Đang tải... (xem toàn văn)
Môi giới bất động sản là một cá nhân, một nhóm, tổ chúc làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo một mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KTTN BÁO CÁO THỰC TẬP Quy trình, thủ tục môi gới bất động sản Người thực hiện: Nguyễn Thị Lan Sinh ngày: 21/09/1986 Mã học viên: 1795/2010 Lớp: Bất động sản K15 (MG15, ĐG15, QLSGD15) Đơn vị công tác: Cty CP BĐS DETECH land Hà Nội, ngày 20 tháng 05 năm 2010 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Mở đầu Mụi gii bt ng sn l mt cỏ nhõn, mt nhúm, t chỳc lm trung gian cho hai hoc nhiu ch th khỏc to mt mi quan h trong kinh doanh bt ng sn. Mụi gii bt ng sn phỏt sinh khi ó hi t y cỏc yu t nh: Xut hin quan h gia cỏc bờn; Cỏc bờn khụng th gii quyt c cụng vic hoc gii quyt khụng hiu qu; Tn ti ngi th ba chớnh l nh mụi gii cú nng lc, iu kin gii quyt cỏc cụng vic cú liờn quan gia cỏc bờn. Cú th thy rt rừ, nhng nm gn õy mụi gii bt ng sn ang cng ngy cng phỏt trin, vi xu th hi nhp cỏc cụng ty bt ng sn ó hỡnh thnh v ang dn dn th ch cỏc trung tõm hay vn phũng mụi gii bt ng sn. Vic ra i cỏc cụng ty bt ng sn v hỡnh thnh nờn mụt th trng bt ng sn s giỳp cho s phỏt trin v nn kinh t tr nờn n nh hn. V cụng ty C phn bt ng sn v thng mi Ti Tõm ó c hỡnh thnh trong giai on ny. Tuy cũn non tr, mi thnh lp c ba nm nhng cụng ty Ti Tõm ang tng bc phỏt trin v hon thin. Vi thi gian thc t ngn v kin thc cha sõu rộng, bi vit ca tụi cũn nhiu thiu sút v cú nhng ỏnh giỏ cũn mang tớnh phin din, ch quan. Tụi rt mong nhn c nhng li gúp ý ca thy cụ hon thin kin thc ca mỡnh. Xin chõn thnh cm n! 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 I. GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP 1. Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Bất động sản và Thương mại Tài Tâm chính thức ra đời vào ngày 20-07-2007. Tên đăng ký kinh doanh đầy đủ: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THƯƠNG MẠI TÀI TÂM. Tên giao dịch đối ngoại: TAI TAM PROPERTIES AND TRADING JONT STOCK COMPANY. Tên viết tắt: T&T PRO.,JSC. Trụ sở Công ty: Số 72 Xuân Diệu, phường Từ Liên, quận Tây Hồ, Hà Nội. Điện thoại: 04 – 39273317 Fax: 04-39273313 2. Cơ cấu tổ chức, bộ máy Công ty được thành lập với tổng số vốn điều lệ là 10 tỷ VN đồng do ba cổ đông đóng góp là: Ông Đỗ Kim Ngọc với số vốn góp là 4 tỷ VN đồng; Bà Lê Thị Ân với số vốn góp là 5 tỷ VN đồng; Ông Đỗ Lê Phong với số vốn góp là 1 tỷ VN đồng. Công ty hoạt động với sự điều hành của giám đốc Đỗ Kim Ngọc, Phó giám đốc Lê Thị Ngọc Ân và trợ lý giám đốc là ông Đỗ Lê Phong. Công ty có các phòng ban chính sau: - Phòng hành chính: với các chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề thủ tục pháp lý, nhân sự, về lương, các vấn đề về bảo hiểm xã hội, lễ tân, hậu cần.v.v.v - Phòng tài chính: Với chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề tài chính của công ty như hiệu quả kinh doanh, kiểm soát vấn đề tài chính của công ty, các vấn đề về chiến lược kinh doanh của công ty. - Phòng dự án: Với chức năng nhiệm vụ chủ yếu và phối hợp với các phòng ban khác vạch ra các chiến lược kinh doanh cho công ty, hoàn thiện các chiến lược kinh doanh để đưa và hoạt đồng thực tế. 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Phòng kinh doanh: Với chức năng nhiệm vụ chính là thực hiện dự án kinh doanh. Phòng kinh doanh với công việc chủ yếu là: Thực hiện các thương vụ mua và bán bất đồng sản, thuê và đi thuê bất động sản, môi giới trong các lĩnh vực mua bán, thuê và cho thuê bất động sản. - Phòng Marketing: Với nhiệm vụ nắm bắt thông tin thị trưởng bất động sản, tổng hợp, đánh giá nhằm phối hợp với các phòng ban khác trong việc phát triển kinh doanh của công ty, là phòng hỗ trợ kinh doanh. 