ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN TRỌNG DŨNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng vào cơng trình khoa học Tác giả luận văn Trần Trọng Dũng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đƣợc luận văn này, trƣớc hết xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trực tiếp hƣớng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Hà Tỉnh, quan tâm tạo điều kiện Phịng Tài ngun - Mơi trƣờng, Phịng quản lý thị; Phịng Thống kê thành phố Hà Tỉnh giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Từ đáy lòng mình, tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình q báu đó./ Tác giả luận văn Trần Trọng Dũng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƢƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trƣờng bất động sản 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 11 1.4 TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 11 1.4.1 Trung Quốc 11 1.4.2 Đài Loan 12 1.4.3 Nhật Bản 13 1.5 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 13 1.5.1 Thị trƣờng đất đai Việt Nam năm qua 13 1.5.2 Những quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 18 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1.5.3 Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá Việt Nam 21 1.6 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐỊA PHƢƠNG 30 1.6.1 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 30 1.6.2 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 32 1.6.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 32 1.6.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh 33 CHƢƠNG ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35 2.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu 35 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36 2.3 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.3.1 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.3.2 Phƣơng pháp thu thập số liệu 38 2.3.3 Phƣơng pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu 38 2.3.4 Phƣơng pháp chuyên gia 39 2.3.5 Phƣơng pháp biểu đạt kết nghiên cứu 39 CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2013 49 3.1.4 Sơ lƣợc tình hình quản lí đất đai thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh 51 3.2 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 52 3.2.1 Qui trình, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Tĩnh 52 3.2.2 So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh với quy trình theo pháp luật đất đai quy định 62 3.2.3 Kết đấu giá đất số dự án điều tra địa bàn Thành phố Hà Tĩnh 62 3.2.4 So sánh kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn thành phố Hà Tĩnh 81 3.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 85 3.3.1 Hiệu kinh tế 85 3.3.2 Hiệu xã hội 86 3.3.3 Hiệu công tác quản lý đất đai 87 3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 88 3.4.1 Về sách Nhà nƣớc 88 3.4.2 Giải pháp Kỹ thuật 88 3.4.3 Giải pháp chế tài 89 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91 KẾT LUẬN 91 ĐỀ NGHỊ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân BĐS Bất động sản T.W Trung ƣơng NN Nông nghiệp SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận TNMT Tài nguyên môi trƣờng CN – XD Công nghiệp – Xây dựng TM – DV Thƣơng mại – dịch vụ LN Lâm nghiệp TS Thủy sản TDTT Thể dục thể thao GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HĐND Hội đồng nhân dân MCL Mức chênh lệch Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Hà Tĩnh 50 Bảng 3.2: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 dự án khu dân cƣ vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung 65 Bảng 3.3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 dự án khu dân cƣ vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung 66 Bảng 3.4: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 2013 dự án khu dân cƣ vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung 66 Bảng 3.5: Kết đấu giá QSD đất năm 2012 khu dân cƣ Đồng Trọt 70 Bảng 3.6: Kết đấu giá QSD đất năm 2013 khu dân cƣ Đồng Trọt 71 Bảng 3.7: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 2013 dự án khu dân cƣ Đồng trọt - Thạch Quý 71 Bảng 3.8: Kết đấu giá quyền sử dụng đất ngày 06/7/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phƣờng Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 75 Bảng 3.9: Kết đấu giá quyền sử dụng đất ngày 15/8/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phƣờng Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 76 Bảng 3.10: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất phiên ngày 06/7 ngày 15/8/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phƣờng Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 77 Bảng 3.11: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu thị hai bên đƣờng bao phía Tây thuộc phƣờng Trần