗ trợ tài liên quan đến BĐS Chỉ có số tổ chức mơi giới có đăng ký hoạt động tổ chức lại hoạt động hình thức cơng ty thương mại (chức 30 hoạt động làm dịch vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyển hành khách, chuyển giao công nghệ-công nghiệp, lữ hành nội địa, đại lý vận tải, dịch vụ vui chơi giải trí ) Như vậy, thấy hoạt động dịch vụ tư vấn môi giới BĐS nhà đất mảng hoạt động kinh doanh công ty loại Và theo quy định, cơng ty thương mại thành lập phải chấp thuận cấp giấy phép từ phía Chi cục thuế Thành phố 3.3 Về nội dung khác: Tỷ lệ hoa hồng: Hiện nay, thành phố lớn, thông thường tỷ lệ hoa hồng cho giao dịch thông qua môi giới thành công 1-2% giá trị BĐS đem mua (bán), cho thuê… Các loại BĐS tham gia giao dịch thông qua trung gian môi giới chủ yếu: nhà bán (nhà ở), nhà cho thuê, cửa hàng, văn phòng kinh doanh Thời gian thực hết giao dịch: nói chung vịng tháng Phạm vi hoạt động: chủ yếu BĐS địa bàn Đối tượng tham gia hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản: công ty thương mại, cá nhân, hộ gia đình, cơng ty TNHH… 4/ Tham khảo kinh nghiệm nước ngồi: Nộp ký hợp đồng mơi giới Nếu cơng việc khơng thành, bên mơi giới khơng phải hồn trả lại khoản lệ phí Điều Mỹ (New-york) Trung Quốc (Thượng Hải) kiện Cá nhân phải có giấy phép Có giấy chứng nhận tư cách tham gia hoạt hành nghề cấp QLNN người môi giới BĐS động môi giới Trung ương cấp (cấp Bộ), quan quản lý hành cơng cá nhân để cấp phải thi lấy thương địa phương cấp.2 Có chứng hành nghề (thi vốn 20.000 NDT có viết) nội dung kỹ người đảm bảo có tài sản đảm 31 nghiệp vụ tư vấn bảo trị giá 20.000 NDT.3 mơi giới BĐS Có nơi hoạt động mơi giới cố định.4 Trong vịng năm trước làm đơn đề nghị khơng có tiền phạm tội Nội dung Mua bán, đấu thầu, trao hoạt động đổi, thương lượng giá cả, cho thuê… Điều kiện Có người có giấy thành lập tổ chứng nhận tư cách người môi chức môi giới giới BĐS.2 Được cấp giấy BĐS phép doanh nghiệp2 Có vốn 100.000 NDT3 Có điều lệ tổ chức xác định rõ tơn kinh doanh Có trụ sở kinh doanh cố định Thành phần bên mơi giới có người: làm dịch vụ nhà môi giới (broker), môi giới người mua bán nhân viên cộng tác Hợp đồng môi gồm:1 Việc môi giới2 Yêu cầu giới tiêu chuẩn việc môi giới3 Kỳ hạn thực hợp đồng Số tiền dịch vụ, cách thức, kỳ hạn chi trả Trách nhiệm vi phạm hợp đồng, cách thức giải tranh chấp 32 Các nội dung khác bên giao Phí dịch ước vụ Nộp ký hợp đồng môi Do người môi giới nhà đất hoạt động môi giới Nếu công việc không đương thoả thuận tiêu giới thành, bên môi giới khơng chuẩn thu phí phải hồn trả lại khoản lệ chi trả kỳ hạn hợp đồng phí mơi giới:1 Đại lý mua bán nhà, chuyển nhượng quyền SDD nhà nước, thu 3% giá hợp đồng.2 Đại lý thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất nhà nước, thu lần 70% tiền thuê tháng.3 Đại lý trao đổi nhà 1% theo giá trị nhà đất Dịch vụ tư vấn, tiêu chuẩn phí dịch vụ bên bàn định Tỷ lệ hoa hồng Nếu công việc thành công hưởng % hoa hồng, số tiền hoa hồng quy định rõ trước ký hợp đồng 33 5/ Kiến nghị giải pháp: Sau tìm hiểu thực trạng hoạt động tổ chức môi giới thị trường BĐS tham khảo kinh nghiệm nước Mỹ mơ hình hoạt động tổ chức này, đề nghị Chính phủ cần thực thi số biện pháp quản lý hữu hiệu hoạt động hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất thị trường BĐS sau đây: a/ Kiểm soát đăng ký hành nghề: - Kiểm soát hoạt động tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới BĐS Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước cấp giấy phép hoạt động tư vấn môi giới Cụ thể nên giao cho thực cấp loại giấy phép này?? - Cần tổ chức thi lấy chứng hành nghề môi giới (Như vậy, người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chun mơn mơi giới BĐS tham gia dịch vụ môi giới BĐS) b/ Kiểm soát việc thực trách nhiệm tổ chức này: Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt động tư vấn mơi giới như: tính trung thực thông tin pháp lý BĐS môi giới; độ tin cậy có tính dự báo lợi ích từ kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác c/ Kiểm sốt chất lượng tư vấn mơi giới: Kiểm sốt tính cơng khai thơng tin chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý BĐS) Cần tổ chức lớp đào tạo nước mơi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ đưa cán có nghiệp vụ mơi giới vào 34 công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất cách yêu cầu cơng ty phải có tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, khơng đáp ứng khơng cấp giấy phép hoạt động d/ Kiến nghị khác: Phát triển dịch vụ tư vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS như: dịch vụ cung cấp thơng tin hàng hố BĐS; dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý BĐS; dịch vụ định giá BĐS; dịch vụ toán cho vay chấp BĐS dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch BĐS Những đơn vị dịch vụ thay mặt bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để BĐS giao dịch cách hợp pháp, quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật chất lượng tính pháp lý dịch vụ Nên cần có sàn giao dịch BĐS tổ chức môi giới nằm sàn giao dịch này??!Tổ chức thay mặt bên có nhu cầu thực thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối toán bên theo quy định pháp luật 35 ... thuộc vào thỏa thuận đại lý người môi giới, vào loại bất động sản giá trị bất động sản Tiền hoa hồng phân chia nhiều đại lý môi giới bất động sản Khi bất động sản bán, người mơi giới hay đại lý... đến bất động sản bán/cho thuê Nếu Bên mua/thuê bất động sản muốn xem nhiều bất động sản nhiều địa điểm khác nhau, Bên B phải sẵn sàng đáp ứng Ngay sau hợp đồng mua bán/cho thuê bất động sản ký... GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua khoản vay có lãi suất thấp lợi từ tổ chức tài chính, ngân hàng Đây đặc điểm tạo nên khác biệt dịch vụ môi giới bất động sản Trong