3. Điều kiện kinh tế kỹ thuật cho hoạt động 3.1. Văn phòng Văn phòng của Công ty có vị trí địa lý tốt, đảm bảo tốt nhất cho khách hàng đến liên hệ công việc. 3.2 Nhân lực Công ty rất chú trọng đến vấn đề nhân lực, vì đây là điều kiện tiên quyết để công ty có thể tồn tại và phát triển được. Chính vì vậy công ty đã tuyển chọn và đạo tạo một đội nguc nhân viên có trình độ từ đại học trở lên, giàu kinh nghiệm trong công việc nói chung và về lĩnh vực bất động sản nói riêng, nhiệt huyết trong công việc. Hiện nay công ty có khoảng 80 nhân viên làm việc trong các phòng ban. 3.3 Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ Bên cạnh việc đầu tư về nguồn nhân lực, Tài Tâm cũng đã rất trú trọng đến việc trang bị các thiết bị kỹ thuật hỗ trợ. Công ty đã trang bị hệ thống máy tính đồng bộ và hiện đại, xây dựng mạng LAN và cơ sở dữ liệu thông tin đảm bảo cho các giao dịch và phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. 4. Khu vực hoạt động Công ty có hai trụ sở làm việc là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó trụ sở chính là Hà Nội. Tại Hà Nội, khu vực kinh doanh chủ yếu là 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hoà Bình, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam. 5. Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động - Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở, văn phòng giao dịch, cửa hàng; - Dịch vụ khai thác nhà cho thuê; - Tư vấn và môi giới thương mại; - Dịch vụ khai thác kinh doanh, quản lý, vận hành nhà cho thuê, chung cư, cao ốc, khu đô thị mới; - Dịch vụ đầu tư thuê và cho thuê lại nhà ở, chung cư, cao ốc; - Nghiên cứu thị trường và môi giới giao dịch thương mại; - Tư vấn và quản lý bất động sản (không bao gồm tư vấn thiết kế công trình); 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 II. QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BĐS Để thực hiện các thương vụ môi giới BĐS thành công, công ty đã xây dựng một quy trình và thủ tục chung, song trong từng dạng BĐS khác nhau và tùy theo yêu cầu cụ thể của chủ sở hữu, quy trình môi giới có những thay đổi phù hợp. Sau một khoản thời gian không dài thực tập ở Công ty, tôi đã chọn quy trình, thủ tục môi giới nhà ở làm nội dung cho báo cáo của mình. Sau đây tôi xin được trình bày cụ thể: 1. Quy trình, thủ tục môi giới BĐS là nhà ở 1.1 Thu thập thông tin về BĐS Công ty thường tiến hành thu thập thông tin ở rất nhiều nội dung như với rất nhiều góc độ như: Nguồn cung về BĐS, đối tượng có nhu cầu về BĐS, các bên tham gia môi giới BĐS, về giá cả BĐS, về hệ thống luật pháp liên quan đến việc kinh doanh BĐS, về nên kinh tế xã hội v.v.v… a) Đối với thông tin về nguồn cung BĐS: Nguồn cung BĐS là nơi cung cấp các BĐS, và nguồn cung chủ yếu cung về bán, cho thuê và cho thuê lại BĐS. Nguồn cung BĐS phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sở hữu huỷ hợp đồng thuê. Hàng hóa BĐS là nhà ở bao gồm những nguồn cung từ phía nhà nước; các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS; các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển nhà ở; ngân hàng; BĐS ở nước ngoài. Để thực hiện các thương vụ môi giới nhà ở thành công, công ty phải thu thập các thông tin liên quan đến BĐS trong vùng. Có rất nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐS có thể khai thác như: - Sách báo, Internet: Đây là nguồn cung cấp thông tin chủ yếu cho công ty. Các nhận viên môi giới trong công ty thường nghiên cứu các loại báo như: báo mua và bán, tạp chí BĐS, thị trường BĐS, chứng khoán, thời báo kinh tế, thế giới BĐS, các trang web liên quan đến BĐS như mục rao vặt, các mục thông 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 tin kinh tế xã hội về các thông báo của các công ty BĐS . . . Đây là nguồn cung cấp thông tin rất phong phú. Ngoài ra, công ty cũng trực tiếp đăng báo, đăng trên các trang web tìm kiếm các loại BĐS. - Liên hệ với các cơ quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS như Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ kế hoạch và đầu tư, các tổ chức, công ty xây dựng BĐS, đặc biệt là các công ty xây dựng chuyên về các dự án nhà ở khu đô thị nhằm nắm bắt những thông tin về các dự án, về quy hoạch, các công trình đang và sẽ được xây dựng. - Các nhân viên môi giới trong công ty thường đi khảo sát thực tế khu nhà, những dự án mới đang được triển khai. - Ngoài ra công ty mua hoặc thoả thuận trao đổi một số thông tin về bất động sản với các nhà môi giới khác… b) Đối với các thông tin về cầu bất động sản: Công ty thường phân loại các đối tượng có nhu cầu về nhà ở theo tiêu chí như: nhu cầu nhà ở các khu đô thị mới đang xây dựng, những chung cư đã được sử dụng hay chung cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự. Bên cạnh đó công ty cũng chú ý đến nhu cầu của người dùng theo tiêu chí là khách hàng có nhu cầu mua, hay chỉ có nhu cầu thuê để ở trong những khoảng thời gian nhất định. Thêm vào đó công ty cũng tìm hiểu thêm về thị hiếu của khách hàng xem họ có xu hướng sẽ mua BĐS ở những khu nào để từ đó tìm hiểu thực tế vị trí mà người mua mong muốn. c) Các thông tin về giá, pháp lý, kinh tế, xã hội. Các nhân viêt trong công ty liên tục cập nhật về giá cả bất động sản, mức lạm phát, sự phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng, các chính sách nhà nước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội. Đồng thời công ty rất chú trọng đến việc cập nhật và nghiên cứu các văn bản pháp luật điều chỉnh đến vấn đề nhà ở, đây là cơ sở pháp lý để công ty thiết lập giao dịch với khách hàng một các chặt chẽ nhất. 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2.2 Phân tích khách hàng Để thành công cho một thương vụ môi giới ta phải đánh giá được khách hàng trên phương diện về các yếu tố tài chính, nhu cầu, các rằng buộc pháp lý theo từng đối tượng. Cụ thể như sau: a) Chủ sở hữu - người bán Cần nắm bắt được hoàn cảnh của người bán, đặc biệt khi mà một BĐS nhiều chủ sở hữu thì cần phải thống nhất uỷ quyền cho một người. Ngoài ra có thể gặp các rắc rối như chủ sở hữu là hai vợ chồng, bình thường thì một trong hai người quyết định, nhưng nếu hai vợ chồng đang ly hôn, ly thân thì có thể sẽ xảy ra phản ứng tiêu cực cho cuộc giao dịch. b) Người mua và khả năng tài chính Đối với người mua thì khả năng tài chính luôn là một vấn đề quan trọng nhất. Chính vì vậy công ty cần phải tìm hiểu, trả lời cho những câu hỏi: Người mua có khả năng và thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dung đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp. Ngoài vấn đề có bao nhiều thì vấn đề khi nào có cũng hết sức quan trọng, nó xác định thời hạn các bước thanh toán. Để kiểm tra được năng lực tài chính của người mua thì nhân viên công ty thường thực hiện nhiều cách khác nhau như: Thông qua người bán, người bán sẽ trực tiếp đòi kiểm tra năng lực tài chính của người mua; kiểm tra thông qua Ngân hàng mà người mua thuế chấp bất động sản. Ngoài ra nhà môi giới trực tiếp tiến hành kiểm tra và đánh giá khả năng tài chính. Ngoài các vấn đề liên quan đến tài chính thì nhân viên công ty luôn chú trọng đến tình trạng cá nhân của người mua, xem người mua có đủ 16 tuổi không, là người Việt nam, nước ngoài hay Việt Kiều, tư cách pháp nhân hay các vấn đề liên quan đến pháp luật khác để biết cách hành động. Một điểm quan trọng nữa là việc xác định yêu cầu của khách hàng. Người môi giới phải đưa ra câu hỏi rõ ràng nhất để nhận được câu trả lời rõ 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ràng, ngay cả khi đã có câu trả lời rõ ràng thì phải kiểm tra xem liệu yêu cầu của khách có hợp lý với thực tế không? Quan niệm và sở thích của khách hàng là rất dễ thay đổi, cần phải định hướng cho khách hang, liên tục liên lac với khách hàng để cập nhật thông tin và kịp thời điều chỉnh sở thich của người mua. c) Chủ sở hữu - người cho thuê Trên thị trường bất động sản hiện nay, việc cho thuê bất động sản là rất phổ biến và rất phức tạp và nhạy cảm. Không phải lúc nào người cho thuê cũng tỏ ra trung thực tử tế, nhiều khi họ có mục đích và ý đồ xấu như: Để người thuê trang bị BĐS hộ rồi thay đổi ngay kế hoạch; khi người thuê đang ở rất tốt thì ngừng hợp đồng nhằm mục đích hưởng những lợi ích đó. Tất cả những tình huống đó sẽ làm người đi thuê và nhà môi giới khó xử. d) Người thuê Đối với người thuê cần phải tìm hiểu kỹ mục đích của người thuê, khả năng tài chính của người thuê. Cần nắm được hoàn cảnh của người thuê, khả năng kinh tế, thu nhập bởi đây là những vấn đề mà người cho thuê rất quan tâm. Thông thường công ty thường môi giới cho người nước ngoài thuê để ở trong thời gian dài. 3.3 Thực hiện giao dịch với khách hàng a) Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồng dịch vụ môi giới. Công ty Tài Tâm soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng với mức thoả thuận là 1% đối với bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ đồng, 0,5% đối với bất đồng sản có giá trị trên 1 tỷ đồng. b) Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng: Khi tiếp nhận thương vụ cần nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ giấy tờ ngay sau khi ký hợp đồng môi giới. Không nên nhận các giấy tờ bản gốc vì giấy tờ rất dễ mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, chính vi vậy cần 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 photo copy và trả lại bản gốc cho chủ sở hữu hay người được uỷ quyền trình tại nơi cần thiết, lúc thích hợp. Khách hàng trong khi thực hiện thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần phải bám sát tiến trình này. Cần tiến hành kiểm tra, theo dõi, và ở những giai đoạn cần thiết thì giúp đỡ khách hàng để công việc đạt hiệu quả cao. Có như vậy chúng ta mới chắc chắn không xảy ra sơ xuất. Đồng thời chúng ta phải nắm chắc chắn và chính xác được các thông tin cá nhân của khách hàng, bao gồm: + Họ và tên; + Địa chỉ thường trú; + Số chứng minh thư; + Sổ hộ khẩu đã photo; + Địa chỉ liên lạc; + Số điện thoại di động và điện thoại bàn; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực được photo. + Các hợp đồng mua bán đã trao tặng đã diễn ra trước đó đã được photo . Ngoài những loại giấy tờ cơ bản trên cần thu thập them các loại giấy tờ khác liên quan đến bất động sản như: hồ sơ xây dựng, bản chia tài sản, thừa kế của toà án… c) Quá trình đàm phán: Quá trình đàm phán cần phải nhanh chóng và phải lập biên bản thoả thuận nhằm thảo ra hợp đồng có các điều khoản mà hai bên đã đi đến thống nhất. Trong biên bản thoả thuận cần chú ý các điểm sau: - Miêu tả đối tượng được giao dịch; - Có như bên nào liên quan đến BĐS như: + Người bán BĐS; + Người mua BĐS; + Bên môi giới là đại diện công ty Tài Tâm. 10 [...]