B TR NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH - H TH NHÀI PHÂN TÍCH CÁC Y U T H CHUNG C TÁC NG LÊN GIÁ C N – NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN A BÀN QU N THÀNH PH H CHÍ MINH LU N V N TH C S KINH T TP H CHÍ MINH – N M 2015 B TR NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH - H TH NHÀI PHÂN TÍCH CÁC Y U T H CHUNG C TÁC NG LÊN GIÁ C N – NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN A BÀN QU N THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh t phát tri n (Th m đ nh giá) Mã s : 60310105 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C: PGS TS NGUY N NG C VINH TP H CHÍ MINH – N M 2015 L I CAM OAN S n ph m đ tài nghiên c u “Phân tích y u t tác đ ng lên giá c n h chung c – nghiên c u n hình đ a bàn qu n Thành ph H Chí Minh” k t qu trình nghiên c u c a tác gi S li u, hình nh n i dung phân tích t i đ tài hoàn toàn trung th c ch a công b b t k đ tài nghiên c u Tôi cam đoan ch u trách nhi m v n i dung TPHCM, ngày 09 tháng 11 n m 2015 H c viên th c hi n lu n v n H Th Nhài DANH M C CÁC T VI T T T Vi t t t Di n gi i B S B t đ ng s n BXD B Xây d ng CL Ch t l PE Giá c cân b ng QE S l TT Thông t TP HCM Thành ph H Chí Minh UBND VT ng ng cân b ng y ban Nhân dân V th DANH M C B NG B ng Di n gi i B ng 3.1 T ng h p ý ki n cho m c a chuyên gia B ng 3.2 Di n gi i bi n mô hình nghiên c u B ng 4.1 Th ng kê mô t B ng 4.2 T n su t bi n đ c l p đ nh tính mô hình B ng 4.3 K t qu h i quy mô hình B ng 4.4 Tóm t t mô hình B ng 4.5 Phân tích ANOVA B ng 4.6 Ki m đ nh đa c ng n B ng 4.7 Ki m đ nh White B ng 4.8 Ki m đ nh phân ph i chu n c a ph n d M CL C CH NG I: PH N M U 1.1 Lý ch n đ tài 1.2 M c tiêu nghiên c u 1.3 Câu h i nghiên c u 1.4 it 1.5 Ph ng nghiên c u ng pháp nghiên c u 1.6 D li u ph m vi nghiên c u 1.7 C u trúc c a nghiên c u CH NG II: C S LÝ THUY T VÀ KH O L LIÊN QUAN C CÁC NGHIÊN C U CÓ 2.1 Các khái ni m có liên quan 2.2 Lý thuy t v giá, giá tr b t đ ng s n 2.2.1 Giá tr b t đ ng s n 2.2.2 Giá c b t đ ng s n 2.3 M t s h c thuy t tiêu bi u v giá 2.3.1 H c thuy t v giá c a A-dam Smith (1723 - 1790) 2.3.2 Lý thuy t v cung – c u giá c 10 2.4 Lý thuy t v th - ch t l ng 12 2.5 Mô hình đ nh giá nhân t th h 2.6 Các y u t nh h ng – Mô hình Hedonic 14 ng đ n giá tr đ t đai 16 2.6.1 Các y u t có m i liên h tr c ti p lên giá B S 17 2.6.2 Các y u t kinh t 18 2.6.3 Các y u t liên quan đ n th tr 2.6.4 Các y u t v pháp lý 19 2.6.5 Các y u t tr pháp lý 19 2.6.6 Các y u t thu c v kinh t v mô 20 ng 18 2.6.7 Các y u t xã h i 20 2.7 Kh o l CH 3.1 Ph c nghiên c u có liên quan 21 NG III: PH NG PHÁP NGHIÊN C U 26 ng pháp nghiên c u 26 3.2 Mô hình nghiên c u đ ngh 26 3.2.1 Mô hình h i quy 26 3.2.2 Mô hình y u t tác đ ng lên giá c n h chung c 27 3.2.3 Các gi thi t c a mô hình 27 3.3 Khung phân tích dành cho nghiên c u 27 3.4 Gi i thi u v khu v c nghiên c u s li u nghiên c u 28 3.4.1 Gi i thi u v khu v c nghiên c u 28 3.4.2 S li u nghiên c u 29 3.5 Các y u t nh h ng đ n giá bán c n h chung c khu v c 31 3.6 Ti n hành khai báo mã hóa bi n 33 3.6.1 Bi n ph thu c 33 3.6.2 Bi n đ c l p 33 3.7 Mô hình gi đ nh 37 CH NG IV K T QU NGHIÊN C U 40 4.1 Phân tích th ng kê mô t 40 4.2 K t qu h i quy 43 4.2.1 Ma tr n h s t ng quan 43 4.2.2 K t qu h i quy mô hình l n th nh t 43 4.3 Ki m đ nh k t qu h i quy 45 4.3.1 Ki m đ nh hi n t ng đa c ng n 46 4.3.2 Ki m đ nh hi n t ng ph 4.3.3 Ki m đ nh phân ph i chu n c a ph n d 47 ng sai thay đ i 47 4.4 Th o lu n k t qu mô hình 48 CH NG V: K T LU N 51 5.1 K t lu n 51 5.2 Ý ngh a th c ti n c a nghiên c u 52 5.3 Các h n ch nghiên c u 52 5.4 Các đ nh h ng nghiên c u ti p theo 53 CH 1.1 NG I: PH N M U Lý ch n đ tài Nhà n i ph c v cho nhu c u thi t y u, sinh ho t hàng ngày c a m i cá nhân m i h gia đình Nhu c u v nhà nhu c u thi t y u không th thi u c a m i h dân Tùy vào nhu c u khác mà m i ng c n h thích h p, đáp ng đ tn i t l a ch n cho m t c ho t đ ng h c t p, lao đ ng, vui ch i gi i trí,… c ta đà h i nh p phát tri n v kinh t , dân s ngày t ng mà qu đ t đai ngày h n ch , m t nh ng v n đ đáng lo ng i c a nhân dân Th tr sôi đ ng, đ c bi t th tr ng mua bán nhà th i gian g n di n r t ng c n h chung c Thành ph H Chí Minh đô th đ c bi t, trung tâm kinh t l n c a khu v c c n phát tri n kinh t xã h i c a c n c, có vai trò quan tr ng c, nhu c u v nhà c ng ngày m t t ng cao Trong trình phát tri n kinh t - xã h i, nhu c u s d ng đ t ngày gây áp l c không nh đ n đ t đai, đòi h i ph i s d ng đ t ti t ki m, h p lý, có hi u qu Hi n có r t nhi u khu đô th m i m c lên v i hàng lo t chung c cao t ng hi n đ i M t c n h hi n đ i v i đ y đ ti n nghi, môi tr s ng thoáng mát, an ninh đ c đ m b o nh ng y u t thu hút ng ng i dân ch n c n h chung c làm n i đ an c Tùy thu c vào v trí t a l c, c u trúc c n h hay ti n ích c a c n h khác mà giá bán c n h c ng khác R t nhi u h gia đình l a ch n vi c s h u nh ng c n h chung c đáp ng đ nhu c u thi t y u thay s h u m t c n nhà Tuy nhiên, vi c l a ch n đ c cm t c n h v a h p ý, h p túi ti n l i ph thu c r t nhi u vào giá bán Giá bán c n h chung c ph thu c vào m t s y u t nh : Di n tích sàn, Kho ng cách đ n trung tâm, T ng cao c n h t a l c, C nh quan nhìn t h ng bacony, V trí c n h t ng, S phòng ng , S phòng v sinh, An ninh, Môi tr D ch v , Ti n ích ngo i khu, Uy tín ch đ u t ,… ng xung quanh, Do đó, tác gi quy t đ nh ch n đ tài “Phân tích y u t tác đ ng lên giá c n h chung c – nghiên c u n hình đ a bàn qu n Thành ph H Chí Minh” làm ch đ nghiên c u đ có nhìn chi ti t h n v phân khúc th tr ng M c tiêu nghiên c u 1.2 L ng hóa m c đ tác đ ng c a y u t lên giá c n h chung c đ a bàn qu n 2, thành ph H Chí Minh 1.3 Câu h i nghiên c u - Nh ng y u t tác đ ng đ n giá bán c n h chung c ? - M c đ tác đ ng c a chúng lên giá bán nh th nào? - K t qu nghiên c u có th tham kh o cho c quan, t ch c ? it 1.4  it ng nghiên c u ng nghiên c u y u t tác đ ng đ n giá c n h chung c mô hình Hedonic đ  it c v n d ng nghiên c u ng kh o sát thông tin B S giao d ch thành công đ a bàn qu n 2, thành ph H Chí Minh 1.5 Ph ng pháp nghiên c u Nghiên c u s d ng ph 1.5.1 Ph Ph ng pháp nghiên c u sau: ng pháp đ nh tính ng pháp đ nh tính đ c th c hi n thông qua vi c ph ng v n chuyên gia l nh v c b t đ ng s n đ n v qu n lý c n h chung c đ tìm y u t tác đ ng đ n giá c n h chung c 1.5.2 Ph Ph ng pháp đ nh l ng pháp đ nh l đ n giá c n h chung c ng ng nh m phân tích tác đ ng c a y u t kh o sát STT Kho n m c a ch TSSS 56 Căn h chung c L ng Đ nh C a 82.00 t t TSSS 57 90.00 t t TSSS 58 Căn h chung c L ng Đ nh C a 85.00 t t 8 Căn h chung c L ng Đ nh C a TSSS 59 89.00 t t TSSS 60 Căn h chung c L ng Đ nh C a 94.00 t t 8 11 sông 14 sông Trung bình Trung bình Trung bình Căn h chung c L ng Đ nh C a Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 2 S h ng t t 2 S h ng t t 2 S h ng t t 2 S h ng t t 2 S h ng t t 15 Giá bán 1,450,000,000 1,653,000,000 1,500,000,000 1,750,000,000 1,850,000,000 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 17,682,927 18,366,667 17,647,059 19,662,921 19,680,851 Đ 14 ng n i b 10 sông Đ 15 ng n i b Trung bình Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn góc Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 TSSS 61 Căn h chung c An L c 52.00 t t TSSS 62 Căn h chung c An L c 62.00 t t 7.5 Đ ng n i b Trung bình TSSS 63 Căn h chung c An L c 50.00 t t 7.5 Đ 14 ng n i b Trung bình TSSS 64 Căn h chung c An L c 62.00 t t 7.5 Đ 12 ng n i b Trung bình TSSS 65 Căn h chung c An L c 62.00 t t 7.5 Đ 14 ng n i b Trung bình 7.5 Đ 11 ng n i b Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 1 S h ng t t S h ng t t 1 S h ng t t S h ng t t S h ng t t 15 Giá bán 950,000,000 1,150,000,000 870,000,000 1,100,000,000 1,187,500,000 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 18,269,231 18,548,387 17,400,000 17,741,935 19,153,226 Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 15 Giá bán 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c TSSS 66 Căn h chung c An L c 39.00 T t TSSS 67 Căn h chung c Bình Minh 104.00 T t 7.2 Đ ng n i b Trung bình TSSS 68 Căn h chung c Bình Minh 109.00 T t 5.8 Đ 10 ng n i b Trung bình TSSS 69 Căn h chung c Bình Minh 108.00 T t 5.8 Đ ng n i b Trung bình TSSS 70 Căn h chung c Bình Minh 109.00 T t 5.8 Đ ng n i b Trung bình 5.8 Đ 10 ng n i b Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a Trung bình Căn gi a Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình 1 S h ng Bình th ng 693,500,000 3 S h ng Bình th ng 1,664,000,000 S h ng Bình th ng 1,800,000,000 S h ng Bình th ng 1,782,000,000 S h ng Bình th ng 1,853,000,000 17,782,051 16,000,000 