TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 37 (2011-2014) Đề tài: GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giảng viên hướng dẫn: CHÂU HOÀNG THÂN Sinh viên thực hiện: ĐÀO THỊ THÚY HUỲNH MSSV: B110054 Lớp: Luật Hành chính K37, Bằng 2 Cần Thơ, tháng 05/ 2014 Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất LỜI MỞ ĐẦU ---------1. Lý do chọn đề tài : Trong những năm vừa qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa ở các thành phố lớn diễn ra rất nhanh chóng và cũng là cơ sở cho sự phát triển mạnh mẽ của các giao dịch về quyền sử dụng đất. Sự hiểu biết pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng của người dân còn rất hạn chế, thủ đoạn của các đối tượng tội phạm trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, ngân hàng ngày càng tinh vi, xảo quyệt thì vấn đề bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân trong giao dịch phải được đặt lên hàng đầu. Việc công chứng các loại hợp đồng này sẽ ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp, ngăn ngừa được các hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời giảm được gánh nặng cho cơ quan xét xử. Qua việc công chứng hợp đồng, giao dịch, kiến thức pháp luật về đất đai, nhà ở và ý thức tuân thủ pháp luật khi giao kết hợp đồng của người dân được nâng lên một cách rõ rệt, điều đó rất có lợi cho công tác quản lý và cho chính các bên tham gia giao dịch. Sau gần 07 năm thực hiện Luật Công Chứng thì công chứng đã khẳng định rõ vị trí và vai trò của mình trong đời sống xã hội và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của nhân dân, bảo đảm tính an toàn và tạo môi trường pháp lý thuận lợi, tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, giảm thiểu tranh chấp dân sự, khiếu kiện; đồng thời giúp người dân được hưởng dịch vụ công chứng thuận lợi, nhanh chóng. Theo Điều 6 Luật Công Chứng năm 2006 có quy định : “Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu”. Do đó văn bản công chứng là văn bản có giá trị hết sức to lớn trong đời sống thường ngày, vì nó là loại chứng cứ xác thực, đáng tin cậy hơn hẳn các loại giấy tờ không có chứng nhận xác thực hoặc chỉ trình bày bằng miệng. Khẳng định giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch đặc biệt là giao dịch về quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội. Tại sao các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất cần phải được công chứng? Hay các bên trong hợp đồng, giao dịch có được lợi ích gì khi qua thủ tục công chứng? Chính vì vậy mà người viết đã chọn đề tài “ Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất ” làm luận văn tốt nghiệp của mình. GVHD : Châu Hoàng Thân -1- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài : Mục đích của luận văn là phân tích những quy định về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng như là hiệu lực thi hành của văn bản đã được công chứng, đánh giá thực trạng pháp luật về giá trị pháp lý của văn bản công chứng, nhất là trong việc áp dụng pháp luật trên thực tế còn nhiều vướng mắc, chưa phù hợp. Từ đó đề ra một số giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luật về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. 3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài : Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về công chứng, các giao dịch về quyền sử dụng đất, giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Trên cơ sở phân tích và đối chiếu với các quy định của pháp luật từ đó sẽ đánh giá và đưa ra những kiến nghị, giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luật về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài : Trong quá trình viết luận văn, người viết đã vận dụng một số phương pháp nghiên cứu : - Nghiên cứu lý luận trên tài liệu, sưu tầm số liệu, ví dụ thực tế trong thực tiễn và trên internet. - Phương pháp phân tích luật viết để phân tích những quy định của pháp luật hiện hành. - Phương pháp đối chiếu, so sánh những quy định của pháp luật về cùng một vấn đề. 5. Bố cục đề tài : Luận văn được kết cấu bao gồm : - Lời nói đầu - Phần nội dung Chương 1 : Những vấn đề chung về công chứng và các giao dịch về quyền sử dụng đất Chương 2 : Những quy định của pháp luật hiện hành về công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. GVHD : Châu Hoàng Thân -2- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Chương 3 : Thực trạng về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện. - Kết luận. GVHD : Châu Hoàng Thân -3- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG VÀ CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm và đặc điểm của công chứng và giao dịch về quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của công chứng 1.1.1.1. Khái niệm công chứng: Công chứng là một thuật ngữ được sử dụng nhiều vào những năm gần đây trong các văn bản pháp luật và cả trong các giao dịch dân sự . Để nghiên cứu các quy định của pháp luật trong lĩnh vực này, trước hết chúng ta phải làm rõ khái niệm công chứng về mặt lý luận từ đó nghiên cứu các vấn đề khác liên quan đến công chứng. Theo các thông tư, nghị định thì khái niệm công chứng được xác định như sau : - Theo Thông tư số 574/ QLTPK ngày 10/ 10/ 1987 của Bộ Tư Pháp : “ Công chứng nhà nước là một hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công dân, các cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Bằng hoạt động trên, công chứng nhà nước tạo ra những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa ”. Thông tư có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, đặt nền móng cho hệ thống công chứng ở Việt Nam, đánh dấu sự đổi mới về tư duy pháp lý, bước đầu đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế ở giai đoạn đầu của thời kỳ chuyển đổi dù các quy định còn ở mức sơ khai và chứa đựng nhiều hạn chế đó là: chưa xác định được chủ thể, đối tượng của hoạt động công chứng, nội dung công chứng cũng như chưa phân biệt rõ hoạt động công chứng với hoạt động của các cơ quan nhà nước khác. GVHD : Châu Hoàng Thân -4- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất - Theo Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 của Hội đồng Bộ Trưởng (nay là Chính phủ) : “ Công chứng nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là các tổ chức) góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ ”. - Sau hơn 05 năm thi hành thì Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước. Theo Điều 1 Nghị định số 31/CP : “ Công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là các tổ chức) góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Các hợp đồng, giấy tờ đã được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị tòa án nhân dân tuyên bố là vô hiệu.” Phân tích các quy định trên ta thấy khái niệm về công chứng đã từng bước phát triển và được xác định cụ thể, rõ hơn qua từng giai đoạn. Nếu so sánh Nghị định số 45/HĐBT với Nghị định số 31/CP thì Nghị định số 31/CP có nhiều thay đổi hơn, bước đầu có có sự phân biệt hành vi công chứng và hành vi chứng thực nhưng đây chỉ là sự phân biệt dựa trên chủ thể thực hiện hoạt động công chứng, chứng thực. Cùng một loại việc nếu được thực hiện bởi công chứng viên của các Phòng công chứng thì gọi là công chứng nhưng nếu được thực hiện tại Ủy ban nhân dân thì gọi là chứng thực. - Đến Nghị định số 75/2000/ NĐ-CP bước đầu đã có sự phân biệt giữa khái niệm công chứng và chứng thực. Công chứng là việc Phòng công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân GVHD : Châu Hoàng Thân -5- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này1 Ngoài việc xác định khái niệm công chứng như trên thì khái niệm chứng thực cũng được quy định:“ là việc Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của họ theo quy định của Nghị định này ”2 Điểm mới quan trọng nữa của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP là đã thay đổi tên gọi từ "Phòng công chứng nhà nước" ở các văn bản pháp lý trước đó thành "Phòng công chứng". Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tạo tiền đề để tiến tới chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa và xã hội hóa nghề công chứng ở Việt Nam. Đi sâu vào phân tích khái niệm này thấy rằng không có sự khác biệt nhiều so với Nghị định số 31/CP, việc phân biệt công chứng và chứng thực vẫn chỉ dựa trên dấu hiệu duy nhất đó là chủ thể của hai hoạt động này. Điểm mới nhất trong khái niệm này là nêu ra chủ thể của hoạt động công chứng, đó là Phòng công chứng. Nhưng ở điểm này cũng chứa đựng điểm bất hợp lý, vì chủ thể của hoạt động công chứng thực chất không phải là Phòng công chứng mà là cá nhân Công chứng viên. Quy định như vậy, một mặt làm giảm đi vai trò của Công chứng viên, đồng thời trách nhiệm cá nhân của Công chứng viên cũng bị giảm đi, nó phản ánh không đúng bản chất của công chứng. Mặt khác, trong nội dung của Nghị định này lại quy định người thực hiện công chứng là Công chứng viên, như vậy dẫn đến sự mâu thuẫn ngay trong cùng một văn bản : “ Người thực hiện công chứng, chứng thực bao gồm: 1.Công chứng viên của Phòng Công chứng; 2.Người được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xãgiao thực hiện việc chứng thực theo quy định của Nghị định này; 3.Viên chức lãnh sự của Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài.” 1 2 khoản 1 Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP tại khoản 2 Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP GVHD : Châu Hoàng Thân -6- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Chính vì chưa làm rõ được bản chất, khái niệm công chứng lên nội dung của các văn bản pháp luật quy định về công chứng nêu trên còn chứa đựng nhiều hạn chế và bất cập. Để hoạt động công chứng phát triển theo đúng quy luật đáp ứng đòi hỏi của xã hội trong giai đoạn mới của đất nước, nhất là khi nước ta trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới ( WTO ) thì yêu cầu cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung cũng như chế định công chứng nói riêng là một nhiệm vụ cấp thiết cần phải được thực hiện. Việc cần phải có một văn bản pháp lý chuyên ngành cao hơn Nghị định để điều chỉnh một cách toàn diện và đồng bộ lĩnh vực công chứng là một nhu cầu cấp thiết. Do vậy, ngày 29 tháng 11 năm 2006 tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Công chứng và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2007. Khái niệm công chứng được quy định như sau: “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác ( sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch ) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. 3 Điểm nổi bật và tạo ra sự khác biệt lớn so với các văn bản pháp lý trước đó trong quy định về khái niệm công chứng tại Luật Công chứng là việc đã chỉ ra chính xác chủ thể của hoạt động công chứng đó là Công chứng viên. Có thể nói đây là bước đột phá trong việc nhận thức bản chất của hoạt động công chứng của các nhà làm luật. Chính vì nhận thức bản chất của chế định này nên trong nội dung của Luật Công chứng chứa đựng nhiều quy định khác biệt, tiến bộ hơn so với những văn bản trước đây. Theo khái niệm này, ngoài việc chứng nhận tính xác thực Công chứng viên còn phải chứng nhận cả tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực thể hiện nội dung của hợp đồng, giao dịch là có thật và đúng ý chí của các bên tham gia: Công chứng viên phải khẳng định chính xác người yêu cầu công chứng, nội dung thỏa thuận giữa các bên là hợp pháp và được xác lập dựa trên các giấy tờ, tài liệu đáng tin cậy, phù hợp với những 3 Điều 2 Luật Công chứng 2006 GVHD : Châu Hoàng Thân -7- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất gì xảy ra trên thực tế, ngoài ra còn phải xác định xem thỏa thuận của các bên có phản ánh đúng với ý chí của họ hay không. Như vậy điều kiện cần và đủ để một hợp đồng, giao dịch được công chứng đó là tính xác thực và tính hợp pháp. Việc quy định cụ thể về tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch trong khái niệm công chứng là một điểm mới so với các khái niệm công chứng trước đây. 1.1.1.2. Đặc điểm của công chứng: Từ khái niệm nêu trên có thể thấy công chứng có những đặc điểm như sau : Đặc điểm thứ nhất : chủ thể của hoạt động công chứng đó là Công chứng viên Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật này, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng. 4 Khi thực hiện Luật Công chứng thì sẽ có hai loại Công chứng viên: Công chứng viên làm việc trong các Phòng công chứng nhà nước thì họ là viên chức nhà nước, vì Phòng công chứng sẽ chuyển sang chế độ đơn vị sự nghiệp chứ không phải là cơ quan hành chính; Công chứng viên làm việc trong các văn phòng công chứng thì họ không phải là công chức hay viên chức nhà nước. Mặc dù có hai loại Công chứng viên làm việc ở hai loại tổ chức hành nghề công chứng khác nhau nhưng về địa pháp lý của họ trong hành nghề công chứng hoàn toàn không khác nhau. Đó là, được nhân danh Nhà nước thực hiện hành vi công chứng, được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm chức danh công chứng viên để hành nghề công chứng. Họ có quyền công chứng các loại hợp đồng giao dịch như nhau và giá trị pháp lý của văn bản công chứng do họ lập ra là như nhau. Vai trò của Công chứng viên thể hiện ở việc tạo lập và chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch. Công việc này bao gồm hai hoạt động: tạo lập và chứng nhận. Nó thể hiện bởi chuỗi công việc nghiệp vụ phức tạp theo trình tự , thủ tục chặt chẽ: xác định chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức của hợp đồng, giao dịch, xác định các quan hệ pháp lý phát sinh, hậu quả pháp lý có thể xảy ra, giúp các bên thể hiện ý chí, nguyện vọng, thỏa thuận bằng văn bản, đảm bảo phù hợp với pháp luật, không trái đạo đức xã hội đối với những hợp đồng giao dịch 4 Điều 7 Luật Công chứng 2006 GVHD : Châu Hoàng Thân -8- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất mà Công chứng viên tự soạn thảo hay kiểm tra, tư vấn, góp ý để các bên thể hiện ý chí, nguyện vọng, thỏa thuận của mình một cách rõ ràng , chính xác trong văn bản. Trên cơ sở hợp đồng đã lập, Công chứng viên chứng kiến sự ký kết giữa các bên và chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch và thể hiện bằng việc ghi lời chứng theo hình thức và nội dung do Luật công chứng quy định và ký tên đóng dấu của tổ chức công chứng nơi mình hành nghề vào văn bản. Đặc điểm thứ hai : Tính xác thực của hợp đồng, giao dịch khác đƣợc Công chứng viên xác nhận. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch khác là vô cùng quan trọng nhằm bảo đảm cho chúng có giá trị chứng cứ. Trong pháp luật về tố tụng, khi nói đến chứng cứ thì bao giờ cũng đề cao tính xác thực của các sự kiện, tình tiết có thực, khách quan được coi là chứng cứ. Sở dĩ pháp luật coi văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cũng là do tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đó là có tính xác thực đã được Công chứng viên xác nhận. Tính xác thực này được Công chứng viên kiểm chứng và xác nhận ngay khi nó xảy ra trong thực tế, trong số đó có những tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau và do đó, nếu không có Công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ tranh chấp mà Toà án không thể xác minh được. - Xác định "đúng người" là yêu cầu quan trọng nhất đối với công chứng. Việc nhận diện chính xác cá nhân người yêu cầu công chứng là đòi hỏi tiên quyết và đóng vai trò cốt lõi khi thực hiện công chứng . Xác định chính xác người yêu cầu công chứng không những tạo điều kiện cho công chứng viên khẳng định được chủ thể, khách thể của hợp đồng, giao dịch mà còn ngăn ngừa những trường hợp mạo danh, lừa đảo. Công chứng viên xác định đúng người thông qua việc kiểm tra, nhận dạng từ giấy tờ tùy thân hợp lệ của các đương sự. - Ngoài việc phải nhận dạng chính xác người yêu cầu công chứng, công chứng viên phải kiểm tra khả năng nhận thức, trạng thái tâm lý của anh ta khi tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực có bao gồm cả tính xác thực của văn bản, tài liệu do GVHD : Châu Hoàng Thân -9- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất người yêu cầu công chứng xuất trình, những thông tin do đương sự cung cấp mà căn cứ vào đó công chứng viên tạo lập văn bản công chứng và đương sự tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch đã xuất hiện trước mặt công chứng viên, trong trạng thái tinh thần minh mẫn, sáng suốt không chịu bất kỳ một sức ép nào đã ký vào văn bản công chứng và chữ ký trên văn bản công chứng là của chính người đó. Đặc điểm thứ ba: Tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác đƣợc Công chứng viên xác nhận. Trong hoạt động công chứng, công chứng viên không những phải chịu trách nhiệm về tính xác thực của việc giao kết hợp đồng mà còn phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của các giấy tờ chứng minh về nhân thân, quyền sở hữu, sử dụng tài sản và các điều khoản, thỏa thuận giao kết phải phù hợp với quy định của pháp luật. Trong công chứng thì hợp đồng, giao dịch hợp pháp mới được Công chứng viên xác nhận, những hợp đồng, giao địch bất hợp pháp thì bị từ chối công chứng. Đặc điểm này của công chứng giúp phòng ngừa các tranh chấp về sau đối hợp đồng, giao dịch đã công chứng. Tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch thể hiện ở giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sảnhợp pháp , chủ thể tham gia giao dịch có đủ tư cách chủ thể không. 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước.Mặc dầu quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có từ Luật đất đai năm 1993 nhưng rất hạn chế đến khi Luật đất đai năm 2003 ban hành thì quyền sử dụng đất mới hoàn chỉnh và đầy đủ bao gồm 08 quyền như : chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê/ cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một GVHD : Châu Hoàng Thân - 10 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền. Theo quy định tại điều 121 của Bộ luật dân sự năm 2005: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Giao dịch về quyền sử dụng đất bản chất là một giao dịch dân sự tuy nhiên do đối tượng của giao dịch là đối tượng đặc thù nên pháp luật có các quy định riêng. Từ đó, giao dịch quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của pháp luật bằng các phương thức: chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. 1.1.2.2. Đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất Thứ nhất, khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Vì người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Thứ hai, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do đất đai có vị trí cố định không di dời bởi vậy đất cần được đo đạc, lập hồ sơ địa chính, đánh số thửa, tờ bản đồ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. 1.2 Lịch sử phát triển của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. 1.2.1 Công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất trước năm 1991: Việt Nam là một nước nằm trong hệ thống công chứng nhà nước bao cấp với việc hình thành các chế định công chứng từ rất sớm. Ngày 01/10/1945 chính quyền Cách mạng đã bổ nhiệm một Công chứng viên tại Hà Nội; Ngày 15/11/1945 nhà nước ba hành sắc lệnh số 59/SL “ấn định thể lệ thị thực các giấy tờ”; GVHD : Châu Hoàng Thân - 11 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Ngày 29/02/1952 nhà nước ban hành sắc lệnh số 85/SL quy định “thể lệ trước bạ về việc mua, bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất”; Sau mấy chục năm không tổ chức hoạt động công chứng, chứng thực, ngày 10/10/1987 Bộ Tư pháp đã ra Thông tư số 574/QLTPK về công chứng nhà nước, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, khai sinh hệ thống công chứng nhà nước ở Việt Nam lần đầu tiên kể từ khi thành lập Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà. Công chứng nhà nước được xác định là một hoạt động của Nhà nước với mục đích giúp các công dân, cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Khái niệm công chứng nhà nước đánh dấu sự đổi mới về tư duy pháp lý, bước đầu đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế ở giai đoạn đầu của thời kỳ chuyển đổi. Tuy nhiên, văn bản này tất yếu còn một số hạn chế, đó là, chưa xác định được chủ thể, đối tượng của hoạt động công chứng cũng như nội dung việc công chứng, chưa phân biệt rõ hoạt động công chứng với hoạt động của các cơ quan nhà nước khác. Đồng thời trong giai đoạn này, Luật đất đai đầu tiên năm 1987 được ban hành nhưng còn mang nặng tính hành chính, bao cấp. Luật này quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, vì vậy, Nhà nước là chủ sở hữu và giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”5. Việc chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao đất, hợp thức hoá quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 1987 chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai và theo quy luật của phát triển kinh tế thì thị trường bất động sản ngầm vẫn phát sinh và Nhà nước là người bị thiệt nhiều nhất vì không thu được bất kỳ một khoản thuế, lệ phí nào. Việc mua bán nhà đất thực hiện theo hình thức “mua bán trao tay”, không có 5 Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 GVHD : Châu Hoàng Thân - 12 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất bất kỳ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào xác nhận. Người mua đất, người mua nhà thì ở trong trạng thái lo sợ, thiếu sự an toàn vì việc mua bán nhà đất không thể chuyển quyền sở hữu được. Lúc này vẫn chưa có văn bản chính điều chỉnh về công chứng các giao dịch quyền sử dụng đất. 1.2.2 Công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất từ năm 1991 đến nay: Ngày 27/02/1991, Hội đồng bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành Nghị định 45/HĐBT về tổ chức và hoạt động Công chứng nhà nước. Đây là văn bản đầu tiên quy định toàn diện về tổ chức và hoạt động công chứng trong bối cảnh một số quy định liên quan đến công chứng trong các văn bản quy phạm pháp luật có giá trị cao hơn đã được ban hành, như: Pháp lệnh thừa kế (30/8/1990), Pháp lệnh nhà ở và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế được ban hành gần như cùng thời điểm (26/3/1991 và 29/4/1991). Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 định nghĩa: Công chứng Nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là các tồ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Nghị định này cũng quy định: Công chứng viên chứng nhận bản sao giấy tờ, tài liệu từ bản chính. Các huyện, thị xã nơi chưa có phòng công chứng Nhà nước UBND huyện, thị xã được quyền thực hiện các việc công chứng, cụ thể là: “ Công chứng viên chứng nhận nội dung các hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế và các hợp đồng khác theo quy định của pháp luật. Việc công chứng hợp đồng chuyển giao tài sản phải được thực hiện trước khi sang tên trước bạ tài sản. Các hợp đồng chuyển giao bất động sản phải được chứng nhận tại phòng công chứng Nhà nước nơi có bất động sản đó”6. Tuy nhiên, tình hình phát triển kinh tế, xã hội của nước ta sau 05 năm đã có những biến đổi lớn, những quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về công 6 Điều 22 Nghị định số 45/HĐBT GVHD : Châu Hoàng Thân - 13 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất chứng nói riêng phải được hoàn thiện một bước cho phù hợp. Nhất là sau khi Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực thi hành. Bộ luật dân sự năm 1995 quy định : “ Quyền sử dụng đất có thể được dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”7 và “ Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.”8 Đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định về công chứng thế chấp quyền sử dụng đất và được áp dụng rộng rãi. Ngày 18/5/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định 31/CP về tổ chức và hoạt động công chứng thay thế cho Nghị đinh 45/HĐBT ngày 27/02/1991. Nghị định này đã cụ thể hoá một phần các quy định của BLDS, đổi mới một bước và tạo cơ sở pháp lý cho việc tiếp tục phát triển hoạt động công chứng ở nước ta. Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 cũng định nghĩa về công chứng như Nghị định 45/HĐBT và quy định UBND quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh có thẩm quyền chứng thực một số việc và chứng thực bản sao giấy tờ từ bản chính. UBND xã, phường, thị trấn chứng thực việc từ chối nhận di sản, chứng thực di chúc và các việc khác do pháp luật quy định. Sau hơn 04 năm triển khai thực hiện, nhiều quy định của Nghị định 31/CP đã tỏ ra bất cập, không còn phù hợp với thực tế. Do vậy, ngày 08/12/2000 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực thay thế cho Nghị định 31/CP. Quy định của Nghị định 75/2000/NĐ-CP bước đầu có sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực, tức là đã có sự phân biệt giữa hoạt động của cơ quan chuyên trách thực hiện công chứng là phòng công chứng và cơ quan kiêm nhiệm thực hiện nhiệm vụ này là UBND cấp huyện, cấp xã. Theo đó: “Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác và thực hiện 7 8 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 1995 Khoản 1 Điều 347 Bộ luật dân sự năm 1995 GVHD : Châu Hoàng Thân - 14 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất các việc khác theo quy định của Nghị định; Còn chứng thực là việc UBND cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cá nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch của họ”9. Tuy nhiên, sự phân biệt giữa công chứng và chứng thực về cơ bản mới chỉ ở khía cạnh chủ thể thực hiện công chứng, chứng thực, có nghĩa là cùng một việc, nếu do Phòng Công chứng thực hiện thì được gọi là công chứng, còn nếu do UBND cấp huyện, cấp xã thực hiện thì được gọi là chứng thực. Luật đất đai năm 1993 và Bộ Luật dân sự năm 1995 đã đánh dấu một bước tiến quan trọng của pháp luật Việt Nam trong quá trình thực hiện chính sách đổi mới của Đảng Cộng sản Việt Nam. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thi hành, Luật đất đai năm 1993 và Bộ Luật dân sự năm 1995 đã bộc lộ một số hạn chế nhất định. Bên cạnh đó, hội nhập kinh tế quốc tế cũng đặt ra những vấn đề cần sửa đổi bổ sung để pháp luật Việt Nam tương thích với pháp luật của các nước khác trên thế giới. Trước những đòi hỏi đó, Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004; Bộ luật dân sự năm 2005 đã được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/6/2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006. Trong các Luật này có một số quy định liên quan đến công chứng, chứng thực, đặc biệt là phần quy định về thẩm quyền công chứng như : “ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.”10 “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”11 Điều 2 Nghị định 75/2000/NĐ-CP Điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2003 11 Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 9 10 GVHD : Châu Hoàng Thân - 15 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất “ Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”12 “ Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.”13 “ Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”14 “Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”15 Ngày 29 tháng 11 năm 2006, tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội thứ XI, Quốc hội đã thông qua Luật công chứng (có hiệu lực từ ngày 01/7/2007). Luật Công chứng đã có sự phân định rõ ràng giữa công chứng và chứng thực, “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”16. Như vậy, các phòng công chứng chỉ tập trung chứng nhận các hợp đồng, giao dịch dân sự, mà không thực hiện các việc chứng thực như: sao y, chứng nhận chữ ký,... Các việc này được chuyển Điểm b Khoản 1 Điều 128 Luật đất đai năm 2003 Điểm b Khoản 1 Điều 129 Luật đất đai năm 2003 14 Điểm a Khoản 1 Điều 130 Luật đất đai năm 2003 15 Điểm a Khoản 1 Điều 131 Luật đất đai năm 2003 16 Điều 2 Luật Công chứng 2006 12 13 GVHD : Châu Hoàng Thân - 16 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất giao về cho Phòng Tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã theo quy định tại Nghị định số 79/2007/NĐ CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ. Trong đó tại Điều 37 Luật công chứng năm 2006 đã quy định cụ thể thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản : “ 1. Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 2. Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.” 1.3 Ý nghĩa của công chứng 1.3.1 Ý nghĩa của công chứng trong giao dịch dân sự: Thứ nhất là, bảo đảm và tăng cường tính công khai, minh bạch trong các hợp đồng, giao dịch: Những thỏa thuận của các bên trong các hợp đồng, giao dịch được cơ quan chuyên môn có thẩm quyền, khách quan, công tâm đánh giá, xem xét chứng nhận, giúp cho thỏa thuận của các bên được công khai, minh bạch hóa. Từ đó, các bên có căn cứ, cở sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp. Thứ hai là, việc công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp đồng) khi có tranh chấp. Rõ ràng, khi xảy ra tranh chấp, các bên tham gia giao dịch phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tòa án sẽ dễ xem xét và chấp nhận hơn nếu các giao dịch đó đã được công chứng. 1.3.2 Ý nghĩa của công chứng trong giao dịch về quyền sử dụng đất Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy, việc có một trình tự ghi nhận tính hợp pháp (công chứng) các giao dịch liên quan đến đất đai (ở đây là quyền sử dụng đất) nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai của cơ quan nhà nước là việc làm cần thiết. GVHD : Châu Hoàng Thân - 17 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Thứ hai, công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các giao dịch. Thực tiễn cho thấy, ít người dân Việt có sự hiểu biết rõ ràng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất. Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của các công chứng viên. Công chứng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính an toàn cho các giao dịch về quyền sử dụng đất, cụ thể: Công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các giao dịch; loại bỏ yếu tố hợp đồng vô hiệu; hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất; nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp đồng) khi có tranh chấp. Thứ ba, việc công chứng còn góp phần hạn chế các giao dịch không có thật, góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhất là trong các trường hợp thừa kế theo di chúc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ: với sự tham gia của công chứng, các vấn đề như lừa dối khi lập di chúc, cưỡng ép lập di chúc sẽ không xảy ra trừ phi có sự thông đồng giữa một bên với công chứng viên. Ông Tuấn Đạo Thanh - Trưởng phòng công chứng số 1 Hà Nội khẳng định: “Nếu tranh chấp mà chỉ có giấy viết tay thì Tòa án sẽ mất rất nhiều thời gian để tiến hành xác minh, khi ấy, chi phí bỏ ra giải quyết tranh chấp còn lớn hơn nhiều so với chi phí phòng ngừa (lập văn bản công chứng)”. Và Bộ trưởng Hà Hùng Cường khẳng định: “Nếu công chứng thì tăng chi phí cho xã hội, cho sản xuất, kinh doanh, nhưng đổi lại nó được sự an toàn. Nếu không an toàn mà dẫn đến tranh chấp, dẫn đến rủi ro thì chắc chi phí của nó còn lớn hơn rất nhiều”.17 Tóm lại, việc công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất không chỉ có ý nghĩa trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, tăng cường công tác quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. 