Đang tải... (xem toàn văn)
bài giảng
Phần I: Đăng ký đất đai PHẦN I ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1 - KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, .); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, .), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 1 Phần I: Đăng ký đất đai pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, .Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn : Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 1.1.2 Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 2 Phần I: Đăng ký đất đai của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả, . b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất. Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có: - Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất). Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, . phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như : Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 3 Phần I: Đăng ký đất đai - Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; - Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký; - Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu; - Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký; - Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng; - Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước. Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 4 Phần I: Đăng ký đất đai Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai, . Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất. 1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt : Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật. Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 5 Phần I: Đăng ký đất đai chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai. Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, .Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này. c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn. Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo : - Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”. - Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 6 Phần I: Đăng ký đất đai - Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã. - Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính. 1.2 - LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT Ở VIỆT NAM Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới bất cứ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị. 1.2.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945 Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI trở lại đây. Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng. - Sổ địa bạ thời Gia Long : được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền, đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Sổ địa bạ được lập thành ba bản : bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố chánh và bản “đinh” để tại xã. Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải thực hiện đại tu sổ một lần. Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn và đã không được tu chỉnh. - Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng : năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh Mạng, triều đình cử một Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ” tại Nam Kỳ. Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, Chánh Tổng, Tri huyện và điền chủ. Thủ tục : chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bộ : bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “ất” nộp dinh Bố chánh và bản “bính” để tại xã. Theo quy định, hệ Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 7 Phần I: Đăng ký đất đai thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long, nhưng được quy định chặt chẽ hơn. Quan phủ/huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chổ, sau đó trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ. - Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau : + Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ; + Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ; + Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; + Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ; + Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng một ngày có ba sắc lệnh áp dụng riêng cho ba miền : Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ). Tình hình và đặc điểm cơ bản của các chế độ đó như sau : a. Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu chủ yếu là kế thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911, hệ thống này bắt đầu được cũng cố và hoàn thiện, như : có bản đồ giải thửa kèm theo; nội dung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền, huỷ quyền và án tòa; sổ địa bộ được giữ tại phòng quản thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ được áp dụng để quản thủ điền địa cho dân bản xứ. Riêng đất đai của người Pháp và kiều dân đồng hóa Pháp thì áp dụng chế độ để đương do Ty Bảo thủ để đương thực hiện. Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây. Sắc lệnh này được triển khai áp dụng dần ở Nam Kỳ. Nét nổi bật của chế độ này là : bản đồ giải thửa được đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất thời bấy giờ) và sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ đất, trong đó ghi rõ : diện tích sắc đất, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tên chủ sở hữu, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố và để đương. Hệ thống hồ sơ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 được đánh giá là Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 8 Phần I: Đăng ký đất đai đầy đủ và có chất lượng nhất thời Pháp thuộc. Tuy nhiên, do triển khai thực hiện rất chậm, nên kể từ sau Sắc lệnh 1925 vẫn song song tồn tại hai chế độ bảo thủ điền địa là : chế độ địa bộ và chế độ điền thổ. Trong đó chủ yếu vẫn là hệ thống sổ sách theo chế độ địa bộ. b. Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứ Trung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138 ngày 14/10/1939. Tài liệu theo chế độ này gồm có bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ hộ và tài chủ hộ. Thủ tục: hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự, thủ tục công việc khá chặt chẽ : - Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực hiện); - Phân ranh, cắm mốc giới thửa đất và vẽ lược đồ thửa (do nhân viên địa chính thực hiện); - Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng; - Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc ranh giới đất của mỗi chủ (mỗi trang biên bản thể hiện tất cả các thửa của mỗi chủ). - Sở Địa chính thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa (tỷ lệ 1/2.000), sau khi đánh số và tính diện tích các thửa đất thì ghi vào biên bản cắm mốc; - Hội đồng hành chính căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập sổ địa bộ, lập danh sách các thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái quyền (đất công). Sổ địa bộ và danh sách các trái quyền phải được viên công sứ duyệt. Một bộ sao bản đồ, sổ địa bộ, danh sách các trái quyền được để công khai tại huyện đường trong hai tháng. Sau đó hệ thống này sẽ được chuyển về Sở Địa chính để lập sổ địa bộ chính thức. Sổ địa bộ chính thức kèm theo bản đồ và biên bản phân ranh giới xã được giao cho phòng quản thủ địa chính để thực hiện việc đăng ký giao dịch. c. Chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889. Giai đoạn từ năm 1889 đến năm 1920 việc thực hiện và lập bản đồ bao đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế. Tư sau năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính. Tuy nhiên, Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 9 Phần I: Đăng ký đất đai do đặc thù miền Bắc đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song hai hình thức : - Hình thức đo đạc chính xác : triển khai chủ yếu ở các đô thị; - Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản. 1.2.2 Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ - Ngụy nên vẫn kế thừa và tồn tại ba chế độ quản thủ điền địa trước đây : - Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925; - Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành trước Sắc lệnh 1925; - Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ. Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã có Sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Như vậy từ năm 1962 trên lãnh thổ miền Nam do ngụy quyền Sài Gòn kiểm soát tồn tại hai chế độ : chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. a. Tân chế độ điền thổ: Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm : - Bản đồ giải thửa chính xác từng thửa đất; - Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản; - Sổ mục lục lập theo từng chủ sở hữu có thể hiện các thửa đất của mỗi chủ; - Hệ thống tên chủ xếp theo A, B,C; - Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán (mỗi bằng khoán gồm tất cả các giấy tờ liên quan đến mỗi lô đất). Toàn bộ hồ sơ trên được lập thành hai bộ, lưu tại Ty Điền địa và xã sở tại. Chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ. Nhược điểm chủ yếu của hệ thống này là số lượng tài liệu, sổ sách phải song song tồn tại quá nhiều; kích thước sổ sách, bằng khoán quá lớn khó sử dụng và dễ hư hỏng. b. Chế độ quản thủ điền địa Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm : - Sổ điền bộ (lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 05 thửa); - Sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang; Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Trang 10 [...]... pháp luật đã được ban hành từ năm 20 01 đến năm 2002 như sau : - Nghị định số 79/20 01/ NĐ-CP ngày 01/ 11/ 20 01 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17 /19 99/NĐ-CP ngày 29/03 /19 99 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất - Nghị định số 81/ 20 01/ NĐ-CP ngày 05 /11 /20 01 của Chính phủ về việc người Việt Nam... 776/CP-NN ngày 28/07 /19 99 của Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 14 - Thông tư 14 17 /19 99/TT-TCĐC của TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17 /CP /19 99/NĐ-CP ngày 29/03 /19 99 của Chính phủ - Thông tư liên tịch số 14 42 /19 99/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/ 09 /19 99 của liên... 31/ 05 /19 95 của TCĐC về việc hướng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định 60/CP - Công văn 14 27/CV-ĐC ngáy 13 /10 /19 95 của TCĐC về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Công văn 17 25/LB-QLN ngày 17 /12 /19 96 của Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà - Chỉ thị 10 /19 98/CT-TTg ngày 20/02 /19 98... ngoài mua nhà ở tại Việt Nam - Thông tư 18 83/20 01/ TT-TCĐC ngày 12 /11 /20 01 của TCĐC hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất - Thông tư số 19 90/20 01/ TT-TCĐC ngày 30 /11 /20 01 của TCĐC hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thông tư liên tịch số 01/ 2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/ 01/ 2002 của Toàn án nhân dân tối cao, Viện... sử dụng đất b Thời kỳ từ năm 19 82 đến năm 19 88 Từ sau năm 19 80 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm, thể hiện : Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 12 - Ngày 01/ 07 /19 80, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 2 01- CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; - Ngày 10 /11 /19 80, Thủ tướng Chính phủ ra... nghiệp - Thông tư 346 /19 98/TT-TCĐC ngày 16 /03 /19 98 của TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Nghị định 17 /19 99/NĐ-CP ngày 29/03 /19 99 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất - Chỉ thị 18 /19 99/CT-TTg ngày 01/ 07 /19 99 của Thủ tướng... đã được Quốc hội thông qua ngày 26 /11 /2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/ 07/2004; để cụ thể hóa Luật đất đai 2003 các văn bản pháp luật ban hành tiếp theo là: - Nghị định 18 1/20047NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 /10 /2004 hướng dẫn về thi hành Luật đất đai - Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/ 11/ 2004 ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất... theo chỉ thị 18 /19 99/CT-TTg Đến năm 20 01, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/20 01 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/ 10/20 01) Một số văn... Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai Phần I: Đăng ký đất đai Trang 15 - Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/ 11/ 2004 về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/ 11/ 204 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai ... sử dụng đất chưa được thực hiện c Từ khi có luật đất đai năm 19 88 đến nay Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg (năm 19 80), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 2 01/ ĐKTK ngày 14 /07 /19 89 về việc ban hành quyết đinh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28 /10 /19 89 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận . 81/ 20 01/ NĐ-CP ngày 05 /11 /20 01 của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. - Thông tư 18 83/20 01/ TT-TCĐC ngày 12 /11 /20 01. hành từ năm 20 01 đến năm 2002 như sau : - Nghị định số 79/20 01/ NĐ-CP ngày 01/ 11/ 20 01 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17 /19 99/NĐ-CP