16,513,761 16,500,000 17,000,000 Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 15 16 TSSS 71 Căn h chung c Bình Minh 109.00 T t TSSS 72 Căn h chung c Bình Minh 108.00 T t 5.8 Đ ng n i b Trung bình TSSS 73 Căn h chung c Bình Minh 109.00 T t 5.8 Đ ng n i b Trung bình 5.8 TSSS 74 Căn h chung c Parc Spring 69.00 T t TSSS 75 Căn h chung c Parc Spring 88.00 T t 10.3 10.3 14 Sông 15 Sông Trung bình T t T t Đ ng n i b Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a Trung bình Căn gi a T t Căn góc T t 2,200,000,000 S h ng Bình th ng S h ng T t 1,798,500,000 S h ng Bình th ng 2 S h ng T t Giá bán S h ng Bình th ng 1,800,000,000 1,500,000,000 1,990,000,000 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 16,500,000 20,370,370 16,513,761 21,739,130 22,613,636 Trung bình Trung bình Trung bình T t T t STT Kho n m c a ch TSSS 76 Căn h chung c Parc Spring 91.00 T t TSSS 77 Căn h chung c Parc Spring 70.00 T t TSSS 78 Căn h chung c Parc Spring 88.00 T t TSSS 79 Căn h chung c Petroland 68.00 Bình th ng TSSS 80 Căn h chung c Petroland 82.00 Bình th ng Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t S h ng T t 2 S h ng T t S h ng T t 15 Giá bán 2,000,000,000 1,600,000,000 1,800,000,000 1,050,000,000 1,390,000,000 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 21,978,022 22,857,143 20,454,545 15,441,176 16,951,220 10.3 10.3 10.3 16 Sông 10 Sông ng n i b T t T t Căn gi a T t Căn gi a T t Căn gi a T t Căn gi a Trung bình Căn gi a Trung bình S h ng Bình th ng 2 S h ng Bình th ng T t T t Đ T t T t 11 Đ ng n i b T t Trung bình 11 Đ 10 ng n i b T t Trung bình STT Kho n m c a ch TSSS 81 Căn h chung c Petroland 81.00 Bình th ng TSSS 82 Căn h chung c Petroland 66.00 Bình th ng TSSS 83 Căn h chung c An Khang 103.00 T t TSSS 84 Căn h chung c An Khang 106.00 T t TSSS 85 Căn h chung c An Khang 105.00 T t Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 15 Giá bán 1,250,000,000 1,170,000,000 2,500,000,000 2,600,000,000 2,500,000,000 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 15,432,099 17,727,273 24,271,845 24,528,302 23,809,524 11 8 Công viên n i b 15 Sông 12 Công viên n i b T t T t T t T t Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a T t Căn gi a T t Căn gi a T t 2 S h ng Bình th ng S h ng Bình th ng S h ng T t S h ng T t S h ng T t Đ ng n i b T t Trung bình 11 Đ ng n i b Trung bình T t T t T t STT Kho n m c a ch TSSS 86 105.00 T t 105.00 T t TSSS 88 Căn h chung c Hoàng Anh River View 240.00 T t 8 8 18 Sông Sông T t T t T t Căn góc T t Căn gi a T t Căn góc T t Căn góc T t Căn gi a Trung bình S h ng Bình th ng Căn h chung c An Khang TSSS 87 Căn h chung c An Khang TSSS 89 Căn h chung c Hoàng Anh River View 177.00 T t TSSS 90 Căn h chung c An Phúc Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t S h ng T t S h ng T t 4 S h ng T t 4 S h ng T t 15 Giá