TR NG B GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH LÂM QU C TRUNG TÁC NG C A CÁC Y U T V MÔ THUÊ V N PHÒNG H NG A TRÊN THÀNH PH H CHÍ MINH LU N V N TH C S KINH T TP H CHÍ MINH – N M 2015 N GIÁ A BÀN B TR NG GIÁO D CVÀ ÀO T O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH LÂM QU C TRUNG TÁC NG C A CÁC Y U T V MÔ THUÊ V N PHÒNG H NG A TRÊN THÀNH PH H A BÀN CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH T PHÁT TRI N (TH M NH GIÁ) MÃ S : 60310105 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C: TS NGUY N QU NH HOA TP H N GIÁ CHÍ MINH – N M 2015 L I CAM OAN Tôi xin cam đoan lu n v n th c s "Tác đ ng c a y u t v mô đ n giá thuê v n phòng h ng A đ a bàn TP.HCM" k t qu c a trình h c t p, nghiên c u khoa h c đ c l p c a cá nhân d is h ng d n c a TS Nguy n Qu nh Hoa Các s li u đ c nêu lu n v n đ thu th p t th c t , đáng tin c y, đ c trích d n ngu n rõ ràng đ c c x lý trung th c khách quan K t qu nghiên c u lu n v n trung th c ch a đ c công b b t k công trình nghiên c u khác TPHCM, ngày 06tháng 08 n m 2015 H c viên th c hi n lu n v n LÂM QU C TRUNG M CL C L i cam đoan M cl c Danh m c t vi t t t Danh m c b ng bi u CH NG 1: GI I THI U 1.1 Tính c p thi t c a đ tài 1.2 M c tiêu nghiên c u 1.3 Câu h i nghiên c u 1.4 it 1.5 Ph ng ph m vi nghiên c u .2 ng pháp nghiên c u .3 1.6 K t c u c a lu n v n .3 CH NG 2: C S LÝ LU N 2.1 T ng quan v v n phòng cho thuê 2.1.1 Khái ni m v n phòng cho thuê 2.1.2 Phân lo i v n phòng cho thuê 2.1.3 Cung c u giá c th tr ng v n phòng cho thuê 2.1.3.1 C u v n phòng cho thuê 2.1.3.2 Cung v n phòng cho thuê 10 2.1.3.3 Giá thuê v n phòng th tr 2.2 Nh ng y u t v mô nh h 2.2.1 Chính sách c a Nhà n ng .12 ng đ n giá thuê v n phòng cho thuê .16 c .16 2.2.2 Các y u t kinh t chung c a qu c gia đ a ph ng 17 2.3 Lý thuy t v mô hình véct t h i quy (VAR – Vector Autoregression Model) 19 2.4 L 2.4.1 L c kh o nghiên c u có liên quan 23 c kh o nghiên c u v nh h ng c a y u t kinh t v mô đ n giá b t đ ng s n nói chung .23 2.4.2 L c kh o nghiên c u v nh h ng c a y u t kinh t v mô đ n giá thuê v n phòng 26 K t lu n ch CH ng 30 NG 3: MÔ HÌNH NGHIÊN C U 31 3.1 Khung phân tích 31 3.2 Mô hình nghiên c u đ xu t 32 3.2 D li u nghiên c u 37 K t lu n ch CH ng 37 NG 4: K T QU NGHIÊN C U 39 4.1 T ng quan th tr ng v n phòng cho thuê h ng A TP.HCM 39 4.2 T ng quan v s thay đ i c a y u t kinh t v mô 41 4.3 K t qu nghiên c u th c nghi m v nh h ng c a y u t kinh t v mô đ n giá thuê v n phòng h ng A 50 4.3.1 Th ng kê mô t 50 4.3.2 Ki m đ nh nghi m đ n v 51 4.3.3 L a ch n đ tr t i u mô hình 52 4.3.4 K t qu cl ng mô hình VAR 53 4.3.5 Ki m đ nh nhân qu Granger 55 4.3.6 Hàm ph n ng đ y .56 K t lu n ch CH ng 58 NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH 60 5.1 K t qu nghiên c u 60 5.2 H n ch c a nghiên c u 61 5.3 Ki n ngh .62 TÀI LI U THAM KH O Ph l c DANH M C T VI T T T B S B t đ ng s n VAR Vector Auto Regression GDP Gross Domestic Product FDI Foreign Direct Investment TP.HCM Thành ph H Chí Minh AR (1) Auto Regression (Quá trình t h i quy b c 1) NHNN GSO T ng c c th ng kê TP.HCM Thành ph H Chí Minh 10 CPI Ch s giá tiêu dùng 11 WTO World Trade Organization Ngân hàng Nhà n c DANH M C CÁC B NG BI U  B ng 2.1: Tóm t t mô hình nghiên c u m t s qu c gia 27  Hình 3.1: Khung phân tích c a nghiên c u 32  B ng 3.2: Tóm t t bi n mô hình 33  Bi u đ 4.1 Bi n đ ng giá thuê v n phòng h ng A bình quân t i thành ph H Chí Minh giai đo n Quý 4/2006 đ n Quý 1/2015 39  Bi u đ 4.2 T ng tr ng kinh t giai đo n 1990-2014 41  Bi u đ 