BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI - PHẠM THỊ THU HƯỜNG ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI - PHẠM THỊ THU HƯỜNG ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ðÌNH BỒNG HÀ NỘI, 2013 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cám ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Phạm Thị Thu Hường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… i LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu ñề tài, Tôi ñã nhận ñược quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, ñóng góp quý báu nhiều tập thể, cá nhân ñã tạo ñiều kiện thuận lợi giúp ñỡ hoàn thành Luận văn Lời ñầu tiên, xin trân thành cảm ơn TS Nguyễn ðình Bồng ñã trực tiếp hướng dẫn suốt trình thực ñề tài góp ý trân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Ban quản lý ñào tạo, Trường ðại học Nông nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn nhiệt tình giúp ñỡ quan, ñơn vị ngành Tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội, UBND quận Long Biên, Trung tâm Giao dịch ñất ñai Phát triển Quỹ ñất Hà Nội…ñã nhiệt tình giúp ñỡ suốt thời gian ñiều tra số liệu ñóng góp quý báu cho luận văn Tôi xin trân thành cảm ơn người thân gia ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo ñiều kiện tốt ñể hoàn thành luận văn Một lần xin trân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Phạm Thị Thu Hường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC HÌNH ix MỞ ðẦU 1 Tính cấp thiết ñề tài Ý nghĩa khoa học bà thực tiễn ñề tài Mục ñích yêu cầu ñề tài 3.1 Mục ñích 3.2 Yêu cầu ñề tài CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận ñấu giá quyền sử dụng ñất 1.1.1 Bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản 1.1.2 Giá ñất ñịnh giá ñất 1.2 ðấu giá ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất 1.2.1 Khái niệm ñấu giá ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất 12 12 1.2.2 Nguyên tắc phạm vi áp dụng ñấu giá ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất 12 1.2.3 Các yếu tố tác ñộng tới giá ñất ñấu giá quyền sử dụng ñất 14 1.3 15 ðấu giá ñất số nước giới 1.3.1 ðấu giá ñất Mỹ 15 1.3.2 ðấu giá ñất Nhật Bản 18 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iii 1.3.3 ðấu giá ñất quyền sử dụng ñất Trung Quốc 20 1.4 24 ðấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam 1.4.1 Cơ sở pháp lý ñấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam 24 1.4.2 Tình hình thực công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất số ñịa phương 28 CHƯƠNG 2: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 31 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 2.1.1 ðối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 31 Nội dung nghiên cứu 2.2.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Long Biên, thành phố Hà Nội 31 2.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai thị trường quyền sử dụng ñất ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 32 2.2.3 Tình hình thực ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 32 2.2.4 ðánh giá hiệu ñấu giá quyền sử dụng ñất số dự án ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 32 2.2.5 ðề xuất số giải pháp, ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp thừa kế tài liệu liên quan 32 2.3.2 Phương pháp ñiều tra 32 2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 33 2.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp Kết hợp yếu tố ñịnh tính với ñịnh lượng, vấn ñề vĩ mỗ vi mô phân tích, mô tả, so sánh ñánh giá quy trình, hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 33 2.3.5 Phương pháp chuyên gia Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 33 iv CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 34 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Long Biên, thành phố Hà Nội.34 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên mội trường 34 3.1.2 ðặc ñiểm kinh tế- xã hội 42 3.2 Tình hình sử dụng ñất ñai ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 47 3.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất 47 3.2.2 Cơ cấu diện tích loại ñất so với tổng diện tích ñất tự nhiên 48 3.3 51 Tình hình quản lý ñất ñai 3.3.1 Thống kê, kiểm kê ñất ñai ; 51 3.3.2 ðăng ký ñất ñai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 51 3.3.3 Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất ; 51 3.3.4 Thanh tra, giải trang chấp, khiếu nại tố cáo liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất ñai 3.3.5 Công tác rà soát quỹ ñất công, ñất công ích 51 52 3.3.6 Triển khai ñề án ứng dụng công nghệ thông tin quản lý ñất ñai:52 3.4 Tình hình thực ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 53 3.4.1 Các văn pháp quy lien quan ñến việc thực ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ñịa bàn quận Long biên (Xem Bảng 3.3) 53 3.4.2 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất 54 3.4.3 Công tác xác ñịnh giá sàn thực ñấu giá QSDð 59 3.5 ðánh giá hiệu ñấu giá quyền sử dụng ñất số dự án ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 60 3.5.1 ðánh giá hiệu ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án Khu ðô thị Sài ðồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội 60 3.5.2 ðánh giá hiệu ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án Khu X1, phường Bồ ðề, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 67 v 3.5.3 ðánh giá chung hiệu ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 3.6 77 ðề xuất giải pháp nâng cao hiệu ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 84 3.6.1 Chính sách ñấu giá quyền sử dụng ñất 84 3.6.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; 84 3.6.3 Phát triển quỹ ñất 84 3.6.4 Quy trình, thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất 84 3.6.5 Tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất 85 3.6.6 Giải pháp tài 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 Kết luận 86 Kiến nghị 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 89 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BTHTTðC Bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư CNH Công nghiệp hóa ðTH ðô thị hóa GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GPMB Giải phóng mặt HðH Hiện ñại hóa HTKT Hạ tầng kinh tế KHSDð Kế hoạch sử dụng ñất 10 QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất 11 QHKHSDð Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 12 QLDA Quản lý dự án 13 QSDð Quyền sử dụng ñất 14 SDð Sử dụng ñất 15 TðC Tái ñịnh cư 16 THCS Trung học sở 17 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 18 UBND Uỷ ban nhân dân 19 WB Ngân hàng giới 20 XHCN Xã hội chủ nghĩa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 1.1 Các văn hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai 1993 25 1.2 Các văn hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai 2003 27 3.1 Diện tích quận Long Biên so với quận nội thành Hà Nội 38 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất quận Long Biên 2012 47 3.3 Các văn pháp quy liên quan ñến việc thực ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ñịa bàn quận Long Biên 3.4 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án Khu ðô thị Sài ðồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội 3.5 53 65 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất 15 ô ñất liền kề xây dựng nhà khu X1 có ký hiệu từ X1-03 ñến X1-17, tổ 23 phường Bồ ðề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội 3.6 70 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất 12 ô ñất liền kề xây dựng nhà khu X1 có ký hiệu từ X1-01 ñến X1-02, X1-18 ñến X1-27, tổ 23 phường Bồ ðề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội 3.7 72 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất 12 ô ñất liền kề xây dựng nhà khu X1 có ký hiệu từ X1-28 ñến X1-39 tổ 23 phường Bồ ðề, quận 3.8 Long Biên, thành phố Hà Nội 74 Chênh lệch giá ñất giá thị trường với giá trúng ñấu giá 81 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… viii giá chuyển nhượng mà ñể ñối tượng tham gia ñấu giá tự phải trả giá, trả giá cao người nhận ñược quyền SDð iv) ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo mặt giá cả, góp phần ổn ñịnh giá ñất ðấu giá quyền SDð ñược tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực ñịa, ñể cân nhắc, lựa chọn trước tham gia ñấu giá Từ ñó, người tham gia ñấu giá ñưa mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh ñất Mức giá trúng ñấu giá tạo mặt giá chung cho thị trường quyền SDð, làm sở cho việc xác ñịnh giá sàn dự án ñấu giá khác ñịa phương, khu vực Với giá ñất ñược công bố ñấu giá quyền SDð loại bỏ tâm lý hoang mang, giao ñộng giá ñất chủ thể tham gia thị trường, xóa ‘ ảo giá” BðS, góp phần bình ổn giá ñất, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững b Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền SDð i) Công tác tổ chức + Việc ñiều tra, xác minh nhu cầu sử dụng ñất khu vực xây dựng giá sàn công tác ñấu giá quyền SDð chưa khoa học, mang nặng tính hành ðiều ñó dẫn ñến tình trạng dự án ñấu giá quyền SDð thời gian gần ñây có người ñang ký tham gia + Thủ tục ñể ñưa ñược lô ñất vào ñấu giá có nhiều khâu, ñoạn; từ có chủ trương cho phép ñấu giá ñến mở phiên ñấu giá nhiều thời gian + Kiểm tra lực tài người tham giá ñấu giá chưa ñược thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia ñấu giá nhiều ñất, ñẩy giá ñất ñấu giá lên cao Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 78 + ðối với việc tránh thông thầu thực ñấu giá chưa có quy ñịnh ñể phòng tránh, chưa có chế tài ñể xử phạt + Việc phổ biến thông tin trước phiên ñấu hoạt ñộng ñấu giá ñất thiếu, ñược công khai việc quảng cáo cho khu vực ñấu giá chưa ñược thực nghiêm túc, hiệu chưa cao + Quy chế ñấu giá ñất bất cập, dự án lại có quy chế ñấu giá khác nhau, ñều ñược Thành phố phê duyệt gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua ñất ii) ðối với người tham gia ñấu giá Người tham gia ñấu giá không hình dung ñược phát triển khu vực ñấu giá nên ñưa ñấu giá số dự án nên thường ñưa ñấu giá thấp giá thị trường, việc tạo chênh lệch giá ñất sau ñấu giá + Có trường hợp người tham gia ñấu giá chủ sử dụng nhiều mảnh ñất xung quang khu vực ñấu giá nên tham gia ñấu giá họ thường bỏ giá cao ñể nâng mặt giá khu vực lên, sau ñó bỏ tiền ñặt cọc ñể “thổi giá” khu ñất khu vực xung quanh + Người tham gia ñấu giá phải có nguồn tài ñủ ñể thực nghĩa vụ sau ñấu giá + Thời hạn toán tiền sau ñấu giá thời gian xây dựng người sử dụng ñất ñều bị ñộng, thương lượng lại ñược + Hiện hầu hết dự án ñấu giá ñất ñều có trường hợp người tham gia ñấu giá mang tính ñầu ñất ñai, nhu cầu ñất nhà thực + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá ñất ñể tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá ñấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy ñịnh) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 79 iii) ðối với công tác quản lý ñất ñai xây dựng ñô thị + ðối với dự án ñấu giá quyền SDð nhỏ lẻ không tạo ñược mối liên kết hạ tầng ñối với khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn ñến tình trạng ñô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong ñể khắc phục tình trạng “ñô thị bị băm nhỏ ” luật ñất ñai năm 2003 ñã không cho phép hình thức phân lô bán trước ñây + ðối với dự án ñấu giá ñất thực thành công sau ñó tạo mặt giá khu vực, ñiều dẫn ñến tăng giá ñất cục khu vực có dự án ñấu giá ñất + Tình trạng tự ý ñiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ ñầu tư sau trúng ñấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ ñược phép xây dựng ñều bị vi phạm tất công trình + Hiện chưa có thống cách quản lý với khu ñất sau ñưa ñấu giá ñất, việc xây dựng sai so với giấy phép 3.5.3.2 ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất a hiệu kinh tế i) ðối với Nhà nước + Khai thác quỹ ñất hợp lý; + Huy ñộng nhiều nguồn vốn tham gia ñầu tư xây dựng + Tạo nguồn vốn từ ñấu giá QSDð ñể ñầu tư cho dự án khác tạo ñiều kiện cho việc chuyển ñổi ngành nghề cho nhân dân ñịa phương Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng công trình nói chung dự án ñấu giá ñất nói riêng ðấu giá QSDð có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo ñà thúc ñẩy nghiệp Công nghiệp hóa, ñại hóa ñất nước Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 80 ðấu giá QSDð ñã tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia ñấu giá, người trả giá cao người có quyền sử dụng ñất Do vậy, diện tích ñược sử dụng ñể khai thác tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế ñầu giá mang lại hiệu kinh tế cao ii) ðối với người sử dụng ñất: ðất ñể ñấu giá QSDð ñất ñã ñược phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua ñược Nhà nước ñảm bảo tính pháp lý lô ñất, ñược ñảm bảo sử dụng ñất hợp pháp ñầy ñủ giấy tờ Nếu mua ñất thị trường tự do, người mua thường phải công tìm kiếm ñể tìm hiểu giấy tờ hợp pháp mua bán, vị trí quy hoạch ñất ñưa ñịnh, riêng ñối với ñất ñược ñem ñấu giá, yếu tố ñều ñược ñảm bảo ðấu giá QSDð ñược tiến hành công khai, thu hút nhiều ñối tượng tham gia ñấu giá với nhiều mức khác Trước ñấu giá ñược tiến hành, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực ñịa tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường khu vực ñấu giá Do vậy, tham gia ñấu giá họ chủ ñộng trả với giá họ xác ñịnh thường ñưa giá thấp so với việc mua ñất theo cách thông trường thị trường, không phí hoa hồng ( môi giới) khoản phí khác mà trung tâm môi giới ñặt Bảng 3.8 Chênh lệch giá ñất giá thị trường với giá trúng ñấu giá STT Khu ñất ñấu giá Khu ðô thị Sài ðồng, quận Long Biên Khu X1, phường Bồ ðề, quận Long Biên Giá trúng ñấu giá Giá thực tế thị trường 33.000.000 35.000.000 40.000.000 43.000.000 Chênh lệch (lần) 1.06 1.07 Nguồn: Tổng hợp kết ñiều tra Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 81 ðấu giá QSDð thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDð ñặc biệt Trong ñó, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên ñối tác giao dịch BðS ðiểm khác biệt hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng ñất không qua mặc mà thông qua chế công khai ñể ñịnh giá bán Do vậy, người SDð không thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng ñất b Hiệu xã hội i) Thị trường BðS quận Long Biên thời gian qua ñã có phát triển mạnh mẽ, mang tính chất tự phát Sự ñời hình thức ðGQSDð góp phàn làm sôi ñộng thị trường BðS, thúc ñẩy phát triển thị trường BðS quận Long Biên nói riêng Thành phố Hà Nội nói chung Tạo khu dân cư ñộng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ñáp ứng ñược nhu cầu người dân, tạo ñiều kiện môi trường sống ổn ñịnh, phù hợp với quy hoạch chung ii) ðGQSDð ñã góp phần làm phong phú cho hoạt ñộng thi trường BðS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệch hành cứng nhắc (Quyết ñịnh giao ñất cho ai? Diện tích giao ñất nào? Mức giá bao nhiêu, giá tính thuế nào? ) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BðS với tư cách bên ñối tác Những yếu tố: Giá bán mảnh ñất, người nhận ñược quyền SDð (mua ñược mảnh ñất) thị trường người tham gia ñịnh mà Nhà nước không cần can thiệp iii) ðGQSDð ñã giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ ñất Huy ñộng ñược nhiều nguồn vốn tham gia ñầu tư xây dựng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng ñiện, ñường, trường, trạm…Nguồn vốn huy ñộng ñược từ ñấu giá quyền sử dụng ñất hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng ñời sống nhân dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 82 iv) ðGQSDð cách xã hội hóa ñể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ñất, quỹ nhà, từ ñó tạo ñược nguồn vốn ñể giải sách xă hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia ñình sách khó khăn cải thiện chỗ ở…với giá ñất ñược công bố ñấu giá quyền SDð loại bỏ tâm lý hoang mang, giao ñộng giá ñất chủ thể tham gia thị trường, xóa “ ảo giá” BðS, góp phần tạo bình ổn giá ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển bền vững, lành mạnh c Hiệu ñối với công tác quản lý SDð Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, ñấu giá quyền SDð mang lại hiệu việc quản lý SDð, thể số nội dung sau: i) ðất ñai tư liệu sản xuất ñặt biệt, tài sản quốc gia với ñặc ñiểm, ñặc thù riêng, ñất ñai tham gia vào thị trường ñược khai thác triệt ñể tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho công nghiệp hóa, ñại hóa ñất nước Có thể khẳng ñịnh ðGQSDð biện pháp tích cực khai thác quỹ ñất hiệu Kết thu ñược từ ðGQSDð khẳng ñịnh vai trò ñất ñai kinh tế thị trường, thừa nhận ñất ñai, quyền SDð hàng hóa hoạt ñộng thị trường BðS ii) ðGQSDð sở, ñể Nhà nước ñịnh giá ñất, hình thành thị trường BðS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn ñịnh cho thị trường BðS iii) ðGQSDð với phương thức, thủ tục tiến hành ñơn giản nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp ñất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền Nhà nước nhân dân iv) Thông qua ðGQSDð, công tác cấp GCNQSDð triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi ñối với quan quản lý ñất ñai tạo niềm tin ñối với người SDð Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 83 3.6 ðề xuất giải pháp nâng cao hiệu ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 3.6.1 Chính sách ñấu giá quyền sử dụng ñất - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách ñảm bảo ñồng bộ, thống ñồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn ñể thị trường phát triển ðồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy ñịnh rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân chế tài xử lý quy trình dự án Kiên thu hồi dự án trậm triển khai, dự án chủ ñầu tư không ñủ lực theo quy ñịnh Pháp luật - Tập trung thực biện pháp ñể ñảm bảo tính công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BðS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm Giao dịch BðS ñể ñối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế ñầu cơ, mua ñi bán lại, thu lời bất Nhà nước chủ ñộng ñịnh hướng, ñiều tiết kiểm soát ñể ổn ñịnh thị trường BðS, khắc phục tình trạng tự phát, ñầu BðS 3.6.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; Trong trình lập QHKHSDð Quận, cần lựa chọn khu ñấu giá phù hợp, hiệu quả, ñem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước… 3.6.3 Phát triển quỹ ñất Hiện UBND Thành phố Hà Nội yêu cầu phải thực liên thông thủ tục hành triển khai dự án ñấu giá QSDð ñể ñẩy nhanh tiến ñộ, ñồng thời phải có chế ứng vốn cho dự án ñang vướng mắc GPMB, ñể ñưa ñất vào ñấu giá nhanh nhất, kịp ñáp ứng tiến ñộ ñược giao 3.6.4 Quy trình, thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất Các ñơn vị Tổ chức ñấu giá cần thiết lập quy trình ñấu giá chặt chẽ mặt như: Thủ tục ñấu giá, phần hạ tầng khu ñất ñấu giá ( hệ thống cấp nước Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 84 sạch, hệ thống cấp nước sinh hoạt, hệ thống ñiện…)cung cấp ñến ñất ñấu giá ñảm bảo ñủ ñiều kiện cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật xây dựng nhà ñất 3.6.5 Tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất Nghiên cứu hoàn thiện quy chế ñấu giá QSDð, áp dụng thống toàn Thành phố ; Giá ñất Nhà nước quy ñịnh cần ñủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, ñặc biệt cần giám sát thị trường; Cần có quy ñịnh ñịnh giá ñất ñối với doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực ñịnh giá ñất ñộc lập 3.6.6 Giải pháp tài ðiều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan ñến ñấu giá QSDð TTBðS theo hướng phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Cơ chế sử dụng nguồn thu ñấu giá QSDð cách công khai, minh bạch hiệu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) ðấu giá quyền sử dụng ñất thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDð ñặc biệt, Trong ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên ñôi tác giao dịch BðS ðiểm khác biệt hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDð thị trường không qua mặc mà thông qua chế ñấu giá công khai ñể ñịnh giá bán 2) Lợi ích ðấu giá quyền sử dụng ñất rõ rệt: a) Về kinh tế: ðấu giá quyền sử dụng ñất hình thức khai thác, sử dụng ñất hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ ñầu tư nhằm huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ñồng thời loại bỏ ñược yếu tố tiêu cực chế “ xin – cho” ñã tồn thời gian dài nhiều ñịa phương nước, thu hút ñược nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường BðS b) Về xã hội: ðấu giá quyền sử dụng ñất tạo nguồn thu ngân sách ñáp ứng nhu cầu phát triển lãnh vực giáo dục, y tế ñịa phương, góp phần giảm sức ép nhà ở, ñất ñối với xã hội, nguồn thu từ ñấu giá quyền SDð ñược trích phần ñể phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê… 3) ðấu giá quyền sử dụng ñất ñã tạo sức ép ñối với công tác quản lý quy hoạch sử dụng ñất Qua ñó, chế, sách ðấu giá quyền sử dụng ñất bước ñược luật hóa ñược hướng dẫn ngày hiệu Hiệu ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã tác ñộng ñến công tác quản lý ñất ñai cấp, dẫn ñến việc quản lý ñất ñai ngày chặt chẽ hiệu 4) Các yếu tố cụ thể quy hoạch, mức ñộ ñầu tư sở hạ tầng, môi trường xung quanh khu ñất nhân tố tác ñộng lớn ñến số Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 86 lượng nhà ñầu tư tham gia ñấu giá, qua ñó ảnh hưởng trực tiếp ñến kết phiên ñấu giá Ngoài ra, công tác dự án ñấu giá QSDð kích thước, hình thể, diện tích ñất tối ưu ñối với mục ñích sử dụng ñất thoả mãn loại nhu cầu cụ thể ña số nhà ñầu tư người có nhu cầu sử dụng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu ñể ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền ñất từ 4m-5m chiều sâu ñất từ 10m-15m Với chủ trương “ðổi ñất lấy sở hạ tầng” Chính phủ, vòng 10 năm trở lại ñây, việc thực dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñã ñược nhân rộng phạm vi nước ðây giải pháp tháo gỡ khó khăn cho ngân sách ñịa phương, huy ñộng nguồn vốn nội lực chỗ phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước Kiến nghị - Nghiên cứu ban hành ñồng văn pháp luật chế ñộ quản lý, SDð, ñối với quận Long Biên - thành phố Hà Nội, ban hành quy chế ñấu giá quyền SDð thống toàn thành phố Hà Nội nói chung toàn quốc nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia ñấu giá ñỡ công tìm hiểu - Quy trình lập dự án ñấu giá, thực dự án ñấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ñó ngăn chặn ñược hành vi tiêu cực xảy - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật ñể công tác ñấu giá ñược hoàn thiện như: quy hoạch xây dựng ñể phù hợp nhu cầu người tham gia ñấu giá khu vực thực dự án, phương pháp ñịnh giá ñể ñịnh giá sàn cho phù hợp ; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 87 - ðối với dự án ñấu giá ñất cần ñược phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin ñại chúng ñể thu hút thêm nhiều người tham gia - Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án ñấu giá ñể chia sẻ khó khăn tài trước dự án hoàn thiện ñể ñấu giá Ví dụ kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền ñể thực khâu chuẩn bị dự án ñầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng - Tăng cường công tác quản lý ñất ñai xây dựng ñể tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không ñúng quy hoạch khu vực dự án ñấu giá ñất ñã diễn thời gian qua Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc thực hành thẩm ñịnh giá, Chương trình ñào tạo Thẩm ñịnh giá giai ñoạn Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BðS Việt Nam Bộ Tài (2003), Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC ngày 18/2/2003 chế tài việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác ñịnh giá thời ñiểm chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá Bộ Tài (2008), Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3) Bộ Tài (2010), Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực việc xác ñịnh giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy ñịnh Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 bán ñấu giá tài sản Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch ñầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BðS Việt Nam 10 Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trường BðS Việt Nam”, ðề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước 11 Nguyễn ðình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất ñộng sản, Bài giảng Trường ñại học Nông nghiệp Hà Nội, chương trình ñào tạo thạc sỹ ngành Quản lý ñất ñai 12 Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BðS 13 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thi Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 89 hành Luật ðất ñai 14 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDð 15 Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất, 16 Chính phủ (2005), Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 bán ñấu giá tài sản 17 Chính phủ (2007), Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa ñổi, bổ sung số ñiều Nghị ñịnh số 188/2004/NðCP ngày 16/11/2004 phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất 18 Chính phủ (2010), Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 bán ñấu giá tài sản 19 Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy ðiển ñổi hệ thống ñịa CPLAR (2001), ðịnh giá ñất BðS khác, Tập giảng ñịnh giá ñất 20 Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn ñề lý luận khái niệm thị trường BðS 21 Tôn Gia Huyên (2002, dịch), Lý luận ñịa ñại, Tập luận văn Hán trường ðại học ðài Loan tháng 6/1999, Hà Nội 22 Tôn Gia Huyên Nguyễn ðình Bồng, 2007, Quản lý ñất ñai thị trường bất ñộng sản, Nxb Bản ñồ; 23 Khoa Luật - ðại học Quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền SDð Việt Nam, Hà Nội 24 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BðS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 25 Paul A Samuelson, William D.Nordhaus (2002), Kinh tế học, (Vũ cương, ðinh Xuân Hà, Nguyễn Xuân Nguyên, Trần Xuân Toàn dịch), NXB thống kê Hà Nội 26 Phòng thống kê quận Long Biên, Hà Nội (2010), Báo cáo trình ðại hội ñại biểu ðảng quận Long Biên lần thứ XIX nhiệm kỳ 2010-2015 27 Quốc hội nước CHXHCNVN (1992), Hiến pháp 1992, Hà Nội 28 Quốc hội nước CHXHCNVN (2001), Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 việc sửa ñổi, bổ sung số ñiều Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 90 29 Quốc hội nước CHXHCNVN (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 30 Quốc hội nước CHXHCNVN (2003), Luật ðất ñai 2003, Hà Nội 31 Quốc hội nước CHXHCNVN (2006), Luật Kinh doanh BðS, Hà Nội 32 Sở Tài nguyên môi trường Hà Nội, 2012 , Báo cáo tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn thành phố Hà Nội 33 Chu Văn Thỉnh (2000), Vấn ñề bán ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể ñảm bảo nghĩa vụ, Tập chí Khoa học pháp lý số 4/2003, Hà Nội 34 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð thuê ñất, Hà Nội 35 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 36 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BðS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 37 Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng ðịnh giá ñất 38 ðoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm ñịnh giá trị BðS, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 39 Tổng cục Quản lý ðất ñai, 2012, Báo cáo nghiên cứu quản lý ñất ñai thị trường bất ñộng sản Trung Quốc 40 Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Hà Nội (2005), Báo cáo quy hoạch SDð giai ñoạn 2005 - 2010 quận Long Biên, Hà Nội 41 Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Hà Nội (2010), Báo cáo kết kiểm kê ñất ñai năm 2010 quận Hà ðông, Hà Nội 42 Viện nghiên cứu ðịa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài ðiều tra nghiên cứu xã hội học sách ñền bù giải phóng mặt tái ñịnh cư, Hà Nội 43 Viện nghiên cứu ðịa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài Nghiên cứu ñánh giá hiệu việc ñấu giá quyền SDð thành phố Hà Nội số ñịa phương phục vụ việc xây dựng Luật ðất ñai mới, Hà Nội 44 Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM) , 2008 Chính sách thu hút ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản 45 Viện Ngôn ngữ học, Trung tâm từ ñiển , 2002, Từ ñiển tiếng Việt, Nxb ðà Nẵng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 91 Các Website 46 http://www.monre.gov.vn, Website Bộ tài nguyên Môi trường 47 http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng 48 http://www.vnrea.gov.vn, Hiện hội Bất ñộng sản Việt nam 49 http://batdongsan.com.vn, 50 http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn, 51 http://www.hanoi.gov.vn/web/guest/home; http://www.thudo.gov.vn/ 52 http://www.hochiminhcity.gov.vn 53 http://www.danang.gov.vn 54 http://dantri.com.vn/c76/s76-257176/dau-gia-quyen-su-dung-dat-phai-satvoi-thuc-te.htm 55 http://vietbao.vn/vi/kinh-te/dau-gia-quyen-su-dung-dat-con-dao-hailuoi/10750496/175/ 56 http://www.dautudonganh.com/index.php/bat-dong-san/thong-tin-bat-dongsan/tin-thi-truong/493-ha-noi-ket-qua-dau-gia-quyen-su-dung-dat-nam2011-khong-dat-chi-tieu 57 htpt:// w.w.w.total-jp.com/baibai/kyobai.htlm, 2004 Tài liệu dịch 58 Stephen J Martin , Hướng dẫn nghiệp vụ Bán ñấu giá bất ñộng sản, dịch Mai Mộng Hùng, Tôn Gia Huyên 2003 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 92 [...]... số dự án trên ñịa bàn quận Long Biên – thành phố Hà Nội góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn nghiên cứu 3 Mục ñích yêu cầu của ñề tài 3.1 Mục ñích ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa bàn Quận Long Biên -Thành phố Hà Nội; ðề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn. .. Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 7 quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê Giá thành gián tiếp cũng ñược gọi là giá thành mềm - Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu - Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược,... phải ñể giao dịch, mà ñể ñánh giá hiện trạng nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển - Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao ñộng, nguyên vật liệu cần thiết ñể xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng" - Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao ñộng và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp,... trên, ñể góp phần ñánh giá thực trạng và ñề xuất giải pháp ñể công tác ñấu giá QSDð của ñịa phương tốt hơn, Tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa bàn quận Long Biên – thành phố Hà Nội 2 Ý nghĩa khoa học bà thực tiễn của ñề tài Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá ñất trên thị trường nên có nhiều người lợi dụng những “kẽ hở”... có sử dụng ñất ñối với quỹ ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (Luật ðất ñai 2003, ðiều 62) c) Giá quyền sử dụng ñất và giá trị quyền sử dụng ñất Giá quyền sử dụng ñất: (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất (Luật ðất ñai 2003, ðiều 4, Khoản 23) [30] Giá trị quyền. .. ñấu giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất 1.2.1.1 Khái niệm liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất a) ðấu giá ðấu ñg 1 ðọ sức ñọ tài ñể tỏ rõ hơn thua ðấu giá ñg x: Bán ñấu giá Bán bằng hình thức ñể cho những người mua lần lượt trả giá, ai trả giá cao nhất thì ñược mua Bán ñấu giá tài sản tịch thu (Từ ñiển tiếng Việt, 2002) [45] b) ðấu giá quyền sử dụng ñất ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án. .. Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 13 2 Thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể thi hành án, xử lý hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất ñể thu hồi nợ 3 Giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc trúng ñấu thầu dự án có sử dụng ñất không ñược thấp hơn giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh 4 Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc... 1.1 Trình tự tổ chức ñấu giá BðS Toà án Fukuoka, Nhật Bản 19 3.1 Sơ ñồ vị trí Quận Long Biên Thành phố Hà Nội 35 3.2 Các trung tâm hành chính, thương mại dân cư, Q Long Biên 45 3.3 Cơ sở hạ tầng giao thông Q Long Biên 46 3.4 Biểu ñồ cơ cấu diện tích ñất ñai quận Long Biên ñến 2012 48 3.5 Một số hình ảnh về khu ñấu giá QSDð ðô thị Sài ðồng và Khu 11, Phường Bồ ðề , Quận Long Biên, ( Ảnh Phạm Thị Thu... nơi bán ñấu giá; 3 Việc mua bán bất ñộng sản bán ñấu giá ñược lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước và phải ñược ñăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Bộ Luật Dân sự của nước CHXHCNVN, 1995; ðiều 455) [29] 1.2.2.2 Phạm vi áp dụng Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003, phạm vi áp dụng “ ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất” 1 Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng. .. sử dụng ñược, khác với giá thành xây dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho dự án iii) Giá trị, mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt ñộng ñịnh giá, ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ ñịnh và mục ñích sử dụng Trên thị trường, giá trị thường ñược xem là sự dự báo lợi nhuận thu ñược