bán 2,600,000,000 2,520,000,000 5,232,000,000 3,894,000,000 1,215,000,000 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 24,761,905 24,000,000 21,800,000 22,000,000 19,285,714 18 Sông T t T t Đ 16 ng n i b T t T t T t 63.00 Bình th ng Đ ng n i b Trung bình Trung bình STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 15 Giá bán 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c TSSS 91 Căn h chung c An Phúc 51.00 Bình th ng Đ ng n i b Trung bình TSSS 92 Căn h chung c An Phúc 62.00 Bình th ng Đ 12 ng n i b Trung bình TSSS 93 Căn h chung c An Phúc 42.00 Bình th ng Đ 10 ng n i b Trung bình TSSS 94 Căn h chung c An Phúc 62.00 Bình th ng Đ 11 ng n i b Trung bình TSSS 95 Căn h chung c An Phúc 62.00 Bình th ng Đ 14 ng n i b Trung bình Căn gi a Trung bình Căn gi a Trung bình Căn gi a Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình 1 S h ng Bình th ng 943,500,000 S h ng Bình th ng 1,150,000,000 1 S h ng Bình th ng 770,000,000 S h ng Bình th ng 1,160,000,000 S h ng Bình th ng 1,197,000,000 18,500,000 18,548,387 18,333,333 18,709,677 19,306,452 Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 TSSS 96 Căn h chung c Cantavil An Phú 96.00 T t TSSS 97 Đ T t 7 Căn h chung c Cantavil An Phú 12 ng n i b 80.00 T t TSSS 98 Căn h chung c Cantavil An Phú 96.00 T t Đ ng n i b T t Đ 11 ng n i b T t TSSS 99 75.00 T t TSSS 100 Căn h chung c Cantavil An Phú 80.00 T t 7 Căn h chung c Cantavil An Phú Đ ng n i b T t Đ 14 ng n i b T t Căn góc T t Căn góc T t Căn gi a T t Căn gi a T t Căn góc T t S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t S h ng T t S h ng T t S h ng T t S h ng T t S h ng T t 15 Giá bán 2,185,000,000 1,800,000,000 2,100,000,000 1,650,000,000 1,950,000,000 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 22,760,417 22,500,000 21,875,000 22,000,000 24,375,000 T t T t T t T t T t STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 TSSS 101 Căn h chung c Cantavil An Phú 75.00 T t TSSS 102 Đ T t 7 Căn h chung c Cantavil An Phú 10 ng n i b 80.00 T t TSSS 103 Căn h chung c Cantavil An Phú 96.00 T t Đ 14 ng n i b T t Đ 14 ng n i b T t TSSS 104 57.00 T t TSSS 105 Căn h chung c Th nh V ng 120.00 T t 10 10 Căn h chung c Th nh V ng Đ ng n i b Đ ng Trung bình Trung bình Căn gi a T t Căn gi a Trung bình Căn gi a Trung bình S h ng Bình th ng S h ng Bình th ng Căn góc T t T t T t T t S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t S h ng T t S h ng T t S h ng T t 15 Giá bán 1,800,000,000 1,900,000,000 2,200,000,000 1,000,000,000 1,980,000,000 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 24,000,000 23,750,000 22,916,667 17,543,860 16,500,000 T t Trung bình Trung bình STT Kho n m c a ch TSSS 106 Căn h chung c Th nh V ng 63.00 T t TSSS 107 76.06 T t TSSS 108 Căn h chung c Th nh V ng 76.06 T t 174.00 T t TSSS 110 Căn h chung c Th nh V ng 124.00 T t 10 10 10 10 10 12 Đ ng Trung bình 11 Đ ng Trung bình 14 Đ ng Trung bình 12 Đ ng Trung bình Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a Trung bình S h ng Bình th ng 2 S h ng Bình th ng 2 S h ng Bình th ng S h ng Bình th ng S h ng Bình th ng Căn h chung c Th nh V ng TSSS 109 Căn h chung c Th nh V ng Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 15 Giá bán 1,098,000,000 1,380,000,000 1,300,000,000 3,200,000,000 2,108,000,000 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 17,428,571 18,143,571 17,091,770 18,390,805 17,000,000 Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Đ ng Trung bình STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 15 16 TSSS 111 Căn h chung c Th nh V ng 57.00 T t TSSS 112 ng Trung bình 10 Căn h chung c Th nh V ng 10 Đ 57.00 T t TSSS 113 Căn h chung c Th Thiêm Star 76.00 T t Đ 11 ng n i b Trung bình Đ 79.00 T t TSSS 115 Căn h chung c Th Thiêm Star 78.21 T t 11.4 11.4 11.4 ng n i b ng n i b ng n i b Trung bình TSSS 114 Căn h chung c Th Thiêm Star Đ Trung bình Đ Trung bình Căn góc Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn gi a Trung bình Giá bán S h ng Bình th ng 1,045,000,000 S h ng Bình th ng 1,080,000,000 2 S h ng Bình th ng 1,230,000,000 2 S h ng Bình th ng 1,300,000,000 2 S h ng Bình th ng 1,190,000,000 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 18,333,333 18,947,368 16,184,211 16,455,696 15,215,446 Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 15 16 TSSS 116 Căn h chung c Th Thiêm Star 76.00 T t Đ 76.00 T t TSSS 118 Căn h chung c Thái Bình Plaza 132.00 T t 11.4 11.4 11.4 ng n i b 10 ng n i b 16 ng n i b Trung bình TSSS 117 Căn h chung c Th Thiêm Star Đ Trung bình Đ T t Đ TSSS 119 TSSS 120 Căn h La Astoria Căn h La Astoria 45.00 T t 77.00 T t 9.5 9.5 13 ng n i b 20 Công viên n i b Trung bình Trung bình Căn gi a Trung bình Căn góc Trung bình Căn góc T t Căn góc T t Căn gi a T t 1,200,000,000 2 S h ng Bình th ng S h ng T t Giá bán 2 S h ng Bình th ng 1,250,000,000 3,036,000,000 2 S h ng Bình th ng 840,000,000 2 S h ng Bình th ng 1,350,000,000 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c 15,789,474 16,447,368 23,000,000 18,666,667 17,532,468 Trung bình Trung bình T t T t T t STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t 15 Giá bán 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c Đ TSSS 121 Căn h La Astoria 51.00 T t TSSS 122 Căn h La Astoria 61.00 T t TSSS 123 Căn h La Astoria 51.00 T t TSSS 124 Căn h La Astoria 45.00 T t TSSS 125 Căn h Tropic Garden 111.00 T t 9.5 9.5 9.5 9.5 11 ng n i b Công viên n i b Trung bình Trung bình Căn góc T t 2 S h ng Bình th ng Đ 17 ng n i b 12 Công viên n i b Đ 19 ng n i b Trung bình Trung bình Căn góc T t Căn gi a T t Căn gi a T t Căn gi a T t 1,098,000,000 2 S h ng Bình th ng 900,000,000 2 S h ng Bình th ng 3 S h ng T t 867,000,000 