TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 36 (2010 – 2014) ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG Giảng viên hướng dẫn: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh Bộ môn: Luật Thương mại Sinh viên thực hiện: Lê Thị Diễm Thúy MSSV: 5106008 Lớp: Luật Thương mại 1 Khóa: 36 Cần Thơ, 11/2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng đề tài là do chính tôi thực hiện, kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất cứ đề tài khoa học nào. Cần thơ, ngày …. tháng …. năm 2013 Sinh viên thực hiện Lê Thị Diễm Thúy LỜI CẢM TẠ Sau khoảng thời gian gắn bó dưới giảng đường Đại học Cần thơ, với những kiến thức được tích lũy từ sự giảng dạy, chỉ dẫn nhiệt tình của thầy cô đã giúp em củng cố, nâng cao trình độ chuyên môn về luật học nhằm trang bị cho mình vốn kiến thức lý luận để có thể vận dụng vào thực tiễn. Góp phần phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đồng thời có thể nâng cao giá trị cuộc sống của bản thân. Đến nay em đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp, sẵn sàng bước sang giai đoạn mới của sự nghiệp học tập là áp dụng vào thực tiễn kiến thức mà mình đã học. Để đạt được kết quả này, em xin chân thành cảm ơn sự nhiệt tình giảng dạy của quý thầy cô giảng viên của Khoa Luật trường Đại học Cần thơ, đặc biệt là cô Lê Huỳnh Phương Chinh đã trực tiếp hướng dẫn, cung cấp kiến thức giúp em nghiên cứu và hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp “Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”. Cuối cùng em xin kính chúc quý thầy cô giảng viên của Khoa Luật trường Đại học Cần thơ dồi giàu sức khỏe và công tác tốt. Sinh viên thực hiện Lê Thị Diễm Thúy NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ..................................................................................... 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .............................................................................. 2 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................................. 3 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................... 3 5. BỐ CỤC ĐỀ TÀI ............................................................................................... 4 CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG................... 5 1.1 Giới thiệu chung về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ....................................................................... 5 1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng................................................................................. 5 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng........................................................................................ 9 1.1.2.1 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản tồn tại bên cạnh nghĩa vụ mà nó bảo đảm (nghĩa vụ chính) với tính chất là nghĩa vụ phụ ........ 9 1.1.2.2 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản đều có mục đích nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên (tổ chức tín dụng và khách hàng vay) trong quan hệ tín dụng ......................................................................................... 10 1.1.3 Vai trò của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng................................................................................ 11 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.1.3.1 Là cơ sở góp phần đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ......................................................................................................... 11 1.1.3.2 Kích thích hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng và hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ tín dụng ............................................................................................................. 13 1.2 Khái quát chung về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng..................................................................................................... 14 1.2.1 Khái niệm về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ......................................................................................................... 14 1.2.1.1 Định nghĩa biện pháp thế chấp tài sản ........................................... 14 1.2.1.2 Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng.............................................................................................. 15 1.2.2 Điều kiện áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng.............................................................................................. 18 1.2.3 Nguyên tắc áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng.............................................................................................. 19 1.2.3.1 Biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay được áp dụng trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận ....................................................................................... 19 1.2.3.2 Tổ chức tín dụng có quyền cân nhắc tài sản đủ điều kiện để làm tài sản bảo đảm trong biện pháp thế chấp và tài sản thế chấp sẽ do khách hàng vay giữ trừ trường hợp có thỏa thuận khác .............................................................. 21 1.2.3.3 Phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ chính và tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay chỉ bị xử lý khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ trả nợ của khách hàng ................................................................................................ 21 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG......... 24 2.1 Quy định pháp luật về chủ thể tham gia biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ............................................................ 24 2.1.1 Bên thế chấp tài sản................................................................................. 24 2.1.1.1 Điều kiện của bên thế chấp tài sản ................................................. 24 2.1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản ................................. 26 2.1.2 Bên nhận thế chấp .................................................................................. 29 2.1.2.1 Điều kiện của bên nhận thế chấp .................................................... 29 2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp .................................... 30 2.1.3 Người thứ ba giữ tài sản thế chấp .......................................................... 34 2.1.3.1 Điều kiện của người thứ ba giữa tài sản thế chấp ......................... 34 2.1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp ........... 34 2.2 Quy định pháp luật về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản ..................................................................................................................... 36 2.2.1 Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ ... 37 2.2.2 Thế chấp nhiều tài sản bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ ........ 41 2.3 Quy định pháp luật về tài sản thế chấp ........................................................ 42 2.3.1 Điều kiện chung đối với tài sản thế chấp ............................................... 44 2.3.2 Điều kiện đối với tài sản thế chấp trong những trường hợp đặc biệt. 46 2.4 Quy định pháp luật về đăng ký tài sản thế chấp.......................................... 50 2.4.1 Các trường hợp đăng ký thế chấp ......................................................... 50 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 2.4.2 Những quy định chung về đăng ký thế chấp ........................................ 52 2.4.2.1 Chủ thể đăng ký thế chấp ................................................................ 52 2.4.2.2 Chủ thể yêu cầu đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay ... 53 2.4.2.3 Thời điểm đăng ký và thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp .................................................................................................................. 55 2.4.2.4 Các trường hợp cần thay đổi nội dung, xóa đăng ký thế chấp tài sản ..................................................................................................................... 56 2.5 Quy định pháp luật về chấm dứt và xử lý tài sản thế chấp ........................ 58 2.5.1 Chấm dứt thế chấp .................................................................................. 58 2.5.2 Xử lý tài sản thế chấp .............................................................................. 59 2.5.2.1 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp của khách hàng vay ........ 59 2.5.2.2 Thời điểm và thời hạn xử lý tài sản thế chấp ................................ 60 2.5.2.3 Các nguyên tắc và phương thức xử lý tài sản thế chấp ................ 62 CHƯƠNG 3: NHỮNG HẠN CHẾ TRONG VIỆC ÁP DỤNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN .................................... 67 3.1 Về chủ thể tham gia biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng..................................................................................................... 67 3.2 Về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản ............... 70 3.3 Về tài sản thế chấp .......................................................................................... 70 3.4 Về đăng ký thế chấp tài sản ........................................................................... 75 3.5 Về xử lý tài sản thế chấp ................................................................................ 79 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 84 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng LỜI NÓI ĐẦU 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Như chúng ta đã biết, hoạt động cho vay là một lĩnh vực kinh doanh mang tính nghiệp vụ của tổ chức tín dụng. Hoạt động này đã góp phần cung cấp nguồn vốn đáp ứng cho nhu cầu xây dựng phát triển nền kinh tế thông qua các khoản vay mà tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng vay, nhằm phục vụ cho sản xuất, kinh doanh cũng như trong tiêu dùng. Tuy nhiên, bên cạnh vai trò mang ý nghĩa tác động tích cực đến nền kinh tế, hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Sự rủi ro của một tổ chức tín dụng bị vấp phải có thể sẽ ảnh hưởng kéo theo đối với các tổ chức tín dụng khác và hậu quả là tác động đến cả một nền kinh tế - xã hội. Rủi ro ở đây là việc tổ chức tín dụng cho vay nhưng không thu được vốn và lãi vay từ khách hàng, trong khi đó tổ chức tín dụng phải trả lại vốn và lãi cho các khoản tiền huy động khi đến hạn. Điều này làm cho tổ chức tín dụng mất cân đối trong việc thu và chi. Không thu được vốn thì vòng vay vốn tín dụng giảm làm tổ chức tín dụng kinh doanh không hiệu quả. Khi gặp phải rủi ro tổ chức tín dụng thường rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, ảnh hướng đến uy tín của tổ chức tín dụng. Không dừng lại ở đó, việc mất khả năng thanh toán có thể đẩy tổ chức tín dụng rơi vào nguy cơ vỡ nợ, dẫn đến hậu quả các đối tác của tổ chức tín dụng đó (trong đó có thể là tổ chức tín dụng khác) cũng lâm vào tình trạng khó khăn, trì trệ trong việc sản xuất, kinh doanh, gây bất ổn cho cả hệ thống tổ chức tín dụng, gián tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Một trong những giải pháp cần thiết được đề ra nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là sử dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay điển hình là biện pháp thế chấp tài sản. Chính vì vậy, để tạo cơ sở pháp lý đầy đủ giúp cho tổ chức tín dụng và khách hàng hoạt động được thuận lợi, hệ thống pháp luật về tổ chức tín dụng nói chung, về bảo đảm tiền vay nói riêng được nhà nước ta không ngừng hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý an toàn, thông thoáng, phù hợp với chuẩn mực, thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của Việt Nam. Có thể nói, các quy định pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng (biện pháp bảo đảm GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 1 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng tiền vay nói chung) là các quy định rất quan trọng, liên quan trực tiếp đến hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng cũng như đối với khách hàng vay vốn, nhằm tạo điệu kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng, cá nhân, doanh nghiệp trong các giao dịch dân sự, kinh tế và thương mại cũng như trong hoạt động tín dụng (nâng cao trách nhiệm của các chủ thể vay vốn – sử dụng vốn vay có hiệu quả, đúng mục đích và trả nợ đúng hạn), đồng thời góp phần bảo đảm thu hồi vốn vay cho các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy hệ thống các văn bản pháp luật về bảo đảm tiền vay nói chung, và về thế chấp tài sản nói riêng của nước ta hiện nay, vẫn còn tồn tại nhiều quy định chồng chéo gây lúng túng trong việc áp dụng pháp luật cho các chủ thể tham gia giao dịch dẫn đến hiệu quả mà các bên mong muốn đạt được khi chọn áp dụng biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay sẽ không cao. Đây là vấn đề không những ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà còn có thể tác động đến cả một nền kinh tế. Vì vậy, việc tìm hiểu về biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay dưới góc độ nghiên cứu về mặt lý luận, cũng như nghiên cứu quy định của pháp luật nước ta có những điều chỉnh như thế nào về vấn đề này, và đề ra hướng khắc phục những khó khăn hiện tại trong thực tiễn áp dụng là rất cần thiết. Đó cũng chính là lý do mà người viết lựa chọn và nghiên cứu đề tài “Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dung” là nhằm tìm hiểu và làm rõ hơn về mặt lý luận theo góc nhìn của các nhà nghiên cứu khoa học luật về biện thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Đồng thời về mặt pháp lý, việc phân tích những quy định cụ thể của pháp luật nước ta về giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, với mục đích làm sang tỏ những quy định của pháp luật về vấn đề này giúp các bên (tổ chức tín dụng, khách hàng vay và các chủ thể khác có liên quan) có thể dễ dàng hơn khi tham gia giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Bên cạnh đó, thông qua việc phát hiện những bất cập trong quy định của pháp luật cũng như trong thực tiễn áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong quá trình nghiên GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 2 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cứu đề tài này, người viết có thể trình bày quan điểm và đề ra những giải pháp hoàn thiện hơn trong quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo vai trò hành lang pháp lý của pháp luật về giao dịch bảo đảm tạo điều kiện cho nước ta dễ dàng hội nhập vào nền kinh tế thế giới. 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Trong phạm vi đề tài này, người viết chỉ tập trung nghiên cứu về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. Đây là một trong các biện pháp bảo đảm bằng tài sản được áp dụng phổ biến nhất trong số các biện pháp bảo đảm tiền vay. Việc nghiên cứu về biện pháp bảo đảm này dựa trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành bộ luật này, điều chỉnh chung về biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự trong đó có bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng cùng một số văn bản pháp luật khác có liên quan. Cụ thể, bài viết sẽ nghiên cứu về các vấn đề chính của biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, bao gồm các nội dung sau: Chủ thể tham giao dịch; phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản; tài sản thế chấp; đăng ký tài sản thế chấp; và cuối cùng là chấm dứt quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Từ đó, bài nghiên cứu chỉ ra những hạn chế tồn tại trọng thực tiễn áp dụng biện pháp bảo đảm này đồng thời đề ra giải pháp khắc phục hạn chế tồn tại khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong phần nghiên cứu đề tài “Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng”, người viết đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như sau: Phương pháp nghiên cứu và phân tích luật viết; phương pháp so sánh; phương pháp tổng hợp các thông tin thông qua các bài viết, các văn bản pháp luật có liên quan, một số sách, các công trình nghiên cứu có giá trị và tạp chí chuyên ngành. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 3 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 5. BỐ CỤC ĐỀ TÀI Đề tài nghiên cứu luận văn này gồm có ba chương: Chương 1: Khái quát chung về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng; Chương 2: Quy định pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng; Chương 3: Thực trạng áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng và một số giải pháp hoàn thiện. Đề tài nghiên cứu “Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dung” là một vấn đề khá phức tạp, nó đòi hỏi người nghiên cứu đề tài cần có kiến thức sâu rộng cả về lý luận lẫn thực tiễn về việc áp dụng biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Ngoài ra, nó còn đòi hỏi tác giả phải biết nắm bắt được những vấn đề cốt lõi, những tồn tại và vướng mắc còn gặp phải, để từ đó đề xuất giải pháp giải quyết. Là một sinh viên năm cuối, lần đầu tiên làm quen với một đề tài nghiên cứu khoa học mà thời gian nghiên cứu còn hạn chế cũng như vốn kiến thức hiểu biết có giới hạn. Vì vậy, có những thiếu sót, khiếm khuyết hay sai lầm trong đề tài nghiên cứu này là điều không thể tránh khỏi. Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình của thầy cô, các nhà nghiên cứu pháp luật và các bạn sinh viên. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 4 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Giới thiệu chung về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Như chúng ta đã biết, hoạt động cho vay đã được hình thành và phát triển từ rất sớm. Song, dù là trong giai đoạn sơ khai mới hình thành, hay phát triển như hiện nay thì hoạt động này vẫn khó tránh khỏi tình trạng người đi vay không may gặp phải khó khăn, mất khả năng chi trả, dẫn đến không thể được trả nợ. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để nghĩa vụ trả nợ của người đi vay sẽ được thực hiện. Để đảm bảo cho hợp đồng vay mượn, từ thời xa xưa pháp luật của một số nước cũng đã quy định về bảo đảm tiền vay, song, do tính chất phản ánh xã hội lúc bấy giờ, quyền con người chưa được đề cao nên pháp luật của một số nước có những quy định rất dã man đối với con nợ không trả được nợ như: Luật La mã quy định nếu đến hạn mà không trả được nợ, con nợ sẽ bị chủ bắt giam, gông cùm. Trong thời gian 60 ngày bị giam giữ, con nợ bị mang tới quãng trường ba lần vào những phiên chợ để tòa án xét xử. Nếu quá 60 ngày mà vẫn không trả được nợ thì chủ nợ có thể mang tùng xẻo thân thể con nợ. Sau đó, nếu vẫn không trả được nợ, con nợ có thể bị giết chết hoặc bị bán ra nước ngoài. Trường hợp con nợ vay của nhiều người mà không trả được, các chủ nợ có quyền băm con nợ ra thành nhiều mãnh1; hay Bộ luật Manu Ấn Độ đã có quy định : nếu con nợ không trả được nợ thì phải bán mình trở thành nô lệ để trừ nợ. Nếu con nợ có khả năng trả được nợ mà khất lần thì chủ nợ có quyền đánh đập, hành hạ con nợ cho đến khi đòi được nợ.2 Trong những trường hợp Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình lịch sử nhà nước và pháp luật thế giới, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2008, tr. 51 - 52. 2 Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình lịch sử nhà nước và pháp luật thế giới, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2008, tr. 88. 1 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 5 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng này yếu tố để đảm bảo thực hiện hợp đồng chính là thân thể của người vay nợ. Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội, những điều kiện đảm bảo thực hiện hợp đồng dân sự kể trên không được sử dụng nữa mà thay vào đó là các biện pháp bảo đảm khác. Được quy định trong pháp luật của các nước, các biện pháp được áp dụng đảm bảo thực hiện hợp đồng như: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, bảo lãnh... Tại Việt Nam các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng được quy định và thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau . Pháp luật dưới thời Trần cho phép cầm hoặc bán con để vay nợ hay trong Quốc triều hình luật cũng đã đề cặp đến khế ướt cầm ruộng đất,... Và dần về sau do nhu cầu phát triển của các giao dịch mà các biện pháp bảo đảm cũng dần được hoàn thiện. Khi Pháp lệnh hợp đồng kinh tế 1989 ra đời, tại Điều 5 Pháp lệnh này quy định các biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ 3. Tiếp theo đó là Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định bảy biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm : cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo lãnh ; tín chấp.4 Riêng đối với lĩnh vực bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Điều 52 Luật các Tổ chức tín dụng 1997 (sửa đổi bổ sung năm 2004) quy định: "Tổ chức tín dụng có quyền xem xét,quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba".5 Để cụ thể hóa Luật các tổ chức tín dụng 1997, ngày 29/12/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 178/1999/NĐ - CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, được sửa đổi bổ sung một số điều bởi Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002. Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng,... Đã đánh dấu sự phát 3 Pháp lệnh này đã hết hiệu lực và được thay thế bởi các văn bản pháp luật có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hàng hải, Luật Kinh doanh bảo hiểm, Luật Thương mại ,... 4 Điều 324 BLDS 1995. 5 Luật các Tổ chức tín dụng ngày 12/12/1997 hết hiệu lực ngày 01/01/2011 và được thay thế bằng Luật các tổ chức tín dụng ngày 16/6/2010. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 6 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng triển của hệ thống pháp luật Việt Nam trong việc quy định biện pháp bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng. Theo những văn bản này, các biện pháp bảo đảm tiền vay bao gồm: - Bảo đảm tiền vay bằng tài sản: + Cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng vay; + Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba; + Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. - Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản được áp dụng trong các trường hợp sau: + Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay không có bảo đảm bằng tài sản; + Tổ chức tín dụng cho vay không có bảo đảm theo chỉ định của chính phủ; + Tổ chức tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội.6 Tiếp theo đó, Bộ luật dân sự 2005 ra đời, với quy định của Bộ luật này thì giao dịch bảo đảm tiền vay không chính thức được đề cập đến, cụ thể Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ điều chỉnh chung về giao dịch bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Mãi đến khi Chính phủ ban hành một số nghị định hướng dẫn thi hành bộ luật này, trong đó có Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm và được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ – CP, nghị định này được áp dụng chung cho tất cả các giao dịch bảo đảm, kể cả trong tín dụng ngân hàng, nó cũng bãi bỏ Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng và Nghị định 85/2000/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP. Khi ấy, giao dịch bảo đảm tiền vay mới chính thức chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự 2005 và các văn Điều 3 Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng và Nghị định 85/2000/NĐ-CP sửa đổi bổ sụng nghị định này. 6 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 7 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng bản hướng dẫn thi hành luật này về giao dịch bảo đảm. Cũng như pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới, pháp luật Việt Nam không đưa ra khái niệm một cách tổng quát về biện pháp bảo đảm tiền vay mà nó chỉ được thể hiện dưới dạng liệt kê từng biện pháp bảo đảm, được quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự Việt Nam, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lãnh, đặt cọc,.... Trong một số công trình nghiên cứu khoa học của các tác giả cũng đã nêu khái niệm. Ví dụ như: "Bảo đảm tiền vay được hiểu là các biện pháp hay công cụ để cũng cố việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng" ; hay " Bảo đảm tiền vay là các hình thức đảm bảo việc trả nợ của người vay trước ngân hàng trong trường hợp người vay không thể trả nợ trong tương lai". Ngoài ra, có một số quan điểm cho rằng bảo đảm tiền vay cũng chính là bảo đảm tín dụng và bảo đảm tiền vay chính là bảo đảm cho một khoản vay hoặc những nghĩa vụ khác7. Từ những định nghĩa đã được nêu trên về bảo đảm tiền vay, có thể hiểu rằng "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm bằng tài sản của khách hàng vay hoặc bằng tài sản của bên thứ ba. Trong trường hợp khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ và bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì tài sản bảo đảm tiền vay sẽ được xử lý để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng".8 Cụ thể trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng, khái niệm bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng còn được hiểu như sau: Đó là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay9. Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản là một trong số các biện pháp bảo Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006, tr. 42. 8 Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006, tr. 92-93. 9 Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 85/2000/NĐ-CP, và hiện nay văn bản này đã hết hiệu lực. 7 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 8 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đảm tiền vay có thể được áp dụng trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Có thể hiểu, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc bên có nghĩa vụ (khách hàng vay vốn) hoặc bên thứ ba (bên bảo lãnh) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ được xác lập thực hiện. Loại tài sản sử dụng để bảo đảm trên thực tế được sử dụng rất linh hoạt và đa dạng, và tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên (tổ chức tín dụng và khách hàng vay). Cùng với các giao dịch bảo đảm nghĩa vụ dân sự thông thường khác, bảo đảm tiền vay được điều chỉnh theo quy định chung của Bộ luật dân sự 2005 và các văn bản pháp luật liên quan. Và khi Luật tổ chức tín dụng 2010 ra đời cũng không có những quy định riêng về giao dịch bảo đảm tiền vay đối với hoạt động tín dụng ngân hàng trong phạm vi điều chỉnh của luật này. Theo đó, trên tinh thần BLDS 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và được sủa đổi bổ sung bởi Nghị Định số 11/2012/NĐ-CP thì các biện pháp bảo đảm bằng tài sản được sử dụng trong hoạt động tín dụng ngân hàng bao gồm: thế chấp; cầm cố; bảo lãnh (bằng tài sản); bảo lãnh bằng tài sản hình thành từ vốn vay. 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản có chung những đặc điểm như sau: 1.1.2.1 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản tồn tại bên cạnh nghĩa vụ mà nó bảo đảm (nghĩa vụ chính) với tính chất là nghĩa vụ phụ Nghĩa vụ bảo đảm được xác định như là một nghĩa vụ phụ đặt ra bên cạnh nghĩa vụ chính đã được xác lập trước đó. Cụ thể, quy định trong BLDS 2005 các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính10. Với tính chất là nghĩa vụ phụ nên các biện pháp bảo đảm luôn tồn tại bên cạnh, phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay). Do 10 Điều 327, 343, 362 BLDS 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 9 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đó, nghĩa vụ bảo đảm không thể xuất hiện trước nghĩa vụ chính. Sự phụ thuộc này có thể được nhận thấy từ những biểu hiện sau: - Thiết lập biện pháp bảo đảm để nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay. Các biện pháp bảo đảm xuất hiện, tồn tại luôn dựa trên cơ sở tồn tại của nghĩa vụ chính, khi nghĩa vụ trả nợ của khách hàng được thực hiện đầy đủ theo hợp đồng tín dụng thì biện pháp bảo đảm cũng chấm dứt, hết hiệu lực. Do vậy, việc thiết lập bảo đảm tiền vay dưới nhiều hình thức khác nhau là tìm kiếm biện pháp mang tính chất dự phòng. Đặc điểm này được thể hiện ở chỗ chỉ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, thì tài sản bảo đảm mới được đem ra xử lý để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay thế. Tính dự phòng này nhằm thúc đẩy khách hàng vay phải chấp hành đúng nghĩa vụ trả nợ của mình bằng cách dựa vào quy định của luật hay sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. - Nghĩa vụ chính là cái quy định biện pháp bảo đảm. Cụ thể như điều kiện về thời gian, nội dung, hiệu lực của biện pháp bảo đảm phải phù hợp, phụ thuộc vào nghĩa vụ chính (nghĩa vụ trả nợ). Nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay vốn phải là nghĩa vụ có thực, không phải chung chung, trừu tượng. Chẳng hạn, nợ mà khách hàng vay phải là một con số cụ thể bao gồm vốn và lãi hoặc chỉ ra phương pháp cụ thể cho ra kết quả là một số tiền xác định mà khách hàng phải trả, ví dụ như: " sau một năm khách hàng vay phải trả số tiền cả gốc và lãi là 100 triệu đồng" hay "mỗi tháng khách hàng phải trả lãi cho 100 triệu tiền vay với lãi suất là 1,5% trên tháng". 1.1.2.2 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản đều có mục đích nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên (tổ chức tín dụng và khách hàng vay) trong quan hệ tín dụng Việc áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay là nhằm hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ tín dụng, nhưng thông thường chủ yếu là nhằm nâng cao trách nhiệm của khách hàng vay (bên có nghĩa vụ). Bởi vì, trong trường hợp này khách hàng vay mới là bên có nghĩa vụ cụ thể là nghĩa vụ thực GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 10 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng hiện việc trả nợ cho tổ chức tín dụng. Tài sản mà khách hàng vay hay bên thứ ba sử dụng làm vật bảo đảm khi ấy sẽ giữ vai trò là vật thay thế nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm (có thể là tổ chức tín dụng sẽ bán tài sản bảo đảm, hoặc nhận chính tài sản đó) để thu hồi lại vốn vay mà tổ chức tín dụng đã cấp, nếu khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình. Do đó, nếu khách hàng vay muốn giữ tài sản mà mình dùng để bảo đảm thì cần phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Từ đó, khách hàng vay bị thêm ràng buộc với tổ chức tín dụng, góp phần nâng cao tính tự giác thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Bên cạnh đó, áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay còn tạo ra khả năng bảo đảm cho quan hệ tín dụng ngân hàng, tổ chức tín dụng sẽ là bên có quyền ưu tiên thanh toán trước, không đứng chung hàng với các chủ nợ không có bảo đảm đối với tài sản được người mắc nợ (khách hàng vay) sử dụng để bảo đảm, khi tài sản đó bị đem ra xử lý thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay cũng có lợi cho khách hàng, nhờ có bảo đảm mà khách hàng tạo được lòng tin đối với tổ chức tín dụng vì vậy mà họ cũng dễ dàng được cung cấp tín dụng hơn và có thể đạt được thỏa thuận với tổ chức tín dụng về những điều kiện trong hợp đồng tín dụng có lợi hơn cho mình (ví dụ như thỏa thuận về thời hạn vay, số tiền vay,...). Khi không áp dụng biện pháp bảo đảm thì sẽ rơi vào tình trạng bất lợi cho các chủ thể ở một vài phương diện nào đó, chẳng hạn, khi khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tổ chức tín dụng không thu hồi được vốn và cũng không có quyền đối với bất kỳ tài sản nào của khách hàng vay. 1.1.3 Vai trò của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.1.3.1 Là cơ sở góp phần đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Với sự đa dạng trong các hoạt động và hình thức tín dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu cung cấp vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh như hiện nay, đã tạo nên một thị GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 11 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng trường tài chính trở nên sôi động hơn. Nhưng điều đó cũng chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro có thể xay ra đối với tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó ngành ngân hàng lại là một ngành kinh tế nhạy cảm, hoạt động ngân hàng với bản chất của nó chịu rất nhiều rủi ro. Rủi ro tín dụng là đặc trưng tiêu biểu nhất, dễ xảy ra trong hoạt động ngân hàng. Cụ thể, là tình trạng người đi vay không có khả năng hoàn trả được nợ hoặc hoàn trả nhưng không đầy đủ, đúng hạn. Tình trạng này xảy ra thường là do năng lực tài chính của khách hàng vay bị suy giảm dẫn đến mất khả năng chi trả. Tuy nhiên, cũng không ngoại trừ trường hợp khách hàng vay có khả năng tài chính nhưng cố ý không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tìm cách lừa đảo, chiếm đoạt vốn vay ngân hàng. Nhưng cho dù nguyên nhân nào đi nữa thì tổ chức tín dụng cần phải có biện pháp để kiểm soát khả năng trả nợ của khách hàng vay, hoặc dự đoán khả năng đó. Bảo đảm tiền vay là một trong những biện pháp được tổ chức tín dụng áp dụng phổ biến và có hiệu quả trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay. Biện pháp này được thể hiện dưới các hình thức bảo đảm như thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh. Bản chất của bảo đảm tiền vay là sử dụng những giá trị tài sản làm bảo đảm để trả nợ thay cho các khoản vay mà người vay đã dùng vào sản xuất, kinh doanh nhưng không có trả nợ cho tổ chức tín dụng, với tính chất đó yêu cầu đặt ra là đối với các khoản vay có tài sản bảo đảm nợ vay là tài sản đó phải là hàng hóa và có thị trường tiêu thụ nó để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Nhằm tránh tình trạng tài sản đem ra bảo đảm không thể giao dịch được hoặc không có thị trường tiêu thụ dẫn đến việc tổ chức tín dụng không thể thu hồi được vốn. Vì vậy khi khách hàng vay không có khả năng thanh toán thì tổ chức tín dụng vẫn có thể thu hồi được vốn thông qua tài sản mà bên đi vay đã dùng làm vật bảo đảm. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 12 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.1.3.2 Kích thích hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng và hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ tín dụng Bảo đảm tiền vay bằng tài sản được áp dụng trong hợp đồng tín dụng với mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên chủ thể tham gia trong quan hệ tín dụng. Ngoài ra, còn giúp cho tổ chức tín dụng có thể kiểm soát tài sản để khi cần thiết tổ chức tín dụng có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá hay phương thức xử lý khác đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi lại các khoản vay, tạo cơ sở bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. Khi biện pháp bảo đảm đã được áp dụng để bảo đảm tiền vay thì lòng tin của tổ chức tín dụng về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay sẽ được tăng lên, cho dù rủ ro có xảy ra khách hàng không thể trả được nợ, tổ chức tín dụng vẫn thu hồi được vốn vì đã có tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy tổ chức tín dụng có thể xét duyệt cho khách hàng vay vốn dễ dàng hơn khi do đã có điều kiện bảo đảm tiền vay, góp phần kích thích hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản còn được các bên tham gia trong hợp đồng tín dụng sử dụng làm căn cứ pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tín dụng, chẳng hạn, khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên cho vay dẫn đến phát sinh tranh chấp giữa hai bên. Trong trường hợp này nếu áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, khi nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm thì bên cho vay có thể yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó, tranh chấp được hạn chế, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội. Từ những phân tích về vai trò của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản ta có thể thấy rằng biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản và hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng có mối quan hệ chặc chẽ với nhau vừa tạo tiền đề cơ sở cho việc phát triển, mỡ rộng cấp tín dụng, tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu vay vốn tiếp cận vốn vay. Mặt khác, là cơ sở để đảm bảo, dự phòng rủi ro cho tổ chức tín GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 13 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng dụng khi khách hàng không có khả năng trả nợ. 1.2 Khái quát chung về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.2.1 Khái niệm về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.2.1.1 Định nghĩa biện pháp thế chấp tài sản Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản (động sản hoặc bất động sản) thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Từ đây ta thấy rằng, Bộ Luật dân sự 2005 quy định về thế chấp được dựa trên tiêu chí quản lý và chiếm hữu vật. Trong khi đó, trước đây Điều 346 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định: “ Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hện nghĩa vụ với bên có quyền”. Quy định về thế chấp tài sản trong Bộ luật dân sự năm 1995 đã dựa trên sự phân biệt giữa động sản và bất động sản dẫn đến việc khó phân biệt biện pháp bảo đảm giữa thế chấp và cầm cố (là biện pháp bảo đảm bằng tài sản, bên cầm cố giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố nắm giữ để bảo đảm nghĩa vụ)11. Tuy nhiên khái niệm động sản và bất động sản chưa có tiêu chí xác định một cách cụ thể rõ ràng. Pháp luật mỗi nước khác nhau, những quy định về động sản và bất động sản có những điểm khác nhau. Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995 (cũng như Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 hiện tại) chỉ đưa ra định nghĩa động sản và bất động sản theo phương pháp liệt kê và loại trừ - chỉ ra một cách cụ thể rằng, những tài sản nào là bất động sản, còn lại 11 Khoản 1 Điều 329 Bộ luật dân sự năm 1995. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 14 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng những tài sản khác không là bất động sản thì được gọi là động sản. Trong khoa học pháp luật dân sự cũng không đưa ra khái niệm thế nào là động sản và thế nào là bất động sản? hay nói một cách khác, tiêu chí cụ thể làm căn cứ để xác định một tài sản nào được gọi là động sản, tài sản nào là bất động sản vẫn còn bị chi phối bởi quan điểm pháp lý khác nhau.12 Do đó trên thực tế đã gây nên những khó khăn, phức tạp cho việc thực hiện, áp dụng pháp luật. Vì vậy, nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc nêu trên. Bộ luật dân sự năm 2005 đã loại bỏ căn cứ động sản, bất động sản và quy định rõ một tiêu chí cơ bản để phân biệt cầm cố và thế chấp tài sản đó là việc chiếm hữu vật. Từ đó ta có thể dễ dàng nhận thấy sự khác biệt giữa cầm cố và thế chấp cụ thể là, cùng là hình thức bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, nhưng thế chấp khác với cầm cố là bên bảo đảm không giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm nắm giữ, ngược lại, đối với biện pháp cầm cố, bên nhận bảo đảm có quyền nắm giữ tài sản bảo đảm.13 1.2.1.2 Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Từ việc định nghĩa về biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 có thể thấy rằng biện pháp thế chấp bằng tài sản có những đặc điểm chung của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản:14 - Tài sản dùng để thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản thuộc quyền sở hữu của người thế chấp, để chứng minh một người là chủ sở hữu của một tài sản khi ấy người này phải có đầy đủ ba quyền (bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử Vũ Văn Tuyên, THÔNG TIN TÀI CHÍNH – PHÁP LUẬT NGÂN HÀNG - ỨNG DỤNG CNTT, Một số vấn đề về cầm cố và thế chấp vay vốn ngân hàng, 12 http://dinhthangqt.blogspot.com/2011/09/mot-so-van-e-ve-cam-co-va-chap-tai-san.html, [ngày truy cập 1-9-2013] 13 Điều 326 Bộ luật dân sự năm 2005. 14 Đoàn Thị Phương Diệp, Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, Tủ sách Đại học Cần Thơ, 2009, tr. 97. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 15 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng dụng và quyền định đoạt) đối với tài sản đó15. Điều này có nghĩa là bên thế chấp phải là người đang quản lý hoặc nắm giữ tài sản thế chấp, có quyền chuyển giao tài sản và đang khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản này. Hoa lợi (có thể là hoa màu, nông sản thu được trên một thửa đất), lợi tức (khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản, chẳng hạn, số tiền thu được từ việc cho thuê nhà,..) và các quyền phát sinh từ tài sản (ví dụ như quyền sở hữu nhà ở phát sinh từ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất) cũng được thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận. - Hợp đồng thế chấp trong một số trường hợp phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký thế chấp tài sản có ý nghĩa xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, là điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm đối với bên thứ ba (người có quyền và nghĩa vụ liên quan đối với tài sản thế chấp của khách hàng vay), cụ thể hơn là bên thứ ba phải thừa nhận và tôn trọng việc thế chấp tài sản của khách hàng, loại trừ tranh chấp phát sinh từ bên thứ ba, nó có tác dụng bảo vệ bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng chống lại đòi hỏi của bên thứ ba về việc thực hiện các quyền lợi của người này đối với tài sản thế chấp. Nếu việc thế chấp tài sản của khách hàng vay không được đăng ký thì hợp đồng thế chấp vẫn có giá trị ràng buộc tổ chức tín dụng và khách hàng vay, tuy nhiên đối với bên thứ ba (nhất là chủ nợ của khách hàng vay) thì tổ chức tín dụng khi ấy chỉ được xem là một chủ nợ không có bảo đảm. Ngoài những đặc điểm mang tính bản chất của biện pháp thế chấp tài sản nói chung, thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng còn có những đặc trưng pháp lý sau đây:16 Thứ nhất, chủ thể của quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay luôn có một 15 Điều 164 Bộ luật dân sự năm 2005. 16 Nguyễn Văn Tuyến, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng, http://www.vnba.org.vn/?option=com_content&view=article&id=1542&catid=43&Itemid=90 , [Ngày truy cập 2-9-2013]. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 16 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng bên là tổ chức tín dụng - với tư cách là bên nhận thế chấp (bên có quyền đòi nợ theo hợp đồng tín dụng). Ngoài ra, chủ thể thứ hai là bên thế chấp và chủ thể này có thể chính là bên vay hoặc người thứ ba có tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng. Do chủ thể nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, nên việc áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng có ý nghĩa phòng tránh rủi ro tín dụng cho chủ thể này, được pháp luật quan tâm đặc biệt vì liên quan đến giữ an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng. Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp thường là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vốn. Nghĩa vụ này phát sinh từ hợp đồng tín dụng, bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Thực tế cho thấy, do nghĩa vụ hoàn trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng thường có giá trị lớn và có tính rủi ro cao nên hầu hết các tổ chức tín dụng khi cho vay đều mong muốn sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để phòng tránh rủi ro cho các khoản tín dụng đã cung cấp. Chính vì vậy, các hợp đồng thế chấp tài sản hiện nay được giao kết chủ yếu là nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay phát sinh từ các hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng. Thực tế đó, càng chứng tỏ vai trò của các biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng đối với yêu cầu bảo đảm quyền chủ nợ cho các tổ chức tín dụng trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Thứ ba, trong quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng, do tổ chức tín dụng rất coi trọng vai trò tác dụng của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay nên hợp đồng bảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng thường được các bên (tổ chức tín dụng và bên bảo đảm) giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp đồng tín dụng, với nhiều điều khoản chi tiết và rất cụ thể. Điều này là cần thiết, vì việc giao kết một hợp đồng thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các bên có cơ hội thỏa thuận chi tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về các GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 17 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng điều khoản của hợp đồng bảo đảm tiền vay. Trên cơ sở đó, giúp cho việc thực hiện hợp đồng bảo đảm và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng dễ dàng, thuận lợi hơn. 1.2.2 Điều kiện áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Để giao dịch bảo đảm tiền vay bằng biện pháp thể chấp tài sản có giá trị về mặt pháp lý, khi áp dụng biện pháp bảo đảm này bên cạnh những điều kiện về mặt chủ thể, tài sản thế chấp sẽ được phân tích ở những phần sau, giao dịch bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản cần phải thỏa các điều kiện sau đây: Hình thức thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản17. Chữ "phải" được dùng trong các văn bản quy phạm pháp luật được phép suy đoán rằng việc lập văn bản là điều kiện để hợp đồng thế chấp có giá trị chứ không phải chỉ là phương thức thiết lập chứng cứ về sự tồn tại của quan hệ thế chấp. Điều này chứng tỏ rằng, việc thế chấp bằng miệng không có giá trị trong luật thực định.18 Văn bản thế chấp tài sản của khách hàng vay có thể lập thành văn bản riêng hoặc trở thành một điều khoản cấu thành của hợp đồng tín dụng. Đối với việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản Cũng được quy định tại Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 9 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP, trong trường hợp có thỏa thuận của các bên hoặc pháp luật có quy định thì hợp đồng thế chấp tài sản phải được công chứng, chứng thực. Đây cũng là yếu tố xem xét giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản của khách hàng vay. Có nghĩa rằng, nếu rơi vào những trường hợp cần phải công chứng chứng thực hợp đồng thế chấp mà các bên không thực hiện dẫn đến hậu quả Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005. Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006, tr. 172. 17 18 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 18 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp sẽ không có hiệu lực Những trường hợp thế chấp tài sản được pháp luật quy định cần phải có chứng nhận của cơ quan Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân huyện, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (từ đây gọi tắc là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) gồm:19 - Đối với những tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu nhất thiết phải có công chứng hợp đồng; - Đối với những tài sản mà pháp luật không quy định đăng ký quyền sở hữu: + Nếu tổng giá trị tài sản ghi trên hợp đồng từ 50 triệu đồng (năm mươi triệu) trở lên nhất thiết phải công chứng; + Nếu dưới 50 triệu đồng thì việc công chứng hay không trên hợp đồng thế chấp, cầm cố là do 2 bên nhận thế chấp, cầm cố và bên thế chấp, cầm cố thoả thuận. 1.2.3 Nguyên tắc áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Trên cơ sở quy định của pháp luật Việt Nam về biện pháp bảo đảm tiền vay hiện nay, khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản phải dựa trên các nguyên tắc sau: 1.2.3.1 Biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay được áp dụng trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận Trong quy trình giải quyết cấp tín dụng cho khách hàng, dựa trên những thông tin được cung cấp từ hồ sơ vay vốn, mà tổ chức tín dụng có thể kiểm tra, đánh giá được uy tín và năng lực tài chính của khách hàng. Từ đó, tùy thuộc vào mức độ tin cậy của tổ chức tín dụng đối với khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay mà các bên có quyền lựa chọn phương thức bảo đảm phù hợp, giúp cân bằng lợi Điều 11 Quy chế về Thế chấp,cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng (Ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng 8 năm 1996 của Thống đốc NHNN). 19 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 19 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ích các bên, bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia trong quan hệ tín dụng. Đặc điểm này cũng được quy định khá rõ trong quy định của Luật tổ chức tín dụng trước đây, cụ thể như sau: "Tổ chức tín dụng có quyền xem xét cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba; không được cho vay trên cơ sở cầm cố bằng cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay"20. Tuy nhiên, trong quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, đang được áp dụng hiện nay không thể hiện rõ vấn đề này . Song, trên tinh thần quy định của pháp luật có liên quan (BLDS năm 2005 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) và trong thực tiễn áp dụng biện pháp bảo đảm, chúng ta vẫn thấy rõ tính tự nguyện, thỏa thuận của nó. Từ những phân tích trên vấn đề đặt ra là tại sao phần lớn các biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh trên cơ sở thỏa thuận? Với tính chất là nghĩa vụ phụ, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng, tồn tại bên cạnh nghĩa vụ chính (nghĩa vụ trả nợ), chỉ được xem xét là biện pháp thay thế cho nghĩa vụ chính vào hàng thứ cuối, cho nên, sự tồn tại của nó không mang tính bắt buộc. Do đó, việc đòi hỏi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay phải được thiết lập trên cơ sở tự nguyện, thỏa thuận. Ngoài ra, như chúng ta đã biết, biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay là một loại bảo đảm nghĩa vụ dân sự, được dùng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng đối với tổ chức tín dụng, khác với các giao dịch bảo đảm dân sự thông thường, thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay (bảo đảm tiền vay nói chung) trong quan hệ tín dụng ngân hàng không chỉ đảm bảo quyền lợi của chủ thể hai bên tham gia giao dịch, biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay còn góp phần giữ vững an toàn cho cả thị trường tài chính và đảm bảo lợi ích quốc gia. Song, xét về bản chất đây vẫn là một loại giao dịch dân sự, cho nên, nguyên tắc thỏa thuận luôn được đặt lên hàng đầu, nhằm đảm bảo hài hòa quyền lợi giữa các chủ thể tham gia 20 Khoản 2 Điều 52 Luật các TCTD năm 1997 sửa đổi bổ sung năm 2004. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 20 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng giao dịch bảo đảm, vì vậy biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay sẽ được áp dụng trên cơ sở có thỏa thuận lựa chọn giữa các bên tham gia giao dịch bảo đảm phù hợp với điều kiện, tính chất, và nội dung của giao dịch. 1.2.3.2 Tổ chức tín dụng có quyền cân nhắc tài sản đủ điều kiện để làm tài sản bảo đảm trong biện pháp thế chấp và tài sản thế chấp sẽ do khách hàng vay giữ trừ trường hợp có thỏa thuận khác Như đã phân tích, hoạt động cho vay là một lĩnh vực kinh doanh khá nhạy cảm, tính rủi ro cao. Do đó, để đảm bảo khoản vay có thể thu hồi lại được khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản, tổ chức tín dụng cần phải tính đến việc thẩm định và đánh tài sản thế chấp để xem xét giá trị tài sản thế chấp của khách hàng có khả năng thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng hay không. Vì vậy trong trường hợp này để có thể đảm bảo được quyền lợi của mình, tổ chức tín dụng có quyền cân nhắc tài sản đủ điều kiện để làm tài sản thế chấp, và ngược lại có quyền từ chối đối với tài sản bảo đảm không đủ điều kiên. Vậy khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản, ai sẽ là người nắm giữ, quản lý tài sản thế chấp? Theo nguyên tắc chung, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ (khách hàng vay). Trong phần định nghĩa về thế chấp tài sản, được quy định tại Điều 342 BLDS năm 2005 cũng đã thể hiện rõ nguyên tắc này. Tuy nhiên nguyên tắc này vẫn có ngoại lệ, trong trường hợp các bên có thỏa thuận thì tài sản thế chấp có thể giao cho bên thứ ba giữ. 1.2.3.3 Phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ chính và tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay chỉ bị xử lý khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ trả nợ của khách hàng Đối với phạm vi bảo đảm tiền vay bằng biện pháp thế chấp tài sản, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng tài sản được dùng làm vật thế chấp chỉ bảo đảm cho một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của khách hang vay. Trong trường hợp này nếu các bên không có thỏa thuận, thì nghĩa vụ trả nợ (kể cả lãi và bồi GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 21 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thường thiệt hại nếu có) của khách hàng vay sẽ coi như được bảo đảm hoàn toàn21. Như đã phân tích, biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay có chức năng tác động, dự phòng, dự phạt. Do đó, khi khách hàng vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình một cách đầy đủ theo thỏa thuận trong hợp đồng vay, thì nghĩa vụ bảo đảm cũng mặc nhiên chấm dứt và không còn giá trị pháp lý. Chỉ khi nào đến hạn trả nợ mà mà khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện không đúng như đã thỏa thuận ban đầu, mới làm phát sinh căn cứ áp dụng biện pháp xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm quyền lợi cho bên cho vay (tổ chức tín dụng). Từ đây ta thấy, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản có thể chấm dứt nhưng không đồng nghĩa là bị xử lý để đảm bảo nghĩa vụ. Vì vậy chúng ta cần phân biệt rõ giữa chấm dứt biện pháp bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm đó. Qua việc tìm hiểu một cách khái quát về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản cũng như nghiên cứu sâu hơn về mặt lý luận của biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ nói chung và trong bảo đảm tiền vay nói riêng. Là một trong những biện pháp bảo đảm đang được sử dụng phổ biến nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Ta có thể thấy rằng , với bản chất là một hợp đồng phụ tồn tại bên cạnh nghĩa vụ chính nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên khi tham gia giao dịch tín dụng ngân hàng, biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng với mục đích đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng. Những đặc điểm đấy giúp chúng ta hiểu rõ hơn về vai trò quan trọng của việc áp dụng các giao dịch bảo đảm tiền vay trong đó có giao dịch thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. Cụ thể là, nó góp phần đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng vay và tổ chức tín dụng khi tham gia quan hệ tín dụng. Tạo điều kiện cho hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng được thực hiện dễ dàng hơn, giúp cho khách hàng vay tiếp cận được nguồn vốn phục vụ cho nhu cầu cần thiết của mình. Từ đó, có thể thấy việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay mà điển hình là biện pháp thế chấp tài sản là sự 21 Điều 319 BLDS năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 22 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cần thiết trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, để tổ chức tín dụng và khách hàng vay có thể áp dụng biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong hợp đồng vay mà các bên tham gia thì việc áp dụng biện pháp đó cần phải thỏa những điều kiện hay những nguyên tắc cụ thể theo quy định của pháp luật. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 23 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 2.1 Quy định pháp luật về chủ thể tham gia biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Cũng như các quan hệ thế chấp trong giao dịch bảo đảm nghĩa vụ dân sự thông thường khác, chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản trong quan hệ tín dụng ngân hàng bao gồm bên thế chấp (bên bảo đảm), bên nhận thế chấp (bên nhận bảo đảm) và bên thứ ba giữ tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện nay, chủ thể các bên tham gia giao dịch bảo đảm thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng cần phải thỏa các điều kiện và đảm bảo các quyền và nghĩa vụ sau: 2.1.1 Bên thế chấp tài sản 2.1.1.1 Điều kiện của bên thế chấp tài sản Trên cơ sở quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, giải thích “bên bảo đảm” và thông qua khái niệm về biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay thì bên thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay sẽ là khách hàng vay. Trên thực tế cho thấy đối với hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thì đối tượng khách hàng vay rất đa dạng có thể là: cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, pháp nhân Việt Nam và cá nhân, pháp nhân nước ngoài. Với bản chất là một giao dịch dân sự, để hợp đồng vay vốn cũng như hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay được xác lập giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay có giá trị pháp lý, thì chủ thể là khách hàng vay cần phải thỏa các điều kiện sau: Về mặt chủ thể phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự; có mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp; và khách hàng vay xác lập các giao dịch này phải trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện.22 22 Khoản 1 Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 24 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Ngoài các điều kiện để giao dịch có hiệu lực theo quy định của pháp luật nước ta đối với giao dịch dân sự nói chung. Trong quan hệ thế thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, Bộ luật dân sự năm 2005 còn quy định người thế chấp phải có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp (Khoản 1 Điều 342 BLDS). Nếu xét về mặt câu chữ và áp dụng quy định này một cách nghiêm ngặt không linh hoạt thì ta thấy rằng chỉ có chủ sở hữu của tài sản thế chấp mới có đủ tư cách là bên thế chấp. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP thì trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước được giao tài sản để quản lý và sử dụng phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh. Tuy không có quyền sở hữu đối với tài sản đó nhưng doanh nghiệp nhà nước vẫn được phép sử dụng tài sản này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nếu được sự cho phép của cơ quan quản lý vốn và tài sản nhà nước. Cụ thể hơn, các doanh nghiệp nhà nước có thể dùng tài sản thuộc quyền quản lý của mình để thế chấp vay vốn. Bên cạnh đó, trong quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 đối với trường hợp của người không có năng lực hành vi và người mất năng lực hành vi dân sự, không thể tự mình xác lập giao dịch dịch, thì mọi giao dịch dân sự của họ sẽ do người đại diện theo pháp luật (người giám hộ) xác lập23. Do đó, với tư cách là người quản lý tài sản của những người được giám hộ (người không có năng lực hành vi và người mất năng lực hành vi dân sự), nhằm đảm bảo lợi ích của những người này, người giám hộ cũng có quyền thế chấp những tài sản của người được giám hộ, để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay đối với tổ chức tín dụng, mà hợp đồng tín dụng này phát sinh trong quá trình quản lý tài sản của họ. Việc thế chấp này chỉ được xem là hợp pháp khi nó nhằm mang lại lợi ích cho người được giám hộ, việc đảm bảo mục đích này sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét (cụ thể là Ủy Ban nhân dân cấp xã nơi người được giám hộ cư trú). Từ đó, ta thấy rằng người thế chấp không chỉ giới hạn là chủ sở hữu của tài sản 23 Khoản 1 Điều 144 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 25 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thế chấp mà trong một số trường hợp bên thế chấp cũng có thể là người có quyền định đoạt đối với tài sản thế chấp. Như vậy, để chứng minh được mình đủ tư cách để trở thành chủ thể bên thế chấp trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, bên thế chấp cần phải xuất trình một số giấy tờ cần thiết chứng minh quyền sở hữu hay bằng chứng chứng minh quyền định đoạt của mình. Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp chủ sở hữu chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu nhưng lại có nhu cầu vay vốn, trong trường hợp này, để phục vụ cho sự phát triển cũng như nhu cầu chung của xã hội chính phủ cho phép “các loại tài sản không có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc pháp luật quy định có giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp thì bên vay vốn được dùng các loại giấy tờ có được chứng minh quyền về quyền sở hữu của mình đối với tài sản như: Hóa đơn mua hàng, hóa đơn bán hàng, hợp đồng mua bán tài sản,…24 Tuy nhiên, quyền thế chấp tài sản của một chủ thể còn bị hạn chế, trong trường hợp đối với tài sản là bất động sản thuộc sở hữu chung theo phần hay một tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, để những tài sản này có thể được dùng làm tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay, mỗi chủ sở hữu chung cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác25. 2.1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản Quyền của bên thế chấp Với đặc điểm mang tính bản chất của hình thức bảo đảm tiền vay bằng biện pháp thế chấp tài sản. Khi tham gia giao dịch bảo đảm này, bên thế chấp (khách hàng vay) vẫn là chủ sở hữu, hay là chủ thể quản lý của tài sản thế chấp, việc thế chấp không làm thay đổi quyền này, bên thế chấp được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (trừ trường hợp có thỏa thuận hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp).26 Cụ thể hơn, khách hàng vay vẫn có đầy đủ các quyền như mọi chủ Đoàn Thị Phương Diệp, Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, Tủ sách Đại học Cần Thơ, 2009, tr.99. Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005. 26 Khoản 1 Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005. 24 25 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 26 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng sở hữu khác đối với tài sản mà mình sở hữu, quyền cư trú trong nhà, trồng trọt trên đất, cho thuê, thu hoa lợi,… nói chung là các quyền quản lý và sử dụng (chiếm hữu và sử dụng đối với tài sản thế chấp). Bên cạnh việc được thực hiện quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đối với tài sản thế chấp, quyền sở hữu của khách hàng vẫn còn bị hạn chế đối với tài sản thế chấp. Thể hiện cụ thể ở quyền định đoạt tài sản, người thế chấp không thể bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (trừ trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, khi ấy số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho tài sản đã bán).27 Vấn đề được đặt ra, nếu việc mua bán trao đổi tài sản thế chấp được sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì hậu quả pháp lý của quan hệ thế chấp tài sản trong trường hợp này sẽ như thế nào? Vì đây là một giao dịch dân sự, cho nên các bên có thể thỏa thuận với nhau về vấn đề này. Khách hàng vay và tổ chức tín dụng hoặc có cả bên thứ ba nhận chuyển quyền sở hữu đối với tài sản có thể thỏa thuận tài sản đó vẫn là tài sản thế chấp (có sự thay đổi chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp – thay đổi bên thế chấp) hoặc có thể thay thế tài sản thế chấp bằng tài sản khác (tài sản thế chấp bị thay đổi), trong trường hợp này vì có sự thay đổi về nội dung của hợp đồng thế chấp (chủ thể hoặc tài sản thế chấp) dẫn đến việc hợp đồng thế chấp mới được hình thành thay thế cho hợp đồng thế chấp cũ. Bên cạnh đó, các bên cũng có thể thỏa thuận chấm dứt quan hệ bảo đảm tiền vay, nghĩa là chấm dứt hợp đồng thế chấp. Từ đây ta thấy rằng, với những thỏa thuận trên, cho dù khoản tiền vay có tiếp tục được bảo đảm hay không thì việc chuyển đổi quyền sở hữu tài sản thế chấp cũng dẫn đến hậu quả pháp lý duy nhất là hợp đồng thế chấp ban đầu sẽ chấm dứt. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 5 Điều 349 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên thế chấp (khách hàng vay) cũng có thể cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng với điều kiện là phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, 27 Điều 349 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 27 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho tổ chức tín dụng biết. Sau khi nghĩa vụ trả tiền vay chấm dứt hoặc được thay thế bởi biện pháp bảo đảm khác thì người thế chấp có quyền yêu cầu nhận lại tài sản thế chấp nếu tài sản thế chấp do bên thứ ba giữ. Cần lưu ý rằng, tài sản thế chấp được sử dụng nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, do đó, cho đến khi nghĩa vụ trả nợ mà nó bảo đảm (nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng) được thực hiện toàn bộ và đúng hạn theo hợp đồng tín dụng, khách hàng vay mới có quyền yêu cầu đòi lại tài sản thế chấp. Khách hàng vay không có quyền yêu cầu đòi lại tài sản thế chấp nếu chỉ mới thanh toán một phần nghĩa vụ trả nợ mà tài sản đó bảo đảm. Nghĩa vụ của bên thế chấp Bên cạnh những quyền được thực hiện đối với tài sản thế chấp, khách hàng vay còn phải có những nghĩa vụ sau đây:28 Trong trường hợp khách hàng vay giữ và tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp thì phải bảo quản và giữ gìn tài sản thế chấp, đây là nghĩa vụ chung cho tất cả các chủ thể giữ tài sản thế chấp (có thể là bên thứ ba giữ tài sản thế chấp). Việc bảo quản này là phải giữ nguyên giá trị tài sản thế chấp (không được làm giảm sút hoặc làm mất giá trị tài sản thế chấp). Có thể hiểu bảo quản là tất cả những việc làm cần thiết để ngăn chặn sự hư hỏng nhưng không làm thay đổi tình trạng vật chất của tài sản, đồng thời cũng không có tác dụng tạo ra hoặc cải thiện chất lượng của tài sản. Từ cách hiểu này ta có thể thấy một tài sản được bảo quản theo đúng nghĩa các quy định pháp luật sẽ không bị thay đổi tính năng sử dụng. Điều này cũng có nghĩa là tính năng sử dụng của tài sản thế chấp là tiêu chí được đưa ra để đánh giá giá trị tài sản khi xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nợ đến hạn, những công việc bảo quản tài sản thế chấp có thể là: bảo dưỡng tài sản định kỳ; thay thế phụ tùng, phụ kiện cần thiết và xử lý tài sản trong trường hợp khẩn cấp,… Tóm lại là tất cả những công việc có thể thực hiện để đảm bảo tính năng sử dụng cũng như giá trị tài sản thế chấp29. 28 29 Điều 348 Bộ luật dân sự năm 2005. Đoàn Thị Phương Diệp, Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, Tủ sách Đại học Cần Thơ, 2009, tr. 77. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 28 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Vậy theo quy định này, có phải chỉ cần tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất giá trị hoặc bị giảm sút giá trị thì khách hàng phải dừng ngay việc sử dụng, khai thác tài sản hay không? Đây là một quy định bất hợp lý, bởi lẽ, một tài sản khi được đem ra sử dụng, khai thác công năng của nó thì theo thời gian ít nhiều gì giá trị tài sản sẽ bị giảm sút do hao mòn tự nhiên bên cạnh những tác động bởi một nguyên nhân nào khác nếu có. Với quy định này chẳng khác nào cho bên thế chấp cái quyền được sử dụng tài sản thế chấp, nhưng lại không thể nào sử dụng khai thác tài sản công năng của tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế các bên vẫn chấp nhận việc sử dụng khai thác công dụng tài sản thế chấp của khách hàng vay nói riêng và bên thế chấp tài sản nói chung với sự giảm xúc giá trị tài sản này do hao mòn tự nhiên trong mức độ nào đó cho phép. Vấn đề đặt ra ở đây là pháp luật cần quy định cụ thể mức độ giảm sút giá trị cụ thể đối với tài sản thế chấp thì bên thế chấp phải ngừng ngay việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp. Khách hàng vay phải có trách nhiệm thông báo cho tổ chức tín dụng về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có. Trong trường hợp không thông báo thì tổ chức tín dụng có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Không những thế, với vai trò của mình tùy theo thỏa thuận của các bên, khách hàng vay có thể có nghĩa vụ giao các giấy tờ về tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng (các giấy tờ này, một cách cụ thể là giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc các loại giấy tờ thay thế cho chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; và các loại giấy tờ khác có liên quan). 2.1.2 Bên nhận thế chấp 2.1.2.1 Điều kiện của bên nhận thế chấp Hoạt động cho vay là một lĩnh vực kinh doanh mang tính nghiệp vụ của tổ chức tín dụng (được quy định tại Điều 98; Điều 108; Điều 112; Điều 118; Điều 120; GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 29 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Điều 123 Luật các Tổ chức tín dụng 2010, các điều luật này quy định về hoạt động của mỗi loại tổ chức tín dụng, và hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh mà tổ chức tín dụng nào cũng được phép thực hiện. Tuy nhiên mỗi tổ chức tín dụng chỉ được thực hiện hoạt động cho vay trong phạm vi được phép của mình mà Ngân hàng nhà nước quy định và cấp phép30, ví dụ: công ty cho thuê tài chính được phép cho vay vốn bổ sung lưu động đối với bên thuê tài chính). Trong đó giao dịch bảo đảm tiền vay là một bộ phận gắn liền với hoạt động này, biện pháp thế chấp tài sản cũng không ngoại lệ. Vì đây là giao dịch bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, do đó, khi tham gia giao dịch bảo đảm tiền bằng biện pháp thế chấp tài sản phải có ít nhất một bên là tổ chức tín dụng (bên nhận bảo đảm - tổ chức tín dụng đã cấp tín dụng dưới hình thức cho vay đối với khách hàng vay theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng). Do là hoạt động gắn liền với hoạt động mang tính nghiệp vụ của tổ chức tín dụng, cho nên khi tổ chức tín dụng được phép thực hiện hoạt động cho vay theo quy định của pháp luật, thì tổ chức tín dụng cũng thỏa điều kiện nhận thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay mà mình đã cấp cho khách hàng vay. 2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp Quyền của bên nhận thế chấp Tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp) là bên có quyền đối với khách hàng vay. Và quyền đòi nợ của tổ chức tín dụng là quyền được bảo đảm. Để đảm bảo quyền đòi nợ của tổ chức tín dụng được khách hàng vay tôn trọng, theo quy định của pháp luật bên nhận thế chấp có các quyền sau:31 Kiểm tra giám sát việc quản lý và sử dụng tài sản thế chấp của người thế chấp. Quyền giám sát này giúp tổ chức tín dụng phát hiện kịp thời các hành vi trái với thỏa thuận hoặc trái quy định của pháp luật của khách hàng vay hoặc người thứ ba giữ tài sản, từ đó có những yêu cầu phù hợp và kịp thời nhằm đảm bảo lợi ích của mình đối 30 31 Khoản 1 Điều 90 Luật các Tổ chức tín dụng 2010. Điều 351 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 30 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng với tài sản thế chấp. Cụ thể là các yêu cầu sau: - Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó; - Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; - Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng. Một quyền quan trọng nữa của tổ chức tín dụng là có quyền đeo đuổi đối với tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá tài sản hoặc áp dụng phương thức xử lý khác nhau mà hai bên đã thỏa thuận, kể cả trong trường hợp quyền sở hữu tài sản thế chấp (trừ hàng hóa hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) chuyển dịch từ bên thế chấp sang người khác trong thời gian thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Nói cách khác, việc bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, tuy nhiên, quan hệ thế chấp mà hai bên đã thỏa thuận không đương nhiên làm chấm dứt, trừ các trường hợp sau đây:32 - Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình, sự ngay tình ở đây có thể hiểu là việc mà bên thứ ba nhận trao đổi tài sản thế chấp không biết và cũng không thể biết tài sản đó đã được thế chấp mà không có sự đồng ý của tổ chức tín dụng nhận thế chấp; - Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đã được đăng Điều 20 Nghị định số 163/2006/NĐ - CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ - CP sửa đổi bổ sung nghị định này. 32 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 31 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô tả chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình, sư ngay tình này cũng được giải thích tương tự như trên. Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao đổi. Đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì bên nhận thế chấp được chủ động yêu cầu đăng ký thay đổi về tài sản bảo đảm. Việc đăng ký thay đổi tài sản bảo đảm trong trường hợp này không làm thay đổi thời điểm đăng ký. Kể từ thời điểm bên nhận thế chấp yêu cầu kê biên tài sản thế chấp (để sau đó bán đấu giá hoặc xử lý theo thỏa thuận giữa các bên nhằm thanh toán nợ vay) khách hàng vay không còn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thế chấp. Hoa lợi, lợi tức chưa thu hoạch đương nhiên là một phần của tài sản kê biên và cũng sẽ bị xử lý chung với tài sản kê biên. Như vậy, kể từ thời điểm nêu trên, người thế chấp vẫn là chủ sở hữu của tài sản thế chấp nhưng lại không có các quyền như một chủ sở hữu thông thường. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp Trước đây trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 (với quy định của bộ luật này, việc phân biệt giữa biện pháp cầm cố và thế chấp tài sản phụ thuộc vào yếu tố xác định tài sản bảo đảm đó là động sản hay bất động sản, nó không phụ thuộc vào việc ai sẽ là bên giữ tài sản, bảo đảm bên nhận bảo đảm hay là bên bảo đảm) thì bên nhận thế chấp tài sản vẫn có thể là bên giữ tài sản thế chấp. Do đó tương ứng với quyền được giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng nhận thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, Điều 20 Quy chế về Thế chấp,cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng (Ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng 8 năm 1996 của Thống đốc NHNN và Quyết định này đã hết hiệu lực vào ngày 19/04/2000), quy định bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây: GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 32 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng - Trường hợp bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp mà không giữ tài sản thế chấp thì phải trả lại giấy tờ cho bên thế chấp khi trả hết nợ, lãi, tiền phạt (nếu có) hoặc khi chấm dứt thế chấp theo quy định của pháp luật. - Trường hợp bên nhận thế chấp giữ tài sản thế chấp và giấy tờ sở hữu tài sản: + Cũng như bên thế chấp tài sản, khi giữ tài sản thế chấp bên nhận thế chấp cũng phải có nghĩa vụ bảo quản tài sản thế chấp nhằm bảo đảm giá trị như khi đưa vào thế chấp (không tính đến hao mòn vô hình và yếu tố trượt giá). Và bồi thường cho bên thế chấp nếu do bảo quản không tốt mà làm mất hoặc giảm sút giá trị so với khi đưa vào thế chấp (trừ hao mòn vô hình và yếu tố trượt giá). + Trả lại cho bên thế chấp đầy đủ các tài sản thế chấp và giấy tờ về tài sản khi bên thế chấp trả hết nợ gốc, lãi và tiền phạt (nếu có). Tuy nhiên với sự ra đời của Bộ luật dân sự năm 2005, đã có sự thay đổi đáng kể, phù hợp với điều kiện phát triển các giao dịch ngày càng đa dạng. Theo quy định của bộ luật này thì việc phân định giữa cầm cố và thế chấp tài sản không phụ thuộc vào yếu tố tài sản đó là động sản hay bất động sản, mà phụ thuộc vào việc ai sẽ là bên giữ tài sản khi tham gia giao dịch bảo đảm. Cụ thể là, khi tham gia giao dịch thế chấp tài sản thì bên giữ tài sản thế chấp là bên thế chấp (khách hàng vay) hoặc là bên thứ ba nếu các bên có thỏa thuân, bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) sẽ không có quyền giữ tài sản thế chấp. Do đó, với quy định của pháp luật thực định hiện nay thì khi nhận thế chấp bằng tài sản đảm bảo tiền vay, tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa vụ sau đây:33 - Hoàn trả cho khách hàng vay giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt quan hệ thế chấp, trong trường hợp các bên thỏa thuận tổ chức tín dụng giữ giấy tờ; - Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp; hủy bỏ việc thế chấp tài sản; chấm 33 Điều 350 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 33 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng dứt thế chấp tài sản. 2.1.3 Người thứ ba giữ tài sản thế chấp 2.1.3.1 Điều kiện của người thứ ba giữa tài sản thế chấp Đối với quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, sự tham gia của bên thứ ba đóng vai trò là bên giữ tài sản thế chấp chỉ xuất hiện khi nào có sự thỏa thuận giữa khách hàng vay (bên thế chấp) và tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp). Bởi vì, tài sản thế chấp là do người khác nắm giữ, quyền lợi của các bên đối với tài sản thế chấp phải phụ thuộc vào sự quản lý tài sản của người thứ ba, sự phụ thuộc này thể hiện ở chỗ nếu người thứ ba quản lý tài sản không tốt hoặc không có khả năng quản lý có thể sẽ dẫn đến hư hao, tổn thất cho tài sản thế chấp, ảnh hưởng đến việc bảo đảm khoản tiền vay mà tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng vay và quyền sở hữu của khách hàng vay đối với tài sản cũng bị tổn hại từ sự hư hao, thất thoát đó. Do đó, khi thỏa thuận việc để tài sản thế chấp cho người thứ ba quản lý, tổ chức tín dụng cũng như khách hàng vay cũng đã thận trọng cân nhắc đến năng lực chủ thể của bên thứ ba đối với việc quản lý tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi của mình, các bên sẽ không bao giờ tùy tiện quyết định giao tài sản thế chấp cho người khác mà phải lựa chọn người thích hợp để họ quản lý tài sản, biểu hiện của sự đồng ý thông qua việc chấp nhận cho bên thứ ba đó có quyền quản lý tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, pháp luật không quy định điều kiện về mặt chủ thể của bên thứ ba, cho nên để có thể là bên giữ tài sản thế chấp, chỉ cần có sự thỏa thuận giữa các bên chấp nhận cho người thứ ba quản lý tài sản thế chấp. 2.1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp Trong trường hợp các bên (tổ chức tín dụng và khách hàng vay) thỏa thuận để tài sản thế chấp cho bên thứ ba giữ và quản lý, thì bên thứ ba giữ tài sản thế chấp chỉ có quyền sử dụng tài sản thế chấp khi có sự đồng ý của các bên. Cụ thể là quyền này của người thứ ba được thực hiện dưới sự cho phép của của các bên tham gia trong quan hệ bảo đảm tiền vay, khác với quyền sử dụng của chủ sở hữu tài sản, quyền sử dụng tài sản của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp chỉ thực hiện trong giới hạn của sự GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 34 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cho phép của tổ chức tín dụng và khách hàng vay. Chẳng hạn, nếu tổ chức tín dụng thỏa thuận để tài sản thế chấp cho bên thứ ba quản lý và sử dụng, khai thác công năng tài sản thế chấp thì bên thứ ba chỉ có quyền khai thác công dụng tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản thế chấp trong giới hạn của sự cho phép không được vượt quá pham vi quyền của mình34, ví dụ như trong quá trình khai thác, quản lý tài sản thế chấp, bên thứ ba sẽ không được phép cho thuê tài sản thế chấp để hưởng hoa lợi, lợi tức nếu tổ chức tín dụng và khách hàng vay chỉ thỏa thuận đồng ý cho phép bên thứ ba được quyền sử dụng tài sản thế chấp, và không được sử dụng tài sản thế chấp trái với đặc tính công năng của tài sản thế chấp đó. Ngoài ra, khi tham gia giữ tài sản thế chấp bên thứ ba còn có quyền được nhận thù lao và được thanh toán chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Bởi vì, trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, thông thường bên thế chấp sẽ là bên giữ tài sản, tuy nhiên trong trường hợp này các bên thỏa thuận tài sản sẽ do bên thứ ba giữ gìn và bảo quản, khi ấy bên thứ ba có thể không liên quan đến quan hệ thế chấp bảo đảm tiền vay giữ tổ chức tín dụng và khách hàng vay, do đó bên thứ ba không có nghĩa vụ thực hiện việc này. Vì vậy để sự thỏa thuận tài sản thế chấp do người thứ ba giữ của tổ chức tín dụng, khách hàng vay và bên thứ ba có thể được áp dụng. Thì bên thứ ba phải nhận được quyền lợi nào đó từ việc giữ tài sản thế chấp, có thể là được nhận thù lao hoặc lợi ích nào khác do các bên thỏa thuân, kèm theo việc giữ gìn bảo quản tài sản thế chấp thì bên thứ ba cũng có quyền nhận lại chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp trong quá trình họ thực hiện việc giữ tài sản này. Để có được những quyền lợi trên, bên thứ ba trong quá trình giữ tài sản thế chấp bên thứ ba cần phải thực hiện các nghĩa vụ sau: Theo quy định tại Điều 352 Bộ luật dân sự thì bên cạnh nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và trong trường hợp bên thứ ba được quyền sử dụng khai thác tài sản thế chấp thì phải dừng ngay việc sử dụng nếu việc tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp, như đã phân tích ở phần nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản, đó cũng là nghĩa vụ 34 Điều 353 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 35 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng chung cho bên giữ tài sản. Bên thứ ba giữ tài sản thế chấp còn phải bồi thường nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp. Đối với trách nhiệm bồi thường thiệt hại do làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của bên thứ ba thì theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Nghị định số 63/2006/NĐ - CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ - CP sửa đổi bổ sung nghị định này đã loại trừ trường hợp vật thế chấp bị hao mòn tự nhiên. Với quy định này thì có vẻ như phạm vi trách nhiệm của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp, hẹp hơn đối với phần phạm vi trách nhiệm của bên thế chấp tài sản trong quá trình bảo quản và sử dụng tài sản thế chấp. Bỡi vì, nó đã loại trừ phần trách nhiệm đối với sự mất giá hoặc giảm sút giá trị tài sản do hao mòn tự nhiên hoặc yếu tố trượt giá do tác động của thị trường. Bên thứ ba giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp tài sản theo thỏa thuận. Cụ thể là khi khách hàng vay không thực hiện được nghĩa vụ trả hoặc đã thực hiện nhưng không đầy đủ khi đến hạn, dẫn đến việc tổ chức tín dụng chưa thu hồi được vốn vay đã cấp cho khách hàng vay, thì bên thứ ba có nghĩa vụ phải giao lại tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng, thực hiện biện pháp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi lại vốn của mình35. Hay khi khách hàng vay đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ một các đầy đủ thì bên thứ ba cũng phải thực hiện nghĩa giao lại tài sản thế chấp cho bên khách hàng vay, khi đó nghĩa vụ thế chấp đã chấm dứt hoặc các bên (tổ chức tín dụng và khách hàng vay) thỏa thuận thay đổi bằng biện pháp bảo đảm khác thay thế biện pháp thế chấp tài sản này. 2.2 Quy định pháp luật về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản có thể là toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ (là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với tổ chức tín dụng) tùy theo thỏa thuận giữa các bên hoặc quy định của pháp luật. Có nghĩa là, nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được bảo đảm bao gồm: tiền vay (nợ gốc), lãi 35 Khoản 5 Điều 351 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 36 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) được ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng vay phải trả theo quy định của pháp luật nếu các bên không có thỏa thuận khác. Hoặc nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp có thể chỉ là một phần của nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với tổ chức tín dụng. Chẳng hạn, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá hạn,các khoản phí (nếu có) sẽ không thuộc phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu các bên có thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại.36 Với quy định của pháp luật của nước ta hiện nay về phạm vi bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay trong hoạt động cấp tín dụng nói riêng (nghĩa vụ dân sự nói chung) của biện pháp thế chấp tài sản thì một tài sản thế chấp có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ.37 Hoặc một nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay cũng có thể được bảo đảm bởi nhiều tài sản thế chấp (ta có thể thấy rõ vấn đề này thông qua quy định tại Điều 347 Bộ luật dân sự 2005 về thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự). Như vậy, phạm vi bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp trong các trường hợp trên cụ thế như thế nào? Dưới đây là phần phân tích cho từng trường hợp. 2.2.1 Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ Theo quy định của Bộ luật dân sự thì một tài sản của khách hàng vay có thể được dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng, với điều kiện giá trị tài sản được thế chấp được xác định tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm.38 Chẳng han, sau khi thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay vốn phục vụ cho việc kinh doanh tại tổ chức tín dụng B, sau một khoảng thời gian chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó (A) lại có thêm nhu cầu sử dụng vốn. Khi ấy A có thể tiếp Khoản 1 Điều 319 Bộ luật dân sự năm 2005. Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2005. 38 Khoản 1 Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2005. 36 37 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 37 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng tục đến Tổ chức tín dụng B, hoặc đến một tổ chức tín dụng khác đê vay vốn mà tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đang thế chấp cho tổ chức tín dụng B. Nếu giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ trả nợ vay mà A đã vay thì mọi chuyện đã quá dễ dàng. Vấn đề được đặt ra là trong trường hợp giá trị quyền sử dụng đất nhỏ hơn tổng giá trị nghĩa vụ trả nợ vay, liệu giữa A và tổ chức tín dụng B hoặc tổ chức tín dụng khác có thể thỏa thuận việc dùng quyền sử dụng đất để thế chấp bảo đảm tiền vay nữa không? Vì đây là một giao dịch dân sự, yếu tố thỏa thuận giữa các bên luôn được đặt lên hàng đầu. Do đó, để giải quyết vấn đề này, được quy định tại Điều 5 Nghị định số 163/2006/NĐ – CP hướng dẫn thực hiện Bộ luật Dân sự năm 2005 về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ – CP sửa đổi bổ sung nghị định này, thì pháp luật nước ta vẫn cho phép việc các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản thế chấp có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay khi khách hàng vay dùng một tài sản của mình thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ vay. Nếu khách hàng vay dùng một tài sản để thế chấp bảo đảm cho nhiều lần vay vốn tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau thì khách hàng vay phải có trách nhiệm thông báo cho tổ chức tín dụng sau biết rõ về việc tài sản thế chấp đã được dùng để thế chấp bảo đảm tiền vay tại một tổ chức tín dụng khác39. Việc thông báo có ý nghĩa giúp tổ chức tín dụng (bên cho khách hàng vay lần sau) có thể cân nhắc thận trọng, tính toán đến việc khoản vay có được bảo đảm hay không trong việc quyết định cấp tín dụng cho khách hàng vay, nhằm đảm bảo quyền lợi của mình đối với tài sản thế chấp. Và như đã phân tích về nghĩa vụ của khách hàng vay phải có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thế chấp biết về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp40. Trong trường hợp này nếu khách hàng vay không thông báo cho tổ chức tín dụng sau biết về quyền của tổ chức tín dụng khác đã nhận thế chấp bằng tài sản thế chấp đó để đảm bảo cho khoản vay trước của khách hàng vay, thì tổ chức 39 theo quy định tại khoản 2 Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2005. 40 Khoản 3 Điều 348 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 38 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng tín dụng nhận thế chấp sau có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại, hoặc duy trì hợp đồng thế chấp và chấp nhận quyền của tổ chức tín dụng nhận thế chấp bằng tài sản đó trước đối với tài sản thế chấp. Khi ấy giữa hai tổ chức tín dụng đều giữ vai trò cùng là bên nhận thế chấp đối với khách hàng vay, là bên thế chấp bằng một tài sản cho hai khoản vay. Vậy vấn đề đặt ra là tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp bằng tài sản đảm bảo tiền vay, có quyền ngăn cản không cho phép khách hàng vay dùng tài sản đó thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ khác hay không? Trong những văn bản pháp luật quy định về biện pháp thế chấp bảo đảm nghĩa vụ nói riêng cũng như về bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung, pháp luật nước ta không quy định về vấn đề này. Vì pháp luật nước ta cho phép khách hàng vay có thể dùng một tài sản đã được dùng để bảo đảm một nghĩa vụ khác để thế chấp bảo đảm tiền vay. Bên cạnh đó, xét về mặt quyền lợi đối với tài sản thế chấp giữa hai tổ chức tín dụng này là không như nhau, bởi vì căn cứ theo quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sự 2005 quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán, thì nếu các giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng đó đối với khách hàng vay đều được đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng không cùng thời điểm, thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các tổ chức tín dụng này cũng sẽ khác nhau và bên được ưu tiên thanh toán trước là tổ chức tín dụng nhận thế chấp mà giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay đó được đăng ký trước. Hoặc trong trường hợp các giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay tiền vay bằng tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng đó đều không được đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp sẽ được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch thế chấp của mỗi tổ chức tín dụng, khi ấy tổ chức tín dụng nhận thế chấp trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Do đó, mặc dù có sự xuất hiện của bên nhận thế chấp sau nhưng quyền lợi của tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp trước vẫn được đảm bảo đối với tài sản thế chấp. Vì vậy, tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp trước không cần phải ngăn cản việc dùng tài sản thế chấp để đảm bảo đảm cho khoản vay sau của khách hàng vay nếu việc thế chấp không làm giảm sút hoặc mất giá trị của tài sản thể chấp. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 39 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Tuy nhiên, để bảo đảm thứ tự ưu tiên thanh toán nhằm đảm bảo quyền lợi của mình khi áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng tổ chức tín dụng nên thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Bởi vì, cũng theo quy định này trong trường hợp nếu giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng nhận thế chấp trước không đăng ký nhưng giao dịch bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng sau có đăng ký giao dịch bảo đảm thì dù là bên nhận thế chấp trước thứ tự ưu tiên thanh toán của tổ chức tín dụng trước vẫn bị đứng sau tổ chức tín dụng có đăng ký thế chấp. Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đã đến hạn thì các nghĩa trả nợ còn lại của khách hàng vay tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và các tổ chức tín dụng cùng nhận bảo đảm bằng tài sản này đều được tham gia xử lý tài sản. Tuy nhiên, nếu các bên (tổ chức tín dụng là chủ nợ chưa đến hạn và khách hàng vay) muốn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc cho khách hàng vay dùng tài sản khác để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ chưa đến hạn.41 Cũng điều chỉnh về vấn đề này nhưng do trước đây pháp luật nước ta chỉ thừa nhận việc thế chấp tài sản bằng bất động sản với đặc điểm của loại tài sản này, thông thường đòi hỏi cần phải được đăng ký quyền sở hữu hay đăng ký giao dịch bảo đảm khi dùng tài sản này bảo đảm nghĩa vụ. Cho nên pháp luật nước ta lúc bấy giờ có những quy định khác hơn nhiều so với quy định của pháp luật nước ta hiện nay (Bộ luật dân sự năm 2005, và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành bộ luật này ra đời, cụ thể là Nghị định số 163/2006/NĐ – CP hướng dẫn thực hiện Bộ luật Dân sự năm 2005 về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ – CP sửa đổi bổ sung nghị định này) về việc khách hàng vay dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay. Cụ thể được quy định tài điều 9 Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng 8 năm 1996 của Thống đốc NHNN) theo quy định 41 Khoản 3 Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 40 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng này thì một tài sản của khách hàng vay có thể được dùng để thế chấp bảo đảm cho một hoặc nhiều lần vay vốn tại một tổ chức tín dụng, khi tài sản đó có đăng ký quyền sử dụng. Hay khách hàng vay cũng có thể dùng một tài sản có đăng ký quyền sở hữu dùng để thế chấp để bảo đảm khoản vay vốn cho một dự án đầu tư tại nhiều tổ chức tín dụng, khi thế chấp phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc ưu tiên thanh toán các khoản nợ có đảm bảo bằng thế chấp, trong trường hợp này do các tổ chức tín dụng cho vay thoả thuận trong hợp đồng hợp tác cho vay hoặc theo thứ tự đã đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Văn bản này quy định tài sản dùng để thế chấp để đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ vay phải là tài sản có đăng ký quyền sở hữu. Trong khi đó việc một tài sản có đăng ký quyền sở hữu hay không, để có thể đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ, với quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và được hướng dẫn bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP không quy định vấn đề này, chỉ cần tài sản đó đủ điều kiện để có thể dùng làm vật thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Còn việc đăng ký quyền sở hữu, tùy thuộc vào tài sản đó có thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hay không nó không phải là điều kiện để tài sản đó có thể được dùng để thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa của khách hàng vay. 2.2.2 Thế chấp nhiều tài sản bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ Xét về bản chất, việc khách hàng vay dùng nhiều tài sản bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ vay cho tổ chức tín dụng, cũng giống như giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay thông thường. Sự khác biệt ở đây là tài sản dùng để thế chấp không phải một tài sản duy nhất mà là thế chấp bằng nhiều tài sản của khách hàng vay. Có thể là do hợp đồng vay giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay có giá trị lớn hơn so với giá trị của một tài sản mà khách hàng có thể dùng để thế chấp, nếu khách hàng dùng tài sản đó để thế chấp bảo đảm tiền vay thì khoản vay sẽ không được bảo đảm một cách đầy đủ. Do đó, nhằm bảo đảm an toàn cho cả khoản vay tổ chức tín dụng và khách hàng vay có thể thỏa thuận dùng nhiều tài sản thế chấp bảo đảm toàn bộ nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng đối với tổ chức tín dụng. Khi đấy, GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 41 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng mỗi tài sản thế chấp có thể được dùng để đảm bảo thực hiện toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay nếu các bên không có thỏa thuận khác. Hoặc khách hàng vay và tổ chức tín dụng cũng có thể thỏa thuận mỗi tài sản thế chấp chỉ đảm bảo thực hiện một phần nghĩa vụ trả nợ.42 Vấn đề đặt ra là, nếu nợ đến hạn mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì những tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo thứ tự như thế nào? Trong trường hợp này, nếu mỗi tài sản bảo đảm cho từng phần nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng thì sẽ rất dễ giải quyết, khi ấy tài sản nào bảo đảm cho phần nghĩa vụ nào sẽ được xử lý để thực hiện thay nghĩa vụ đó. Và vấn đề còn lại, nếu trong hợp đồng thế chấp các bên nhất trí để mỗi tài sản thế chấp đảm bảo thực hiện cho toàn bộ nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng, khi đem ra xử lý thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn nhưng không được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ, thì các tài sản thế chấp đó sẽ bị xử lý toàn bộ cùng một lúc hay lần lượt được đem ra xử lý đến khi nào thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng vay? Bởi vì, khi khách hàng vay đã thưc hiện xong một phần nghĩa vụ trả nợ, phần nghĩa vụ trả nợ còn lại chưa được thực hiện, nếu xử lý thêm một hoặc một vài tài sản thế chấp là đủ để giúp khách hàng vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình. Do đó, không cần phải xử lý hết tài sản thế chấp của khách hàng vay trong trường hợp này. Và nếu tài sản thế chấp bị xử lý lần lượt để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay thế thì tài sản nào sẽ bị xử lý trước? Với tính chất là một giao dịch dân sự ta thấy rằng, vấn đề này sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên. Bởi lẽ, các bên có quyền lựa chọn những tài sản thế chấp để xử lý nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc xử lý tài sản thế chấp và cũng đồng thời bảo đảm hài hòa quyền lợi của các bên. 2.3 Quy định pháp luật về tài sản thế chấp Pháp luật nước ta hiện nay không quy định một cách cụ thể loại tài sản nào có thể được dùng để thế chấp bảo đảm tiền vay, mà thay vào đó là đưa ra quy định chung về vật được dùng để bảo đảm nghĩa vụ trong đó bao gồm cả tài sản dùng để 42 Điều 347 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 42 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thế chấp bảo đảm tiền vay. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì gần như không có tiêu chí riêng biệt nào dành cho loại tài sản thế chấp, điều này thừa nhận vật là tài sản đều có thể là đối tượng tài sản dùng để thế chấp trong vay vốn ngân hàng, góp phần mở rộng đối tượng tài sản có thể tham gia trong giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay. Tài sản này có thế là bất động sản (có hoặc không có đăng ký quyền sở hữu theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) hoặc động sản. Nói chung là, tất cả các loại tài sản hợp pháp cụ thể là vật có thật (pháp luật nước ta hiện nay không thừa nhận tài sản là vật ảo, do đó để được xem là một tài sản được phép giao dịch thì vật đó phải là vật thật), vật hiện có đều có thể là đối tượng của hợp đồng thế chấp, kể cả tài sản hình thành trong tương lai (tài sản hình thành trong tương lai là động sản hoặc bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng vay ngay sau thời điểm nghĩa vụ trả nợ vay được xác lập hoặc giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay được giao kết).43 Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: - Tài sản được hình thành từ vốn vay; - Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; - Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật, ngoại trừ tài sản là quyền sử dụng đất. Từ quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 ngoài vật chính khách hàng vay dùng làm tài sản thế chấp, trong một số trường hợp sau đây tài sản thế chấp còn có thể là: - Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản được thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 43 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 43 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng - Theo khoản 1 Điều 342 Bộ luật dấn sự năm 2005, trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản là bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Nếu thế chấp một phần bất động sản (một phần ở đây là một tài sản đích thực tách ra từ một tài sản lớn hơn và việc tách này được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp lý)44, mà một phần bất động sản đó có vật phụ thì vật phụ đó có là tài sản thế chấp hay không, phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. - Nếu tài sản thế chấp có bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp (Điều 346 Bộ luật dân sự). Tiền bảo hiểm trong trường hợp này không phải là phí bảo hiểm mà khách hàng vay trả cho cơ quan bảo hiểm, mà là số tiền bảo hiểm dự kiến sẽ trả khi tài sản thế chấp bị hư hỏng hoặc không còn, khi sự kiện bảo hiểm xảy ra. 2.3.1 Điều kiện chung đối với tài sản thế chấp Như đã phân tích đối tượng tài sản được tham gia giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay rất đa dạng, có thể là những loại tài sản khác nhau gồm: động sản, bất động sản tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Song, để được dùng làm vật thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng thì các tài sản này cẩn thỏa các điều kiện sau: - Tài sản phải thuộc sở hữu hoặc quyền định đoạt của bên thế chấp. Điều này xuất phát từ quyền xác lập hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay. Việc đưa ra tài sản để thế chấp bảo đảm tiền vay phải do chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thế chấp quyết định và nhân danh chủ sở hữu xác lập. Tài sản thuộc quyền chiếm hữu, quyền sử dụng của khách hàng vay chỉ có thể được dùng làm tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay trong một số trường hợp cụ thể. Chẳng hạn, như chủ doanh nghiệp nhà nước có quyền dùng tài sản nhà nước giao cho mình quản lý để thế chấp vay tiền phục vụ cho hoạt động của doanh nghiệp. Hay người giám hộ đang quản lý tài sản cho không có năng lực hành vi hoặc người bị mất năng lực hành vi dân sự, tuy không là chủ sở hữu của tài sản thế chấp nhưng 44 Đoàn Thị Phương Diệp, Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, Tủ sách Đại học Cần Thơ, 2009, Trang. 100. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 44 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng họ vẫn có thể xác lập giao dịch thế chấp để trong quá trình quản lý của mình nhằm mục đích có lợi cho người được giám hộ. - Tài sản thế chấp phải là tài sản mà pháp luật không cấm giao dịch tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay, được thể hiện trong quy định tại khoản 1 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2005, và khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sụng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Điều kiện này được đặt ra nhằm mục đích đảm bảo cho giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay được thực hiện đúng với mục đích của nó. Bởi lẽ, các bên muốn xác lập giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay là phòng khi khách hàng vay không thể thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ vay, tổ chức tín dụng có thể áp dụng biện pháp xử lý tài sản thế chấp để thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng. Ta đặt ra trường hợp, giả sử các bên thỏa thuận sử dụng một vật không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật dùng, làm tài sản thế bảo đảm tiền vay, nếu nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng đến hạn mà khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ này, khi ấy tổ chức tín dụng cần phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn vay. Nhưng do tài sản thế chấp không thể đem ra giao dịch được, cho nên tổ chức tín dụng không thu hồi được vốn vay. Vì vậy không đạt được mục đích bảo đảm tiền vay. Chính vì lý do đó mà pháp luật đã quy định điều kiện để tài sản có thể được dùng làm tài sản thế chấp là tài sản mà pháp luật không cấm giao dịch. Từ đây, ta có thể suy lý ngược các trường hợp đối tượng tài sản sẽ không thể được khách hàng vay dùng để làm vật bảo đảm (thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay) nếu tài sản đó rơi vào những trường hợp sau đây: - Tài sản đang bị tranh chấp, điều kiện này đưa ra nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho tổ chức tín dụng. Nếu tài sản thế chấp vẫn còn trong tình trạng tranh chấp, khi ấy vẫn chưa xác định được chủ sở hữu thật sự của nó tài sản đó. Giả sử trong trường hợp này, sau khi giải quyết tranh chấp tài sản thế chấp không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp,bên thế chấp sẽ không có quyền định đoạt đối với tài sản thế chấp. Vậy khi khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 45 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng như đã thỏa thuận trong hợp đồng vay, thì tổ chức tín dụng rất khó để có thể thu hồi lại được khoản vay đã cấp cho khách hàng vay vì tổ chức tín dụng sẽ không thể tiến hành xử lý tài sản thế chấp do tài sản đó đã thuộc quyền sở hữu của người khác, không phải là bên thế chấp, mà bên thế chấp cũng không có quyền định đoạt đối với tài sản này. Tuy nhiên, trên thực tế điều kiện này rất khó xác định vì không có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục xác nhận tài sản không có tranh chấp. Cho nên, ngân hàng và khách hàng vay không biết phải làm những thủ tục gì để đề nghị cơ quan nào xác nhận về điều kiện nói trên45. - Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp, cũng tương tự như trong trường hợp đối tượng tài sản thế chấp là tài sản đang tranh chấp, điều kiện này đặt ra nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho tổ chức tín dụng đối với tài sản thế chấp. Bởi vì, tài sản đang trong giai đoạn bị tạm giữ, niêm phong, phong tỏa, tài sản đang làm thủ tục phá sản doanh nghiệp, nếu rơi vào một trong các trường hợp đó, tài sản có nguy cơ sẽ bị đem ra xử lý thi hành án. Do đó, nếu các bên không có thỏa thuận khác, có thể dẫn đến hậu quả khoản vay mà tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng vay sẽ là nợ không có bảo đảm của khách hàng vay đối với tổ chức tín dụng là do khi ấy tài sản thế chấp không còn. 2.3.2 Điều kiện đối với tài sản thế chấp trong những trường hợp đặc biệt Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm phổ biến nhất trong thực tế hiện nay, bên cạnh việc tuân thủ theo điều kiện chung như trên, để có thể thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay, quyền sử dụng đất phải thỏa điều kiện là phải được phép giao dịch và còn trong thời hạn sử dụng46. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, khách hàng vay được phép thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất (trong đó có giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất) 45 46 Lê Huỳnh Phương Chinh, Tập bài giảng Luật Ngân hàng, Đại học Cần Thơ, 2010, trang 91. Điều 106 Luật đất đai năm 2003. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 46 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với mỗi hình thức sử dụng đất như sau:47 - Quyền sử dụng đất được tạo lập bằng hình thức giao đất: Đối với đất giao có thu thì dù khách hàng vay là tổ chức hay cá nhân đều có thể thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp số tiền sử dụng đất mà tổ chức đã nộp có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, cũng tương tự như vậy trong trường hợp tổ chức sử dụng đất với hình thức thuê đất mà tiền thuê đất lấy từ ngân sách nhà nước cũng không được sử dụng để thế chấp. Trong trường hợp khách hàng vay có quyền sử dụng đất bằng hình thức giao không thu thì theo nguyên tắc ưu tiên cho người làm nông nghiệp chỉ có cá nhân hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới có thế thế chấp quyền sử dụng đất đó, những đối tượng còn lại không được phép thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này. - Trường hợp đất thuê: Đối với khách hàng vay là tổ chức hay cá nhân cũng tương tự như nhau. Trước đây trên cơ sở quy định của Luật đất đai năm 1993 thì pháp luật nước ta thừa nhận ba hình thức cho thuê đất là trả tiền hàng năm, trả tiền trước nhiều năm và trả tiền cho cả một lần thuê. Tiếp theo đó Luật đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực từ ngày 1/7/2004, theo quy định của luật này thì hình thức thuê đất chỉ tồn tại dưới hai dạng là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền cho cả lần thuê. Vì vậy trong trường hợp này ta chia ra hai giai đoạn: + Nếu khách hàng vay sử dụng đất thuê từ trước ngày 1/7/2004 thì khách hàng vay có thể thế chấp quyền sử dụng đất này nếu thuê đất trả tiền cho cả một lần thuê hoặc trả tiền nhiều năm nếu thời hạn sử dụng còn lại lớn hơn hoặc bằng 5 năm. Khách hàng vay sẽ không được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất thuê hàng năm và thuê trả tiền nhiều năm nhưng thời gian sử dụng còn lại dưới 5 năm. + Nếu khách hàng sử dụng đất thuê từ ngày 1/7/2004 thì khách hàng vay chỉ có thể thế chấp quyền sử dụng đất khi trả tiền sử dụng đất cho cả lần thuê. Với quy định này của Luật đất đai hiện nay rõ ràng chỉ có chủ thể là cá nhân, tổ chức 47 Điều 109 – Điều 117 Luật đất đai năm 2003. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 47 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng nước ngoài được phép thuê đất mới có quyền thế chấp quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng với hình thức thuê đất. Bởi vì theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật đất đai thì cá nhân tổ chức trong nước chỉ có thể thuê đất với hình thức trả tiền thuê hằng năm. - Trong trường hợp khách hàng vay có được quyền sử dụng đất hợp pháp từ việc nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho. Thì quyền thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng vay phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất mà khách hàng vay đã nhận chuyển nhượng và áp dụng điều kiện để khách hàng vay có thể thế chấp quyền sử dụng đất đối với mỗi hình thức sử dụng đất tương tự như trên . Đối với tài sản thế chấp là nhà ở Theo quy định tại Điều 91 Luật nhà ở năm 2005, bên cạnh những điều kiện chung, trong một số trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở cần phải thỏa một số điều kiện sau: - Trường hợp nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác. - Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội. Cụ thể được quy định tại Điều 47 Mục 4 Chương III quy định về phát triển nhà ở xã hội của luật nhà ở năm 2005 tiêu chuẩn đó bao gồm: + Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây: Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng; Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. + Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn. + Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 48 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng + Ngoài các khu vực đô thị nêu trên, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và phải thỏa điều kiện diện tích và tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật trên. Đối với tài sản là tàu bay, tàu biển - Trong quy định Luật hàng không dân dụng Việt Nam, việc thế chấp tàu bay chỉ được quy định tại một điều duy nhất của luật này (Điều 32), theo quy định tại điều này thì điều kiện để tàu bay có thể được làm tài sản thế chấp không được nhắc đến. Vì luật riêng không quy định do đó chỉ cần thỏa điều kiện chung như đã nêu trên thì tàu bay có thể được khách hàng vay dùng làm tài sản thế chấp. - Riêng đối với tài sản thế chấp là tàu biển, theo quy định tại Điều 34 Bộ luật hàng hải Việt Nam năm 2005, về nguyên tắc để tàu biển có thể được khách hàng vay dùng làm tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì tàu biển đó cần phải được mua bảo hiểm. Đây là điều kiện bắt buộc, khác với giao dịch thế chấp tàu bay, việc mua bảo hiểm phụ thuộc vào ý chí thỏa thuận giữa hai bên. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 quy định như sau: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Như vậy, đây là một quy định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ quy định chung. Tính chất ngoại lệ được thể hiện ở các điểm như sau: - Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tức là chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm. -Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 49 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Theo quy định tại Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 như đã nêu ở trên, tài sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau đây: - Điều kiện thứ nhất: Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là “vật”. “ Vật” có thể gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định. - Điều kiện thứ hai: Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành. Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế... nhưng chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu. - Điều kiện thứ ba: Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. 2.4 Quy đỊnh pháp luật về đăng ký tài sản thế chấp Trước hết ta cần hiểu thế nào là đăng ký tài sản thế chấp? Được quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP, theo quy định này thì đăng ký tài sản thế chấp có thể hiểu là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên thế chấp (khách hàng vay) dùng tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay đối với bên nhận bảo đảm (tổ chức tín dụng). Theo quy định của pháp luật thực định của nước ta hiện nay, khi tham gia giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay nói riêng việc đăng ký giao dịch bảo đảm có thể do các bên thỏa thuận hoặc trong một số trường hợp phụ thuộc vào đối tượng tài sản thế chấp mà việc đăng ký thế chấp phải được thực hiện theo quy định bắt buộc của pháp luật. 2.4.1 Các trường hợp đăng ký thế chấp Thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký nếu rơi vào các trường hợp được quy định sau đây: GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 50 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Theo quy định tại điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Thì các trường hợp phải đăng ký thế chấp bao gồm: - Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; - Thế chấp tàu bay, tàu biển; - Thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; - Trong trường hợp tài sản thế chấp không phải là các loại tài sản thế chấp mà pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký như trên, thì việc giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay bằng tài sản này được đăng ký khi có yêu cầu theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay. Như vậy, là các giao dịch thế chấp tài sản trong các trường hợp được pháp luật dự liệu phải đăng ký tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Việc đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản có ý nghĩa thông qua cơ quan đăng ký các chủ thể có nhu cầu tìm hiểu các thông tin có liên quan đến tài sản mà mình quan tâm, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán cho các bên nhận bảo đảm trong trường hợp có nhiều người cùng nhận bảo đảm đối với một tài sản thế chấp. Ví dụ tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “một tài sản có thể được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” Sẽ rất đơn giản nếu trong trường hợp một tài sản được dùng để thế chấp nhiều lần, đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ khác nhau nhưng lại cho cùng một tổ chức tín dụng. Khi đó tổ chức tín dụng sẽ nhanh chống xác định được tình trạng của tài sản, cũng như giá trị còn lại của tài sản thế chấp để có thể đưa ra quyết định chấp nhận hay không việc thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng vay. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp. Trong tình hình thực tế hiện nay, một chủ sở hữu có thể có nhiều loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình và pháp luật cũng thừa nhận việc một chủ sở hữu có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình mặc dù chưa có giấy GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 51 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng chứng nhận quyền sở hữu bằng cách đưa ra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp.48 Thực tiễn này sẽ dẫn đến tình trạng một người sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp cho nhiều tổ chức tín dụng nhận thế chấp khác nhau mà những tổ chức tín dụng này không hề hay biết về tình trạng thực tế của tài sản thế chấp do khách hàng vay cố ý không thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của mình. Để hạn chế tình trạng này, pháp luật quy định về việc đăng ký thế chấp tài sản.Và cơ quan thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản sẽ thực hiện nghĩa vụ thông tin cho người thứ ba biết về tình trạng của tài sản thế chấp nhằm giúp cho người thứ ba quyết định đúng đắng trong việc có chấp nhận hay không việc thế chấp tài sản của khách hàng vay, điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba. Mặt khác, khi tài sản thế chấp được đem ra xử lý để thanh toán nợ đến hạn thì việc thông tin của cơ quan đăng ký thế chấp cũng có ý nghĩa quan trọng. Thứ tự ưu tiên thanh toán của các tổ chức tín dụng là chủ nợ có bảo đảm sẽ được căn cứ vào thứ tự đăng ký hợp đồng thế chấp. Ngoài ra, theo quy định pháp luật thì bên thế chấp có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp cho người thứ ba. Do đó, việc cung cấp thông tin tài sản thế chấp của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng có ý nghĩa giúp cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp, người mua, người được trao đổi tặng cho tài sản thế chấp tránh được tranh chấp về quyền đối với tài sản thế chấp do khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ thông tin về tài sản thế chấp. 2.4.2 Những quy định chung về đăng ký thế chấp 2.4.2.1 Chủ thể đăng ký thế chấp Theo quy định tại Điều 47 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, tuy nhiên nghị định này đã hết hiệu lực một phần và được sửa đổi bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP. Theo quy định đó thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bao gồm: - Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền 48 Đoàn Thị Phương Diệp, Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, Tủ sách Đại học Cần Thơ, 2009, Trang. 102. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 52 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch thế chấp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. - Đối với thế chấp tàu bay: Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải sẽ là cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay. - Đối với thế chấp tàu biển: Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải là cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển. - Đối với thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ: Đây là trường hợp pháp luật bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, nếu tài sản thế chấp không phải là tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, thì trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp sẽ là cơ quan có thâm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản. Ngoài ra, cơ quan này cũng là nơi đăng ký các giao dịch thế chấp bằng các loại tài sản khác không thuộc những trường hợp nêu trên nhưng nếu các bên có thỏa thuận và yêu cầu đăng ký . 2.4.2.2 Chủ thể yêu cầu đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay Trên cơ sở quy định của pháp luật nước ta hiện nay thì giao dịch thế chấp tài sản được đăng ký khi có sự yêu cầu của chủ thể có quyền yêu cầu đăng ký thế chấp. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, và được thay thế bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP. Với quy định này thì ngoài các chủ thể là bên thế chấp (khách hàng vay) và bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng), chủ thể có quyền yêu cầu đăng ký thế chấp còn có thể là tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản, đây là điểm mới trong quy định của pháp luật nước ta hiện nay. Trong GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 53 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng trường hợp thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó. Trên cơ sở quy định này ta thấy, người yêu cầu đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay là người được các bên thỏa thuận lựa chọn trong hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế thực hiện, người yêu cầu đăng ký cũng giống như người đi công chứng, chứng thực là bên thế chấp. Thực tế này xuất phát từ nguyên nhân là trong quan hệ nghĩa vụ chính, khách hàng vay ở vào thế bị động, có vị thế không ngang bằng với bên có quyền là tổ chức tín dụng. Do đó, để được chấp nhận cho vay, khách hàng vay cũng là bên thế chấp phải thực hiện đầy đủ các những yêu cầu của bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, trong đó có việc yêu cầu đăng ký thế chấp mặc dù một cách rõ rang hơn là việc đăng ký hợp đồng thế chấp là nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Như vậy, trong việc đăng ký hợp đồng thế chấp các bên có thể thỏa thuận chọn người yêu cầu đăng ký thế chấp. Và sau khi thỏa thuận đăng ký, việc đăng ký phải là một thủ tục bắt buộc. Nếu các bên thỏa thuận bên yêu cầu đăng ký là tổ chức tín dụng bên nhận thế chấp thì khi bên nhận thế chấp không thực hiện việc đăng ký, khi ấy đối với người thứ ba tổ chức tín dụng nhận thế chấp chỉ là chủ nợ không bảo đảm. Khi yêu cầu đăng ký thế chấp tổ chức tín dụng nhận thế chấp cần phải có trách nhiệm kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ. Trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây thiệt hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị thiệt hại; tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.49 Điều 5 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, được sửa đổi bổ sung một số điều bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP. 49 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 54 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 2.4.2.3 Thời điểm đăng ký và thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp Thời điểm đăng ký thế chấp tài sản Thời điểm đăng ký thế chấp tài sản được xác định như sau:50 - Trong trường hợp tài sản thế chấo là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký thế chấp là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; - Trong trường hợp tài sản thế chấp là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký thế chấp tài sản là thời điểm thông tin về giao dịch thế chấp được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam; - Trong trường hợp tài sản thế chấp là các tài sản khác không thuộc vào hai trường hợp trên thì thời điểm đăng ký giao dịch thế chấp tài sản là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm. Thời điểm đăng ký giao dịch thế chấp tài sản trong các trường hợp dưới đây được xác định như sau: - Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch thế chấp được xác định là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký thay đổi hợp lệ; - Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản thế chấp là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch thế châp tài sản được xác định là thời điểm nội dung đơn yêu cầu đăng ký thay đổi đó được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam; - Trường hợp đăng ký thay đổi do sai sót về kê khai tài sản thế chấp hoặc tên của bên thế chấp, số giấy tờ xác định tư cách pháp lý của bên thế chấp và thuộc thẩm quyền đăng ký của Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký Điều 7 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, được sửa đổi bổ sung một số điều bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP. 50 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 55 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thì thời điểm đăng ký được xác định là thời điểm nội dung đơn yêu cầu đăng ký thay đổi đó được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm. Thời hạn có hiệu lực đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, được sửa đổi bổ sung một số điều bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP thì việc đăng ký giao dịch thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký giao dịch thế chấp đến thời điểm xóa đăng ký theo đơn của tổ chức tín dụng nhận thế chấp yêu cầu xóa đăng ký. 2.4.2.4 Các trường hợp cần thay đổi nội dung, xóa đăng ký thế chấp tài sản Được quy định trong Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, được sửa đổi bổ sung một số điều bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP cụ thể là ở Điều 12 và Điều 13 nghị định này thì bên yêu cầu đăng ký thế chấp theo thuận của các bên phải nộp đơn đăng ký thay đổi hay xóa đăng ký giao dịch thế chấp khi: Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung giao dịch thế chấp tài sản đã đăng ký Bên yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thay đổi khi có một trong các căn cứ sau đây: - Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên thế chấp, bên nhận thế chấp; thay đổi tên bên thế chấp; bên nhận thế chấp; - Rút bớt tài sản thế chấp; - Bổ sung tài sản thế chấp mà không ký kết hợp đồng bảo đảm mới; - Tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành, trừ trường hợp tài sản thế chấp hình thành trong tương lai là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tài sản thế chấp hình thành trong tương lai là phương tiện giao thông cơ giới đã ghi số khung khi đăng ký giao dịch bảo đảm; GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 56 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng - Yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; -Thay đổi nội dung khác đã đăng ký. Các trường hợp xóa đăng ký thế chấp bảo đảm tiền vay bao gồm Được quy định tại Điều 350 về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản thì là tổ chức tín dụng nhận thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay phải có trách nhiệm yêu cầu xóa đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay phải nộp hồ sơ xóa đăng ký khi có một trong các căn cứ sau đây: - Khách hàng vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ vay; - Hủy bỏ hoặc thay thế giao dịch thế chấp đã đăng ký bằng giao dịch bảo đảm khác; - Thay thế toàn bộ tài sản thế chấp bằng tài sản khác; - Xử lý xong toàn bộ tài sản thế chấp; - Tài sản thế chấp bị tiêu hủy; tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ giao dịch thế chấp, tuyên bố giao dịch thế chấp đảm vô hiệu, đơn phương chấm dứt giao dịch thế chấp hoặc tuyên bố chấm dứt giao dịch thế chấp trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật; - Theo thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì khi yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xóa đăng ký đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký trước đó. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 57 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 2.5 Quy định pháp luật về chấm dứt và xử lý tài sản thế chấp 2.5.1 Chấm dứt thế chấp Cũng như đối với tất cả các giao dịch bảo đảm nghĩa vụ dân sự khác, giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, với ý nghĩa là một hợp đồng phụ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chính là nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng vay. Do đó, hợp đồng thế chấp có thể chấm dứt bằng hai con đường là chấm dứt bằng con đường chính và chấm dứt bằng con đường phụ. Trong đó việc chấm dứt quan hệ thế chấp bằng con đường chính xuất phát từ nội tại của hợp đồng thế chấp và việc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng con đường phụ xuất phát từ việc chấm dứt hợp đồng chính. Từ đây, ta có thể thấy giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay có thể chấm dứt trong các trường hợp sau đây:51 - Trường hợp chấm dứt bằng con đường phụ: Nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay chấm dứt, đây là trường hợp chấm dứt giao dịch thế chấp mà nguyên nhân pháp sinh xuất phát từ hợp đồng vay tiền. Chẳng hạn, bên khách hàng vay đã hoàn thành việc trả nợ vay của mình; tổ chức tín dụng và khách hàng vay bù trừ toàn bộ nghĩa vụ cho nhau; tổ chức tín dụng miễn việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng vay,… - Các trường hợp chấm dứt giao dịch thế chấp bằng con đường chính: + Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; + Tài sản thế chấp bị xử lý, việc tài sản thế chấp bị xử lý khi nghĩa vụ trả nợ vay đến hạn mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ. Ngoài ra, tổ chức tín dụng và khách hàng vay có thể thỏa thuận việc chấp dứt hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp này, việc phân định nguyên nhân chấm dứt 51 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 58 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng hợp đồng thế chấp xuất phát từ hợp đồng chính hay bởi nội tại hợp đồng thế chấp, phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận đó của các bên. Cụ thể là, nếu các bên thỏa thuận điều kiện chấm dứt là một điều kiện thuộc nội dung của giao dịch thế chấp, khi một trong các bên vi phạm điều kiện đó dẫn đến việc chấm dứt giao dịch thế chấp. Việc chấm dứt đó sẽ được xem là xuất phát từ con đường chính (VD: Các bên thỏa thuận giao dịch thế chấp phải được đăng ký nếu không đăng ký thì hợp đồng vô hiệu) ngược lại, nếu nội dung điều kiện không thuộc phạm vi nội dung của giao dịch thế chấp đó, khi điều kiện đó bị vi phạm dẫn đến chấm dứt hợp đồng thế chấp thì nguyên nhân của việc chấm dứt đó là bằng con đường phụ. Sau khi việc thế chấp chấm dứt bên có trách nhiệm phải thực hiện giải trừ thế chấp. Việc giải trừ thế chấp do các bên thực hiện và sau đó yêu cầu cơ quan đăng ký thế chấp xác nhận việc giải trừ thế chấp và xóa đăng ký. Việc giải trừ thế chấp và đăng ký xác nhận giải trừ thế chấp có thể do tổ chức tín dụng nhận thế chấp, khách hàng vay bên thế chấp hay một người thứ ba yêu cầu. 2.5.2 Xử lý tài sản thế chấp Đây là giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản thế chấp nhằm thu hồi các khoản nợ mà tổ chức tín dụng đã cho vay. 2.5.2.1 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp của khách hàng vay Trên cơ sở quy định tại Điều 56 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì tài sản thế chấp được xử lý thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay khi rơi vào một trong các trường hợp sau đây: - Tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ; - Khách hàng vay phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Một trong những trường hợp phải xử lý tài sản trong trường hợp này là khi khách hàng vay bị phá sản GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 59 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng mặc dù chưa đến hạn thực hiện nghĩa trả nợ nhưng tài sản thế chấp vẫn phải được đem ra để xử lý để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; - Pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trường hợp này có thể là việc bằng một tài sản khách hàng vay đem ra bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ cho nhiều bên nhận bảo đảm khác nhau. Khi đến hạn thực hiện một nghĩa vụ, thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý để thực hiện tất cả nghĩa vụ mà nó bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; - Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 2.5.2.2 Thời điểm và thời hạn xử lý tài sản thế chấp Thời điểm xử lý tài sản thế chấp Theo quy định của pháp luật nước ta hiện nay, thì việc xác định thời điểm xử lý tài sản thế chấp không được đề cập đến trong các văn bản pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, trên tinh thần quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay thì thời điểm xử lý tài sản thế chấp có thể bảo đảm tiền vay sẽ phát sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ. Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay được phát sinh khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay mà khách hàng vay vi phạm cam kết như trong hợp đồng vay, cụ thể là không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Trước thời hạn đó, nếu các bên không có thỏa thuận thì tổ chức tín dụng không được xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, trong quan hệ tín dụng ngân hàng, nghĩa vụ được bảo đảm rộng hơn, bao gồm nghĩa vụ trả nợ vay khi đến hạn, nghĩa vụ sử dụng vốn đúng mục đích của khách hàng vay, và một số nghĩa vụ cam kết khác. Vì vậy trong bảo đảm tiền vay thì thởi điểm xử lý tài sản thế chấp sẽ xảy ra khi đến hạn trả nợ mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa, hoặc khi khách hàng vay bị phát hiện việc cung cấp thông tin sai sự thật, vi phạm điều kiện sử dụng vốn và các cam kết khác tại hợp đồng tín dụng. Ngoài ra, tổ chức tín dụng có thể xử lý tài sản thế chấp trước hạn trong trường hợp khách hàng là doanh nghiệp bị giải thể trước hạn hoặc chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 60 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cổ phần hóa nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc.52 Thời hạn xử lý tài sản thế chấp Được quy định tại Điều 62 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Thì thời hạn xử lý tài sản thế chấp sẽ do các bên thỏa thuận, tuy nhiên, trước khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp, người xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu giữ tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn xử lý tài sản thế chấp thì người xử lý tài sản thế chấp sẽ có quyền quyết định nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản và mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, trừ trường hợp tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà tài sản thế chấp là tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị, quyền đòi nợ, giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm, vận đơn. Trong trường hợp này thì người xử lý tài sản thế chấp có quyền sử lý ngay, đồng thời phải thông báo ngay cho bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó.53 Như chúng ta đã biết, việc xử lý tài sản thế chấp không phải muốn thực hiện ngay là được, mà cần phải có thời gian hợp lý để thực hiện việc thông báo, thu giữ tài sản thể chấp để chuẩn bị cho việc tiến hành xử lý tài sản thế chấp, bên giữ tài sản thế chấp phải giao tài sản đó cho người xử lý theo thông báo của người này. Nếu trong thời hạn ấn định mà bên giữ tài sản thế chấp không giao tài sản thì người xử lý tài sản thế chấp có quyền thu giữ tài sản thế chấp đó.54 Tùy thuộc vào loại tài sản thế chấp mà giai đoạn chuẩn bị xử lý tài sản thế chấp có khoảng thời gian chờ xử lý lâu Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006, tr. 289 – 290. 53 Điều 61 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ – CP. 52 Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ - CP sửa đổi bổ sung nghị định này. 54 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 61 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng mau khác nhau. Vấn đề đặt ra là trong thời gian chờ để được xử lý thì tài sản thế chấp sẽ do ai quản lý và tài sản đó có được tiếp tục khai thác sử dụng hay không? Để trả lời cho câu hỏi này, dựa trên quy định tại Điều 64 Nghị định số 163/2006/NĐ – CP về giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Thì trong khoảng thời gian chờ xử lý tài sản thế chấp, tổ chức tín dụng sẽ có quyền khai thác, sử dụng tài sản thế chấp. Nếu không muốn trực tiếp khai thác, sử dụng tài sản thế chấp tổ chức tín dụng nhận thế chấp có thể cho phép bên thế chấp là khách hàng vay hoặc uỷ quyền cho người thứ ba khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm theo đúng tính năng và công dụng của tài sản. Việc cho phép hoặc uỷ quyền khai thác, phương thức khai thác và việc xử lý hoa lợi, lợi tức thu được phải được lập thành văn bản. Hoa lợi, lợi tức thu được phải được hạch toán riêng, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Sau khi trừ các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản, số tiền còn lại được dùng để thanh toán cho bên nhận bảo đảm. 2.5.2.3 Các nguyên tắc và phương thức xử lý tài sản thế chấp Về mặt nguyên tắc Việc xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng được thực hiện trên cơ sở hợp đồng nên nguyên tắc xử lý tài sản có vai trò hết sức quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Theo quy định tại Điều 58 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP thì khi xử lý tài sản thế chấp cần tuân thủ các nguyên tắc sau: - Nguyên tắc thỏa thuận: Đây là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay, nguyên tắc này được đặt ra nhằm tôn trọng quyền dân chủ, tự do thỏa thuận của các bên khi tham gia giao dịch. Các bên có quyền đưa ra yêu cầu đảm bảo quyền lợi của mình, sau đó thỏa thuận với nhau thống nhất chọn ra giải pháp phù hợp với điều kiện của các bên, khi xử lý tài sản thế chấp. Chẳng hạn tổ chức tín dụng nhận thế chấp và khách hàng vay (bên thế chấp) có thể thỏa thuận với nhau về phương thức xử lý tài sản thế chấp, trong trường GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 62 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng hợp này nếu không thỏa thuận được thì tài sản thế chấp sẽ được đem ra bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Hay cũng có thể thỏa thuận với nhau về bên xử lý tài sản thế chấp, thời gian, địa điểm xử lý tài sản thế chấp,… - Nguyên tắc bảo đảm công khai, khách quan: Việc công khai, khách quan khi xử lý tài sản thế chấp là nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch, nó vừa bảo vệ lợi ích của bên thế chấp có tài sản thế chấp bị đem ra xử lý đồng thời bảo đảm quyền lợi cho tổ chức tín dụng. Bởi vì, các bên có thể thực hiện quyền giám sát của mình trong quá trình xử lý tài sản thế chấp, giúp phòng ngừa và kịp thời phát hiện những hành vi gian dối thiếu trung thực của bên xử lý tài sản, khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp, có thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi của một trong các bên tham gia giao dịch này cũng như các bên có quyền lợi liên quan. Chẳng hạn, trong trường hợp khách hàng vay là bên thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp nhưng lại có ý đồ gian dối, muốn thông báo cho tổ chức tín dụng giá bán tài sản thấp hơn giá bán thực tế nhằm giữ lại khoản lợi cho riêng mình. Trong trường hợp này nếu như viêc bán tài sản thế chấp không công khai, khách quan có thể dẫn đến việc tổ chức tín dụng không phát hiện ra hành vi này của khách hàng vay. Khi ấy, đúng lý ra tổ chức tín dụng có thể thu hồi được toàn bộ khoản nợ của khách hàng vay từ việc xử lý tài sản thế chấp nhưng do không biết được giá bán chính xác của tài sản thế chấp cho nên khách hàng vay chỉ thu hồi được một phần nợ vay của khách hàng, phần nợ còn lại của khách hàng vay rơi vào tình trạng nợ không có bảo đảm, dẫn đến khó khăn trong việc thu hồi vốn vay của tổ chức tín dụng. Do đó quyền lợi của tổ chức tín dụng đối với tài sản thế chấp đã bị xâm phạm. Vì vậy để đảm bảo quyền lợi của các bên việc công khai, khách quan trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là rất cần thiết. - Nguyên tắc tôn trọng và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dich thế chấp bảo đảm tiền vay và cá nhân tổ chức có liên quan. Nguyên tắc này được xây dựng nhằm đảm bảo việc xử lý tài sản thế chấp đúng với ý nghĩa của nó khi các bên xác lập giao dịch này là đảm bảo tiền vay. Tránh tình trạng một trong các bên lợi dụng việc xử lý tài sản thế chấp xâm hại đến quyền lợi của bên GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 63 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng còn lại hoặc chủ thể khác có liên quan. Phương thức xử lý tài sản thế chấp Dựa trên quy định của pháp luật nước ta hiện nay thì việc xử lý tài sản thế chap có thể tiến hành bằng các phương thức sau đây:55 - Bán tài sản thế chấp, đây là phương thức xác định giá trị tài sản thế chấp bù đắp nghĩa vụ bị vi phạm một cách chính xác, khách quan nhất do tài sản được bán và xác định giá trị tại thị trường. Phương thức này được áp dụng khi có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật trong một số trường hợp nếu các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng phương pháp này. Cụ thể là, đối với tài sản thế chấp là động sản mà các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về phương thức xử lý khi đem ra xử lý, thì theo quy định của pháp luật, tài sản đó có thể sẽ được đem ra bán đấu giá theo quy định của pháp luật hoặc có thể trưc tiếp bán ra thị trường nếu tài sản thế chấp đó, do đó giá bán của tài sản thế chấp có thể được xác định một cách cụ thể56; Hay trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nếu các bên không thỏa thuận về phương thức xử lý thì tài sản thế chấp đó sẽ được đem ra bán đấu giá57. Việc bán tài sản thế chấp có thể do tổ chức tín dụng tự bán; khách hàng vay cùng tổ chức tín dụng phối hợp bán tài sản thế chấp theo thỏa thuận hoặc tổ chức tín dụng có thể ủy quyền cho chủ thể khác thực hiện việc bán tài sản cụ thể như sau:58 + Tổ chức tín dụng tự bán tài sản thế chấp, về mặt nguyên tắc trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay thì bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng sẽ có quyền thực hiện việc bán tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, tổ chức tín dụng Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ - CP sửa đổi bổ sung nghị định này. 56 Điều 65 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ - CP sửa đổi bổ sung nghị định này. 57 Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ - CP sửa đổi bổ sung nghị định này. 55 Khoản 4 Điều 58 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ - CP sửa đổi bổ sung nghị định này. 58 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 64 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng phải thông báo công khai việc bán tài sản trên phương tiện thông tin đại chúng và được trực tiếp ký hợp đồng bán tài sản. + Khách hàng vay bán hoặc phối hợp với tổ chức tín dụng cùng bán tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. + Bên thứ ba bán tài sản thế chấp theo ủy quyền của tổ chức tín dụng. Bên thứ ba bán tài sản thế chấp có thể là trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. - Tổ chức tín dụng nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay, việc nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ là phương thức mà pháp luật trao quyền cho tổ chức tín dụng nhằm giải phóng tối đa các khoản nợ xấu và tài sản thế chấp tồn động hoặc những tài sản khó xử lý, tài sản đặc thù. - Trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ tổ chức tín dụng có thể nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác để thu hồi lại vốn vay. Phương thức này được áp dụng xuất phát từ việc pháp luật thực định nước ta cho phép việc khách hàng vay sử dụng quyền đòi nợ của mình làm tài sản bảo đảm trong đó có thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Trong thực tiễn các giao dịch bảo đảm nói chung, giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay nói riêng, việc tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm là tài sản do người thứ ba có nghĩa vụ phải trả cho khách hàng vay ngày càng phổ biến, vì các công cụ thanh toán, công cụ vay nhận nợ được sử dụng ngày càng nhiều trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy, xử lý tài sản thế chấp bằng phương thức này là điều tất yếu. Được quy định tại Điều 66 Nghi định số 163/2006/NĐ – CP về giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ – CP khi áp dụng phương thức này tổ chức tín dụng nhận thế chấp bằng quyền đòi nợ có quyền yêu cầu bên thứ ba có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được ủy quyền. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu thì tổ chức tín dụng phải chứng minh quyền được đòi nợ. Từ việc phân tích những quy định của pháp luật nước ta hiện nay, về các biện GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 65 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng pháp bảo đảm thực hiện trong quy định của Bộ luật dân sự nói chung, cũng như biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng. Ta thấy rằng, pháp luật nước ta đang dần hoàn thiện đáp ứng được nhu cầu phát triển chung của cả nền kinh tế. Vấn đề này được thể hiện thông qua một số thay đổi trong quy định của pháp luật của pháp luật thực định hiện nay so với các văn bản pháp luật cũ. Tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập trong quy định cần phải được điều chỉnh hợp lý hơn. Bên cạnh đó, những điều chỉnh của pháp luật về giao dịch bảo đảm nhằm tạo điều kiện đảm bảo sự ổn định, phát triển bình thường của các quan hệ giao dịch bảo đảm dân sự nói chung và giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay nói riêng, tạo sự an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia các giao dịch bảo đảm nghĩa vụ. Sự tồn tại của biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay thông qua quy chế bảo đảm tiền vay là điều kiện quan trọng cho thì trường tài chính phát triển. Do vậy, biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đóng vai trò to lớn trong việc cấp tín dụng, làm giảm nguy cơ thiệt hại cho chủ nợ có bảo đảm, bảo đảm an toàn đối với các khoản vay, là cơ sở để hệ thống tổ chức tín dụng bảo toàn và phát triển hoạt động cấp tín dụng của mình đối với các chủ thể khác trong nền kinh tế. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 66 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng CHƯƠNG 3 NHỮNG HẠN CHẾ TRONG VIỆC ÁP DỤNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 3.1 Về chủ thể tham gia biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Như đã biết, chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, bao gồm khách hàng vay, tổ chức tín dụng và chủ thể thứ ba giữ tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. Trong đó, một bộ phận khách hàng vay có thể là hộ gia đình, vấn đề đặt ra ở đây là trên cơ sở quy định của pháp luật nước ta hiện nay thì tư cách chủ thể của hộ gia đình chưa được rõ. Được quy định tại Điều 107 Bộ luật dân sự 2005, với quy định này thì đại diện đương nhiên của hộ gia đình trong giao dịch thế chấp bằng tài sản chung của hộ để bảo đảm tiền vay và mục đích xác lập giao dịch này vì lợi ích chung của hộ, là chủ hộ (chủ hộ này có thể là cha, mẹ, hoặc một thành viên khác đã thành niên). Vậy giữa các chủ thể đó căn cứ vào giấy tờ nào để xác định ai là người chủ hộ, thông thường, theo tập quán chung thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận chủ hộ là người đứng đầu trong gia đình dựa trên quan hệ huyết thống và quan hệ hôn nhân, theo lời khai khi cấp sổ hộ khẩu, trong khi đó pháp luật nước ta hiện không đưa ra các quy định về tiêu chí hay thủ tục xác định chủ hộ. Mặt khác, một hộ gia đình có thể do nhiều người trong hộ đứng tên chủ hộ tùy theo loại giao dịch, chẳng hạn, trong giao dịch bảo đảm này do người này đứng tên, nhưng trong giao dịch bảo đảm khác lại do người khác đứng tên chủ hộ. Với những lí do đó, quyền lợi của tổ chức tín dụng nhận thế chấp sẽ không được đảm bảo, khi một hộ gia đình dùng tài sản bảo đảm tiền vay tại nhiều tổ chức tín dụng. Trong khi đó tổ chức tín dụng lại đăng ký mã số khách hàng theo theo họ tên chủ hộ dẫn đến tình trạng một hộ gia đình trở thành nhiều khách hàng vay khác nhau, rất khó khăn cho công tác quản lý tín dụng, nhất là về việc quản lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 67 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, với tư cách là người đại diện cho hộ gia đình, làm sao có thể xác định người chủ hộ xác lập giao dịch thế chấp nhằm mục đích vì lợi ích chung cho cả hộ. Trong trường hợp nếu một người là chủ hộ sử dụng tài sản chung của hộ, thế chấp bảo đảm tiền vay mà tổ chức tín dụng đã cấp, và hợp đồng vay đó được xác lập với mục đích thực hiện nhằm phục vụ lợi ích cá nhân chủ hộ hoặc của một số thành viên trong hộ gia đình, mà không phải vì lợi ích cả hộ. Như vậy khi xác lập giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong trường hợp này có cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ gia đình hay không? Theo quy định của pháp luật nước ta hiện nay thì việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý. Được quy định tại khoản 2, Điều 109 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, Bộ luật Dân sự năm 2005: “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”. Đây là vấn đề có thể làm cho việc xác lập giao dịch của các bên vấp phải khó khăn và dễ xảy ra tranh chấp. Bởi lẽ, việc xác định thế nào là thành viên của hộ gia đình là điều rất khó khăn, vì hoàn toàn không có cơ sở pháp lý. Nguy cơ hợp đồng thế chấp được xác lập giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay (đã được công chứng và đăng ký thế chấp) bị vô hiệu là rất lớn. Đồng thời, do đối với chủ thể là hộ gia đình hiện chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn tiêu chí, cách thức xác định tư cách thành viên hộ gia đình. Do đó, thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình và quá trình giải quyết tranh chấp của tòa án trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn vì tồn tại nhiều cách hiểu cũng như cách áp dụng khác nhau. Tùy theo quan điểm của mỗi địa phương mà có tiêu chí xác định tư cách thành viên hộ gia đình khác nhau. Cụ thể có nơi dựa trên phương diện sở hữu theo tiêu chí có tài sản chung, cùng đóng góp công sức (Bộ luật Dân sự) nhưng có nơi lại dựa vào tiêu chí nơi cư trú theo sổ hộ khẩu (Luật Cư trú). Việc cơ quan nào có thẩm quyền xác định thành viên hộ gia đình cũng chưa thống nhất, có địa phương xác định cấp GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 68 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng UBND xã, phường, thị trấn thực hiện nhưng có địa phương lại xác định do công an. Để giải quyết vấn đề này trong dự thảo Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên - Môi trường và Tòa án nhân dân Tối cao đã đề xuất hướng dẫn cách thức xác định theo 2 hướng: “Theo thông tin lưu trữ trong hồ sơ địa chính hoặc dựa trên quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng theo sổ hộ khẩu. Dự thảo thông tư cũng hướng dẫn, nếu người vợ hoặc chồng không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không ủy quyền cho người kia thực hiện giao dịch thế chấp hoặc không biết người kia cầm giấy đi thế chấp thì hợp đồng thế chấp đó sẽ bị vô hiệu. Trong trường hợp người chồng hoặc vợ không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà biết việc thế chấp thì tòa án sẽ công nhận các thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp”. Tuy nhiên, đã có một số ý kiến cho rằng: “việc hướng dẫn tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình trong thế chấp quyền sử dụng đất của dự thảo thông tư là mâu thuẫn và nên loại bỏ. Việc xác định này, thay vì dựa vào sổ hộ khẩu - công cụ quản lý về hành chính hộ tịch thì cần phải căn cứ vào nguồn gốc hình thành tài sản. Việc lấy sổ hộ khẩu làm căn cứ xác định chủ sở hữu được quyền thế chấp có thể dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa các thành viên của hộ gia đình, và có thể mở rộng ra toàn bộ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đã phát sinh của hộ gia đình”. Hay dự thảo cần xác định rõ khái niệm “cùng đóng góp tài sản hay có đóng góp tài sản” của các thành viên trong hộ gia đình cũng như hướng dẫn cơ quan nào sẽ tiến hành xác định các mức góp.59 Với những vấn đề này pháp luật nước ta cần phải có những quy định rõ ràng hơn, cụ thể hơn đối với chủ thể tham gia giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay (khách hàng vay) là hộ gia đình để đảm bảo quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch, nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh và tránh tình trạng mỗi nơi hiểu theo mỗi kiểu, thiếu tính đồng bộ trong việc áp dụng pháp luật. 59 Trần Xuân Tình, Bộ Tài nguyên và Môi trường Việt Nam, Xác định tư cách thành viên gia đình trong thế chấp quyền sử dụng đất, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=129517&Code=AC7L129517, [truy cập ngày 31 – 10 – 2013]. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 69 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 3.2 Về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản Với quy định của pháp luật nước ta hiện nay thông thường phạm vi bảo đảm tiền vay của tài sản thế chấp được xác định trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch trong giới hạn cho phép của pháp luật, và khách hàng vay có thể dùng một tài sản của mình thế chấp bảo đảm tiền vay tại nhiều tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở thì có sự không thống nhất trong quy định giữa luật chung (Bộ luật dân sự 2005) và luật riêng (Luật nhà ở 2005). Cụ thể, được quy định tại Điều 114 Luật nhà ở 2005, thì khách hàng vay chỉ được phép sử dụng tài sản là nhà ở của mình thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ trả vay với điều kiện tổng giá trị của các nghĩa vụ trả nợ vay phải nhỏ hơn giá trị căn nhà thế chấp nhưng chỉ được phép thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Trong khi đó Luật dân sự 2005 và các văn bản pháp luật khác có liên quan chấp nhận việc khách hàng vay sử dụng một tài sản thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng. Thiết nghĩ với đối tượng tài sản thế chấp là nhà ở cũng quyền lợi của các bên tham gia giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay cũng tương tự như các giao dịch thế chấp bằng tài sản khác không phải là nhà ở, vấn đề ở đây với bản chất là một giao dịch dân sự các bên có quyền thỏa thuận với nhau về phạm vi bảo đảm của tài sản thế chấp và tự chịu trách nhiệm đối với thỏa thuận của mình. Bởi vì các bên đã cân nhắc đến việc đảm bảo quyền lợi của mình, khi quyết định tham gia giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Bên cạnh đó, với quy định này của Luật nhà ở 2005 đã phần nào cản trở hạn chế việc khách hàng vay tiếp cận đến nguồn vốn vay khi sử dùng tài sản là nhà ở thế chấp bảo đảm tiền vay so với việc thế chấp tài sản khác không phải là nhà ở. Do đó, theo quan điểm cá nhân nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay dễ dàng tiếp cận đến nguồn vốn vay Luật nhà ở 2005 nên có những sửa đổi thống nhất với quy định chung của Luật dân sự 2005 về phạm vi bảo đảm tiền vay của tài sản thế chấp. 3.3 Về tài sản thế chấp Trên cơ sở quy định của pháp luật nước ta hiện nay, tài sản được khách hàng vay dùng để thế chấp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 70 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng rất đa dạng (có thể là: quyền sử dụng đất; nhà ở; tàu bay; tàu biển; tài sản hình thành trong tương lai;…). Sự đa dạng này giúp cho khách hàng vay có nhiều cơ hội áp dụng biện pháp thế chấp bảo đảm tiền vay, tạo được lòng tin của tổ chức tín dụng cho vay với mình, tạo điều kiện cho khách hàng vay dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn vay hơn. Tuy nhiên, do tài sản thế chấp có sự đa dạng, mỗi loại tại sản lại phải chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật khác nhau dẫn đến sự không thống nhất trong quy định giữa các văn bản này về việc dùng tài sản bảo đảm nghĩa vụ đối với từng loại tài sản. Và đôi khi có sự mâu thuẫn trong quy định giữa luật chung và luật riêng về giao dịch bảo đảm. Từ đó tạo ra những khó khăn cho các bên (tổ chức tín dụng và khách hàng vay) trong việc áp dụng biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Dưới đây là một vài bất cập trong thực tiễn áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong giao dịch bảo đảm tiền vay, đối với một số đối tượng tài sản thế chấp của khách hàng vay: Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Đối với đối tượng tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất, thì quy định của pháp luật nước ta về mục đích sử dụng vốn trong trường hợp này đã tồn tại sự bất hợp lý. Cụ thể là, khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền thế chấp, bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật ngân hàng, tổ chức tín dụng còn được phép cho khách hàng là hộ gia đình, cá nhân vay vốn để phục vụ nhu cầu đời sống hoặc để bảo đảm nghĩa vụ hợp pháp khác như các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng hoặc đầu tư học tập, xây dựng nhà ở... Ngoài ra, Bộ luật Dân sự năm 2005 (sau đây gọi tắt là BLDS) cũng không hạn chế chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất và cho phép các bên thỏa thuận về mục đích vay vốn (nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất). Bất cập này của Luật Đai đai ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử dụng đất, hạn chế quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, giảm khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn hợp pháp của người sử dụng đất. Để khắc phục bất cập này, theo quan điểm cá nhân thì Luật đất đai cần được sửa đổi theo GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 71 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng hướng mở rộng mục đích sử dụng vốn đối với chủ thể (hộ gia đình, cá nhân) có nhu cầu sử dụng vốn, mà đối tượng tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay trong trường hợp này là quyền sử dụng đất. Đối tượng tài sản thế chấp là nhà ở Theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở 2005 thì điều kiện đế nhà ở tham gia giao dịch (trong đó bao gồm cả giao dịch thế chấp nhà ở) là: - Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật; - Không có tranh chấp về quyền sở hữu; - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Với quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở thì trong trường hợp thiếu một trong các điều kiện trên thì chủ sở hữu nhà ở không được dùng nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều này cũng đồng nghĩa với hệ quả là pháp luật đã "loại bỏ" nhà ở hình thành trong tương lai khỏi danh mục tài sản thế chấp. Bởi vì, theo quy định của bộ Luật dân sự 2005 và các văn bản dưới luật hướng dẫn bộ luật này thì pháp luật nước ta chấp nhận việc thế chấp tài sản bằng tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp (khách hàng vay) sau thời điểm nghĩa vụ trả nợ vay được xác lập hoặc giao dịch thế chấp được giao kết. Với quy định này của Bộ luật dân sự thì ta có thể hiểu rằng tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay sau thời điểm xác lập hợp đồng vay hoặc xác lập giao dịch thế chấp tài sản) vẫn được khách hàng vay dùng làm tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay. Tuy nhiên trên nguyên tắc áp dụng pháp luật thì khi luật riêng (Luật nhà ở) có quy định khác với quy định của luật chung (Bộ luật dân sự) thì ta áp dụng theo quy định của luật riêng. Song, vấn đề đặt ra là Luật nhà ở có nên chỉnh sửa lại quy định này của mình để phù hợp với quy định chung của Bộ luật dân sự hay không vì thực tế cho thấy rằng đây là một quy định không phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay, trong khi tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng tài sản được phép giao dịch thì Luật nhà GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 72 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ở lại hạn chế việc giao dịch tài sản này và sự bất cập cụ thể trong trường hợp này là cản trở khách hàng tiếp cận với vốn vay mà tổ chức tín dụng cung cấp. Ngoài ra, nhiều vấn đế được đặt ra nhưng không có sự trả lời thỏa đáng như: cơ quan nào có thẩm quyền xác định nhà ở "không có tranh chấp về quyển sờ hữu , "không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền" và cách thức xác định những nội dung đó được thực hiện như thế nào? Quy định nêu trên đã làm phát sinh nhiều khó khăn cho chủ sở hữu nhà ở vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ điều kiện tại Điếu 91 của Luật Nhà ở là không đơn giản. Để giải quyết các vướng mắc này pháp luật nước ta cần phải có những hướng dẫn cụ thể những trình tự thủ tục để chứng minh cái điều kiện nêu trên nhằm giúp cho việc thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay nói riêng được thuận lợi và dễ dàng hơn. Đồng thời nhà nước cũng cần phải xây dựng cơ chế quản lý đối với đối tượng tài sản này. Đối tượng tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai Hiện nay pháp luật hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các quy định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện, quy trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo quy định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn. Có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai. Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất. Chẳng hạn, đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai như đã phân tích ở trên, thực tế cho thấy có quan điểm cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm thì cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng.60 60 Phòng công chứng số 4 TP. Hà Nội, THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 73 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Ngoài ra, điều 320 khoản 2 của Bộ luật dân sự năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc thế chấp bảo đảm tiền vay sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và tại thời điểm xác lập giao dịch chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo. Bởi lẽ, tài sản hình thành trong tương lai liệu có chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không? Vấn đề này phụ thuộc nhiều vào các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan. Sự khẳng định chắc chắn đấy lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá. Từ phân tích nêu trên, có thể đi đến kết luận rằng tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Các quy định này phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho đến xử lý tài sản. Các quy định đặt ra phải đồng bộ với nhau và phải nêu được các đặc thù của việc giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Một khi các trình tự, thủ tục được quy định cụ thể và chặt chẽ thì sẽ hạn chế được các cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm, kiểm soát và giảm thiểu được các rủi ro, đảm bảo được mục đích của giao dịch bảo đảm là thu hồi được nợ khi phải xử lý tài sản. Ngoài ra, trong thực tiễn thực hiện định giá tài sản thế chấp cũng vấp phải vướng mắc, cụ thể như sau: Trong khâu định giá tài sản thế chấp mặc dù theo quy định của pháp luật thì việc định giá tài sản thế chấp sẽ dựa trên yếu tố thỏa thuận giữa các bên, với quy định này pháp luật nước ta đã tạo điều kiện cho các bên phát huy quyền dân chủ (tự do thỏa thuận khi tham gia giao dịch) nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của mình. Để phát huy quyền đó hầu hết các tổ chức tín dụng điều có bộ phận định giá hoặc thuê (PHẦNII),http://congchung4hanoi.com.vn/Default.aspx?module=service&item=17 , [truy cập ngày 18-112013]. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 74 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng định giá trung lập đối với tài sản thế chấp có giá trị lớn. Song, dù vậy khi thực hiện việc định giá tài sản thế chấp vẫn không tránh khỏi những bất cập trong thực tế như sau: - Khách hàng vay có thể sẽ phải chịu thiệt thòi trong trường hợp tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá thị trường dẫn đến việc mức vốn vay của họ do tổ chức tín dụng cấp thấp hơn so với giá trị thực tế mà họ có thể được hưởng. Ví dụ như trong định giá tài sản là quyền sử dụng đất của tổ chức tín dụng, khi định giá để xác định mức cho vay, một số tổ chức tín dụng áp dụng nguyên khung giá đất do Nhà nước quy định (thực chất đây là khung giá để Nhà nước tính thuế) thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường. - Cũng không loại trừ trường hợp ngược lại là việc định giá tài sản thế chấp quá cao. Trong trương hợp này thì tổ chức tín dụng sẽ có nguy cơ rủi ro cao, bởi lẽ, khi ấy với việc giá trị tài sản thế chấp được định giá cao hơn mức bình thường, cho nên mức vốn vay mà tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng vay cũng có thể cao hơn giá trị thực tế của tài sản thế chấp dẫn đến việc khoản vay không được bảo đảm một cách đầy đủ. Nguyên nhân của việc định giá cao hơn thực tế có thể là do trình độ chuyên môn của người thực hiện công việc định giá yếu kém hoặc xảy ra tiêu cực trong việc định giá do vấn đề đạo đức nghề nghiệp của người thực hiện công việc định giá. Với những bất cập đấy, pháp luật nước ta cần phải có những quy định cụ thể hơn về việc định giá giá trị tài sản thế chấp. Có thể là xây dựng cơ chế và quy định trình tự định giá tài sản thế chấp theo một chuẩn mực chung để chủ thể có thẩm quyền định giá tài sản áp dụng thống nhất với nhau. Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng cũng cần phải đào tạo cho mình đội ngũ cán bộ chuyên trách trình có trình độ chuyên môn cao và tư cách đạo đức tốt trong việc định giá tài sản thế chấp nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung. 3.4 Về đăng ký thế chấp tài sản Là một nhu cầu cần thiết khi tham gia giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 75 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Việc đăng ký thế chấp tài sản có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm. Một mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ chức và cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho vay nói riêng. Tuy nhiên, trong quy định của pháp luật nước ta hiện nay về việc đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay hiện nay vẫn còn tồn tại một một số bất cập cụ thể là các quy định về đăng ký thế chấp tài sản được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Việc đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật bao gồm Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày (23/7/2010) về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày (16/2/2011) của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp. Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến với đất. Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch thế chấp đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Bộ luật dân sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp… Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch được thể hiện rõ ở thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay đối với các loại tài sản. Thực tế, đang có một số vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch này. Ví dụ cụ thể cho trường hợp này, có ý kiến chỉ ra rằng, việc đăng ký thế chấp bảo đảm tiền vay đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 11/2012/NĐ –CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ – CP về giao dịch bảo GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 76 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đảm thì căn hộ chung cư, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mua của chủ đầu tư cũng là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều tổ chức tín dụng đã giao kết hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay bằng các loại nhà ở hình thành trong tương lai này, mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp. Hầu như các hợp đồng này không được đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và nhà. Lý do là theo quy định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở năm 2005 (Điều 91 khoản 1điểm a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106 khoản 1 điểm a) đã ghi nhận. Trong khi đó, chưa có quy định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Do không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào đó. Nếu các loại nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa. Để có thể đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi cho mình, trên thực tê, các bên tham gia giao dịch thế chấp tài sản bằng nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể tiến hành đăng ký thế chấp quyền tài sản tại các Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ tư pháp. Ngoài ra, việc đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay được thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau tùy thuộc vào mỗi loại tài sản thế chấp. Đối với tài sản thế chấp là động sản thì tiến hành đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường các cấp. Trong khi đó, đối với loại tài sản là động sản nói chung thì tiến hành đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Đối với tài sản thế chấp là tàu bay, tàu biển thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Cục Hàng không Việt Nam, Cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục hàng hải Việt Nam. Và đang có một thực tế là, có doanh nghiệp phải thế chấp, nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một tổ chức tín dụng thì doanh nghiệp buộc GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 77 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng phải đi đến nhiều cơ quan để thực hiện việc đăng ký giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Do vậy, chi phí, thời gian để đăng ký việc thế chấp của doanh nghiệp bị tăng lên, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình hoàn thành thủ tục đăng ký giao dịch thế chấp tài sản. Một bất cập khác nữa chính là việc phân chia nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng dẫn đến tình trạng thủ tục đăng ký giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại nhiều địa phương không thống nhất. Thực tế, cùng một loại tài sản thế chấp, đặc biệt là tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mỗi nơi có sự hướng dẫn khác nhau về hồ sơ, giấy tờ thủ tục chưa đúng với quy định. Trong một số trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chưa tuân thủ đúng quy định, một số cơ quan lại quy định một cách cứng nhắc là chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày nhất định trong tuần, gây khó khăn cho người đi đăng ký. Không chỉ có những bất cập trong đăng ký giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay mà ngay cả đối với việc tra cứu thông tin về giao dịch này cũng gặp không ít khó khăn. Hiện đăng ký thế chấp tài sản được chia thành loại tài sản là động sản và bất động sản và được thực hiện bởi nhiều cơ quan đăng ký khác nhau. Đối với trường hợp nhiều tài sản khác nhau cùng để bảo đảm nghĩa vụ thì tổ chức tín dụng sẽ phải tiến hành thủ tục tra cứu tại nhiều cơ quan khác nhau. Với những trường hợp đăng ký thế chấp tài sản bằng quyền sử dụng đất, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp này thuộc về hai cấp (cấp tỉnh và cấp quận, huyện). Nhưng hiện tại, việc phối hợp trao đổi thông tin giữa hai cấp chưa bảo đảm, do đó, muốn tra cứu thông tin thì người có nhu cầu phải đến đúng cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký. Như vậy, ngay cả việc tra cứu thông tin cũng không thuận tiện cho các bên có liên quan khi có nhu cầu. Nhằm tháo gỡ các vướng mắc trên và tạo điều kiện cho việc đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng (và trong giao dịch bảo đảm dân sự nói chung) pháp luật nước ta cần có sự hướng dẫn cụ thể hơn về việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với các văn bản pháp luật riêng điều chỉnh cho từng loại tài sản thế chấp GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 78 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cần phải có những sửa đổi phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội như hiện nay. Chẳng hạn, Luật nhà ở cần phải xem xét đến việc có nên thừa nhận các giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai và có những quy định hướng dẫn về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với loại tài sản này, nhằm tương thích với quy định về giao dịch bảo đảm của luật chung điều chỉnh về vấn đề này. Bên cạnh đó, cần có xây dựng hệ thống cơ quan chuyên trách thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm trên với hệ thống cơ sở dữ liệu liên kết toàn quốc đồng thời áp dụng chung hệ thống văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm. Nhằm tránh tình trạng thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm mỗi nơi mỗi kiểu, và đảm bảo cho các bên có liên quan có thể kiểm tra về tình trạng của tài sản bảo đảm một cách dễ dàng và chính xác. 3.5 Về xử lý tài sản thế chấp Để bảo đảm tiền vay trong quan hệ cấp tín dụng giữa tổ chức tín dụng là bên cho vay và khách hàng vay với tư cách là người đi vay. Thông thường biện pháp thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng phổ biến nhất. Nếu khách hàng vay không thực hiện được hoặc không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì tài sản thế chấp sẽ được đem ra xử lý nhằm giúp tổ chức tín dụng thu hồi lại khoản vay mà mình đã cấp cho khách hàng vay. Tuy nhiên, trong thực tiễn xử lý tài sản thế chấp của khách hàng vay thật sự không dễ dàng. Do phải tuân thủ rất nhiều thủ tục pháp lý khác nhau, vừa chồng chéo, vừa không đồng bộ. Việc chậm trễ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng đồng nghĩa với chất lượng tài sản ngày càng giảm. Dẫn đến công tác thu hồi nợ của tổ chức tín dụng từ việc xử lý tài sản thế chấp chưa hiệu quả và thường kéo dài hơn dự kiến. Theo quy định tại Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì tổ chức tín dụng có quyền áp dụng một trong các phương thức sau đây để xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận: Bán tài sản thế chấp; tổ chức tín dụng có thể nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩ vụ trả nợ của khách hàng vay; Tổ chức tín dụng cũng có thể nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 79 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng nợ…. Với góc độ nghiên cứu quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp thì những khó khăn vâp phải khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp trong thực tế có thể là: - Trong trường hợp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp được xử lý bằng phương thức bán đấu giá: Theo quy định của Luật Đất đai thì đối tượng sử dụng đất nông nghiệp được giới hạn trong một số đối tượng cụ thể gắn liền với từng mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, theo Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, có nghĩa là đối tượng tham gia bán đấu giá không bị giới hạn. Trên thực tế, khi các tổ chức tín dụng bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, có trường hợp người tham gia và trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng lại không thuộc đối tượng được phép sử dụng đất nông nghiệp. Sự không nhất quán giữa các quy định của Luật Đất đai và Nghị định 17/2010/NĐ-CP ảnh hưởng đến quyền lợi của tổ chức tín dụng bán đấu giá quyền sử dụng đất (là tài sản bảo đảm bị xử lý), cũng như quyền lợi của người tham gia đấu giá. Vì vậy để tháo gỡ khó khăn này, nhằm tránh sự mất thời gian và tốn kém chi phí trong khâu tổ chức bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng sớm thu hồi được khoản vay mà mình đã cấp. Đồng thời đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia đấu giá mua tài sản thế chấp trong trường hợp này. Pháp luật nước ta cần phải có sự thống nhất trong quy định giữa luật đất đai và quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, đảm bảo cho bên tham gia đấu giá là đối tượng có thể mua được tài sản khi tham gia đấu giá. - Mặc khác, pháp luật hiện hành có quy định cho phép tổ chức tín dụng được nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Nhưng trên thực tế việc áp dụng phương thức xử lý tài sản này gặp rất nhiều khó khăn. Một trong những khó khăn đó là pháp luật chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục nhận và đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp:61 61 Nguyễn Hoàng Hưng, Những vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp, Thời báo ngân hàng, 2013, GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 80 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng + Trong quá trình xử lý nợ khách hàng, khách hàng vay đồng ý giao tài sản cho tổ chức tín dụng để tổ chức tín dụng nhận chính tài sản thế chấp thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và khoản 1 Điều 18 Nghị định số 11/2012/NĐCP. Tuy nhiên, tổ chức tín dụng vẫn gặp khó khăn, vướng mắc trong việc nhận tài sản thế chấp, đối với trường hợp này vì trình tự, thủ tục nhận tài sản thế chấp thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay, văn bản pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể như: tổ chức tín dụng có phải ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp với khách hàng vay hay không? Có cần chứng nhận của cơ quan công chứng hay chỉ cần văn bản thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay có nội dung bên bảo đảm đồng ý giao tài sản thế chấp theo giá đã được tổ chức tín dụng và khách hàng vay thỏa thuận để tổ chức tín dụng nhận và trừ khoản nợ của khách hàng vay. + Ngoài ra, việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thế chấp mà tổ chức tín dụng đã nhận của khách hàng còn có những vướng mắc cụ thể như: Khách hàng vay vốn đồng ý bàn giao cho tổ chức tín dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đã thế chấp cho tổ chức tín dụng theo đúng quy định của pháp luật) để tổ chức tín dụng nhận thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay. Tuy nhiên, tham khảo tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất và nhà) về việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì cơ quan này yêu cầu tổ chức tín dụng phải có hợp đồng chuyển nhượng tài sản giữa khách hàng vay với tổ chức tín dụng, có chứng nhận của cơ quan công chứng thì cơ quan này mới đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức tín dụng. Trong khi, theo quy định tại khoản 2 Điều 70 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trong trường hợp pháp luật quy định http://www.thoibaonganhang.vn/tin-tuc/8-nhung-vuong-mac-trong-xu-ly-tai-san-dam-bao-9651.html , [3-112013]. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 81 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này. Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 18 (Bổ sung Điều 64b) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cũng quy định bên nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay phải xuất trình văn bản chứng minh quyền được xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. Đối chiếu với những quy định pháp luật trên thì tổ chức tín dụng chỉ cần xuất trình Hợp đồng thế chấp tài sản giữa khách hàng với tổ chức tín dụng đã được cơ quan công chứng chứng nhận, văn bản thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng với khách hàng về việc tổ chức tín dụng nhận tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay và kết quả xử lý tài sản thế chấp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lại yêu cầu tổ chức tín dụng phải có hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp thì mới thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp mà tổ chức tín dụng đã nhận của khách hàng... Do những vướng mắc trong việc đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản bảo đảm nên nhiều tổ chức tín dụng còn e ngại khi áp dụng phương thức xử lý tài sản thế chấp theo hình thức “Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm”. Để có thể khắc phục những bất cập này trong quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp. Pháp luật nước ta cần phải có những hướng dẫn cụ thể, và thống nhất về trình tự thủ tục nhận tài sản thế chấp của khách hàng vay nói riêng cũng như tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm (tổ chức tín dụng nhận thế chấp). Từ việc nghiên cứu và đánh giá thực trạng áp dụng biện pháp thế chấp trong GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 82 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. Ta thấy rằng, trên tinh thần quy định của hệ thống các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm, nhằm tạo điều kiện, hỗ trợ cho việc xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm (cụ thể là thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay) thuận lợi thì bên cạnh những kết quả đạt được khi thực hiện biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, việc thực hiện biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay vẫn còn tồn tại một số bất cập, do trong quy định của pháp luật nước ta hiện nay đã một phần gây cản trở, khó khăn cho các bên tham gia giao dịch thế chấp tài sản và một số chủ thế khác có liên quan trong quá trình thực hiện giao dịch bảo đảm này. Một số bất cập gây khó khăn trong quá tình thực hiện giao dịch thế chấp bảo đảm tiền vay chủ yếu liên quan đến các vấn đề sau đây: Chủ thể tham gia biện pháp thế chấp tài sản; phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; về tài sản thế chấp; đăng ký thế chấp tài sản; chấm dứt và xử lý tài sản thế chấp. Nguyên nhân dẫn đến việc tồn tại một số bất cập trong thưc tiễn áp dụng biện pháp thế chấp tài sản là do trong một số trường hợp pháp luật nước ta quy định chưa rõ ràng, không có những hướng dẫn cụ thể, thiếu tính thống nhất trong quy định giữa luật chung và luật riêng, chồng chéo lên nhau giữa các văn bản pháp luật có liên quan về giao dịch bảo đảm và không phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên thực tế. Với những lý do đó, đòi hỏi pháp luật nước ta cần có những giải pháp khắc phụ những hạn chế đó từ những ý kiến được đề xuất như trên và sớm hoàn thiện pháp luật để kịp thời điều chỉnh những vấn đề bất cập trên phù hợp với điều kiện phát triển như hiện nay. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 83 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng KẾT LUẬN Với điều kiện phát triển của nền kinh tế xã hội như hiện nay, có thể thấy rằng hệ thống các tổ chức tín dụng ở nước ta không ngừng lớn mạnh và phát triển, khẳng định vị trí trụ cột của nền kinh tế nước nhà, giữ vai trò là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế thông qua các khoản vay cấp cho khách hàng vay phục vụ cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh cũng như trong tiêu dùng. Tuy nhiên, bên cạnh vai trò đầy ý nghĩa, một thực tế cho thấy là tình trạng mất an toàn trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng vẫn xảy ra, bởi lẽ nó chứa đựng nhìu rủi ro, do việc thu hồi lại vốn vay mà tổ chức tín dụng đã cấp cho khách hàng vay phụ thuộc rất nhiều vào ý chí và năng lực tài chính của khách hàng vay. Chính vì vậy mà khi các xác lập giao dịch vay vốn tại tổ chức tín dụng việc xem xét áp dụng bảo đảm tiền vay của các bên luôn là một vấn đề vô cùng quan trọng và rất cần thiết. sự an toàn của các khoản vay càng được khẳng định khi có sự xuất hiện của các biện pháp bảo đảm tiền vay (trong đó có biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản). Là một trong các biện pháp bảo đảm tiền cay bằng tài sản, biện pháp thế chấp tài sản vừa đóng vai trò là biện pháp bảo đảm hữu hiệu cho việc chuyển giao các khoản vốn vừa đem lại sự dễ dàng được vay vốn của những người có nhu cầu về vốn. Mặc dù các quy định của pháp luật nước ta về biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tương đối hoàn chỉnh, đã góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức tín dụng, hạn chế rủi ro, phần nào đã đáp ứng nhu cầu về vốn trong lưu thông. Nhưng việc hoàn thiện các quy định của pháp luật nước ta về biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay vẫn còn là nhu cầu thực tế. Bởi vì, việc áp dụng biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay vẫn còn vấp phải những khó khăn trở ngại cần được khắc phục. Và một trong những khó khăn đã được đề cập trong đề tài là những vướng mắc vẫn còn tồn tại trong việc thực hiện nghiệp vụ bảo đảm tiền vay cụ thể ở đây là trong thực tiễn áp dụng, triển khai thực hiện biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay. Việc hoàn thiện pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng và bảo đảm tiền vay nói chung là rất cần thiết, nó tạo đà cho sự phát triển hoạt động tín dụng trong nền kinh tế. Pháp luật về lĩnh vự này cần phải được GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 84 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng quy định theo hướng tạo thuận lợi hơn nữa cho các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay (ở đây là tổ chức tín dụng và khách hàng vay với vai trò là bên nhận thế chấp và bên thế chấp) trong việc tiếp nhận, xử lý tài sản bảo đảm, nâng cao tính tư chủ, tự chịu trách nhiệm của tổ chức tín dụng. Một hệ thống pháp luật rõ ràng minh bạch sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho bên vay vốn tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Ngoài ra, việc hoàn thiện này còn nhằm đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất nội tại giữa các quy định về biện pháp thế chấp tài sản, đồng thời đảm bảo những quy định này phù hợp với thông lệ quốc tế. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 85 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 01. Bộ luật dân sự 1995 (Hết hiệu lực); 02. Luật các tổ chức tín dụng 1997 (hết hiệu lực); 03. Luật đất đai 2003; 04. Bộ luật Dân sự 2005; 05. Bộ luật Hàng hải 2005; 06. Luật Nhà ở 2005; 07. Luật Hàng không dân dụng 2006; 08. Luật Tổ chức tín dụng 2010; 09. Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế 1989; 10. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (hết hiệu lực); 11. Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐCP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (hết hiệu lực); 12. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; 13. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; 14. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm; 15. Nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm; 16. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐCP về giao dịch bảo đảm; GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 17. Quyết định số 217/QĐ-NH1 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước về việc ban hành Quy chế về Thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng.  Danh mục sách, báo, tạp chí 01. Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006; 02. Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình lịch sử nhà nước và pháp luật thế giới, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2008; 03. Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình lịch sử nhà nước và pháp luật thế giới, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2008; 04. Đoàn Thị Phương Diệp, Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, Tủ sách Đại học Cần Thơ, 2009; 05. Lê Huỳnh Phương Chinh, Tập bài giảng Luật Ngân hàng, Đại học Cần Thơ, 2010.  Danh mục trang thông tin điện tử 01. Vũ Văn Tuyên, THÔNG TIN TÀI CHÍNH – PHÁP LUẬT NGÂN HÀNG - ỨNG DỤNG CNTT, Một số vấn đề về cầm cố và thế chấp vay vốn ngân hàng, http://dinhthangqt.blogspot.com/2011/09/mot-so-van-e-ve-cam-co-va-chap-taisan.html; 02. Nguyễn Văn Tuyến, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng, http://www.vnba.org.vn/?option=com_content&view=article&id=1542&catid=43&I temid=90; 03. Trần Xuân Tình, Bộ Tài nguyên và Môi trường Việt Nam, Xác định tư cách thành viên gia đình trong thế chấp quyền sử dụng đất, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=129517&Co de=AC7L129517; GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 04. Phòng công chứng số 4 TP. Hà Nội, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (phần 2), http://congchung4hanoi.com.vn/Default.aspx?module=service&item=17; 05. Nguyễn Hoàng Hưng, Những vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp, Thời báo ngân hàng, 2013, http://www.thoibaonganhang.vn/tin-tuc/8-nhung-vuongmac-trong-xu-ly-tai-san-dam-bao-9651.html. GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh SVTH: Lê Thị Diễm Thúy [...]... hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng; Chương 2: Quy định pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng; Chương 3: Thực trạng áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng và một số giải pháp hoàn thiện Đề tài nghiên cứu Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dung” là một vấn đề khá phức... vay của tổ chức tín dụng dụng khi khách hàng không có khả năng trả nợ 1.2 Khái quát chung về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.2.1 Khái niệm về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.2.1.1 Định nghĩa biện pháp thế chấp tài sản Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản (động. .. điển hình là biện pháp thế chấp tài sản là sự 21 Điều 319 BLDS năm 2005 GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 22 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng cần thiết trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Tuy nhiên, để tổ chức tín dụng và khách hàng vay có thể áp dụng biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay trong hợp đồng vay mà các... áp dụng biện pháp đó cần phải thỏa những điều kiện hay những nguyên tắc cụ thể theo quy định của pháp luật GVHD: Th.s Lê Huỳnh Phương Chinh 23 SVTH: Lê Thị Diễm Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 2.1 Quy định pháp luật về chủ thể tham gia biện pháp. .. Thúy Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng triển của hệ thống pháp luật Việt Nam trong việc quy định biện pháp bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng Theo những văn bản này, các biện pháp bảo đảm tiền vay bao gồm: - Bảo đảm tiền vay bằng tài sản: + Cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng vay; + Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba; + Bảo đảm bằng tài sản. .. chế tồn tại khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong phần nghiên cứu đề tài Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng , người viết đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như sau: Phương pháp nghiên cứu và phân tích luật viết; phương pháp so sánh; phương pháp tổng hợp các thông... hiện tại trong thực tiễn áp dụng là rất cần thiết Đó cũng chính là lý do mà người viết lựa chọn và nghiên cứu đề tài Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu nghiên cứu đề tài Pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dung” là nhằm tìm hiểu và làm rõ hơn về mặt lý luận theo góc nhìn của các... với biện pháp cầm cố, bên nhận bảo đảm có quyền nắm giữ tài sản bảo đảm.13 1.2.1.2 Đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Từ việc định nghĩa về biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 có thể thấy rằng biện pháp thế chấp bằng tài sản có những đặc điểm chung của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản: 14... cầm cố và bên thế chấp, cầm cố thoả thuận 1.2.3 Nguyên tắc áp dụng biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Trên cơ sở quy định của pháp luật Việt Nam về biện pháp bảo đảm tiền vay hiện nay, khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản phải dựa trên các nguyên tắc sau: 1.2.3.1 Biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay được áp dụng trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận Trong quy trình... THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Giới thiệu chung về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Như chúng ta đã biết, hoạt động cho vay đã được hình thành và phát triển từ rất sớm Song, dù là trong giai đoạn sơ khai mới hình thành,