4.3 T c đ t ng tr ng t ng s n ph m qu c n i theo quý 42  Bi u đ 4.4 Thay đ i ch s giá tiêu dùng theo quý 43  Bi u đ 4.5 T c đ t ng tr ng v n đ u t tr c ti p n c 44  Bi u đ 4.6 Ch s VN – Index 46  Bi u đ 4.7 T ng tr ng tín d ng lãi su t tái c p v n 48  B ng 4.8 Th ng kê mô t m u kh o sát 51  B ng 4.9 Ki m đ nh tính d ng bi n theo tiêu chu n ADF 52  B ng 4.10 L a ch n đ tr t i u cho mô hình VAR 52  B ng 4.11 K t qu cl ng mô hình VAR 53  B ng 4.12 Ki m đ nh nhân qu Granger 55  Hình 4.13 Ph n ng c a giá thuê v n phòng tr c cú s c c a bi n kinh t v mô 58 CH NG 1: GI I THI U 1.1 Tính c p thi t c a đ tài Hi n nay, v i sách m c a n n kinh t , c th , Vi t Nam thành viên th c c a t ch c qu c t nh : AFTA WTO S l ng doanh nghi p ho t đ ng t i Vi t Nam c ng gia t ng M t m t doanh nghi p m i đ c thành l p n c, m t khác doanh nghi p n c vào Vi t Nam Nhu c u v v n phòng cho thuê c ng t ng nhanh, u ki n ngu n cung v n phòng cho thuê b gi i h n, giá thuê v n phòng b h ng, bi n đ ng th ng xuyên Tác đ ng c a cung c u, y u t vi mô làm thay đ i giá thuê v n phòng th ng d nh n bi t Tuy nhiên nh h c u, y u t vi mô c ng nh b t đ ng s n th phòng b nh h nh ng c a cung ng m i khác, giá thuê v n ng b i nhi u y u t v mô khác M t th c ti n có th nhìn nh n r ng, nhi u t ch c kinh doanh d ch v v n phòng cho thuê t i Vi t Nam h u nh ch a quan tâm đ n tác đ ng c a y u t v mô đ n bi n đ ng giá v n phòng cho thuê nghiên c u v l nh v c đ uđ l c th c hi n t i n c phát tri n th gi i thông qua mô hình đ nh ng T i Vi t Nam, theo tác gi , hi n t i v n ch a có nghiên c u ng d ng mô hình VAR đ nghiên c u tác đ ng c a y u t v mô đ n giá thuê v n phòng Các y u t v mô nh t ng s n ph m qu c n i (GDP), l m phát, lãi su t ngân hàng, t ng tr ng tín d ng, v n đ u t n c ngoài, ch s ch ng khoán… nh h ng đ n thu nh p ròng trung bình t ng lai c a tài s n Các kho n thu nh p ròng t cl ng lai thông th ng đ c ng cho m t giai đo n nh t đ nh thông qua hai tiêu chí c b n doanh thu chi phí d báo, sau s đ c chi t kh u v i m t t su t chi c kh u nh t đ nh đ tính giá tr tài s n Do đó, vi c xác đ nh nh h ng c a y u t v mô đ n vi c xác đ nh giá tr c a B S th chung giá thuê v n phòng nói riêng tr thành m t đ tài đ ng m i nói c quan tâm Có nhi u nghiên c u ch nh ng nguyên nhân làm cho giá b t đ ng s n thay đ i b t th ng Theo George Soros: “ gây m t s bùng v , ph i có m t d ng tín d ng hay đòn b y đó, v a có m t d ng ng nh n hay lý gi i sai đó” (Soros, 2009) N u nh “d ng tín d ng hay đòn b y” phát bi u liên quan đ n s t ng tr ng m c, “s ng nh n” l i liên quan đ n tâm lý c a nhà đ u t , “s lý gi i sai đó” đ c dùng đ đ c p đ n sách không h p lý Nghiên c u th c nghi m th tr ng Singapore, Subramaniam Pillay ch r ng, có nguyên nhân tác đ ng đ n giá b t đ ng s n là: t c đ t ng tr s ng GDP, t c đ t ng tr ch ng khoán, t c đ t ng tr ng tín d ng, lãi su t cho vay ch ng tín d ng nguyên nhân (Subramaniam, 2005) Trên c s th c ti n đó, tác gi l a ch n đ tài “Tác đ ng c a y u t v mô đ n giáv n phòng cho thuê h ng A đ a bàn Thành ph H Chí Minh” làm đ tài nghiên c u cho lu n v n th c s 1.2 M c tiêu nghiên c u Lu n v n có m c tiêu nghiên c u sau: Lu n gi i ki m đ nh m i quan h nhân qu gi a bi n giá v n phòng cho thuê h ng A t i thành ph H Chí Minh bi n kinh t v mô a ki n ngh nh m phát tri n th tr ng v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh 1.3 Câu h i nghiên c u M c tiêu nghiên c u đ c c th hóa thông qua câu h i sau: u tiên nguyên nhân nàod n đ n bi n đ ng giáv n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh? Sau