2 S h ng Bình th ng 820,000,000 2,442,000,000 17,000,000 18,000,000 17,647,059 18,222,222 22,000,000 T t T t T t T t T t T t STT Kho n m c a ch Di n tích sàn c n h An ninh Kho ng cách đ n trung tâm T ng C nh quan Môi tr ng xung quanh V trí D ch v 10 Ti n ích ngo i khu 11 12 13 14 S l ng phòng ng S l ng toilet Tình tr ng pháp lý Uy tín ch đ u t Giá th ng l ng c tính 15 16 n giá 1m2 quy n s d ng sàn chung c TSSS 126 88.00 T t 41.00 T t TSSS 128 Căn h chung c The CBD Premium Home 60.00 T t 11 9.5 9.5 21 Sông 10 Sông T t T t Căn góc T t Căn góc T t 2 S h ng T t Căn h Tropic Garden TSSS 127 Căn h chung c B Công An Đ 12 ng n i b TSSS 130 Căn h chung c The CBD Premium Home 120.00 T t 9.5 9.5 Đ ng n i b Sông T t T t Căn gi a T t Căn góc T t Căn gi a T t 1 S h ng T t 2 S h ng T t S h ng T t S h ng T t 2,100,000,000 950,000,000 1,200,000,000 1,700,000,000 2,600,000,000 23,863,636 23,170,732 20,000,000 21,250,000 21,666,667 T t T t T t TSSS 129 Căn h chung c The CBD Premium Home 80.00 T t T t T t T t [...]... d ch trên th tr kh o sát đ tr c Ph ng đ c v n d ng cho nh ng c n h th ng xuyên ng, và các y u t tác đ ng giá c n h là các y u t có th ng pháp h i quy th ng ch đ c v n d ng trong đi u ki n th ng ph i n đ nh, c s d li u t p trung, minh b ch 27 3 .2. 2 Mô hình các y u t tác đ ng lên giá c n h chung c T các lý thuy t và t ng h p các bài nghiên c u trên, tác gi đ xu t mô hình có d ng: 1+ Ln (Y) = 2X2+ 3X3+... n các chuyên gia trong l nh v c b t đ ng s n và các đ n v qu n lý c n h chung c đ tìm ra các y u t tác đ ng đ n giá c n h chung c 3.1 .2 Ph Ph ng pháp đ nh l ng pháp đ nh l ng ng nh m phân tích tác đ ng c a các y u t kh o sát đ n giá c n h chung c Tác gi s d ng ph n m m SPSS đ ch y mô hình h i quy và th c hi n các ki m đ nh th ng kê c n thi t cho đ tài này 3 .2 Mô hình nghiên c u đ ngh 3 .2. 1 Mô hình. .. Nghiên c u này s d ng d li u là các giao d ch mua bán c n h chung c có giá dao đ ng t 14 tri u đ ng /m2 đ n 25 tri u đ ng /m2 trên đ a bàn qu n 2, thành ph H Chí Minh, đã đ c giao d ch thành công trong giai đo n t tháng 12/ 2014 đ n tháng 05 /20 15 Ph m vi nghiên c u, tác gi ch n kh o sát t i khu v c qu n 2, thành ph H Chí Minh vì khu v c này t p trung r t nhi u c n h chung c , t o đi u ki n cho s l ng... Trong đó: Y: giá bán c n h chung c 1 , 2 , 3 , i : là h s h i quy c a mô hình X2 , X3 , Xi : là các bi n đ c l p th hi n cho các y u t tác đ ng lên giá c n h chung c 3 .2. 3 Các gi thi t c a mô hình  Gi thi t 1: Các bi n đ c l p trong mô hình là phi ng u nhiên, các giá tr c a chúng đ c xác đ nh tr c  Gi thi t 2: K v ng có đi u ki n c a sai s ng u nhiên b ng 0 : E (Ui / Xi) = 0 ∀i  Gi thi t 3: Các sai... nh h ng t i giá các b t đ ng s n trên đ a bàn thành ph H Chí Minh V i 160 m u c n h đ c thu th p trên 6 tuy n đ ng chính c a thành ph H Chí Minh tác gi xây d ng mô hình gi sau: LnP = bX + u Trong đó P giá nhà, b h s h i quy, X các bi n gi i thích, u đ l ch chu n Mô hình v i 10 bi n gi i thích trong đó có 5 bi n v th c a B S: v trí B S, khoãng cách t B S t i trung tâm (ch B n Thành) , kho ng cách B S t... c u này tác gi ch s d ng giá giao d ch c a c n h M t s h c thuy t tiêu bi u v giá 2. 