Đang tải... (xem toàn văn)
Ngành kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cả nước. Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản.
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 3 1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản: .3 1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản 3 1.2 – Khái niệm dự án đầu tư bất động sản .4 1.3 – Phân loại dự án đầu tư bất động sản .5 2 – Khái niệm và vai trò của tư vấn đầu tư dự án bất động sản: 6 2.1 – Khái niệm và vai trò tư vấn đầu tư: 6 2.2 – Vai trò của nhà tư vấn đầu tư bất động sản: .7 3 - Nội dung tư vấn đầu tư dự án bất động sản: .8 3.1 – Tư vấn thị trường: 8 3.2 – Tư vấn kỹ thuật: .9 3.3 – Tư vấn pháp lý: 10 3.4 – Tư vấn kinh tế: .12 3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án: .12 4– Quy trình tư vấn dự án đầu tư bất động sản: 13 4.1 – Xác định vấn đề tư vấn: 13 4.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư: .13 4.3 - Lập dự án: .17 4.4 – Xây dựng quy chế cho dự án: .30 4.5 - Gửi báo cáo cho khách hàng .32 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ .33 1 - Giới thiệu về công ty: .33 1.1 - Lịch sử hình thành 33 1.2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm .35 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết: Số lượng các công ty niêm yết đang tăng lên rất nhanh, hứa hẹn một thị trường sôi động và minh bạch. Các công ty niêm yết được giám sát cẩn thận bởi cơ quan chức năng của chính phủ ( Uỷ ban chứng khoán Nhà nước ) nên các thông tin về doanh nghiệp khá cập nhập và chính xác .37 Đầu tư vào cổ phiếu các công ty chưa niêm yết: Đối tượng là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần tư nhân.37 Tham gia góp vốn cổ phần vào công ty cổ phần chứng khoán An Bình. Trong năm 2006, công ty chứng khoán An Bình đã thực hiện thành công việc phát hành 1.000 tỷ trái phiếu huy động vốn của EVN và traí phiếu này đã được tạp chí Asia Money số tháng I/2007 bình chọn là trái phiếu công ty bản tệ tốt nhất Châu Á .37 Đầu tư vào chuỗi cửa hàng bán lẻ thuốc: Công ty Bắc Kỳ đã thành lập Công ty Cổ phần Phân Phối bán lẻ dược phẩm ( Drug Chain Store ) và đã triển khai chuỗi cửa hàng bán lẻ thuốc trên địa bàn Hà Nội. Đây là một dự án dài hơi song chứa đựng tiềm năng thành công to lớn . Dự kiến đến năm 2011 tổng vốn đầu tư cho dự án này khoảng hơn 200 tỷ với số cửa hàng nên đến 100 trên phạm vi toàn quốc .37 Đầu tư góp vốn thành lập Công ty TC Capital Vietnam, đây là công ty liên doanh với công ty TC Capital Ad- visory.Ltd (“TC Capital”) Singapore. Hoạt động chủ yếu được xác định là lĩnh vực tài chính và cung ứng những sản phẩm tài chính chất lượng cao như hỗ trợ kế hoạch vốn và nợ vay, tư vấn tài chính, quản lý tài sản trong và ngoài nước. Cổ đông chính của TC Capital Vietnam chính là TC Capital Singapore, đây là một công ty tư vấn tài chính hàng đầu tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương với đội ngũ nhân viên giàu năng lực và kinh nghiệm đến từ các tổ chức tài chính quốc tế lớn như Goldman Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Deutsbank và UBS. Với một đội ngũ nhân viên hùng hậu và đẳng cấp như TC Capital, tin chắc rằng việc công ty TC Capital Vietnam sẽ nhanh chóng chiếm được thị phần lớn trong thị trường tài chính Việt Nam khi các dịch vụ tài chính đã và đang trở nên được quan tâm nhiều hơn bởi các nhà đầu tư và người dân Việt Nam. Công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ hiện đang sở hữu 15 % trong TC Capital Vietnam 38 Đầu tư góp vốn vào dự án thành lập Công ty Cổ phần Tài chính Quốc Gia( National Finance Corporation of Vietnam ) với số vốn đăng ký là 500 tỷ VND. Các cổ đông chính của công ty tài chính quốc gia gồm có Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông Thôn , Tập đoàn Bưu Chính Viễn Thông, tập đoàn Dầu Khí, Ngân hàng thế giới. Công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ sở hữu 5% cổ phần của công ty tài chính quốc gia. Đây là dự án có rất nhiều tiềm năng và hứa hẹn nhiều thành công do có sự tham gia của nhiều tổ chức lớn có nhiều kinh nghiệm và thực lực tại Việt Nam. Bên cạnh đó, Công ty tài chính quốc gia cũng đã lên kế hoạch tăng vốn để thu hút những đối tác nước ngoài có định mức tín nhiệm cao và khả năng tài chính hùng hậu tham gia. Cụ thể, công ty tài chính quốc gia sẽ thực hiện việc tăng vốn lần một lên 1.000 tỷ sau 06 tháng sau khi khai trương thành lập và sẽ dành ra tối đa 10% cho đối tác nước ngoài. Theo đánh giá của công ty Bắc Kỳ, đây là một dự án có khả năng thành công rất cao và sẽ nhanh chóng có chỗ đứng vững chắc trên thị trường tài chính Việt Nam 38 1.3 – Năng lực tài chính 40 1.4 – Cơ cấu tổ chức và nhân sự .41 2 - Tổng quan hoạt động tư vấn tại công ty: .42 Hỗ trợ tìm kiếm các cơ hội phát triển và đầu tư bất động sản, .43 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Tư vấn tìm kiếm, đánh giá năng lực và lựa chọn các đối tác tiềm năng cùng triển khai dự án, .43 Hỗ trợ thẩm định về mặt pháp lý đối với dự án đầu tư, 43 Cung cấp các thông tin thị trường liên quan đến dự án, 43 Lập phương án nghiên cứu khả thi. 43 Tư vấn lập dự án đấu thầu xin giao, thuê đất, 43 Tư vấn đàm phán giá và phương thức thanh toán trong chuyển nhượng dự án, 43 Hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý chuyển nhượng bất động sản, .43 Lập hồ sơ dự án để trình và xin phê duyệt của các cơ quan quản lý chức năng, .43 Tư vấn lựa chọn phương thức huy động vốn hiệu quả và hỗ trợ triển khai, 43 Tư vấn quản lý và kiểm soát dòng tiền của dự án 43 Cung cấp các báo cáo nghiên cứu thị trường và hoạt động đầu tư bất động sản, .43 Đánh giá tiềm năng của dự án và phân tích khách hàng tiềm năng, .43 3 - Quá trình tư vấn đầu tư dự án kho vận: 44 3.1 – Xác định vấn đề tư vấn: 44 3.2 - Khảo sát thị trường và lựa chọn địa điểm của dự án đầu tư: 44 3.3 - Lập dự án: .51 Theo thống kê, tổng chi phí logistics cho thị trường VN vào khoảng 9 – 11 tỷ USD (khoản 15 – 20% GDP), trong đó thị phần của miền Bắc là 22% tương đương 2 – 2.4 tỷ USD/năm, đây là khoản tiền rất lớn và có tốc độ tăng trưởng khá trong điều kiện nền kinh tế gặp khó khăn so với những ngành khác; 61 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chiến lược cho mảng logistics là xây dựng, phát triển và chiếm lĩnh thị phần trong thị trường 2 tỷ USD/năm dịch vụ logistics với mục tiêu trở thành 3PL nội địa đầu tiên có đủ khả năng cung cấp dịch vụ logistics trọn gói (One-Stop Shopping) vốn đang còn thiếu (chủ yếu vẫn nằm trong tay các Cty logistics nước ngoài) .61 Tham gia vào thị trườngkho vận, xây dựng bộ máy vận hành và quy trình hoạt động của một công ty kho vận thực thụ. Bộ máy nhân sự được hình thành theo quy mô và độ phức tạp của dịch vụ qua các giai đoạn; 62 Cung cấp dịch vụ kho vân thông thường cho các khách hàng là nhà phân phối và Công ty kho vận (như P&G, Maersk logistics) để có thể có thêm kinh nghiệm và quy trình do mô hình vận hành là kết hợp với khách hàng để đào tạo đội ngũ cán bộ và nhân sự tiêu chuẩn của các khách hàng; 62 Vận hành kết hợp với dịch vụ hải quan và kho ngoại quan để mang lại lợi nhuận kết hợp tốt nhất nhằm bù đắp cho chi phí đầu tư cao trong giai đoạn đầu. 62 4– ĐÁNH GIÁ CHUNG 71 4.1. THÀNH TỰU 71 4.2. HẠN CHẾ 74 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ .76 1 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn tại công ty 76 Đẩy mạnh việc tiến hành nghiên cứu thị trường một cách tổng hợp từ nghiên cứu tình hình kinh tế và thị trường tài chính, bất động sản nói chung; các ngành và môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 cũng như các vấn đề tài chính cần tháo gỡ của các doanh nghiệp Việt Nam. Trong quá trình nghiên cứu và tư vấn công ty liên kết với rất nhiều đối tác và các chuyên gia trong ngành để đưa ra những giải pháp tốt nhất cho khách hàng 77 Tiếp tục mở rộng lĩnh vực tư vấn trong kinh doanh bất động sản như tư vấn kiến trúc và tư vấn pháp luật trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 77 Đồng thời tiếp tục hoàn thiện quy trình tư vấn tài chính cũng như các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty. Công ty luôn đặt lợi ích của khách hàng làm mục tiêu tư vấn của mình 77 Tư vấn mở rộng các dự án trong lĩnh vực tài chính như: Hoạch định chiến lược tài chính, định giá công ty, tái cơ cấu tài chính, hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn và kêu gọi vốn chủ sở hữu, hỗ trợ các hoạt động mua bán và nhập tách công ty 77 Lĩnh vực tư vấn và lập các dự án kinh doanh bất động sản của BacKyInvestment đã tạo được uy tín với khách hàng và đối tác. BacKyInvestment sẽ hướng tới quảng bá thương hiệu tới nhiều đối tác và khách hàng Việt Nam cũng như quốc tế 77 2 - Giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư dự án bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ .77 2.1. Đầu tư vào nguồn nhân lực cho hoạt động tư vấn 78 Công ty có những khoá học định kỳ cho các nhân viên cũng như chuyên gia tư vấn của công ty tham gia trong nước cũng như quốc tế; một phần nâng cao năng lực cũng như kinh nghiệm của đội ngũ chuyên gia .78 2.2. Duy trì và mở rộng mối quan hệ với các cơ quan quản lý đầu tư 78 2.3. Hoàn thiện quy trình tư vấn, lập dự án .79 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2.4. Hoàn thiện các nội dung lập dự án .79 2.5. Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ công tác tư vấn .81 2.6. Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác tư vấn 81 2.7. Đầu tư cho hoạt động xúc tiến, quảng bá thương hiệu: .82 3- Kiến nghị 82 3.1. Đối với nhà nước: .82 3.2. Đối với các bộ, ngành: .83 3.3. Đối với các ngân hàng: .84 KẾT LUẬN .85 Tài liệu tham khảo 86 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 1: Mười công ty kinh doanh kho bãi hàng đầu ở Hà Nội và tình hình hoạt động 49 Bảng 1: Dự kiến quy mô cho các hạng mục chính 64 Bảng 2: Tổng hợp cơ cấu vốn các giai đoạn 65 Bảng 3: Các nguồn doanh thu chính 68 Bảng 4: Đầu tư thiết bị .87 Bảng 5: Tổng mức đầu tư .88 Bảng 6: Doanh thu từ dự án .90 Bảng 7: Tổng chi phí (gồm cả chi phí vận hành) 91 Bảng 8: Phân tích hiệu quả đầu tư 92 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp 1 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo LỜI MỞ ĐẦU Ngành kinh doanh bất động sản là một ngành đóng góp lớn vào GDP cả nước. Trong những năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản. Trong quá trình hình thành và tạo lập một công trình bất động sản thì công tác lập dự án là việc đầu tiên mà mỗi doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm. Vì thế lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư là bước đầu tiên, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp. Lĩnh vực tư vấn đầu tư là một lĩnh vực mới mẻ tại Việt Nam. Hoạt động tư vấn đóng một vap trò quan trọng trong kinh doanh, giup hỗ trợ cho các doanh nghiệp, theo đó cung cấp cho doanh nghiệp các hiểu biết, kinh nghiệm của chuyên gia về các lĩnh vực mà doanh nghiệp cần cho việc xây dựng chiến lược đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc đó cũng có thể là sự tham gia của các chuyên gia hỗ trợ cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các dự án lớn. Chính vì vậy trong quá trình thực tập tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ, được tìm hiểu tại phòng Bất Động Sản, Em đã chọn đề tài “Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ “ làm đề tài nghiên cứu. Mục đích của đề tài là tổng hợp những vấn đề lý luận về quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, đánh giá kết quả của quá trình tư vấn lập dự án với hoạt động kinh doanh của Công ty. Qua việc phân tích đó chỉ ra được các ưu điểm, hạn chế của lĩnh vực tư vấn, phân tích những nguyên nhân ảnh hưởng. Từ đó, đề ra các biện pháp cơ bản để lĩnh vực tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản ngày càng hiệu quả hơn. Đề tài đi sâu vào phân tích công tác tư vấn lập dự án đầu tư trung tâm kho vận tại Tiên Sơn – Bắc Ninh của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ từ quá Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp 2 GVHD: ThS. Vũ Thị Thảo trình tiếp xúc khách hàng, hình thành phương án đầu tư, lập dự án đến gửi báo cáo cho khách hàng. Trong quá trình làm chuyên đề đã sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu, trình bày các nội dung lý luận và thực tiễn. Ngoài ra đề tài còn sử dụng một số phương pháp khác như: phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử và logic, phương pháp nghiên cứu phát triển lý thuyết, phương pháp phỏng vấn, phương pháp chuyên gia, phương pháp khảo sát thực tiễn. Kết cấu chuyên đề gồm: Lời mở đầu. Chương I: Cơ sỏ lý luận về tư vấn đầu tư dự án bất động sản, Chương II: Thực trạng công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. Kết luận. Em xin chân thành cám ơn các anh chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ đã giúp đỡ em rất nhiều trong suốt quá trình thực tập. Đặc biệt, Em xin chân thành cám ơn TH.S Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ và hướng dẫn em trong quá trình làm chuyên đề! Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 [...]... LUẬN VỀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1– Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản: 1.1 – Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực ( nguồn vốn, sức lao động, thời gian ) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích trong tư ng lai Các lợi ích và rủi ro trong đầu tư bất động sản: * Lợi ích: Từ công. .. hoạt động đầu tư bất động sản Việc phân loại dự án đầu tư bất động sản có thể theo các tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp - Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư tái tạo dựng sản phẩm bất động sản ( nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng ) - Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các công. .. Từ công trình bất động sản: - Công dụng của các công trình đưa vào khai thác - Mang lại danh tiếng cho nhà đầu tư ( kể cả khi khai thác đến khi bán đi) - Sản phẩm bất động sản mang lại niềm tự hào và ham muốn về mặt sở hữu của chủ đầu tư Tài chính bao gồm: - Mỗi một đầu tư bất động sản đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của đầu tư bất động sản. ( đầu tư bất động sản có lợi nhuận tư ng đối cao so... chung, và các chính sách pháp luật liên quan đến từng lĩnh vực đầu tư cụ thể của nhà đầu tư, lập dự án đầu tư; · Tư vấn và Dự báo về những biến động của chính sách và pháp luật có khả năng ảnh hưởng đến dự án đầu tư của nhà đầu tư Hỗ trợ tìm địa điểm dự án Qua các quan hệ rộng rãi của mình, các nhà tư vấn tìm kiếm và đánh giá địa điểm đầu tư để giúp chủ đầu tư có nhiều căn cứ khi quyết định đầu tư · Tư vấn. .. GVHD: ThS Vũ Thị Thảo Giá trị bất động sản được bảo toàn có khi tăng do xu hướng bất động sản là tăng giá Kiểm soát đầu tư trong kinh doanh bất động sản là tư ng đối rõ ràng Đầu tư bất động sản có thể bảo toàn giá trị đầu tư trong điều kiện lạm phát ( sau lạm phát giá trị bất động sản lại tăng lên ) Đây là lĩnh vực đầu tư an toàn Đây là lĩnh vực để phân tán và đa dạng hoá đầu tư * Rủi ro: Những rủi ro... tính khả thi của ý tư ng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án 3.2 – Tư vấn kỹ thuật: ● Công ty tư vấn sau khi tư vấn thị trường sẽ tư vấn thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư: - Lựa chọn địa điểm đầu tư: Thông qua ý tư ng đầu tư, báo cáo thị trường để xác định cụ thể loại hình, mô hình đầu tư Từ đó xác định cụ thể địa điểm đầu tư thích hợp nhất Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường... : 0918.775.368 Chuyên đề tốt nghiệp 6 GVHD: ThS Vũ Thị Thảo - Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10 năm) Dự án đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm tạo lập sản phẩm bất động sản trên một khu đất để cung cấp sản phẩm dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm: - Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án căn hộ cho thuê; - Dự án trung tâm thương... trường và lựa chọn địa điểm dự án đầu tư: Nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư: Các chuyên gia thực hiện việc nghiên cứu thị trường của dự án đầu tư, để từ đó có những tư vấn về lĩnh vực và địa điểm của dự án đầu tư ● Sự cần thiết của nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu thị trường là một khâu của quá trình đầu tư bất động sản nhằm xác định đúng đối tư ng đầu tư, địa điểm đầu tư, quá trình đầu tư để... đồng hợp tác kinh doanh Khi đó mô hình thành lập là: Ủy thác đầu tư Thành lập công ty: Công ty TNHH; Công ty Cổ phần 3.4 – Tư vấn kinh tế: * Nhà tư vấn tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư: Căn cứ vào báo cáo phân tích thị trường, tổng mức đầu tư để xác định hiệu quả đầu tư Có thể căn cứ trên kinh nghiệm có sẵn, từ các mô hình tư ng tự đang hoạt động để từ đó giả định được về doanh thu, chi phí Hoặc căn... thu, chi phí * Tư vấn lập báo cáo đầu tư: - Để xin cấp phép đầu tư - Xác định được tổng mức đầu tư - Xác định được hiệu quả đầu tư 3.5 – Tư vấn triển khai và khai thác dự án: * Tư vấn triển khai dự án: Sau khi hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư sẽ tiến đến bước đầu tư: - Giải phóng mặt bằng, tái định cư ( nếu có ) - Chi trả tiền thuê, mua đất - Thiết kế xây dựng - Triển khai thi công xây dựng và mua sắm
