BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING LÊ THỊ HỒNG VÂN LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng Mã số: 60340201 TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING LÊ THỊ HỒNG VÂN Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Đặng Thị Ngọc Lan TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “ Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh Vĩnh Long” công trình nghiên cứu thực với hướng dẫn, hỗ trợ từ Cô TS Đặng Thị Ngọc Lan Các nội dung kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác Tác giả luận văn LÊ THỊ HỒNG VÂN ii LỜI CẢM ƠN Luận văn hoàn thành Trường Đại học Tài Chính Marketing Trong trình làm luận văn nhận nhiều giúp đỡ để hoàn tất luận văn Trước tiên xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô TS Đặng Thị Ngọc Lan tận tình hướng dẫn, truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm cho suốt trình thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Đào tạo Sau Đại Học Trường Đại học Tài Chính Marketing, người truyền đạt kiến thức quý báu cho thời gian học cao học vừa qua Sau xin gửi lời cảm ơn đến gia đình bạn học viên lớp Tài Ngân hàng khoá động viên, giúp đỡ trình làm luận luận văn TP HCM, ngày tháng năm 2014 Tác giả luận văn LÊ THỊ HỒNG VÂN iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii TÓM TẮT vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ viii DANH MỤC BẢNG ix Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Phạm vi, đối tượng nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Bố cục đề tài: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS 1.1.1 Khái niệm, hàng hoá, thị trường BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.1.2 Khái niệm hàng hoá BĐS 1.1.1.3 Khái niệm thị trường BĐS 1.1.2 Các chủ thể hoạt động thị trường BĐS 1.1.2.1 Người mua 1.1.2.2 Người bán 1.1.2.3 Các thể chế kinh doanh dịch vụ BĐS 1.1.2.4 Cơ quan quản lý Nhà nước 1.2 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Các nguồn vốn BĐS iv 1.2.2 Các sắc thuế liên quan đến BĐS .11 1.2.3 Các khoản thu tài khác liên quan đến Bất động sản 13 1.2.4 Chính sách giá 14 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS 14 1.4 KINH NGHIỆM TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS SINGAPORE VÀ CÁC BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG 17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG 21 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 21 2.1.1 Quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam 21 2.1.2 Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam .24 2.2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG GIAI ĐOẠN NĂM 2009 -2013 28 2.2.1 Thực trạng chủ thể hoạt động thị trường BĐS Vĩnh Long 29 2.2.2 Thực trạng hoạt động tài BĐS Vĩnh Long 38 2.2.3 Thực trạng sắc thuế liên quan đến thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long .47 2.2.4 Thực trạng khoản thu tài khác BĐS .55 2.2.5 Thực trạng sách giá thị trường BĐS Vĩnh Long 60 2.2.6 Những nguyên nhân tồn ảnh hưởng đến thị trường BĐS Vĩnh Long 62 KẾT LUẬN CHƯƠNG 68 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG 69 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG ĐẾN NĂM 2020 69 v 3.2 HOÀN THIỆN CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG 73 3.3 CÁC GIẢI PHÁP VỀ TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG ĐẾN NĂM 2020 74 3.3.1 Các giải pháp tín dụng NH 74 3.3.2 Chứng khoán hoá BĐS 77 3.3.3 Tích cực xây dựng quỹ ĐT tín thác BĐS 78 3.3.4 Nguồn vốn huy động cá nhân 79 3.3.5 Kiến nghị hoàn thiện sắc thuế BĐS 80 3.3.6 Kiến nghị hoàn thiện khoản phải thu tài khác 84 3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC 87 3.4.1 Thu hút vốn đầu tư nước ngoài: 87 3.4.2 Lập quỹ tiết kiệm BĐS 88 3.4.3 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người thu nhập thấp 89 3.4.4 Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ để đầu tư phát triển dự án sở hạ tầng Tỉnh Vĩnh Long quản lý 90 3.5 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI VĨNH LONG 91 3.5.1 Mở rộng môi trường đầu tư, hội nhập quốc tế cho thị trường BĐS 91 3.5.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường BĐS 91 3.5.3 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS thị trường BĐS công khai, minh bạch .92 3.5.4 Thành lập tổ chức tư vấn, môi giới BĐS 94 KẾT LUẬN CHƯƠNG 95 KẾT LUẬN 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC vi TÓM TẮT T Đề tài nghiên cứu “Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh Vĩnh Long” trình bày số sở lý luận thị trường BĐS như: khái niệm, yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS Từ tác giả nhận nguồn tài giữ vai trò quan trọng phát triển thị trường BĐS rút số học kinh nghiệm từ học kinh nghiệm số nước giới cách sử dụng hiệu tài phát triển thị trường BĐS Qua phân tích thực trạng thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long thời gian qua, tác giả thấy thị trường BĐS địa bàn tỉnh Vĩnh Long hình thành phát triển có đóng góp định cho phát triển chung kinh tế tỉnh nhà Bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long mẽ, mang tính tự phát nhiều hạn chế định bất ổn Nhằm để quản lý tạo môi trường thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển, UBND tỉnh Vĩnh Long ban hành nhiều sách để điều tiết thị trường này, đặc biệt sách tài Trong trình vận hành, mang lại số kết khả quan Tuy nhiên, số sách bộc lộ nhiều hạn chế cần phải khắc phục Để thị trường BĐS Vĩnh Long phát triển ổn định, bền vững, hạn chế giao dịch ngầm, ổn định nguồn thu cho ngân sách việc hoàn thiện sách tài BĐS vấn đề cấp bách Tác giả đề xuất nhóm giải pháp đề nghị là: Hoàn thiện yếu tố cấu thành thị trường BĐS; Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường BĐS; Hoàn thiện sách tài BĐS; Các giải pháp tài nhằm phát triển thị trường BĐS; Hoàn thiện sách hỗ trợ phát triển thị trường BĐS vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ABS: Chứng khoán đảm bảo tài sản tài BĐS: Bất động sản BQLDA: Ban quản lý dự án CN: Công nghiệp HDB: Cơ quan phát triển nhà Singapore FPI: Dòng vốn đầu tư gián tiếp nước FDI: Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước KCN: Khu công nghiệp MDEC: Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Đồng sông Cửu Long NHNN: Ngân hàng Nhà nước NHTM: Ngân hàng Thương mại NH: Ngân hàng NOXH: Quỹ phát triển nhà xã hội NSNN: Ngân sách Nhà nước QSDĐ: Quyền sử dụng đất TX: Thị xã UBND: Ủy ban nhân dân VAMC: Công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng TNDN: Thu nhập doanh nghiệp KT-XH: Kinh tế xã hội CNH –HĐH: Công nghiệp hoá – đại hoá REIT: Quỹ tín thác BĐS ( Real estate investment trust) BOT: Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao BT: Hợp đồng xây dựng- chuyển giao GDP: Tổng sản phẩm quốc nội ( Gross Domestic Product) viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ Hình 2.1: Tình hình FDI vào BĐS FDI đăng ký từ năm 2004 -2013 Hình 2.2: Nguồn cung nhà TP.HCM Hà Nội quý năm 2013 Hình 2.3: Dư nợ cho vay BĐS tỷ lệ nợ xấu đến tháng 05 năm 2013 Hình 2.4: Biểu đồ dư nợ tín dụng BĐS Vĩnh Long Hình 2.5: Tình hình thu thuế nông nghiệp Vĩnh Long Hình 2.6: Tình hình thu thuế nhà đất Vĩnh Long Hình 2.7: Tình hình thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ đất Vĩnh Long Hình 2.8: Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Vĩnh Long Hình 2.9: Tình hình thu lệ phí trước bạ Vĩnh Long Bảng 2.10: Chỉ số giá đất Vĩnh Long 90 đảm bảo an toàn hài hòa cảnh quan đô thị ( nên có quy hoạch tiêu chuẩn dành riêng cho khu nhà cho người có thu nhập thấp); hoàn thiện sở pháp lý cần thiết theo hướng tự hóa thị trường hóa, ban hành thực sách miễn giảm thuế ưu đãi toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp; xây dựng quy chế quản lý hiệu chung cư, ngăn chặn trừng trị phạt nghiêm khắc hành vi gian dối, tham nhũng lãng phí xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp, kể nhà tình nghĩa, nhà tình thương nhà đoàn kết… Không thế, tỉnh cần thành lập Quỹ nhà quốc gia địa phương, chuyên dành cho người có thu nhập thấp thuê thuê mua Nguồn tài Quỹ đa dạng, song chủ yếu tạo lập từ nguồn NSNN, nguồn kinh phí dự án tái định cư, nguồn trích tiền đấu giá QSDĐ tài sản công, nguồn thu khác… Nhiệm vụ chi chủ yếu Quỹ hỗ trợ phát triển nhà phục vụ dự án tái định cư quốc gia địa phương, phát triển quỹ NOXH phục vụ tầng lớp lao động có thu nhập trung bình thấp xã hội, chí hỗ trợ người dân diện giải phóng mặt dự án xuất lao động để ổn định việc làm, tạo nguồn thu nhập góp phần ổn định sống xây nhà cho thân 3.4.4 Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ để đầu tư phát triển dự án sở hạ tầng Tỉnh Vĩnh Long quản lý Như phân tích chương hai, Vĩnh Long kêu gọi nhiều dự án phát triển dự án sở hạ tầng Phía tỉnh cần đề xuất phủ phát hành trái phiếu để thực dự án BĐS, sở hạ tầng giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống viễn thông, ,… Đây tiền đề quan trọng để thu hút nhà đầu tư vào phát triển thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long Giải pháp cần phải tiến hành thực sau tỉnh hoàn thành quy hoạch chi tiết khu đô thị, khu dân cư khu vực, địa phương tỉnh công bố danh sách công trình sở hạ tầng trọng ưu tiên cần làm ngay, từ kêu gọi người dân góp vốn phát triển việc mua trái phiếu Bên cạnh việc khai thác nguồn vốn đầu tư nước, cần phải huy động nguồn vốn đầu tư từ nước hình thức phát hành trái phiếu phủ thị trường quốc 91 tế Để thực cần nghiên cứu chuẩn bị yếu tố cần thiết cho việc lập kế hoạch phát hành trái phiếu nhằm đạt hiệu cao Các yếu tố đặc biệt cần quan tâm kế hoạch phát hành trái phiếu gồm: cải thiện hệ số tín nhiệm quốc gia; lựa chọn đối tác bảo lãnh phát hành; phân tích diễn biến thị trường tài quốc tế; chuẩn bị tài liệu liên quan đến việc phát hành trái phiếu 3.5 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI VĨNH LONG 3.5.1 Mở rộng môi trường đầu tư, hội nhập quốc tế cho thị trường BĐS Môi trường đầu tư tổng thể tác động tới hoạt động nhà đầu tư lĩnh vực, có lĩnh vực BĐS Những tác động làm cho luồng vốn chảy vào mạnh kìm hãm Trong thời gian tới, việc đổi chế sách môi trường đầu tư kinh doanh Vĩnh Long phải đẩy mạnh nhằm thu hút nhiều nguồn vốn nước cho đầu tư vào thị trường BĐS Một số mô hình huy động vốn áp dụng có hiệu cần mở rộng phát triển đấu giá QSDĐ, phát hành trái phiếu đô thị, chương trình kích thích đầu tư Tuy nhiên, nhận thức vai trò, tầm quan trọng việc hoàn thiện môi trường đầu tư kinh doanh cấp, ngành Vĩnh Long cần cải thiện sâu sắc, triệt để nữa, việc thực phải đồng có chiến lược Tỉnh Vĩnh Long cần thực sách giảm giá thuê đất, thuê văn phòng, giảm thuế, cải cách quy định, thủ tục hành nhanh gọn nhằm khuyến khích đầu tư Bên cạnh đó, việc giải phóng mặt bằng, đền bù tái định cư thỏa đáng khu thu hồi đất cho dự án biện pháp hiệu giúp thông suốt toàn trình triển khai dự án BĐS điểm quan trọng cần thực tốt Tạo môi trường bình đẳng doanh nghiệp việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi Đồng thời huy động tối đa nguồn vốn cho đầu tư phát triển, tạo thêm điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư 3.5.2 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường BĐS Đây giải pháp quan trọng để tăng số lượng hàng hóa BĐS, tăng chủng loại hàng hóa để đáp ứng cho nhiều dạng đối tượng áp dụng phương thức phù hợp với đặc 92 điểm thị trường BĐS theo chủ trương Chính phủ Trong sách cần tập trung điểm sau: - Vĩnh Long cần phải có sách tăng cường quỹ phát triển NOXH để chủ động phát triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp để đáp ứng yêu cầu đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, đối tượng sách chưa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà có điều kiện thuê mua trả góp Tại khu vực đô thị, việc phát triển quỹ NOXH hội dạng hộ phải coi trọng Đây giải pháp tạo điều kiện để đối tượng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với thị trường BĐS nhà - Vĩnh Long cần tích cực tạo quỹ đất để sẵn sàng tiếp nhận dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, CN, tương lai - Cải thiện môi trường đầu tư theo hướng thuận lợi, thông thoáng, minh bạch, an toàn tin cậy nhằm thu hút đầu tư phát triển thị trường Bên cạnh đó, tạo điều kiện ưu đãi thuận lợi cho nhà đầu tư, bên cạnh sách chung, tỉnh cần triển khai sách khuyến khích hỗ trợ đầu tư địa bàn tỉnh như: + Hỗ trợ chi phí chuẩn bị đầu tư xây dựng cho nhà đầu tư + Hỗ trợ công tác thu hồi, đền bù, giải phóng mặt + Hỗ trợ đầu tư xây dựng sở hạ tầng giao thông dự án đầu tư bên khu - cụm CN + Hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật bên khu - cụm CN + Hỗ trợ nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu - cụm CN + Hỗ trợ dự án xây dựng nhà NOXH + Hỗ trợ chi phí quảng cáo, thông tin, đào tạo nguồn nhân lực kinh phí xúc tiến đầu tư- thương mại - du lịch 3.5.3 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS thị trường BĐS công khai, minh bạch Hệ thống thông tin đất đai, quy hoạch, tài xây dựng Vĩnh Long chưa đầy đủ, công khai minh bạch Muốn có thị trường BĐS hoạt động hiệu đối tượng tham gia thị trường phải nhận thức thông tin loại hàng hóa giao dịch khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh 93 ảnh hưởng đến loại hàng hóa Việc có hệ thống thông tin minh bạch sở liệu đầy đủ điều kiện cần cho giao dịch BĐS Với trợ giúp kỹ thuật công nghệ thông tin đại, Vĩnh Long cần phải xây dựng hệ thống sở liệu quản lý BĐS thông qua việc đăng ký BĐS thu thập giá giao dịch BĐS Các thông tin thu thập cần phải có đầy đủ thông tin mã số BĐS, đặc điểm BĐS địa điểm, diện tích, hình dạng, sơ đồ khu đất, chủ sở hữu đến thời điểm tại, quyền nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng, sở hữu BĐS đó, giá BĐS thời điểm giao dịch chuyển nhượng khác Riêng nhà công trình xây dựng đất cần lưu trữ vẽ thiết kế kiến trúc sơ đồ kết cấu điện nước … công trình Hệ thống thông tin đất đai mạng kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, NHTM, kho bạc Nhà nước cấp nhằm giúp nhà nước kiểm soát biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất Qua nắm vững cung – cầu thị trường có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị trường BĐS Điểm đặc biệt hệ thống người sử dụng BĐS phải đăng ký giá đất sở giá giao dịch thực tế xảy thị trường khu đất đó, giá qua đấu thầu, đấu giá có, giá đất quan chuyên định giá xác định, tối thiểu phải giá đất sở khung giá đất nhà nước quy định Các quan chức nhà nước vào mức giá đăng ký để tính tiền đền bù đất đai giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ khoản phí, lệ phí khác Hệ thống nên giao cho quan chức nhà nước quản lý, trì, cập nhật định kỳ báo cáo hàng năm Hệ thống nên lập trình phân quyền tiếp cận hệ thống thông tin cho quan có liên quan nhà nước tự động ghi lại thông số truy cập quan Các đối tượng doanh nghiệp, cá nhân truy cập hệ thống trả khoản phí định để mua số thông tin BĐS mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính công khai minh bạch thông tin Thu nhập từ việc cung cấp thông tin chuyển vào quỹ để trì, bảo dưỡng cập nhật thông tin hệ thống 94 3.5.4 Thành lập tổ chức tư vấn, môi giới BĐS Một yếu tố quan trọng có tính chất định cho việc hình thành vận hành thị trường BĐS, dịch vụ quản lý BĐS tổ chức tư vấn môi giới, định giá BĐS, công ty quản lý quỹ đầu tư BĐS Các tổ chức tư vấn, môi giới đóng vai trò trì thị trường BĐS hiệu tổ chức mang người mua người bán lại gần với mà họ tạo điều kiện cho giao dịch diễn Tuy nhiên nay, cấu tổ chức tổ chức manh mún, nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, nhiều tổ chức làm chức “cò” nhà đất làm dịch vụ tư vấn Hoạt động đội ngũ lộn xộn, nhà nước không kiểm soát Phần lớn cá nhân hoạt động môi giới nhà đất nghề nghiệp, không đào tạo kiến thức tư vấn Vì hoạt động lực lượng gây nhũng nhiễu thông tin góp phần làm cho giá đất lúc “nóng”, lúc “lạnh” Các tổ chức định giá công cụ trợ giúp đắc lực nhà nước việc thực thi tính thuế nhà, đất thẩm định lại giá giao dịch BĐS cần thiết để tính thuế chuyển QSDĐ yếu tố thúc đẩy hoạt động thị trường BĐS thêm sôi Trong quy định cấp hành nghề định giá, dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS nhiều hạn chế Luật Đất đai năm 2013 áp dụng vào ngày 01/07/2014, quy định cụ thể quyền, trách nhiệm Nhà nước quản lý nhà nước đất đai, bổ sung quy định quyền Nhà nước việc định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; định giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ; định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH lợi ích quốc gia, công cộng; định trưng dụng đất trường hợp thật cần thiết; định giá đất sách thu, chi tài đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại Như vậy, hoạt động tư vấn, môi giới BĐS có hành lang pháp lý để điều chỉnh cho hoạt động Vì vậy, thời gian tới, Vĩnh Long cần có sách thích hợp để khuyến khích thành lập tổ chức môi giới, tư vấn BĐS để hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển, thêm vào cần phải tổ chức khoá đào tạo cấp chuyên nghiệp thẩm định giá, nghiệp vụ tư vấn môi giới BĐS 95 KẾT LUẬN CHƯƠNG Để thị trường BĐS Vĩnh Long phát triển ổn định, bền vững, hạn chế giao dịch ngầm, ổn định nguồn thu cho ngân sách việc hoàn thiện sách tài BĐS vấn đề cấp bách Việc đề xuất giải pháp để hoàn thiện sách tài nhằm phát triển thị trường BĐS Vĩnh Long dựa sở phân tích mặt tiêu cực mặt tích cực sách tài từ đưa giải pháp phù hợp Các nhóm giải pháp đề nghị là: Hoàn thiện yếu tố hình thành thị trường BĐS; Giải pháp tài phát triển BĐS; hoàn thiện sách phát triển thị trường BĐS nhóm giải pháp bổ sung 96 KẾT LUẬN Thị trường BĐS Vĩnh Long giai đoạn hình thành phát triển theo chế thị trường Do đó, sách tài để điều tiết thị trường giai đoạn hình thành, có nhiều tác động tích cực, song không tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục Vì vậy, luận văn nghiên cứu sở lý luận phân tích thực trạng thị trường BĐS sách tài chủ yếu tác động đến thị trường BĐS Vĩnh Long, luận văn mặt tồn sách tài áp dụng từ đưa giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách tài sách khác có liên quan phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Vĩnh Long phát triển Hiện cấp độ phát triển thị trường BĐS Vĩnh Long thấp, trước mắt luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành sửa đổi, bổ sung sách tài