BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI  ðỖ QUỐC ðÍNH THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN ðÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS nguyÔn kh¾c thêi HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Tôi xin cam ñoan giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc Tác giả luận văn ðỗ Quốc ðính Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CẢM ƠN Trong trình thực ñề tài, ñã nhận ñược giúp ñỡ nhiệt tình ñóng góp quý báu nhiều tập thể cá nhân ñã tạo ñiều kiện ñể hoàn thành luận văn Trước hết xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Nguyễn Khắc Thời - thầy giáo trực tiếp hướng dẫn giúp ñỡ hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Viện Sau ðại học – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp ñỡ nhiệt tình UBND huyện ðông Anh, Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất, Chi cục Thống kê huyện ðông Anh, UBND xã ñã tạo ñiều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết ñể hoàn thành luận văn Cảm ơn gia ñình toàn thể bạn học viên lớp bạn bè ñã ñộng viên giúp ñỡ trình học tập thực luận văn Tác giả luận văn ðỗ Quốc ðính Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii MỤC LỤC 1.1 1.2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 3.1 3.2 3.3 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.2.1 4.1.2.2 4.1.2.3 4.1.2.4 4.1.2.5 4.1.2.6 4.1.3 Lời cam ñoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục bảng Mở ñầu ðặt vấn ñề i ii iii v 1 Mục ñích, yêu cầu ñề tài Tổng quan nghiên cứu Cơ sở lý luận Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất - Quyền sở hữu - Quyền sử dụng Lịch sử phát triển quyền sử dụng ñất Việt Nam 10 Cơ sở pháp lý 13 Luật ðất ñai luật khác có liên quan ñến việc ñiều tiết 13 quyền sử dụng ñất Các văn pháp quy ñiều tiết việc thực quyền sử 14 dụng ñất Cơ sở thực tiễn 20 Quá trình thực quyền sử dụng ñất Việt Nam 20 Một số kinh nghiệm thực quyền sử dụng ñất 23 số nước 33 ðối tượng, phạm vi, nội dung phương pháp nghiên cứu ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 33 Nội dung nghiên cứu 33 Phương pháp nghiên cứu 34 36 Kết nghiên cứu ðánh giá ñặc ñiểm tự nhiên, kinh tế xã hội, ñất ñai, dân số 36 việc làm ðiều kiện tự nhiên 36 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 Cơ cấu kinh tế 38 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 39 Dân số, lao ñộng, việc làm thu nhập 40 Thực trạng phát triển ñô thị 41 Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn 42 Thực trạng phát triển sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 42 ðánh giá chung ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 43 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 4.3.8 4.3.9 4.3.10 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 5.1 5.2 Tình hình quản lý, sử dụng ñất huyện ðông Anh Hiện trạng sử dụng ñất ñai Biến ñộng ñất ñai Tình hình quản lý ñất ñai ðánh giá thực trạng thực quyền sử dụng ñất huyện ðông Anh Tình hình thực quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất - Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất - Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng ñất Tình hình thực quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng ñất Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng ñất Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất Tình hình thực quyền góp vốn quyền sử dụng ñất Tình hình thực quyền ñược bồi thường Nhà nước thu hồi ñất ðánh giá chung tình hình thực quyền SDð ðề xuất số giải pháp thực quyền người SDð Giải pháp sách Giải pháp tổ chức thực hiện, thực chế cửa Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất Giải pháp tuyên truyền Kết luận Kiến nghị Kết luận Kiến nghị Tài liệu tham khảo Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 46 46 47 48 52 52 54 54 60 64 66 67 71 75 80 80 83 85 85 88 89 90 90 91 92 iv DANH MỤC CÁC BẢNG Số bảng Tên bảng Cơ cấu kinh tế huyện ðông Anh qua số năm Trang 38 Thống kê dân số huyện ðông Anh từ năm 2006 ñến năm 2011 40 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 huyện ðông Anh Biến ñộng ñất ñai huyện ðông Anh giai ñoạn 2005 - 2011 46 10 11 12 13 14 15 16 17 Ý kiến người dân việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSD ñất huyện ðông Anh từ 2005 - 2011 Ý kiến người dân việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp huyện ðông Anh từ 2005 - 2011 Ý kiến người dân việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011 Ý kiến người dân việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011 Tình hình thực quyền thừa kế QSD ñất huyện ðông Anh từ 2005 - 2011 Ý kiến người dân việc thừa kế quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011 Tình hình thực quyền tặng cho QSD ñất huyện ðông Anh từ 2005 - 2011 Ý kiến người dân việc tặng cho quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSD ñất huyện ðông Anh từ 2005 - 2011 Ý kiến người dân việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất ñịa bàn huyện ðông Anh năm 2011 Giá ñất thực tế thị trường thị trấn ðông Anh, xã Uy Nỗ, xã Vân Hà năm 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 