3 2. 3.1 H c thuy t v giá c a A-dam Smith (1 723 - 1790)  Adam Simith đã đ a ra thu t ng khoa h c là giá tr s d ng và giá tr trao đ i, khi phân tích v giá tr trao đ i ông đã ti n hành phân tích qua các b - Xét hàng hoá trao đ i v i lao đ ng: Ông cho r ng, th c: c đo th c t c a giá tr hàng hoá là lao đ ng nên giá tr hàng... Cu i cùng, tác gi nêu lên ki n ngh liên quan đ tài 4 CH NG II: C S LÝ THUY T VÀ KH O L C CÁC NGHIÊN C U CÓ LIÊN QUAN 2. 1 Các khái ni m có liên quan 2. 1.1 Khái ni m c n h chung c T i đi u 03 Lu t Nhà n m 20 14 quy đ nh rõ: “Nhà chung c là nhà có t 2 t ng tr lên, có nhi u c n h , có l i đi, c u thang chung, có ph n s h u riêng, ph n s h u chung và h th ng công trình h t ng s d ng chung cho các h gia đình,... u b phá v M t khác các y u t khác c ng nh h ng: ch t l (C c Qu n lý nhà và Th tr ng d ch v , giáo d c, y t , an ninh tr t t … ng B S - B Xây d ng) Tóm l i trong t t c các y u t tác đ ng lên giá B S, tác gi nh n th y các y u t có m i liên h tr c ti p tác đ ng nhi u nh t Nhìn chung, đ i v i m t B S là nhà ph thì m t s y u t tác đ ng lên giá B S ph i k đ n nh : v trí, di n tích, hình dáng, an ninh, môi... h , ph n di n tích thu c s h u riêng 2. 1 .2 c đi m nhà chung c , c n h chung c c đi m chung c a các nhà chung c là ph thu c chính vào d ch v và giao thông công c ng B i vì nhà chung c đ c xây d ng nên v i m c đích là t n d ng m i d ch v c a đô th hi n đ i và ti n l i v giao thông N u các nhà chung c mà không đáp ng đ c các giá tr này thì coi nh không đ t yêu c u  S h u chung trong nhà chung c : 5 Theo... nh giá giá tr b t đ ng s n trong đi u ng b t bình th ng Giá tr không ph n ánh giá tr th tr ng nh : giá tr thanh lý, giá tr đ c bi t, giá tr b o hi m, giá tr tài s n chuyên dùng, giá tr đ u t , giá tr th ch p, giá tr đ tính thu ,… T i h u h t các n đ uđ c phát tri n, đ nh ngh a giá tr th tr ng c a b t đ ng s n c chu n hóa đ ti n vi c nghiên c u, th ng kê, qu n lý và giao d ch mua bán M t khái ni m v giá ... 21 NG III: PH NG PHÁP NGHIÊN C U 26 ng pháp nghiên c u 26 3 .2 Mô hình nghiên c u đ ngh 26 3 .2. 1 Mô hình h i quy 26 3 .2. 2 Mô hình y u t tác đ ng lên giá c n h chung. .. QUAN C CÁC NGHIÊN C U CÓ 2. 1 Các khái ni m có liên quan 2. 2 Lý thuy t v giá, giá tr b t đ ng s n 2. 2.1 Giá tr b t đ ng s n 2. 2 .2 Giá c b t đ ng s n 2. 3 M...B TR NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH - H TH NHÀI PHÂN TÍCH CÁC Y U T H CHUNG C TÁC NG LÊN GIÁ C N – NGHIÊN C U I N HÌNH TRÊN A BÀN QU N THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên