Đang tải... (xem toàn văn)
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀIĐất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Không nằm ngoài quy luật chung: “càng phát triển, con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâu thuẫn giữa yêu cầu phát triển và đòi hỏi phát triển bền vững. Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực. Con người với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận hành có hiệu quả. Nguồn lực trọng yếu tiếp theo là đất đai. Vấn đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết. Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất đai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng đất đai là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi cũng là rất ít. Vì thế đất đai là tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, giá trị của đất đai thường có thể chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản của một quốc gia. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng đồng thời là nguồn nội lực cơ bản của đất nước. Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, sản xuất mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn; tất cả đều gây áp lực lớn lên đất đai. Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với những hàng hóa thông thường. Trong thời kỳ nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất lại càng tập trung sự quan tâm chú ý của xã hội. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung cầu trên TT, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà nước…). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Công tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai và nhiều mục đích khác. Để tìm hiểu đánh giá về chỉ tiêu này của một địa phương chúng ta cần và nên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất với một cái nhìn tổng hợp và biện chứng. Đó sẽ là nền tảng quan trọng nhằm đưa ra một mức giá chính xác, phù hợp với các cơ sở khoa học và thực tiễn của TT tại một khu vực nhất định.Đặt vấn đề giá đất và các yếu tố ảnh hưởng vào địa bàn quận Long Biên, em nhận thấy đây là một đề tài cần được đi sâu tìm hiểu. Quận Long Biên là một quận mới thành lập nằm ở cửa ngõ thủ đô Hà Nội. Những tác động của quá trình phát triển của nền kinh tế thủ đô được thể hiện rõ rệt ở quận trẻ tuổi này. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất có hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn quận trong thời gian có nhiều chuyển biến tích cực của nền kinh tế. Được sự tiếp nhận của phòng Tài nguyên Môi trường quận Long Biên, nhờ sự hướng dẫn và chỉ bảo nhiệt tình của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung, em đã lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội”.
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa LI M U TNH CP THIT CA TI t nc ta ang thi k i mi mnh m v mi mt nh nhng bc tin di trờn tin trỡnh hi nhp Khụng nm ngoi quy lut chung: cng phỏt trin, ngi cng phi tng cng khai thỏc, tn dng trit cỏc ngun lc, dõn tc Vit Nam cng ang phi gii quyt nhng mõu thun gia yờu cu phỏt trin v ũi hi phỏt trin bn vng Ngun lc quan trng c u tiờn hng u l ngun nhõn lc Con ngi vi kh nng sỏng to vụ hn l cht kt dớnh tt nht kt hp tt c cỏc yu t cũn li hnh cú hiu qu Ngun lc trng yu tip theo l t Vn t i vi t khỏ phc v khú gii quyt Tt c cỏc hot ng ca ngi u gn lin vi t ai, t sn xut ti sinh hot Nhng t l ti nguyờn cú hn, tng din tớch t nhiờn ca mt quc gia l c nh hoc nu cú thay i cng l rt ớt Vỡ th t l ti nguyờn quý giỏ ca mi quc gia, giỏ tr ca t thng cú th chim ti 50% tng giỏ tr ti sn ca mt quc gia t l ngun ti chớnh tim nng ng thi l ngun ni lc c bn ca t nc Mt khỏc tỡnh hỡnh hin dõn s tng nhanh, sn xut m rng, quỏ trỡnh ụ th húa din vi tc ln; tt c u gõy ỏp lc ln lờn t Do tớnh cht c bit ca hng húa t m giỏ t cng cú s bin ng phc khỏc bit vi nhng hng húa thụng thng Trong thi k núng v phỏt trin kinh t thỡ t v giỏ t li cng trung s quan tõm chỳ ý ca xó hi Giỏ t l ch tiờu phn ỏnh nhng mi quan h ni ti gia t v hng lot cỏc yu t khỏc (cung - cu trờn TT, s quan tõm lo ngi ca ngi dõn, cỏc chớnh sỏch phỏp lut ca Nh nc) Giỏ t chu tỏc ng ng thi v tng hp ca nhiu yu t Cụng tỏc nh giỏ t cn c Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa thc hin thng xuyờn nhm a c s quan trng c quan Nh nc thc hin cụng tỏc qun lý Nh nc i vi t v nhiu mc ớch khỏc tỡm hiu ỏnh giỏ v ch tiờu ny ca mt a phng chỳng ta cn v nờn tỡm hiu v cỏc yu t nh hng ti giỏ t vi mt cỏi nhỡn tng hp v bin chng ú s l nn tng quan trng nhm a mt mc giỏ chớnh xỏc, phự hp vi cỏc c s khoa hc v thc tin ca TT ti mt khu vc nht nh t giỏ t v cỏc yu t nh hng vo a bn qun Long Biờn, em nhn thy õy l mt ti cn c i sõu tỡm hiu Qun Long Biờn l mt qun mi thnh lp nm ca ngừ th ụ H Ni Nhng tỏc ng ca quỏ trỡnh phỏt trin ca nn kinh t th ụ c th hin rừ rt qun tr tui ny Vỡ vy gúp phn giỳp c quan Nh nc nm chc, qun cht qu t, ng thi to iu kin khuyn khớch ngi dõn s dng t cú hiu qu hn, mt yờu cu cp thit t l cn tin hnh tỡm hiu giỏ t v xỏc nh cỏc yu t nh hng ti giỏ t a bn qun thi gian cú nhiu chuyn bin tớch cc ca nn kinh t c s tip nhn ca phũng Ti nguyờn Mụi trng qun Long Biờn, nh s hng dn v ch bo nhit tỡnh ca thy giỏo Thc s Nguyn Thng Trung, em ó la chn ti: Tỡm hiu giỏ t v cỏc yu t nh hng ti giỏ t trờn a bn qun Long Biờn thnh ph H Ni MC CH, YấU CU NGHIấN CU 2.1 Mc ớch - iu tra nhng c im chớnh gõy ỏp lc ti vic s dng v qun lý t trờn a bn qun Long Biờn: iu kin t nhiờn, iu kin kinh t - xó hi - Tỡm hiu nhng quy nh c th ca cỏc cp chớnh quyn v giỏ t quy nh trờn a bn qun Long Biờn - Giỏ t thc t trờn TT qua cỏc hot ng trao i mua bỏn ca ngi dõn Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa - ỏnh giỏ mi quan h gia giỏ Nh nc quy nh v giỏ t thc t trờn TT - Xỏc nh mt s yu t nh hng rừ rt ti giỏ t trờn a bn 2.2 Yờu cu - Cỏc s liu, ti liu phc v vit bỏo cỏo s c cp nht phự hp vi tỡnh hỡnh thc tin trờn TT - S liu iu tra m bo khỏch quan, trung thc, chớnh xỏc - Cỏc kin thc phc v bỏo cỏo u c la chn thụng qua vic trao i, i sõu tỡm hiu NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 3.1 NI DUNG NGHIấN CU - iu tra, kho sỏt c im v iu kin t nhiờn, iu kin kinh t xó hi cú tỏc ng ti t ai; thu thp nhng bn c th ca cỏc cp chớnh quyn quy nh v giỏ t trờn a bn qun Long Biờn - ỏnh giỏ phm vi v mc thc thi ca tng bn phỏp quy v giỏ t ca chớnh quyn v ngi dõn trờn a bn - ỏnh giỏ mi quan h gia giỏ Nh nc quy nh v giỏ t thc t trờn TT s dng phng phỏp tớnh toỏn nhm lm ni bt nhng tng tỏc qua li ca hai loi giỏ - Xỏc nh mt s yu t nh hng rừ rt ti giỏ t trờn a bn v t ú a xut phự hp vi tỡnh hỡnh thc t ca a phng 3.2 PHNG PHP NGHIấN CU Trong quỏ trỡnh tin hnh ti, nhiu phng phỏp nghiờn cu c s dng kt hp nhm t c mc ớch v yờu cu ca ti Cỏc phng phỏp ch yu bao gm: - Phng phỏp iu tra, kho sỏt, thu thp s liu s cp v s liu th cp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa - Phng phỏp chuyờn kho: iu tra ti liu h thng lu tr ti qun Long Biờn, tra cu trờn mng Internet - Phng phỏp nghiờn cu mu, nghiờn cu in hỡnh: da theo cỏc tuyn ng, ph trờn a bn qun Long Biờn, qua xem xet ỏnh giỏ cú nhúm chớnh c a l nhúm trung tõm, nhúm cn trung tõm v nhúm xa trung tõm Trờn mụi on ng cỏc mu c la chn iu tra mang tớnh cht i din cho cỏc v trớ - Phng phỏp iu tra phng trc tip v iu tra thụng qua mu phiu iu tra: phiu iu tra c lp cho vic thu thp thụng tin ca tng tha t - Phng phỏp x lý s liu bng cỏc phn mm vi tớnh: t cỏc phiu iu tra c la chn v tng hp a cỏc ch tiờu lm rừ mi quan h gia giỏ quy nh ca Nh nc v giỏ thc t trờn TT 3.3 PHM VI NGHIấN CU - ti c nghiờn cu trờn a bn Qun Long Biờn Thnh ph H Ni - B cc ti: Chng 1: Lý lun chung Chng 2: Thc trng giỏ t trờn a bn Qun Long Biờn Thnh ph H Ni Chng 3:Phng hng, gii phỏp hon thin cụng tỏc xỏc nh khung giỏ t Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa Phn Lí LUN CHUNG KHI NIM, C TRNG CA T AI 1.1 Khỏi nim t t l mt ti nguyờn c bit vụ cựng cn thit cho mi hot ng ca cỏc sinh vt núi chung v ngi núi riờng Theo nh ngha ca FAO ng trờn gúc s dng t, t l mt nhõn t sinh thỏi (FAO, 1976) t bao gm tt c cỏc thuc tớnh sinh hc v t nhiờn ca b mt trỏi t cú nh hng nht nh n tim nng v hin trng s dng t; ú l: - Khớ hu - Dỏng t (a mo, a hỡnh) - t (th nhng) - Thy - Thm thc vt t nhiờn bao gm c rng - C di trờn ng rung - ng vt t nhiờn - Nhng bin i ca t cỏc hot ng ca ngi t c xem xet nhiu gúc Phm vi y ca t c xet theo chiu thng ng v chiu ngang Chiu ngang l gii hn tc ranh gii ca khu t, chiu thng ng ngoi mt t cũn cú c khụng gian v di mt t t l b phn quan trng nht BS BS bao gm t ai, vt kin trỳc v cỏc b phn khụng th tỏch ri t v vt kin trỳc, cựng nhng th dựng nõng cao giỏ tr s dng ca BS iu 66 Lut dõn s ca nc ta quy nh: BS l gm t v vt th ớnh vi nú Sn vt ca BS m cha tỏch Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa l mt phn ca BS ú Do tớnh cht quan trng ca BS núi chung v t núi riờng nờn bt k mt phn t no trờn b mt Trỏi t cng cú quyn s hu c xỏc nh 1.2 c trng ca t t l mt ngun ti nguyờn thiờn nhiờn, l t liu sn xut c bit, l thnh phn quan trng ca mụi trng sng, l a bn phõn b khu dõn c, xõy dng c s kinh t, húa, an ninh v quc phũng t l i tng nghiờn cu ca nhiu ngnh khoa hc v nhiu kt qu ó ch nhiu c trng ca t, sau õy l nhng c trng t nhiờn c th hin ht sc rừ net ca t ai: - Tớnh c nh v v trớ a lý: V trớ a lý t nhiờn ca t l c nh tuyt i, rt khú thay i tr trng hp nỳi la, ng tc tớnh ny cú nh hng ln n vic s dng v qun lý ti nguyờn ny vỡ nú keo theo rt nhiu c im khỏc ca tng v trớ nht nh v c xó hi v t nhiờn - Tớnh khụng tng: t lch s t nhiờn hỡnh thnh, din tớch cú tớnh bt bin Hot ng ca ngi ch cú th ci to tớnh cht ca t Tng din tớch ca mt khu vc hay mt quc gia l c nh tc tng cung t nhiờn l khụng i Nhng din tớch s dng cho mt mc ớch c th no ú thỡ khụng tuyt i m cú th thay i - Tớnh lõu bn: t cú th s dng vnh cu Nu s dng i ụi vi bo v hp lý, hiu qu thỡ vic t cho phep khai thỏc mt cỏch bn vng c tớnh ny khụng cú mt ti sn no khỏc v tr thnh nhõn t quan trng t khụng phi khu hao Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa - Tớnh cỏ bit: t cú v trớ a lý c nh nờn tớnh cỏ bit ca cỏc tha t l rt rừ rng Nu xet mt cỏch tng i mt phm vi t no ú cú th c coi l ging cỏc iu kin c bn v cú th thay th Nhng t khụng ging hng húa thụng thng khỏc, tng i ging ch khụng phi l ng cht Mụi tha t cú mụi trng cỏ bit hỡnh thnh t khụng hon ton ging Vỡ th mt tha t ny khụng th hon ton thay th bi mt tha t khỏc Nhng im tng ng v iu kin nhõn v iu kin t nhiờn ca cỏc tha t cu thnh mt khu vc v tr thnh mt phn t ca khu vc, hỡnh thnh quan h hụ tr ln nhau, b sung, hip lc gia phn t vi ton khu vc ng thi gia cỏc phn t cng cú quan h thay th, cnh tranh nhm chim lnh v trớ kinh t xó hi ú l tớnh khu vc ca t - Cỏc tớnh cht khỏc: Khi mi quan h gia ngi v t hỡnh thnh thỡ bờn cnh c tớnh t nhiờn cú ca t cũn cú c tớnh nhõn c tớnh nhõn quan trng nht ca t l kh nng tỏch nhp v tớnh a dng v mc ớch s dng Hng lot hot ng ca ngi u cn thit v cú liờn quan ti t m t li cú tớnh khụng tng dn n s cnh tranh Do vy ngi buc phi cú nhng quy nh v linh hot chuyn mc ớch s dng gia cỏc loi t vi Ngoi t cú th tỏch nhp thụng qua nhng giao dch t gia cỏc ch th TT Mt khỏc mc dự nhng c tớnh t nhiờn ca t l bt bin nhng v trớ kinh t xó hi ca mt mnh t thỡ cú th thay i tựy thuc vo mụi trng sng xung quanh (trong ú cú mụi trng xó hi, c s h tng) Chớnh v trớ xỏc nh ca mt tha t lm cho t núi riờng v BS núi chung cũn cú thờm c trng l tớnh chu nh hng ca chớnh sỏch, tớnh Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa ph thuc vo nng lc qun lý v tớnh nh hng ln Cỏc c im v húa, xó hi ti mt a phng gn bú cht ch vi tha t ti ú Vỡ khụng th di chuyn c nờn BS ú cú t khụng th trỏnh nh hng ca cỏc iu chnh v chớnh sỏch Do ú vic u t phỏt trin xõy dng BS c xem l rt phc tp, ũi hi nhiu kin thc Cỏc loi chi phớ ginh cho qun lý BS chim t l khụng nh giỏ tr ca mt BS Mt khỏc cỏc BS núi chung, cỏc tha t v cỏc cụng trỡnh h thng c s h tng cú nh hng tng hụ vi vỡ nú to nờn mụi trng xung quanh ca mt BS KHI NIM, C TRNG CA TH TRNG T AI 2.1 Khỏi nim th trng t Th trng l hp nhng ngi mua v ngi bỏn tỏc ng qua li ln dn n kh nng trao i (Robert v Daniel, 1994) ú l ni trao i hng húa c sn xut ra, cựng vi cỏc quan h kinh t gia ngi vi ngi, liờn kt vi thụng qua trao i hng húa Theo ngha rng, khỏi nim ny dựng ch cỏc hin tng kinh t c phn ỏnh thụng qua trao i v lu thụng hng húa cựng quan h kinh t v mi liờn kt h vi Theo ngha hp, TT ch khu vc v khụng gian trao i hng húa Th trng t l TT giao dch t v cng c hiu theo ngha rng v ngha hp Th trng t theo ngha rng l tng hp cỏc mi quan h v giao dch t din ti mt khu vc a lý nht nh, mt khong thi gian nht nh Theo ngha hp, õy l ni din cỏc hot ng cú liờn quan trc tip n giao dch t Th trng t l mt b phn cu thnh quan trng ca nn kinh t TT, k c vi nn kinh t nh hng XHCN nh Vit Nam Cỏc yu t c bn cu thnh nờn TT l ch th v khỏch th: - Ch th TT: bao gm ch th phỏp nhõn kinh t cú li ớch c lp thc Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa hin cỏc hot ng mua v bỏn, tham gia cỏc quan h phỏp lut Vit Nam ch th ca TT bao gm cỏc t chc kinh t, cỏ nhõn, cỏc on th xó hi v cỏc phỏp nhõn khỏc - Gii trung gian TT: l cỏc mụi gii v thụng tin, trung gian giao dch, trng ti giao dch, t khỏch hng liờn kt gia cỏc ch th vi - Khỏch th TT: l sn phm hu hỡnh hoc vụ hỡnh c trao i thụng qua TT Tựy theo h thng phỏp lut ca mt quc gia c th m khỏch th ca TT t nc ú cú quy nh riờng bit nc ta, khon iu Lut t 2003 nờu rừ: t thuc s hu ton dõn Nh nc i din s hu vỡ vy khỏch th ca TT t ch l quyn s dng t Tuy nhiờn quyn s dng i vi t ca chỳng ta cng ó c m rng gn ti quyn s hu i vi cỏc ti sn thụng thng khỏc Theo ú quyn s dng t bao gm quyn chim hu, quyn s dng th hin qua cỏc hot ng TT BS nh: chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k, tng cho quyn s dng t, th chp, bo lónh, gúp bng quyn s dng t Nh vy tr quyn nh ot thuc v Nh nc - i din ch s hu, ngi s dng t cú quyn t quyt khỏ ln vic s dng tha t ca mỡnh theo ỳng quy nh ca phỏp lut 2.2 Cỏc c trng ca th trng t ng nhiu gúc khỏc nhau, th trng t mang nhiu c trng, ú cú cỏc c trng c bn nht l: - Th trng t l TT khụng hon ho: Trong thuyt kinh t mt TT hon ho l n nh, ngi mua v ngi bỏn nm c thụng tin y , khụng cú s thỳc ep mua v bỏn; giỏ tr TT, giỏ c TT v giỏ tr trao i l ging S hon ho ũi hi tớnh thun nht ca cỏc vt th c trao i mua bỏn So sỏnh cỏc tiờu chun ú vi TT t l khụng tha Th trng t cú tớnh xỏc nh v phõn húa Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 Khoa: Bất động sản Địa cao theo kiu, loi t v tng tha t S lng ngi tham gia vo TT t khụng nhiu v a phn ch nm c ớt thụng tin Cung v t xet theo cung t nhiờn l c nh, cung kinh t ớt thay i nhng cu v t hon ton khụng n nh.Mc dự th trng bt ng sn cú ni dung rt phong phỳ nhng l th trng khụng hon ho S d nh vy l docỏc thụng tin v hng hoỏ bt ng sn v th trng bt ng sn khụng y v ph bin rng rói nh cỏc loi hng hoỏ khỏc S so sỏnh cỏc bt ng sn cựng loi khú chớnh xỏ vỡ cỏc tiờu ỏnh giỏ bt ng snkhụng chớnh xỏc nh i vi cỏc hng hoỏ khỏc( cỏc kt cu cụng trỡnh, cht lng cụng trỡn, v p kin trỳc, v trớ a lýu o lng mt cỏch tng i khú chớnh xỏc)Bt ng sn mang tớnh vựng v tớnh khu vc, chỳng khụng lin k v khụng phi bao gi cng tỡm c bt ng sn cựng loi so sỏnh cnh tranh mt cỏch mt y Mt khỏc t l ti nguyờn quý giỏ ú cn cú s can thip qun lý ca nh nc ú cng l nhng lý m TT t cũn c coi l TT cnh tranh khụng hon ton - Th trng t l TT cung c quyn i vi cỏc hng hoỏ thụng thng, quan h cung cu v giỏ c thng din theo quy lut chung l: cu tng y giỏ tng lờn s kớch thớch tng cung cõn bng vi cu v keo giỏ quay tr li mc giỏ cõn bng Tuy nhiờn i vi hng hoỏ bt ng sn(c bit l t ai) cu tng, cung bt ng sn khụng th phn ng tng nhanh nh cỏc loi hng hoỏ khỏc ú l c im ca bt ng sn l cn cú thi gian ci to chỳng, thng xõy dng cỏc cụng trỡnh cn cú thi gian tỡm hiu mi thụng tin v t ai, lm th tc chuyn nhng, xin cp phep xõy dng, thit k, thi cụng Ngay c ngun cung kinh t cú th thay i ca t cng bin ng rt ớt Tớnh khan him ca t ngy cng tng v cha cú gii phỏp hu hiu c thc thi Nhu cu v t luụn cú xu hng tng Vỡ vy yu t Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 88 Khoa: Bất động sản Địa y giỏ cỏc loi t ,v trớ t cú iu chnh chi tit nh quyt nh ca u ban nhõn dõn tnh nhng phi cú thờm giỏ c giỏ mi iu chnh , v t l phn trm tng hoc gim gia giỏ c v giỏ mi _ Cc qun lý giỏ + Khung giỏ t chớnh Phu quy nh tng thi gian + Giỏ t u ban nhõn dõn cp tnh c nc quy nh iu chnh bao gm: giỏ thp nht , giỏ cao nht, giỏ t ph bin ti a phngca tng loi t c th + Thng kờ giỏ chuyn nhng quyn s dng t ti cỏc a phng theo giỏ thp nht , giỏ cao nht v giỏ ph bin ca tng loi t Sau thng kờ chỳng ta cn tin hnh kim tra li thng kờ Kiờmt tra li thng kờ bao gm : kim tra li vic ghi chep ban u , phng phỏp tng hp s liu chớnh xỏc ca s liu, bng mu thng kờ, bỏo cỏo tng hp 2.2.3 Bỏo cỏo tng hp giỏ cỏc loi t c thờ Ni dung bỏo cỏo bao gm ỏnh giỏ tng quan tỡnh hỡnh giỏ chuyn nhng quyn s dng t v giỏ chuyn nhng quyn s dng t ti a phng( Tỡnh hỡnh nguyờn nhõn , phõn tớch so sỏnh giỏ U ban nhõn dõn cp Tnh quy nh vi giỏ chuyn nhng quyn s dng t thc t trờn th trng iu kin bỡnh thng.Hiu qu ca nhng bin phỏp qun lý th trng chuyn nhng quyn s dng t ca U ban nhõn dõn cp tnh ang ỏp dng ti a phng) - thc hin tt cụng tỏc xõy dng phn mm tin hc v t chc mng li thc hin thng kờ v iu tra kho sỏt giỏ t thng kờ bỏo cỏo giỏ cỏc loi t c th ti a phng theo quy nh ca chớnh ph thỡ Nh nc cn chỳ ý n kinh phớ xõy dng mt c s d liu riờng qun lý vờg giỏ t v cỏc khỏc cú liờn quan n giỏ t Qua mng thụng tin ny cỏc tnh thnh ph s d dngkt ni vi vic qun lý dt núi chung v vic xỏc nh vựng t hng t núi riờng theo quy nh ca chớnh ph c Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 89 Khoa: Bất động sản Địa bit l xỏc nh ranh gii v giỏ t ti cỏc vựng giỏp ranh gia cỏc tnh thnh ph Qua mng thụng tin ny B Ti Chớnh núi chung v cc qun lý giỏ núi riờng s qun lý v ban hnh giỏ cỏc loi t ca cỏc tnh thnh ph mt cỏch nhanh chúnh chớnh xỏc - V vic sa i b sung ngh inh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 ca Chớnh Ph v Thụng T s 114/2004/TT-BTC ngy 26 thỏng 11 nm 2004 ca B Ti Chớnhhng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t cho phự hp vi tỡnh hỡnh thc t ta a phng thỡ chỳng ta cn theo dừi qun lý giỏm sỏt vic thc thi ngh nh ny.phũng giỏ t - Cc qun lý giỏ s tng hp ý kin v ngh ca cỏc a phng(bin ng tng hoc gim so vi khung giỏ ca chớnh Ph)so sỏnh vi khung giỏ ca chớnh Ph ban hnh t ú gii quyt vng mc ca cỏc tnh mt cỏch kp thi Cn c vo kin ngh ca cỏc Tnh , B Ti Chớnh s trỡnh kin ngh lờn Chớnh Ph iu chnh khung giỏ cỏc loi t Nghi nh s 188/2004/N-CP khung giỏ ny ngy cng hon chnh hn phỏt huy c tớnh hiu qu ca ntng thc t, trỏnh s cng nhc thiu linh hot lam nh hng n TT BS nc ta - cụng tỏc nh giỏ t c thc hin mt cỏch khoa hc chớnh xỏc khỏch quan phự hp vi tỡnh hỡnh thc t chỳng ta cn t chc cỏc khỏo hc o to cho cỏn b nghnh tt c cỏc cp Mc tiờu ca cụng tỏc o to bụi dng cỏn b +Khc phc kp thi nhng thiu ht v trỡnh chuyờn mụn, hn ch v nng lc qun lý cỏn b qun lý hon thnh tt cụng vic c giao + B sung nhng kin thc k nng c bn v chuyờn mụn nghip v nh giỏ v thm nh giỏ theo yờu cu ca s phỏt trin nhm nõng cao hiu lc ca b mỏy qun lý Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 90 Khoa: Bất động sản Địa Hinh thc o to bụi dng cỏn b + Cng c phỏt trin cỏc hỡnh thc o to truyn thng Tham gia cỏc khoỏ hc ngn hay di hn ti cỏc trng i hc hoc phõn hiu ca trng ú t ti a phng Cỏch o to ny s mang li trỡnh cho ngi hc nhng nú mt nhiu thi gian v ũi hi liờn tc, khụng phự hp vi cỏn b ang cụng tỏc nghnh + Theo hc cỏc lp ti chc l hỡnh thc o to thớch hp vi nhng cỏn b ang ccụng tỏc b hn ch v qu thi gian Hỡnh thc ny ch phi hc vo mt khong thi gian nht nh nmv ngi hc c mt s mụn hc nờn rỳt ngn thi gian hc + Bi dng kin thc theo mng chng trỡnh c c quan Nh Nc cú thm quyn phờ duyt dnh cho cỏn b ng chc b sung hon thiờn kin thc Cú th hc theo hỡnh thc cỏc a phng gi cỏn b v Trung ng hc hoc Trung ng c cỏn b v tng a phng ging dy +Tng bc nghiờn cu thc hin cỏc hỡnh thc o to , bi dng hin i nh:theo hc cỏc lp hc t xa , o to bi dng qua mng nú c din gia ngi hc v ngi c bng mng tin hc theo nhng chng trỡnh quy nh v ni dung hc quy nh v ni KIN NGH V chớnh sỏch giỏ v phng phỏp xỏc nhgiỏ cỏc loi t Trong ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng11 nm 2004 ca chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t cú hai phng phỏp xỏc nh giỏ t l phng phỏp so sỏnh trc tip v png phỏp thu nhp Trong c hai phng phỏp trờn vic s dng cỏc thụng tin v giỏ t thc t trờn th trng , v doanh thu v chi phớ thng khụng dy thiu chớnh xỏc nhng khong th s dng phng phỏp khỏc nờn cn quy nh rừ yu t no mang tớnh phỏp lý lm c s cho vic xỏc nh giỏ t Do ú chỳng ta cn s dng c phng phỏp ú l: phng phỏp so sỏnh trc tip, Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 91 Khoa: Bất động sản Địa phng phỏp chi phớ gim giỏ, phng phỏp u t, phng phỏp thu nhp, phng phỏp thnh d nh giỏ t cho phự hp tỡnh hỡnh thc t mụi a phng.Bờn cnh ú chỳng ta cn b sung phng phỏp c th xỏc nh giỏ t sn xut kinh doanh phi nụng nghip nh : t cỏc khu cụng nghip, khu kinh t, khu cụng ngh cao, t lm mt bng sn sut vt liu xõy dng vỡ loi t ny ớt cú mc giỏ chuyn nhng quyn s dng t thct trờn th trng nờn khụng th s dng phng phỏp so sỏnh Chỳng ta s dng phng phỏp thu nhp cng khụng ng nht vỡ nú c s dng vo nhiu mc ớch khỏc nờn hiu qu kinh doanh cng khỏc ng thi thi gian s dng t li ph thuc quy mụ tớnh cht d ỏn nờn khú nh giỏ t bng phng phỏp thu nhp Sau tng hp ý kin B Ti Chớnh s kin ngh vi Chớnh Ph lm rừkhỏi nim t nụng nghip nm xen k ụ th v t ao nm xen k t ti khu vc nụng thụn v t ti ụ th B sung thờm h s bin nh bo m nh giỏ t mt cỏch linh hot chớnh xỏc phự hp tỡnh hỡnhg s dng t ti mụi a phng ngh chớnh ph b phn mụ t c im ca vựng ng bng trung du nỳi vic xỏc nh giỏ t Mt khỏc cn b sung thờm xó vựng cỏc vo khung giỏ xó vỡ mt s xó vựng cỏt ng bng nhng cú iu kin kinh t xó hi khú khn nh nỳi cụng tỏc xỏc nh giỏ t ti cỏc a phng c tin hnh mt cỏch thuõn li khoa hoc chớnh xỏc ngh cỏc a phng phi trớch mt khon ngõn sỏch a phng thc hin iu tra kho sỏt giỏ chuyn nhng trờn th trng, giỏ cho thuờ Bờn cnh ú, phi trớch mt khon ngõn sỏch xõy dng h thng phn mm tin hc qun lý Qua nghiờn cu iu tra thc t giỏ t v cỏc yu t nh hng ti giỏ t trờn a bn quõn Long Biờn, xut phỏt t thc trng cụng tỏc nh giỏ t núi riờng v cụng tỏc qun lý nh nc v t núi chung ca a phng Chỳng tụi xin a mt s kin ngh nh sau: Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 92 Khoa: Bất động sản Địa - tng cng hiu lc qun lý nh nc v t cn: +Xõy dng k hoch thc hiờn nhim v cho c nm v k hoch chi tit cho tng thỏng, tng quý trờn c s nhim v UBND qun giao v cỏc nhim v thng xuyờn; Xỏc nh nhim v trng tõm, trng im ca c nm v tng thi k; t nhim v c th tin hnh phõn cụng trỏch nhim cho tng cỏn b lp k hoch v thi gian, cỏc bc tin hnh, phng thc thc hin trờn tinh thn t ch cụng vic di s kim soỏt ca lónh o phũng v gn trỏch nhim ca tng cỏ nhõn vi tng nhim v c giao; + Phõn cụng cỏn b qun lý, theo dừi tng phng chu trỏch nhim hng dn, ụn c cỏn b a chớnh phng thc hin qun lý nh nc v t ai, s lý kp thi cỏc vi phm xy trờn a bn; Phi hp vi UBND phng v cỏc ngnh thc hin cỏc kt lun, cỏc quyt nh gii quyt ca c quan cú thm quyn + Nõng cao nng lc chuyờn mụn ton din cho cỏn b cụng chc phũng m bo va cú trỡnh cụng tỏc qun lý t va cú trỡnh gii quyt n th khiu kin; Kin ton i ng cỏn b a chớnh phng cú trỡnh chuyờn mụn, cú trỏch nhim vi cụng vic thụng qua cỏc hp ng thi v, tm tuyn ti a phng + Thng xuyờn bỏo cỏo nhng khú khn vng mc quỏ trỡnh thc hinvi lónh o qun c ch o, kin ngh v gii phỏp Tp trung gii quyt tt cụng tỏc n th , khiu ni, t cỏo + T chc hun cho cỏn b c s cỏc quy nh mi ca nh nc v Thnh Ph: Quyt nh s 109/2006/Q-UBND ngy 28/6/2006 ca UBND thnh ph v s lý cỏc trng hp vi phm v t ai, Quy nh mi v cp GCN quyn s dng t, quy nh v th tc gii quyt tranh chp t ai, trỡnh t, th tc gii quyt n th khiu ni, t cỏo Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 93 Khoa: Bất động sản Địa + Tranh th ti a s ch o ca lónh o Qun u, UBND v s phi hp cht ch ca cỏc phũng ban chc nng v UBND cỏc phng - ngh UBND thnh ph H Ni tip tc xem xet thng xuyờn, quyt nh hng nm quy nh khung giỏ t hp lý, xỏc nh cỏc yu t nh hng n giỏ t mt cỏch chi tit cho tng ng ph v on ng, ph Mt s ng cũn cha cú tờn gi chớnh thc cn nhanh chúng c t tờn xỏc nh rừ a danh tin cho ngi dõn phõn bit v gúp phn quan trng cụng tỏc qun lý Mt khỏc cn xp theo cỏc mc ng c th, cỏc ng cú iu kin tng t cú mc giỏ gn Nhng c s nh giỏ a nh phng phỏp xỏc nh giỏ t mt cỏch khoa hc thỡ mc giỏ t quy nh cng chớnh xỏc S iu chnh khung giỏ thng xuyờn cng ht sc cn thit v phự hp vi quy nh hin hnh Mt quy trỡnh nh giỏ t ti tng tha t cn c nghiờn cu a ra, t ú xõy dng bn t chi tit ti tng tha t vic thc thi ngha v ti chớnh tr nờn thng nht v c th S quy nh chi tit v chun xỏc s khc phc c tỡnh trng kờ khai khụng ỳng gia giỏ t thc t v giỏ t thc thi ngha v ti chớnh iu ny ng thi s lm hn ch s bt cụng v tht thoỏt cỏc khon ngha v ti chớnh ca Nh nc Tuy nhiờn cú c tớnh hiu qu cụng tỏc nh giỏ t, mt