47 53 55 58 61 63 65 68 70 72 74 76 78 81 v MỞ ðẦU 1.1 ðẶT VẤN ðỀ ðất ñai tài nguyên vô quý thiên nhiên ñã ban tặng cho người, thành phần quan trọng môi trường sống ðất tư liệu sản xuất ñặc biệt, ñịa bàn phân bố ñiểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, ñất ñai có hạn nên nước có hệ thống quản lý sử dụng ñất ñai có hiệu Ở nước ta, trước có Hiến pháp năm 1980 ñất ñai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân ðến có Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn hình thức sở hữu ñất ñai sở hữu toàn dân ðến Hiến pháp năm 1992, ðiều 18 ñã quy ñịnh: Người ñược Nhà nước giao ñất ñược thực chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh pháp luật Do ñó, Luật ñất ñai năm 1993, Luật sửa ñổi số ñiều Luật ñất ñai năm 1998, 2001 Luật ñất ñai năm 2003 ñã bước cụ thể hóa quy ñịnh Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho người sử dụng ñất Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng ñất ngày rõ nét quyền người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển ñã hình thành thị trường ñất ñai, hòa nhập vào kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, bước dồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Vì ðại hội ðảng lần thứ VIII, IX, X ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường quyền sử dụng ñất Luật ñất ñai năm 2003 có quy ñịnh giao quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng có quy dịnh ñể tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực quyền sử dụng ñất Tuy nhiên, tình hình thực quyền sử dụng ñất ñịa phương nhiều bất cập cần giải như: - Người sử dụng ñất chưa ñược thực ñầy ñủ quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh, nhiên có thực tế người sử dụng ñất thực số quyền sử dụng ñất không ñúng quy ñịnh - Những quy ñịnh pháp luật quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng ñến việc thực quyền người sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… - Công tác bồi thường ñất ñai Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế, dựa vào khung giá ñất Nhà nước quy ñịnh tỏ nhiều bất cập Vấn ñề ñặt cần tạo môi trường pháp lý ổn ñịnh, có biện pháp quản lý nhà nước hợp lý thực quyền người sử dụng ñất, phát huy việc thực khắc phục tiêu cực việc thực quyền người sử dụng ñất ðông Anh huyện ngoại thành phía ñông bắc Thủ ñô Hà Nội, cách trung tâm Thủ ñô 15 km theo ñường quốc lộ số (Hà Nội – Thái Nguyên) với tổng diện tích tự nhiên 18.213,90ha, có 24 ñơn vị hành chính, ñó có 23 xã thị trấn ðông Anh ñầu mối giao thông thuận lợi nối liền Thủ ñô Hà Nội với vùng, công nghiệp, khu trung tâm kinh tế, dịch vụ lớn phía Bắc ðông Bắc nước ta quốc lộ 2, quốc lộ 3, quốc lộ 18 tuyến ñường sắt ñi tỉnh phía Bắc ñường thủy ðông Anh có nhiều ưu vị trí, tiềm mạnh có khả thu hút thị trường, chuyển dịch cấu kinh tế trình phát triển kinh tế - xã hội huyện, ñồng thời trình ñô thị hóa diễn tương ñối mạnh, thu hút nhiều dân cư sinh sống, ñất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng ñô thị bước ñầu ñược cải thiện Tuy nhiên tốc ñộ ñô thị hóa ñã kéo theo nhiều ñiều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền sử dụng ñất Việc ñăng ký quan nhà nước theo quy ñịnh pháp luật thực quyền người sử dụng ñất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực theo quy ñịnh ñịa bàn huyện ðông Anh Xuất phát từ vấn ñề nêu trên, tiến hành thực ñề tài “Thực trạng ñề xuất giải pháp thực quyền sử dụng ñất huyện ðông Anh, Thành phố Hà Nội” 1.2 MỤC ðÍCH YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI 1.2.1 Mục ñích: - ðiều tra, ñánh giá tình hình thực quyền người sử dụng ñất huyện ðông Anh ñề xuất giải pháp thực quyền người sử dụng ñất huyện ðông Anh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1.2.2 Yêu cầu: - Nắm vững chủ trương, sách, pháp luật ñất ñai liên quan ñến quyền sử dụng ñất - ðánh giá ñúng tình hình thực quyền sử dụng ñất, ñề xuất giải pháp có ý nghĩa khoa học thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực quyền sử dụng ñất huyện ðông Anh, Thành phố Hà Nội Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất 2.1.1.1 Quyền sở hữu Theo ñiều 164 Bộ Luật dân 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền ñịnh ñoạt tài sản chủ sở hữu theo quy ñịnh pháp luật…”[10] Sở hữu việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành lao ñộng thuộc chủ thể ñó, thể quan hệ người người trình tạo phân phối thành vật chất ðối tượng quyền sở hữu tài sản cụ thể, chủ sử hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng…) Quyền sở hữu bao gồm quyền năng: - Quyền chiếm hữu: Là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu Trong số trường hợp theo quy ñịnh pháp luật người chủ sở hữu tài sản có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)[4] - Quyền sử dụng: Là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí cách thức khác Người chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp ñược chủ sở hữu trao quyền sử dụng, ñiều thấy rõ việc Nhà nước giao quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân[4] - Quyền ñịnh ñoạt: Là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác từ bỏ quyền sở hữu ñó Chủ sở hữu thực quyền ñịnh ñoạt tài sản theo hai phương thức: + ðịnh ñoạt số phận pháp lý tài sản, tức chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân bán, ñổi, tặng cho, thừa kế; + ðịnh ñoạt số phận thực tế tài sản, tức làm cho tài sản không thực tế, tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu[4] Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu tổ chức trị, tổ chức trị Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 4.3.8 Tình hình thực quyền góp vốn quyền sử dụng ñất Tổng hợp số liệu việc thực quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất huyện ðông Anh thời gian qua trường hợp ñến ñăng ký Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Vì vậy, Nhà nước cần tăng cường tuyên truyền pháp luật ñể người sử dụng ñất hiểu ñược quyền lợi người sử dụng ñất thực góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất phải ñăng ký theo quy ñịnh Mặt khác, phía Nhà nước quy ñịnh quyền góp vốn quyền sử dụng ñất có bất cập, cần phải sửa ñổi cho phù hợp, tạo ñiều kiện cho người dân thực quyền Cụ thể, ñối với trường hợp góp vốn vào pháp nhân, quy ñịnh cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng ñất ñã góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn ñã hết chưa hợp lý Quy ñịnh ñược hiểu, sau ñược cấp GCN, bên nhận góp vốn pháp nhân ñược phép thực giao dịch liên quan ñến quyền sử dụng ñất chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng ñất…; Thứ hai, nguyên tắc, góp vốn vào doanh nghiệp tài sản góp vốn ñó bị ñi, doanh nghiệp nhận góp vốn bị phá sản Trong hai trường hợp trên, bên nhận góp vốn hoàn trả lại quyền sử dụng ñất ñược góp vốn cho bên góp vốn hay nói cách khác bên góp vốn “ñược tiếp tục sử dụng ñất thời hạn lại” 4.3.9 Tình hình thực quyền ñược bồi thường Nhà nước thu hồi ñất Khi Nhà nước có ñịnh thu hồi ñất phát sinh quyền ñược bồi thường người sử dụng ñất, phải ñúng sách, pháp luật Việc thu hồi ñất trường hợp giống hành vi chuyển quyền sử dụng ñất chuyển mục ñích sử dụng ñất, hành vi chuyển quyền sử dụng ñất ñặc biệt, tự nguyện mà bắt buộc, phần bất lợi không mong muốn lại thuộc người bị thu hồi Bởi vậy, việc giải thỏa ñáng lợi ích người bị thu hồi ñất cần thiết quan trọng thể việc bồi thường, hỗ trợ ñất tài sản ñất bị thu hồi Việc tính toán mức ñộ bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất vấn ñề chủ yếu cần ñược xem xét nhằm giải thỏa ñáng lợi ích người bị thu hồi ñất, không ñạt ñược mong muốn, người sử dụng ñất có quyền ñược khiếu nại lên quan có thẩm quyền giải Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 80 ðể ñánh giá ñược việc thực quyền ñược bồi thường nhà nước thu hồi ñất ñịa bàn, ñã sử dụng phương pháp ñiều tra giá ñất thực tế thị trường so với giá ñất nhà nước quy ñịnh ñể bồi thường giải phóng mặt khu vực khác xã, thị trấn: Khu vực ñất ñô thị (thị trấn ðông Anh), khu vực nằm quy hoạch phát triển ñô thị (xã Uy Nỗ) khu vực không nằm quy hoạch phát triển ñô thị (xã Vân Hà) Kết cụ thể thể bảng 17 Bảng 17: Giá ñất thực tế thị trường thị trấn ðông Anh, xã Uy Nỗ, xã Vân Hà năm 2010 TT Tên xã, thị trấn Vị trí ñất Thị trấn ðông Anh (Khu vực ñường Cao Lỗ) Giá thị trường (nghìn ñồng/m2) Giá nhà nước quy ñịnh (nghìn ñồng/m2) Chênh lệch giá thị trường/nhà nước 150.000 12.100 12,40 70.000 7.260 9,64 40.000 4.400 9,09 20.000 3.960 5,05 Xã Uy Nỗ 2.1 Khu vực nông thôn KVNT 7.500 1.008 7,44 2.2 Khu vực ñường Cao Lỗ 56.000 2.600 21,54 35.000 1.900 18,42 20.000 1.500 13,33 12.000 1.250 9,60 Xã Vân Hà 3.1 Khu vực nông thôn KVNT 5.000 819 6,10 3.2 Khu vực ñường Kinh tế Miền ðông 18.000 2.600 6,92 10.000 1.900 5,26 8.000 1.500 5,33 6.000 1.250 4,80 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ñiều tra) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 81 Từ bảng 17 cho thấy, giá ñất thực tế thị trường khu vực khác xã, thị trấn: Khu vực ñất ñô thị (thị trấn ðông Anh), khu vực nằm quy hoạch phát triển ñô thị (xã Uy Nỗ) khu vực không nằm quy hoạch phát triển ñô thị (xã Vân Hà) cho thấy giá thị trường chênh lệch nhiều so với khung giá áp dụng thời ñiểm Nhà nước quy ñịnh (là giá Nhà nước áp dụng ñể bồi thường thu hồi ñất) Tại thị trấn ðông Anh trục giao thông huyện, nơi tập trung quan nhà nước, trường học, có sở hạ tầng tốt, hệ số chênh lệch giá thị trường so với giá nhà nước quy ñịnh vị trí 1, 2, cao, từ 5,05 lần ñến 12,40 lần (nhất ñất vị trí 1) Tại khu vực nông thôn hệ số chênh lệch giá thị trường so với giá nhà nước quy ñịnh cao từ 6,1 lần ñến 7,44 lần (nhất ñất khu vực nông thôn năm quy hoạch phát triển ñô thị) Tại khu vực ñầu mối giao thông thuộc khu vực nông thôn hệ số chênh lệch giá thị trường so với giá nhà nước quy ñịnh vị trí cao, từ 6,92 lần ñến 21,54 lần So sánh giá ñất thị trường khu vực, nhận thấy giá ñất chênh lệch cao, không ñồng ñều Cụ thể: Tại vị trí thị trấn ðông Anh (ñất ñô thị) giá ñất 150.000.000 ñồng/m2; Tại vị trí xã Uy Nỗ (ñất nông thôn nằm quy hoạch phát triển ñô thị) giá ñất 56.000.000 ñồng/m2; Tại vị trí xã Vân Hà (ñất nông thôn không nằm quy hoạch phát triển ñô thị) giá ñất 18.000.000 ñồng/m2; Giá ñất khu vực nông thôn thuộc xã Uy Nỗ (ñất