Phú Thành phố Hà Tĩnh 80 3.12: Tổng hợp kết chênh lệch giá quy định giá trúng đấu giá dự án 81 Bảng 3.13: Sự hiểu biết cán tổ chức đấu giá đấu giá QSD đất 82 Bảng 3.14: Sự hiểu biết ngƣời tham gia đấu giá QSD đất 83 Bảng 3.15: Sự hiểu biết ngƣời dân không tham gia đấu giá QSD đất 84 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai - ngắn hạn 15 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai thị trƣờng đặc thù 16 Hình 2.1: Vị trí khu đất thực đấu giá 36 Hình 3.1: Vị trí thành phố Hà Tĩnh 41 Hình 3.2 Cơ cấu diện tích loại đất thành phố Hà Tĩnh 51 Hình 3.3: Quy hoạch phân lơ đất đấu giá QSD đất vùng Đội Thao Vƣờn Cộ 64 Hình 3.4: Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất khu dân cƣ Đồng Trọt 69 Hình 3.5: Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất khu đô thị Bắc thành phố 73 Hình 3.6: Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất đƣờng bao phía Tây 78 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thay đƣợc, điều kiện đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội tồn phát triển Trong trình đổi kinh tế - xã hội nƣớc ta, chế kinh tế thị trƣờng làm cho thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hƣớng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hố, có đất đai Điều 1, Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nƣớc thống quản lý Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nƣớc, tổ chức trị xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dƣới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nƣớc cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất[12] Điều 12, Luật Đất đai 1993 quy định “Nhà nƣớc xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thƣờng thiệt hại đất thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian[12] Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ cho phép thực chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt đƣợc số thành làm thay đổi mặt số địa phƣơng, nhƣng trình thực bộc lộ số khó khăn tồn nhƣ việc định giá cho khu đất dùng để tốn chƣa có sở, việc giao đất tốn tiến hành khơng chặt chẽ… Để khắc phục tồn năm gần Nhà nƣớc thay đổi chế việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hƣớng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Qua thực tế cho thấy công tác đấu giá quyền sử Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 83 Bảng 3.14: Sự hiểu biết ngƣời tham gia đấu giá QSD đất TT 10 11 Nội dung câu hỏi Kết trả lời Cách tìm kiếm nguồn thông tin BĐS thông qua phƣơng tiện thông tin đại chúng khơng Nguồn tài để đầu tƣ vào bất động sản gia đình Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế ngƣời dân Mục đích mua BĐS để Môi trƣờng kinh doanh Thị trƣờng BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận lợi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận tiện Môi trƣờng tự nhiên thành phố Hà Tĩnh Mơi trƣờng văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh tốt Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 đầu Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trƣờng BĐS từ năm 2011 đến khủng hoảng kinh tế khu vực Hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh tốt Trung bình Đúng (%) Sai (%) 92,5 7,5 92,5 7,5 92,5 7,5 90 10 90 10 92,5 7,5 90 10 90 10 90 10 90 10 90 10 90,91 9,09 Nguồn: Từ phiếu điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 84 Bảng 3.15: Sự hiểu biết ngƣời dân không tham gia đấu giá QSD đất TT Nội dung câu hỏi Kết trả lời Cách tìm kiếm nguồn thông tin BĐS thông qua phƣơng tiện thông tin đại chúng khơng Nguồn tài để đầu tƣ vào bất động sản gia đình Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế ngƣời dân Mục đích mua BĐS để Môi trƣờng kinh doanh Thị trƣờng BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận lợi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận tiện Môi trƣờng tự nhiên thành phố Hà Tĩnh Mơi trƣờng văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh tốt Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 đầu Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trƣờng BĐS từ 10 năm 2011 đến khủng hoảng kinh tế khu vực 11 Hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh tốt Trung bình Đúng (%) Sai (%) 70 30 70 30 60 40 55 45 40 60 50 85 50 15 90 10 75 25 75 25 90 69,09 10 30,91 Nguồn: Từ phiếu điều tra Biểu đồ 3.2: Sự hiểu biết đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 85 3.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH Qua thực trạng công tác đấu giá dự án đƣa vài đánh giá khái quát hiệu kinh tế nhƣ hiệu xã hội công tác đấu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh nhƣ sau: 3.3.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nƣớc: + Khai thác hợp lý quỹ đất + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tƣ xây dựng + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc + So với cách giao đất có thu tiền thơng thƣờng giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trƣớc + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh ngƣời tham gia đấu giá, ngƣời trả giá cao ngƣời nhận đƣợc quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất đƣợc sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng thƣờng - Đối với ngƣời sử dụng đất: + Đất để đấu giá đất đƣợc phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, ngƣời mua đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm tính pháp lý lơ đất, đƣợc đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu nhƣ mua đất thị trƣờng tự do, ngƣời mua thƣờng phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đƣa định riêng đất đƣợc đem đấu giá, yếu tố đƣợc đảm bảo Đấu giá QSD đất đƣợc tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tƣợng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 86 tham gia với nhiều mức trả giá khác Trƣớc đấu giá đƣợc tiến hành, ngƣời tham gia đấu giá đƣợc nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trƣờng khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đƣợc đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thƣờng đƣa giá thấp so với việc mua đất theo cách thơng thƣờng thị trƣờng Khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thƣờng đặt 3.3.2 Hiệu xã hội - Thị trƣờng BĐS Thành phố Hà Tĩnh hình thành năm gần trình phát triển Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sơi động cho thị trƣờng BĐS, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Thành phố Hà Tĩnh- Tỉnh Hà Tĩnh - Tạo khu dân cƣ đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng đƣợc nhu cầu ngƣời dân, tạo điều kiện môi trƣờng sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung - Tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phƣơng Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng công trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tƣ xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đƣờng giao thông, trƣờng học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nƣớc, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vƣờn hoa Nguồn vốn huy động đƣợc từ đấu giá QSD đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều mơ hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) đƣợc phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến ngƣời nơng dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề đƣợc đầu tƣ phát triển, ngành nghề thủ cơng đƣợc đầu tƣ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 87 lƣợng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lƣợng lao động dƣ thừa vùng nông thôn - Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút ngƣời dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo đƣợc nguồn vốn để giải sách xã hội khác nhƣ: tạo quỹ nhà cho ngƣời thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… - Với giá đất đƣợc công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trƣờng, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trƣờng BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.3.3 Hiệu cơng tác quản lý đất đai Ngồi hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nƣớc định giá đất, hình thành thị trƣờng BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trƣờng BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc tiến hành thƣờng xuyên, liên tục phạm vi toàn Thành phố giúp Thành phố thống kê đƣợc giá đất chuyển nhƣợng thực tế xã, phƣờng khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nƣớc định giá đất sát với giá chuyển nhƣợng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc từ tài sản đất đai - Đấu giá QSD đất, với phƣơng thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp nhƣ chế giao, cấp đất, thủ tục rƣờm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nƣớc nhân dân - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin ngƣời sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tƣợng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 88 tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đồng thời loại bỏ đƣợc yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phƣơng, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cƣ, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn công trình khác - Tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đƣợc đầu tƣ cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 3.4.1 Về sách Nhà nước - Hiện công tác đấu giá QSD đất đƣợc thực theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ quy định bán đấu giá tài sản, quy chế đấu giá đƣợc ban hành theo Quyết định số 216/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ khơng cịn phù hợp Việc xây dựng quy chế đấu giá QSD đất theo Nghị định 17 phải gắn trách nhiệm Tổ chức đấu giá để công tác đấu giá thực công khai minh bạch tạo đƣợc niềm tin cho tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá - Trích phần kinh phí thu đƣợc từ đấu giá đất để đầu tƣ phát triển nhà cho đối tƣợng sách, ngƣời thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cƣ để cần thu hồi có chỗ cho ngƣời bị thu hồi tái định cƣ 3.4.2 Giải pháp Kỹ thuật - Phƣơng thức đấu giá cịn bất cập, để tránh đấu giá có tƣợng thông đồng ngƣời tham gia đấu giá với ngƣời tham dự đƣợc đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 89 xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trƣờng thực vịng đấu - Thống quy chế đấu giá dự án để ngƣời dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để ngƣời dân có thêm thơng tin - Các dự án đấu giá đất phải đƣợc đầu tƣ hạ tầng đồng trƣớc đƣa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá ngƣời trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ làm nhà đƣợc - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu giá nhƣ bên Trên sở cung cầu thị trƣờng khu vực có thể: Thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đƣa đấu giá theo phƣơng thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bƣớc giá cần đƣợc điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá sàn cần xây dựng vừa phải, cịn lơ lớn giá sàn phải sát giá thị trƣờng để chống tiêu cực) - Các quy trình dự án đấu giá QSD đất cần đƣợc xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng cơng đoạn mở đƣờng để triển khai dự án Sau có kết trúng đấu giá ngƣời trúng đấu giá nộp đủ tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nƣớc, chủ đầu tƣ cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho ngƣời trúng đấu giá 3.4.3 Giải pháp chế tài Cần thay đổi số phƣơng thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tƣợng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, cịn lơ giá sàn phải sát giá thị trƣờng để chống tiêu cực Trƣớc đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng quan tài số tiền mà ngƣời trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất ngƣời trúng đấu giá, tránh trƣờng hợp ngƣời Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 90 trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế đƣợc số lƣợng cò tham gia Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 91 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Phạm vi nghiên cứu thành phố Hà Tĩnh với tổng diện tích 5662,92 ha, đó: Đất nơng nghiệp có diện tích 2909,48 chiếm 51,38% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp có diện tích 2413,95 ha, chiếm 42,65 % tổng diện tích đất tự nhiên, đất chƣa sử dụng 339,49 ha, chiếm 5,99 % tổng diện tích đất tự nhiên Quy trình thực cơng tác đấu giá thành phố phù hợp với quy trình quy định luật pháp tình hình thực tế địa phƣơng Mức chênh lệch giá trúng với giá sàn hai thời kỳ lớn, thời kỳ trầm lắng (2012 2013) 0,03 lần, thời kỳ sôi động (2008 2009) từ 0,07 đến 0,12 lần Hiệu kinh tế cao so với giao đất có thu tiền thơng thƣờng Với tổng diện tích 31.012 m2 đất đem lại nguồn thu cho ngân sách 117.037.000.000 đồng vƣợt so với giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng thƣờng 8,71 tỷ đồng Hiệu xã hội đƣợc cải thiện rỏ rệt đƣợc thể hỗ trợ từ nguồn thu cho phát triển công trình cơng cộng sở hạ tầng địa phƣơng Cơng tác đấu giá QSD đất góp phần quan trong việc xây dựng hồ sơ quản lý đất đai ngày chặt chẽ hoàn thiện ĐỀ NGHỊ Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất ban hành quy chế đấu giá QSD đất thống toàn tỉnh Hà Tĩnh phù hợp với Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ để cơng tác đấu giá QSD đất phát huy hiệu tốt Tăng cƣờng quản lý giá đất sát với thời điểm, thị trƣờng BĐS sơi động, điều giúp cho Nhà nƣớc xây dựng đƣợc giá sát với giá thị trƣờng, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 92 địa phƣơng Cần sớm hoàn thiện cấu tổ chức Phát triển quỹ đất từ tỉnh tới huyện, tăng cƣờng công tác tham mƣu tạo lập quỹ đất phù hợp phục vụ vào sử dụng mục đích phi nơng nghiệp Xây dựng giá đất hợp lý để thỏa mãn đƣợc đại đa số đối tƣợng có nhu cầu thực sự, tránh trƣờng hợp giá cao nên dự án thực khó thành cơng Các giải pháp kỹ thuật cần đƣợc hoàn thiện trƣớc tiến hành đấu giá, đồng hạ tầng sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá yên tâm đối tƣợng tham gia đáu giá; Các dự án đấu giá đất cần đƣợc thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phƣơng tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị trường BĐS, NXB Nơng nghiệp Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chƣơng trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa (2002), Giáo trình Định giá đất, Hà Nội] Đại học quốc gia Hà Nội (2002) Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Hà Nội 10 Hiến pháp năm 1980 (NXB trị quốc gia) 11 Phạm Ngô Hiếu (2005), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sỹ Nông nghiệp trƣờng Đại học Nơng nghiệp I - Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 12 Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB trị quốc gia) 13 Luật đất đai 2003, (NXB trị quốc gia) 14 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 15 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản (http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html; http:// www.e-sellers.co.jp) 17 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 18 Thống kê đất đai 2013 TP Hà Tĩnh 19 Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản Thâm Quyến-Trung Quốc 20 Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng giá đất, Trƣờng Đại học nông nghiệp I - Hà Nội 21 Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng định giá đất, Trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 22 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2011 23 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2012 24 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2013 25 UBND thành phố Hà Tĩnh, Niên giám thống kê năm 2013 26 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Tĩnh (2010), Báo cáo tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Tĩnh – Tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020 27 Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ tái định cư, Hà Nội 28 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 29 Nhan Ái Tĩnh (1999) – Đại học trị Bình Đơng Đài Loan, phân tích lý luận sử dụng đất nông nghiệp (Tôn Gia huyên dịch), Hà Nội 30 Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh tế học, (Vũ Cƣơng, Đinh Xuân Hà, Nguyễn Xuân Nguyên, Trần Đình Tồn dịch), NXB Thống kê, Hà Nội Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƢỢNG THAM GIA ĐẤU GIÁ Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 19 Số phiếu: Ngày điều tra: Ngƣời điều tra: I THÔNG TIN ĐỐI TƢỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ: Đối tƣợng: Giới tính: ( )Nam, ( )Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Khả tài chính: ( ) Giàu; ( ) Trung bình; ( ) Nghèo Câu hỏi Xin vui lòng cho biết Anh/chị Tìm kiếm nguồn thơng tin BĐS thơng qua kênh thông tin nào? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phƣơng tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thông tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tƣ vào bất động sản Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tƣ (Hộ gia đình)… Nguồn khác…………………………………… Câu hỏi Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế ngƣời dân không Rất phù hợp…… Phù hợp………… Không phù hợp… Câu hỏi Mục đích mua BĐS Anh/chị gì? Để ở…………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)…………………………… Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, …) Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)……………………… Câu hỏi Mơi trƣờng kinh doanh Thị trƣờng BĐS thành phố Hà Tĩnh nhƣ nào: Rất thuận lợi…… Khá thuận lợi…… Kém thuận lợi…… Câu hỏi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh nhƣ Rất thuận tiện, nhanh chóng… Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Tạm đƣợc…………………… Kém ………………………… Câu hỏi Môi trƣờng tự nhiên thành phố Hà Tĩnh nhƣ nào? Sạch sẽ……………………… Tạm đƣợc …………………… Bụi bẩn……………………… Câu hỏi Mơi trƣờng văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh nhƣ nào? Rất tốt……………………… Chấp nhận đƣợc…………… Kém………………………… Rất kém……………………… Câu hỏi Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 Cung không đáp ứng đƣợc cầu…… Kinh tế địa phƣơng Tăng…… Đầu cơ……………………………… Ngƣời dân ngoại tỉnh mua nhà, đất… Nguyên nhân khác………………… Câu hỏi 10 Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trƣờng BĐS từ năm 2011 đến Khủng hoảng kinh tế khu vực ……… Khủng hoảng kinh tế nƣớc…… Thu nhập ngƣời dân giảm…………… Lạm phát……………………………… Khác………………………………… Câu hỏi 11 Anh/ Chị cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh sao? Ý kiến đánh giá Điện Giao thông Nƣớc Hệ thống nƣớc Khu vệ sinh Vệ sinh Mơi trƣờng Rất tốt Tốt Tạm đƣợc Không tốt Ý kiến khác Ngƣời vấn Hà Tĩnh, ngày tháng năm 2013 Đối tƣợng đƣợc vấn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ... giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh * Đánh giá quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thành phố. .. sử dụng đất phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh - Đánh giá hiệu kinh tế việc đấu giá quyền sử dụng đất phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh - Đánh giá hiệu xã hội việc đấu giá quyền sử dụng đất phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà. .. phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh với quy trình theo pháp luật đất đai quy định * Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh - Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án - Kết đấu giá