Đang tải... (xem toàn văn)
Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước. Nhận thức được tầm quan trọng của thị trường bất động sản, nhà nước Việt Nam đã đề ra nhiều chính sách để tăng cường phát triển thị trường bất động sản, hạn chế các yếu kém của thị trường như các chính sách về đất đai, quản lý đô thị, chính sách tài chính, các chính sách về giao dịch bất động sản… Bên cạnh những điều đã đạt được, các chính sách này còn vấp phải nhiều vấn đề hạn chế. Vì vậy, hoàn thiện các chính sách bất động sản là điều thực sự cần thiết. 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN I: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1. Thực trạng chung: Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, giá cả bất động sản tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản là như sau: do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; do các chính sách của Nhà nước về đất đai; do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất. Từ cuối năm 2003 đến năm 2005 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” – như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì trong giai đoạn này chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (Hà Nội)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến giai đoạn này chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Trong giai đoạn này, việc thị trường bất động sản đóng băng và có những biểu hiện thoái trào đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế nước ta. Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó hoặc không thể trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại thành phố Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét. Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể làm nguồn thu ngân sách nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu” từ việc cho vay đầu tư bất động sản. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay từ các ngân hàng. Trên địa bàn 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng, con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm. Giai đoạn từ năm 2006 đến nay, thị trường bất động sản lại tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư không chỉ ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng mà còn lan dần sang các địa phương khác. Theo thống kê, năm 2008 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 28 tỷ USD, tức là tăng hơn 3 lần so với năm 2007. Cùng với các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng đổ xô vào lĩnh vực được coi là "béo bở" này như Lilama, Trường Hải, Viglacera . Từ những tác động đó mà từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp trung bình cũng tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp thứ 13 trên thế giới. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2008 kéo dài đến nửa đầu năm 2009, thị trường đã bắt đầu có xu hướng chững lại và tụt dốc. Suy thoái kinh tế toàn cầu là nguyên nhân chủ yếu và trực tiếp của thực trạng này và tác động đến tất cả các khía cạnh của thị trường bất động sản. Nền kinh tế toàn cầu suy thoái tác động tất yếu tới thị trường bất động sản Việt Nam và 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 sự ảm đạm của thị trường gần như là tất yếu. Mặc dù vậy, theo các chuyên gia thì năm 2010 bất động sản Việt Nam vẫn là một kênh đầu tư rất hấp dẫn bởi nhu cầu nhà ở của người Việt Nam là một nhu cầu rất cần thiết do số lượng dân cư ngày càng đông, kinh tế đang trên đà hồi phục, thu nhập của người dân ngày càng được cải thiện, nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đang tăng lên… Nửa đầu năm 2010, nguồn cung trên thị trường bất động sản tương đối dồi dào, cán cân cung cầu tương đối cân bằng. Điều này sẽ tạo cho người mua cũng như những nhà đầu tư nhiều cơ hội lựa chọn để lựa chọn, xem xét trước khi đưa ra quyết định của mình. Do đó, số lượng giao dịch thành công cũng tăng lên đáng kể. 2. Những khiếm khuyết của thị trường bất động sản Việt Nam: Bên cạnh những gì đã đạt được thị trường bất động sản Việt Nam cũng vấp phải nhiều khiếm khuyết, yếu kém như sau: Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam còn là thị trường thông tin không đối xứng, kém minh bạch, thiếu độ chính xác về kinh tế, xã hội, kỹ thuật và pháp lý. Mọi giao dịch bất động sản thường diễn ra trên “chợ ảo” cũng là một khó khăn trong việc quản lý thị trường bất động sản. Thứ hai, thị trường đất đai, thị trường bất động sản trên cơ bản vẫn còn dựa trên sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện. Các quan hệ giao dịch về các quyền chứa đựng trong chúng, dựa trên quyền sử dụng đất đai. Điều đó làm cho thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhà nước, đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai của quốc gia. 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Thứ 3, có quá nhiều giao dịch bất động sản đi theo con đường “phi chính thức”, tức là các chủ thể không muốn có sự giám sát của cơ quan nhà nước hay muốn trốn thuế… Nguyên nhân là do các thủ tục hành chính pháp lý còn rườm rà, các quy định ngặt ngèo về thuế, phí và lệ phí của nhà nước ta. Điều này dẫn đến rủi ro cho khách hàng và thất thu ngân sách cho nhà nước. Thứ 4, các lực lượng tham gia thị trường ngày càng đông đảo, đa dạng về loại hình, về quy mô, về cơ cấu… nhưng nhìn chung vẫn chưa đủ mạnh về tài chính, còn nặng về kinh nghiệm, thiếu tính chuyên nghiệp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn, gặp khó khăn về vốn. Hệ thống các hoạt động dịch vụ vẫn còn chưa được chuẩn hóa, thiếu những nhà tư vấn chuyên nghiệp, thiếu các sàn giao dịch bất động sản chuẩn, thiếu những chuyên gia, tổ chức định giá bất động sản giỏi; một số cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thiếu tính khách quan… Thứ 5, thị trường còn phụ thuộc khá nhiều vào các tính toán ngắn hạn, kể cả tư duy về đầu tư, thói quen tâm lý đám đông của mọi người, cách tạo vốn phát triển thị trường, trong khi thị trường bất động sản chính quy lại cần những tính toán trung hạn và dài hạn. Việc phát triển thị trường còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kể hoạch cụ thể. Thị trường bất động sản phát triển chưa cân đối, mới chỉ tập trung ở các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội. 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Thứ 6, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập về phương diện: + Khung pháp lý cho thị trường chưa hoàn chỉnh và đồng bộ; nhiều văn bản pháp luật còn chồng chéo; tính bình đẳng của các đối tượng tham gia thị trường chưa được đảm bảo… + Vai trò của nhà nước trong định hướng, điều tiết, hỗ trợ, tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế. + Các công cụ nhà nước sử dụng trong việc điều tiết thị trường còn nhiều hạn chế; các chính sách chậm đổi mới, chồng chéo, thiếu điều kiện để thực thi… + Bộ máy quản lý nhà nước còn nhiều lúng túng, khó thống nhất, hiệu lực không cao… 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN II: CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Chính sách đất dai: Hệ thống các chính sách có liên quan đến quản lý đất đai và thị trường đất đai như sau: + Về cấp đất, giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đăng kí quyền sử dụng đât. + Về các nghĩa vụ tài chính khi được cấp đất; giao đất; thuê đất. + Về thu hồi; bồi thường. hỗ trợ khi thu hồi đất để dùng vào các mục đích khác nhau. + Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển đổi mục đích sử dụng đất. + Về hạn điền; hạn chế đầu cơ đất đai. + Về các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai như sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 1987 ra đời trên cơ sở hiến pháp sửa đổi 1980 cùng với chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng và Nhà nước. Luật đất đai ra đời là một bước tiến lớn của thị trường bất động sản Việt Nam, khi mà trước đó, mọi hoạt động bất động sản hoàn toàn là tự phát, không có sự kiểm soát 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 của nhà nước. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản được hình thành vừa chính thức vừa phi chính thức. Luật đất đai 1993 được ban hành trên cơ sở hiến pháp 1992, thị trường bất động sản chính thức có cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động. Đây chính là giai đoạn đầu của thị trường bất động sản. Luật đất đai 2003 của Việt Nam được Quốc hội khóa XI thông qua từ ngày 26/11/2003, hiệu lực thi hành từ 1/7/2004. Theo đánh giá của Chính phủ, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai trong thời gian qua đã phát sinh một số nội dung cần phải điều chỉnh. Đó là những vấn đề trong: chính sách giao đất nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, chính sách điều tiết lợi ích từ đất đai giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân; cơ chế chính sách tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ, tái định cư; việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế . Như vậy, luật đất đai ra đời tạo ra khung pháp lý khá đầy đủ cho hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường đi vào quy củ, theo sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, luật đất đai của Việt Nam còn khá nhiều yếu kém tạo ra nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản, vì vậy chúng ta vẫn còn cần xem xét để bổ sung, sửa đổi. 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2. Các chính sách về giao dịch bất động sản: Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2007. Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; các hành vi bị cấm và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về kinh doanh nhà, công trình xây dựng như: quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; quy định về mua bán, cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng. Đặc biệt, luật có quy định “mới” về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Các quy định này đã tháo gỡ phần lớn khó khăn của các nhà đầu tư dự án khu nhà ở, so với trước đây phải xây dựng hoàn chỉnh nhà mới được tiến hành mua bán dẫn đến phải có vốn bỏ ra rất lớn để đầu tư xây dựng, đồng thời rủi ro rất cao nếu xây dựng xong nhà mà không có người mua. Một quy định mới tạo điều kiện tăng khả năng giao dịch, đó là hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng dạng thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua. Luật cũng quy định các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên. Đồng thời, luật cũng quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác. Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản luật quy định phải lập 10 [...]... khuyết của thị trường bất động sản Việt Nam: .5 18 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN II: CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 8 1 .Chính sách đất dai: 8 2 .Các chính sách về giao dịch bất động sản: 10 3 .Chính sách tài chính, tín dụng đối với thị trường bất động sản: 13 4 .Chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị. .. giao dịch bất động sản; chính sách tài chính, tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản; chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài… Ngoài việc đề ra các chính sách phù hợp, chính phủ cần hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường bất động sản thưc hiện, đồng thời ngày càng hoàn thiện các chính sách đó sao cho phù hợp nhất MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 PHẦN I: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT... thiệp của nhà nước Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn chung, còn non trẻ và nhiều khiếm khuyết Điều này đặt ra cho chính phủ Việt Nam nhiều vấn đề, trong đó việc hoàn thiện các chính sách phù hợp với thị trường bất động sản là 17 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thực sự cần thiết Các chính sách đó bao gồm các chính sách về đất đai; các chính sách về... kinh doanh bất động sản cũng vấp phải những hạn chế nhất định, cần được bổ sung và hoàn thiện 12 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 3 Chính sách tài chính, tín dụng đối với thị trường bất động sản: Quy định của pháp luật về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước Việt Nam như sau: + Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế... chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách + Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất + Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách... đáp Chính phủ Việt Nam đang tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài sẽ gia tăng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam và từ đó có thể phát triển thị trường mạnh mẽ hơn Nguồn vốn bổ sung này cực kỳ quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển cũng như chống chọi những thời điểm khó khăn Để thu hút được nhiều nguồn vốn này đòi hỏi chính. .. kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn + Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho... hiệu của mình để huy động vốn của dân, vay ngân hàng triển khai dự án Nguồn lãi họ thu được từ cách làm này là khá lớn Có thể thấy, những đóng góp của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc biến các khu đất sình lầy thành các khu đô thị kiểu mới là không thể phủ nhận Song, câu hỏi về phần trăm thực sự trong tổng số gần 40 tỉ USD mà các nhà đầu tư nước ngoài mang vào đầu tư trong lĩnh vực bất động sản ở nước. .. này đòi hỏi chính phủ Việt Nam cần có các chính sách đầu tư thông thoáng hơn, giảm thiểu các thủ tục hành chính 16 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 KẾT LUẬN Lịch sử đã chứng minh rằng, không thể có một nền kinh tế thị trường phát triển thành công được nếu thiếu sự can thiệp, hỗ trợ của nhà nước Đối với thị trường bất động sản cũng vậy, nó không thể phát triển... kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của luật này, bộ luật Dân sự và các quy định khác có liên quan Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành khi đi vào cuộc sống đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh cũng như kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ Các văn