tr l i đ c câu h i này, tác gi ti n tr l i câu h i v tác đ ng c a bi n kinh t v mô đ n giá v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh nh th nào? Trên c s k t qu l ng hóa tác đ ng c a bi n kinh t v mô đ n giá v n phòng cho thuê h ng A t i thành ph H Chí Minh, tác gi ti n hành đ xu t ki n ngh c n th c hi n nh m phát tri n th tr 1.4 ng v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh it ng ph m vi nghiên c u  V đ it ng nghiên c u Các y u t v mô nh h ng đ n giá v n phòng cho thuê h ng A đ a bàn Thành Ph H Chí Minh  V ph m vi nghiên c u Ph m vi nghiên c u c a lu n v n bi n đ nggiá v n phòng cho thuê đ a bàn Thành ph H Chí Minh, giai đo n Quý 4/2006–Quý 1/2015 1.5 Ph ng pháp nghiên c u Lu n v n s d ng ph Ph ng pháp nghiên c u: ng pháp phân tích t ng h p đ lu n v giá v n phòng cho thuê s c s d ng nh m làm sáng t c s lý nh h ng c a y u t v mô đ n giá v n phòng cho thuê Ph tr ng pháp th ng kê mô t nh m u tra, thu th p s li u v tình hình th ng v n phòng cho thuê, y u t kinh t v mô có m i quan h t th tr ng tác v i ng v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh Ph ng pháp nghiên c u đ nh l ng đ c s d ng nh m mô hình hóa m i quan h gi a bi n v mô giá thuê v n phòng h ng A c s lý thuy t đ c phân tích, đánh giá T đól ng hóa tác đ ng c a bi n v mô đ n bi n giáv n phòng cho thuê làm c s đ đ xu t ki n ngh 1.6 K t c u c a lu n v n Bài lu n v n đ Ch c chia thành n m ch ng, c th : ng 1: Gi i thi u Trình bày v c s hình thành đ tài nghiên c u, m c tiêu nghiên c u, ph m vi nghiên c u, ý ngh a đ tài nghiên c u k t c u nghiên c u Ch ng 2: C s lý lu n Gi i thi u khái quát lý thuy t ph c v cho nghiên c u Tác gi c ng ti n hành l c kh o nghiên c u liên quan đ n đ tài ch ng 2,làm c s đ đ xu t mô hình nghiên c u phù h p v i th c t Ch ng 3: Mô hình phân tích Trình bày khung phân tích, mô hình nghiên c u, c m u, đ c m c a m u, ph ng pháp ch n m u, ph ng pháp thu th p d li u, ph s li u, quy trình th c hi n nghiên c u ng pháp phân tích Null Hypothesis: D(FDI) has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic based on SIC, MAXLAG=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: 1% level 5% level 10% level t-Statistic Prob.* -7.262235 -3.670170 -2.963972 -2.621007 0.0000 *MacKinnon (1996) one-sided p-values Augmented Dickey-Fuller Test Equation Dependent Variable: D(FDI,2) Method: Least Squares Date: 07/01/15 Time: 17:54 Sample (adjusted): 2007Q4 2015Q1 Included observations: 30 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob D(FDI(-1)) D(FDI(-1),2) D(FDI(-2),2) C -3.078298 1.205614 0.539191 -0.045837 0.423877 0.316430 0.160481 0.185519 -7.262235 3.810047 3.359845 -0.247075 0.0000 0.0008 0.0024 0.8068 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) 0.859571 0.843368 1.015839 26.83017 -40.89310 53.04893 0.000000 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter Durbin-Watson stat 0.009056 2.566753 2.992873 3.179700 3.052641 2.048092 Null Hypothesis: D(GDP) has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic based on SIC, MAXLAG=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: 1% level 5% level 10% level t-Statistic Prob.* -5.180796 -3.689194 -2.971853 -2.625121 0.0002 *MacKinnon (1996) one-sided p-values Augmented Dickey-Fuller Test Equation Dependent Variable: D(GDP,2) Method: Least Squares Date: 07/01/15 Time: 17:55 Sample (adjusted): 2008Q2 2015Q1 Included observations: 28 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob D(GDP(-1)) D(GDP(-1),2) D(GDP(-2),2) D(GDP(-3),2) D(GDP(-4),2) C -5.845661 4.032336 2.447696 1.180156 0.837857 0.048801 1.128333 1.033137 0.811651 0.552603 0.269371 0.042755 -5.180796 3.903004 3.015699 2.135631 3.110422 1.141431 0.0000 0.0008 0.0064 0.0441 0.0051 0.2660 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) 0.966401 0.958764 0.217439 1.040156 6.369393 126.5546 0.000000 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter Durbin-Watson stat 0.024703 1.070783 -0.026385 0.259087 0.060887 1.653558 Null Hypothesis: D(R) has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic based on SIC, MAXLAG=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: 1% level 5% level 10% level t-Statistic Prob.* -4.385221 -3.653730 -2.957110 -2.617434 0.0015 *MacKinnon (1996) one-sided p-values Augmented Dickey-Fuller Test Equation Dependent Variable: D(R,2) Method: Least Squares Date: 07/01/15 Time: 17:55 Sample (adjusted): 2007Q2 2015Q1 Included observations: 32 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob D(R(-1)) C -0.781235 0.000000 0.178152 0.002868 -4.385221 0.000000 0.0001 1.0000 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) 0.390617 0.370305 0.016223 0.007895 87.50983 19.23016 0.000131 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter Durbin-Watson stat 0.000000 0.020443 -5.344364 -5.252756 -5.313999 1.923270 Null Hypothesis: D(VNI) has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic based on SIC, MAXLAG=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: 1% level 5% level 10% level t-Statistic Prob.* -3.906671 -3.661661 -2.960411 -2.619160 0.0055 *MacKinnon (1996) one-sided p-values Augmented Dickey-Fuller Test Equation Dependent Variable: D(VNI,2) Method: Least Squares Date: 07/01/15 Time: 17:56 Sample (adjusted): 2007Q3 2015Q1 Included observations: 31 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob D(VNI(-1)) D(VNI(-1),2) C -0.868717 0.119057 -11.61874 0.222368 0.158923 18.34386 -3.906671 0.749151 -0.633386 0.0005 0.4600 0.5316 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) 0.398977 0.356047 100.6668 283746.4 -185.3758 9.293620 0.000803 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter Durbin-Watson stat 1.682258 125.4466 12.15327 12.29205 12.19851 1.864869 PH L C L A CH N TR T I U VAR Lag Order Selection Criteria Endogenous variables: GIA CPI CRE FDI GDP R VNI Exogenous variables: C Date: 07/01/15 Time: 18:48 Sample: 2006Q4 2015Q1 Included observations: 32 Lag LogL LR FPE AIC SC HQ -322.3933 -165.0166 -103.8913 NA 236.0651* 64.94565 2.058721 0.002539 0.001924* 20.58708 13.81354 13.05570* 20.90771 16.37858* 17.86515 20.69336 14.66377 14.64990* * indicates lag order selected by the criterion LR: sequential modified LR test statistic (each test at 5% level) FPE: Final prediction error AIC: Akaike information criterion SC: Schwarz information criterion HQ: Hannan-Quinn information criterion PH L C K T QU CL NG MÔ HÌNH VAR Vector Autoregression Estimates Date: 07/01/15 Time: 19:05 Sample (adjusted): 2007Q3 2015Q1 Included observations: 31 after adjustments Standard errors in ( ) & t-statistics in [ ] D(GIA) D(CPI) D(CRE) D(FDI) D(GDP) D(R) D(VNI) D(GIA(-1)) 0.664379 -0.053402 -0.004666 0.010651 -0.013890 0.000255 -16.59215 (0.21347) (0.07244) (0.00312) (0.03937) (0.03658) (0.00086) (5.89202) [[[[[ 3.11232] 0.73720] 1.49394] [ 0.27050] 0.37972] [ 0.29726] 2.81604] D(GIA(-2)) -0.070190 0.000410 0.009191 -0.101281 -0.006949 -0.000664 4.218163 (0.20640) (0.07004) (0.00302) (0.03807) (0.03537) (0.00083) (5.69704) [[[[-0.34006] [ 