TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT (NIÊN KHÓA 2011 – 2014) QUY HOẠCH KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ Giảng viên hƣớng dẫn: TS. Phan Trung Hiền Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quốc Văn MSSV: B110093 Lớp: Luật hành chính - LK1163B1 Cần Thơ, 04/2014 Q - LỜI CẢM ƠN Đầu tiên tác giả xin chân thành cảm ơn tất cả quý Thầy Cô khoa Luật trường Đại học Cần Thơ đã truyền đạt những kiến thức quý báu cho tác giả trong thời gian học tập vừa qua. Đặc biệt xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy Phan Trung Hiền đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ cho tác giả rất nhiều để hoàn thành tốt đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. Mặc dù tác giả đã cố gắng hoàn thiện đề tài bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót. Vì vậy, tác giả mong nhận được sự đồng tình, ủng hộ cũng như những ý kiến đóng góp quý báu của thầy, cô và quý độc giả để đề tài được hoàn thiện hơn và có thể đóng góp phần nào về pháp luật cũng như trong thực tiễn áp dụng. Để đáp lại những tình cảm đó, tác giả sẽ cố gắng vận dụng các kiến thức pháp luật mà mình đã được trang bị vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất nhằm đem lại lợi ích cho mình và cho tất cả mọi người. Một lần nữa tác giả xin chân thành cảm ơn! Chúc tất cả mọi người sức khỏe và thành đạt. Cần Thơ, ngày tháng 4 năm 2014 Sinh viên thực hiện Nguyễn Quốc Văn GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Nguyễn Quốc Văn - MỤC LỤC  Trang LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài ....................................................................................................... 1 2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................ 1 3. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................. 1 4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài .............................................................................. 2 5. Bố cục của luận văn .................................................................................................. 2 CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH, QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, KHU DÂN CƢ, KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT ........................................ 3 1.1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................ 3 1.1.1. Khái niệm quy hoạch ........................................................................................... 3 1.1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ............................ 3 1.1.3. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................... 5 1.1.4. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sử dụng đất ........................... 6 1.1.4.1. Những điểm chung ............................................................................................. 7 1.1.4.2. Những điểm đặc thù ........................................................................................... 7 1.1.5. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất.................................................................. 7 1.1.6. Nội dung của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ................................................. 8 1.2. Khái quát chung về quy hoạch xây dựng và khu dân cƣ ................................... 8 1.2.1. Khái quát về quy hoạch xây dựng....................................................................... 8 1.2.2. Phân loại quy hoạch xây dựng, yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng ................................ 9 1.2.2.1. Phân loại quy hoạch xây dựng .......................................................................... 9 1.2.2.2. Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng ...................................................... 9 1.2.2.3.Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng ..................... 10 1.2.3. Quy hoạch xây dựng vùng ................................................................................ 10 1.2.3.1. Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng ................... 10 1.2.3.2.Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng .................................................... 11 1.2.3.3. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng ................................................................ 11 1.2.3.4. Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng ............................................................. 11 GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Nguyễn Quốc Văn 1.2.3.5. Nội dung quy hoạch xây dựng vùng ................................................................ 12 1.2.4. Quy hoạch đô thị................................................................................................ 12 1.2.4.1. Khái niệm đô thị .............................................................................................. 12 1.2.4.2. Quy hoạch chung xây dựng đô thị ..................................................................... 12 1.2.4.3. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị .................................................................... 12 1.2.4.4. Nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị ....................................................... 13 1.2.4.5. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị ........................................ 13 1.2.4.6. Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị ....................................................... 13 1.2.4.7. Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị .................................................... 14 1.2.4.8. Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị ..................................................... 14 1.2.4.9. Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị ...................................................... 14 1.2.4.10. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị ................................................. 14 1.2.4.11. Thiết kế đô thị .................................................................................................. 15 1.2.5. Quy hoạch điểm dân cư nông thôn................................................................... 15 1.2.5.1. Khái niệm điểm nông thôn ............................................................................... 15 1.2.5.2. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn ................................... 15 1.2.5.3. Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn ................................... 16 1.3. Khu dân cƣ tự phát và nguyên nhân phát sinh khu dân cƣ tự phát .............. 16 1.3.1. Khu dân cư tự phát ............................................................................................ 16 1.3.1.1. Khái niệm khu dân cư ...................................................................................... 16 1.3.1.2. Khái quát khu dân cư tự phát .......................................................................... 17 1.3.2. Những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát ....................................... 18 CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƢ VÀ CÁC QUY ĐỊNH NHẰM PHÒNG NGỪA, NGĂN CHẶN VIỆC XÂY DỰNG KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT ......................................................................................... 19 2.1. Pháp luật quy định về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ảnh hƣởng đến quy hoạch khu dân cƣ ............................................................................. 19 2.1.1. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................... 19 2.1.1.1. Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp........................................................ 19 2.1.1.2. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............ 21 GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Nguyễn Quốc Văn 2.1.2. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng ................ 21 2.1.2.1. Quy định chung về quy hoạch xây dựng .......................................................... 21 2.1.2.2. Phân loại quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng ..................................................... 22 2.1.3. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch đô thị và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị ................................................................................ 21 2.1.3.1. Nguyên tắc tuân thủ quy hoạch đô thị ............................................................. 23 2.1.3.2. Phân loại quy hoạch đô thị và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị .................................................................................................................. 23 2.2. Các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cƣ tự phát .............................................................................................................................. 25 2.2.1. Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất ......... 25 2.2.2. Một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ .......................................... 28 2.2.2.1. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000) .............................................................................. 29 2.2.2.2. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000) .................................................................................................... 30 2.2.2.3. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt .................................................................................................................... 30 2.2.2.4. Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, đã có nhà đầu tư đang triển khai và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền ...................................................................................................... 31 2.3. Pháp luật đối với các quyền và nghĩa vụ của người về sử dụng đất và xây dựng công trình ..................................................................................................................... 31 2.3.1. Pháp luật đối với các quyền về sử dụng đất và xây dựng công trình .............. 31 2.3.1.1. Đối với các quyền về sử dụng đất.................................................................... 31 2.3.1.2. Đối với việc xây dựng ...................................................................................... 31 2.3.2. Pháp luật đối với nghĩa vụ về sử dụng đất và xây dựng công trình ................ 32 2.3.2.1. Pháp luật về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy hoạch .................... 32 2.3.2.2.Pháp luật về nghĩa vụ của người dân có đất quy hoạch .................................. 32 GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Nguyễn Quốc Văn 2.3.2.3. Pháp luật về nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch ............................................................................................................................ 33 2.4. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, xây dựng ...................... 34 2.4.1. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ....................................... 34 2.4.1.1. Đối tượng áp dụng ........................................................................................... 34 2.4.1.2. Một số hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ...................................................................................................................................... 34 2.4.1.3. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ..................... 35 2.4.1.4. Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả ....................................... 36 2.4.2. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng ................................... 36 2.4.2.1. Đối tượng áp dụng ........................................................................................... 36 2.4.2.2. Một số hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng .............................................................................................................................. 37 2.4.2.3. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng .................. 37 2.4.2.4. Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả ....................................... 37 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN, KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ CỦA CÁC KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ .................................................................................................................... 38 3.1. Thực trạng các khu dân cƣ tự phát tại thành phố Cần Thơ ........................... 38 3.1.1. Những khó khăn của người dân sống tại khu dân cư tự phát ........................ 39 3.1.2. Khó khăn của người dân trong việc chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất ........................................................................................................................ 40 3.1.3. Thực trạng giải quyết những khó khăn phát sinh tại các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ ................................................................................................ 41 3.1.4. Nguyên nhân phát sinh các khu dân cư tự phát .............................................. 42 3.2. Giải pháp để hoàn thiện, khắc phục hạn chế của các khu dân cƣ tự phát tại thành phố Cần Thơ .................................................................................................... 44 3.2.1. Kiên quyết thu hồi các quy hoạch "treo" ......................................................... 45 3.2.2. Công tác quy hoạch kế hoạch phải phù hợp, khả thi ...................................... 46 3.2.3. Nâng cao chế tài trong xử lý vi phạm trong quy hoạch sử dụng đất và tuyên truyền giáo dục người dân trong việc tìm hiểu pháp luật ......................................... 47 KẾT LUẬN ................................................................................................................................ 50 GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố LỜI MỞ ĐẦU  1. Lý do chọn đề tài Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá tại các thành phố lớn là nguyên nhân chính lôi cuốn một lượng lớn dân cư khắp nơi đổ về đi tìm miền “đất hứa”. Vào ngày 24 tháng 6 năm 2009, thành phố Cần Thơ chính thức được Thủ tướng Chính phủ ra quyết định công nhận là đô thị loại 1 của Việt Nam thuộc vùng kinh tế trọng điểm của vùng đồng bằng sông Cửu Long và là vùng kinh tế trọng điểm thứ tư của Việt Nam. Quá trình đô thị hóa tại thành phố Cần Thơ diễn ra rất nhanh và mạnh mẽ nên càng làm cho tình hình thêm phức tạp như: kết cấu hạ tầng kỹ thuật quá tải, ảnh hưởng lớn đến môi sinh môi trường của con người và nhất là ảnh hưởng đến quy hoạc sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng nhà ở. Tâm lý của người Việt từ trước đến nay là “an cư lạc nghiệp”, có nghĩa khi nơi ăn chốn ở ổn định thì mới có thể phát triển nghề nghiệp, kinh tế. Và để đáp ứng nhu cầu về nơi ở của người dân, cùng với việc hình thành các khu dân cư đô thị được qui họach bài bản, trên địa bàn thành phố Cần Thơ còn xuất hiện khá nhiều khu dân cư tự phát. Việc phát triển các khu dân cư tự phát đã kéo theo nhiều hệ lụy về môi trường sinh thái, về an ninh trật tự và đặc biệt là phá vỡ các qui họach phát triển đô thị. Vì thế cần có sự hài hòa hơn nữa giữa kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, chiến lược môi trường, và quy hoạch sử dụng đất. Do đó, tác giả chọn đề tài “Q ” để làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung vào những mục đích sau đây: Phân tích, làm rõ những quy định của pháp luật Việt Nam về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khu dân cư, khu dân cư tự phát. Chỉ ra những bất cập, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết việc tồn tại và thực trạng cần phải quy hoạch các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ từ đó đề xuất hướng hoàn thiện và giải pháp giải quyết những bất cập trong việc quy hoạch các khu dân cư tự phát. 3. Phạm vi nghiên cứu Luận văn chủ yếu nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về việc quy hoạch khu dân cư và các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cư tự phát. Qua đó, chỉ ra được thực trạng đang tồn tại và đề ra giải pháp để nâng cao chất lượng, khắc phục hạn chế của các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 1 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố 4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Phương pháp sưu tầm tài liệu: Với phương pháp này đã giúp người viết tìm hiểu được rất nhiều xung quanh đề tài này như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, những quyền khiếu nại khiếu kiện…từ đó thấy được lợi ích cũng như những khó khăn từ việc quy hoạch mang lại Người viết sử dụng các phương pháp như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê,...trên cơ sở dựa vào Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Về Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 về Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và các văn bản khác có liên quan, đồng thời cũng tham khảo các sách, báo cũng như bài viết của các tác giả khác, để người đọc thấy được những ưu điểm nổi bật của vấn đề này để vận dụng vào thực tiễn sao cho đạt hiệu quả tốt nhất. 5. Bố cục của luận văn Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm 3 chương: Chƣơng 1: Khái quát chung quy hoạch, khu dân cƣ, khu dân cƣ tự phát. Trong chương này người viết sẽ nêu khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, tìm hiểu về khu dân cư và nguyên nhân phát sinh các khu dân cư tự phát. Chƣơng 2: Pháp luật hiện hành về việc quy hoạch khu dân cƣ và các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cƣ tự phát. Trong chương hai này người viết trình bày về những quy định hiện hành của pháp luật quyền về sử dụng đất và xây dựng công trình, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy hoạch, nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch. Khi đó, đối chiếu với các khu dân cư tự phát hiện tại, khi người dân đang sinh sống tại đó khi nhà đất bị “vướng” quy hoạch thì người dân nơi đây có những quyền gì bên cạnh nghĩa vụ phải thực hiện. Chƣơng 3: Thực trạng và giải pháp để hoàn thiện, khắc phục những hạn chế của các khu dân cƣ tự phát tại thành phố Cần Thơ. Trong chương hai này người viết nêu lên thực trạng các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ và giải pháp để hoàn thiện, khắc phục hạn chế của các khu dân cư tự phát. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 2 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH, QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, KHU DÂN CƢ, KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT Trước khi tìm hiều về quy hoạch, khu dân cư, khu dân cư tự phát, thì tác giả sẽ giới liệu sơ lược về thế nào là Quy hoạch, khu dân cư, tự phát, khu dân cư tự phát và bên cạnh các quy định khác của pháp luật hiện hành. 1.1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm quy hoạch Toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam điều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 53, Điều 54 Hiến pháp năm 2013, Điều 5, Điều 6 Luật đất đai 2003). Thông qua nhiều hình thức, phương diện quản lý Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai điển hình nhất là: quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Việc quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất với những nội dung gì, phải tuân thủ nguyên tắc nào, đảm bảo đúng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ra sao đều được thể hiện bằng chính sự điều tiết của hệ thống cơ quan quản lý về đất đai từ trung ương đến địa phương. Để việc sử dụng đất có hiệu quả thì điều đầu tiên mà nhà quản lý cần nghĩ đến là quy hoạch. Quy hoạch là một nghành khoa học, dự báo, hoạch định cho sự phát triển. Quy hoạch cũng nhằm định hướng và kích thích những nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng. Vậy quy hoạch là gì? Theo định nghĩa của Từ điển tiếng Việt thì Quy hoạch là “bố trí, sắp xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc xây dựng kế hoạch dài hạn” (Từ điển tiếng Việt, Viện ngôn ngữ học, Nhà xuất bản Đà Nẵng, 2001). Như vậy, để đạt được mục tiêu của kế hoạch đề ra, chúng ta cần khai thác nguồn tài nguyên này như thế nào để vừa đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của con người nhưng lại không làm mai một tài nguyên vô cùng quý giá này và phát triển nó một cách bền vững. Đó là lý do tại sao chúng ta cần phải làm quy hoạch. 1.1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch đất đai, xây dựng là nhân tố thiết yếu trong sự phát triển nền kinh tế đất nước. Điều 51 Hiến pháp 2013 với việc xác định: “Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế; kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo” cùng với chính sách khuyến khích kêu gọi đầu tư, các công trình kiến trúc xây dựng rầm rộ, cơ sở hạ tầng được chỉnh tu mở rộng để đáp ứng các nhu cầu phát triển nền kinh tế mở. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 3 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển do đất là tư liệu sản xuất đặc biệt và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội. Đây là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế và xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai của xã hội một cách tiết kiệm khoa học và có hiệu quả cao nhất. Khi nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều cách nhận thức khác nhau. Có quan điểm cho rằng quy hoạch sử dụng đất chỉ đơn thuần là biện pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc đo đạc, vẽ bản đồ đất đai, phân chia diện tích đất, giao đất cho các ngành và thiết kế xây dựng đồng ruộng ... Theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích từ ngữ rằng khái niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: - “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.” Cũng có khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất là: - “Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ, sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, để sử dụng và từng nhóm mục đích nhất định, nhằm khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế của đất và bảo đảm các vấn đề an ninh, quốc phòng, môi trường, văn hóa, bản sắc…Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm. - Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch nhằm chi tiết hóa nội dung của quy hoạch sử dụng đất. Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.”1 Từ những phân tích nêu trên cho thấy, việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. 1 Ts. Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật Hành chính đô thị, nông thôn. Trường Đại học Cần Thơ, Khoa Luật, Bộ Môn Luật Hành Chính, 2011, tr.8. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 4 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - 1.1.3. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, từ đó xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở để giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực và phục vụ các nhu cầu dân sinh, nhu cầu văn hóa xã hội. “Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm: Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương; Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường; Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất; Định mức sử dụng đất; Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất; Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước. Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước; Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.”2 Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh trình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội và các hậu quả khó lường về bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương. Phải lấy ý kiến của người dân theo “Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân”. 3 Lấy ý kiến của người dân được xem là một quá trình mà cơ quan quản lý thăm dò xem người dân nghĩ gì, mong muốn như thế nào, nhận thức ra sao và có ủng hộ những ý tưởng mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra không. Mà cụ thể ở đây là xem xét người dân có ý kiến như thế nào xung quanh vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc lấy ý kiến với mục đích mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với người dân qua đó để quy hoạch kế hoạch sử dụng 2 3 Điều 22 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009. Khoản 5 Điều 25 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 5 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - đất sát với thực tế và có tính khả thi cao. Thể hiện tính công khai rộng rãi của người dân để họ biết có được quyền và nghĩa vụ gì khi đất đai, nhà cửa quy hoạch. Ý nghĩa của việc lấy ý kiến người dân thể hiện là: có sự tham gia của người dân vào việc quản lý Nhà nước mà cụ thể là công tác quản lý đất đai, kế hoạch xây dựng. Lấy ý kiến còn đảm bảo được tính khách quan trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với người dân. Sau khi lấy ý kiến người dân thì việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 28 của Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009: “Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai theo quy định sau đây: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở Uỷ ban nhân dân; Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin đại chúng; Việc công bố công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực.” 1.1.4. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một dạng quy hoạch nên cũng có những điểm tương đồng với các quy hoạch khác, như quy hoạch xây dựng (điểm chung), nhưng cũng có những đặc điểm riêng biệt (điểm đặc thù). 1.1.4.1. Những điểm chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những đặc điểm chung như các loại quy hoạch khác, như quy hoạch xây dựng vùng, đô thị và nông thôn, cụ thể như sau: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc phân bổ đất đai cho việc sử dụng vào nhiều mục đích. Quy hoạch này lấy đất đai làm ranh giới phạm vi và và làm cơ sở, căn cứ cho quy hoạch. Ví dụ: Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hoá nông thôn (khoản 3 Điều 83 Luật đất đai năm 2003). - Mục tiêu của quy hoạch đều nhằm hướng tới sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh - quốc phòng và bảo vệ môi trường, lưu giữ văn hóa bản sắc. - Đều dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và lấy kinh tế làm động lực phát triển. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 6 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt (Điều 28 Luật đất đai). - Diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất được duyệt, trong thời hạn ba năm kể từ ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện mà chưa đạt yêu cầu của quy hoạch, kế hoạch đã được duyệt thì người có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố lại. 1.1.4.2. Những điểm đặc thù Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những điểm đặc thù cơ bản sau đây: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là Luật đất đai năm 2003. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng có cơ quan chuyên ngành tham mưu là cơ quan tài nguyên và môi trường (Bộ, Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường). - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quản lý chủ yếu dựa trên cấp hành chính. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quy hoạch đa ngành, đa lĩnh vực; nói cách khác, việc phân bổ đất đai nói chung cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cần sử sụng đất. Ví dụ: Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (Điều 86 Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009). - Do tính chất quan trọng và nền tảng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước phải được quyết định bởi Quốc hội; Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Ngoài ra, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009. 1.1.5. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất Mục tiêu quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất và việc sử dụng hiệu quả và bền vững nhất tài nguyên đất đai - một tài nguyên hữu hạn. Có thể hiểu mục tiêu này cụ thể như sau: Sử dụng có hiệu quả đất đai: Việc sử dụng có hiệu quả đất đai hết sức khác biệt giữa các chủ sử dụng đất. Cụ thể, với các cá nhân sử dụng đất thì việc sử dụng có hiệu quả chính là việc thu được lợi ích cao nhất trên một đơn vị tư bản đầu tư trên một đơn vị diện tích đất. Còn đối với Nhà nước thì vấn đề hiệu quả của việc sử dụng đất mang tính tổng hợp hơn bao gồm cả nội dung: toàn vẹn lãnh thổ, an toàn lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường, đẩy mạnh xuất khẩu hàng hóa... GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 7 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Sử dụng đất phải có tính hợp lý và được xã hội chấp nhận. Những mục đích này bao gồm các vấn đề về an ninh lương thực, việc làm và đảm bảo thu nhập cho cư dân ở nông thôn. Sự cải thiện và phân phối lại đất đai có thể đảm bảo làm giảm sự không đồng đều về kinh tế giữa các vùng khác nhau, giữa các chủ sử dụng đất khác nhau và góp phần tích cực trong việc xóa đói giảm nghèo. Tính bền vững: việc sử dụng đất bền vững là phương thức sử dụng đất mang lại hiệu quả, đáp ứng được các nhu cầu trước mắt đồng thời đảm bảo được tài nguyên đất đai đáp ứng được cho các nhu cầu sử dụng đất trong tương lai. 1.1.6. Nội dung của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất4 Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm: Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai; Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp; Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích; Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm; Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất. 1.2. Khái quát chung về quy hoạch xây dựng và khu dân cƣ 1.2.1. Khái quát về quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng là sự phân bổ hợp lý các khu dân cư, các ngành kinh tế kỹ thuật... trong phạm vi cả nước và từng địa phương nhằm bảo tồn và tôn tạo các di sản văn hoá dân tộc, đảm bảo lợi ích của nhân dân, bảo vệ môi trường, cảnh quan thiên nhiên, bảo đảm ổn định chính trị và thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội mà Nhà nước đã đề ra trong từng thời kỳ nhất định và trong những mục tiêu, định hướng lâu dài. Công tác quy hoạch còn có tầm quan trọng đặc biệt và đóng vai trò chủ chốt trong các chương trình đầu tư và xây dựng cũng như phát triển lâu dài, tạo cơ sở pháp lý để nhà đầu tư, các tổ chức kinh tế xã hội và các công dân nắm vững để từ đó có thể 4 Điều 23 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 8 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - triển khai các hoạt động xây dựng của mình. Nếu ta có phương châm “sống và làm việc theo pháp luật” thì trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, phương châm đó sẽ là “xây dựng theo quy hoạch được duyệt”. Điều này thể hiện vị trí, vai trò của quy hoạch xây dựng, đồng thời cũng thể hiện nhiệm vụ mà pháp luật về quy hoạch phải gánh vác, thông qua các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch. Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường. Quy hoạch xây dựng thể hiện qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ và bản vẽ thuyết minh.5 1.2.2. Phân loại quy hoạch xây dựng, yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng 1.2.2.1. Phân loại quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây: Quy hoạch xây dựng vùng; Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.6 1.2.2.2.Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng7 Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây: - Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội; - Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong từng giai đoạn phát triển; - Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc; - Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu tư xây dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị, điểm dân cư nông thôn. 5 Khoản 9 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Khoản 1 Điều 12 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 7 Điều 13 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 6 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 9 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - 1.2.2.3. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng8 Tổ chức thiết kế quy hoạch xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có đăng ký hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng; Có đủ điều kiện năng lực hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng phù hợp; Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm đồ án quy hoạch xây dựng, chủ trì thiết kế chuyên ngành thuộc đồ án quy hoạch xây dựng phải có năng lực hành nghề xây dựng và có chứng chỉ hành nghề phù hợp với từng loại quy hoạch xây dựng. Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế quy hoạch xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có năng lực hành nghề, có chứng chỉ hành nghề thiết kế quy hoạch xây dựng; Có đăng ký hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng. Chính phủ quy định phạm vi hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng của cá nhân hành nghề độc lập thiết kế quy hoạch xây dựng. 1.2.3. Quy hoạch xây dựng vùng Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh hoặc liên tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.9 Khác với các loại quy hoạch xây dựng còn lại (quy hoạch, điểm dân cư nông thôn,chuyên ngành), hình thức thể hiện của bản quy hoạch xây dựng vùng là sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng. Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng là cơ sở để lập: Đồ án quy hoạch đô thị; Đồ án quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn; Đồ án quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp. Sơ đồ quy hoạch xây dựng còn phải chú ý đến sự phát triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường, cảnh quan, di tích, công trình văn hoá trong vùng. 1.2.3.1. Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng Quy hoạch xây dựng vùng được lập cho các vùng có chức năng tổng hợp hoặc chuyên ngành gồm vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh, vùng tỉnh, vùng liên huyện, vùng huyện,vùng công nghiệp, vùng đô thị lớn, vùng du lịch, nghỉ mát, vùng bảo vệ di sản cảnh quan thiên nhiên và các vùng khác. Việc lập quy hoạch xây dựng vùng do người có thẩm quyền quyết định theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng. Thời hạn của sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng: theo Luật xây dựng năm 2003 (Điều 15), quy hoạch xây dựng vùng được lập cho giai đoạn năm năm, mười năm hoặc dài hơn trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước và từng vùng, có xem xét phối hợp với các loại quy hoạch chuyên ngành theo vùng và các quy định pháp luật có liên quan. Thời gian lập đồ án quy hoạch xây dựng vùng không quá 18 tháng, kể từ ngày nhiệm vụ quy hoạch được người có thẩm quyền phê duyệt. 8 9 Điều 14 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Khoản 10 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 10 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Sơ đồ quy hoạch vùng được xác lập cho các loại vùng lãnh thổ có chức năng tổng hợp chuyên ngành và các vùng kinh tế, hành chính tỉnh, huyện và các khu vực phát triển kinh tế. Tuỳ theo từng vị trí, vai trò của vùng mà xác định phù hợp một số yếu tố: Về xây dựng cơ sở hạ tầng; Về xây dựng khu dân cư ở đô thị, nông thôn; Về các khu công nghiệp, khu chế xuất, đặc khu kinh tế. 1.2.3.2.Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng Quy hoạch xây dựng vùng phải bảo đảm các nội dung chính sau đây: Xác định hệ thống các đô thị, các điểm dân cư để phục vụ công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch, các khu vực bảo vệ môi trường, tài nguyên thiên nhiên và các khu chức năng khác; Bố trí hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian và các biện pháp bảo vệ môi trường; Định hướng phát triển các công trình chuyên ngành; Xác định đất dự trữ để phục vụ cho nhu cầu phát triển; Sử dụng đất có hiệu quả. 1.2.3.3. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng bao gồm : - Dự báo quy mô dân số đô thị, nông thôn phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng và chiến lược phân bố dân cư của quốc gia cho giai đoạn 05 năm, 10 năm và dài hơn; - Tổ chức không gian các cơ sở công nghiệp chủ yếu, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phạm vi vùng theo từng giai đoạn phù hợp với tiềm năng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội của vùng; - Tổ chức không gian hệ thống đô thị, điểm dân cư phù hợp với điều kiện địa lý, tự nhiên của từng khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và việc khai thác tài nguyên thiên nhiên hợp lý của toàn vùng, dự báo tác động môi trường. Bản vẽ sơ đồ vị trí, ranh giới, quy mô và mối quan hệ liên vùng, tỷ lệ 1/100.000 – 1/500.000. Thời gian lập nhiệm vụ, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng không quá 03 tháng đối với vùng tỉnh, 06 tháng đối với vùng liên tỉnh kể từ ngày được giao nhiệm vụ chính thức. 1.2.3.4. Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng Việc lập quy hoạch xây dựng vùng phải căn cứ vào những yêu cầu sau: - Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng đã được phê duyệt. - Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, quy hoạch phát triển ngành có liên quan (nếu có). - Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị và hệ thống hạ tầng kỹ thuật quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. - Các kết quả điều tra, khảo sát và các số liệu, tài liệu có liên quan. - Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 11 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - 1.2.3.5. Nội dung quy hoạch xây dựng vùng Tuỳ theo đặc điểm, quy mô của từng vùng, quy hoạch xây dựng vùng có những nội dung sau đây: - Đánh giá hiện trạng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; xác định các động lực phát triển vùng. - Xác định hệ thống các đô thị, các điểm dân cư; các khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, du lịch; các khu vực bảo vệ di sản, cảnh quan thiên nhiên, di tích lịch sử văn hoá; các khu vực cấm xây dựng và các khu dự trữ phát triển. - Xác định mạng lưới, vị trí, quy mô các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật mang tính chất vùng hoặc liên vùng. - Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện. - Dự báo tác động môi trường vùng và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng xấu đến môi trường trong đồ án quy hoạch xây dựng vùng. 1.2.4. Quy hoạch đô thị 1.2.4.1. Khái niệm đô thị: Đô thị được hiểu trước hết là trung tâm kinh tế xã hội trên một địa bàn, địa phương. Đó là nơi tập trung đông đúc dân cư, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, sống và làm việc theo phong cách, lối sống đô thị. Lối sống đô thị được đặc trưng bởi những đặc điểm: có nhu cầu về tinh thần cao, tiếp thu nền văn minh nhân loại nhanh chóng, có đầu tư xây ựng và phát triển mạng lưới cơ sở hạng tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đô thị ở Việt Nam gồm các thành phố, thị xã, thị trấn là trung tâm của cấp hành chính tương ứng như cấp tỉnh (tỉnh và cấp tương đương: thành phố trực thuộc trung ương), và cấp huyện. Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.10 1.2.4.2. Quy hoạch chung xây dựng đô thị11 là việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ. 1.2.4.3. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị12 là việc cụ thể hoá nội dung của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp 10 Khoản 1 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. Khoản 11 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. 12 Khoản 12 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 11 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 12 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai các dự án đầu tư xây dựng công trình. 1.2.4.4. Nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị13 Trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị được quy định cụ thể như sau: Bộ Xây dựng lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng các đô thị mới liên tỉnh, các khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đối với đô thị loại 3, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định; Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng các đô thị loại 4, loại 5 thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp huyện) thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. 1.2.4.5. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị: Xác định tính chất của đô thị, quy mô dân số đô thị, định hướng phát triển không gian đô thị và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho từng giai đoạn năm năm, mười năm và dự báo hướng phát triển của đô thị cho giai đoạn hai mươi năm; Đối với quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị, ngoài các nội dung quy định tại điểm a khoản 2 Điều này còn phải xác định những khu vực phải giải toả, những khu vực được giữ lại để chỉnh trang, những khu vực phải được bảo vệ và những yêu cầu cụ thể khác theo đặc điểm của từng đô thị. 1.2.4.6. Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị14 Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng sử dụng đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch; phân khu chức năng đô thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật khác của từng khu chức năng và của đô thị; bố trí tổng thể các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến đường giao thông chính đô thị, xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và toàn đô thị. Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải được thiết kế theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phải tận dụng địa hình, cây xanh, mặt nước và các điều kiện thiên nhiên nơi quy hoạch, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. Trong trường hợp quy hoạch chung xây dựng cải 13 14 Điều 19 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Điều 20 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 13 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - tạo đô thị phải đề xuất được các giải pháp giữ lại những công trình, cảnh quan hiện có phù hợp với nhiệm vụ đề ra. 1.2.4.7. Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị15 Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau đây: Thay đổi định hướng phát triển kinh tế - xã hội; Để thu hút đầu tư các nguồn vốn xây dựng đô thị và các mục tiêu khác không làm thay đổi lớn đến định hướng phát triển đô thị; Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động. Người có thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch chung xây dựng đô thị thì phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được điều chỉnh. 1.2.4.8. Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị16 Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị căn cứ theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu quản lý xây dựng, yêu cầu của các chủ đầu tư xây dựng công trình và ý kiến của nhân dân trong khu vực quy hoạch, nhưng không được trái với quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được phê duyệt. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị bao gồm: Yêu cầu diện tích sử dụng đất, quy mô, phạm vi quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, thiết kế đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực thiết kế; Lập danh mục đề xuất biện pháp cải tạo cho những công trình cần giữ lại trong khu vực quy hoạch cải tạo; Những yêu cầu khác đối với từng khu vực thiết kế. 1.2.4.9. Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị17 Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải bảo đảm các nội dung chính sau đây: Xác định mặt bằng, diện tích đất xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng của các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Các giải pháp thiết kế về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, các biện pháp bảo đảm cảnh quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật có liên quan; Đối với các quy hoạch chi tiết cải tạo đô thị phải đề xuất các phương án cải tạo các công trình hiện có phù hợp với nhiệm vụ đề ra và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng khu vực. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được lập trên bản đồ địa hình và bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 đến 1/2000 tuỳ theo nhiệm vụ quy hoạch đặt ra. 1.2.4.10. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị18 Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau đây: Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh; Cần khuyến khích, thu hút đầu tư. 15 Điều 22 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Điều 23 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 17 Điều 24 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 18 Điều 26 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 16 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 14 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được điều chỉnh. Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải lấy ý kiến của nhân dân trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng và không được làm thay đổi lớn đến cơ cấu quy hoạch chung xây dựng. 1.2.4.11. Thiết kế đô thị19 Thiết kế đô thị bao gồm những nội dung sau đây: Trong quy hoạch chung xây dựng đô thị, thiết kế đô thị phải quy định và thể hiện được không gian kiến trúc công trình, cảnh quan của từng khu phố, của toàn bộ đô thị, xác định được giới hạn chiều cao công trình của từng khu vực và của toàn bộ đô thị; Trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, thiết kế đô thị phải quy định và thể hiện được cốt xây dựng của mặt đường, vỉa hè, nền công trình và các tầng của công trình, chiều cao công trình, kiến trúc mặt đứng, hình thức kiến trúc mái, màu sắc công trình trên từng tuyến phố; Thiết kế đô thị phải thể hiện được sự phù hợp với điều kiện tự nhiên của địa phương, hài hoà với cảnh quan thiên nhiên và nhân tạo ở khu vực thiết kế; tận dụng các yếu tố mặt nước, cây xanh; bảo vệ di sản văn hoá, công trình di tích lịch sử - văn hóa, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành các quy định về quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng theo thiết kế đô thị được duyệt. Chính phủ quy định cụ thể về thiết kế đô thị. 1.2.5. Quy hoạch điểm dân cư nông thôn 1.2.5.1. Khái niệm điểm nông thôn là nơi cư trú tập trung của nhiều hộ gia đình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định bao gồm trung tâm xã, thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc (sau đây gọi chung là thôn) được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội, văn hoá, phong tục, tập quán và các yếu tố khác.20 Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tổ chức không gian, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của điểm dân cư nông thôn.21 1.2.5.2. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn22 Uỷ ban nhân dân cấp xã lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn bao gồm: Dự báo quy mô tăng dân số điểm dân cư nông thôn theo từng giai đoạn; Tổ chức không 19 Điều 27 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Khoản 14 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 21 Khoản 13 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 22 Điều 28 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 20 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 15 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - gian các cơ sở sản xuất, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề truyền thống trong điểm dân cư nông thôn; Định hướng phát triển các điểm dân cư. 1.2.5.3. Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn23 Xác định các khu chức năng, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hướng phát triển cho từng điểm dân cư, thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán cho từng vùng để hướng dẫn nhân dân xây dựng. Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm xã phải xác định vị trí, diện tích xây dựng của các công trình: trụ sở làm việc của các cơ quan, tổ chức, các công trình giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và các công trình khác. Đối với những điểm dân cư nông thôn đang tồn tại ổn định lâu dài, khi thực hiện quy hoạch xây dựng thì phải thiết kế cải tạo, chỉnh trang các khu chức năng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. 1.3. Khu dân cƣ tự phát và những ảnh hƣởng tiêu cực của khu dân cƣ tự phát 1.3.1. Khu dân cư tự phát 1.3.1.1. Khái niệm khu dân cư24 Trong hệ thống quản lý hành chính 4 cấp của nước ta thì xã, phường, thị trấn được xem là cấp cơ sở gắn bó gần gũi với nhân dân. Tuy nhiên, xã, phường, thị trấn vẫn chưa phải là cấp gần dân nhất; tổ chức gần và trực tiếp với dân nhất là các “khu dân cư”. Vậy “khu dân cư” là gì? Từ trước đến nay, khái niệm “khu dân cư” chưa được Nhà nước, hoặc các ngành chức năng quan tâm nghiên cứu để có quy chuẩn. Khái niệm “khu dân cư” chưa thấy định nghĩa trong các từ điển Tiếng Việt cũng như trong các văn bản của Nhà nước. Chính vì vậy, việc hiểu về “khu dân cư” hiện nay còn chưa có sự thống nhất. Chẳng hạn, “khu dân cư” còn được hiểu là (tương ứng) cộng đồng dân cư, cụm dân cư. Tuy nhiên, có nơi nhiều “khu dân cư” mới hợp thành cụm dân cư. Có nơi “khu dân cư” đồng nghĩa với một thôn, xóm, bản, làng, khóm, ấp, khu phố... Ở nơi khác, một thôn, xóm, bản, làng, khóm, ấp, khu phố có khi lại có từ 2 đến nhiều “khu dân cư”. Có “khu dân cư”, dân số chỉ vài chục người; nhưng có “khu dân cư” lại đông đến hàng ngàn người. “khu dân cư” ở khu vực các tỉnh đồng bằng, khu vực đô thị khác với “khu dân cư” ở các tỉnh miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số về địa giới hành chính, dân số, trình độ dân trí, điều kiện lao động, sản xuất, sinh hoạt văn hoá tinh thần... 23 Điều 29 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Điều lệ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, http://www.mattran.org.vn/home/gioithieumt/dh66vk4.htm, [Truy cập ngày 20-3-2014]. 24 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 16 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Về phương diện tổ chức, “khu dân cư” không phải là một cấp hành chính, nhưng dù tồn tại dưới hình thức, tên gọi nào, quy mô địa giới hành chính đến đâu thì “khu dân cư” vẫn có 3 đặc trưng chung chủ yếu sau: “Khu dân cư” là một cấu trúc cộng đồng bao gồm: một số hộ gia đình tụ cư, sống đan xen trong một khu vực địa lý nhất định (thôn, xóm, bản, khu phố...). Có “khu dân cư” tồn tại ổn định từ lâu đời, có “khu dân cư” mới đang trong quá trình hình thành biến đổi... tuỳ theo yêu cầu, cách sắp xếp bố trí của mỗi địa phương. Các hộ dân sinh sống ở “khu dân cư” không phụ thuộc theo huyết thống, có quan hệ gắn bó với nhau trong lao động sản xuất, sinh hoạt văn hoá tinh thần, trong giao tiếp xã hội, tâm lý tư tưởng và ứng xử cộng đồng. Các hộ dân sinh sống ở “khu dân cư” ngoài chịu sự tác động, chi phối của chủ trương, chính sách, pháp luật chung của Đảng, Nhà nước, còn chịu sự tác động, chi phối của bộ máy chính quyền địa phương, của “Hệ thống chính trị khu dân cư” cùng các phong tục, tập quán nơi bản thân mình cư trú, sinh sống. Điều lệ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam được Đại hội VI Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thông qua tháng 9 năm 2004, tại Khoản 1 Điều 27, Chương IV có ghi: “Ban Công tác Mặt trận được thành lập ở thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, khu phố (gọi chung là “khu dân cư”). 1.3.1.2. Khái quát khu dân cư tự phát Xây dựng không phép xảy ra chủ yếu ở các vùng ven thành phố có nhiều đất trống. Địa bàn rộng, hạ tầng giao thông mỏng, tốc độ gia tăng dân số nhanh là những nguyên nhân khách quan dẫn đến sự thiếu chặt chẽ trong kiểm soát trật tự xây dựng của địa phương. Bên cạnh đó còn có nguyên nhân từ các “đầu nậu” bất chấp pháp luật đã xây nhà trái phép bán kiếm lời. Việc xây dựng các khu dân cư này đều có sai phạm, cụ thể là tự hình thành trong các khu vực không có quy hoạch chi tiết, không có phê duyệt của cấp có thẩm quyền; tự xây dựng trên cơ sở san lấp mặt bằng từ đất lúa, đất lâu năm trước khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sang đất phi nông nghiệp. Qua việc khái quát về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng có thể hiểu khu dân cư tự phát: đó là những khu dân cư xây dựng không phép trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc trong khu vực có quy hoạch chung nhưng không được phê duyệt của cấp có thẩm quyền. Mặt khác, việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở các khu dân cư này cũng không theo quy hoạch, không có phê duyệt của cơ quan chức năng. Theo Khoản 3 Điều 105 của Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định: “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.” Như vậy, những trường GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 17 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - hợp sau ba năm không thực hiện và cũng không điều chỉnh hoạch huỷ bỏ quy hoạch, trong khi đó người dân sinh sống trong vùng quy hoạch này bị hạn chế, cấm đoán với chính tài sản mà họ có quyền “định đoạt”. Vì nhiều lý do khác nhau, họ vẫn sinh sống, xây dưng tự phát trong vùng đã được quy hoạch nhưng không thực hiện, lâu dần tạo nên các khu dân cư tự phát. Theo Khoản 5 Điều 32 của Luật Xây dựng 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009: “Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trong thời hạn ba năm kể từ ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu của quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, thì người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phải có trách nhiệm áp dụng cácbiện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không thể thực hiện được thì phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố lại theo quy định tại khoản 2 Điều này”. Quy hoạch xây dựng với mục đích làm cho xã hội ngày một tốt hơn, bên cạnh đó hiện nay xuất hiện “khu dân cư tự phát” được xem là mặt trái của quy hoạch mà không ai mong muốn nhưng nó vẫn đã và đang tồn tại trong xã hội chúng ta ngày nay. 1.3.2. Những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát Chưa quy hoạch chi tiết đã xây dựng đã diễn ra ở một số khu đất tự mua, tự bán, tự xây không chờ giấy phép và không xin phép xây dựng, không cần thiết kế… nên đã hình thành những khu dân cư tự phát, thiếu và yếu về cơ sở hạ tầng cơ bản của một khu dân cư theo tiêu chuẩn quy định của Nhà nước do đó phát sinh một số ảnh hưởng tiêu cực như sau: Một là, đối tượng bị thiệt hại ở đây bao gồm những đối tượng nào có nhà và đất nằm trong quy hoạch bao gồm: tổ chức, cá nhân. Nhưng đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất là hộ gia đình cá nhân đang sống trong khu dân cư tự phát. Hai là, khu dân cư tự phát ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã hội. Kinh tế xã hội của một quốc gia phát triển mạnh hay yếu đều thể hiện qua bộ mặt chung như: phố sá, cầu đường, đô thị, cơ sở vật chất hạ tầng.... Ba là, khu dân cư tự phát ảnh hưởng đến quản lý chung và chính sách của Nhà nước. Người dân sinh sống tại khu dân cư tự phát không được chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách hợp pháp, nhà cửa không được sửa chữa, nâng cấp. Bốn là, vì là khu dân cư tự phát nên người dân xây dựng không theo quy hoạch, không đồng đều, nhà cửa hình thù kỳ dị, mất mỹ quan đô thị. Do khu dân cư phát triển một cách tự phát nên cơ sở hạ tầng yếu kém vì là tự phát không theo quy hoạch nên không được Nhà nước đầu tư, những chính sách phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng cũng không được phát triển. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 18 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố CHƢƠNG 2 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƢ VÀ CÁC QUY ĐỊNH NHẰM PHÒNG NGỪA, NGĂN CHẶN VIỆC XÂY DỰNG KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT 2.1. Pháp luật quy định về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ảnh hƣởng đến quy hoạch khu dân cƣ Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định về hoạt động xây dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP 13 tháng 08 năm 2009 Nghị định này quy định bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho thuê đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gia hạn sử dụng đất. Tìm hiểu Các Luật và Nghị định trên cho chúng ta câu trả lời cho câu hỏi: Ai có thẩm quyền quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng? 2.1.1. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.1.1.1. Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia25: Xác định diện tích đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, trong đó làm rõ diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên; Xác định diện tích đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, trong đó làm rõ diện tích đất quốc phòng, đất an ninh, đất đô thị, đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại, đất khu công nghiệp, đất phát triển hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia, đất di tích danh thắng; Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Chính phủ trình Quốc hội quyết định các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh 26 : Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn tỉnh đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh, bao 25 26 Điều 3 Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009. Điều 4 Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 19 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - gồm: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản tập trung; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp tỉnh; đất phát triển hạ tầng cấp tỉnh; đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất cho hoạt động khoáng sản; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do tỉnh quản lý; đất di tích danh thắng, đất khu du lịch; Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của tỉnh; Xác định diện tích đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng; Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Chính phủ xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện27: Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh; Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của cấp huyện, bao gồm: đất nuôi trồng thủy sản không tập trung; đất làm muối; đất khu dân cư nông thôn; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp huyện; đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sản xuất vật liệu xây dựng gốm sứ; đất phát triển hạ tầng cấp huyện; đất có mặt nước chuyên dùng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do huyện quản lý; Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện; Xác định diện tích đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng; Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện; Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp xã28: Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp xã bao gồm: Xác định diện tích các loại đất trên địa bàn xã đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện; Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của xã, bao gồm: đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất nông nghiệp khác; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của xã; đất nghĩa trang, nghĩa địa do xã quản lý; đất sông suối; đất phát triển hạ tầng của xã và đất phi nông nghiệp khác; Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của xã;Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp xã; Giải pháp để thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Ủy ban nhân dân xã trình Ủy ban nhân dân huyện xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị. Ủy ban 27 28 Điều 5 Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009. Điều 6 Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 20 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị. 2.1.1.2. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất29 Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình. Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này 2.1.2. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng 2.1.2.1. Quy định chung về quy hoạch xây dựng30 Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động xây dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho năm năm, mười năm và định hướng phát triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải bảo đảm tính kế thừa của các quy hoạch xây dựng trước đã lập và phê duyệt. Nhà nước bảo đảm vốn ngân sách nhà nước và có chính sách huy động các nguồn vốn khác cho công tác lập quy hoạch xây dựng. Vốn ngân sách nhà nước được cân đối trong kế hoạch hàng năm để lập quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết các khu chức năng không thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung theo hình thức kinh doanh. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch xây dựng trong địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt động xây dựng, triển khai các dự án đầu tư xây dựng và xây dựng công trình. Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân các cấp không đủ điều kiện năng lực thực hiện lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng, nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch xây dựng, phê duyệt quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch xây dựng thì mời chuyên gia, thuê tư vấn để thực hiện. Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 29 30 Điều 26 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009. Điều 11 Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 21 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - 2.1.2.2. Phân loại quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây: Quy hoạch xây dựng vùng; Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Chính phủ quy định trình tự lập quy hoạch xây dựng, hồ sơ và tỷ lệ các loại bản đồ, đơn giá lập đối với từng loại quy hoạch xây dựng. 31 Thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng được quy định như sau: Thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng32 Bộ Xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị33 Bộ Xây dựng tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị mới liên tỉnh, các khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 trong phạm vi tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bộ Xây dựng thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đối với đô thị loại 3, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị loại 4, loại 5, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị34 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3. Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị loại 4 và loại 5. 31 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Điều 17 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 33 Điều 21 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 34 Điều 25 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 32 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 22 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn35 Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức lập quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Điều chỉnh quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn36 Quy hoạch điểm dân cư nông thôn được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau đây: Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương được điều chỉnh; Quy hoạch xây dựng vùng được điều chỉnh; Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động. Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh và quy hoạch xây dựng điều chỉnh đối với các điểm dân cư nông thôn thuộc địa giới hành chính do mình quản lý. 2.1.3. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch đô thị và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị 2.1.3.1. Nguyên tắc tuân thủ quy hoạch đô thị37 Tổ chức, cá nhân khi thực hiện các chương trình, kế hoạch đầu tư xây dựng phát triển đô thị, quy hoạch chuyên ngành trong phạm vi đô thị, kế hoạch sử dụng đất đô thị, quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị, thực hiện quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị hoặc thực hiện các hoạt động khác có liên quan đến quy hoạch đô thị phải tuân thủ quy hoạch đô thị đã được phê duyệt và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị. 2.1.3.2. Phân loại quy hoạch đô thị và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị Quy hoạch đô thị gồm các loại sau đây:38 Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã , thị trấn và đô thị mới; Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới; Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng. Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật là một nội dung trong đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; đối với thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật được lập riêng thành đồ án quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật. Bộ Xây dựng quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị. 35 Điều 30 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. Điều 31 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 37 Điều 5 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. 38 Điều 18 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. 36 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 23 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị39 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị sau đây: Quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh là đô thị loại I, quy hoạch chung đô thị mới có quy mô dân số dự báo tương đương với đô thị loại III trở lên và đô thị mới có phạm vi quy hoạch liên quan đến địa giới hành chính của hai tỉnh trở lên; Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật của thành phố trực thuộc trung ương là đô thị loại đặc biệt; Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về chính trị, kinh tế - xã hội, văn hoá, lịch sử, của quốc gia theo quy định của Chính phủ; Các quy hoạch khác do Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng tổ chức lập. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị sau đây: Quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn, đô thị mới, trừ các quy hoạch đô thị quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; đối với đồ án quy hoạch chung đô thị loại II, III, IV và đô thị mới, trước khi phê duyệt phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng; Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật thành phố trực thuộc trung ương, trừ các quy hoạch quy định tại điểm b khoản 1 Điều này, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng; Quy hoạch phân khu thuộc đô thị loại đặc biệt và loại I; quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết các khu vực trong đô thị có phạm vi liên quan đến địa giới hành chính của 2 quận, huyện trở lên, khu vực có ý nghĩa quan trọng, khu vực trong đô thị mới, trừ quy hoạch quy định tại điểm c khoản 1 và nhiệm vụ quy hoạch quy định tại khoản 5 Điều này. Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, Ủy ban nhân dân huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các quy hoạch đô thị quy định tại khoản 1, khoản 2 và nhiệm vụ quy hoạch đô thị quy định tại khoản 5 Điều này, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh. Ủy ban nhân dân huyện thuộc tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết thị trấn, trừ các quy hoạch đô thị quy định tại khoản 1, khoản 2 và nhiệm vụ quy 39 Điều 41 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 24 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - hoạch đô thị quy định tại khoản 5 Điều này, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch đô thị cấp tỉnh. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết khu vực đã được cấp giấy phép quy hoạch. Ủy ban nhân dân thành phố, thị xã, thị trấn có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp về quy hoạch chung đô thị trước khi quy hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố, thị xã, thị trấn trong việc báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp về quy hoạch chung đô thị của thành phố, thị xã, thị trấn. Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị. 2.2. Các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cƣ tự phát Những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân, đến quy hoạch phát triển kinh tế xã hội đã được thấy khá rõ như: kết cấu hạ tầng kỹ thuật quá tải, ảnh hưởng lớn đến môi sinh môi trường của con người và nhất là ảnh hưởng đến quy hoạc sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng nhà ở… và việc tự phát tạo ra đầy rẫy những vấn đề tiêu cực kiềm hãm sự phát kinh tế, xã hội và môi trường của đất nước cụ thể là những địa phương có những khu dân cư tự phát này. 2.2.1. Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất Không phải ngẫu nhiên mà Nhà nước ta ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội trong đó Điều 17 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có nêu: Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 25 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.40 Căn cứ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ. Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành quyết định số: 49/2009/QĐ-UBND ngày 07 tháng 9 năm 2009 về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cụ thể như sau: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất41. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với trường hợp phù hợp với quy hoạch. Đối với loại đất ở: - Các Phường, Thị trấn của quận, huyện diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi mét vuông (40m2). - Các Xã của huyện diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng sáu mươi mét vuông (60m2). Đối với diện tích đất ở, ngoài mức diện tích đất tối thiểu quy định nêu trên, các thửa đất được phép tách thửa phải có bề rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất ≥4m. Đối với loại đất nông nghiệp: - Đối với loại đất nông nghiệp là đất vườn, đất trồng cây lâu năm: Các Phường, Thị trấn của quận, huyện diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn hai trăm mét vuông (200m2). Các Xã của huyện diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn năm trăm mét vuông (500m2). - Đối với loại đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm: Các Phường, Thị trấn của quận, huyện diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn năm trăm mét vuông (500m2). Các Xã của huyện diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn một ngàn mét vuông (1.000m2). Đối với loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Việc tách thửa đất phải có dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo mật độ xây dựng và yêu cầu của Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng. 40 41 Điều 17 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007. Điều 5 Quyết định số: 49/2009/QĐ-UBND ngày 07 tháng 9 năm 2009 Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 26 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với trường hợp hiện trạng sử dụng của thửa đất không phù hợp với quy hoạch. Diện tích đất thuộc khu vực phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư thì vẫn được phép tách thửa theo diện tích tối thiểu được quy định tại khoản 1 Điều này. Trường hợp này, người sử dụng đất phải tiếp tục sử dụng thửa đất được chia tách theo đúng mục đích đã được xác định, không được thay đổi mục đích sử dụng đất, không được xây dựng mới hoặc mở rộng nhà ở và các công trình hiện có. Song song với đó, để phù hơp với thực tế và nhu cầu hiện tại Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND của UBND TP Cần Thơ: ân thành phố Cần Thơ về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất Sửa đổi điểm đ khoản 2, Điều 1: Chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa; các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.” Bổ sung điểm h vào khoản 2, Điều 1: Sửa đổi khoản 3, Điều4: Đ - như sau: Đối với loại đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản: ện diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn năm trăm mét vuông (500m2). Các xã của huyện diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn một ngàn mét vuông (1.000m2).” GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 27 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - đất.” Trường hợp tách thửa đất để chuyển quyền sử dụng đất (không thay đổi mục đích sử dụng) được thực hiện đồng thời thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 19 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử d - 2.2.2. Một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ Để đưa công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch xây dựng đô thị đi vào nề nếp, trật tự, kỹ cương, khai thác sử dụng đất có hiệu quả; trên cơ sở Luật đất đai, Luật Xây dựng và các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai và Quy hoạch xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Công văn số 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ ngày 27 tháng 05 năm 2008 về việc hướng dẫn một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ cụ thể như sau:42 Quy hoạch phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, tập thể và lợi ích của người dân. Tất cả phải được hưởng những mặt tốt mà quy hoạch mang lại. Qua khảo sát của người viết thì văn bản Trưng ương chưa điều chỉnh vấn đề này nên người viết phải căn cứ vào công văn chỉ thị của văn bản địa phương cụ thể là tại thành phố Cần Thơ Công văn liên ngành số 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ ngày 27 tháng 05 năm 2008 về việc hướng dẫn một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Người dân tại địa phương có đất quy hoạch thì quyền và nghĩa vụ của người dân dần dần bị thu hẹp từ khi có quy hoạch được duyệt cho đến khi có chủ đầu tư. 42 Công văn số 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ ngày 27 tháng 05 năm 2008 về việc hướng dẫn một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 28 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - 2.2.2.1. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000): Thứ nhất, về đất đai: người sử dụng đất được thực hiện tất cả các quyền theo quy định của Luật Đất đai như: “Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”43 Bên cạnh đó người dân có “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này”44 và được Nhà nước xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật và Ủy ban nhân dân thành phố, cụ thể tại thành phố Cần Thơ như sau: Đối với đất ở: hộ gia đình thật sự có nhu cầu về đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất tối đa bằng hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành. Đối với đất phi nông nghiệp (đất chuyên dùng sản xuất kinh doanh) được chuyển mục đích theo dự án, phương án sản xuất kinh doanh. Vị trí được chuyển mục đích sử dụng đất phải có cơ sở hạ tầng phục vụ để đảm bảo điều kiện sinh hoạt, bao gồm: đường giao thông, có đủ điều kiện để đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước vào khu đất chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ hai, về xây dựng công trình: được xem xét cấp giấy phép xây dựng chính thức trên cơ sở tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành và các quy định khác có liên quan đến việc xây dựng (như hành lang bảo vệ đường bộ, hành lang an toàn đường 43 44 Điều 105 của Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009. Điều 106 của Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 29 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - sông, khu vực khống chế chiều cao quanh sân bay…) trên khu đất đã được chuyển mục đích phù hợp với chức năng của công trình xây dựng. 2.2.2.2. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000): Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, nhưng chưa có nhà đầu tư: Về đất đai: được thực hiện đầy đủ các quyền theo Luật đất đai, được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất của quy hoạch được duyệt. Trường hợp tách thửa, phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố (sẽ ban hành Quyết định riêng). Về xây dựng công trình: nếu phù hợp với quy hoạch: được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo quy hoạch được duyệt. Nếu không phù hợp với quy hoạch: Chủ đầu tư (chủ nhà) có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu xây dựng thì được xét cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo quy định của Quyết định số 02/2006/QĐ-UBND ngày 09 tháng 01 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc ủy quyền và phân cấp nhiệm vụ cấp giấy phép xây dựng các công trình trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Chủ đầu tư (chủ nhà) gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền (nếu là nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân quận, huyện) để được hướng dẫn và xem xét cấp giấy phép xây dựng. 2.2.2.3. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, đã có nhà đầu tư đang tổ chức triển khai thực hiện dự án, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất: Về đất đai: được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định tại Điều 105 và 106 của Luật đất đai; người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định nhưng không được chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp tách thửa, phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố (sẽ ban hành Quyết định riêng). Về xây dựng công trình: Được phép sửa chữa nhà và các công trình xây dựng hiện hữu nhưng không làm thay đổi quy mô và cấp công trình; không được cơi nới, mở rộng diện tích, tăng thêm tầng cao. Chủ đầu tư (chủ nhà) trước khi sửa chữa phải báo cho chính quyền phường, xã nội dung sửa chửa và không phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng. Trường hợp bị thiên tai, hỏa hoạn thì được xây dựng lại nhà ở nhưng không được vượt quy mô và cấp công trình trước đó. Trường hợp nhà, đất tuy nằm trong khu vực đã có nhà đầu tư nhưng theo quy hoạch được duyệt thuộc chức năng là đất tự cải tạo thì được phép xây dựng công trình theo quy định của quy hoạch được duyệt và phải thực hiện việc xin phép xây dựng theo quy định. Các quy định nêu trên không áp GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 30 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - dụng đối với trường hợp các tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. 2.2.2.4.Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, đã có nhà đầu tư đang triển khai và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền: Về đất đai: giữ nguyên hiện trạng và mục đích sử dụng đất. Về xây dựng công trình: không được xây dựng mới, cơi nới mở rộng diện tích; chỉ được sửa chữa nhỏ (như chống dột, chống sập, thay nền, vách ngăn…). 2.3. Pháp luật đối với các quyền và nghĩa vụ của người về sử dụng đất và xây dựng công trình 2.3.1. Pháp luật đối với các quyền về sử dụng đất và xây dựng công trình Vấn đề về quyền sử dụng đất của người dân được quy định tại Điều 105, 106 của Luật Đất đai 2003. Ngoài ra chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh về quyền chung của người sử dụng đất trong quy hoạch. Do đo, người viết xin đưa ra văn bản chỉ đạo của địa phương, đơn cử là Chỉ thị số 18/2005/CT-UBND của UBND thành phố Cần Thơ với nội dung cụ thể như sau: 45 2.3.1.1. Đối với các quyền về sử dụng đất Nếu mục đích sử dụng đất phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch được duyệt thì được thực hiện tất cả các quyền theo quy định của Luật Đất đai và được Nhà nước xem xét chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch được duyệt. Nếu mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch được duyệt thì không được chuyển mục đích sử dụng đất; khi chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì người dân được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 105, 106 Luật Đất đai, cơ bản như sau: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; được thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn theo quy định của pháp luật; 2.3.1.2. Đối với việc xây dựng: Nếu mục đích sử dụng đất phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch xây dựng được duyệt thì được phép xây dựng công trình theo các chỉ tiêu kỹ thuật của quy hoạch được duyệt (như: lộ giới, chỉ giới xây dựng, tầng cao xây dựng, mật độ xây dựng,...) và phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Nếu mục đích sử dụng đất không phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch xây dựng được duyệt thì được cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo quy định của Luật Xây dựng. 45 Chỉ thị số 18/2005/CT-UBND của UBND thành phố Cần Thơ, ngày 20 tháng 9 năm 2005 về việc tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 31 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Nếu mục đích sử dụng đất nằm trong khu vực đất đã có dự án được công bố, nhưng chưa có Quyết định thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch thì được phép tồn tại theo hiện trạng; nếu chủ công trình có nhu cầu thì được sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhưng không được làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn công trình. 2.3.2. Pháp luật đối với nghĩa vụ về sử dụng đất và xây dựng công trình 2.3.2.1. Pháp luật về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy hoạch Theo quy định của Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì “người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”.46 Người dân phải thực hiện đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định hiện hành của Nhà nước. Quyền của người dân sử dụng đất trong quy hoạch thì có rất nhiều nhưng nghĩa vụ rất ít điển hình nhất là phải tuân thủ quy hoạch và phải giao đất khi Nhà nước triển khai quy hoạch. 2.3.2.2.Pháp luật về nghĩa vụ của người dân có đất quy hoạch Trên cơ sở hiến định: “Quyền công dân không tách rời nghĩa vụ công dân”47 và được cụ thể hóa tại Khoản 5 Điều 11 Luật Xây dựng 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009: “Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Trong tất cả các lĩnh vực nói chung và lĩnh vực xây dựng nói riêng, ngoài những quyền đã được hiến định hóa, công dân còn phải có một số nghĩa vụ nhất định. Đó là, phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Điển hình là phải xin cấp phép xây dựng mới hoặc cải tạo nâng cấp công trình (trừ những trường hợp không phải xin phép xây dựng theo luật định. Ngoài ra, đối với một số công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm trong những vùng đã công bố quy 46 47 Điều 107 của Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009. Khoản 1 Điều 15 Hiến pháp 2013. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 32 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì chủ đầu tư còn phải đảm bảo thêm nghĩa vụ cam kết tự tháo dỡ khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch. Chính sách quy hoạch bao giờ cũng đảm bảo hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, tập thể và nhân dân. Tuy nhiên, quyền an sinh của công dân phải được đặt lên hàng đầu nhưng trong một số trường hợp nhất định “vì lợi ích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích kinh tế, lợi ích công cộng” Nhà nước phải giải tỏa các công trình xây dựng, khu vực dân cư đang sinh sống trong đó có nhà cửa, hoa màu và các loại tài sản khác… Tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa, nhu cầu phát triển kinh tế thì việc giải tỏa, thu hồi đất để mở rộng cơ sở hạ tầng như: cầu, đường, các khu công nghiệp… một tất yếu khách quan và nó luôn được xã hội chấp nhận. Đối với người dân song trong vùng quy hoạch khi đồ án quy hoạch được công bố và có hiệu lực thì người dân phải di dời khi đã được đền bù đúng pháp luật, không cản trở việc thực hiện quy hoạch. Nếu có khiếu nại và trong thời gian giải quyết vẫn phải chấp hành di chuyển giải phóng mặt bằng và giao đất đúng kế hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định. Nếu vi phạm các nghĩa vụ trong quy hoạch xây dựng công dân phải chịu trách nhiệm hành chính theo Luật Tố tụng hành chính năm 2010. Ngoài ra, còn có thể bị áp dụng các biện pháp xử lý hành chính khác như: buộc tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu. Đối với các trường hợp sai phạm nghiêm trọng, công dân còn có thể chịu trách nhiệm hình sự như “tội xâm phạm an toàn công cộng, trật tự công cộng” được quy định tại chương XIX Bộ luật Hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009. 2.3.2.3. Pháp luật về nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch Nghĩa vụ không có nghĩa là người dân không được hành động một việc gì đó mà nghĩa vụ còn bao gồm cả việc người dân phải làm khi Nhà nước có yêu cầu đúng với quy định của pháp luật Điển hình là việc “Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”48. Trong quy hoạch xây dựng cũng không ngoại lệ, có những trường hợp Nhà nước giao đất dù có thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất nhưng nếu Nhà nước cần để sử dụng cho mục đích chung thì người dân phải giao đúng tiến độ hay tùy từng trường hợp có thể được bồi thường hay hỗ trợ. Và theo đó, nghĩa vụ trên phải được đảm bảo tuân thủ một cách tuyệt đối khi Nhà nước tiến hành quy hoạch. 48 Khoản 7 Điều 107 Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 33 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - 2.4. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, xây dựng 2.4.1. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định cụ thể trong Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 là hành vi cố ý hoặc vô ý của người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan, tổ chức hoạt động dịch vụ về đất đai vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai mà chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.49 2.4.1.1. Đối tượng áp dụng Cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (gọi chung là cá nhân); cơ quan, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài (gọi chung là tổ chức); hộ gia đình; cơ sở tôn giáo có hành vi vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai hoặc trong việc thực hiện các hoạt động dịch vụ về đất đai. Cán bộ, công chức trong khi thi hành công vụ có hành vi vi phạm pháp luật về quản lý đất đai sẽ bị xử lý kỷ luật theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; trường hợp hành vi có dấu hiệu cấu thành tội phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.50 2.4.1.2. Một số hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai51 - Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích sử dụng, loại đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai. - Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. - Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại đất. - Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác là hành vi đưa vật liệu xây dựng, chất thải, chất độc hại hay các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc lên 49 Khoản 2 Điều 1 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009. Điều 2 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009. 51 Điều 3 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009. 50 GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 34 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - thửa đất của mình hoặc đào bới, xây tường, làm hàng rào và các hành vi khác mà hành vi này gây cản trở, làm giảm khả năng sử dụng đất của người khác hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác. Cung cấp dữ liệu đất đai không đúng quy định của pháp luật là hành vi cung cấp các số liệu, tài liệu về đất đai gồm: số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí, người sử dụng thửa đất, nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan không đúng với quy định của pháp luật về thu thập, quản lý, khai thác, sử dụng dữ liệu đất đai. Chậm cung cấp dữ liệu đất đai là hành vi chậm cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra sau mười (10) ngày kể từ ngày công bố quyết định thanh tra hoặc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của người có thẩm quyền, của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật. 2.4.1.3. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Mọi vi phạm hành chính phải được phát hiện, đình chỉ, xử lý kịp thời; việc xử phạt vi phạm hành chính phải được tiến hành nhanh chóng, công khai; triệt để; mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo quy định của Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 và quy định của pháp luật có liên quan. Việc xử phạt vi phạm hành chính phải do người có thẩm quyền quy định tại các Điều 25, 26 và 27 của Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 thực hiện. Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt hành chính một lần. Nhiều người cùng thực hiện hành vi vi phạm hành chính thì từng người vi phạm đều bị xử phạt. Một người thực hiện nhiều hành vi vi phạm hành chính thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm. Hình thức xử phạt chính được áp dụng độc lập; hình thức xử phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả chỉ được áp dụng kèm theo hình thức xử phạt chính đối với những hành vi vi phạm hành chính có quy định hình thức xử phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả được quy định trong Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 4 của Nghị định này. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 35 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Hình thức, mức độ xử phạt được xác định căn cứ vào tính chất, mức độ vi phạm, hậu quả của hành vi vi phạm hành chính, nhân thân của người có hành vi vi phạm hành chính, tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng. Tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng được áp dụng theo quy định tại Điều 8 và Điều 9 của Pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 44/2002/PL-UBTVQH10 ngày 02 tháng 7 năm 2002 về việc xử lý vi phạm hành chính (sau đây gọi là Pháp lệnh số 44/2002/PL-UBTVQH10). Mức phạt cụ thể đối với một hành vi vi phạm là mức trung bình của mức xử phạt quy định đối với hành vi đó; nếu vi phạm có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt có thể giảm xuống mức thấp hơn, nhưng không được giảm quá mức tối thiểu của mức xử phạt; nếu hành vi vi phạm có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt có thể tăng lên cao hơn, nhưng không được vượt quá mức tối đa của mức xử phạt. 2.4.1.4. Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả52 Các hình thức xử phạt chính: Cảnh cáo; phạt tiền. Hình thức xử phạt bổ sung: Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động từ 06 tháng đến 24 tháng. Các biện pháp khắc phục hậu quả: Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính, ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu; Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường; Buộc cải chính thông tin sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính; Buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm. 2.4.2. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng Vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng quy định cụ thể trong Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013. 2.4.2.1. Đối tượng áp dụng Tổ chức, cá nhân Việt Nam và tổ chức, cá nhân nước ngoài có hành vi vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 121/2013/NĐCP ngày 10 tháng 10 năm 2013 xảy ra trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác. 52 Điều 5 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 36 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - 2.4.2.2. Một số hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng Vi phạm các quy định sau: quy định về khảo sát xây dựng, quy định về lưu trữ, điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy định về lập dự án đầu tư xây dựng công, quy định về thiết kế, dự toán xây dựng công trình, quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, quy định về khởi công xây dựng công trình, quy định về tổ chức thi công xây dựng, quy định về giải phóng mặt bằng xây dựng công trình, quy định về giám sát thi công xây dựng công trình, quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, quy định về bảo hành, bảo trì công trình xây dựng, quy định về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, tiêu chuẩn được áp dụng, sử dụng số liệu, tài liệu trong hoạt động xây dựng… Các hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng được quy định cụ thể tại Chương 2 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013. 2.4.2.3. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng Mọi hành vi vi phạm hành chính phải được phát hiện kịp thời và đình chỉ ngay. Việc xử phạt vi phạm hành chính được tiến hành kịp thời công minh, triệt để và đúng trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013. Mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm nhiều công trình hạng mục công trình mà chủ đầu tư, nhà thầu có hành vi vi phạm hành chính giống nhau đối với nhiều công trình, hạng mục công trình thì hành vi vi phạm tại mỗi công trình, hạng mục công trình vi phạm được xác định là một hành vi vi phạm hành chính. 2.4.2.4. Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả Các hình thức xử phạt chính: Cảnh cáo; phạt tiền. Hình thức xử phạt bổ sung: Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động từ 06 tháng đến 24 tháng. Các biện pháp khắc phục hậu quả: Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính, ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu; Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường; Buộc cải chính thông tin sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính; Buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 37 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN, KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ CỦA CÁC KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ Đô thị hóa là một quá trình tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, trong đó có Việt Nam. Tuy nhiên, đô thị hóa tự phát, thiếu quy hoạch khoa học sẽ làm nảy sinh và để lại nhiều hậu quả tiêu cực và lâu dài, cản trở sự phát triển của đất nước. Chính vì vậy, chiến lược đô thị hóa của Việt Nam phải hướng tới mục tiêu bền vững giữ tự nhiên, con người và xã hội.Muốn vậy cần tăng cường công tác giáo dục nhằm nâng cao nhận thức của người dân. Song song với việc nâng cao dân trí là tiến hành quy hoạch phân bố đồng đều các khu dân cư, khu đô thị tại các thành phố trên cả nước. Tăng cường giáo dục nếp sống văn minh, gia đình văn hoá mới đối với cư dân đô thị. Hạn chế và quản lý tốt hơn đối với dân nhập cư, góp phần lập lại trật tự xã hội đảm bảo cho việc xây dựng xã hội đô thị ổn định, bền vững. Có chiến lược, lộ trình quy hoạch đô thị đồng bộ. Hoàn thiện và và phát triển mạng lưới cơ sở hạ tầng đô thị, giao thông đường bộ thuận tiện, không ách tắc và hạn chế gây ô nhiễm môi trường. Cùng với xu thế chung cả nước, việc đầu tư xây dựng các khu dân cư, khu đô thị bằng nguồn vốn của Nhà nước, hiện nay nhiều cá nhân, các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Cần Thơ cũng đã và đang tham gia xây dựng những khu dân cư, góp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu cầu định cư, bình ổn giá đất, đóng góp đáng kể vào ngân sách địa phương. Trong các quy hoạch, định hướng phát triển, Cần Thơ được xác định là thành phố trung tâm động lực Ðồng bằng sông Cửu Long. Trong 10 năm qua, tốc đô đô thị hóa của thành phố diễn ra nhanh chóng, hạ tầng cơ sở phục vụ yêu cầu phát triển được Trung ương quan tâm đầu tư, tạo những điểm nhấn phát triển. Song, trong tiến trình đô thị hóa, công nghiệp hóa của thành phố đã và đang bộc lộ rất nhiều bất cập: tình trạng ngập nghẹt, ô nhiễm môi trường, thiếu khu tái định cư, xây dựng không phép và không theo quy hoạch của Nhà nước… 3.1. Thực trạng các khu dân cƣ tự phát tại thành phố Cần Thơ Thời gian gần đây tại các quận, huyện tại thành phố Cần Thơ xuất hiện khá nhiều khu dân cư tự phát, nhưng chính quyền địa phương chưa có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn. Về lâu về dài, các khu dân cư này sẽ trở thành khu "ổ chuột" mới làm xấu đi bộ mặt đô thị thành phố. Nhất là thành phố Cần Thơ là đô thị loại 1 và với vị thế là vùng kinh tế trọng điểm của vùng đồng bằng sông Cửu Long. “Theo ông Nguyễn Tấn Dược, Giám đốc Sở Xây dựng TP Cần Thơ, công tác quy hoạch xây dựng có nhiều cố gắng, tuy nhiên tỷ lệ quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch chi tiết chưa được phủ kín. Ở những khu vực yêu cầu quản lý về kiến trúc nhưng chưa có thiết kế đô thị hoặc chưa có các quy định về quản lý kiến trúc cũng gây khó khăn GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 38 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - cho công tác cấp phép xây dựng theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP. Việc thu hồi chủ trương một số dự án đầu tư để tránh ảnh hưởng đến cuộc sống người dân trong vùng quy hoạch, nhưng trong quá trình thực hiện còn một số hạn chế, như: Việc rà soát, tổ chức triển khai lập hoặc điều chỉnh các đồ án quy hoạch chậm so với yêu cầu. Một số đồ án quy hoạch tính khả thi chưa cao và chưa thu hút được nguồn lực đầu tư, thiếu tính chiến lược lâu dài, chưa dự báo phù hợp và đánh giá kỹ hiện trạng, tình hình phát triển kinh tế xã hội... Công tác phối hợp giữa các ngành trong việc thực hiện đồ án chưa đồng bộ. Việc nghiên cứu để quản lý không gian kiến trúc và cảnh quan đô thị chưa được quan tâm, nhất là các khu vực có ảnh hưởng lớn đến kiến trúc cảnh quan đô thị, các trục đường chính, các vị trí quan trọng”53 Đô thị hóa là một quá trình tất yếu của bất kỳ quốc gia nào, trong đó có Việt Nam. Tuy nhiên, đô thị hóa tự phát, thiếu quy hoạch khoa học sẽ làm nảy sinh và để lại nhiều hậu quả tiêu cực và lâu dài, cản trở sự phát triển của đất nước. Chính vì vậy, chiến lược đô thị hóa của Việt Nam phải hướng tới mục tiêu bền vững giữ tự nhiên, con người và xã hội.Muốn vậy cần: Tăng cường công tác giáo dục nhằm nâng cao nhận thức của người dân. Song song với việc nâng cao dân trí là tiến hành quy hoạch phân bố đồng đều các khu công nghiệp, khu đô thị tại các thành phố trên cả nước. Tăng cường giáo dục nếp sống văn minh, gia đình văn hoá mới đối với cư dân đô thị. Hạn chế và quản lý tốt hơn đối với dân nhập cư, góp phần lập lại trật tự xã hội đảm bảo cho việc xây dựng xã hội đô thị ổn định, bền vững. Có chiến lược, lộ trình quy hoạch đô thị đồng bộ. Hoàn thiện và và phát triển mạng lưới cơ sở hạ tầng đô thị, giao thông đường bộ thuận tiện, không ách tắc và hạn chế gây ô nhiễm môi trường. Cùng với việc đầu tư xây dựng các khu dân cư, khu đô thị bằng nguồn vốn của Nhà nước, hiện nay nhiều cá nhân, các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Cần Thơ cũng đã và đang tham gia xây dựng những khu dân cư, góp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu cầu định cư, bình ổn giá đất, đóng góp đáng kể vào ngân sách địa phương. “Trong các quy hoạch, định hướng phát triển, Cần Thơ được xác định là thành phố trung tâm động lực Ðồng bằng sông Cửu Long. Trong 10 năm qua, tốc đô đô thị hóa của thành phố diễn ra nhanh chóng, hạ tầng cơ sở phục vụ yêu cầu phát triển được Trung ương quan tâm đầu tư, tạo những điểm nhấn phát triển. Song, trong tiến trình đô thị hóa, công nghiệp hóa của thành phố đã và đang bộc lộ rất nhiều bất cập: tình trạng ngập nghẹt, ô nhiễm môi trường, thiếu khu tái định cư…” 3.1.1. Những khó khăn của người dân sống tại khu dân cư tự phát Hiện tại đã có không ít khu dân cư do cá nhân đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, sau đó phân lô, bán nền. Ưu điểm của các khu dân cư này là các lô đất đều có diện tích 53 Báo điện tử Cần Thơ: Thách thức đô thị hóa và công nghiệp hóa nhìn từ sự phát triển của TP Cần Thơ (kỳ 2), http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=184&id=145830 [truy cập ngày 15-3-2014] GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 39 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - từ 40m2 trở lên với giá cả hợp lý và chỉ bằng khoảng 1/2 so với giá đất ở đường nhánh các khu dân cư do Nhà nước đầu tư, phù hợp với nhu cầu thiết thực của các đối tượng còn khó khăn về tài chính. Để được cấp phép xây dựng các khu dân cư này, trước hết các cá nhân có đất phải xin cải tạo mặt bằng để chuyển đổi sang đất vườn, sau đó xin chuyển sang đất thổ cư thông qua Phòng Tài nguyên - Môi trường các quận, huyện trên địa bàn thành phố để phân lô, bán nền. Tiếp đó, các đối tượng mua đất muốn làm nhà lại xin giấy phép xây dựng. Đây được coi là đầy đủ, tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực thì khu dân cư tự xây cũng nảy sinh nhiều hạn chế. Đó là các cá nhân đầu tư khu dân cư tự xây phải cam kết thực hiện xây dựng đường dân sinh đấu nối phù hợp với đường chính, đường gom nước thải, đường điện, cấp nước, cứu hỏa, cứu thương và phải tuân thủ đúng theo quy hoạch. Tuy nhiên, thực tế tại các khu dân cư tự phát cho thấy vẫn còn không ít bất cập, cần sự giám sát, quản lý chặt chẽ hơn của chính quyền cơ sở, các đơn vị cấp phép xây dựng. Do những khó khăn về tài chính, không ít khu dân cư tự xây hiện nay dù mới san tạo mặt bằng, chưa có đường điện, hệ thống cấp nước, đường giao thông nhưng đã giao dịch bán đất, không ít hộ dân đã mua đất xây nhà. Theo nhiều hộ dân, trước khi giao đất, các chủ khu dân cư tư xây đều cam kết thực hiện các hạng mục như bản vẽ thiết kế. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện có thể do khó khăn về tài chính hay nhiều nguyên nhân khác. Một thực tế là không thể hy vọng các khu dân cư tự xây sẽ đạt chuẩn về xanh, sạch, đẹp như khu dân cư của Nhà nước đầu tư vì phần lớn các chủ thể đầu tư đều vì một mục đích là làm thế nào để giảm bớt chi phí đầu tư và bán được đất nền nhanh với mục tiêu mang lại lợi nhuận cao nhất. 3.1.2. Khó khăn của người dân trong việc chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất Các khu dân cư tự phát đã hình thành ở Cần Thơ có rất nhiều cái không. Không điện, không có hệ thống cấp thoát nước, không cây xanh, không vỉa hè, không giấy tờ…song vẫn có khá nhiều người dân đã mua đất để xây dựng nhà ở. Nhiều người đã xây nhà, cư ngụ ở đây hàng chục năm mà vẫn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, mà tất cả là số chung, với hàng chục hộ gia đình chung nhau một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đành rằng là giá chuyển nhượng đất ở những khu dân cư tự phát như thế này là khá rẻ, song đã gây ra rất nhiều khó khăn cho đời sống của người dân. Đa phần người dân mua đất trong các khu dân cư tự phát chỉ có giấy tờ tay, với những cam kết của đối tượng đứng ra phân lô là sau một vài năm sẽ tiến hành tách sổ và xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhưng khi bán đất xong, những đối tượng đứng ra phân lô đã cao chạy xa bay, để mặc người dân và chính quyền phải xử lý hậu quả về sau. Một GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 40 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - số người dân biết trò lừa đảo của những đối tượng phân lô xong vẫn cứ mua, vì diện tích đất nhỏ và phù hợp với túi tiền của phần đông lao động nhập cư có thu nhập thấp. Trong khi các khu dân cư đúng quy hoạch và được Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ cho phép đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt về mật độ xây dựng (bình quân khoảng 40%), quy chuẩn xây dựng và phải đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật đủ đáp ứng cho khu dân cư của mình thì các khu dân cư tự phát có mật độ xây dựng lên đến 90%. Về hạ tầng khu dân cư tự phát được thực hiện khá đơn giản chỉ có hai con đường rộng chừng 4m trải đá thảm nhựa sơ sài, lô nền được bố trí liên kế san sát ven hai con lộ này. Các lô nền đều không có vỉa hè, hệ thống cống thoát nước không đảm bảo kỹ thuật. Toàn khu dân cư không có hệ thống ống dẫn nước chữa cháy, không có công viên cây xanh…nói chung là không tuân thủ về mật độ xây dựng, không đảm bảo các quy chuẩn của một khu dân cư. Ví dụ: Điển hình như khu dân cư tự phát tại khu vực Bình Thường B, phường Long Tuyền, quận Bình Thủy (cạnh rạch Cái Sơn) khu dân cư này có hơn 100 lô nền với tổng diện tích hơn 10.000m2, là một trong số những khu dân cư tự phát có quy mô lớn nhất nằm cạnh trung tâm thành phố Cần Thơ. Khu dân cư này hình thành vào cuối năm 2010, đầu năm 2011 bắt đầu từ việc có nhiều cá nhân đến nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm liền kề với diện tích 200m2/hộ, sau đó các cá nhân này xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đô thị và xin tách chuyển nhượng cho các hộ khác. Hiện tại, khu dân cư đã mọc lên khá nhiều căn nhà và nhiều căn nhà khác cũng đang xây dựng. Phía trước khu dân cư tự phát là một khu dân cư đúng quy hoạch của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ với cơ sở hạ tầng được quy hoạch đạt chuẩn. Để có thể đấu nối "ăn theo" hạ tầng khu dân cư phía trước, chủ đầu tư khu dân cư tự phát đã mua một nền ngang 5m của khu dân cư phía trước để làm đường ra. Khu dân cư tự phát "ăn theo" hạ tầng khu dân cư đúng quy hoạch sẽ dẫn đến hệ lụy cơ sở hạ tầng không thể đáp ứng khi mật độ dân cư tăng cao hơn rất nhiều so với quy hoạch đã được duyệt trước đó. 3.1.3. Thực trạng giải quyết những khó khăn phát sinh tại các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai, trước đó ngày 17 tháng 8 năm 2005 UBND TP Cần Thơ ban hành Chỉ thị 16 /2005/CT-UB, theo đó những nơi được quy hoạch là khu dân cư, người sử dụng đất hợp pháp được xây dựng, sửa chữa nhà ở theo quy định của pháp luật. Những nơi chưa có quy hoạch chi tiết, người sử dụng đất chỉ đư GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 41 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - tối t uông (150m2 2 2 )”54. Những cá nhân xin chuyển nhượng tách thửa căn cứ quy định này để gởi đơn xin cứu xét đến các cơ quan cấp huyện, cấp tỉnh để gây sức ép buộc lòng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất phải cấp giấy theo quy định của pháp luật. Sau khi được tách thửa các hộ này xin chuyển thành đất ở và chia tách chuyển nhượng tiếp theo. Thế nhưng các khu dân cư tự phát tại Cần Thơ hầu hết là xây dựng không phép trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc trong khu vực có quy hoạch chung nhưng không được phê duyệt của cấp có thẩm quyền. Mặt khác, việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở các khu dân cư này cũng không theo quy hoạch, không có phê duyệt của cơ quan chức năng. Không có quyết định thu hồi đất, không thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết. Một số khu dân cư tự phát hình thành từ việc san lấp đất trồng lúa trước khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp là trái quy định của pháp luật. Trong quá trình nâng cấp chỉnh trang đô thị, thành phố Cần Thơ đều gặp phải vướng mắc rất lớn trong việc giải tỏa, di dời, tái định cư cho những khu ổ chuột, nhà sàn trên kênh rạch. Những khu dân cư tự phát hôm nay nếu không được ngăn chặn, chấn chỉnh thì sẽ trở thành những khu dân cư "ổ chuột" nhếch nhác về sau này. Đây là vấn đề cấp thiết mà các thành phố cần phải có giải pháp hữu hiệu ngăn chặn để tránh những rắc rối không đáng có về sau. 3.1.4. Nguyên nhân phát sinh các khu dân cư tự phát Có rất nhiều nguyên nhân để dẫn đến phát sinh các khu dân cư tự phát. Người viết xin nêu ra một số nguyên nhân chủ yếu như sau: Nguyên nhân thứ nhất: Ngoài các yếu tố kỹ thuật, quy chuẩn, quy định, một số bản quy hoạch chưa đi sâu vào các yếu tố kinh tế- xã hội, kiến trúc và môi trường. Kết quả là có khá nhiều quy hoạch rất xa rời thực tế, khó thực hiện hoặc không thể thực hiện trong những điều kiện nhất định. Do đó, làm phát sinh các khu dân cư tự phát do những quy hoạch rất xa rời thực tế đó. 54 Quyết định quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 42 hố Cần Thơ về việc SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Nguyên nhân thứ hai: Những quy hoạch chưa đi sâu vào các yếu tố kinh tế- xã hội, kiến trúc và môi trường do đó nó có tác dụng tiêu cực đến quá trình quản lý quy hoạch. Có nơi tình trạng quy hoạch bị buông lỏng, để mặc cho việc mua bán đất phát sinh mà chủ yếu là vì lợi nhuận. Có một thực tế là đa số các cá nhân được chuyển nhượng đất xây dựng không phải là những người có nhu cầu về nhà ở và nơi định cư. Nguyên nhân thứ ba: Với hình thức phân lô, làm đường, kéo trụ điện, xây nhà đất trên khu vực đất phân lô, các chủ đất đã chẳng khó khăn gì trong việc “che mắt” người dân nghèo đang có nhu cầu bức thiết về đất ở, nhà ở. Việc bán đất cho dân khá rẻ, đất nông nghiệp bỗng chốc đã trở thành khu dân cư đông đúc với nhà cửa xây dựng không theo quy hoạch. Tình trạng chủ đất và một số cá nhân thu gom đất của dân, tự ý phân lô, làm hạ tầng, bán nền đất nông nghiệp, diễn ra khá nhiều. Tình trạng xây dựng nhà trái phép tại các khu dân cư vẫn diễn ra, bất chấp đó là khu vực đã được qui hoạch. Nguyên nhân thứ tư: Có những dự án quy hoạch khác, có chủ đầu tư nhưng không có người thực hiện kiểm tra quy hoạch. Nhiều khu tự quy hoạch phân lô nền nhà ở riêng lẻ. Nơi duyệt quy hoạch chỉ duyệt xong là bỏ mặc cho chủ đầu tư bán đất cho dân mà không hề có một quy chuẩn tối thiểu nào nghiệm thu trước khi thực hiện chuyển nhượng để bảo đảm đúng quy hoạch được duyệt. Việc quản lý cũng thể hiện yếu kém khi có những khu đất là công viên, cây xanh công cộng, công trình phúc lợi xã hội, nhưng do quản lý lại thả nổi kéo dài dẫn đến tình trạng đất quy hoạch bị dân tự phát lấn chiếm xây dựng nhà ở hoặc tuỳ tiện chuyển sang hoạt động kinh doanh dịch vụ... Nguyên nhân thứ năm: Ngoài ra còn vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, các khu dân cư tự phát trái phép còn nằm trong khu vực quy hoạch chung của thành phố đã được phê duyệt, từ đó phá vỡ quy hoạch, tác động xấu đến việc đầu tư, phát triển đô thị hiện nay. Nguyên nhân thứ sáu: Việc phát sinh các khu dân cư tự phát còn do phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn quá thấp, lập quy hoạch chỉ chú trọng đến lợi ích riêng. Quy hoạch chi tiết phải điều chỉnh nhiều lần gây tốn kém tiền của, lãng phí đất đai, quy hoạch kéo dài không đủ tiền bồi thường không có tiền làm quy hoạch, dẫn đến tình trạng người dân xây dựng, sinh sống không theo quy hoạch của Nhà nước và hệ luỵ là phát sinh các khu dân cư tự phát. Một số ví dụ điển hình: Bên cạnh việc buôn bán lấn chiếm lòng đường, vỉa hè, thì tình trạng cất nhà lấn chiếm sông, rạch, cất nhà không phép, trái phép trên đất vườn cũng làm các quận, huyện đau đầu để giải quyết. Dọc theo hẻm 51 (khu vực 3, phường An Khánh, quận Ninh Kiều) tình trạng lấn chiếm con rạch để kinh doanh, mua bán diễn ra khá phổ biến. Một số hộ đổ bê tông làm nền rồi dựng quán bán cơm cho sinh viên, người ở trọ. Một số hộ thì tận dụng một phần con rạch phía trước để làm chỗ mở GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 43 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - tiệm sửa xe, tiệm uốn tóc, thậm chí có hộ xây luôn vài phòng trọ cho thuê, làm cho con hẻm trở nên tạp nhạp. Tình trạng này còn làm bít đường thoát nước mưa tự nhiên của con hẻm làm con hẻm trở nên dơ bẩn và mau xuống cấp mỗi khi mùa mưa đến. Chị Thanh Xuân, ở phường An Khánh, nói: "Hằng ngày tôi đi làm về trên hẻm 51, thấy cảnh người dân lấn chiếm mương rạch mà bức xúc, nhưng không thấy địa phương xử lý. Theo tôi nghĩ, nếu cứ đà này thì vài năm nữa con rạch chắc sẽ bị lấp và như vậy mùa nước nổi người dân ở đây càng phải gánh chịu tình trạng nước ngập vào nhà, không có đường thoát". Theo UBND quận Ninh Kiều, chỉ riêng trong năm 2012, quận đã tiến hành xử phạt trên 8.430 trường hợp vi phạm trật tự kỷ cương đô thị với số tiền trên 1,3 tỉ đồng. Còn ở quận Bình Thủy, qua kiểm tra năm 2012 ngành chức năng phát hiện 209 trường hợp xây dựng vi phạm. Ngay khi quận kiểm tra 219 trường hợp tại "khu vực đăng ký không xây dựng nhà không phép, sai phép" ở các phường thì phát hiện có đến 179 trường hợp vi phạm. Vấn đề khó khăn cho các quận, huyện hiện nay là tình trạng cất nhà không phép trên đất vườn thời gian qua diễn ra khá phổ biến. Nhiều trường hợp người dân không am hiểu thủ tục và cũng ngại khó trong việc làm thủ tục nên vô tư vi phạm. Như bà Nguyễn Hồng Thanh, ở phường Phước Thới, quận Ô Môn, kể: "Khi con cái có gia đình, không có chỗ ở, buộc lòng người làm cha, làm mẹ chúng tôi phải cho con miếng đất cất nhà. Xin phép thì lâu lắc, rườm rà nên đất vườn nhà cứ vậy xây nhà ở"55 3.2 Giải pháp để hoàn thiện, khắc phục hạn chế của các khu dân cƣ tự phát tại thành phố Cần Thơ. Mặc dù công tác quản lý xây dựng và trật tự đô thị tiếp tục được các cấp, các ngành quan tâm và triển khai thực hiện, từng bước mang lại hiệu quả tích cực. Công tác xây dựng nông thôn mới tạo được những chuyển biến quan trọng, góp phần làm thay đổi diện mạo nông thôn, cơ sở hạ tầng cải thiện và đời sống nông thôn tiếp tục được nâng lên. Tuy nhiên quản lý nhà nước trên một số mặt còn hạn chế, nhất là quản lý quy hoạch, xây dựng đô thị, đất đai, môi trường... các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành chưa đặt trong tổng thể phát triển cả vùng, chất lượng quy hoạch thấp, chưa bắt kịp nhịp độ phát triển của đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Cụ thể là: Thực trạng các khu dân cư tự phát mọc lên ngày càng nhiều do đó ngày 31-52011, Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ đã ban hành công văn 1996/UBND-KT về việc xử lý nghiêm tình trạng san lấp, phân lô bán nền trái quy định. Theo đó, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận huyện phải khẩn trương kiểm tra tình trạng san lấp, phân lô 55 Báo điện tử Cần Thơ: Thách thức đô thị hóa và công nghiệp hóa nhìn từ sự phát triển của TP Cần Thơ, http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=183&id=132363 [truy cập ngày 15-3-2014] GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 44 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - bán nền trái quy định trên địa bàn mình quản lý. Đối với các trường hợp vi phạm là tổ chức thì UBND các quận, huyện chủ động phối hợp với sở, ngành hữu quan để xử lý. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện theo tinh thần công văn này tại các địa phương gặp rất nhiều khó khăn vì hành lang pháp lý chưa đủ để xử lý hành vi này. Với vai trò quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch, kiến trúc trên địa bàn, Nhà nước cần sâu sát hơn trong việc cấp phép cũng như việc giám sát, kiểm tra việc đầu tư xây dựng các khu dân cư tự xây theo quy hoạch. 3.2.1. Kiên quyết thu hồi các quy hoạch "treo" 56 Thời gian vừa qua, HÐND thành phố Cần Thơ đã kiến nghị UBND thành phố Cần Thơ chỉ đạo các ngành chức năng rà soát và có biện pháp xử lý đối với các dự án treo, kéo dài thời gian không triển khai thực hiện. Cách xử lý kiên quyết này được dư luận đánh giá cao. Theo ông Nguyễn Thanh Sơn, Thành ủy viên, Phó Chủ tịch HÐND thành phố Cần Thơ có cuộc trao đổi ý kiến với phóng viên Báo Nhân Dân liên quan đến việc thu hồi, giải tỏa các quy hoạch "treo". Thời gian qua do ảnh hưởng chung của suy thoái kinh tế và thị trường bất động sản bị đóng băng nên phần lớn các dự án đầu tư phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ cũng chậm tiến độ theo xu thế chung của cả nước.Ủy ban nhân dân thành phố đã tăng cường chỉ đạo các ngành chức năng tích cực rà soát và có biện pháp xử lý đối với các dự án treo, kéo dài thời gian không triển khai thực hiện. Kết quả đã thu hồi 19/88 dự án đã có chủ trương. Cụ thể năm 2012 thu hồi tổng số 16 dự án; Quý I-2013 thu hồi ba dự án. Số dự án còn lại, các ngành chức năng đang tiếp tục rà soát, xem xét và đề xuất xử lý tùy theo năng lực nhà đầu tư mà có biện pháp thu hồi, hoặc điều chỉnh quy mô hợp lý. Có thể kể ra tên các dự án đầu tư xây dựng đô thị bị thu hồi, gồm: khu tái định cư tại phường An Bình, khu đô thị hai bên đường Nguyễn Văn Cừ, khu tái định cư tại phường An Khánh, khu dân cư Tây Nam quốc lộ 91B (quận Ninh Kiều), khu đô thị tái định cư phường Long Hòa, khu nhà vườn Cồn Khương (quận Bình Thủy), khu dân cư tại phường Hưng Thạnh - Phú Thứ, khu cao ốc văn phòng lô số 3D, khu dân cư dọc đường dẫn cầu Cần Thơ, khu dân cư lô số 1, khu tái định cư lô 7B (quận Cái Răng), khu tái định cư phường Châu Văn Liêm (quận Ô Môn), khu đô thị mới tại phường Thốt Nốt (quận Thốt Nốt), các khu tái định cư thị trấn Phong Ðiền, xã Nhơn Ái (huyện Phong Ðiền), Thạnh Mỹ, Vĩnh Quới (huyện Vĩnh Thạnh). Nhiều đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/200 và 1/500 trên địa bàn thành phố đã được phê duyệt thời gian cách nay khá lâu nên có nhiều đồ án đã lạc hậu và không còn phù hợp với thực tế tình hình hình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố giai đoạn hiện nay. 56 Báo nhân dân: Kiên quyết thu hồi các quy hoạch "treo", http://www.nhandan.com.vn/xahoi/tintuc/item/20241002-.html [truy cập ngày 25-3-2014] GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 45 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Ðể xử lý các quy hoạch treo này, UBND thành phố đã chỉ đạo sở, ngành chức năng và UBND các quận, huyện thực hiện rà soát hằng năm để đề xuất điều chỉnh hoặc hủy bỏ tùy theo mức độ khả thi của từng đồ án. Tuy nhiên, một số đồ án quy hoạch lớn tỷ lệ 1/2000, mặc dù đã được rà soát nhưng chưa thể điều chỉnh ngay được, do đang chờ Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP Cần Thơ đến năm 2030. Hiện nay trên địa bàn thành phố, nhất là khu vực trung tâm có xuất hiện các khu dân cư tự phát. Tuy nhiên, việc cấp phép đầu tư hoặc hợp thức hóa cho các khu dân cư này thành phố không có chủ trương. Trên thực tế, các đối tượng đầu cơ lợi dụng trong quy hoạch có xác định các khu dân cư tự cải tạo hoặc những khu vực chưa có quy hoạch xây dựng 1/2000 bao phủ để mua đất phân lô xẻ nền bán với giá rẻ hơn các lô nền trong các dự án được cấp phép đầu tư. 3.2.2. Công tác quy hoạch kế hoạch phải phù hợp, khả thi Hệ thống văn bản được cơ quan Nhà nước ban hành hiện hành đã nỗ lực tập trung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, cùng với Luật Đất đai 2013 sắp có hiệu lực pháp luật. Nghị định 181/2004 NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tiếp đến là sự ra đời của Nghị định 69/2009 NĐ-CP có 8 Điều sửa đổi, bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và lúc này mỗi cấp chỉ quan tâm đến một số loại đất nhất định. Cuối kỳ quy hoạch có phần báo cáo kết quả rút kinh nghiệm cho kỳ quy hoạch tiếp theo, nhưng diện tích của một số loại đất sử dụng vượt chỉ tiêu quy hoạch tới vài chục phần trăm hay phần đất được đưa vào sử dụng thì tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 40% đến 60% thì kỳ quy hoạch tiếp theo cũng vẫn được phê duyệt tiếp và những người có trách nhiệm lập quy hoạch cũng không bị xử lý. Tương tự quy định việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nhưng quy hoạch sử dụng đất không thể hiện được việc giao đất cho nhà đầu tư là có phù hợp hay không? Khi người dân muốn xem nhà mình có bị quy hoạch không thì quy hoạch sử dụng đất không chỉ rõ, phải chờ xem quy hoạch xây dựng mới được biết vị trí của từng thửa đất. Nhưng quy hoạch sử dụng đất luôn đi trước quy hoạch xây dựng là một điều nghịch lý. Như vậy việc quy hoạch sử dụng đất hiện nay không làm được chức năng quản lý, trong khi quy hoạch sử dụng đất có hai chức năng: cân đối nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường; là căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi hay chuyển mục đích sử dụng đất. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 46 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội: Quy hoạch sử dụng đất chưa thể hiện được địa điểm đầu tư cũng như người đang sử dụng đất không thể biết được đất họ đang sử dụng có bị thu hồi không. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cũng đã được quy định trong các văn bản như Luật Đất đai, Luật xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị nhưng cũng không quy định rõ là quy hoạch nào cần làm trước và quy hoạch nào cần làm sau. Quy hoạch phát triển, tất cả các ngành nghề đều hướng vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội phải luôn đi trước một bước và quy hoạch sử dụng đất theo sau để bố trí phân vùng đất sao cho phù hợp với chỉ tiêu đề ra. Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đang sử dụng đất, cộng đồng dân cư và các nhà đầu tư. Có như vậy quy hoạch mới có tính khả thi và áp dụng vào được thực tiễn, không còn quy hoạch manh mún, không đồng bộ như hiện nay. Do đó, những bất cập trên việc cần làm cho quy hoạch hiện nay là: quy hoạch sử dụng đất là cầu nối giữa quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch xây dựng nên quy hoạch sử dụng đất phải căn cứ vào hiện trạng, tiềm năng sử dụng đất để thực hiện nhiệm vụ phân thành những vùng phù hợp với chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội. Cũng không nên quy định kỳ quy hoạch là bao nhiêu năm mà chỉ cần xem việc phát triển kinh tế xã hội cần những loại đất nào và phân bổ sao cho phù hợp nhất. Vì thế, trong cách lập quy hoạch cũng cần nên điều chỉnh giữa các bên liên quan trong việc sử dụng đất. Ví dụ: Quận hay huyện này cần đất gì, tính phục vụ cho lợi ích kinh tế ra sao? có công bằng xã hội và đảm bảo môi trường đến đâu? Quy rõ trách nhiệm của địa phương như thế nào khi thực hiện không đúng cam kết. Có như vậy mới giảm được nguy cơ tham nhũng trong công tác quy hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, công tác quy hoạch cần hơn nữa sự giám sát của các cơ quan chức năng và người dân trên cả nước thông qua hệ thống giám sát, đánh giá trong từng quy hoạch chi tiết. Trong bất cứ quy hoạch chung hay chi tiết điều phải chú trọng đến quyền lợi của người dân và phải đặt lợi ích của người dân lên hàng đầu. 3.2.3. Nâng cao chế tài trong xử lý vi phạm trong quy hoạch sử dụng đất và tuyên truyền giáo dục người dân trong việc tìm hiểu pháp luật Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2014/TT-BXD ngày 12 tháng 02 năm 2014 trong đó hướng dẫn xác định giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được duyệt, sai quy hoạch hoặc sai thiết kế đô thị được duyệt, có hiệu lực thi hành từ 2/4/2014. Theo Khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013, đối với một số hành vi vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng, mà GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 47 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng. Thông tư số 02/2014/TT-BXD ngày 12 tháng 02 năm 2014 đã hướng dẫn cụ thể nội dung này của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013. Theo đó, các quy định trên chỉ được áp dụng đối với trường hợp khi người có thẩm quyền phát hiện hành vi vi phạm hành chính thì hành vi này đã kết thúc, công trình xây dựng đã được hoàn thành, đưa vào sử dụng. Mọi vi phạm hành chính phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và phải bị xử lý nghiêm minh, mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật. Đối với các dự án chậm thực hiện triển khai, tự phát manh mún cần mạnh tay thu hồi đất, khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Phạt nặng các chủ đầu tư tạo lập ra các khu dân cư tự phát. Kiên quyết không để xảy ra đất bỏ trống biến thành những bãi rác, những nơi trú ngụ của côn trùng và từng địa phương chịu trách nhiệm trước việc rà soát của mình với cấp trên trực tiếp. Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ cần chỉ đạo các cơ quan, tổ chức báo đài có liên quan lập kế hoạch và thường xuyên tuyên truyền, phổ biến, giáo dục về đất đai với những nội dung pháp luật thiết thực gần gũi với từng đối tượng hướng đến và điều kiện thực tế của từng quận, huyện. Trước hết chính quyền sở tại tập trung tháo dỡ các công trình phân lô không phép nhằm ngăn chặn những người tiếp tục có ý định phân lô tiếp. Hơn nữa để người dân nhận thấy đây là chỗ vi phạm để họ không mua bán, sang nhượng đất trong khu vực này, ngăn chặn từ xa tình trạng xây dựng trái phép trong nhân dân, tránh thiệt hại cho dân. Đồng thời không có lợi cho quản lý của Nhà nước cũng như phá vỡ qui hoạch của thành phố. Tuy nhiên, nếu Nhà nước ra tay xử lý mạnh thì chắc chắn sẽ đẩy một bộ phận người dân nghèo vào cảnh khó khăn và gánh nặng chắc chắn sẽ quay lại đôi vai của Nhà nước. Do vậy, việc xử lý theo cần nghiêm minh, nhưng cũng cần linh hoạt. Những nơi đã hình thành khu dân cư đông đúc, Nhà nước nên tạo điều kiện về điện nước cho người dân trước khi đưa ra phương án di chuyển hợp lý. Điều quan trọng là GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 48 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - Nhà nước cần phải điều tra làm rõ, đưa ra trừng trị thật nghiêm những kẻ lợi dụng để trục lợi bất chính. Có như vậy mới ngăn chặn tận gốc tình trạng phân lô bán nền, xây dựng không phép trái quy hoạch tràn lan như hiện nay. Biểu dương, khích lệ nhưng nơi thực hiện tốt và phê phán những nơi chậm chạp, trì trệ. Lên án hơn nữa đối với những hành vi lợi dụng chức vụ và quyền hạn tham nhũng về đất đai, nhũng nhiễu người dân trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai tài nguyên môi trường. Phổ biến hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng: báo, đài, internet, cổng thông tin điện tử Cần Thơ (www.cantho.gov.vn), các trình tự thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn. Tuyên truyền những hiểu biết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị…Chỉ rõ cho người dân cần phải biết về quyền và nghĩa vụ của mình như thế nào khi đất quy hoạch. Hướng dẫn khi có những quy định chưa rõ ràng, bức xúc, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị xâm phạm thì họ cần khiếu nại ai, khiếu nại như thế nào… quyền lợi như thế nào, cũng như việc chịu trách nhiệm khi khiếu nại không đúng sự thật. Trong các biện pháp đề ra, biện pháp tuyên truyền giáo dục pháp luật cho người dân được xem là triệt để và có tính bền vững hơn vì chỉ khi nào người dân ý thức được và quan tâm đến lợi ích chung, đặt lợi ích tập thể lên hàng đầu thì mọi chính sách mà nhà nước đề ra mới có tính khả thi. . GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 49 SVTH: Nguyễn Quốc Văn hành phố - KẾT LUẬN Khu dân cư tự phát là vấn đề nhức nhối cần giải quyết triệt để, sự tồn tại của các khu dân cư tự phát đã ảnh hưởng đến quản lý chung và chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước ta. Ngoài việc phá vỡ quy hoạch, tác động xấu đến việc đầu tư, phát triển đô thị của nhiều địa phương hiện nay do đó dẫn đến tình trạng người dân xây dựng, sinh sống không theo quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước. Vì thế phải có một quy hoạch đô thị tương đối hoàn chỉnh, một quy hoạch vừa thể hiện tầm nhìn xa rộng lại vừa phải mang tính khả thi cao, vừa bao gồm cả những đề án ngắn hạn lẫn những đề án dài hạn lại vừa phải hạn chế đến mức thấp nhất khả năng “quy hoạch treo”, được hiểu là kéo dài tiến độ ngoài dự kiến ban đầu, do một trong hai hoặc do cả hai nguyên nhân sau: Quy hoạch không sát đúng, thậm chí sai lầm ảnh hưởng đến phát triển bền vững; Quy hoạch sát đúng bảo đảm phát triển bền vững nhưng không khả thi so với sức chịu đựng của nền kinh tế hiện tại. Các cấp chính quyền khi phê duyệt quy hoạch phải thường xuyên quảng bá chứ không chỉ công bố một lần - thông tin về quy hoạch đô thị để chính quyền cấp dưới, nhất là cấp được giao quản lý quy hoạch cùng cả cộng đồng đô thị được biết tường tận. Chỉ có biết tường tận khu vực nào sẽ chỉnh trang, khu vực nào vẫn ổn định, đâu là dự án công ích, đâu là dự án kinh doanh... thì người được giao quyền quản lý mới có thể quản lý tốt, người dân có trách nhiệm chấp hành mới có thể chấp hành nghiêm. Về chuyện này, sự khuất tất thiếu minh bạch dù nhỏ đến mấy cũng sẽ trở thành trở lực lớn. Cần có cơ chế để tạo sự thống nhất giữa quản lý xây dựng theo quy hoạch với quản lý kiến trúc. Chính quyền quản lý toàn bộ công trình xây dựng trên địa bàn không để xảy ra tình trạng xây dựng không xin phép, hoặc lấn chiếm trái phép đất công, hoặc xây dựng bất hợp pháp trên khu vực đã được quy hoạch; đồng thời không để xảy ra tình trạng xây dựng không bảo đảm các yêu cầu về kiến trúc đô thị. Việc quản lý quy hoạch phải được tiến hành thường xuyên nhằm bảo đảm mọi công trình xây dựng mới trên địa bàn được thực hiện theo đúng các yêu cầu về quy hoạch, về kiến trúc và về quản lý (xin phép, cấp phép, nộp thuế...). Công tác quản lý sau cấp phép phải được kiểm tra thường xuyên; tình trạng xây dựng không phép, trái phép, sai phép tuy đã hạn chế nhưng còn diễn biến phức tạp... Đồng thời bảo đảm xử lý theo hướng ngăn chặn từ đầu các trường hợp vi phạm - đặc biệt là cố tình vi phạm, hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại tài sản xã hội do phải phá bỏ tháo dỡ. GVHD: TS. Phan Trung Hiền Trang 50 SVTH: Nguyễn Quốc Văn TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp năm 2013. 2. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009. 3. Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009. 4. Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. 5. Luật đất đai năm 2013. 6. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007. 7. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009. 8. Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009. 9. Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 10. Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND ngày 07 tháng 9 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ. 11. Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 09 tháng 9 năm 2011 của UBND TP Cần Thơ. 12. Chỉ thị số 18/2005/CT-UBND của UBND thành phố Cần Thơ, ngày 20 tháng 9 năm 2005 về việc tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ.  Sách, báo, tạp chí, công văn hành chính 1. Công văn số 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ ngày 27 tháng 05 năm 2008 về việc hướng dẫn một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ. 2. Phan Trung Hiền, Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009. 3. Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật Hành chính đô thị, nông thôn. Trường Đại học Cần Thơ, Khoa Luật, Bộ Môn Luật Hành Chính, 2011.  Trang thông tin điện tử 1. Báo điện tử Cần Thơ: Thách thức đô thị hóa và công nghiệp hóa nhìn từ sự phát triển của TP Cần Thơ, http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=183&id=132363, [truy cập ngày 15-3-2014]. 2. Báo điện tử Cần Thơ: Thách thức đô thị hóa và công nghiệp hóa nhìn từ sự phát triển của TP Cần Thơ (kỳ 2), http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=184&id=145830 [truy cập ngày 15-3-2014]. 3. Báo nhân dân: Kiên quyết thu hồi các quy hoạch "treo", http://www.nhandan.com.vn/xahoi/tin-tuc/item/20241002-.html [truy cập ngày 25-3-2014]. 4. Điều lệ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, http://www.mattran.org.vn/home/gioithieumt/dh66vk4.htm, [Truy cập ngày 203-2014]. GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Nguyễn Quốc Văn [...]... đồng dân cư, cụm dân cư Tuy nhiên, có nơi nhiều khu dân cư mới hợp thành cụm dân cư Có nơi khu dân cư đồng nghĩa với một thôn, xóm, bản, làng, khóm, ấp, khu phố Ở nơi khác, một thôn, xóm, bản, làng, khóm, ấp, khu phố có khi lại có từ 2 đến nhiều khu dân cư Có khu dân cư , dân số chỉ vài chục người; nhưng có khu dân cư lại đông đến hàng ngàn người khu dân cư ở khu vực các tỉnh đồng bằng, khu. .. Quốc Văn hành phố CHƢƠNG 2 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƢ VÀ CÁC QUY ĐỊNH NHẰM PHÒNG NGỪA, NGĂN CHẶN VIỆC XÂY DỰNG KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT 2.1 Pháp luật quy định về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ảnh hƣởng đến quy hoạch khu dân cƣ Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định về quy n hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất... hoạch xây dựng và thẩm quy n lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây: Quy hoạch xây dựng vùng; Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn Chính phủ quy định trình tự lập quy hoạch xây dựng, hồ sơ và tỷ lệ các loại... nhân đang sống trong khu dân cư tự phát Hai là, khu dân cư tự phát ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã hội Kinh tế xã hội của một quốc gia phát triển mạnh hay yếu đều thể hiện qua bộ mặt chung như: phố sá, cầu đường, đô thị, cơ sở vật chất hạ tầng Ba là, khu dân cư tự phát ảnh hưởng đến quản lý chung và chính sách của Nhà nước Người dân sinh sống tại khu dân cư tự phát không được chuyển... quy hoạch đô thị phải tuân thủ quy hoạch đô thị đã được phê duyệt và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị 2.1.3.2 Phân loại quy hoạch đô thị và thẩm quy n lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị Quy hoạch đô thị gồm các loại sau đây:38 Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã , thị trấn và đô thị mới; Quy hoạch phân khu được lập cho các khu. .. dựng được phân thành ba loại sau đây: Quy hoạch xây dựng vùng; Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.6 1.2.2.2.Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng7 Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây: - Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển của... hành phố - nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị 2.1.1.2 Thẩm quy n quy t định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất29 Quốc hội quy t định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố. .. phân khu thuộc đô thị loại đặc biệt và loại I; quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết các khu vực trong đô thị có phạm vi liên quan đến địa giới hành chính của 2 quận, huyện trở lên, khu vực có ý nghĩa quan trọng, khu vực trong đô thị mới, trừ quy hoạch quy định tại điểm c khoản 1 và nhiệm vụ quy hoạch quy định tại khoản 5 Điều này Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, Ủy ban nhân dân. .. bản địa phương cụ thể là tại thành phố Cần Thơ Công văn liên ngành số 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ ngày 27 tháng 05 năm 2008 về việc hướng dẫn một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ Người dân tại địa phương có đất quy hoạch thì quy n và nghĩa vụ của người dân dần dần bị thu hẹp từ khi có quy hoạch được duyệt cho đến khi... này” Quy hoạch xây dựng với mục đích làm cho xã hội ngày một tốt hơn, bên cạnh đó hiện nay xuất hiện khu dân cư tự phát được xem là mặt trái của quy hoạch mà không ai mong muốn nhưng nó vẫn đã và đang tồn tại trong xã hội chúng ta ngày nay 1.3.2 Những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát Chưa quy hoạch chi tiết đã xây dựng đã diễn ra ở một số khu đất tự mua, tự bán, tự xây không chờ giấy phép và ... DÂN CƢ, KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT Trước tìm hiều quy hoạch, khu dân cư, khu dân cư tự phát, tác giả giới liệu sơ lược Quy hoạch, khu dân cư, tự phát, khu dân cư tự phát bên cạnh quy định khác pháp luật... thực Chƣơng 3: Thực trạng giải pháp để hoàn thiện, khắc phục hạn chế khu dân cƣ tự phát thành phố Cần Thơ Trong chương hai người viết nêu lên thực trạng khu dân cư tự phát thành phố Cần Thơ giải. .. pháp luật giải việc tồn thực trạng cần phải quy hoạch khu dân cư tự phát thành phố Cần Thơ từ đề xuất hướng hoàn thiện giải pháp giải bất cập việc quy hoạch khu dân cư tự phát Phạm vi nghiên cứu