nông thôn nằm quy hoạch phát triển ñô thị) 7.500.000 ñồng/m2 thuộc xã Vân Hà (ñất nông thôn không nằm quy hoạch phát triển ñô thị) 5.000.000 ñồng/m2 Như vậy, giá ñất ban hành ngày 01/01 hàng năm chưa sát giá thị trường quy ñịnh không ñược vượt 20% khung giá ñất Chính phủ Thực tế huyện ðông Anh, dự án có số trường hợp khiếu nại sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Nhà nước Việc thực chế, sách bồi thường giải phóng mặt huyện ðông Anh bất cập, thiếu ñồng bộ, chí có mâu thuẫn, bất hợp lý sách giá bồi thường với giá thực tế thị trường, ñối tượng dự án có ñất liền kề nhau, làm phát sinh khiếu kiện phức tạp, kéo dài, ảnh hưởng ñến công tác giải phóng mặt Nhà nước Trên ñịa bàn huyện ðông Anh năm qua tồn số dự án chưa giải phóng xong mặt (nhất khu vực có giá ñất thực Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 82 tế thị trường cao như: khu vực ñất ñô thị thị trấn ðông Anh, khu vực ñất nông thôn nằm quy hoạch phát triển ñô thị) sách bồi thường hỗ trợ khác Nhà nước, giá bồi thường ñất ở, tài sản thấp, xét tiêu chuẩn tái ñịnh cư chưa tương xứng, công tác bố trí quỹ ñất tái ñịnh cư chưa kịp thời, sách thỏa thuận nhận chuyển nhượng, góp vốn ñối với dự án không thuộc ñối tượng thu hồi người dân có lợi so với dự án thuộc ñối tượng Nhà nước thu hồi ñất nên sinh tâm lý so bì dẫn ñến phát sinh thắc mắc, khiếu kiện Mặt khác góc ñộ quản lý nhà nước, năm qua việc thay ñổi liên tục sách bồi thường theo hướng có lợi cho người bị thu hồi ñất ñã tạo thực trạng người chấp hành tốt sách pháp luật bàn giao ñất bị thiệt thòi so với người chống ñối, không chấp hành Tạo tâm lý chung nhân dân không tự nguyện chấp hành, chây ỳ khiếu nại nhằm ñạt mục ñích ñược hưởng quyền lợi cao Tóm lại, việc thực giải phóng mặt thời gian qua huyện ðông Anh ñã thực theo ñúng quy ñịnh pháp luật quy ñịnh Thành phố, ñảm bảo quyền lợi ña số người sử dụng ñất bị thu hồi ñất theo quy ñịnh Tuy nhiên, sách ñất ñai, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Nhà nước không ổn ñịnh, giá bồi thường người sử dụng ñất chưa có nhận thức tự giác việc giao ñất ñã thu hồi, coi trọng lợi ích cá nhân lợi ích xã hội làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ xây dựng dự án phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng 4.3.10 ðánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng ñất * Thuận lợi: Luật ñất ñai 2003 ñã bước hoàn thiện quyền người sử dụng ñất; khắc phục tình trạng bao cấp giá ñất, thừa nhận giá trị quyền sử dụng ñất chế thị trường, phát huy nguồn lực ñất ñai; cải cách thủ tục hành tạo hành lang pháp lý ñưa công tác thực quyền người sử dụng ñất ñi vào nề nếp Trong tổng số quyền mà Luật ñất ñai năm 2003 cho phép người sử dụng ñất ñược thực hiện, huyện ðông Anh hộ gia ñình, cá nhân chủ yếu thực ñăng ký quyền: chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng ñất, chấp bảo lãnh quyền sử dụng ñất ở, quyền ñược bồi thường Nhà nước thu hồi ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 83 Các quy ñịnh pháp luật tác ñộng ñến việc thực quyền người sử dụng ñất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ ñối với người sử dụng ñất, nên người sử dụng ñất bắt buộc phải thực ñăng ký với quan nhà nước ñể ñảm bảo quyền lợi họ Nhà nước ñã có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể, khuyến khích người sử dụng ñất thực nên số vụ ñăng ký hàng năm tăng lên ñối với quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng ñất Tình hình thực quyền sử dụng ñất người sử dụng ñất diễn xã, thị trấn có khác nhau, tùy thuộc vào ñiều kiện tự nhiên, xã hội, quy hoạch phát triển ñô thị trình ñộ dân trí nhận thức không ñồng ñều Các xã: Uy Nỗ, Nam Hồng, Kim Chung, Võng La, Mai Lâm, Vân Nội, người sử dụng ñất thực quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho quyền sử dụng ñất nhiều có khu ñô thị mới, sở hạ tầng xã hội ñồng nằm khu vực quy hoạch phát triển ñô thị Số vụ ñăng ký thừa kế xã Nam Hồng, Uy Nỗ, Vân Nội, Bắc Hồng, Mai Lâm cao trình ñộ dân trí nhận thức pháp luật người sử dụng ñất xã cao Tình hình ñăng ký chấp Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện từ năm 2005 ñến ngày tăng, ñã có tác dụng quản lý ñược việc chấp quyền sử dụng ñất tốt người sử dụng ñất với Ngân hàng, quan nhà nước người ñứng ñảm bảo phần pháp lý cho bên, nên hạn chế tranh chấp ñất ñai xảy người sử dụng ñất không ñăng ký khai báo Người sử dụng ñất ñược ñảm bảo pháp lý quyền lợi với ñất * Khó khăn: Tuy nhiên Luật ñất ñai 2003 có số nội dung chế ñộ sử dụng ñất, chế ñộ quản lý chưa phù hợp Quy ñịnh chủ sở hữu, quyền chủ sở hữu chưa cụ thể, rõ ràng; quyền chủ sử dụng ñược quy ñịnh lẫn với quyền chủ sở hữu, dẫn ñến việc vận dụng quy ñịnh nơi khác mà ñủ ñể ñánh giá ñúng, sai Chế tài xử lý vi phạm chưa cụ thể, số sách bồi thường hỗ trợ chưa hợp lý nên người chấp hành chủ trương, sách Nhà nước thời kỳ trước ñây lại bị thiệt thòi, người chây ì, không thực theo sách ñược hưởng lợi Còn vấn ñề quy ñịnh chưa cụ thể người sử dụng ñất thực ñược (quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất), có trường hợp né tránh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 84 không ñăng ký (cho thuê quyền sử dụng ñất), có trường hợp không hiểu hết nên không thực (quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất) Các quyền: chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất không thực thực không ñáng kể Quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñược thực ñặc trưng huyện ñang ñô thị hóa nên việc tập trung, ñổi ñất nông nghiệp hiệu kinh tế Các quyền sử dụng ñất không thực thực không ñáng kể huyện quy ñịnh pháp luật như: Việc cho thuê quyền sử dụng ñất chưa ñăng ký theo quy ñịnh, Nhà nước cần có quy ñịnh cụ thể có chế tài xử phạt chặt chẽ người sử dụng ñất thực hiện; Việc cho thuê lại quyền sử dụng ñất không thực ñược thiếu quy ñịnh cụ thể việc cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp công ích ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân Người ñược bồi thường Nhà nước thu hồi ñất thời gian qua huyện ñược ñảm bảo quyền lợi theo quy ñịnh, nhiên cần phải có sách ñồng bộ, quán, phù hợp với tình hình thực tế (nhất sách giá ñất, tài sản bồi thường) tuyên truyền sâu rộng cho người bị thu hồi ñất chấp hành ñịnh thu hồi ñất, khuyến khích cho người chấp hành pháp luật ñể ñảm bảo tiến ñộ thực dự án nhà nước 4.4 ðỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT 4.4.1 Giải pháp sách Pháp luật ñất ñai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước Do ñó, có ñầy ñủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính ñó tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng ñất ñai) thành viên xã hội ñều áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật ñất ñai Nhà nước ban hành, ñồng thời không cho phép ngành, ñịa phương ñưa quy ñịnh riêng, trái với pháp luật ñất ñai Nhà nước Như vậy, việc ñiều tra thực ñịa bàn huyện ðông Anh kết nghiên cứu ñề tài giải pháp ñược ñề xuất pháp Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 85 luật ñất ñai, quy ñịnh không giới hạn phạm vi không gian ñề tài (huyện ðông Anh) mà có tính chất chung, áp dụng cho ñịa phương khác Trong năm qua, Luật ñất ñai 2003 ñã góp phần lớn vào việc ổn ñịnh phát triển ñất nước, giải ñược nhiều xúc xã hội, tạo công xã hội Tuy nhiên bộc lộ số bất cập Thực tế cho thấy quyền chiếm hữu, ñịnh ñoạt Nhà nước ñể giao cho người sử dụng chưa hoàn toàn thực ñược, Quốc hội cần quy ñịnh cụ thể hơn, phân ñịnh rõ quyền người sử dụng ñất, quyền chủ sở hữu ñất ñai, ñó cụ thể hóa quyền ñịnh ñoạt Quốc hội cần tiếp tục rà soát ñể bãi bỏ quy ñịnh bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền người sử dụng ñất Pháp luật hành quyền sử dụng ñất ñã góp phần thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế, xã hội Tuy nhiên, nhìn chung hạn chế ñịnh Do ñó, quy ñịnh pháp luật cần ñược tiếp tục ñược rà soát, nghiên cứu chỉnh sửa cho hoàn thiện Ví dụ: chưa phân ñịnh rõ trách nhiệm quan ñăng ký với tổ chức hành nghề công chứng; có lẫn lộn quan hệ hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan ñến quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh Luật Công chứng tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng Công chứng (ñơn vị dịch vụ công) Văn phòng công chứng (do tư nhân thành lập) có chức công chứng giao dịch quyền sử dụng ñất, Luật ðất ñai quy ñịnh thẩm quyền công chứng giao dịch ñất “công chứng nhà nước” “chứng thực Ủy ban nhân dân xã” Do vậy, ñể bảo ñảm tính thống quy ñịnh pháp luật, Luật ðất ñai Quốc hội cần thay cụm từ “công chứng nhà nước” cụm từ “công chứng tổ chức hành nghề công chứng” có quy ñịnh cụ thể trường hợp giao dịch quyền sử dụng ñất ñược chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã Theo quy ñịnh Luật ðất ñai quy ñịnh pháp luật ñăng ký quyền người sử dụng ñất, quan ñăng ký có 02 cấp (Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh cấp huyện) phân chia thẩm quyền ñăng ký theo ñối tượng sử dụng ñất (Văn phòng ñăng ký cấp tỉnh thực ñăng ký ñối với trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài; Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện thực ñăng ký ñối với trường hợp hộ gia ñình, cá nhân nước) Ngoài ra, Bộ Tài nguyên Môi trường cần nghiên cứu xây dựng sở liệu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 86 ñăng ký quyền sử dụng ñất thống nước, tạo ñiều kiện thuận tiện cho tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận thông tin ñăng ký quyền sử dụng ñất Chính phủ cần có quy ñịnh cụ thể cấp Giấy chứng nhận ñối với quyền sử dụng ñất vợ, chồng thời kỳ hôn nhân, ñể xác ñịnh quyền sử dụng ñất quyền sử dụng riêng hay quyền sử dụng chung vợ (chồng) thời kỳ hôn nhân ðồng thời, Luật ðất ñai không nên có quy ñịnh cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia ñình mà nên cấp Giấy chứng nhận cho vợ, chồng Nếu cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia ñình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia ñình; có quy ñịnh người ñại diện hộ gia ñình có quyền thay mặt hộ gia ñình tiến hành thực quyền nghĩa vụ sử dụng ñất hộ gia ñình; xác ñịnh thành viên hộ gia ñình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch dân sự; có phân loại ñối với người có tên sổ hộ quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ ñất ñai chiếm tỷ trọng ñáng kể ngày tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước ñất ñai nặng nề, nhiên ñầu tư ngân sách cho công tác chưa tương xứng, chưa có khen thưởng, ñộng viên kịp thời ñối với người trực tiếp thực công việc chuyên môn lĩnh vực quản lý ñất ñai dẫn ñến việc ban hành giá ñất hàng năm Thành phố không sát với giá ñất chuyển nhượng thị trường, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ ñất Do vậy, Chính phủ, UBND Thành phố Hà Nội cần phải ñầu tư ngân sách nhiều nữa, có sách khen thưởng ñộng viên kịp thời cho công tác phải thành lập ñơn vị tư vấn giá ñất có ñủ lực, trình ñộ, chuyên nghiệp nhằm giúp ñịa phương xây dựng bảng giá ñất tiệm cận với giá ñất thị trường Chính phủ cần hoàn thiện quy ñịnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt thời gian tới, ñảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước lợi ích người sử dụng ñất ðông Anh huyện ñang trình ñô thị hóa nên có nhiều dự án xây dựng sở hạ tầng quan trọng Thành phố, nhiều công trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa Bởi vậy, việc ñảm bảo tiến ñộ thực dự án luôn ñược quan tâm ñạo lãnh ñạo Thành phố ñược tháo gỡ sách kịp thời Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt cần ñược Chính phủ xem xét hoàn thiện quy ñịnh chung cần ñảm bảo quyền lợi người sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 87 Huyện Thành phố cần có biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê, cho thuê lại nhà ñất dân, giải tình trạng thất thu thuế tạo ñiều kiện thuận lợi ñể khuyến khích hộ gia ñình, cá nhân thực thủ tục cho thuê, cho thuê lại ñất theo quy ñịnh Có vậy, hộ gia ñình, cá nhân ñược thuê ñất yên tâm ñầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao Chính phủ cần quy ñịnh cho phép chấp quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñể bảo ñảm cho nhu cầu nhận cấp tín dụng hợp pháp, ñảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác thời hạn giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân dài hơn, ñể người dân yên tâm ñầu tư, sản xuất ñảm bảo ñể ngân hàng cho người dân chấp, bão lãnh theo quy ñịnh 4.4.2 Giải pháp tổ chức thực hiện, thực chế cửa Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất Qua khảo sát cho thấy, ñiều kiện phương tiện làm việc Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất, phòng Tài nguyên Môi trường huyện ðông Anh hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng mỏng chưa ñủ ñáp ứng nhu cầu quản lý ñất ñai ðối với cán ñịa xã, thị trấn phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do ñó Huyện Thành phố cần có quy ñịnh dành tỷ lệ ñịnh nguồn thu tài từ ñất ñai ñể ñầu tư trực tiếp cho công tác quản lý ñất ñai ñịa phương ñào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, khen thưởng người có công; Nâng cao trình ñộ chuyên môn, nghiệp vụ cán ñịa sở Trong giai ñoạn nay, giải pháp nhằm thúc ñẩy ñầu tư, ñơn giản hóa thủ tục hành việc ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin hoạt ñộng quan nhà nước Do vậy, ñể hạn chế tượng tiêu cực hoạt ñộng ñăng ký giao dịch, Huyện Thành phố cần ñầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống ñăng ký, ñó có hệ thống thông tin ñăng ký quyền người sử dụng ñất, tạo ñiều kiện cho người dân chủ ñộng tiếp cận với hệ thống ñăng ký Huyện Thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành chính, thủ tục thực Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất ñể người sử dụng ñất thực quyền sử dụng ñất ñược thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành ñặt cho quan nhà nước người sử dụng ñất người sử dụng ñất thực quyền sử dụng ñất ñúng quy ñịnh pháp luật Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 88 thực cách thống Trong ñiều kiện kinh tế - xã hội ngày biến ñổi không ngừng ñòi hỏi ñáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do ñó, không cải cách thủ tục hành ñáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế ñược Nhất huyện ðông Anh, nhu cầu thực quyền sử dụng ñất cao, ñặc biệt chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng ñất Vì vậy, thời gian tới, Huyện Thành phố cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành Huyện cần tiếp tục thực hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể người sử dụng ñất dễ dàng thực quyền sử dụng ñất Vì Giấy chứng nhận yêu cầu pháp lý thiếu ñể người sử dụng thực quyền ñược pháp luật cho phép 4.4.3 Giải pháp tuyên truyền Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật ñất ñai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân trí cán sở chưa nắm bắt ñược ñầy ñủ quy ñịnh pháp luật hành lĩnh vực ñất ñai nói chung việc thực quyền người sử dụng ñất nói riêng Do ñó, Huyện ủy – HðND – UBND huyện ðông Anh cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật ñất ñai hành sâu rộng ñến toàn thể cán bộ, ñảng viên, nhân dân ñịa bàn huyện Vận ñộng nhân dân tự giác chấp hành quy ñịnh pháp luật nói chung thực quyền người sử dụng ñất Xây dựng sở liệu pháp luật ñất ñai theo chủ ñề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước ñất ñai ñể cung cấp cho ñịa phương Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN ðông Anh huyện ngoại thành phía ðông Bắc Thủ ñô Hà Nội, có vị trí ñịa lý, ñiều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, huyện có tốc ñộ tăng trưởng kinh tế ñô thị hóa nhanh, dân số học tăng nhanh, nhu cầu sử dụng ñất ñể phát triển sở hạ tầng, phát triển ñô thị, phát triển khu dân cư diễn mạnh gây áp lực lớn ñến việc quản lý sử dụng ñất nói chung việc ñảm bảo thực quyền người sử dụng ñất nói riêng huyện Từ Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật ñã tạo hành lang pháp lý quan trọng ñể người sử dụng ñất thực quyền sử dụng ñất Người sử dụng ñất ñã quan tâm ñến quyền nghĩa vụ họ theo quy ñịnh pháp luật Người dân ñã thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng ñất Nên công tác quản lý biến ñộng ñất ñai ñịa bàn huyện ngày chặt chẽ, ñi vào nề nếp, cụ thể sau: - Các hộ gia ñình, cá nhân chủ yếu thực 5/9 quyền sử dụng ñất là: quyền chuyển nhượng ñất ñất nông nghiệp, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền chấp quyền ñược bồi thường Nhà nước thu hồi ñất ðặc biệt, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược thực nhiều giá trị ñất ngày tăng quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng ñất nhu cầu vốn ñể ñầu tư sản xuất, kinh doanh người dân ngày tăng - Các quyền sử dụng ñất như: chuyển nhượng ñất (17.486 vụ), chuyển nhượng ñất nông nghiệp (2.698 vụ), thừa kế (305 vụ), tặng cho (3.783 vụ), chấp giá trị quyền sử dụng ñất (13.608 vụ) thường xuyên ñược người sử dụng ñất thực ñăng ký quan nhà nước quy ñịnh pháp luật quyền phù hợp với người sử dụng ñất ñược chấp hành theo quy ñịnh - Quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp thực không ñăng ký quan nhà nước ñặc trưng huyện ñang trình ñô thị hóa, người dân chưa tự giác chấp hành pháp luật, trông chờ dự án giải phóng mặt ñể ñược bồi thường nên việc tập trung, ñổi ñất nông nghiệp hiệu - Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất không ñược người sử dụng ñất thực theo quy ñịnh pháp luật văn quy ñịnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 90 Nhà nước chưa chặt chẽ nên người sử dụng ñất chưa nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Qua ñiều tra lấy ý kiến người dân, ña số người dân ñã nhận thức chấp hành quy ñịnh thực số quyền người sử dụng ñất (quyền chuyển nhượng ñất chiếm 88%, tặng cho ñất chiếm 94%, chấp, bảo lãnh ñất chiếm 100%), người dân thuộc khu vực ñất ñô thị (thị trấn ðông Anh), khu vực nông thôn nằm quy hoạch phát triển ñô thị; Còn quyền chuyển ñổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp ñất nông nghiệp người dân nhận thức chấp hành chưa ñầy ñủ, chưa tự giác thực hiện, người dân trông chờ vào dự án ñể ñược bồi thường, trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Thủ tục hành quyền người sử dụng ñất quan nhà nước ñã dần ñược cải cách, ñơn giản rút ngắn thời gian thực Tuy nhiên, cần phải tiếp tục cải cách nữa, lĩnh vực vay vốn ngân hàng ðã ñề xuất ñược nhóm giải pháp nhằm ñảm bảo quyền người sử dụng ñất ñược thực tốt theo luật ñất ñai năm 2003 ñó là: nhóm giải pháp chế sách; Giải pháp tổ chức thực hiện, chế cửa Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất nhóm giải pháp tuyên truyền pháp luật cho người dân 5.2 KIẾN NGHỊ Từ kết nghiên cứu, ñể việc thực quyền người sử dụng ñất ñịa bàn huyện ðông Anh có hiệu hơn, thời gian tới cần: - Huyện ủy – HðND – UBND huyện ðông Anh cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật ñất ñai tới người dân ñịa bàn, ñặc biệt giúp người dân hiểu biết ñầy ñủ quyền sử dụng ñất - Chính phủ, UBND Thành phố Hà Nội phải tổ chức máy quan quản lý ñất ñai thực mạnh, ñộng, hiệu quả; nâng cao trình ñộ chuyên môn nghiệp vụ ý thức trách nhiệm ñội ngũ cán bộ, công chức, viên chức thực nhiệm vụ quản lý nhà nước ñất ñai, phận hành dịch vụ công việc thực nội dung quản lý; Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành ñể người sử dụng ñất thực quyền sử dụng ñất ñược thuận tiện, nhanh chóng; Từng bước áp dụng công nghệ ñại quản lý ñất ñai; Hoàn thiện quy ñịnh cụ thể thực quyền người sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản công ñổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr.39-48 Hoàng Huy Biều (2000), Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn ðình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật ñề tài cấp nhà nước Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam, Trung tâm ðiều tra Quy hoạch ñất ñai – Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn ðình Bồng (2006) Một số vấn ñề thị trường quyền sử dụng ñất nước ta giai ñoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất ñộng sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn ðình Bồng (2009), Giáo trình hệ thống pháp luật quản lý ñất ñai thị trường bất ñộng sản; Quản lý ñất ñai thị trường bất ñộng sản ðào Trung Chính (2005), Một số vấn ñề q uyền sử dụng ñất thị trường bất ñộng sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (5/2005) Trần Thị Minh Hà (2000), sách tình hình sử dụng ñất ñai Ooxxtraylia, Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai Vương quốc Thụy ðiển, Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Mai (2002), Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật ñất ñai, Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 92 giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 10 Quốc Hội, Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao ñộng – 2009 11 Quốc Hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc Hội, Luật ñất ñai 1987, Tổng cục Quản lý ruộng ñất, Hà Nội 13 Quốc Hội, Luật ñất ñai 1993; Luật sửa ñổi, bổ sung số ñiều Luật ñất ñai 1998; Luật sửa ñổi bổ sung số ñiều Luật ñất ñai 2001, NXB Bản ñồ, Hà Nội 14 Quốc Hội, Luật ñất ñai 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội, Luật ñất ñai 2003 ñổi chế tài ñối với ñất ñai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất ñộng sản – Bộ Tài chính, Hà Nội 2004 16 ðinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân ñất ñai quyền sử dụng ñất người sử dụng ñất: Thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) 17 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật ñất ñai vấn ñề ñầu tư nước vào thị trường bất ñộng sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006) 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất ñộng sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 19 Chu Tuấn Tú (2000), “Chính sách tình hình sử dụng ñất ñai liên bang Malaixia”, Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp sách tình hình sử dụng ñất ñai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế 20 UBND huyện ðông Anh, Lập kế hoạch sử dụng ñất kỳ cuối (2007 2010) Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội huyện ðông Anh giai ñoạn 2001 - 2010 21 UBND huyện ðông Anh, Báo cáo kết kiểm kê ñất ñai xây dựng ñồ trạng sử dụng ñất năm 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 93 22 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện ðông Anh, Số liệu thống kê ñất ñai số liệu khác liên quan ñến quản lý sử dụng ñất năm Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 94 [...]... UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội + Quyết ñịnh số 39/2008/Qð-UBND ngày 22/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và thu hồi ñất, giao ñất làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội. .. 30/11/2007 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội + Quyết ñịnh số 33/2008/Qð-UBND ngày 09/6/2008 của UBND Thành phố Hà Nội quy ñịnh thực hiện khoản 2 ñiều 40 quyết ñịnh số 137/2007/QðUBND của UBND Thành phố về thực hiện ñiều 48 Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ trên ñịa bàn Thành phố + Quyết... ñịnh thực hiện các quyền sử dụng ñất tại Hà Nội: + Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội + Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa... 108/2009/Qð-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội + Quyết ñịnh số 117/2009/Qð-UBND ngày 01/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất, sở hữu tài sản gắn liền với... ñịnh cư, thực hiện Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội + Quyết ñịnh số 136/2007/Qð-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và làm nhà ở nông thôn tại ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội +... gia, Nhà nước và mỗi người dân[16] Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 7 Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược... dụng ñất, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển quyền sử dụng ñất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật[4], [18], [5] - Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng ñất là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất trong tình huống ñặc biệt, người nhận quyền sử dụng ñất không... hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy theo vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng ñất ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất[16] Quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao gồm: Quyền. .. trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội 2.3 Cơ sở thực tiễn 2.3.1 Quá trình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng: Trong giai ñoạn từ năm 1990 ñến năm 2000 Nhà nước ñã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê có thu tiền sử dụng ñất,... ngoài ñược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở tại Việt Nam trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội + Quyết ñịnh số 02/2010/Qð-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 19 chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và làm nhà ở nông thôn tại ... qua bng Bng 2: Thống kê dân số huyện Đông Anh từ năm 2006 đến năm 2011 n v: ngi STT Xã, thị trấn 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Thị trấn ĐA Mai Lâm Đông Hội Xuân Canh Tàm Xá Vĩnh... Tàm Xá Vĩnh Ngọc Hải Bối Kim Chung Võng La Đại Mạch Nam Hồng Kim Nỗ Vân Nội Tiên Dơng Uy Nỗ Cổ Loa Dục Tú Vân Hà Liên Hà Thụy Lâm Việt Hùng Xuân Nộn Nguyên Khê Bắc Hồng Tổng s Năm 2006 Năm 2007... xin trõn trng cm n s giỳp ủ nhit tỡnh ca UBND huyn ụng Anh, Phũng Ti nguyờn v Mụi trng, Vn phũng ng ký quyn s dng ủt, Chi cc Thng kờ huyn ụng Anh, UBND cỏc xó ủó to ủiu kin cho tụi thu thp s liu,