0.00585] [ 3.04317] 2.66035] 0.19647] 0.80087] [ 0.74041] D(CPI(-1)) -1.007772 -0.675988 0.020996 -0.193148 -0.014988 0.006034 -8.769354 (0.87447) (0.29675) (0.01280) (0.16129) (0.14985) (0.00351) (24.1366) [[[[[-1.15244] 2.27798] [ 1.64090] 1.19749] 0.10002] [ 1.71688] 0.36332] D(CPI(-2)) -0.524686 -0.409111 -0.015819 0.766898 -0.123641 0.002379 5.156104 (1.11213) (0.37740) (0.01627) (0.20513) (0.19057) (0.00447) (30.6965) [[[[-0.47178] 1.08403] 0.97209] [ 3.73858] 0.64879] [ 0.53219] [ 0.16797] D(CRE(-1)) 15.25360 0.503552 0.140334 0.489240 -2.093728 0.042025 -104.7084 (14.3952) (4.88499) (0.21063) (2.65517) (2.46671) (0.05785) (397.329) [[[ 1.05963] [ 0.10308] [ 0.66625] [ 0.18426] 0.84879] [ 0.72638] 0.26353] D(CRE(-2)) 22.84253 5.327809 0.188538 -1.676565 0.682287 0.025588 -164.8672 (12.5929) (4.27337) (0.18426) (2.32273) (2.15787) (0.05061) (347.582) [[[ 1.81392] [ 1.24675] [ 1.02322] 0.72181] [ 0.31619] [ 0.50557] 0.47433] D(FDI(-1)) 0.370195 -0.209665 -0.019914 -0.262431 -0.032299 0.006446 37.94777 (0.77813) (0.26406) (0.01139) (0.14352) (0.13334) (0.00313) (21.4774) [[[[[ 0.47575] 0.79402] 1.74901] 1.82849] 0.24224] [ 2.06122] [ 1.76687] D(FDI(-2)) 0.569804 0.226667 -0.020272 -0.044443 0.073664 0.005446 18.68888 (0.74311) (0.25217) (0.01087) (0.13706) (0.12734) (0.00299) (20.5108) [[[ 0.76679] [ 0.89886] 1.86442] 0.32425] [ 0.57850] [ 1.82333] [ 0.91117] D(GDP(-1)) 1.647064 0.238958 -0.003057 0.199782 -0.654178 0.003947 48.95276 (1.61954) (0.54959) (0.02370) (0.29872) (0.27752) (0.00651) (44.7017) [[[ 1.01699] [ 0.43479] 0.12901] [ 0.66879] 2.35724] [ 0.60645] [ 1.09510] D(GDP(-2)) -0.067868 0.438142 -0.000393 0.186656 -0.054963 -0.000701 9.715373 (1.77964) (0.60392) (0.02604) (0.32825) (0.30495) (0.00715) (49.1207) [[[[-0.03814] [ 0.72550] 0.01509] [ 0.56864] 0.18023] 0.09804] [ 0.19779] D(R(-1)) 32.05540 -27.27319 -0.666607 -28.77633 2.247587 0.199246 -207.1283 (55.6454) (18.8831) (0.81421) (10.2637) (9.53518) (0.22364) (1535.89) [[[[[ 0.57607] 1.44431] 0.81872] 2.80371] [ 0.23572] [ 0.89092] 0.13486] D(R(-2)) -85.36317 -2.537926 -0.702450 0.828052 -8.618690 0.231539 -501.3397 (62.2254) (21.1161) (0.91049) (11.4773) (10.6627) (0.25009) (1717.51) [[[[[-1.37184] 0.12019] 0.77151] [ 0.07215] 0.80830] [ 0.92584] 0.29190] D(VNI(-1)) 0.009004 -0.001903 0.000493 -0.008372 -0.001070 -2.90E-05 -0.082831 (0.00922) (0.00313) (0.00013) (0.00170) (0.00158) (3.7E-05) (0.25451) [[[[[[ 0.97644] 0.60808] [ 3.65266] 4.92233] 0.67728] 0.78360] 0.32545] D(VNI(-2)) -0.009057 0.002027 8.93E-05 0.001226 0.000509 -5.73E-05 0.199532 (0.00767) (0.00260) (0.00011) (0.00141) (0.00131) (3.1E-05) (0.21168) [[-1.18088] [ 0.77886] [ 0.79601] [ 0.86653] [ 0.38710] 1.86035] [ 0.94260] C 0.065065 -0.022884 0.002538 -0.181721 -0.046452 -0.000535 -19.25681 (0.59941) (0.20341) (0.00877) (0.11056) (0.10271) (0.00241) (16.5446) [[[[[[ 0.10855] 0.11250] [ 0.28938] 1.64363] 0.45225] 0.22203] 1.16393] R-squared Adj R-squared Sum sq resids S.E equation F-statistic 0.770837 0.570319 160.2315 3.164565 3.844236 0.568849 0.191593 18.45176 1.073888 1.507858 0.770378 0.569459 0.034305 0.046304 3.834270 0.911543 0.834143 5.451239 0.583697 11.77707 0.523003 0.105631 4.704866 0.542268 1.253086 0.687872 0.414761 0.002588 0.012718 2.518649 0.599990 0.249981 122070.6 87.34651 1.714215 Log likelihood Akaike AIC Schwarz SC Mean dependent S.D dependent -69.44790 -35.94527 61.51288 -17.04586 -14.76355 101.5702 -172.3018 5.448252 3.286791 -3.000831 