liên quan đến BĐS, thị trường BĐS ban hành sách cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường BĐS mục tiêu phát triển thị trường BĐS thời gian tới Các nhóm giải pháp đề nghị là: Hoàn thiện yếu tố hình thành thị trường BĐS; Giải pháp tài phát triển BĐS; hoàn thiện sách phát triển thị trường BĐS nhóm giải pháp bổ sung Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đưa định hướng để khắc phục tồn thị trường BĐS để tạo tiền đề cho phát triển thị trường BĐS Vĩnh Long ổn định, bền vững theo hướng văn minh, đại tương lai 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tiếng Việt: Đinh Văn Ân (chủ biên) (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Thái Bá Cần ( 2004), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản, Nhà xuất tài chính, Hà Nội GS.TS Dương Thị Bình Minh, Chính sách phát triển nhà thương mại Thành Phố Hồ Chí Minh, nhà xuất Phương Đông, Thành Phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Kim Thanh (2012) "Một số giải pháp sách ngân hàng T Nhà nước năm 2012" - Tạp chí Chứng khoán Việt Nam số 162, tháng 4/2012, trang 30 - 31 - 32 Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xă hội chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai 2003, 2005, 2013 Chính phủ nước Cộng hoà xă hội chủ nghĩa Việt Nam Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Chính phủ nước Cộng hoà xă hội chủ nghĩa Việt Nam Luật thuế phi nông nghiệp 48/2010/QH12 ngày 17 tháng 06 năm 2010 Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2003 Chính phủ lệ phí trước bạ 10 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 Chính phủ Lệ phí trước bạ 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 phủ hướng dẫn thi hành luật đất 98 13 Nghị định số 18/CP ngày 13/2/1995 Chính phủ quy định chi tiết thi hành T Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất T 14 Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá loại T T đất 15 Nghị định 71/2010 Chính phủ ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ vá tái định cư 17 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 hướng dẫn số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 18 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 Bộ Tài hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 19 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn có hiệu lực mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối chuyển nhượng bất động sản 20 Nghị số 11/NQ-CP, ngày 24 tháng năm 2011 Chính phủ T T biện pháp kiềm chế lạm phát, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô 21 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 22 Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu 23 Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ 24 Nghị định 58/2012/ NĐ- CP ban hàng ngày 15/08/2012 kèm theo thông tư 228/2012/TT-BTC ban hành 01/07/2013 hướng dẫn thủ tục lập quản lý REIT 99 25 Nghị số 15/2003/QH11 quốc hội thông qua ngày 17/6/2003 việc miễm giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến 2010 26 Pháp lệnh Thuế nhà, Đất năm 1992,1994 27 Nghị định số 152/2004/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 28 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm thu tiền sử dụng đất T T T T T T 29 Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 30 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất không thời hạn hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả tài để nộp 31 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 32 Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 33 Nghị định số 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 Chính phủ thuế TNDN 34 Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012 Bộ Tài thuế TNDN 35 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 31/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất 36 Quyết định số 189/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 việc ban hành Bản quy định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước Việt Nam 37 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Chính phủ lệ phí trước bạ 100 38 Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 giá thuê đất xác định theo tỷ lệ % giá đất UBND Vĩnh Long quy định 39 Quyết định 76/2004/QĐ-TTG ngày 06/05/2004 Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020 40 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 41 Báo cáo phân tích ngành BĐS Công ty chứng khoán Việt Nam Thị Vượng (VPBS) 42 Quyết định số 1241/QĐ-UBND ngày 09/8/2012 Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long phát triển nhà Tỉnh Vĩnh Long 43 Ngày 21/12/2010 UBND Vĩnh Long ban hành quy định giá đất loại theo Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND 44 Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND, 19/2012/QĐ-UBND, 11/2013/QĐ-UBND tỉnh Vĩnh Long 45 Báo cáo 197/BC-SXD, Sở Xây dựng Vĩnh Long, 2013 46 Nghị 87/NQ-HĐND, HĐNN Vĩnh Long, 2013 47 Các báo cáo định hướng kế hoạch phát triển kinh tế xã hội UBND Tỉnh Vĩnh Long năm 2009, 2010, 2011, 2012,2013 B Website: http://vneconomy.vn/ http://diaoconline.vn/ http://www.saga.vn/ http://vnexpress.net/ http://cafef.vn/ http://vietnamnet.vn/ http://www.mpi.gov.vn/ http://www.gso.gov.vn/ 101 http://sanbatdongsan.net/ 10 http://baovinhlong.com.vn/ 11 http://taisancong.vn/ 12 http://nongnghiep.vn/ 13 http://cafeland.vn/ 102 PHỤ LỤC Hình 2.5: Tình hình thu thuế nông nghiệp Vĩnh Long Năm 2009 2010 2011 2012 2013 Số thu thuế nông nghiệp (tỷ đồng) 169 69 49 49 45 40.8% 71.0% 100.0% So với năm trước 91.8% Hình 2.6: Tình hình thu thuế nhà đất Vĩnh Long Năm 2009 2010 2011 Số thu thuế nhà đất (tỷ đồng) 9.08 11,619 12,073 So với năm trước 128.0% 2012 2013 13,917 15,414 103.9% 115.3% 110.8% Hình 2.7: Tình hình thu Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ đất Vĩnh Long Năm 2009 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 149.31 2010 302.12 2011 2012 2013 175,561 195.32 203.15 (tỷ đồng) So với năm trước 202.3% 58.1% 111.3% 104.0% Hình 2.8: Tình hình thu tiền sử dụng, thuê đất Vĩnh Long Năm 2009 2010 2011 Số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê 342,027 646,307 528,443 2012 2013 692,01 785,22 đất (tỷ đồng) So với năm trước 189.0% 81.8% 131.0% 113.5% Hình 2.9: Tình hình thu lệ phí trước bạ Vĩnh Long Năm 2009 2010 2011 Số thu lệ phí trước bạ( tỷ đồng) 50,857 50,231 60,348 So với năm trước 98.8% 2012 2013 68,049 72,794 120.1% 112.8% 107.0% 103 [...]... Chương 1: Cơ sở lý luận tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS Chương 2: Thực trạng các hoạt động chính sách tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long Chương 3: Các giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS 1.1.1 Khái niệm, hàng hoá, thị trường BĐS 1.1.1.1... ra các giải pháp hỗ trợ thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và để phát triển thị trường BĐS thì có rất nhiều giải pháp thì trong đó giải pháp về tài chính có ý nghĩa rất quan trọng Xuất phát từ yêu cầu đó, đề tài: “ Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh Vĩnh Long được lựa chọn nghiên cứu được tác giả thực hiện với mong muốn tìm ra các mặt hạn chế, bất cập... CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TỈNH VĨNH LONG 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 2.1.1 Quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Vĩnh Long nói riêng là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn về quy mô, tính... về thị trường BĐS nhà ở và đề ra những giải pháp tài chính phù hợp để phát triển thị trường BĐS, để giúp thị trường bất động sản tỉnh Vĩnh Long vượt qua những khó khăn hiện tại, đứng vững và phát triển mạnh mẽ trong thời gian sắp tới 2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Mục tiêu chính của nghiên cứu này là đánh giá thực trạng và phân tích các hoạt động tài chính ( các yếu tố cơ bản hình thành nên thị trường. .. tín dụng, thuế, các khoản thu tài chính khác) đối với thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long và tìm hiểu những phương 2 thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường BĐS của Singapore qua các giải pháp tài chính, từ đó đề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và Vĩnh Long nói riêng để giúp thị trường BĐS tại Vĩnh Long vượt qua những khó khăn, phát triển ổn định trong thời gian... bất cập từ hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước và các giải pháp tài chính trong quá trình phát triển thị trường BĐS Vĩnh Long để tìm ra các giải pháp hiệu quả nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết Ngoài ra, nghiên cứu cũng góp phần phát triển và quản lý hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm... chính để thúc đẩy phát triển trở lại thị trường BĐS là mong muốn của chính phủ cũng như các Công ty BĐS là hết sức cấp thiết Vì vậy, câu hỏi cần đặt ra cho thị trường BĐS Vĩnh Long là: tại sao phải phát triển thị trường BĐS? giải pháp tài chính nào phù hợp để phát triển thị trường BĐS lành mạnh và bền vững? những kinh nghiệm đã học được từ cách thức quản lý thị trường BĐS của các nước? nhằm giúp các nhà... đề xuất các giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long, kết hợp với việc tham khảo ý kiến nhiều đối tượng là những người hoạt động trong ngành BĐS, tác giả hy vọng sẽ mang lại cho người đọc cái nhìn rõ nguyên nhân tại sao thị trường BĐS đang diễn biến như thế, giải pháp tài chính nào phù hợp với sự phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới 6 Bố cục của đề tài: Chương... sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam, TP.HCM dựa trên các nhân tố tài chính như tín dụng BĐS, chính sách thuế BĐS,… Tuy nhiên, vì rất nhiều lý do khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế nhằm hỗ trợ phát triển một thị trường BĐS bền vững tại Việt Nam nói chung và tỉnh Vĩnh Long nói riêng cụ thể một số nghiên cứu nổi bậc như sau: Các giải pháp tài chính để phát triển thị trường. .. nguyên nhân tồn tại thị trường tại tỉnh Vĩnh Long 3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường BĐS tại tỉnh Vĩnh Long - Phạm vi nghiên cứu trong giai đoạn từ đầu năm 2009 đến năm 2013 Đây là giai đoạn có nhiều biến động mạnh trên thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung và tỉnh Vĩnh Long nói riêng thông qua các thị trường BĐS như: Nhà ở, đô thị, thị trường văn phòng cho thuê, ... luận tài nhằm phát triển thị trường BĐS Chương 2: Thực trạng hoạt động sách tài nhằm phát triển thị trường BĐS tỉnh Vĩnh Long Chương 3: Các giải pháp tài nhằm phát triển thị trường BĐS tỉnh Vĩnh. .. BĐS để phát triển thị trường BĐS có nhiều giải pháp giải pháp tài có ý nghĩa quan trọng Xuất phát từ yêu cầu đó, đề tài: “ Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường bất động sản tỉnh Vĩnh Long ... cấu thành thị trường BĐS; Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường BĐS; Hoàn thiện sách tài BĐS; Các giải pháp tài nhằm phát triển thị trường BĐS; Hoàn thiện sách hỗ trợ phát triển thị trường BĐS