... Các công ty bất đống sản đang rất chú trọng đến vấn đề đào tạo các nhân viên của mình để đáp ứng nhu cầu công việc, họ là những người có trình độ, hiểu biết kỹ càng về bất đồng sản cũng như thị trường bất đồng sản - Các công ty bất động sản đã biết cách liên kết vơi nhau để chia sẽ thông tin về bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản ổn định và thông tin trở nên chính xác hơn, việc môi giới càng... 3 3 ĐIỀU KIỆN KINH TẾ KỸ THUẬT CHO HOẠT ĐỘNG 4 3.1 Văn phòng 4 3.2 Nhân lực 4 3.3 Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ .4 4 KHU VỰC HOẠT ĐỘNG 4 5 LĨNH VỰC MÔI GIỚI CHỦ YẾU ĐANG HOẠT ĐỘNG .5 II QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BĐS 6 1 QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BĐS LÀ NHÀ Ở 6 1.1 Thu thập... cần phải dẹp bỏ dần các trung tâm môi giới bất động sản, các phòng bất động sản không đủ các điều kiện kinh doanh, nhằm tránh gây xáo trộn thi trường bất động sản - Cần xây dựng các chương trình đào tạo, các văn bằng chứng chỉ để dần chuyên nghiệp hóa đội ngũ những người hoạt động trong thị trường BĐS nói chung và nghiệp vụ môi giới BĐS nói riêng - Cần tạo ra một môi trường và sân chơi lành mạnh cho... nói chung và môi giới bất động sản nói riêng Chính vì vậy mà vấn đề xây dựng đội ngũ nhân việc chuyên nghiệp đáp ứng tốt nhu cầu ngày càng cao của thị trường là vấn đề đang đặt ra cho công ty Nó là điều kiện quan trọng để xây dựng công ty ngày cang lớn mạnh 15 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2 Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, thủ tục môi giới Đầu... ĐÁNH GIÁ, KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT 13 1 NHỮNG ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM QUY TRÌNH MÔI GIỚI CỦA CÔNG TY TÀI TÂM 13 1.1 Ưu điểm 13 1.2 Nhược điểm 14 1.3 Những bất cập và khó khăn, nguyên nhân của những bất cập khó khăn đó 15 2 ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI 16 3 KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN QUẢN LÝ CẤP TRÊN ... liên tục các yêu cầu của khách hàng, tham gia, theo sát quá trình để giải quy t các vấn đề phát sinh và giải đáp các thắc mắc của các bên, có như vậy mới giải quy t nhanh chóng được Thứ tư, bản thân người môi giới cần chủ động, linh hoạt trong các tình huống và các giao dịch cụ thể, rút ngắn và bỏ bớt các thủ tục rườm rà không cần thiết 3 Kiến nghị với cơ quan quản lý cấp trên Hiên nay các công ty môi. .. nên thuận lơi hơn - Các nguồn thông tin về bất động sản đang càng trở nên phong phú và đa dạng hơn, chính vì vậy các công ty môi giới bất động sản càng phải chuyên nghiệp hơn nữa 1.2 Nhược điểm Bên cạnh những ưu điểm nổi bật, thì Tài Tâm vẫn còn có những nhược điểm cụ thể như vẫn chưa chú trọng đến tầm quan trọng vấn đề thông tin của khách hàng Bản thân người môi giới không điều tra kỹ về vấn đề này... tình huống và các giao dịch cụ thể, rút ngắn và bỏ bớt các thủ tục rườm rà không cần thiết 3 Kiến nghị với cơ quan quản lý cấp trên Hiên nay các công ty môi giới bất động sản đã và đang thành lập, phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản của thị trường Tính chuyên nghiệp của các công ty đang dần dần được khẳng định Để tính chuyên nghiệp ngày càng được nâng cao rất nhiều sự quan tâm từ phía các... hiện quy trình môi giới còn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt là vấn đề thủ tục Đây là khó khăn thách thức lớn không chỉ với riêng Tài Tâm mà còn với cả những công ty hoạt động về BĐS Thêm một vấn đề nữa, là thị trường BĐS ở nước ta đã hoạt động từ rất lâu, đặc biệt là vấn đề môi giới, xong việc bỏ ngỏ của pháp luật đã khiến cho việc hoạt động của thị trường thiếu tính chuyên nghiệp, vì vậy khi các công... Nguyên nhân của những bất cập này là do sự thiểu hiểu biết của bản thân người sở hữu và cả người mua về pháp luật Thêm vào đó là các văn bản hướng dẫn về đất đai còn thiếu và chưa rõ ràng, công tác tuyên truyền pháp luật còn chưa được chú trọng nên dẫn đến sự thiếu hiểu biết của người dân Việc thiếu đồng bộ về pháp luật và các thủ tục pháp lý còn rườm già nên việc thực hiện quy trình môi giới còn gặp nhiều