2.067475 1.920229 -5.585175 12.08399 6.142116 3.980656 -2.306966 2.761340 2.614094 -4.891311 12.77785 -0.319355 -0.024194 -0.007624 -0.047590 -0.022107 0.000000 -15.27677 4.827710 1.194383 0.070569 1.433247 0.573397 0.016625 100.8578 Determinant resid covariance (dof adj.) Determinant resid covariance Log likelihood Akaike information criterion Schwarz criterion 0.000673 6.57E-06 -122.9377 14.70566 19.56271 PH L C KI M NH N NH C A MÔ HÌNH VAR Roots of Characteristic Polynomial Endogenous variables: D(GIA) D(CPI) D(CRE) D(FDI) D(GDP) D(R) D(VNI) Exogenous variables: C Lag specification: Date: 07/01/15 Time: 23:56 Root -0.034495 - 0.814154i -0.034495 + 0.814154i -0.791763 -0.294138 - 0.726919i -0.294138 + 0.726919i 0.448822 - 0.607536i 0.448822 + 0.607536i 0.614042 - 0.322681i 0.614042 + 0.322681i -0.623134 -0.505145 - 0.181128i -0.505145 + 0.181128i 0.476694 -0.191439 No root lies outside the unit circle VAR satisfies the stability condition Modulus 0.814884 0.814884 0.791763 0.784174 0.784174 0.755342 0.755342 0.693665 0.693665 0.623134 0.536637 0.536637 0.476694 0.191439 Inverse Roots of AR Characteristic Polynomial 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 PH L C KI M NH PHÂN PH I CHU N C A PH N D TRONG MÔ HÌNH VAR VAR Residual Normality Tests Orthogonalization: Cholesky (Lutkepohl) Null Hypothesis: residuals are multivariate normal Date: 07/02/15 Time: 00:10 Sample: 2006Q4 2015Q1 Included observations: 31 Component Skewness Chi-sq df Prob -0.267607 0.139803 -0.423663 -0.110834 -0.188148 -0.036389 -0.355351 0.370002 0.100982 0.927367 0.063468 0.182899 0.006841 0.652417 1 1 1 0.5430 0.7507 0.3355 0.8011 0.6689 0.9341 0.4192 2.303977 0.9411 Joint Component Kurtosis Chi-sq df Prob 0.679709 0.670994 1.472544 0.791730 0.744014 0.826329 1.303022 6.954008 7.006344 3.013615 6.298757 6.573905 6.102928 3.719655 1 1 1 0.0084 0.0081 0.0826 0.0121 0.0103 0.0135 0.0538 39.66921 0.0000 Joint Component Jarque-Bera df Prob 7.324010 7.107326 3.940983 6.362225 6.756804 6.109769 4.372072 2 2 2 0.0257 0.0286 0.1394 0.0415 0.0341 0.0471 0.1124 Joint 41.97319 14 0.0001 PH L C KI M NH T T NG QUAN C A PH N D TRONG MÔ HÌNH VAR VAR Residual Serial Correlation LM Tests Null Hypothesis: no serial correlation at lag order h Date: 07/02/15 Time: 00:12 Sample: 2006Q4 2015Q1 Included observations: 31 Lags LM-Stat Prob 10 11 12 49.56942 59.38884 76.15700 58.49424 48.15504 60.60778 63.67916 78.01366 76.81562 35.64217 63.48086 73.36888 0.4504 0.1470 0.0078 0.1661 0.5073 0.1236 0.0775 0.0052 0.0068 0.9232 0.0800 0.0137 Probs from chi-square with 49 df PH L C KI M NH PH NG SAI THAY I TRONG MÔ HÌNH VAR VAR Residual Heteroskedasticity Tests: No Cross Terms (only levels and squares) Date: 07/02/15 Time: 00:15 Sample: 2006Q4 2015Q1 Included observations: 31 Joint test: Chi-sq df Prob 808.4161 784 0.2653 Individual components: Dependent R-squared F(28,2) Prob Chi-sq(28) Prob res1*res1 res2*res2 res3*res3 res4*res4 res5*res5 res6*res6 res7*res7 res2*res1 res3*res1 res3*res2 res4*res1 res4*res2 res4*res3 res5*res1 res5*res2 res5*res3 res5*res4 res6*res1 res6*res2 res6*res3 res6*res4 res6*res5 res7*res1 res7*res2 res7*res3 res7*res4 res7*res5 res7*res6 0.984029 0.763265 0.788537 0.801391 0.992651 0.914281 0.975448 0.917359 0.818557 0.965144 0.946806 0.960748 0.847053 0.875028 0.954198 0.988971 0.945293 0.576938 0.710014 0.856283 0.927044 0.862248 0.893728 0.988479 0.888890 0.940744 0.991735 0.948353 4.400967 0.230295 0.266354 0.288215 9.648043 0.761862 2.837826 0.792893 0.322240 1.977822 1.271357 1.748295 0.395586 0.500127 1.488088 6.405185 1.234218 0.097409 0.174889 0.425578 0.907634 0.447102 0.600701 6.128585 0.571437 1.133990 8.570495 1.311596 0.2018 0.9772 0.9641 0.9549 0.0981 0.7148 0.2939 0.7011 0.9394 0.3915 0.5348 0.4291 0.9021 0.8457 0.4813 0.1438 0.5451 0.9995 0.9917 0.8861 0.6537 0.8744 0.7926 0.1498 0.8077 0.5748 0.1097 0.5240 30.50490 23.66122 24.44464 24.84311 30.77218 28.34272 30.23888 28.43812 25.37526 29.91947 29.35098 29.78317 26.25864 27.12586 29.58015 30.65811 29.30407 17.88508 22.01043 26.54476 28.73836 26.72969 27.70556 30.64286 27.55560 29.16306 30.74377 29.39895 0.3395 0.6993 0.6579 0.6364 0.3273 0.4464 0.3519 0.4414 0.6073 0.3671 0.3949 0.3737 0.5588 0.5114 0.3836 0.3325 0.3972 0.9290 0.7808 0.5431 0.4259 0.5330 0.4801 0.3332 0.4882 0.4043 0.3286 0.3925 PH L C K T QU KI M NH GRANGER Pairwise Granger Causality Tests Date: 07/02/15 Time: 01:41 Sample: 2006Q4 2015Q1 Lags: Null Hypothesis: D(CPI) does not Granger Cause D(GIA) D(GIA) does not Granger Cause D(CPI) Obs 31 FStatistic Prob 1.49879 0.2421 0.68388 0.5135 Pairwise Granger Causality Tests Date: 07/02/15 Time: 01:44 Sample: 2006Q4 2015Q1 Lags: Null Hypothesis: D(CRE) does not Granger Cause D(GIA) D(GIA) does not Granger Cause D(CRE) Obs 31 FStatistic Prob 3.77752 0.0363 1.14564 0.3336 Pairwise Granger Causality Tests Date: 07/02/15 Time: 01:44 Sample: 2006Q4 2015Q1 Lags: Null Hypothesis: D(FDI) does not Granger Cause D(GIA) D(GIA) does not Granger Cause D(FDI) Obs 31 FStatistic Prob 4.35485 0.0234 0.01708 0.9831 Pairwise Granger Causality Tests Date: 07/02/15 Time: 01:45 Sample: 2006Q4 2015Q1 Lags: Null Hypothesis: Obs F- Prob Statistic D(GDP) does not Granger Cause D(GIA) D(GIA) does not Granger Cause D(GDP) 31 0.01175 0.9883 0.13081 0.8780 Pairwise Granger Causality Tests Date: 07/02/15 Time: 01:47 Sample: 2006Q4 2015Q1 Lags: Null Hypothesis: D(R) does not Granger Cause D(GIA) D(GIA) does not Granger Cause D(R) Obs 31 FStatistic Prob 4.89945 0.0156 0.56063 0.5776 Pairwise Granger Causality Tests Date: 07/02/15 Time: 01:48 Sample: 2006Q4 2015Q1 Lags: Null Hypothesis: D(VNI) does not Granger Cause D(GIA) D(GIA) does not Granger Cause D(VNI) Obs 31 FStatistic Prob 1.26673 0.2986 7.83218 0.0022 [...]... phòng c a mình đó là toà nhà h ng A cao c p.Hay các công ty v a và nh , thì ng i ta l i l a ch n cho mình nh ng v n phòng giá c h p lý,v a đ cho nhu c u c a công ty đó là nh ng v n phòng h ng B hay C  Phân lo i theo hình th c v n phòng cho thuê: Các t a nhà, cao c v n phòng: nhi u t ch c, doanh nghi p s cùng thuê v n phòng t i cùng m t t a nhà M i t ng hay m i phòng s có m t t ch c, doanh nghi p thuê. .. b t đ ng i thuê s đ ch ng khi thuê b t đ ng s n c a mình đ đ m b o sao cho c hai bên cùng có l i  Các lo i giá thuê v n phòng: Trên th c t , giá thuê b t đ ng s n v n phòng đ nhi u y u t Do đó có th xác đ nh đ bi t đ c xác đ nh d a trên r t c chính xác giá thuê v n phòng c n ph i c các lo i giá thuê v n phòng: Giá thuê là m t trong nh ng nhân t quan tr ng tác đ ng đ n vi c l a ch n c a khách hàng... n phòng cho thuê t i Anh Các tác gi đã c g ng đ xác đ nh giá thuê v n phòng t i các vùng quy ho ch khác nhau B ng cách s d ng d li u hàng n m trong giai đo n 1977 đ n 1984 c a các đ a ph GDP c a đ a ph h ng khác nhau H nh n ra r ng ng và không gian tr ng đ cho thuê là nh ng y u t chính nh ng đ n giá thuê v n phòng Tuy nhiên, nghiên c u này m i ch d ng góc đ nh n bi t đ nh tính Nghiên c u c a Giussani... xây d ng i