17 http://diendancongchung.com/chi-tiet-gioi-thieu/154/cong-chung-vien GVHD : Châu Hoàng Thân - 18 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 1.4.Phân biệt giữa công chứng và chứng thực Đặc điểm Khái niệm Công chứng Chứng thực Là việc Công chứng viên chứng Là việc cơ quan Nhà nước có thẩm nhận tính xác thực, tính hợp pháp quyền căn cứ vào bản chính để của hợp đồng, giao dịch khác chứng thực bản sao đúng với bản bằng văn bản mà theo quy định chính hoặc chứng thực chữ ký trong của pháp luật phải công chứng các giấy tờ, văn bản là chữ ký của hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện người đã yêu cầu chứng thực 19 yêu cầu công chứng18 Hành vi Là hành vi Công chứng viên 20 hành vi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng thực bao gồm: Trưởng, Phó Phòng Tư pháp; Chủ tịch, Phó chủ tịch UBND cấp xã; Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện Việt nam ở nước ngoài21 Tính chất hoạt động mang tính chất dịch vụ là hành vi mang tính chất hành chính của cơ quan công quyền như : công chứng thực sao y giấy tờ, văn bằng, chứng chỉ. Thẩm quyền Công chứng viên của tổ chức Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng hành nghề công chứng (bao gồm: Tư pháp cấp huyện (bao gồm: Phòng Công chứng và Văn phòng huyện, quận, thị xã, thành phố Công chứng) có thẩm quyền công thuộc tỉnh) có thẩm quyền chứng Điều 2 Luật công chứng năm 2006 Điều 2 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP 20 Điều 2 Luật công chứng năm 2006 21 Điều 5 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP 18 19 GVHD : Châu Hoàng Thân - 19 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất chứng các hợp đồng, giao dịch về thực bản sao từ bản chính các giấy bất động sản trong phạm vi tỉnh, tờ, văn bản bằng tiếng nước ngoài; thành phố trực thuộc Trung ương chứng thực chữ ký của người dịch nơi tổ chức hành nghề công chứng trong các giấy tờ, văn bản từ tiếng đặt trụ sở; công chứng di chúc, nước ngoài sang tiếng Việt hoặc từ văn bản từ chối nhận di sản là bất tiếng Việt sang tiếng nước ngoài; động sản; công chứng hợp đồng, chứng thực chữ ký trong các giấy giao dịch khác bằng văn bản mà tờ, văn bản bằng tiếng nước ngoài. theo quy định của pháp luật phải Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban công chứng hoặc cá nhân, tổ chức nhân dân cấp xã (bao gồm: xã, tự nguyện yêu cầu công chứng.22 phường, thị trấn) có thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản bằng tiếng Việt; chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản bằng tiếng Việt.23 22 23 Điều 37 Luật công chứng năm 2006 Điều 5 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP GVHD : Châu Hoàng Thân - 20 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất CHƢƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CÔNG CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Nguyên tắc hành nghề công chứng Nhằm xây dựng một đội ngũ công chứng viên khi hành nghề công chứng phải luôn tuân thủ pháp luật, có đạo đức tốt, thành thạo về chuyên môn nghiệp vụ, tận tuỵ với công việc, có đủ trình độ chuyên sâu và có đủ năng lực để thi hành tốt nhiệm vụ được giao. Nguyên tắc hành nghề công chứng được quy định tại Điều 3, Luật Công chứng như sau: - Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật. - Khách quan, trung thực. - Chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng. - Tuân theo quy tắc đạo đức hành nghề công chứng. Có thể khẳng định rằng: chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng đang ngày càng phát triển và mang lại nhiều kết quả trong quá trình thực hiện. Chính vì vậy, quy định về Nguyên tắc hành nghề công chứng lại càng cần thiết trong hoạt động công chứng. Bởi vì, hoạt động công chứng trong đó công chứng viên là người được Nhà nước giao quyền, thay mặt Nhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc tổ chức, cá nhân tự nguyện yêu cầu công chứng. Thông qua hoạt động nghề công chứng, công chứng viên là người góp phần bảo vệ pháp luật, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng khi tham gia giao kết các hợp đồng, giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng. Do vậy, việc tuân thủ hiến pháp, pháp luật; khách quan, trung thực; chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng; tuân theo đạo đức hành nghề công chứng là nguyên tắc không thể thiếu đối với hoạt động hành nghề công chứng trong giai đoạn hiện nay. GVHD : Châu Hoàng Thân - 21 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Qua hơn hai năm thực hiện Luật Công chứng cho thấy: hoạt động công chứng ở nước ta đã có những đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về công chứng của nhân dân trong nền kinh tế thị trường, đồng thời là công cụ đắc lực phục vụ quản lý nhà nước có hiệu quả, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, góp phần tích cực vào việc phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Xã hội hóa công chứng là một bước đột phá trong công tác quản lý hoạt động công chứng, công chứng viên là điểm trọng tâm xuyên suốt toàn bộ các quy định của Luật công chứng. Các quy định về công chứng viên trong Luật Công chứng càng khẳng định rõ hơn vai trò, vị trí của công chứng viên khi hành nghề công chứng. Việc xây dựng một đội ngũ công chứng viên vững mạnh có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ năng lực chuyên môn và tận tâm phục vụ người dân là nhiệm vụ cần thiết được đặt ra trong giai đoạn hiện nay. Nguyên tắc hành nghề công chứng được Luật công chứng đưa vào vị trí thứ ba sau Điều 1 và Điều 2 để nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hành nghề công chứng. Vì vậy, trong quá trình thực hiện các nguyên tắc này, cơ quan có thẩm quyền, chức năng được giao nhiệm vụ quản lý về lĩnh vực công chứng cần phải có cơ chế tổ chức, quản lý phù hợp, có kế hoạch đào tạo hợp lý để nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên. Ngoài việc đào tạo về chuyên môn, nghiệp vụ cần mở các lớp hoặc xem kẽ vào chương trình đào tạo về đạo đức hành nghề công chứng, cách ứng xử, giao tiếp khi tiếp xúc với cá nhân, tổ chức có yêu cầu về công chứng. Tiếp tục sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Công chứng nhằm nâng cao chất lượng công chứng viên đáp ứng với nhu cầu phát triển của xã hội. Có như vậy, mới thực thi được quy định về Nguyên tắc hành nghề công chứng tại Điều 3 Luật Công chứng có hiệu quả. 2.1.1 Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật. Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản nhất của pháp luật xã hội chủ nghĩa. Nguyên tắc này bảo đảm tính tối cao của hiến pháp và luật. Trong hoạt động công chứng nguyên tắc này thể hiện qua việc các chủ thể phải tôn trọng và thi hành nghiêm GVHD : Châu Hoàng Thân - 22 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉnh các quy định của pháp luật nói chung và Luật công chứng nói riêng nhằm đảm bảo an toàn pháp lý và trật tự kỷ cương xã hội cho các giao dịch. 2.1.2 Khách quan, trung thực. Hoạt động công chứng trong đó công chứng viên là người được nhà nước giao quyền thay mặt nhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định pháp luật. Nguyên tắc này yêu cầu công chứng viên khi hành nghề, đó là: phải thật sự khách quan, trung thực, không thiên vị, không vì lợi ích cá nhân, sự quen thân làm ảnh hưởng đến lợi ích người khác, không công chứng hợp đồng, giao dịch có nội dung trái đạo đức xã hội. Công chứng viên phải luôn coi trọng uy tín của mình đối với công việc chuyên môn, không thực hiện những hành vi làm tổn hại đến danh dự cá nhân, thanh danh nghề nghiệp, không sử dụng trình độ chuyên môn, hiểu biết của mình trong công việc để trục lợi, gây thiệt hại cho người yêu cầu công chứng. Khi công chứng, công chứng viên phải thực hiện trình tự thủ tục công chứng đúng quy định pháp luật và thực hiện việc công chứng căn cứ trên các những thông tin tài liệu do đương sự cung cấp và giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các đương sự khi giao kết hợp đồng. 2.1.3 Chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Pháp luật quy định công chứng viên phải biết việc yêu cầu, nội dung công chứng hợp đồng, giao dịch đó có trái pháp luật, đạo đức xã hội hay không nên trách nhiệm của công chứng viên rất lớn. Vì vậy nếu để xảy ra sai sót, vi phạm các quy định pháp luật do lỗi của công chứng viên thì công chứng viên phải tự mình chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng mà mình đã ký xác nhận và trách nhiệm bồi thường thuộc về cá nhân công chứng viên. Nguyên tắc này góp phần nâng cao trách nhiệm của công chứng viên trong khi xem xét và chứng nhận văn bản. GVHD : Châu Hoàng Thân - 23 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 2.1.4 Tuân theo quy tắc đạo đức hành nghề công chứng. Trong thời gian qua, Bộ Tư pháp đã có nhiều văn bản hướng dẫn nhằm hoàn thiện việc thi hành Luật công chứng. Hiện tại, Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30 tháng 10 năm 2012 về Quy tắc Đạo đức hành nghề Công chứng quy định các chuẩn mực đạo đức, hành vi ứng xử của công chứng viên trong hành nghề công chứng, là cơ sở để công chứng viên tự giác rèn luyện, tu dưỡng đạo đức trong hành nghề và trong đời sống xã hội nhằm nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên, nâng cao uy tín của công chứng viên, góp phần tôn vinh nghề công chứng trong xã hội. Quy tắc Đạo đức hành nghề Công chứng cũng quy định trách nhiệm của công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức xã hội nghề nghiệp công chứng, Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp trong việc thực hiện, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng. Đồng thời, quy định việc ghi nhận, vinh danh đối với công chứng viên gương mẫu trong thực hiện Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng và xử lý vi phạm đối với Công chứng viên thực hiện không đúng Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng. Để hoàn thành công việc được Nhà nước trao quyền, công chứng viên phải gương mẫu trong hành vi, lối sống, tôn trọng người dân, thực hiện công việc tuân theo quy định pháp luật. Đạo đức hành nghề công chứng là việc thường xuyên tu dưỡng, rèn luyện để giữ gìn uy tín, thanh danh nghề nghiệp, xứng đáng với sự ủy thác của Nhà nước, sự tôn trọng và tin cậy của nhân dân. Đạo đức hành nghề công chứng là sự chuẩn mực về phẩm chất, chuẩn mực về xử sự trong khi hành nghề. Sự chuẩn mực đó được thể hiện trong quan hệ với đồng nghiệp của tổ chức mà công chứng viên đang hành nghề công chứng và cũng là mối quan hệ với đồng nghiệp của các tổ chức hành nghề công chứng khác. Đó là, sự thể hiện chân tình, thân thiện, giúp đỡ nhau, chia sẻ khó khăn và thuận lợi trong công tác về chuyên môn, nghiệp vụ, trong đời sống hàng ngày đối với đồng nghiệp. Sự chuẩn mực về đạo đức hành nghề công chứng luôn là điều kiện cần khi quan hệ với cá nhân, tổ chức có yêu cầu công chứng. GVHD : Châu Hoàng Thân - 24 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Đạo đức nghề hành nghề công chứng chính là không ngừng phấn đấu, trau dồi phẩm chất, chú trọng nâng cao trình độ, thường xuyên học tập, nghiên cứu kiến thức về các lĩnh vực liên quan đến hoạt động nghiệp vụ chuyên môn; tích cực tham gia các hoạt động, trao đổi kiến thức, kinh nghiệm với đồng nghiệp trong hoạt động công chứng, là sự tôn trọng, bảo vệ danh dự, uy tín cho đồng nghiệp, có thái độ thân thiện, giúp đỡ nhau hoàn thành nhiệm vụ. Đó là quan hệ hợp tác, bình đẳng giữa công chứng viên với nhân viên nghiệp vụ, Trưởng phòng, Trưởng văn phòng công chứng trong hoạt động công chứng. Đối với người yêu cầu công chứng, đạo đức hành nghề công chứng là thể hiện sự văn minh, lịch sự khi tiếp xúc với người dân, khi thực hiện việc công chứng, công chứng viên cần có thiện chí và phải tư vấn cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ về hệ quả pháp lý phát sinh sau khi hợp đồng, giao dịch được công chứng. Công chứng viên phải có trách nhiệm hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng lựa chọn hình thức văn bản công chứng phù hợp để bảo đảm tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên cần tận tình, hòa nhã giải đáp thắc mắc của người yêu cầu công chứng để họ hiểu đúng pháp luật, ý chí của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải phù hợp với các quy định của pháp luật. Công chứng viên cần giải thích cho người yêu cầu công chứng về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm đối với Nhà nước, về quyền được khiếu nại, tố cáo của người yêu cầu công chứng khi tham gia ký kết hợp đồng, giao dịch. Ngoài việc chấp hành nghiêm chỉnh các quy định về Nguyên tắc hành nghề công chứng, Luật công chứng còn có quy định tại Điều 12 về các hành vi bị nghiêm cấm đối với công chứng viên như: không được sách nhiễu, gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng, không đòi hỏi bất kỳ một khoản tiền, lợi ích nào khác ngoài phí, thù lao công chứng và chi phí khác đã được thoả thuận; không nhận tiền hoặc bất kỳ lợi ích vật chất nào khác để thực hiện hoặc không thực hiện việc công chứng, không sử dụng thông tin biết được từ việc công chứng để phục vụ lợi ích cá nhân, không công chứng đối với trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội. Có thể nói mọi hành vi tác nghiệp của công chứng viên đều GVHD : Châu Hoàng Thân - 25 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất liên quan đến các quy định trong các điều của Luật công chứng. Do vậy, vai trò, vị trí của công chứng viên rất quan trọng nhưng cũng khá nặng nề nếu không thận trọng, cẩu thả, yếu kém về chuyên môn, nghiệp vụ sẽ dễ phải gánh chịu hậu quả pháp lý. 2.2 Hoạt động công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 2.2.1 Những giao dịch bắt buộc phải công chứng Việc công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, trong trường pháp luật có quy định thì giao dịch quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng bao gồm: - Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( theo quy định tại khoản 1, Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm b, khoản 1, Điều 126; điểm b, khoản 1, Điều 127 của Luật Đất đai năm 2003. ) - Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ( theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 128 của Luật Đất đai năm 2003) - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ( theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 129 của Luật Đất đai năm 2003) - Hợp đồng thế chấp (bảo lãnh) bằng quyền sử dụng đất ( theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 130 của Luật Đất đai năm 2003 và khoản 1 điều 112 Nghị định 163/ 2006/ NĐ- CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm) - Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất ( theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 131 của Luật Đất đai năm 2003) - Văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản ( theo quy định Điều 681 Bộ luật Dân sự 2005 và điều 49,50,51 Luật công chứng năm 2006 ) - Việc sửa đổi các hợp đồng đã được công chứng (theo quy định tại khoản 2, Điều 423 của Bộ luật Dân sự năm 2005). 2.2.2 Điều kiện thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất Điều kiện thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm những yêu cầu này thì người sử dụng đất được quyền chuyển GVHD : Châu Hoàng Thân - 26 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất. Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm mục đích: Đảm bảo quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai và ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất. Các điều kiện bao gồm : - Thứ nhất : có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24 Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật về đất đai. Đây là một đòi hỏi rất cần thiết và hợp lý nhằm tránh được những tranh chấp về sau và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chứng minh được chủ sử dụng đất có đầy đủ quyền năng thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 66 Nghị định 84/ 2007/ NĐ-CP thì kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là một điều kiện quan trọng vì thiếu nó sẽ không có cơ sở pháp lý xác định mối quan hệ giữa Nhà nước và người có quyền sử dụng đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người có quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp. - Thứ hai : Đất không có tranh chấp25 Để bảo vệ quyền lợi của các bên thâm gia giao dịch, Luật đất đai đã quy định chỉ những thửa đất không có tranh chấp mới được phep thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm tham gia giao dịch , 24 25 Điểm a khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 Điểm b khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 GVHD : Châu Hoàng Thân - 27 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất của chủ sử dụng không có bất cứ sự mâu thuẫn, khiếu kiện với các chủ thể khác. - Thứ ba : Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án26 Điều này nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển quyền hay bên nhận bảo đảm - Thứ tư : Trong thời hạn sử dụng đất 27 Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất trong một thời hạn nhất định chứ không tồn tại vĩnh cửu. Theo thời gian sử dụng đất được quy định thì ta có hai loại đất : đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Quyền sử dụng đối với từng loại đất khác nhau sẽ có thời hạn sử dụng khác nhau: Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là năm mươi năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt 28 . Như vậy việc thực hiện các giao dịch về sử dụng đất chỉ có giá trị khi quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng 2.2.3 Các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ yêu cầu công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất Tùy từng loại giao dịch chuyển quyền mà người yêu cầu công chứng cung cấp các tài liệu giấy tờ liên quan đến tài sản giao dịch và xuất trình bản chính để đối chiếu. Hồ sơ gồm có các giấy tờ sau đây: - Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu); - Bản sao giấy tờ tùy thân ( chứng minh nhân dân hay hộ chiếu ) của các bên. Điểm c khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 Điểm d khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 28 Khoản 1 Điều 67 Luật đất đai năm 2003 26 27 GVHD : Châu Hoàng Thân - 28 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất - Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003. Trường hợp trong thời hạn theo quy định tại Điều 184 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, nếu người đang sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có bản sao một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp người sử dụng đất có tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính thì phải có xác nhận bằng văn bản (bản sao) của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. - Dự thảo bản chính hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (trường hợp tự soạn thảo); - Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có, cụ thể: + Giấy chứng nhận kết hôn; văn bản cam kết tài sản riêng (nếu đã có vợ chồng); giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu là người độc thân). + Giấy tờ tùy thân của người làm chứng trong trường hợp có nhân chứng; + Trường hợp ủy quyền phải có văn bản ủy quyền hợp pháp. + Trường hợp là người chưa thành niên, người bị hạn chế về thể chất, tinh thần thì phải do cha mẹ hoặc người giám hộ làm đại diện (theo quy định pháp luật) kèm theo giấy tờ chứng minh là người đại diện theo pháp luật của người đó. Việc chuyển quyền sử dụng đất của người được giám hộ phải có sự đồng ý bằng văn bản của người giám sát việc giám hộ. + Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đã chết thì phải làm thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất. + Giấy tờ liên quan đến sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất, bổ sung một trong các loại giấy tờ sau đây: * Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung thì thủ tục còn có văn bản đồng ý của chủ sở hữu chung khác; GVHD : Châu Hoàng Thân - 29 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất * Việc chuyển quyền quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình. + Trường hợp chuyển một phần quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân phải bổ sung hồ sơ trích đo địa chính của thửa đất chuyển quyền. + Trường hợp chứng nhận văn bản bán đấu giá tài sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. + Trường hợp chứng nhận việc chuyển quyền tài sản đã cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng thì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐCP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và các văn bản hướng dẫn thi hành; + Việc chuyển quyền sở hữu tài sản của Nhà nước tại các cơ quan hành chính sự nghiệp thì phải có văn bản đồng ý của cơ quan chủ quản có thẩm quyền; + Việc chuyển quyền sở hữu tài sản của Nhà nước tại các doanh nghiệp thì phải thực hiện theo Luật Doanh nghiệp năm 2005 và Nghị định số 09/2009/NĐ-CP ngày 05/02/2009 của Chính phủ ban hành Quy chế quản lý tài chính của công ty nhà nước và quản lý vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp khác và các văn bản pháp luật có liên quan; 2.2.4 Trình tự, thủ tục công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất Khi công chứng một hợp đồng, giao dịch công chứng viên phải thực hiện đúng theo những trình tự do pháp luật quy định. Trình tự công chứng thực hiện theo các bước sau: - Bƣớc 1 : Tiếp nhận yêu cầu, hồ sơ công chứng. Người yêu cầu công chứng nộp 01 ( một ) bộ hồ sơ yêu cầu công chứng và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu; Công chứng viên trực tiếp nhận và kiểm tra các giấy tờ có trong hồ sơ của người có yêu cầu công chứng. Việc kiểm tra này bao gồm kiểm tra giá trị pháp lý của các giấy tờ liên quan và kiểm tra cả hồ sơ có thuộc các trường hợp được phép giao dịch theo quy định của pháp luật hay GVHD : Châu Hoàng Thân - 30 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất không (theo thông tin số liệu lưu trữ, mạng nội bộ tại tổ chức hành nghề công chứng và tham khảo các thông báo ngăn chặn của cơ quan thi hành án). Kiểm tra và đảm bảo yêu cầu của đương sự có hợp pháp, nội dung bên trong hợp đồng không vi phạm Pháp Luật, không trái đạo đức xã hội. Đây là một việc làm rất khó khăn, phức tạp, nó đòi hỏi công chứng viên không những phải nắm vững các quy định của pháp luật (như bộ luật Dân sự, luật Hôn nhân gia đình, luật đất đai...), mà còn phải biết vận dụng các điều luật có liên quan tới việc công chứng mà mình đang xem xét một cách chính xác, linh hoạt vào từng trường hợp cụ thể mới có thể giải quyết được một cách nhanh chóng, kịp thời và chính xác các yêu cầu công chứng của đương sự. Ngoài ra công chứng viên phải kiểm tra và xác định sự tự nguyện của các bên tham gia giao kết hợp đồng về sự tự nguyện ý chí và năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của Pháp Luật. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên ghi vào Sổ công chứng hợp đồng, giao dịch và thực hiện công chứng. Trường hợp hồ sơ công chứng chưa đầy đủ: Công chứng viên ghi phiếu hướng dẫn cụ thể các giấy tờ cần bổ sung và yêu cầu bổ sung. Trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng, trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản cho người yêu cầu công chứng. - Bƣớc 2 : Lập văn bản công chứng Trường hợp các bên có dự thảo hợp đồng thì Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch có đảm bảo đầy đủ nội dung cơ bản của một hợp đồng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết . Công chứng viên phải kiểm tra một cách cẩn GVHD : Châu Hoàng Thân - 31 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thận, tỉ mỉ để xác định xem nội dung văn bản có phù hợp với quy định của pháp luật hay không, đã thể hiện rõ ràng, đầy đủ ý chí của các bên tham gia giao kết hay chưa. Nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trong trường hợp văn bản do đương sự xuất trình chưa thỏa mãn những yêu cầu trên, công chứng viên có trách nhiệm góp ý, hướng dẫn để người yêu cầu công chứng tiếp tục hoàn chỉnh nội dung văn bản Trường hợp các bên không có dự thảo hợp đồng thì Công chứng viên soạn thảo hợp đồng ghi lại ý chí của các bên một chính xác. Công chứng viên phải giải thích rõ nội dung hợp đồng, quyền và nghĩa vụ cho các bên giao kết hợp đồng. Việc giải thích nội dung hợp đồng cho các bên giao kết là thẩm quyền và nghĩa vụ của công chứng viên. Điều này giúp hạn chế tình trạng tranh chấp về sau giữa các bên. Nếu việc giải thích không thỏa mãn được ý chí của các bên thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng giao dịch đó. - Bƣớc 3 : Ký, chứng nhận văn bản công chứng Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Công chứng viên có nghĩa vụ thực hiện các bước sau: - Xác định nhận dạng của người yêu cầu công chứng; - Xác định khả năng nhận thức, trạng thái tâm lý của người yêu cầu công chứng; - Lấy chữ ký (hoặc dấu vân tay) của người yêu cầu công chứng vào văn bản công chứng; - Ký tên và đóng dấu công chứng viên vào văn bản công chứng. Trên đây chính là các phần việc không thể thiếu khi muốn hoàn tất một văn bản công chứng. Bằng việc ký tên và đóng dấu vào văn bản công chứng, công chứng viên đã sử dụng công quyền thừa nhận tính xác thực của văn bản công chứng hay nói chính GVHD : Châu Hoàng Thân - 32 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất xác hơn là thừa nhận tính "xác thực" của những thông tin, thỏa thuận, ý chí được nêu ra trong văn bản công chứng. - Bƣớc 4 : Lƣu trữ văn bản công chứng Sau khi ký, chứng nhận các văn bản, hợp đồng công chứng, công chứng viên không thể dừng lại ở đó, mà phải tiếp tục thực hiện công đoạn lưu trữ văn bản, hợp đồng đó tại trụ sở của mình. Chúng ta thấy lưu trữ văn bản công chứng do công chứng viên tạo lập và chứng nhận không chỉ đơn thuần là lưu trữ chính văn bản công chứng mà còn bao gồm cả hồ sơ kèm theo những văn bản công chứng đó. Đặc biệt, ngoài văn bản công chứng, những giấy tờ, tài liệu đi kèm theo cũng là một nguồn chứng cứ quan trọng nhằm giải quyết tranh chấp có liên quan đến văn bản công chứng đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định chỉ có một số đối tượng cụ thể với một trình tự do luật định mới có quyền yêu cầu công chứng viên cung cấp bản sao văn bản công chứng hoặc đề nghị công chứng viên chuyển giao bản chính văn bản công chứng để phục vụ cho hoạt động tố tụng. Vì vậy việc lưu trữ hồ sơ công chứng có một ý nghĩa hết sức quan trọng. 2.3 Hiệu lực của văn bản công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Việc xác định thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng là rất quan trọng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là yếu tố pháp lý xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia và giá trị pháp lý của hợp đồng được pháp luật tôn trọng và bảo đảm thực hiện. Tuy nhiên, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất tại các văn bản pháp luật có những quy định chưa đồng nhất, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau : Cách hiểu thứ nhất : Theo khoản 3 điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về giao dịch chuyển quyền và giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. GVHD : Châu Hoàng Thân - 33 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất - Điều 405 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Theo nguyên tắc chung, hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết. Đối với hợp đồng bằng văn bản, thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản và thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này được tính từ thời điểm giao kết nêu trên hoặc cũng có thể có hiệu lực vào thời điểm khác do các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Đối với hợp đồng văn bản được công chứng, trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật, hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng nghĩa là kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, cũng giống như đối với các hợp đồng bằng văn bản khác, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được công chứng cũng có thể không trùng với ngày có hiệu lực của văn bản công chứng mà có thể sẽ có hiệu lực vào một thời điểm khác sau đó do các bên thoả thuận (ví dụ: các bên tham gia hợp đồng, giao dịch thoả thuận về ngày có hiệu lực của hợp đồng giao dịch là một ngày cụ thể hoặc khi xảy ra một sự kiện nào đó trong tương lai sau thời điểm công chứng) Cách hiểu thứ hai: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về giao dịch chuyển quyền và giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất là kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo các quy định sau: - Điều 689 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. - Điều 692 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. - Khoản 4, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng GVHD : Châu Hoàng Thân - 34 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. - Theo quy định tại điều 3 và điều 6 của Nghị định số 83/ 2010/NĐ-CP ngày 23.07.2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm: “ Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này đến thời điểm xóa đăng ký theo đơn của người yêu cầu xóa đăng ký.” Ở đây người viết đồng tình với cách hiểu thứ nhất. Bởi vì nếu xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ 3 (người nhận chuyển nhượng/ nhận thế chấp đất hợp pháp) và vô hiệu hoá giá trị việc công chứng của cơ quan công chứng có thẩm quyền công chứng theo quy định của pháp luật. 2.4 Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Đây là vấn đề rất quan trọng, quyết định lý do tồn tại của thiết chế công chứng trong đời sống xã hội. Theo thông lệ của các nước có hệ thống công chứng Latine, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và giá trị thi hành. Giá trị thi hành và giá trị chứng cứ của văn bản công chứng thể hiện ở chỗ: các hợp đồng, giao dịch đã được công chứng thì có hiệu lực thi hành đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đó và có hiệu lực với người thứ ba. Nếu vì một lý do nào đó mà một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia không cần phải kiện ra Tòa án mà chỉ cần xuất trình văn bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng đó cho cơ quan có thẩm quyền để cưỡng chế thi hành. Trong trường hợp muốn bác bỏ hiệu lực của văn bản công chứng đó thì phải kiện ra Tòa án và khi đó thì các tình tiết, sự kiện đã ghi trong hợp đồng, giao dịch đó sẽ trở thành chứng cứ hiển nhiên trước Tòa, không cần phải xác minh, người muốn bác bỏ nó phải xuất trình được chứng cứ ngược lại. Đặc điểm nêu trên của văn bản công chứng GVHD : Châu Hoàng Thân - 35 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn thể hiện vai trò phòng ngừa, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên trong hợp đồng, giao dịch đồng thời hạn chế được rất nhiều các vụ kiện tụng ra Tòa án, gây tốn kém, lãng phí. 2.4.1 Giá trị thi hành đối với các bên liên quan Văn bản công chứng được tạo lập theo một trình tự, thủ tục luật định và dưới hình thức bắt buộc và lại được chứng nhận bởi cá nhân có thẩm quyền nên giá trị pháp lý của văn bản công chứng cao hơn hẳn các loại giấy tờ không có chứng nhận xác thực hoặc chỉ trình bày bằng miệng. Khoản 1 điều 6 Luật Công chứng quy định: “ Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”. Văn bản công chứng có giá trị thi hành đối với các bên có nghĩa là những gì đã thỏa thuận trong văn bản công chứng thì có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên trong giao dịch đó. Trước hết xét trong mối quan hệ giữa các bên trong hợp đồng thì hiển nhiên là những gì họ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy không phải là quy định mang tính truyền thống nhưng giá trị thi hành (giá trị thực hiện) của văn bản công chứng cũng đã được nhiều văn bản quy phạm pháp luật của nước ta ghi nhận. Qua từng thời kỳ, quy định về giá trị thi hành của văn bản công chứng ngày càng được hoàn thiện. Chúng ta thấy văn bản công chứng không những chỉ có giá trị thi hành với các bên trực tiếp giao kết hợp đồng, giao dịch mà còn có hiệu lực cả với những bên khác liên quan đến hợp đồng, giao dịch đó. Bằng cách quy định văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với "các bên liên quan", chúng ta hoàn toàn có thể hiểu đây là cá nhân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính quy định này đảm bảo các cơ quan nhà nước mang tính công quyền thuộc nhiều nhánh quyền lực khác nhau phải tuân thủ, thực thi mọi điều khoản, điều kiện của một hợp đồng, giao dịch đã được công chứng ngay cả khi những hợp đồng, giao dịch này được chứng nhận bởi công chứng viên không phải là viên chức nhà nước, hành nghề trong một văn phòng công chứng. Đặc biệt, lần đầu tiên cách thức đảm bảo giá trị thi hành của văn bản công GVHD : Châu Hoàng Thân - 36 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất chứng đã được ghi nhận tại Luật Công chứng năm 2006. Căn cứ vào điều luật nêu trên, chúng ta thấy có hai cách thức được pháp luật quy định để đảm bảo giá trị thi hành của văn bản công chứng. Cách thứ nhất là khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền và cách thứ hai là các bên đương sự trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch có thể tự thỏa thuận cách thức đảm bảo giá trị thi hành của văn bản công chứng. Nếu như cách thức thứ nhất mang tính nguyên tắc thì cách thức thứ hai lại là một quy định hoàn toàn mới, thể hiện quan điểm mềm dẻo trong việc xác định cơ chế đảm bảo giá trị thi hành cho văn bản công chứng. Như vậy, các bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch có quyền thỏa thuận trước cách thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp đối với hợp đồng, giao dịch đã được công chứng. Cách thức giải quyết ở đây có thể bao gồm chỉ định sẵn cơ quan, cá nhân đóng vai trò trọng tài đứng ra phân xử, tài sản bảo đảm cũng như giá trị tài sản bảo đảm... Quy định như vậy tạo ra hành lang pháp lý để các bên giảm thiểu thời gian cũng như chi phí dành cho giải quyết tranh chấp, đặc biệt là giảm áp lực công việc lên hệ thống cơ quan Tòa án vốn đang bị quá tải. 2.4.2 Giá trị chứng cứ Hiện nay hệ thống pháp luật của chúng ta cũng như một số quốc gia khác đang xếp công chứng là một hoạt động bổ trợ tư pháp. Như vậy có thể hiểu công chứng ra đời, tồn tại nhằm phục vụ chủ yếu cho công việc tài phán của cơ quan Tòa án. Ngay tại Thông tư 574/ QLTPK chức năng này đã được khẳng định qua việc quy định mục đích của công chứng là “ngăn ngừa vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi” và tại Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ghi nhận : “Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ ” và Điều 1 Nghị định số 31/CP: “ Các hợp đồng, giấy tờ đã được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị tòa án nhân dân tuyên bố là vô hiệu.”. Đến Nghị định số 75/2000/ NĐ-CP thì giá trị chứng cứ của văn bản công chứng đã được xem trọng hơn khi lần đầu tiên giá trị pháp lý trong đó có giá trị chứng cứ của văn bản công chứng được quy định tại riêng một điều luật : “Văn bản công chứng, văn bản chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp được thực GVHD : Châu Hoàng Thân - 37 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo quy định tại Nghị định này hoặc bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.”29 Và “Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu”. Từ nội dung các điều luật nêu trên, chúng ta thấy giá trị chứng cứ của văn bản công chứng hay nói chính xác hơn là giá trị chứng cứ của sự kiện, tình tiết trong văn bản công chứng thì không cần phải chứng minh trong các thủ tục hành chính hay thủ tục tố tụng. Văn bản công chứng chứa đựng những sự kiện, tình tiết, thỏa thuận của các bên đương sự trong một hợp đồng, giao dịch nhất định và được tạo lập theo một trình tự, thủ tục phức tạp do luật định, được xác lập dựa trên giấy tờ, tài liệu đáng tin cậy... và do được tạo lập trước khi xảy ra tranh chấp, nên rõ ràng đây là nguồn chứng cứ có giá trị pháp lý cao hơn hẳn nguồn chứng cứ khác hay nói cách khác đây là nguồn của những "chứng cứ không phải chứng minh". Vấn đề này đã được ghi nhận tại khoản 1 Điều 80 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi năm 2011: “ Những tình tiết, sự kiện sau đây không phải chứng minh: Những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp ”. 2.5 Trách nhiệm của công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng 2.5.1 Trách nhiệm của công chứng viên Theo Điều 2 Luật Công chứng, “công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Bên cạnh đó, “Lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời gian, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia 29 khoản 2 Điều 6 Luật Công chứng 2006 GVHD : Châu Hoàng Thân - 38 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất hợp đồng, giao dịch”30. Như vậy trách nhiệm của công chứng viên đối với văn bản công chứng là rất cao và công chứng viên phải tự chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về văn bản công chứng. Khi thi hành Luật Công chứng thì trên thực tế, tồn tại hai hình thức hành nghề công chứng. Đó là Phòng công chứng và văn phòng công chứng: Nếu công chứng viên làm việc trong các Phòng công chứng (là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp) thì họ là công chức hoặc viên chức nhà nước theo quy định tại Nghị định số 06/2010/NĐ-CP ngày 25/01/2010); công chứng viên làm việc trong các văn phòng công chứng thì không là công chức hay viên chức nhà nước. Như vậy khi những người này tiến hành công chứng và gây thiệt hại, vấn đề bồi thường thiệt hại được đặt ra thì áp dụng Luật bồi thường trách nhiệm của nhà nước hay Luật công chứng hay Bộ luật dân sự ? - Nếu công chứng viên tại văn phòng công chứng gây thiệt hại, chúng ta không áp dụng các quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước vì họ không phải là viên chức nhà nước. Còn đối với công chứng viên tại Phòng công chứng, chúng ta cũng không thể áp dụng Luật bồi thường trách nhiệm của nhà nước trong mối quan hệ với người bị thiệt hại vì “Luật này quy định trách nhiệm bồi thường của Nhà nước đối với cá nhân, tổ chức bị thiệt hại do người thi hành công vụ gây ra trong hoạt động quản lý hành chính, tố tụng, thi hành án”31. Ở đây, hành vi của công chứng viên không phải là hành vi “trong hoạt động tố tụng, thi hành án”. Do đó, nếu muốn áp dụng Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước thì phải chứng minh được rằng, hành vi của công chứng viên thuộc Phòng công chứng nằm “trong hoạt động quản lý hành chính”. Tuy nhiên, rất khó khẳng định hành vi công chứng là “hoạt động quản lý hành chính”. - Luật Công chứng cũng không quy định “công chứng viên có nghĩa vụ bồi thường theo quy định của pháp luật, nếu gây thiệt hại” mà quy định rằng “tổ chức hành 30 31 Điều 5 Luật Công chứng 2006 Điều 1 Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước GVHD : Châu Hoàng Thân - 39 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nghề công chứng” có nghĩa vụ “Bồi thường thiệt hại do lỗi mà công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng gây ra cho người yêu cầu công chứng”. 32 - Bộ luật dân sự cũng không quy định thực sự rõ ràng về vấn đề này. Bộ luật dân sự chỉ quy định trách nhiệm của tổ chức công chứng “thực hiện thay” trách nhiệm của công chứng viên và công chứng viên có trách nhiệm bồi hoàn lại cho tổ chức công chứng. Nếu thiệt hại gây ra do công chứng viên thuộc Phòng công chứng thì chúng ta có thể áp dụng Điều 619 Bộ luật dân sự năm 2005: “Cơ quan, tổ chức quản lý cán bộ, công chức phải bồi thường thiệt hại do cán bộ, công chức của mình gây ra trong khi thi hành công vụ. Cơ quan, tổ chức quản lý cán bộ, công chức có trách nhiệm yêu cầu cán bộ, công chức phải hoàn trả một khoản tiền theo quy định của pháp luật, nếu cán bộ, công chức có lỗi trong khi thi hành công vụ.” Nếu thiệt hại gây ra do công chứng viên thuộc Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình công ty hợp danh, chúng ta có thể áp dụng Điều 618 Bộ luật dân sự năm 2005: “ Pháp nhân phải bồi thường thiệt hại do người của mình gây ra trong khi thực hiện nhiệm vụ được pháp nhân giao; nếu pháp nhân đã bồi thường thiệt hại thì có quyền yêu cầu người có lỗi trong việc gây thiệt hại phải hoàn trả một khoản tiền theo quy định của pháp luật.”. Nếu thiệt hại gây ra do công chứng viên thuộc Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân, chúng ta có thể áp dụng Điều 622 Bộ luật dân sự năm 2005: “Cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác phải bồi thường thiệt hại do người làm công, người học nghề gây ra trong khi thực hiện công việc được giao và có quyền yêu cầu người làm công, người học nghề có lỗi trong việc gây thiệt hại phải hoàn trả một khoản tiền theo quy định của pháp luật.”. Vì thế, nếu trách nhiệm thực hiện bồi thường thiệt hại của tổ chức công chứng không thoả mãn thì vẫn còn trách nhiệm của công chứng viên nên người bị thiệt hại có quyền yêu cầu trực tiếp công chứng viên bồi thường thiệt hại. 32 Khoản 5 Điều 32 Luật công chứng 2006 GVHD : Châu Hoàng Thân - 40 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 2.5.2 Trách nhiệm của tổ chức hành nghề công chứng Theo quy định của Luật Công chứng quy định tổ chức hành nghề công chứng chịu trách nhiệm: “Bồi thường thiệt hại do lỗi mà công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng gây ra cho người yêu cầu công chứng.” 33. Trong trường hợp mức gây thiệt hại quá lớn, vượt xa khả năng vật chất của công chứng viên, để việc bồi thường đó có tính khả thi: “Văn phòng công chứng có nghĩa vụ mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho công chứng viên của tổ chức mình”34. Việc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho công chứng viên đang hành nghề tại các tổ chức hành nghề công chứng rất cần thiết. Bởi, công chứng viên không bảo đảm được nguồn vật chất để thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về vật chất có thể xảy ra do lỗi của mình thì rất khó đảm bảo được quyền lợi cho các cá nhân, tổ chức có liên quan khi yêu cầu thực hiện việc công chứng. Hơn nữa, Luật Công chứng lại không quy định việc ký quỹ hoặc một hình thức bảo đảm về vật chất đối với tổ chức hành nghề công chứng trước khi đăng ký hoạt động. Hoạt động công chứng với những tính chất rất đặc thù và rủi ro trong hoạt động công chứng có thể xảy ra đối với bất kỳ công chứng viên nào, dù thuộc văn phòng công chứng hay phòng công chứng. Nếu rủi ro xảy ra, cơ quan nào đứng ra bồi thường và kể cả có cơ quan nhà nước đứng ra bồi thường thì cũng phải tiến hành truy thu đối với công chứng viên đã gây ra lỗi. Khi đó trách nhiệm vật chất của công chứng viên sẽ rất lớn, không ai có thể đứng ra san sẻ trách nhiệm ngoài công ty bảo hiểm được. Vì vậy cần áp dụng quy định này cho cả công chứng viên thuộc phòng công chứng, bởi hiện nay Nhà nước chưa có quỹ bồi thường rủi ro dành riêng cho hoạt động công chứng của các công chứng viên thuộc phòng công chứng. Mặt khác không nên phân biệt trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ giữa công chứng Nhà nước và công chứng tư nhân. 33 34 khoản 5 Điều 32 Luật công chứng 2006 Khoản 7, Điều 32 Luật Công chứng 2006 GVHD : Châu Hoàng Thân - 41 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG VỀ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 3.1 Thực trạng pháp luật về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Trải qua hơn hai mươi bảy năm hình thành và phát triển, hoạt động công chứng đã thể hiện được vai trò quan trọng của mình đối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội của đất nước thông qua việc tạo ra môi trường pháp lý ổn định, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của cá nhân và tổ chức. Bên cạnh đó, hàng năm các tổ chức hành nghề công chứng thu về nộp cho ngân sách nhà nước một khoản phí rất lớn, nhất là từ khi có Luật công chứng ra đời thì ngân sách nhà nước còn được bổ sung thêm khoản thuế thu được từ hoạt động của các văn phòng công chứng. Lợi ích đem lại thông qua hoạt động của công chứng là rất lớn, nó không chỉ được tính bằng các khoản đóng góp bằng tiền của tổ chức hành nghề công chứng vào ngân sách nhà nước mà thông qua chức năng của mình công chứng đã hạn chế tối đa các giao dịch trái phép, góp phần tích cực đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức khi tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế. Từ đó tránh được tình trạng tranh chấp dẫn đến khiếu kiện kéo dài gây nên tình trạng mất ổn định trong xã hội. Mặt khác khi có tranh chấp xảy ra thì việc giải quyết tranh chấp cũng rất thuận lợi vì đã có những chứng cứ hiển nhiên, không cần phải chứng minh, từ đó giảm thời gian, chi phí của nhà nước đối với hoạt động xét xử của hệ thống tòa án. Hoạt động công chứng đã tạo ra môi trường pháp lý ổn định là điều kiện thuận lợi để các giao dịch dân sự, kinh tế thương mại phát triển. Điều quan trọng hơn nữa là hoạt động công chứng đã góp phần quan trọng nâng cao ý thức, hiểu biết pháp luật của người dân. GVHD : Châu Hoàng Thân - 42 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Sau 05 năm thi hành Luật công chứng, cả nước có 625 tổ chức hành nghề công chứng, trong đó có 138 Phòng công chứng và 487 Văn Phòng Công Chứng ( 352 Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân và 135 Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình công ty hợp danh ) 35. Hiện nay riêng trên địa bàn TP. Cần Thơ đã có tổng số 18 tổ chức hành nghề công chứng trong đó có 02 Phòng công chứng và 16 Văn phòng công chứng ( 12 Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân và 04 Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình công ty hợp danh ) với tổng số 29 công chứng viên được phân bổ đều khắp các quận, huyện và hoạt động khá hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu công chứng của tổ chức, cá nhân, giảm tải gánh nặng cho tư pháp xã, phường. Bên cạnh đó số lượng hợp đồng giao dịch cũng tăng qua các năm 36 Tổ chức hành nghề công chứng 35 36 Năm 2012 Năm 2013 1. Phòng công chứng số 1 8153 7591 2. Phòng công chứng số 2 7790 7193 3. Văn phòng công chứng 24h 5294 7909 4. Văn phòng công chứng Cửu Long 390 3865 5. Văn phòng công chứng Trần Mạnh Hùng 2583 2300 6. Văn phòng công chứng Cần Thơ 5979 5515 7. Văn phòng công chứng Tây Đô 3030 3114 8. Văn phòng công chứng Trần Văn Mỹ 2623 2202 9. Văn phòng công chứng Ô Môn 202 2919 10. Văn phòng công chứng Thốt Nốt 3063 5135 11. Văn phòng công chứng Bình Thủy 607 2514 12. Văn phòng công chứng Miền Nam 1130 1768 13. Văn phòng công chứng Vĩnh Thạnh 1062 2800 Tài liệu hội nghị tổng kết 5 năm thi hành Luật công chứng và tổng kết công tác chứng thực Báo cáo tổng kết năm 2013 của Sở Tư Pháp TP. Cần Thơ GVHD : Châu Hoàng Thân - 43 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 14. Văn phòng công chứng Trung Tâm 1165 2625 15. Văn phòng công chứng Thành Công / 1241 Trong đó số lượng hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chiếm số lượng đáng kể. Năm 2013, tổng số vụ việc công chứng là 58844 trong đó số lượng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là 28059 chiếm tỉ lệ 47,7 % Trong thực tế việc công chứng các hợp đồng, giao dịch còn tồn tại một vài khó khăn trở ngại cho người có nhu cầu công chứng: Thứ nhất, do tồn tại cụm từ công chứng, công chứng nhà nước trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đã làm nảy sinh cách hiểu trong tâm lý người dân là công chứng nhà nước sẽ có giá trị pháp lý cao hơn. Thực chất không có sự khác nhau về giá trị pháp lý. Văn phòng công chứng là sự thể hiện mục tiêu xã hội hóa hoạt động công chứng, nhằm phát triển rộng mạng lưới công chứng, xóa bỏ việc kiêm nhiệm chức năng công chứng của các cơ quan hành chính, nâng cao chất lượng hành chính. Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn không có sự phân biệt nào về giá trị công chứng giữa hai loại hình Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Công chứng viên là công chức Nhà nước (thuộc phòng công chứng) hay công chứng viên không phải là công chức nhà nước (thuộc văn phòng công chứng) đều là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật công chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng, đều phải chịu trách nhiệm như nhau đối với văn bản công chứng do mình chứng nhận. Giá trị văn bản công chứng của hai loại hình tổ chức công chứng có giá trị ngang nhau: “Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.” 37. Nhưng hiện nay 37 Điều 6 Luật công chứng 2006 GVHD : Châu Hoàng Thân - 44 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất trên thực tế, các tổ chức tín dụng lại căn cứ vào khoản 1 Điều 130 Luật đất đai năm 2003 : "Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước” và buộc bên giao kết giao dịch bảo đảm phải công chứng hợp đồng thế chấp tại Phòng công chứng. Do đó số lượng hợp đồng, giao dịch bảo đảm được công chứng ở Phòng công chứng luôn cao hơn văn phòng công chứng. Thứ hai, khi công chứng các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình chúng ta sẽ nhận thấy một số điểm còn vướng mắc trong việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch: - Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ sử dụng đất là hai người trở lên nhưng không tồn tại quan hệ hôn nhân, không cùng huyết thống nhưng do cùng chung vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất: “Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.” 38 và “Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận có ghi thông tin của người được cấp và chú thích “Cùng sử dụng đất với người khác”39. Như vậy, về nguyên tắc chung, trường hợp thửa đất có nhiều người sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho từng người sau khi đã xác định quyền sử dụng đất của người đó. Tuy nhiên, để tạo thuận lợi cho người sử dụng đất, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT cũng quy định về việc cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có nhiều người sử dụng cụ thể: “Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại 38 khoản 3 điều 48 Luật đất đai năm 2003 39 Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT GVHD : Châu Hoàng Thân - 45 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo... (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”40. Như vậy, đối với thửa đất có nhiều người sử dụng thì có 2 hình thức cấp giấy chứng nhận: - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người sử dụng sau khi đã xác định rõ quyền sử dụng đất; - Cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện./. Điều này gây khó khăn cho công chứng viên xác định thửa đất được công chứng được cấp giấy chứng nhận theo hình thức nào. Một số người có thể lợi dụng việc được cấp nhiều giấy chứng nhận để thực hiện các hành vi bán một thửa đất cho nhiều người bằng nhiều giấy chứng nhận. - Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ sử dụng đất là hộ gia đình. Khi công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, công chứng viên thường gặp khó khăn trong việc xác định người tham gia ký kết với tư cách là thành viên của hộ gia đình. Theo quy định tại khoản 2 Điều 177 của Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ cần chủ hộ là đại diện hộ gia đình ký. Nhưng theo quy định tại Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Hộ gia đình “phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong Hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì thông tư số 17/ 2009/TT-BTNMT không quy định “ ghi kèm theo danh sách hộ”. Hộ gia là “các thành viên có tài sản chung đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất 40 Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT GVHD : Châu Hoàng Thân - 46 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nông, lâm, ngư nghiệp...”41 không đồng nhất với hộ gia đình có chung hộ khẩu hay ở chung một nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, hộ gia đình theo Bộ luật dân sự năm 2005 và sự “phát triển” của hộ gia đình trong tương lai (tức là số lượng thành viên trong gia đình tăng lên); hoặc một số thành viên trong hộ gia đình (đang có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản chung khác) không còn sinh sống cùng các thành viên khác, không còn cùng đóng góp vào hoạt động sản xuất, kinh doanh nữa, thì việc căn cứ vào hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình là điều không khả thi. Do vậy, không có cơ sở pháp lý để xác định được ai là những thành viên của hộ gia đình. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai lại không quy định căn cứ xác định các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, cụ thể là các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đăng ký quyền sử dụng đất, hộ gia đình không buộc phải kê khai các thành viên của hộ gia đình và đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước. Trong thực tế, có hai ý kiến khác nhau về hộ gia đình - Ý kiến thứ nhất cho rằng: căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên trong hộ gia đình. Công chứng viên thường yêu cầu toàn bộ các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu và người vợ, người chồng của họ, người từ đủ 15 tuổi trở lên đều xuất trình giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu và tham gia ký hợp đồng, văn bản. - Ý kiến thứ hai cho rằng: Thành viên hộ gia đình phải là những người có tài sản chung và phải cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất, kinh doanh do pháp luật quy định. Trong trường hợp cần xác định về thành viên của hộ gia đình có liên quan đến việc sử dụng đất theo một giấy chứng nhận nào đó thì công chứng viên làm văn bản hỏi cơ quan tài nguyên môi trường. Thực tế, khi được hỏi để xác định về thành viên của hộ gia đình trong một giấy chứng nhận nào đó cơ quan tài nguyên môi trường thường rất khó trả lời. Vì ngay từ lúc cấp cơ quan tài nguyên môi trường đã không xác định hộ người sử dụng đất được cấp bao gồm những thành viên nào. 41 Điều 108 của Bộ luật dân sự năm 2005 GVHD : Châu Hoàng Thân - 47 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Thực tế hiện nay các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên trong hộ gia đình. Tuy nhiên căn cứ này chưa chính xác vì không có cơ sở để đảm bảo rằng chỉ có những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu mới là thành viên hộ gia đình do việc nhập, tách hộ khẩu được thực hiện dễ dàng thông qua các thủ tục hành chính. Do đó, việc chưa có căn cứ pháp lý để xác định hộ gia đình đã gây khó khăn trong việc thực hiện ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng, chứng thực, rủi ro trong việc bỏ sót thành viên hộ gây ra tranh chấp ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản của người nhận chuyển quyền, nhận bảo đảm. Thứ ba, tình trạng các cá nhân tổ chức lợi dụng tính giá trị pháp lý cao của văn bản công chứng để giao kết các hợp đồng giả tạo nhằm che đậy các giao dịch ngầm hoặc qua đó lợi dụng để thực hiện hành vi trái qui định pháp luật. Phổ biến nhất hiện nay là các bên vay và cho vay thường giao kết hợp đồng vay vốn thông qua hình thức hợp đồng mua bán, chuyển nhượng giả tạo nhằm che đậy bản chất của quan hệ vay vốn có bảo đảm bằng tài sản. Với hình thức hợp đồng giả tạo này thường được bên cho vay áp dụng vì bên cho vay luôn muốn dành thế chủ động và lợi thế cho mình, khi đến hạn thanh toán mà bên vay không trả được vốn vay và lãi thì việc còn lại của họ là mang hợp đồng đã được công chứng để làm thủ tục đăng ký sang tên cho mình mà không cần bất kỳ sự đồng ý của bên vay và cũng không phải qua thủ tục xét xử, thi hành án, đấu giá mất nhiều thời gian và rất tốn kém. Còn bên vay thì trái lại, họ luôn cần tiền, dù biết có thể họ sẽ mất tài sản khi không trả được nợ nhưng họ vẫn phải chấp nhận. Theo quy định tại điều 129 Bộ Luật Dân Sự 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Tuy nhiên để xác định đúng bản chất của giao dịch thật trong thực tiễn giải quyết tranh chấp không phải lúc nào cũng dễ dàng, nếu các bên không có chứng cứ để chứng minh khi tranh chấp xảy ra, khi đó, bằng chính hợp đồng giả tạo do mình xác lập, bên vay vốn có thể sẽ bị mất GVHD : Châu Hoàng Thân - 48 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất tài sản bảo đảm, hậu quả thật khó lường. Không ít trường hợp đã xảy ra, những kẻ đã lợi dụng nhu cầu cần vốn của cá nhân, tổ chức để thực hiện chiếm đoạt tài sản một cách dễ dàng, bằng cách thông qua hợp đồng chuyển nhượng giả tạo để cho vay vốn số vốn nhất định sau đó tiến hành việc đăng ký sang tên cho mình và công khai chuyển nhượng cho bên thứ ba với giá trị thực của tài sản thu một khoản chênh lệch lớn so với số tiền bỏ ra cho bên vay. Như vậy là hoàn tất việc chiếm đoạt mà bên bị chiếm đoạt sẽ rất khó khăn để có thể lấy lại được tài sản do trước đây đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho dù chỉ là giả tạo. Bên cạnh hợp đồng mua bán chuyển nhượng giả tạo để che đậy hợp đồng vay vốn thì loại hợp đồng giả tạo khác cũng khá phổ biến trong hoạt động công chứng, có thể kể đến là hợp đồng ủy quyền có đề cập đến phạm vi ủy quyền là giao cho bên nhận ủy quyền được phép ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, thế chấp. Thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng được che đậy dưới hình thức ủy quyền. Với kinh nghiệm công tác, không khó khăn để Công chứng viên phát hiện ra các giao dịch dân sự giả tạo này. Tuy nhiên các bên tham gia họ luôn sẵn sàng ứng phó với các đề xuất, tư vấn, hướng dẫn của Công chứng viên, họ luôn tỏ ra tự nguyện khi xác lập loại hợp đồng này và hồ sơ yêu cầu công chứng của họ đầy đủ, đúng quy định nên Công chứng viên không thể từ chối và phải chấp nhận công chứng dù biết nhiều rủi ro. 3.2 Một số hạn chế, bất cập trong công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của công chứng đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất 3.2.1. Các quy định về Công chứng viên Theo quy định của Luật Công chứng thì tiêu chuẩn để trở thành Công chứng viên phải có đủ các điều kiện sau: Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, trung thành với Tổ quốc, tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì được xem xét, bổ nhiệm làm Công chứng viên : a) Có bằng cử nhân luật; b) Có thời gian công tác pháp luật từ năm năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức; GVHD : Châu Hoàng Thân - 49 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất c) Có giấy chứng nhận tốt nghiệp đào tạo nghề công chứng; d) Đã qua thời gian tập sự hành nghề công chứng; đ) Có sức khỏe bảo đảm hành nghề công chứng. 42 Công chứng viên là một chức danh tư pháp, người được bổ nhiệm làm Công chứng viên phải có đủ các tiêu chuẩn và điều kiện nhất định. Quy định như trên hoàn toàn hợp lý vì hoạt động công chứng đòi hỏi tính chuyên môn và chuyên nghiệp cao. Vai trò của Công chứng viên đối với xã hội là rất quan trọng, thông qua hoạt động của mình bảo đảm an toàn pháp lý và tạo ra môi trường pháp lý ổn định cho các giao dịch dân sự, kinh tế thương mại của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước. Do vậy, một người muốn trở thành Công chứng viên để hành nghề công chứng ngoài trình độ chuyên môn nhất định thì tất nhiên phải được đào tạo các kỹ năng nghiệp vụ cơ bản mang tính đặc thù của nghề công chứng. Nhưng cũng theo Luật Công chứng lại có những quy định người được miễn đào tạo nghề công chứng: 1. Đã là thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên; luật sư đã hành nghề từ ba năm trở lên. 2. Giáo sư, phó giáo sư chuyên ngành luật, tiến sĩ luật. 3. Đã là thẩm tra viên cao cấp ngành tòa án, kiểm tra viên cao cấp ngành kiểm sát; chuyên viên cao cấp, nghiên cứu viên cao cấp, giảng viên cao cấp trong lĩnh vực pháp luật43 Người được miễn đào tạo nghề công chứng quy định tại Điều 15 của Luật này được miễn tập sự hành nghề công chứng44 Người được miễn đào tạo nghề công chứng, được miễn tập sự hành nghề công chứng có quyền đề nghị Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm Công chứng viên... 45 Phân tích các quy định trên nhận thấy sự bất hợp lý trong việc bổ nhiệm Công chứng viên đối với một số người khi có các tiêu chuẩn trên. Công chứng viên, kiểm sát viên, Luật sư... đều là các chức danh tư pháp. Ngoài trình độ chuyên môn là điều kiện khoản 1 Điều 13 Luật công chứng 2006 Điều 15 Luật công chứng 2006 44 Điều 17 Luật công chứng 2006 45 khoản 2, Điều 18 Luật công chứng 2006 42 43 GVHD : Châu Hoàng Thân - 50 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất bắt buộc họ đều phải trải qua một khóa học về các kỹ năng, nghiệp vụ chuyên ngành phù hợp với mỗi đặc thù công việc. Với những người không phải trải qua thời gian tập sự chắc chắn khi được bổ nhiệm để làm công việc hoàn toàn khác so với những công việc chuyên môn trước đây họ làm thì sẽ không đáp ứng được yêu cầu công việc. Với quy định bất hợp lý này, vị trí của Công chứng viên bị hạ thấp đi so với các chức danh tư pháp khác. Quy định thời gian tập sự bắt buộc đối với các nhân viên nghiệp vụ đã có thời gian làm việc trong tổ chức công chứng ngang bằng với thời gian tập sự của những người chưa từng công tác trong lĩnh vực đó cũng là một điều không hợp lý và không công bằng. Hàng ngày họ trực tiếp giúp Công chứng viên làm các công việc liên quan trực tiếp đến hoạt động công chứng nên họ có điều kiện học hỏi, trau dồi kỹ năng nghề nghiệp, nắm bắt được quy trình làm việc... qua đó họ sẽ tích lũy được nhiều kỹ năng nghiệp vụ hơn những người chưa từng trải qua công việc này. Thực tế khi họ về tập sự thì họ lại làm chính những công việc hàng ngày mà họ vẫn làm, chỉ đợi đủ thời gian tập sự theo quy định của pháp luật là họ đề nghị bổ nhiệm. Như thế, đối với những người làm việc lâu năm trong nghề công chứng nhưng chưa có điều kiện tham dự lớp học nghề Công chứng viên sẽ rất thiệt thòi, mặt khác khi họ tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng mà được bổ nhiệm làm Công chứng viên ngay sẽ tăng được thời gian hành nghề của Công chứng viên, số lượng Công chứng viên cũng sẽ được tăng nhanh. Quy định về trách nhiệm vật chất của Công chứng viên còn nhiều bất cập. Hiện nay vấn đề này vẫn còn thiếu những điều kiện để thực thi như: chưa có quy định về mức bảo hiểm mà Văn phòng công chứng phải mua cho Công chứng viên của tổ chức mình, chưa xây dựng được khung bảo hiểm cho loại hình này khi có thiệt hại xảy ra. Cùng thực hiện hoạt động công chứng, nhưng ở Văn phòng công chứng thì phải mua bảo hiểm còn ở Phòng Công chứng thì vấn đề này không được đặt ra, như vậy là không công bằng khi xảy ra thiệt hại do lỗi của Công chứng viên thì lấy kinh phí ở đâu ra bồi thường, kể cả trong trường hợp Phòng Công chứng xây dựng được quỹ dự phòng để bồi thường những trường hợp này thì cũng không hợp lý vì nhiều khi thiệt hại là rất lớn GVHD : Châu Hoàng Thân - 51 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất so với số tiền trong quỹ dự phòng và không thể bắt mọi người cùng phải gánh chịu trách nhiệm về hành vi của một người. Việc quy định Văn phòng công chứng có nghĩa vụ mua bảo hiểm chứ không phải là Công chứng viên cũng là quy định không hợp lý. Vai trò, trách nhiệm của Công chứng viên mang tính cá nhân cao, để nâng cao trách nhiệm của Công chứng viên khi hành nghề cần phải quy định bắt buộc Công chứng viên phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp bất kể Công chứng viên đó hành nghề trong tổ chức hành nghề công chứng nào. 3.2.2. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng chưa được đánh giá đúng mức và còn thiếu điều kiện, thiếu cơ chế bảo đảm thực thi văn bản công chứng. Cả trong lý luận cũng như trong Luật Công chứng đều khẳng định văn bản công chứng luôn có giá trị chứng cứ hiển nhiên không phải chứng minh và giá trị thi hành. Để đảm bảo văn bản công chứng được thi hành cần rất nhiều cơ chế đi kèm theo. Luật Công chứng quy định, nếu như một bên trong hợp đồng, giao dịch không thực hiện hoặc thực hiện không đúng như đã thỏa thuận thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Quy định như vậy làm giảm đi giá trị của hoạt động công chứng, việc yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện như đã thỏa thuận trong văn bản công chứng không cần đến Tòa án, vì trong truờng hợp này văn bản công chứng đã có giá trị thi hành lên chỉ cần chuyển sang cơ quan thi hành án để bắt buộc bên kia phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Văn bản công chứng chỉ bị đưa ra Tòa án khi một trong các bên có căn cứ đề nghị Tòa tuyên bố vô hiệu. Việc tuyên bố vô hiệu một văn bản công chứng phải tuân theo một thủ tục chặt chẽ, phải có quy định riêng về trình tự, thủ tục khởi kiện tại Tòa án và cơ chế giải quyết riêng tránh sự tùy tiện, lợi dụng việc tuyên bố vô hiệu văn bản công chứng của Tòa án để trốn tránh nghĩa vụ trong các thỏa thuận đã ký hoặc với người thứ ba. Muốn làm được như vậy, cần phải có những cơ chế để đảm bảo thực thi những văn bản đã được công chứng. Nếu không xây dựng được cơ chế này thì vai trò của công chứng trong việc tạo ra môi trường pháp lý ổn định không được đảm bảo. GVHD : Châu Hoàng Thân - 52 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Việc Tòa án tuyên bố vô hiệu văn bản công chứng chỉ làm mất đi giá trị thi hành của nó chứ không thể làm mất đi hoàn toàn giá trị chứng cứ của nó. Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên A và bên B bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu vì lý do thửa đất đó đang bị tranh chấp và không đủ điều kiện chuyển nhượng thì theo quy định bên A và bên B phải hoàn trả cho nhau theo hiện trạng ban đầu. Vấn đề đặt ra ở đây là những thỏa thuận, cam kết của hai bên trong hợp đồng này có được sử dụng để làm căn cứ để hai bên thực thi nghĩa vụ hoàn trả cho nhau theo hiện trạng ban đầu không? Nếu không được sử dụng làm căn cứ thì có hợp lý không? Và nếu được sử dụng thì đó có phải là chứng cứ không? Thực tế trong những trường hợp này văn bản công chứng vì một lý do nào đó đã bị tuyên bố vô hiệu nhưng luôn chứa đựng những yếu tố được coi là không thể phán bác như: thời điểm công chứng, địa điểm công chứng, chữ ký; nhiều nội dung mà các bên đã giao dịch với nhau là có thật, vì thế giá trị chứng cứ sẽ không bị mất đi. Như vậy quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng tại Điều 6 Luật Công chứng là không hợp lý, chưa phản ánh đúng giá trị thực của văn bản này. 3.2.3. Thiếu tính thống nhất giữa các văn bản Luật trong hệ thống pháp luật. Trong các quy định của pháp luật hiện nay còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo nhiều bất cập tạo ra nhiều kẽ hở trong quá trình thực hiện pháp luật về công chứng. Một số vấn đề trong quá trình thực hiện hoạt động công chứng gặp phải: Thứ nhất, Vấn đề xác định chủ thể của hợp đồng, giao dịch: Việc công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản của vợ chồng mà chỉ có một người vợ hoặc chồng đứng tên trên giấy chứng nhận. Hiện nay có hai quan điểm về cách xác định chủ thể trong những trường hợp này: - Quan điểm 1: Xác định chủ thể là cả vợ và chồng. Những người theo quan điểm này lý giải theo Luật Hôn nhân và gia đình thì các tài sản được hình thành trong quá trình hôn nhân là tài sản chung, do vậy khi thực hiện các hợp đồng liên quan đến tài sản đó phải được đồng ý của cả hai vợ chồng. Và khi thực hiện các hợp đồng, giao GVHD : Châu Hoàng Thân - 53 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất dịch liên quan đến tài sản đó yêu cầu phải có cả vợ và chồng ký vào văn bản công chứng. - Quan điểm 2: Xác định chủ thể chỉ là một người có quyền sử dụng đất. Họ cho rằng đây là tài sản riêng của mình, chỉ họ mới có quyền định đoạt tài sản của họ. Do vậy, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đó không cần phải có sự tham gia của người kia . Cả hai cách giải quyết trên mặc dù đều có lý khi được xem xét dưới các góc độ khác nhau, nhưng đều chưa giải quyết được toàn bộ vấn đề, được mặt này lại mất mặt khác. Nhưng vì chưa có sự thống nhất lên trên thực tế cả hai quan điểm trên vẫn được áp dụng trong quá trình thực hiện hoạt động công chứng. Chính vì vậy đã tạo ra sự không thống nhất, gây lên tình trạng có nhiều khiếu kiện liên quan đến quyền lợi ích hợp pháp của các bên trong các hợp đồng, giao dịch. Cũng liên quan đến vấn đề xác định chủ thể trong hợp đồng giao dịch liên quan đến tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng cũng tồn tại hai quan điểm với hai cách làm khác nhau: - Quan điểm thứ nhất: Khi thực hiện công chứng, đối với chủ thể là bên mua thì không cần phải xác định tài sản đó là chung hay riêng. Do đó chỉ yêu cầu một người ký vào văn bản công chứng mà không cần xác định tình trạng hôn nhân của họ như thế nào là độc thân hay đã kết hôn, tài sản này là của chung hai vợ chồng hay của riêng người đứng tên ký. - Quan điểm thứ hai: Khi thực hiện công chứng bắt buộc phải xác định tình trạng hôn nhân của bên mua là độc thân hay đã kết hôn, tài sản này là của chung hai vợ chồng hay của riêng một ai. Nếu là độc thân thì người đó tự thực hiện giao dịch của mình mà không bị rằng buộc. Nếu là tài sản riêng của một người thì yêu cầu người còn lại làm văn bản xác nhận tài sản đó là tài sản riêng của người kia, và người kia ký một mình trong văn bản công chứng giao dịch liên quan đến tài sản đó. Nếu là tài sản của hai vợ chồng thì yêu cầu cả hai vợ chồng cùng phải ký tên vào văn bản công chứng. Cơ GVHD : Châu Hoàng Thân - 54 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất quan đăng ký căn cứ vào văn bản công chứng để xác định chủ sở hữu, sử dụng và ghi vào giấy đăng ký. Chính vì có hai quan điểm trái ngược nhau lên dẫn tới cách làm cũng khác nhau. Các Công chứng viên theo quan điểm thứ nhất cho rằng làm như vậy thì giảm bớt giấy tờ và thủ tục tạo điều kiện cho người yêu cầu công chứng thuận lợi trong các giao dịch. Nhưng mặt trái của quan điểm này là cách hiểu và vận dụng như vậy là sai luật. Theo quy định tại Luật hôn nhân và gia đình thì các giao dịch liên quan đến tài sản chung của hai vợ chồng phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Do vậy việc mua hay bán bất cứ tài sản có giá trị nào đều phải bắt buộc cả hai người phải ký vào văn bản đó, có như vậy mới đảm bảo quyền lợi của cả hai vợ chồng. Theo người viết thì hiểu và làm theo quan điểm thứ hai là hợp lý và đúng pháp luật. Công chứng viên là người phải xác định đúng chủ thể của các hợp đồng, giao dịch trước khi chứng nhận văn bản công chứng vì chỉ có những người có quyền mới có thể tự định đoạt được tài sản của mình, việc xác định đúng và đầy đủ các chủ thể tham gia giao dịch là điều kiện bắt buộc đối với Công chứng viên trước khi chứng nhận các thỏa thuận của họ trong các hợp đồng, giao dịch. Khi xác định được các chủ thể rồi mới chứng nhận sự thỏa thuận của các bên, việc làm này loại trừ ngay từ đầu những rắc rối xảy ra sau này. - Hộ gia đình là một chủ thể đặc biệt của các hợp đồng, giao dịch. Việc xác định các thành viên có quyền lợi liên quan trong hộ gia đình khi tham gia các hợp đồng, giao dịch là một vấn đề hết sức phức tạp và thiếu căn cứ. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hộ gia đình: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”46 Quy định về đại diện của hộ gia đình: 46 Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 GVHD : Châu Hoàng Thân - 55 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 1. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự. 2. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập. Thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình. Quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình: 1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận. 2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý 47. Luật Cư trú quy định: “Sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân”48 1. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên khác trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có người từ đủ 18 tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ. Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một hộ khẩu. 2. Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu. 47 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 48 khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú năm 2006 GVHD : Châu Hoàng Thân - 56 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Với những quy định trên đây thì việc xác định các chủ thể trong các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản của hộ gia đình là rất khó. Với các quy định hiện nay thì không thể có căn cứ để xác định những người có quyền lợi liên quan đến tài sản của hộ gia đình. Hiện nay, trong quá trình thực hiện hoạt động công chứng thì Công chứng viên thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định các thành viên liên quan hoặc yêu cầu các thành viên trong sổ hộ khẩu cam kết tài sản đó là thuộc quyền sở hữu, sử dụng của những ai từ đó xác định những người có quyền lợi liên quan. Việc dựa vào sổ hộ khẩu của gia đình làm căn cứ để xác định những thành viên trong hộ gia đình làm nảy sinh những vấn đề sau: + Những người tuy ở chung cùng một hộ khẩu nhưng thực tế lại không có tài sản chung, không có đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung thì Công chứng viên khi xác định các thành viên có quyền tham gia giao dịch căn cứ vào đâu, giấy tờ nào chứng minh cho việc xác định đó. + Tại thời điểm hình thành tài sản chung chỉ có một số thành viên, sau đó bổ sung thêm thành viên mới hoặc một số thành viên chuyển sang nơi đăng ký thường trú khác thì bị xóa tên trong hộ khẩu cũa. Những trường hợp này Công chứng viên cũng không thể xác định được các thành viên có quyền tham gia giao dịch. Tài sản chung của hộ gia đình theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 gồm: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”49 Tài sản chung của hộ gia đình rất đa dạng, do vậy các giao dịch liên quan đến tài sản chung này là rất nhiều chiếm một khối lượng lớn trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại. Việc không có căn cứ để xác định các thành viên trong hộ gia đình có tư cách là chủ thể trong các hợp đồng, giao dịch để thực hiện hoạt động công chứng 49 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005 GVHD : Châu Hoàng Thân - 57 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất làm cho Công chứng viên rất dễ bỏ sót hoặc xác định nhầm chủ thể và trong nhiều trường hợp không thể xác định được các chủ thể tham gia hợp đồng giao dịch. Việc ghi tên chủ sở hữu, sử dụng trong các giấy tờ đăng ký đối với các loại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký hiện nay cũng còn nhiều bất cập. Nhất là đối với hộ gia đình, các giấy tờ đó chỉ ghi rất chung chung là cấp cho hộ ông/bà... mà không chỉ rõ được các thành viên trong hộ có quyền đối với tài sản đó. Trong nhiều trường hợp, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại ghi là cấp cho hộ gia đình. Sự thiếu đồng bộ của pháp luật tạo lên những kẽ hở trong pháp luật để một số đối tượng lợi dụng gây thiệt hại cho nhà nước, làm nảy sinh nhiều tranh chấp, gây nhũng nhiễu hoạt động công chứng. 3.3 Một số đề xuất, giải pháp góp phần nâng cao giá trị pháp lý của công chứng đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất 3.3.1. Hệ thống hóa pháp luật liên quan đến lĩnh vực công chứng và lĩnh vực đất đai Trong quá trình tồn tại và phát triển các quy định liên quan đến chế định công chứng và đất đai được thay đổi bổ sung nhiều lần và được thể hiện ở nhiều văn bản pháp luật thuộc các ngành luật khác nhau. Nội dung nhiều văn bản pháp luật liên quan mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau. Nhiều nội dung không còn phù hợp với điều kiện thực tế. Để hoàn thiện pháp luật liên quan đến công chứng và đất đai, việc đầu tiên là phải tiến hành hệ thống hóa pháp luật liên quan đến chế định pháp luật về công chứng , đất đai. Thông qua hoạt động này, loại bỏ được những quy định trái với Hiến pháp và các đạo luật, các văn bản mâu thuẫn, chồng chéo, sơ hở trong pháp luật hoặc không còn phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, với đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Trong quá trình tiến hành hệ thống hóa pháp luật chúng ta có được sự đánh giá chung tương đối về hệ thống pháp luật nước ta nói chung trong lĩnh vực công chứng, đất đai nói riêng. Những hạn chế và khiếm khuyết của pháp luật được tìm thấy qua quá trình hệ thống hóa sẽ được bổ sung hoặc thay thế bằng các văn bản mới. GVHD : Châu Hoàng Thân - 58 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Yêu cầu đặt ra với hoạt động này là phải được tiến hành thường xuyên hoặc theo định kỳ. 3.3.2. Thành lập trung tâm lưu trữ, thông tin ngăn chặn và dữ liệu công chứng, đất đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Theo quy định tại Luật Công chứng khi cá nhân hoặc tổ chức có yêu cầu Công chứng có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào để yêu cầu chứng nhận, trừ những trường hợp liên quan đến bất động sản thì phần lớn được thực hiện chứng nhận theo địa hạt là trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Nhưng trong cùng một địa hạt được quy định thì cá nhân, tổ chức có yêu cầu công chứng có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào để yêu cầu chứng nhận hợp động, giao dịch. Quy định như vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu công chứng nhưng đồng thời lại tạo ra sự khó khăn trong quá trình kiểm soát các hợp đồng, giao dịch. Một yêu cầu công chứng nhưng có thể được chứng nhận nhiều lần tại nhiều tổ chức hành nghề công chứng khác nhau vì những mục đích khác nhau mà không kiểm soát được. Hiện nay, đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi thực hiện hợp đồng, giao dịch để đảm bảo cho một nghĩa vụ cũng đã có cơ chế kiểm soát, đó là việc yêu cầu đi đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch có đảm bảo theo quy định tại Nghị định số 83/ 2010/NĐ-CP ngày 23.07.2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. Còn lại phần lớn các hợp đồng giao dịch khác chưa có cơ chế kiểm soát. Làm được việc này chúng ta có thể kiểm soát được tất cả các hợp đồng, giao dịch trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Sở Tư pháp sẽ chịu trách nhiệm chính trong việc quản lý và vận hành đồng thời chịu trách nhiệm cập nhật thông tin ngăn chặn vào hệ thống khi có yêu cầu từ các cơ quan có thẩm quyền như Tòa án, Viện kiểm sát, Thi hành án..... Khi các Trung tâm này được thành lập, cùng với việc quy định những công việc chỉ do công chứng thực hiện, chúng ta tạo thêm cơ chế để bỏ qua thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi các hợp đồng, giao dịch đã được Công chứng viên chứng nhận thì nó mặc nhiên đã được đăng ký tại các địa phương đó. Nếu làm được như vậy, sẽ làm giảm đi GVHD : Châu Hoàng Thân - 59 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất các thủ tục sau công chứng, rút ngắn được thời gian đảm bảo thực hiện nhanh các thỏa thuận trong văn bản công chứng. Khi các hợp đồng, giao dịch đã được kiểm soát thì tránh được sự trùng lặp, chồng chéo trong quá trình thực hiện công chứng, đó cũng là đầu mối để các cơ quan thực hiện tốt chức năng quản lý. Khi pháp luật đã có quy định bắt buộc một số loại hợp đồng, giao dịch phải công chứng thì thông qua việc lưu trữ, tra cứu thông tin tại hệ thống thông tin chúng ta loại bỏ được một số công việc của nhà nước mà vẫn đảm bảo được yêu cầu quản lý của nhà nước. Ngân sách nhà nước cũng không phải trả cho hoạt động này, kinh phí để duy trì hoạt động của cơ quan này do các tổ chức hành nghề công chứng chi trả dựa trên số lượng các thông tin mà tổ chức đó tra cứu. Giúp cho bộ máy hành chính gọn nhẹ hơn, hoạt động chuyên sâu hơn trong các lĩnh vực chuyên ngành. Đem lại sự an toàn, tiện lợi và tiết kiệm cho người dân và các công chứng viên trong việc công chứng các hợp đồng, giao dịch đồng thời cũng hạn chế những rủi ro trong hoạt động công chứng, loại bỏ và can thiệp kịp thời đối với những hành vi sai trái, lừa đảo. 3.3.3. Xây dựng cơ chế bảo đảm giá trị pháp lý của văn bản công chứng Văn bản công chứng do Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng tạo lập có giá trị chứng cứ và giá trị thi hành. Nhà nước cần phải có cơ chế bảo đảm thực thi bằng các biện pháp mang tính quyền lực nhà nước thông qua việc ban hành văn bản pháp luật và thực hiện pháp luật. Về giá trị chứng cứ: các quy định của pháp luật phải đảm bảo giá trị chứng cứ hiển nhiên không phải xác minh của các văn bản công chứng trước Tòa án. Khi có tranh chấp hay khiếu kiện xảy ra liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất đã được công chứng thì trước tiên Tòa án phải yêu cầu đưa ra được các bằng chứng để chứng tỏ văn bản công chứng đã được chứng nhận vi phạm pháp luật thì Tòa án mới thụ lý hồ sơ, còn nếu các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến việc thực hiện các thỏa thuận trong văn bản công chứng thì Tòa án không được thụ lý mà phải chuyển yêu cầu thi hành sang cơ quan khác có chức năng cưỡng chế thi hành. Việc tuyên bố vô hiệu đối với văn bản công chứng để hủy bỏ giá trị chứng cứ của văn bản này phải được tiến GVHD : Châu Hoàng Thân - 60 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất hành theo một trình tự thủ tục riêng và phải được quy định cụ thể. Tuy nhiên, khi Tòa án tuyên bố một văn bản công chứng vô hiệu không có nghĩa là mọi nội dung của văn bản đó đều hết giá trị chứng cứ. Những yếu tố được coi là không thể phản bác như: thời gian, địa điểm, hay chữ ký của người có yêu cầu công chứng hoặc một số nội dung có thật trong văn bản công chứng. Như vậy, khi ra phán quyết thì Tòa án cũng phải dựa vào những căn cứ này để bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Giá trị chứng cứ của văn bản công chứng được thể hiện qua tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực ở đây phải được hiểu là sự tương đồng về ý chí và nội dung của chủ thể tham gia giao dịch với sự thật (bản chất) các giao dịch đó. Nếu không có sự tương đồng này thì văn bản công chứng sẽ rất dễ rơi vào tình trạng vô hiệu. Để tránh những giao dịch tương tự, pháp luật cần phải có cơ chế để các giao dịch này không có khả năng thực hiện được. Về giá trị thi hành: các thỏa thuận trong văn bản công chứng thể hiện ý chí tự nguyện của những người có đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện và không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Do vậy pháp luật phải đảm bảo cho các thỏa thuận đó được thực hiện một cách nhanh chóng và chính xác. Việc Công chứng viên chứng nhận vào văn bản công chứng thể hiện sự đảm bảo về mặt pháp lý của nhà nước đối với các thỏa thuận đó, đây chính là sự bảo hộ của nhà nước đồi với những giao dịch hợp pháp trong cuộc sống. Việc thực thi văn bản công chứng là điều kiện bắt buộc đối với các bên tham gia và hơn thế nữa nó có hiệu lực cả đối với bên thứ ba không tham gia vào ký kết văn bản công chứng. Phải xây dựng cơ chế ràng buộc và thực thi các thỏa thuận trong văn bản công chứng, nếu một bên không thực hiện sẽ có biện pháp bắt buộc để cưỡng chế thi hành, không phải thông qua thủ tục xét xử của Tòa án. Việc này có thể tiến hành bởi sự cưỡng chế của cơ quan có thẩm quyền hoặc cơ quan thi hành án, tùy theo từng loại việc. Mặt khác, cần phải có quy định để khi có tranh chấp xảy ra thì giá trị của văn bản công chứng được đảm bảo cao hơn văn bản không được công chứng. GVHD : Châu Hoàng Thân - 61 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 3.3.4. Xây dựng được các chế định pháp luật liên quan đảm bảo cho hoạt động công chứng các giao dịch đất đai được thực hiện hiệu quả Chế định pháp luật công chứng là một bộ phận nằm trong hệ thống pháp luật. Các chế định pháp luật không tồn tại một cách riêng lẻ mà nó có mối liên quan mật thiết và được xây dựng trên cơ sở thống nhất và bổ trợ cho nhau. Khi một quy định của lĩnh vực công chứng có liên quan đến một lĩnh vực khác thì phải bổ sung ngay nội dung hoặc cách thức điều chỉnh tại văn bản liên quan đến lĩnh vực đó và ngược lại. Quy định như vậy sẽ tránh được những mâu thuẫn, tạo ra được sự đồng bộ trong toàn hệ thống pháp luật. Những văn bản pháp luật điều chỉnh những lĩnh vực chuyên ngành cũng phải chứa đựng những quy định mà khi Luật Công chứng có liên quan đến thì chỉ cần dẫn chiếu các quy định trong đó mà thực hiện. Chẳng hạn, theo Luật Hôn nhân và gia đình quy định khi quyết định những vấn đề liên quan đến tài sản chung của hai vợ chồng thì phải được sự đồng ý của cả vợ và chồng. Khi tiến hành lập và chứng nhận hợp đồng liên quan đến tài sản đó, Công chứng viên phải yêu cầu cả hai vợ chồng cùng phải ký vào hợp đồng đó (có thể một người ký nhưng phải được sự ủy quyền bằng văn bản của bên kia, và văn bản ủy quyền đó phải được lập và chứng nhận theo quy định của pháp luật). Hay trong quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng pháp luật có quy định là đối với tài sản riêng của cá nhân thì phải ghi nội dung đó vào. Ví dụ: chứng nhận ngôi nhà D là tài sản riêng của ông N, hoặc ghi chứng nhận ngôi nhà D là tài sản của ông H(độc thân) để khi tiến hành chứng nhận các giao dịch liên quan đến tài sản này Công chứng viên yêu cầu bên có tài sản chỉ là ông N mà không liên quan đến vợ ông N, hoặc chỉ yêu cầu ông H cho dù hiện tại ông H đã có vợ nhưng tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận ông H là độc thân, tài sản đã có trước hôn nhân thì không cần phải có ý kiến của ngừoi vợ hiện tại. Quy định cụ thể các trường hợp này, tạo thuận lợi cho Công chứng viên khi tiến hành chứng nhận mà không cần phải yêu cầu các bên liên quan xuất trình những giấy tờ xác nhận khác nữa. Nhiều quy định của pháp luật tạo ra kẽ hở làm giảm đi vai trò của hoạt động công chứng hoặc lợi dụng GVHD : Châu Hoàng Thân - 62 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất hoạt động này để trốn tránh nghĩa vụ đối với nhà nước cần phải được loại bỏ hoặc bổ sung bằng những quy định, biện pháp khác. 3.3.5. Tăng cường sự quản lý, kiểm tra, thanh tra của nhà nước đối với công chứng Tăng cường khả năng quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với hoạt động công chứng. Đây cũng là yêu cầu mang tính sống còn đối với sự phát triển của quá trình “xã hội hoá” công chứng, nhất là trong điều kiện chúng ta chưa “chuẩn hoá” được chất lượng của loại hình dịch vụ này. Nhìn một cách bao quát nhất, quản lý Nhà nước đối với hệ thống tổ chức hành nghề công chứng, bao gồm cả phòng công chứng và văn phòng công chứng sẽ được thực hiện dưới hai hình thức cơ bản. Thứ nhất là xây dựng cơ chế quản lý và thứ hai là thực hiện thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ cơ chế cũng như tiến hành xử lý vi phạm. Có thể khẳng định rằng cơ chế quản lý Nhà nước đối với hoạt động công chứng cũng như cách thức vận hành cơ chế quản lý này đã được pháp luật ghi nhận về mặt nguyên tắc. Tuy nhiên, các quy định chi tiết nhằm áp dụng cơ chế quản lý nói trên vào thực tế cũng như đội ngũ cán bộ trực tiếp làm công tác quản lý công chứng (thanh tra, kiểm tra...) hiện vẫn chưa thể đáp ứng được đòi hỏi khách quan. Chỉ khi nào duy trì được khả năng giám sát, quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với các tổ chức hành nghề công chứng mà trước hết là đối với các văn phòng công chứng, lúc đó quá trình “xã hội hoá” hoạt động công chứng mới đạt được kết quả như mong muốn và đây cũng chính là những bước tập dượt cần thiết nhằm tiến tới xây dựng thành công mô hình tổ chức công chứng hành nghề tự do tại Việt Nam. GVHD : Châu Hoàng Thân - 63 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất KẾT LUẬN Trước yêu cầu phát triển của đất nước, Đảng và Nhà nước ta đã chủ trương thực hiện chính sách phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế. Sự phát triển kinh tế theo định hướng này làm cho các mối quan hệ về kinh tế, dân sự, thương mại phát triển đa dạng và không ngừng tăng thêm về số lượng và tính chất của các hợp đồng, giao dịch. Để tạo ra môi trường pháp lý ổn định, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của cá nhân và tổ chức cần đảm bảo bằng nhiều quy định pháp luật trong đó có quy định pháp luật công chứng. Qua quá trình nghiên cứu đề tài “ Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất” người viết rút ra các kết luận sau: Thứ nhất, thông qua việc phân tích các khái niệm, đặc điểm và giá trị pháp lý của công chứng qua các thời kỳ thông qua đó tìm ra các điểm mới, tiến bộ của Luật công chứng năm 2006 thể hiện qua việc xác định chủ thể hoạt động công chứng, sự thay đổi nhận thức về công chứng. Đồng thời đánh giá được vai trò quan trọng của công chứng đối với các giao dịch dân sự, kinh tế, đặc biệt là trong giao dịch về quyền sử dụng đất và đề cao vai trò, trách nhiệm cá nhân của công chứng viên đối với văn bản công chứng. Thứ hai, trong quá trình hình thành và phát triển pháp luật về công chứng đã dần hoàn thiện theo thời gian và được khẳng định qua việc ra đời của Luật công chứng . Nhưng những quy định pháp luật hiện nay còn mâu thuẫn, chồng chéo, nhiều bất cập tạo ra kẽ hở trong quá trình thực hiện pháp luật về công chứng Thứ ba, trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật công chứng trong giao dịch về quyền sử dụng đất, người viết đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng và nâng cao giá trị pháp lý của công chứng trong giao dịch về quyền sử dụng đất : - Hệ thống hóa pháp luật liên quan đến lĩnh vực công chứng và lĩnh vực đất đai. GVHD : Châu Hoàng Thân - 64 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất - Thành lập trung tâm lưu trữ, thông tin ngăn chặn và dữ liệu công chứng, đất đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. - Xây dựng cơ chế bảo đảm giá trị pháp lý của văn bản công chứng. - Xây dựng được các chế định pháp luật liên quan đảm bảo cho hoạt động công chứng các giao dịch đất đai được thực hiện hiệu quả. - Tăng cường sự quản lý, kiểm tra, thanh tra của nhà nước đối với công chứng GVHD : Châu Hoàng Thân - 65 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp năm 2013. 2. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 ( sửa đổi, bổ sung năm 2011 ) 3. Bộ luật dân sự năm 2005 4. Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 5. Luật đất đai năm 2003( sửa đổi, bổ sung năm 2009) 6. Luật doanh nghiệp 2005 7. Luật công chứng năm 2006 8. Luật cư trú năm 2006 9. Luật bồi thường trách nhiệm của nhà nước năm 2009 10. Nghị định số 45/ HĐBT ngày 27 tháng 02 năm 1991 của Hội đồng bộ trưởng về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước. 11. Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng 05 năm 1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước. 12. Nghị định số 75/2000/ NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực. 13. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 14. Nghị định số 83/ 2010/ NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. 15. Thông tư số 574/QLTPK ngày 10 tháng 10 năm 1987 của Bộ Tư pháp về công chứng nhà nước. 16. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GVHD : Châu Hoàng Thân - 66 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 17. Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30 tháng 10 năm 2012 của Bộ Tư pháp về Quy tắc Đạo đức hành nghề Công chứng. 18. Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Công chứng  Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Đỗ Văn Đại : Bồi thường thiệt hại do công chứng gây ra, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, Số 14 / Năm 2011, tr. 44 –52. 2. Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ: Đặc san tuyên truyền pháp luật số 13 chuyên đề về công chứng, chứng thực, Hà Nội, 2007 3. Phan Trung Hiền: Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2010. 4. Tuấn Đạo Thanh: Về tính xác thực trong hoạt động công chứng, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, Số 04 / Năm 2007, tr. 45 –51.  Danh mục các trang thông tin điện tử Cẩm Vân : Mua nhà ở không cần qua công chứng: Một đề xuất rủi ro? , 1. http://moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=4384, [truy cập ngày 08/02/2014 ] Nguyễn Thị Thanh Hà : Những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động công 2. chứng, http://pccs2-tthue.vn/Views/InfoTwo.aspx?OneID=7&TwoID=70 . [truy cập ngày 08/02/2014 ] Phương Linh : Một số điểm bất cập của Luật Công chứng năm 2006, 3. http://moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=4456 , [truy cập ngày 08/02/2014 ]  Văn bản hành chính địa phƣơng 1. Báo cáo của Sở Tư Pháp TP. Cần Thơ về tình hình thực hiện nhiệm vụ năm 2013 và phương hướng nhiệm vụ năm 2014 trong lĩnh vực công chứng trên địa bàn thành phố Cần Thơ. GVHD : Châu Hoàng Thân - 67 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 2. Công văn số 865/ STP – BTTP của Sở Tư pháp TP. Cần Thơ ngày 10.07.2012 về góp ý dự thảo Đề án và quy chế xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý thông tin về công chứng. 3. Kết luận thanh tra số 1007/ KL-STP của Sở Tư pháp TP. Cần Thơ ngày 03.08.2012 về việc thanh tra hoạt động của các tổ chức hành nghề công chứng năm 2012 GVHD : Châu Hoàng Thân - 68 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG VÀ CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................................................................... 4 1.1Khái niệm và đặc điểm của công chứng và giao dịch về quyền sử dụng đất ................................................................................................................................. 4 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng ..................................................... 4 1.1.1.1. Khái niệm công chứng: ........................................................................ 4 1.1.1.2. Đặc điểm của công chứng:................................................................... 8 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất .......................... 10 1.1.2.1. Khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất: ............................................ 10 1.1.2.2. Đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất ........................................ 11 1.2 Lịch sử phát triển của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất ............................................................................................................................... 11 1.2.1. Công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất trước năm 1991: 11 1.2.2 Công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất từ năm 1991 đến nay: ..................................................................................................................... 13 1.3 Ý nghĩa của công chứng .................................................................................. 17 1.3.1 Ý nghĩa của công chứng trong giao dịch dân sự:...................................... 17 1.3.2 Ý nghĩa của công chứng trong giao dịch về quyền sử dụng đất ................ 17 1.4.Phân biệt giữa công chứng và chứng thực ..................................................... 19 CHƢƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CÔNG CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................... 21 2.1 Nguyên tắc hành nghề công chứng ................................................................. 21 2.1.1 Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật.............................................................. 22 2.1.2 Khách quan, trung thực. ........................................................................... 23 2.1.3 Chịu trách nhiệm trước pháp luật về văn bản công chứng. ...................... 23 2.1.4 Tuân theo quy tắc đạo đức hành nghề công chứng. ................................. 24 2.2 Hoạt động công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất ................ 26 2.2.1 Những giao dịch bắt buộc phải công chứng ............................................ 26 2.2.2 Điều kiện thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất ..................................... 26 2.2.3 Các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ yêu cầu công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất ......................................................................................................... 30 2.2.4 Trình tự, thủ tục công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất .................. 30 2.3 Hiệu lực của văn bản công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất ............................................................................................................................... 33 2.4 Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất .. 35 2.4.1 Giá trị thi hành đối với các bên liên quan ................................................. 36 2.4.2 Giá trị chứng cứ ........................................................................................ 37 2.5 Trách nhiệm của công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng.......... 38 2.5.1 Trách nhiệm của công chứng viên ............................................................ 38 2.5.2 Trách nhiệm của tổ chức hành nghề công chứng..................................... 41 CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG VỀ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN ............ 42 3.1 Thực trạng pháp luật về giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. ........................................................................................... 42 3.2 Một số hạn chế, bất cập trong công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của công chứng đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất ............................................................................................................................... 49 3.2.1. Các quy định về Công chứng viên ............................................................ 49 3.2.2. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng chưa được đánh giá đúng mức và còn thiếu điều kiện, thiếu cơ chế bảo đảm thực thi văn bản công chứng. ......... 52 3.2.3. Thiếu tính thống nhất giữa các văn bản Luật trong hệ thống pháp luật. 53 3.3 Một số đề xuất, giải pháp góp phần nâng cao giá trị pháp lý của công chứng đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất .......................................................... 58 3.3.1. Hệ thống hóa pháp luật liên quan đến lĩnh vực công chứng và lĩnh vực đất đai ................................................................................................................. 58 3.3.2. Thành lập trung tâm lưu trữ, thông tin ngăn chặn và dữ liệu công chứng, đất đai tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.. .................................... 59 3.3.3. Xây dựng cơ chế bảo đảm giá trị pháp lý của văn bản công chứng ......... 60 3.3.4. Xây dựng được các chế định pháp luật liên quan đảm bảo cho hoạt động công chứng các giao dịch đất đai được thực hiện hiệu quả ............................... 62 3.3.5. Tăng cường sự quản lý, kiểm tra, thanh tra của nhà nước đối với công chứng.................................................................................................................. 63 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................. 66 [...]... Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm mục đích: Đảm bảo quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai và ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất Các điều kiện bao gồm : - Thứ nhất : có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24 Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được... pháp của nội dung các giao dịch Thực tiễn cho thấy, ít người dân Việt có sự hiểu biết rõ ràng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của các công chứng viên Công chứng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính an toàn cho các giao dịch về quyền sử dụng. .. nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ 3 (người nhận chuyển nhượng/ nhận thế chấp đất hợp pháp) và vô hiệu hoá giá trị việc công chứng của cơ quan công chứng có thẩm quyền công chứng theo quy định của pháp luật 2.4 Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Đây là vấn đề rất quan trọng, quyết định lý do tồn tại của thiết chế công chứng trong đời sống xã... tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉnh các quy định của pháp luật nói chung và Luật công chứng nói riêng nhằm đảm bảo an toàn pháp lý và trật tự kỷ cương xã hội cho các giao dịch 2.1.2 Khách quan, trung thực Hoạt động công chứng trong đó công chứng viên là người được nhà nước giao quyền thay mặt nhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của các hợp... hiện các giao dịch về sử dụng đất chỉ có giá trị khi quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng 2.2.3 Các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ yêu cầu công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất Tùy từng loại giao dịch chuyển quyền mà người yêu cầu công chứng cung cấp các tài liệu giấy tờ liên quan đến tài sản giao dịch và xuất trình bản chính để đối chiếu Hồ sơ gồm có các giấy tờ sau đây: - Phiếu yêu cầu công chứng. .. đến các quy định trong các điều của Luật công chứng Do vậy, vai trò, vị trí của công chứng viên rất quan trọng nhưng cũng khá nặng nề nếu không thận trọng, cẩu thả, yếu kém về chuyên môn, nghiệp vụ sẽ dễ phải gánh chịu hậu quả pháp lý 2.2 Hoạt động công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 2.2.1 Những giao dịch bắt buộc phải công chứng Việc công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất do các. .. tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất * Việc chuyển quyền quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình + Trường hợp chuyển một phần quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân phải bổ sung hồ sơ trích đo địa chính của thửa đất chuyển quyền + Trường hợp chứng. .. tư cách chủ thể không 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước.Mặc dầu quyền sử dụng đất của. .. quản lý Do vậy, việc có một trình tự ghi nhận tính hợp pháp (công chứng) các giao dịch liên quan đến đất đai (ở đây là quyền sử dụng đất) nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai của cơ quan nhà nước là việc làm cần thiết GVHD : Châu Hoàng Thân - 17 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Thứ hai, công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp. .. ký trong các giấy tờ, văn bản bằng tiếng Việt.23 22 23 Điều 37 Luật công chứng năm 2006 Điều 5 Nghị định số 79/2007/NĐ-CP GVHD : Châu Hoàng Thân - 20 - SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý của công chứng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất CHƢƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CÔNG CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Nguyên tắc hành nghề công chứng Nhằm ... : Giá trị pháp lý công chứng giao dịch quyền sử dụng đất CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG VÀ CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm công chứng giao dịch quyền sử dụng. .. trị pháp lý công chứng giao dịch quyền sử dụng đất CHƢƠNG NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CÔNG CHỨNG TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Nguyên tắc hành nghề công chứng Nhằm... “ Giá trị pháp lý công chứng giao dịch quyền sử dụng đất ” làm luận văn tốt nghiệp GVHD : Châu Hoàng Thân -1- SVTH : Đào Thị Thúy Huỳnh Đề tài : Giá trị pháp lý công chứng giao dịch quyền sử dụng