Đang tải... (xem toàn văn)
1. Đặt vấn đềHuyện Mỹ Hào là một huyện vừa được tái lập (ngày 01091999) thuộc tỉnh Hưng Yên có vị trí tự nhiên rất thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế văn hóa – xã hội; nằm ngay sát thủ đô Hà Nội về phía Tây, trên trục đường Quốc lộ 5A đi Hải Phòng. Do chịu rất nhiều tác động của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa nên huyện đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phẩn bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Chính quá trình này đã đặt ra nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng. Việc thực hiện quyền sử dụng đất có tác động không nhỏ tới quá trình phát triển kinh tế xã hội, cả mặt tích cực lẫn tiêu cực. Tuy nhiên tình trạng các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn huyện vẫn còn diễn ra. Tại sao lại có tình trạng này? Đang diễn ra theo xu hướng nào? Giải pháp nào cho tình trạng này? Và hướng thích hợp cho giai đoạn tiếp theo. Vì vậy em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.”2. Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thực hiện các quyền sử dụng đất Đánh giá đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào.3. Đối tượng phạm vi nghiên cứu. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất đai của hộ gia đình, cá nhân theo 2 giai đoạn: 1999 2002(đây là giai đoạn vừa tái lập huyện và trước khi có luật đất đai 2003 ra đời), giai đoạn 2 từ 20032007( giai đoạn sau từ khi có luật đất đai 2003 đến hiện nay)4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu Phương pháp xử lý nhanh, đánh giá số liệu.5. Kết cấu của chuyên đềNgoài mục lục, danh mục các bảng biểu, các chữ viết tắt và kết luận, khoá luận gồm có 3 phần:Chương 1: Lý luận chung về quyền sử dụng đất đaiChương 2: Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào – Hưng YênChương 3: Giải pháp để thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào – Hưng Yên
Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSDĐ: GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT UBND: UỶ BAN NHÂN DÂN .3 3: QĐ: QUYẾT ĐỊNH DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .4 LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG .3 1.4.2 Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 Luật Đất đai 2003) 11 1.4.3 Lập quản lý hồ sơ địa (Điều 47 Luật Đất đai 2003) 12 1.4.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 123 Luật đất đai 2003) 13 1.5 QUY TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 1.6 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .15 1.6.1 Quy hoạch sử dụng đất 15 1.6.2 Các sách tài đất .16 1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 19 1.7.1 Thái Lan 19 1.7.2 Trung Quốc 21 1.7.3 Kinh nghiệm huyện Mỹ Hào 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN 25 I ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN MỸ HÀO - HƯNG YÊN 25 1.1 Điều kiện tự nhiên 25 1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26 2.1 Tình hình sử dụng đất huyện Mỹ Hào năm 2003 - 2007 30 2.2 Thực trạng việc thực quyền sử dụng đất xã, thị trấn chọn .34 2.2.1 Tình hình thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 34 2.2.2 Chuyển nhượng đất – Mua bán quyền sử dụng đất 38 2.2.3 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất 43 2.2.4 Tình hình thực quyền thừa kế huyện Mỹ Hào 47 2.2.5 Tình hình thưc quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 49 Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh 2.2.6 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 52 2.2.7 Tình hình thu hồi đất địa bàn huyện Mỹ Hào .55 2.3 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào 56 2.3.1 Những kết đạt 56 2.3.2 Những tồn hạn chế nguyên nhân việc thực quyền sử dụng đất 58 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN .62 I ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2010 CỦA HUYỆN MỸ HÀO 62 1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO .62 1.2 Phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 huyện Mỹ Hào 63 II GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO 65 2.1 Hoàn thiện sách đất đai 65 2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH 65 2.1.2 ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 67 2.2 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 68 2.3 Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai 70 2.5 Giải pháp đầu tư cho người 73 2.6 Giải pháp đầu tư sở hạ tầng 74 2.7 Tăng cường nhận thức cho người dân .76 III KIẾN NGHỊ .77 KẾT LUẬN .78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND: Uỷ ban nhân dân 3: QĐ: Quyết định Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSDĐ: GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT UBND: UỶ BAN NHÂN DÂN .3 3: QĐ: QUYẾT ĐỊNH DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .4 LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG .3 1.5 QUY TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 1.6 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .15 1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 19 1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN 25 I ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN MỸ HÀO - HƯNG YÊN 25 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN .62 I ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2010 CỦA HUYỆN MỸ HÀO 62 1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO .62 1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO .62 II GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO 65 2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH 65 2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH 65 2.1.2 ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 67 2.1.2 ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 67 III KIẾN NGHỊ .77 KẾT LUẬN .78 Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Huyện Mỹ Hào huyện vừa tái lập (ngày 01/09/1999) thuộc tỉnh Hưng Yên có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hóa – xã hội; nằm sát thủ đô Hà Nội phía Tây, trục đường Quốc lộ 5A Hải Phòng Do chịu nhiều tác động trình đô thị hóa, công nghiệp hóa nên huyện diễn trình chuyển dịch cấu kinh tế, phẩn bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị tập trung mạnh mẽ Chính trình đặt nhu cầu quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt động thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày tăng Việc thực quyền sử dụng đất có tác động không nhỏ tới trình phát triển kinh tế xã hội, mặt tích cực lẫn tiêu cực Tuy nhiên tình trạng quyền sử dụng đất không khai báo thực không đầy đủ quy định pháp luật địa bàn huyện diễn Tại lại có tình trạng này? Đang diễn theo xu hướng nào? Giải pháp cho tình trạng này? Và hướng thích hợp cho giai đoạn Vì em chọn đề tài “Thực trạng giải pháp hoàn thiện việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.” Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hóa sở lý luận thực quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào - Đề xuất số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất đai hộ gia đình, cá nhân theo giai đoạn: 1999- 2002(đây giai đoạn vừa tái lập huyện trước có luật đất đai 2003 đời), giai đoạn từ 2003-2007( giai đoạn sau từ có luật đất đai 2003 đến nay) Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu - Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu - Phương pháp xử lý nhanh, đánh giá số liệu Kết cấu chuyên đề Ngoài mục lục, danh mục bảng biểu, chữ viết tắt kết luận, khoá luận gồm có phần: Chương 1: Lý luận chung quyền sử dụng đất đai Chương 2: Thực trạng thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào – Hưng Yên Chương 3: Giải pháp để thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào – Hưng Yên Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 1.1 Đất đai vai trò đất đai sản xuất đời sống Đất đai sở tự nhiên, tiền đề trình sản xuất Đất đai tham gia vào hầu hết trình sản xuất xã hội, tùy thuộc vào ngành cụ thể mà vai trò đất đai có khác Nếu công nghiệp, thương mại, giao thông đất đai sở, móng để xây dựng nhà xưởng, cửa hàng, mạng lưới đường giao thông ngược lại nông nghiệp ruộng đất tham gia với tư cách yếu tố tích cực sản xuất, tư liệu sản xuất chủ yếu thay Đất đai có vị trí cố định có giới hạn định Chính đất đai di chuyển vị trí khác, mở rộng diện tích theo ý thích người mà sản xuất đời sống phải sử dụng đất có cách tiết kiệm, có hiệu Trong nông nghiệp, ruộng đất vừa đối tượng lao động, vừa tư liệu lao động Ruộng đất đối tượng lao động người sử dụng công cụ lao động tác động vào đất làm cho đất thay đổi hình dạng cày bừa, đập đất… làm tăng chất lượng đất, tạo điều kiện thuận lợi để tăng suất trồng Ruộng đất tư liệu lao động, người sử dụng công cụ lao động tác động lên đất, thông qua thuộc tính lý học, hóa học, sinh vật học thuộc tính khác để tác động lên trồng Sự kết hợp đối tượng lao động tư liệu lao động làm cho ruộng đất trở thành tư liệu sản xuất chủ yếu, tư liệu sản xuất đặc biệt, tư liệu sản xuất thay Việc sử dụng tiết kiệm hiệu đất đai sản xuất nông nghiệp đời sống tất yếu khách quan đòi hỏi người phải biết coi trọng việc bảo vệ phát triển hợp lý đảm bảo mối quan hệ hài hòa đất đai nguồn lực khác để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng 1.2.Một số khái niệm quyền sử dụng đất đai Theo điều 164 Bộ Luật dân 2005: “ Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật…” Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh Như vậy, quyền sở hữu gồm quyền năng: - Quyền chiếm hữu quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu - Quyền sử dụng quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí cách thức khác Người chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản trường hợp chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều thấy rõ việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân - Quyền định đoạt quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác từ bỏ quyền sở hữu Quyền sở hữu đất đai biểu nhiều hình thức khác Trong xã hội, hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai tồn hai chế độ sở hữu sở hữu tư sở hữu công Tuy nhiên, Việt Nam, chế độ sở hữu công đất đai xác lập từ thời phong kiến hình thức mức độ khác Nhưng đến Hiến pháp 1959 đời, sở hữu toàn dân đất đai hình thành khẳng định cách tuyệt đối từ Hiến pháp 1980 sau tiếp tục khẳng định củng cố Hiến pháp 1992 Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời mà pháp luật quy định Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững Như vậy, quyền sở hữu đất đai quy định rõ Hiến pháp nước Việt Nam Một quyền quan trọng quyền sở hữu quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đai nhà nước qui định rằng, Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; sở pháp lý quan trọng để Nhà nước thực quyền sở hữu đất đai mặt kinh tế Trong kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước tự trực tiếp sử dụng toàn đất đai mà phải tổ Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh chức cho toàn xã hội – có tổ chức Nhà nước – sử dụng đất vào mục đích Như vậy,quyền sử dụng đất lại trích để giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai Nhà nước trường hợp thể quy hoạch sử dụng đất, việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đầu tư Nhà nước mang lại Như vậy, Nhà nước người đại diện cho nhân dân thực quyền sở hữu toàn dân đất đai Quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền tối cao, thiêng liêng chia cắt, chủ sở hữu một, toàn dân người dân chủ sở hữu khối tài sản chung đó, đồng chủ sở hữu đất đai Nhưng người dân (tổ chức cá nhân, hộ gia đình) có quyền sử dụng đất Thông qua Nhà nước – quan đại diện thực quyền sở hữu, người dân Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều Hiến pháp Luật Đất đai hành ghi nhận Và vậy, Luật Đất đai năm 1993 xuất khái niệm “quyền sử dụng đất” “người sử dụng đất” hay nói cách khác quyền sử dụng đất người sử dụng Theo điều Luật Đất đai 1993 “Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế,đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức trị, xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất cho thuê Luật gọi chung người sử dụng đất” Nội dung quyền sử dụng đất người sử dụng đất bao gồm quyền luật định: quyền chiếm hữu (thể quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền pháp luật bảo vệ bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể quyền khai thác lợi ích đất hưởng thành lao động, kết đầu tư đất giao) số quyền đặc biệt khác tùy thuộc vào loại chủ thể loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất thể có khác tùy thuộc vào người sử dụng ai, sử dụng loại đất Nhà nước giao đất hay cho thuê đất… Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 65 PGS.TS Trần Quốc Khánh đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng, mở rộng thêm phần diện tích cho phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ nhiên phải đảm bảo phần diện tích đất nông nghiệp để đáp ứng yêu cầu an ninh lương thực, đảm bảo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân II Giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào 2.1 Hoàn thiện sách đất đai Các sách đất đai có tác dụng quan trọng việc thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất Các sách đất đai hợp lý cho phép thực quyền bình đẳng đối tượng sử dụng đất đai, nhà kết hợp lợi ích, mặt khác thúc đất tổ chức cá nhân sử dụng đất đai, nhà cách hợp lý, tiết kiệm có hiểu 2.1.1 Đối với Nhà nước trung ương tỉnh Các công cụ quản lý nhà nước đất đai nói chung qui định quyền sử dụng đất nói riêng ngày hoàn thiện.Cần phải có biện pháp để ổn định sách thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp điều kiện để thị trường bất động sản hình thành nhanh chóng phát triển bền vững, khắc phục khó khăn xáo trộn xã hội, từ thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất nhanh chóng a, Chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng giải pháp tích cực hiệu để Nhà nước thực vai trò vừa người quản lý vừa người đại diện chủ sở hữu đất đai Đăng ký giá đất thực đến đất người sử dụng quan trọng để tính thuế sử dụng đất, mức thuế đánh hàng năm giao động khoảng định tùy vào mục đích sử dụng, dùng để làm đất đánh giá mức thấp, dùng để sản xuất nông công nghiệp đánh mức trung bình, dùng để hoạt động Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 66 PGS.TS Trần Quốc Khánh dịch vụ thương mại đánh mức cao Trường hợp đất sử dụng vào nhiều chức quan thuế xác định tỷ lệ sử dụng cụ thể chức để đánh thuế Để hạn chế mức độ tập trung đất đai (hoặc hạn chế việc chia nhỏ đất đai) tùy theo mục đích sử dụng, áp dụng phương thức đánh thuế lũy tiến b, Chính sách thu tài đất đai ( thuế, lệ phí…) Mọi hệ thống thuế phải đạt yêu cầu sau: - Mô tả rõ ràng mục tiêu xã hội - Hình thành khoản thu có ý nghĩa - Đảm bảo nằm tầm kiểm soát quyền - Được quản lý cách dễ hiểu cộng đồng tin cậy - Qúa trình thu tương đối đơn giản rẻ - Phải thiết kế cho khó khăn việc trốn thuế - Phân phối thuế công cho cộng đồng - Khuyến khích sử dụng tốt tài nguyên Theo điều tra cho thấy, loại phí thuế cao điều làm nản lòng tham gia người dân Do để người dân tham gia vào hệ thống thức cần phải nỗ lực tâm vào vận động người dân tham gia vào hệ thống thức giữ họ với hệ thống thức Thuế giảm đồng nghĩa với việc tăng thêm thu nhập từ thuế thị trường đất đai thức tăng lên thị trường đất đai thức tăng lên - Cuốn hút người dân tham gia hệ thống thức Thực tiễn quốc tế tốt nhà nước chịu chi phí cho lần đăng ký quyền sử dụng đất – tương đương với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở Thái Lan chi phí vào khoảng 25 – 30 đô la mà nhà nước phải trả cho việc cấp quyền sử dụng áp dụng quy trình đăng ký cách có hệ thống, người sử dụng đất phải trả chi phí nhỏ ( khoảng đô la cho quyền sử dụng) Tuy nhiên, nhà nước bù lại khoản đầu tư khoản lệ phí phí giao dịch Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 67 PGS.TS Trần Quốc Khánh - Giữ người dân hệ thống thức Các khoản thuế lệ phí giảm vài năm gần Thuế chuyển nhượng 2% cho đất nông nghiệp 4% cho đất ở, cộng thêm khoản thuế trước bạ 1% Kinh nghiệm quốc tế cho thấy thuế chuyển nhượng cao 5%, người dân không đăng ký chuyển nhượng kê khai thấp giá trị tài sản Do khoản thuế chuyển nhượng giảm vấn đề việc giữ người dân hệ thống thức - Thuế sử dụng đất nông nghiệp tính theo diện tích, hạng đất định suất tính kilogam thóc đơn vị diện tích hạng đất theo giá thóc qui định Nhà nước Tuy nhiên giá trị đất đai khác vùng (đồng bằng, trung du, miền núi, vùng gần đô thị, vùng sâu, vùng xa) định suất thuế hạng đất lại áp dụng thống vùng, vùng xa thị trường tiêu thụ nông sản khó khăn với vùng trung tâm thị trường, vùng nào, địa phương thóc hàng hóa thiếu thóc tiêu thụ có mức giá thóc cao mức thuế cao Tính ổn định dự toán thu thuế thiếu tính thực, không phù hợp với loại đất Do cần phải có thay đổi cách tính thuế sử dụng đất cho linh hoạt hơn, phù hợp với hoàn cảnh kinh tế, đất đai vùng 2.1.2 Đối với huyện Mỹ Hào Mặc dù huyện Mỹ Hào, số lượng người sử dụng đất nông nghiệp không nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất lớn (do chuyển sang ngành nghề khác: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ ) Những người tiếp tục sử dụng để cầm chừng, hiệu không cao, cho người khác mượn, thuê với giá rẻ với mục đích giữ đất chí có hộ bỏ hoang đất Họ không muốn chuyển nhượng hay cho thuê thời gian dài tâm lý muốn giữ đất tài sản cố định để đề phòng trường hợp rủi ro hay đợi lấy tiền bồi thường bị thu hồi…Trong có hộ thiếu đất để sản xuất (do bị thu hồi đất nông nghiệp nguyên nhân khác) có hộ muốn tích tụ đất để sản xuất theo mô hình trang trại lại không Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 68 PGS.TS Trần Quốc Khánh có cung đất nông nghiệp thị trường Điều dẫn đến lãng phí quỹ đất nông nghiệp định, không thúc đẩy trình phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa, giỏi nghề làm nghề phát triển mô hình trang trại, sản xuất hàng hóa Do cần có giải pháp để tháo gỡ điều nhằm thúc đẩy thị trường chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng nông nghiệp theo hướng phân phối hợp lý lại quỹ đất chủ sử dụng đất để phát triển theo hướng chuyên môn hóa ngành nghề Ngoài giải pháp tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng dễ dàng thực quyền sử dụng đất nêu quy hoạch sử dụng công cụ hữu hiệu để giải vấn đề Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển sản xuất 2.2 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Các sách kinh tế Chính phủ tác động trực tiếp đến việc tăng giảm nhu cầu bất động sản từ mà ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không phản ánh sách kinh tế mà biểu tập trung quan điểm chủ trương khai thác tài nguyên Chính phủ nên có tác động mạnh mẽ đến nhiều mặt hoạt động thị trường nói chung mà thị trường bất động sản từ tác động đến việc thực quyền sử dụng đất người dân Qui hoạch tổng thể sử dụng đất sở để triển khai quy hoạch sử dụng đất cụ thể: lấy toàn đất đai làm đối tượng, cân nhắc tổng hợp mặt khai thác sử dụng, hiệu kinh tế xã hội tài nguyên đất đai, điều chỉnh toàn diện mâu thuẫn cung – cầu hoạt động sử dụng đất đai, nêu lên phương châm đạo có tính chiến lược với kết cấu, bố cục sử dụng đất đai, làm cho kế hoạch trung hạn kế hoạch hàng năm sử dụng đất đai Từ đó, việc lập thực quy hoạch sử dụng đất phải theo yêu cầu Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 69 PGS.TS Trần Quốc Khánh -Phải chứng minh tài nguyên đất đai tổ chức khai thác sử dụng với hiệu kinh tế xã hội cao mà an ninh lương thực quốc gia bảo vệ môi trường hai ưu tiên hàng đầu -Đảm bảo tính hệ thống quy hoạch sử dụng đất cấp, quy hoạch sử dụng đất cấp đạo quy hoạch sử dụng đất cấp dưới, quy hoạch sử dụng đất cấp góp phần làm cho quy hoạch sử dụng đất cấp trở nên hoàn thiện khả thi – Quy hoạch sử dụng đất cấp Toàn quốc, Tỉnh, Huyện có tính tổng thể định hướng, quy hoạch sử dụng đất cấp Xã quy hoạch sử dụng đất chi tiết đồng thời với kế hoạch sử dụng đất – cụ thể, thực, ,mối quan tâm trực tiếp người sử dụng, công cụ hiệu lực người quản lý Kế hoạch sử dụng đất bước cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất hàng năm Từ yêu cầu mà làm bắt đầu quy hoạch sử dụng đất tổng thể phạm vi nước tính toán kỹ hiệu kinh tế - xã hội – môi trường việc phân bổ sử dụng đất nông nghiệp cân trạng xu hướng phát triển lực lượng lao động lĩnh vực Trên sở hình thành vùng chuyên canh với sản lượng diện tích biến động đầu tư xây dựng sở hạ tầng ổn định lâu dài, tạo tiền đề cho việc ổn định giá Các vùng, địa phương phải có qui hoạch sử dụng đất mà trước hết quy hoạch sử dụng đất nông, lâm nghiệp với mục tiêu gần sở cụ thể nhiệm vụ (tự túc? an ninh lương thực? công nghiệp? bảo vệ môi trường? xuất khẩu?) kế hoạch cân đối lao động tương lai…Tiến tới đơn vị hành cấp sở (xã, phường) khoanh lô đất nông nghiệp, lâm nghiệp “bất khả xâm phạm” để tập trung đầu tư xây dựng sở hạ tầng theo hướng công nghiệp hóa để sản xuất lâu dài – Một đồng ruộng chỉnh trang, sở hạ tầng sản xuất hoàn thiện, nông dân làm chủ suất, lực lượng sản xuất cân đối lại giá cả, quyền sử dụng đất nông nghiệp vào ổn định tương đối so với giá quyền sử dụng đất đô thị thị trường bất động sản phụ thuộc vào chất lượng đầu tư Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 70 PGS.TS Trần Quốc Khánh Để quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trở thành thực cần xử lý số vấn đề sau: • Tập trung đầu tư xây dựng sở hạ tầng sản xuất nông lâm nghiệp cho vùng chuyên canh, có ý nghĩa trung tâm kinh tế vùng địa phương • Quản lý chặt chẽ biến động đất đai vùng, lấy qui hoạch sử dụng đất nông lâm nghiệp làm chuẩn, khuyến khích việc tập trung ruộng đất để sản xuất đồng thời với việc tạo thêm việc làm cho lao động đôi dư Kiểm tra việc sử dụng đất hộ gia đình, tổ chức kinh tế • Hạn chế việc chuyển quyền sử dụng đất nông lâm nghiệp cho người tổ chức thiếu kỹ sản xuất • Khoanh vùng cấm hẳn việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp • Để đất chỉnh trang không bị chia nhỏ, việc thừa kế quyền sử dụng đất nghiên cứu theo hướng chia hoa lợi toán tiền tương đương với • Xác định quyền lợi ích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân giao rừng phòng hộ để bảo vệ phát triển rừng, liệu có chuyển quyền sử dụng đất? có người nhận quyền sử dụng đất? 2.3 Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai Để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều cửa, người sử dụng đất phải đến ủy ban nhân dân cấp xã nộp đơn đăng ký, sau đơn chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai Cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân phải đến quan thuế để xác định nghĩa vụ địa chính, đến kho bạc nộp tiền quay lấy giấy chứng nhận Như vậy, người dân phải qua nhiều cửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do cần phải xây dựng hệ thống quan đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất chuyên trách để thực thủ tục đăng ký theo mô hình “một cửa” Yêu cầu quan đăng ký đất đai Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 71 PGS.TS Trần Quốc Khánh tài sản gắn với đất phải có đủ trách nhiệm quyền hạn việc tổ chức thực tất công việc thủ tục đăng ký đất đai bất động sản thay cho quan có liên quan cấp nêu Để thực việc cần phải thực đồng số giải pháp sau: - Hình thành hệ thống quan chuyên trách thực quy hoạch sử dụng đất định giá đất để đáp ứng đủ thông tin cho quan đăng ký thực nhiệm vụ - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai thống để đáp ứng yêu cầu thực thuận tiện công việc đăng ký đất đai - Cải tiến hệ thống hồ sơ theo hướng hợp loại giấy tờ, sổ sách vào loại giấy tờ định để tránh thất lạc tiện lưu giữ - Tách nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khỏi nhiệm vụ quản lý Nhà nước quan quản lý đất đai, coi hoạt động dịch vụ công giao nhiệm vụ cho đơn vị nghiệp đảm trách quan Đăng ký quyền sử dụng đất - Việc thực đăng ký quyền sử dụng đất thực theo mô sau:người sử dụng đất mang giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất đến quan Đăng ký quyền sử dụng đất để nộp viết yêu cầu vào phiếu yêu cầu Cán tiếp nhận hồ sơ xác định tính đầy đủ hợp lệ giấy tờ có liên quan, giấy tờ mà người sử dụng đất cần phải bổ sung, chuyển cho phận thuế xác định nghĩa vụ tài mà người sử dụng phải nộp, xác định lệ phí đăng ký phải nộp thời gian người sử dụng đất cần đến nhận giấy chứng nhận Mọi thủ tục công tác chuyên môn khác nhân viên quan làm Như giảm chi phí lại người dân, người sử dụng đất phải tối đa lần: lần nộp hồ sơ, lần bổ sung hồ sơ (nếu có) lần nhận kết Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 72 PGS.TS Trần Quốc Khánh 2.4 Trong trình tổ chức thực hiện, quan thi hành cần phải cam kết rõ ràng thời gian chi phí Theo kết điều tra thực tế cho thấy, có đến 47,60 % số người dân (chủ yếu người phải làm thủ tục quyền sử dụng đất) hỏi thời gian dài, có đến 13,20% số người hỏi trả lời thời gian dài, điều làm nản lòng người dân, triển vọng thời gian chi phí dịch vụ đăng ký yếu việc đạt tin tưởng công chúng hệ thống đăng ký đất đai Luật Đất đai vạch khung đất đai chặt chẽ cho việc hoàn thành thủ tục đăng ký Gắn với khung thời gian định rõ ràng bước quan trọng việc giảm thiểu khoản “phí” Mặc dầu đòi hỏi Luật Đất đai chặt chẽ, đặc biệt so với thực tiễn chúng không chặt chẽ Thái Lan nơi mà, theo quy định tất đăng ký có giá trị pháp lý cần phải hoàn thành ngày nộp đơn Một hướng dẫn chi phí cần thiết cần phải niêm yết công khai quan đăng ký đất đai Theo tường trình Bộ Tài nguyên Môi trường, từ tuần đầu tháng 11 năm 2004, việc khuyến khích công chúng có nhận xét nhân viên Bộ Tài nguyên Môi trường, người không làm theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường phải thiết lập hệ thống để giải khiếu nại cách minh bạch nhanh Lòng tin người dân lĩnh vực đất đai nâng cao truy cập nhanh chóng công chúng vào hồ sơ đất đai Một cách để vấn đề liên quan đến phí không thức đảm bảo quan tài trợ cách thích đáng, tài trợ đảm bảo có sở hạ tầng tài trợ thích hợp cho hệ thống đăng ký Hiện nay, có thực tế cho thấy nhiều người dân chưa hiểu hết qui định đất đai, nên tham gia vào việc thực giao dịch gặp nhiều khó khăn, phải lại nhiều lần nên gây tâm lý ngại tiếp xúc với quan nhà nước Tại văn phòng đăng ký đất đai mở thêm dịch vụ tư vấn đất đai, thủ tục đăng ký đất đai, chuyển nhượng, chuyển đổi, dịch vụ tín dụng ngân hàng Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 73 PGS.TS Trần Quốc Khánh chấp bảo lãnh đất đai, dịch vụ cung cấp thông tin môi giới bất động sản…Đồng thời mở tư vấn miễn phí giải thích chế độ sách, thủ tục nhà đất Những hoạt động mở đáp ứng yêu cầu xúc người dân, giảm tải phần lớn sức ép tiếp dân Văn phòng đăng ký đất đai, thời gian xử lý hồ sơ nhanh chóng tạo điều kiện thuận lợi giúp người dân lại nhiều lần làm thủ tục giấy tờ Tuy nhiên để dịch vụ hoạt động vào hiệu phải có quy định cụ thể thu tiền dịch vụ, phải có phối hợp nhịp nhàng phòng ban ngân hàng với trung tâm dịch vụ, quan quản lý quy định Nhà nước với trung tâm để trung tâm có thông báo kịp thời qui định Nhà nước tỉnh, huyện vấn đề có liên quan đến đất đai 2.5 Giải pháp đầu tư cho người Luật Đất đai 2003 đời góp giải tốt vấn đề đất đai Để thực thành công Luật Đất đai đòi hỏi lực mạnh lĩnh vực hành đất đai, đặc biệt cấp xã Điều bao hàm việc đào tạo quản lý làm tăng tầm quan trọng việc đặt kế hoạch kinh doanh, làm việc nhân viên, mô tả công việc rõ ràng hơn…Việc đầu tư cho người quan trọng, trình độ cán quản lý, nhân viên lĩnh vực tăng lên khả quản lý, tổ chức, sử dụng đất ngày tăng, đưa qui hoạch đất rõ ràng, cụ thể giúp cho người dân nắm tình hình quy hoạch đất địa phương từ có kế hoạch sử dụng đất tốt hơn, tránh tình trạng giữ đất chờ đền bù đồng thời tham gia vào quyền sử dụng đầy đủ Còn nhân viên thực thủ tục pháp lý quyền sử dụng đất, nhân viên nắm rõ thủ tục giải họ có khả giải tốt công việc mình, rút ngắn thời gian làm thủ tục, từ bước tạo lòng tin người dân vào quan nhà nước, góp phần thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất Để hoàn thành đầy đủ nhiệm vụ quản lý nhiều loại đất, động viên nhiều chủ thể sử dụng đất có hiệu quả, việc đào tạo đội ngũ chuyên gia cho Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 74 PGS.TS Trần Quốc Khánh thị trường quyền sử dụng đất việc làm cần thiết đòi hỏi cấp bách Trước mắt cần phải củng cố hoàn thiện hệ thống đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên, kỹ thuật viên, chuyên gia …thuộc lĩnh vực đất đai liên quan đến đất đai tất ngành môn kinh tế quốc dân Có chương trình đào tạo cung cấp cho học viên hiểu biết lĩnh vực này, tổ chức đợt thực tập theo nhiều hình thức đào tạo chức, đào tạo tập trung Hệ thống đào tạo lĩnh vực đất đai cần phải triển khai đồng bộ, phân cấp đào tạo từ trung ương đến địa phương, ý chuyên nghiệp, đặc biệt đào tạo nghề đo đạc lập đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới …về giao dịch quyền sử dụng đất Hiện Luật Đất đai hoàn thiện bổ sung nên thường xuyên có thay đổi luật nên thường xuyên phải mở buổi tập huấn, buổi thông báo thông tin sách Nhà nước 2.6 Giải pháp đầu tư sở hạ tầng Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm tỷ trọng đáng kể ngày tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai nặng nề, nhiên đầu tư ngân sách cho công tác chưa tương xứng Thực tế cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc thiếu thốn nhiều Phòng làm việc chật chội chưa bố trí nơi tiếp dân; phương tiện làm việc đơn sơ, thủ công Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành phần để tạo nguồn thu tài để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý mua sắm trang thiết bị, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet… Theo quy định pháp luật đất đai hành, công việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm xử lý, đến huyện Mỹ Hào chưa thành lập văn phòng Vì phòng Tài nguyên Môi trường phải gánh vác lượng công việc tải dẫn đến thời gian xử lý công việc quản lý đất đai nói chung việc thực quyền sử dụng đất nói riêng bị chia rẽ Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 75 PGS.TS Trần Quốc Khánh Hiện tỉnh Hưng Yên có trang web riêng, điều kiện thuận lợi để người dân tiếp cận với sách Nhà nước tỉnh Mỗi huyện tận dụng lợi để tuyên truyền qui hoạch, kế hoạch phát triển huyện chẳng hạn năm năm tới huyện định qui hoạch nào, vùng cần phải qui hoạch, vùng sửa qui hoạch? kế hoạch cụ thể nào? qui hoạch sách đền bù nào? giải tỏa mặt sao? người dân đất có sách cụ thể nào? họ làm gì? đặc ân mà họ hưởng? hay thông báo qui định huyện (tỉnh) sách mới, thông báo việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến độ thực cấp giấy chứng nhận quyền chuyển đổi, chuyện nhượng… đơn cấp, đơn chưa cấp, lý đơn chưa cấp? đồng thời giải đáp thắc mắc người dân vấn đề liên quan Để làm điều không cần cán giỏi chuyên môn, trình độ mà cần phải có hệ thống sở hạ tầng đại hệ thống máy vi tính, hệ thống internet, thiết bị hỗ trợ khác…Để làm hệ thống máy móc cần phải có hỗ trợ lớn từ phía địa phương trình chuyên môn cán Tuy nhiên không hình thành hệ thống đăng ký tỉnh huyện mà nên thực nước thành mạng lưới thống Kinh nghiệm quốc tế chứng minh công việc tốn nhiều thời gian để hoàn thành Ví dụ như: Dự án Quyền đất đai Thái Lan, dự án bao gồm chương trình quyền đất đai lập mạng lưới làm việc quan đất đai cấp tỉnh khắp Thái Lan, 20 năm để thực Do vậy, Bộ Tài nguyên Môi trường cần thực kế hoạch thực, dài hạn xác nhận tài trợ cho kế hoạch Một hệ thống sở hạ tầng xây dựng hoàn chỉnh phạm vi rộng góp phần không nhỏ việc thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 76 PGS.TS Trần Quốc Khánh 2.7 Tăng cường nhận thức cho người dân Để thị trường đất đai ổn định đòi hỏi phải nâng cao nhận thức người dân vấn đề đất đai, không đơn Luật Đất đai Cuộc vận động nhận thức chung cần thu hút ý người tham gia, đặc biệt quần chúng nói chung, người sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổ chức tài phải trọng vào quyền nghĩa vụ người sở hữu đất Mục đích việc nâng cao nhận thức phân tích cho người dân hiểu lợi ích việc thực đầy đủ thủ tục pháp lý tham gia vào quyền sử dụng đất đồng thời hạn chế, khó khăn mà người dân gặp phải không thực đầy đủ thủ tục cần thiết Đây yêu cầu quan trọng thời gian Khi người dân hiểu lợi ích mà họ nhận tham gia cách đầy đủ người dân chủ động tham gia, đồng thời lôi kéo người thân tham gia, giúp cho việc thực quyền sử dụng đất dễ dàng, thuận lợi Dựa kinh nghiệm quốc tế, loạt công cụ cần đến – bao gồm chiến dịch truyền thông, tờ rơi thông báo Các tài liệu truyền thông cần phải phát triển hoàn toàn phù hợp với mục tiêu đặt Các tài liệu cần viết cách hào hứng, hút, dễ hiểu Sẽ có giá trị kéo theo tổ chức phi phủ vào phát triển truyền thông phổ biến thông tin này… Tuy nhiên có điều rằng, người dân thực tin việc đăng ký quyền chuyển đổi, chuyển nhượng… thực có lợi cho họ thân họ tận mắt chứng kiến, mà phòng đăng ký đất đai dán ví dụ điển hình trường hợp thực quyền trên, ví dụ hộ gia đình điển hình thôn, xã, họ thực hiện, nhận lợi ích từ việc thực quyền Trong viết ví dụ điển hình phải viết cho thật rõ ràng, thật mạch lạc chí chuyển tải hình ảnh để người dân nhìn hiểu vấn đề Đây cách đơn giản thực dễ dàng mà chi phí tốn Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A Khoá luận tốt nghiệp 77 PGS.TS Trần Quốc Khánh III Kiến nghị Mỗi vùng, địa phương có đặc điểm việc thực quyền sử dụng đất khác nhau, ví dụ đồng sông Cửu Long có tượng cố đất (tức nông dân chấp không thức từ dẫn đến tình trạng người dân đất khả trả nợ, nhiều người dân phải làm thuê mảnh đất mình) Việc thực quyền sử dụng đất khác bị ảnh hưởng lớn phong tục tập quán, tính cách người dân địa phương Do vậy, từ nghiên cửu huyện Mỹ Hào ví dụ điển hình mà từ thực nhân rộng địa phương khác nước cho phù hợp với đặc điểm địa phương, vùng Trong hoàn cảnh khác yêu cầu sách thị trường quyền sử dụng khác nhau, đòi hỏi quan chức cần phải nhạy bén vấn đề này, cần phải thay đổi quy định đất đai cho phù hợp với hoàn cảnh địa phương, vùng cụ thể, không nên áp đặt quy định địa phương vào địa phương khác Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A 78 Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh KẾT LUẬN Huyện Mỹ Hào có vị trí thuận lợi cho trình công nghiệp hóa, đại hóa nông nghiệp nông thôn Trong thời gian vừa qua, tốc độ phát triển huyện mức cao Và yếu tố góp phần cho thành công huyện giải tốt vấn đề đất đai, quyền sử dụng đất Tại xã điều tra xã thực chủ yếu quyền, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất Do điều kiện kinh tế xã hội khác mà việc thực quyền khác Và số lượng thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày gia tăng Từ tìm hiểu bên rút số nguyên nhân mà khiến cho hộ thực giao dịch quyền sử dụng đất phi thức, là: - Do ý thức người dân, nhiều người chưa nhận thức cần thiết để thực đầy đủ thủ tục cần thiết - Do quản lý lỏng lẻo số quan số thời điểm định - Do chậm trễ việc cấp loại giấy chứng nhận - Một số phức tạp việc làm thủ tục, giấy tờ - Thuế, lệ phí chưa phù hợp với thực trạng, hoàn cảnh cụ thể địa phương - Thái độ số cán nhân viên thực Từ vấn đề nghiên cứu, từ thực trạng việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào – Hưng Yên, để hoàn thiện việc thực quyền sử dụng đất cần quan tâm giải sách, biện pháp như: Hoàn thiện công cụ quản lý nhà nước đất đai, hoàn thiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, hoàn thiện hệ thồng đăng ký đất đai, cam kết rõ ràng thời gian chi phí thực hiện, đầu tư cho người, đầu tư sở hạ tầng tăng cường nhận thức người dân Em xin ch ân th ành cảm ơn thầy cô giáo khoa Kinh tế Nông nghiệp Phát triển nông thôn đặc biệt giúp đỡ tận tình PGS TS Trần Quốc Khánh giúp em hoàn thành khoá luận Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A 79 Khoá luận tốt nghiệp PGS.TS Trần Quốc Khánh TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Vũ Đình Thắng (2006), giáo trình kinh tế nông nghiệp Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai nhà Khoa Kinh tế Địa Chính Bùi Thị Tuyết Mai Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam NXB Lao Động – Xã hội, 2005 Bộ Tài nguyên Môi trường Tình hình thực nước giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp Tạp chí Địa chính, số 4/2000 Lê Thanh Khuyến, Bàn sở pháp lý việc chấp giá trị quyền sử dụng đất Tạp chí Địa chính, số 4/2001 Nguyễn Đình Bồng Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Tháng 3/2006 Viện qui hoạch thiết kế nông nghiệp (2007) Thống kê tình hình thực quyền sử dụng đất Mỹ Hào – Hưng Yên Số liệu thống kê đất đai phòng Tài nguyên Môi trường huyện Mỹ Hào Uỷ ban nhân dân huyện Mỹ Hào, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên, giai đoạn 2003 – 2010 định hướng năm 2020 10 Luật đất đai 1987, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 11 Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001, Nhà xuất Bản Đồ, Hà Nội 12 Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính Trị Quốc gia, Hà Nội 13 Các thông tin từ trang web www.hungyen.gov.vn 14 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) Tác động quy trình giao dịch thị trường đất đai người nghèo: áp dụng phương pháp DE SOTO Trong chương trình : “ Nâng cao hiệu thị trường cho người nghèo” Nguyễn Thị Ngọc Thạch Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A [...]... nhận quyền sử dụng đất -Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển quyền sử dụng đất, ... sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.5 Quy trình thực hiện các quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2003, thì các qui trình thực hiện các quyền sử dụng đất có thể tóm lược như sau: Đối với mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì có một loại hồ sơ riêng nhưng nhìn chung có 2 giai đoạn Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất - Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất. .. nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất thì tùy vào từng loại chuyển quyền sử dụng đất mà bao gồm các loại giấy khác nhau Chẳng hạn như hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử. .. hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất, tuy nhiên chúng ta có thể tìm hiểu một số nhân tố sau có ảnh hưởng lớn hơn đến quyền sử dụng đất 1.6.1 Quy hoạch sử dụng đất Qui hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất với các nguồn tài nguyên thiên... các thông tin về thửa đất sau đây: - Số hiệu, kích thước, hình thế, diện tích, vị trí - Người sử dụng thửa đất - Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất - Gía đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất - Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác... chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời hạn giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất. .. Khánh Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không... ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thế chấp quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông... ký quyền sử dụng đất - Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật này ( nếu có), văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) b Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. .. người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép…Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... tài Thực trạng giải pháp hoàn thiện việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên. ” Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hóa sở lý luận thực quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng thực quyền. .. luận chung quyền sử dụng đất đai Chương 2: Thực trạng thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào – Hưng Yên Chương 3: Giải pháp để thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào – Hưng Yên Nguyễn... hạn chế nguyên nhân việc thực quyền sử dụng đất 58 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN .62 I ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM