Đang tải... (xem toàn văn)
Đề tài: Chặng đường phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay và định hướng phát triển bền vững
LỜI MỞ ĐẦU Hội nhập WTO , tham gia sân chơi toàn cầu năm ( 2007 – 2010 ) , Việt Nam đạt nhiều thành tựu kinh tế , lĩnh vực tăng trưởng kinh tế Đẳng cấp doanh nghiệp Việt Nam nâng cấp lên bậc , nâng cao sức cạnh tranh nước quốc tế thời kì hội nhập , xuất tăng cao , đồng thời vươn nhiều thị trường giới trước Nguồn đầu tư FDI trực tiếp nước ngồi tăng vọt , uy ín Việt Nam thương trường quốc tế nâng cao nhiều bậc Riêng ngành kinh doanh bất động sản thị trường , đa phần ( 80% ) doanh nghiệp kinh doanh ngành bất động sản ( 9000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước ) không chuyên nghiệp , đươc hình thành phần lớn từ thời gian cuối năm 2007 thị trường giá bất động sản tăng cao Bất động sản tài sản quan trọng công dân quốc gia , tảng tạo nơi cư trú tổ chức hoạt động người , yếu tố đầu vào quan trọng thiếu sản xuất xã hội Tỷ trọng bất động sản tổng tài sản quốc gia thường chiếm 40% cải vật chất quốc gia Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Ở nước ta theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất hàng nam thu trung bình khoảng 20000 tỷ đồng chiếm khoản 7% GDP , lĩnh vực thất thu nhiều phần lớn giao dịch nhà , đất không thông qua Nhà nước kê khai thấp giá giao dịch thật Do tính chất quan trọng bất động sản hoạt động sản xuất , kinh doanh toàn xã hội đời sống dân cư , nên phát triển thị trường bất động sản quốc gia chí ảnh hưởng đến phát triển kinh tế Thế giới bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu Trải qua 20 năm hình thành phát triển , thị trường bất động sản nước ta đánh giá giàu tiềm qua lần biến động mạnh giá Để giúp phần tìm hiểu sâu thị trường bất động sản Việt Nam từ trước đến xin giới thiệu đề tài “ Chặng đường phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến định hướng phát triển bền vững ’’ Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận thức Nghị Trung ương Khóa IX ( năm 2003) , xác định quyền sử dụng đất coi loại hàng hóa đặc biệt Nghị Chính phủ 6/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 số giải pháp phát triển lành mạnh hóa thị trường bất động sản Mặc dù , từ trước thị trường dơn lẻ ( quyền sử dụng đất , nhà địa bàn cũ ) manh nha hình thành , tồn thực tế Từ đến , luật pháp ,chính sách thành tố cấp độ phát triển thị trường bất động sản bước xây dựng hoàn thiện Thực tế năm qua cho thấy , bên cạnh thành tựu ban đầu quan trọng cịn khơng tơn , yếu bình diện : thể chế , thành tố cấp độ phát triển thị trường bất động sản Chính , nghiên cứu tập trung nghiên cứu , đề xuất giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản Viêt Nam nói chung TP.HCM nói riêng nhằm góp phần thực mục tiêu phát triển kinh tế xã hội CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I Bất động sản: 1.1 Khái niệm bất động sản: Cho đến hầu giới phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức phân loại tài sản thành “Bất động sản” “Động sản” Như BĐS không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc cơng xác định Ở nước ta tiếp cận với cách đặt vấn đề vậy, nên Bộ luật Dân 2005 quy định “Bất động sản (BĐS) tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” (Điều 174) 1.2 Phân loại bất động sản: BĐS phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm yêu cầu sử dụng khác Trong trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành khả tham gia thị trường loại để bảo đảm cho việc xây dựng sách phát triển quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, BĐS phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) BĐS trụ sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta giới Nhóm 2: BĐS khơng đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụngv.v Nhóm 3: BĐS đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo ba nhóm cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phù hợp xác định mơ hình quản lý thị trường BĐS II Về thị trường BĐS thị trường BĐS nhà đất: 2.1 Thế thị trường ? Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thơng hàng hố Thừa nhận sản xuất hàng hố khơng thể phủ định tồn khách quan thị trường Qua nghiên cứu phân tích lí thuyết thị trường nhà kinh điển ta thấy số vấn đề cần lưu ý: Thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất với quan hệ kinh tế người với người liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực khơng gian trao đổi hàng hố Một thị trường phát triển bao gồm yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Chủ thể thị trường BĐS nước ta bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vơ hình trao đổi thơng qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: Là môi giới, cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch (môi giới), trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường Theo nghĩa đen nguyên thủy thị trường "cái chợ" 2.2 Khái niệm thị trường BĐS : Từ phân tích đây, đến khái niệm đầy đủ thị trường bất động sản sau: Thị trường bất động sản hiểu nơi mà người mua bất động sản người bán bất động sản giao dịch với Người mua người bán địa điểm trường hợp bán đấu giá, họ liên hệ với qua trung gian (công ty tư vấn nhà đất) qua mạng internet qua hệ thống thông tin liên lạc khác Chính thị trường bất động sản, giá bất động sản xác định Khái niệm thị trường bất động sản mua bán người người mua người bán mà khơng có hạn chế hoạt động Mỗi bên nhạy cảm trước quan hệ cung cầu yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định khả kiến thức nắm bắt tính hữu dụng Bất động sản, nhu cầu ước muốn bên Có điều cần lưu ý đề cập đến thị trường bất động sản, quyền sở hữu đất đai Đối với quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, hàng hoá lưu thông thị trường đất đai thương phẩm hoá (đất đai đầu tư,khai thác dùng hàng hoá để thực việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với nước XHCN Trung Quốc nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường đất đai ý nghĩa chung hiểu thị trường quyền sử dụng đất Đối tượng chủ yếu kinh doanh đất đai thương phẩm quyền sử dụng đất Nói chung nước ta Trung Quốc khơng có việc chuyển giao quyền sở hữu đất Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường bất động sản khơng mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia tính quốc tế Các giao dịch diễn thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên mua bên bán vị trí, hình thể, qui mơ, kích thước đất; tiện ích sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản; hình thức phương thức toán, v.v Nhưng giao dịch diễn thị trường bất động sản quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Vì vậy, chủ thể giao dịch chủ yếu thị trường Nhà nước, nhà đầu tư, doanh nghiệp nước nước ngoài; khách thể giao dịch chủ yếu loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ tập trung đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đặc khu kinh tế Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường bất động sản q trình phân tích, đánh giá Trên thực tế, khơng có thị trường tồn cách độc lập, chúng đan xen, tác động lẫn thành thị trường thống Những vị trí vừa nhỏ thích hợp việc xây dựng nhà mối quan tâm nhà đầu tư phát triển địa phương Những khu đất lớn giành cho đầu tư phát triển khu dân cư hay khu thương mại – dịch vụ mối quan tâm nhà đầu tư phát triển lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế cịn có kinh doanh nhiều địa điểm nhiều nước để tranh thủ điều kiện thuận lợi bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế Dựa phân tích lí luận nêu trên, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS - Khái niệm 3: thị trường bất động sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS - Khái niệm 4: thị trường bất động sản "nơi" tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, sau tổng hợp kết nghiên cứu, đề xuất số khái niệm thị trường BĐS sau: Thị trường BĐS q trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS ►Tóm lại : Thị trường BĐS nhà đất coi phận chủ yếu thị trường BĐS, hàng hóa lưu thơng thị trường BĐS Chính vậy, định nghĩa thị trường BĐS nhà đất q trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy hay kìm hãm phát triển thị trường BĐS nhà đất 2.3 Đặc điểm thị trường BĐS nói chung thị trường BĐS Việt Nam: Đặc điểm thị trường BĐS nói chung : Để thấy đặc trưng thị trường BĐS, cần xem xét thêm số luận điểm luận điểm sau thị trường: - Luận điểm 1: Khi có sản xuất hàng hố thị trường gắn với sản xuất hàng hố hình với bóng, song thân thị trường cịn tồn trước có sản xuất hàng hoá Luận điểm khẳng định thị trường người mua người bán hàng hoá quan trọng Mọi tác động kìm hãm yếu tố dẫn đến kìm hãm phát triển khơng bình thường thị trường - Luận điểm 2: Thị trường chất tự phát, tự Sự can thiệp Nhà nước vào thị trường chủ quan Tính tự phát thị trường có ẩn dấu, có bùng phát mạnh mẽ Các nhà nghiên cứu gọi “sự đỏng đảnh” thị trường Khi điều kiện môi trường méo mó tính tự phát thị trường cao, tính “ngầm” thị trường mạnh mẽ Khơng thể khuôn thị trường luật pháp, biện pháp hành mệnh lệnh để đặt ranh giới thị trường Sự can thiệp Nhà nước thường thông qua yếu tố cấu thành thị trường cung-cầu-giá cả, hàng hoá, người mua, người bán Sự tác động hợp lý thúc đẩy phát triển thị trường, can thiệp không hợp lý làm gia tăng tính tự phát nguy hiểm - Luận điểm 3: Sự phát triển thị trường vừa vừa đột biến Từ luận điểm cho thấy phát triển thị trường không giống vùng có điều kiện Trên khu vực tồn nhiều cấp độ thị trường khác - Luận điểm 4: Tính đồng nội thị trường quan trọng đồng tổng thể thị trường Một thị trường què quặt hay phát triển trước hết phụ thuộc vào tương quan yếu tố cấu thành thân thị trường Chính đồng yếu tố nội định tồn hay tiêu vong thị trường Sự tương tác yếu tố nội phá vỡ cân cũ tạo lập cân mới, theo tỷ lệ đồng Tính đồng tổng thể thị trường yêu cầu khách quan địi hỏi khơng thể chủ quan, nóng vội tạo lập đồng - Luận điểm 5: Cung-cầu định xu hướng quy mô thị trường: Trong số yếu tố cấu thành thị trường cung-cầu nhân tố quan trọng Cungcầu tạo nên “bộ khung xương” thị trường Nó định trình độ, quy mơ khuynh hướng vận động thị trường Ta khái quát sau: cung-cầu cốt vật chất, giá diện mạo, cạnh tranh linh hồn sống thị trường Từ luận điểm khẳng định tác động Nhà nước vào cung cầu tác động mạnh nhất, có ý nghĩa Khi định trực tiếp tác động vào cung cầu tác động vào quy mô khuynh hướng thị trường Sự bình ổn thị trường hay “cơn sốt” thị trường trực tiếp quan hệ cung cầu đem lại Dựa luận điểm thị trường, thấy thị trường BĐS có đặc điểm chủ yếu sau đây: • Giao dịch bất động sản giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS • Do tính “khơng di rời” BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương cần đến dịch vụ trung gian • Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” cầu so với cung • Thị trường bất động sản có tính chu kỳ • Thị trường bất động sản có tính khoản thấp • Thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh khơng hồn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền • Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh sách, quy hoạch • Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn 2.3.1 Giao dịch bất động sản Giao dịch quyền lợi ích bất động sản : Như nghiên cứu đặc điểm bất động sản biết, hàng hóa bất động sản khác hàng hóa khác Với hàng hóa khác mua ta đem , ngược lại với bất động sản mua ta phải đến với Như giao dịch bất động sản giao dịch thân bất động sản mà giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thuộc tính địi hỏi giao dịch bất động sản, định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà bất động sản đem lại 2.3.2 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc khơng tập trung, trải rộng vùng đất nước: BĐS loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng vùng đất nước Sản phẩm hàng hố BĐS có “dư thừa” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường BĐS khác Thị trường BĐS đô thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi động thị trường BĐS nông thôn,miền núi v.v 2.3.3 Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” cung so với cầu Do đặc điểm đầu tư bất động sản thường có thời gian dài từ - năm m ới có sản phẩm nghiên cứu thị trường định đầu tư năm sau có sản phẩm tung thị trường Mặt khác, tính khơng di rời hàng hóa bất động sản nên Hà Nội thiếu hàng chuyển bất động sản từ Hải Dương hay bắc Ninh bán mỳ tôm Nên thị trường bất động sản cầu phản ứng trễ so với cung 2.3.4 Thị trường bất động sản có chu kỳ Do đặc điểm không di rời đặc điểm “trễ” cung so với cầu nên thị trường bất động sản ln có tính chu kỳ Chu kì dao động thị trường BĐS gồm có giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) phục hồi (nóng dần lên gây “sốt”) Chẳng hạn thị trường BĐS nước Mỹ khoảng kỉ (1870-1973) trải qua chu kì dao động, bình quân 10 ... đất đến năm 2010 thành phố Hồ Chí Minhch sử dụng đất đến năm 2010 thành phố Hồ Chí Minh dụng đất đến năm 2010 thành phố Hồ Chí Minhng đất đến năm 2010 thành phố Hồ Chí Minht đến năm 2010 thành phố. .. phát triển thị trường BĐS 13 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 1986 TỚI NAY I Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. .. thành phố Hồ Chí Minhn năm 2010 thành phố Hồ Chí Minhm 2010 thành phố Hồ Chí Minha thành phố Hồ Chí Minh Hồ Chí Minh Chí Minh Loại đất (theo mục đích Năm 2003 Diện Cơ sử dụng) tích cấu Năm 2005