thuê v i m c giá th p h n giá trung bình T các tiêu chí phân h ng v n phòng cho thuê đ c BOMA đ xu t, các t ch c khác nh CBRE, Savills,… đã ti n hành đ a ra các cách phân h ng v n phòng khác nhau Tuy tiêu chí phân h ng v n phòng cho thuê đ n nay v n ch a th c s rõ ràng và ph thu c ch quan vào đ n v phân h ng nh ng có th t ng h p vi c phân 7 h ng này nh sau: T a nhà h ng A: T a nhà hi n đ... (contemporaneously correlated) H s 1 , đo l ng tác đ ng c a bi n tr yi,t-1 lên bi n y1,t H s 2 , đo l ng tác đ ng c a bi n tr yi,t-1 lên bi n y2,t Mô hình t ng quát: mô hình VAR t ng quát hay còn g i là mô hình TVP – VAR (t m d ch là mô hình VAR v i các tham s thay đ i theo th i gian – Time Varing Parameter Var model) bao g m K bi n gi i thích, p đ tr Nh v y, s l ng tham s đ trình trong K ph c cl ng trong mô. .. mô đ n giá thuê v n phòng H u h t các nghiên c u v giá thuê v n phòng đ u t p trung vào xác đ nh giá thuê v n phòng d a trên các y u t vi mô xu t phát t n i t i c a b t đ ng s n Các nghiên c u này đ u d a trên mô hình kinh t l h ng Hedonic Nghiên c u v nh ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá thuê v n phòng còn h n ch M t s nghiên c u đi n hình có th đ c k đ n nh : Nghiên c u c a Gardiner và Henneberry... Giá thuê c b n th i thuê ph i tr trên m t đ n v di n ng cao h n giá thuê t i thi u Nó ph n ánh đ c đi m c a b t đ ng s n và giá tr hi n t i c a nó trong m i liên quan t i th tr ng trong khu v c Giá thuê c b n d a trên các đ c đi m chung c a t a nhà nh hình dáng bên ngoài, ki u hành lang, d ch v thang máy,…Nói chung là tình tr ng c a b t đ ng s n và kh n ng c nh tranh c a b t đ ng s n trên th tr D a. .. gi đ c c giá tr c a b t đ ng s n Theo t đi n Cambridge (2015), v n phòng cho thuê là m t t a nhà ho c m t ph n c a t a nhà đ Hi n t i c s d ng nh m t v n phòng v i m c đích cho thuê Vi t Nam ch a có đ nh ngh a chính th c v v n phòng cho thuê M t s t ch c khác nh CBRE, Savills (2015) cho r ng: V n phòng cho thuê là m t phòng ho c nhi u phòng trong m t t a nhà dùng đ cho thuê trong đó cung c p các d ch... M c dù các cách phân lo i t a nhà v n phòng c a các thành ph khác nhau là khác nhau, nh ng theo BOMA vi c phân h ng th ng có các đ c đi m chung nh sau: T a nhà h ng A: nh ng t a nhà đ c x p h ng A là nh ng t a nhà hi n đ i, công ty qu n lý chuyên nghi p, uy tín trong giao d ch Nh ng t a nhà này đ c cho thuê v i m c giá cao h n giá trung bình trong khu v c T a nhà có tiêu chu n ch t l ng cao, đ m b o... th tr D a trên đ c đi m c a t a nhà thì ng ng i ta s chia giá thuê b t đ ng s n v n phòng ra các lo i khác nhau đ i v i t ng lo i không gian mà ng i thuê s d ng G a thuê đó s ph thu c vào t ng cao liên quan đ n thang máy, thi t k n i th t và ki n trúc, ánh sáng t nhiên và phong c nh…  S phân c p m c giá thuê: B i vì m c giá thuê theo nguyên t c đ c xác đ nh nh là ti n chi tr cho vi c thuê trên m i ... N KHOA H C: TS NGUY N QU NH HOA TP H N GIÁ CHÍ MINH – N M 2015 L I CAM OAN Tôi xin cam đoan lu n v n th c s "Tác đ ng c a y u t v mô đ n giá thuê v n phòng h ng A đ a bàn TP.HCM" k t qu c a trình... NG GIÁO D CVÀ ÀO T O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH LÂM QU C TRUNG TÁC NG C A CÁC Y U T V MÔ THUÊ V N PHÒNG H NG A TRÊN THÀNH PH H A BÀN CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH T PHÁT TRI N (TH M NH GIÁ)... tín d ng nguyên nhân (Subramaniam, 2005) Trên c s th c ti n đó, tác gi l a ch n đ tài Tác đ ng c a y u t v mô đ n giáv n phòng cho thuê h ng A đ a bàn Thành ph H Chí Minh làm đ tài nghiên c