ban nh giỏ v theo dừi s bin ng giỏ cn c lp chuyờn lm nhim v nh giỏ mt cỏch chuyờn nghip vi i ng cỏn b c o to bi bn Tớnh cht chuyờn nghip v thng xuyờn ca c quan ny vic nh giỏ s khc phc c nhng khú khn gp phi quỏ trỡnh iu tra giỏ t thc t trờn th trng - Mt s trng hp c bit (nh ng sụng ung, sụng Hng) thnh ph cn cú nhng quy nh riờng ỏp dng c th Khi ú cn tớnh ti yu t nh hng trc tip v quyt nh to nờn s khỏc bit so vi cỏc ng ph khỏc cú th a trỡnh t, phng phỏp nh giỏ khoa hc v thuyt phc Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 94 Khoa: Bất động sản Địa - cú th hn ch nhng bin ng phc ca giỏ t, c bit l cỏc cn st t núng bng tng lai thỡ cn phi cú chớnh sỏch xõy dng, thnh lp cỏc khu chung c v cỏc khu ụ th mi cng nh phỏt trin th trng nh t di s qun lý cht ch ca Nh nc iu ny ỏp ng nguyn vng chớnh ỏng ca ngi dõn a phn hin nay, m bỡnh quõn thu nhp cha th tng xng vi giỏ t thc t v xu hng ngy cng tng ca giỏ t - Chớnh ph, UBND thnh ph H Ni cn tin hnh cụng tỏc nh giỏ t mt cỏch thng xuyờn theo nh k v t sut theo nhu cu thc t ca TT giỏ t quy nh luụn phự hp vi thc t, phn ỏnh ỳng giỏ tr s dng ca tha t Bờn cnh mt ban nh giỏ chớnh thc ca Nh nc (cú th l t Chớnh ph n cp tnh) cng cn cú nhng trung tõm qun lý thụng tin v t nh t cung cp y nhng thụng tin v bin ng th trng t khu vc cú s gn kt cht ch gia Nh nc vi ngi dõn, cng nh cng c, xõy dng nhm nõng cao hiu qu cụng tỏc qun lý nh nc v t trờn a bn qun Long Biờn - thnh ph H Ni cú nhiu vic cn tin hnh mt cỏch ng b Hng lot cỏc gii phỏp ny cn c s ng h ng lũng thc hin ca c chớnh quyn v nhõn dõn t hiu qu cao nht Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 95 Khoa: Bất động sản Địa KT LUN Trong quỏ trỡnh nghiờn cu ti, nhng t mc ớch ti ó tng bc c lm sỏng t Qun Long Biờn l mt qun tr tui Cựng vi xu hng phỏt trin chung ca thnh ph, quỏ trỡnh ụ th húa din trờn a bn qun cng mnh m Tỏch t huyn nờn qun cng gp khú khn nhiu mt v c s vt cht, t chc qun lý Tuy nhiờn nm ca ngừ ụng Bc th ụ, giu ngun nhõn lc, qun cú tim nng phỏt trin nhiu mt v kinh t xó hi Thc t giai on 2004-2008, qun ó ginh c nhng thnh tu to ln v mi mt, kinh t cú tc phỏt trin nhanh chúng cựng vi nhiu thnh tu ó to din mo mi cho a phng Mt khỏc, a phng cũn nhn c s quan tõm ch o ca cỏc cp cỏc ngnh nờn c hi phỏt trin cng tng thờm Thc hin nhim v ca mt qun cỏc c quan qun lý ó lm tt vai trũ ca mỡnh V giỏ t, h thng bn quy nh v giỏ t c thc hin trờn a bn qun Long Biờn cú s thng nht cao v tớnh phỏp lý t trung ng ti a phng Vi s nụ lc ca cỏc c quan cú liờn quan thỡ cỏc bn ny c tng cng thc thi trit nhm m bo s cụng bng, ngi dõn thc hin y cỏc ngha v ti chớnh i vi Nh nc v Nh nc bo v quyn li ca ngi dõn V th trng t thc t, giai on 2004-2006 giao dch nh t ri vo tỡnh trng trm lng theo xu hng chung ca th trng c nc S lng giao dch thnh cụng ti v xung quanh thi im tin hnh ti trờn th trng qun tt c cỏc ng, ph l rt ớt Tuy nhiờn giai on 2006-2007 th trng t cú s sụi ng tr li v nhỡn chung giỏ t thc t cao hn so vi giỏ quy nh Khong bin ng v giỏ t trung bỡnh trờn th trng v trớ ca cỏc ng ph iu tra nm khong t 8,236,9 triu ng/m2; v trớ t 9,6-32,5 triu ng/m 2; v trớ t 6,1-27,1 triu ng/m2; v trớ cú mc bin ng giỏ t 5,8-23,7 triu ng/m H s so Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 96 Khoa: Bất động sản Địa sỏnh gia giỏ giao dch bỡnh quõn trờn th trng v mc giỏ quy nh nm khong t 1,36 n 3,61 Mt khỏc tng ng vi mụi tuyn ng, ph v ti cỏc v trớ thỡ giỏ t khỏc Quy lut chung l cựng mt ng, ph thỡ giỏ t gim dn t VT1 n VT4 Giỏ t chu nh hng ca rt nhiu yu t khỏc quyt nh n giỏ tr ca tha t S khỏc bit v giỏ tr ca cỏc tha t tuõn theo quy lut chung v ph thuc tng ng ph, v trớ tha t, v hng lot cỏc yu t khỏc tỏc ng tng hp Qua quỏ trỡnh iu tra bin ng giỏ t ca 24 on ng, ph trờn a bn giỏ t cú s chờnh lch gia cỏc ng ph v iu ny ó phn ỏnh s khỏc v cỏc iu kin chung ca tng ng ph, ti tng v trớ v i vi mu iu tra c th Tuy nhiờn quyt nh giỏ ca mt tha t c th ngi ta ly mt yu t nh hng mnh nht ti giỏ t Cỏc on ng ph iu tra c chia thnh nhúm (nhúm ng ph trung tõm, cn trung tõm v xa trung tõm) theo mc phỏt trin v v trớ ca ng ph mi tng quan ca c qun Yu t nh hng mnh nht ti nhúm ng trung tõm l v trớ Mc thun li v v trớ cho sn xut kinh doanh em li kh nng sinh li cao s t l thun vi mc giỏ t Trong ú yu t c s h tng li l yu t ch yu quyt nh giỏ t ca nhúm ng cn trung tõm C s h tng cho bit cht lng sng ti tha t c th Nu tha t c s dng nhm mc ớch nh cỏc mu thuc nhúm ng xa trung tõm thỡ yu t nh hng ti giỏ t l c im ca tha t cú phự hp vi vic xõy dng cỏc cụng trỡnh hay khụng Ngoi cũn cú nhiu yu t khỏc cú nh hng ng thi ti giỏ t ú cú nhng yu t nh hng mnh cú th lm thay i c quy lut chung Trong cỏc on ng ph iu tra hai tuyn ng cú s khỏc bit v a hỡnh nờn giỏ t trờn th trng ca v trớ thp hn v trớ Nh vy cú hng lot cỏc yu t cú nh hng ti mc giỏ t ú mc nh hng ca tng yu t n mụi on ng ph li khỏc Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 97 Khoa: Bất động sản Địa MC LC LI M U 1 TNH CP THIT CUA TI .1 MC CH, YấU CU NGHIấN CU 2.1 Mc ớch 2.2 Yờu cu .3 NI DUNG V PHNG PHAP NGHIấN CU 3.1 NI DUNG NGHIấN CU 3.2 PHNG PHAP NGHIấN CU Phn Lí LUN CHUNG KHAI NIM, C TRNG CUA T AI 1.1 Khỏi nim t .5 1.2 c trng ca t KHAI NIM, C TRNG CUA TH TRNG T AI 2.1 Khỏi nim th trng t 2.2 Cỏc c trng ca th trng t 2.3 Tng quan v th trng t trờn th gii v Vit Nam 12 2.3.1 Th trng t trờn th gii 12 2.3.2 Th trng t Vit Nam 14 C S KHOA HC XAC NH GIA T 17 3.1 Giỏ t 17 3.1.1 Khỏi nim giỏ t 17 3.1.2 c trng ca giỏ t 18 3.2 C s khoa hc xỏc nh giỏ t 20 3.2.1 a tụ l cn c hỡnh thnh giỏ t 20 3.2.2 Lói sut ngõn hng (Mc li tc) 22 3.2.3 Quan h cung - cu trờn th trng 23 3.3 S cn thit ca hot ng nh giỏ t 26 3.4 Nguyờn tc nh giỏ t 27 3.4.1 Nguyờn tc thay th .27 3.4.2 Nguyờn tc thu nhp 27 3.4.3 Nguyờn tc s dng hiu qu nht 27 3.4.4 Nguyờn tc thự lao tng dn, gim dn .28 3.4.5 Nguyờn tc cnh tranh 28 3.4.6 Nguyờn tc úng gúp 28 3.4.7 Nguyờn tc bin ng 28 3.4.8 Nguyờn tc hũa hp .28 3.4.9 Nguyờn tc u tiờn cho t 29 3.5 Cỏc phng phỏp nh giỏ t 29 3.5.1 Phng phỏp thu nhp 29 Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 98 Khoa: Bất động sản Địa 3.5.2 Phng phỏp so sỏnh trc tip 30 3.5.3 Phng phỏp thng d 31 3.5.4 Phng phỏp chi phớ 31 3.5.5 Phng phỏp phõn tớch hi quy 32 CễNG TAC NH GIA T TRấN TH GII V VIT NAM 32 4.1 Cụng tỏc nh giỏ t trờn th gii 32 4.1.1 nh giỏ t Trung Quc 33 4.1.2 nh giỏ t Singapore .33 4.1.3 nh giỏ t Thy in 34 4.1.4 nh giỏ t Austraylia 34 4.2 Cụng tỏc nh giỏ t ti Vit Nam 35 CAC NHN T NH HNG N GIA T 37 5.1 Nhõn t thụng thng .38 5.1.1 Nhõn t hnh chớnh .38 5.1.2 Nhõn t nhõn khu .38 5.1.3 Nhõn t xó hi .39 5.1.4 Nhõn t quc t 39 5.1.5 Nhõn t kinh t 40 5.2 Nhõn t khu vc .40 5.3 Nhõn t cỏ bit 41 Chng .41 THC TRNG GIA T TRấN A BN QUN 41 LONG BIấN THNH PH H NI 41 KHAI QUAT NHNG NET C BN V QUN LONG BIấN - THNH PH H NI 42 1.1 V trớ a lý v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t xó hi 42 1.2 Tỡnh hỡnh s dng t .43 NHNG NET CHNH V TH TRNG T AI TRấN A BN QUN LONG BIấN .43 CAC QUY NH V GIA T TRấN A BN QUN LONG BIấN 45 3.1 Giỏ t quy nh chung phm vi c nc .45 3.2 Giỏ t quy nh c th cho thnh ph H Ni v qun Long Biờn .48 3.3 Mc thc thi cỏc bn phỏp lut quy nh v giỏ t 50 KT QU IU TRA GIA T TRấN MT S ON NG PH CUA QUN LONG BIấN .52 4.1 Cỏc tuyn ng chn iu tra 52 4.2 S liu iu tra giỏ t thc t ca cỏc tuyn ng iu tra 54 4.2.1 Nhúm ng, ph trung tõm .54 4.2.2 Nhúm ng, ph cn trung tõm 60 4.2.3 Nhúm ng, ph xa trung tõm 64 5.1 Yu t v trớ 68 Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 99 Khoa: Bất động sản Địa 5.2 C s h tng 72 5.3 c im ca tha t 75 5.4 Kh nng sinh li 78 5.5 Yu t khỏc .80 Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 100 Khoa: Bất động sản Địa DANH MC BNG BIU LI M U 1 TNH CP THIT CUA TI .1 MC CH, YấU CU NGHIấN CU 2.1 Mc ớch 2.2 Yờu cu .3 NI DUNG V PHNG PHAP NGHIấN CU 3.1 NI DUNG NGHIấN CU 3.2 PHNG PHAP NGHIấN CU Phn Lí LUN CHUNG KHAI NIM, C TRNG CUA T AI 1.1 Khỏi nim t .5 1.2 c trng ca t KHAI NIM, C TRNG CUA TH TRNG T AI 2.1 Khỏi nim th trng t 2.2 Cỏc c trng ca th trng t 2.3 Tng quan v th trng t trờn th gii v Vit Nam 12 2.3.1 Th trng t trờn th gii 12 2.3.2 Th trng t Vit Nam 14 C S KHOA HC XAC NH GIA T 17 3.1 Giỏ t 17 3.1.1 Khỏi nim giỏ t 17 3.1.2 c trng ca giỏ t 18 3.2 C s khoa hc xỏc nh giỏ t 20 3.2.1 a tụ l cn c hỡnh thnh giỏ t 20 3.2.2 Lói sut ngõn hng (Mc li tc) 22 3.2.3 Quan h cung - cu trờn th trng 23 3.3 S cn thit ca hot ng nh giỏ t 26 3.4 Nguyờn tc nh giỏ t 27 3.4.1 Nguyờn tc thay th .27 3.4.2 Nguyờn tc thu nhp 27 3.4.3 Nguyờn tc s dng hiu qu nht 27 3.4.4 Nguyờn tc thự lao tng dn, gim dn .28 3.4.5 Nguyờn tc cnh tranh 28 3.4.6 Nguyờn tc úng gúp 28 3.4.7 Nguyờn tc bin ng 28 3.4.8 Nguyờn tc hũa hp .28 3.4.9 Nguyờn tc u tiờn cho t 29 3.5 Cỏc phng phỏp nh giỏ t 29 3.5.1 Phng phỏp thu nhp 29 Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 101 Khoa: Bất động sản Địa 3.5.2 Phng phỏp so sỏnh trc tip 30 3.5.3 Phng phỏp thng d 31 3.5.4 Phng phỏp chi phớ 31 3.5.5 Phng phỏp phõn tớch hi quy 32 CễNG TAC NH GIA T TRấN TH GII V VIT NAM 32 4.1 Cụng tỏc nh giỏ t trờn th gii 32 4.1.1 nh giỏ t Trung Quc 33 4.1.2 nh giỏ t Singapore .33 4.1.3 nh giỏ t Thy in 34 4.1.4 nh giỏ t Austraylia 34 4.2 Cụng tỏc nh giỏ t ti Vit Nam 35 CAC NHN T NH HNG N GIA T 37 5.1 Nhõn t thụng thng .38 5.1.1 Nhõn t hnh chớnh .38 5.1.2 Nhõn t nhõn khu .38 5.1.3 Nhõn t xó hi .39 5.1.4 Nhõn t quc t 39 5.1.5 Nhõn t kinh t 40 5.2 Nhõn t khu vc .40 5.3 Nhõn t cỏ bit 41 Chng .41 THC TRNG GIA T TRấN A BN QUN 41 LONG BIấN THNH PH H NI 41 KHAI QUAT NHNG NET C BN V QUN LONG BIấN - THNH PH H NI 42 1.1 V trớ a lý v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t xó hi 42 1.2 Tỡnh hỡnh s dng t .43 NHNG NET CHNH V TH TRNG T AI TRấN A BN QUN LONG BIấN .43 CAC QUY NH V GIA T TRấN A BN QUN LONG BIấN 45 3.1 Giỏ t quy nh chung phm vi c nc .45 3.2 Giỏ t quy nh c th cho thnh ph H Ni v qun Long Biờn .48 3.3 Mc thc thi cỏc bn phỏp lut quy nh v giỏ t 50 KT QU IU TRA GIA T TRấN MT S ON NG PH CUA QUN LONG BIấN .52 4.1 Cỏc tuyn ng chn iu tra 52 4.2 S liu iu tra giỏ t thc t ca cỏc tuyn ng iu tra 54 4.2.1 Nhúm ng, ph trung tõm .54 4.2.2 Nhúm ng, ph cn trung tõm 60 4.2.3 Nhúm ng, ph xa trung tõm 64 5.1 Yu t v trớ 68 Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 102 Khoa: Bất động sản Địa 5.2 C s h tng 72 5.3 c im ca tha t 75 5.4 Kh nng sinh li 78 5.5 Yu t khỏc .80 Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 [...]...Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 Khoa: Bất động sản và Địa chính u c trong TT t ai luụn tim tng Mt khỏc nc ta ngun cung kinh t do Nh nc quy nh mang tớnh phỏp lý cao.Qỳa trỡnh giao dch v bt ng sn phi tri qua khõu phỏp lý nờn Nh nc l mt trong... ngn t Yờn Phỏp cn st tng giỏ nh t t nm 1989-1990 ó lm cho khi lng giao dch nh t Paris gim 11,5% Trong cỏc nm 1991-1992, cỏc vn phũng giao Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12 Khoa: Bất động sản và Địa chính dch trng rụng, dn n gim giỏ nh t v trỡ tr trong TT ny núi chung Kt qu l Chớnh ph Phỏp ó ban hnh cỏc o lut nhm giỳp ngi mua gim c tin thu tng ng 10% giỏ mua mt chụ mi - i vi... on 4, Nh nc hon ton iu tit cỏc cụng ty BS bng cỏc th ch Cui cựng l giai on phỏt trin nht, khi ú TT khuyn khớch c s u t bi ngun vn t nc ngoi Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 Khoa: Bất động sản và Địa chính Hin nay chỳng ta cú th thy rừ mc phỏt trin ca TT t ai th gii Ti cỏc nc t bn, ch s hu t nhõn v rung t ó c xỏc lp n nh, quỏ trỡnh tớch t t t n nh cao TT t ai cng mang tớnh c... Bangladet theo Lut ban hnh nm 1950, mụi gia ỡnh c s hu t trng trt khụng quỏ 13,5 ha t canh tỏc cng vi 1,35 ha t , nu vt hn mc phi c Nh nc cho phep Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14 Khoa: Bất động sản và Địa chính Tớnh c quyn v s hu t v giỏ t thi k ca CNTB ó b gii hn bi kh nng phõn chia li th gii qua chin tranh quc Hin nay khụng cũn kh nng ny trong khi ú trỡnh tớch t t bn ó t n nh cao,... nhiu vi phm vi v quy mụ nh, ch yu l chuyn nhng nh thuc s hu t nhõn gn vi khuụn viờn t v sang nhng nh thuc s hu Nh nc theo phng thc chuyn Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 Khoa: Bất động sản và Địa chính quyn cho thuờ Giỏ t hỡnh thnh mang tớnh t phỏt v nm ngoi s kim soỏt ca phỏp lut TT t ai cha c quan tõm do hon cnh nc ta by gi cũn chin tranh, tỡnh hỡnh chớnh tr cha n nh - Giai... rừ: Nh nc thng nht qun lý ton b t ai theo quy hoch v phỏp lut, bo m s dng ỳng mc ớch v cú hiu qu Nh nc giao t cho cỏc t chc v cỏ nhõn s dng n Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16 Khoa: Bất động sản và Địa chính nh lõu di TT t ai trong giai on ny khụng c phỏp lut tha nhn Giỏ t nm ngoi s kim soỏt ca Nh nc - Giai on t 1993 n 2003 Mc dự trong mt thi gian di Nh nc nghiờm cm vic trao i mua... on phỏt trin ca cỏc nc phỏt trin, Vit Nam ang giai on th 2 TT ny cng ó tri qua 2 cn st núng vo thi k 1993-1995 v 2001-2003 Sau ú l mt thi Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17 Khoa: Bất động sản và Địa chính gian khỏ di ri vo tỡnh trng úng bng Din bin ca TT t ai cng khú a ra d bỏo chớnh xỏc - Giai on sau 2003 T nm 2006 khi Vit Nam gia nhp t chc thng mi th gii WTO, thỡ TT t ai cú... TT giỏ t l biu hin mt giỏ tr ca quyn s hu t ai Giỏ t l giỏ bỏn quyn s hu t tc l mnh giỏ ca quyn s hu mnh t ú trong khụng gian v thi gian xỏc Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18 Khoa: Bất động sản và Địa chính nh Theo quy nh trong h thng lut phỏp ca nc ta, t ai thuc s hu ton dõn, giỏ c t ai l da trờn chuyn nhng quyn s dng t Ti khon 23 iu 4 Lut t ai 2003 quy nh: Giỏ quyn s dng t (sau... phm tớnh giỏ tr Cũn giỏ t khụng cú c s xỏc nh giỏ thun nht nh vy Nhiu yu t tỏc ng ti vic xỏc nh giỏ t, trong ú cú yu t ch quan ca con ngi Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 Khoa: Bất động sản và Địa chính Ngi mua v ngi bỏn ng ý mt mc giỏ da trờn nhng tớnh toỏn v kinh t v ti mt trng thỏi tõm lý nht nh tỏc ng - Giỏ t khụng ging nhau v thi gian hỡnh thnh Cỏc hng húa thụng thng... kinh t cng khụng ln Giỏ t cng chu tỏc ng ca cỏn cõn cung cu vi xu hng cung cú hn cũn cu luụn tng vỡ vy giỏ t ch yu ph thuc vo nhu cu ca xó hi Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20 Khoa: Bất động sản và Địa chính - Giỏ t cú tớnh khu vc v tớnh cỏ bit rừ rt Tớnh cỏ bit ca tng mnh t lm cho giỏ c TT ca t rt khú hỡnh thnh thng nht to nờn tớnh c trng khu vc rừ rng ng thi nhng tng ng v nhng ... Chng THC TRNG GI T TRấN A BN QUN LONG BIấN THNH PH H NI Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 42 Khoa: Bất động sản Địa KHI QUT NHNG NET C BN V QUN LONG BIấN - THNH PH H NI 1.1 V... TH TRNG T AI TRấN A BN QUN LONG BIấN Qun Long Biờn mi c thnh lp v bt u i vo hot ng ngy Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 44 Khoa: Bất động sản Địa 01/01/2004 S thay i v hnh... th cp Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Bất động sản Địa - Phng phỏp chuyờn kho: iu tra ti liu h thng lu tr ti qun Long Biờn, tra cu trờn mng Internet - Phng phỏp nghiờn