TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 36 (2010- 2014) Đề tài: MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Giáo viên hƣớng dẫn: Sinh viên thực hiện: TS. Cao Nhất Linh Nguyễn Thu Thảo Bộ môn: Luật Thƣơng mại MSSV: 5106187 Lớp: Luật Thƣơng mại 2 Cần Thơ, tháng 12/2013 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU.............................................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài........................................................................................................................1 2. Đối tƣợng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của đề tài......................................................1 3. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài...............................................................................................2 4. Phạm vi nghiên cứu đề tài........................................................................................................2 5. Bố cục của đề tài.......................................................................................................................2 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................................3 1.1 Khái quát chung về hoạt động định giá bất động sản ................................................ 3 1.1.1 Khái niệm bất động sản...............................................................................................3 1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản...............................................................................7 1.2 Đặc điểm của hoạt động định giá bất động sản........................................................ 10 1.3 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản ............................................................ 11 1.3.1 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với cá nhân..............................11 1.3.2 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với Nhà nước...........................12 1.4 Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản ................. 13 1.4.1 Giai đoạn trước năm 1993........................................................................................13 1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay........................................................................................14 1.5 Hoạt động định giá bất động sản tại một số nước trên thế giới .............................. 16 1.5.1 Hoạt động định giá bất động sản tại Thái Lan.......................................................16 1.5.2 Hoạt động định giá bất động sản tại Malaysia.......................................................17 1.5.3 Hoạt động định giá bất động sản tại Singapore.....................................................18 Chƣơng 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.....................................................................................................20 2.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản ........................................................... 20 2.1.1 Nguyên tắc pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản................................20 2.1.2 Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản..........................22 2.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá ........................... 27 2.2.1 Bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá.....................................27 2.2.1.1 Bất động sản là nhà ở ................................................................................ 27 2.2.1.2 Bất động sản là công trình xây dựng ......................................................... 28 2.2.1.3 Bất động sản là quyền sử dụng đất ............................................................ 29 2.2.2 Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản ............................................................................................................................................... 31 2.2.2.1 Đối với nhà ở, công trình xây dựng ........................................................... 31 2.2.2.2 Đối với quyền sử dụng đất ......................................................................... 32 2.2.2.3 Các loại bất động sản khác........................................................................ 33 2.3 Điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản ........................................................................................................................................ 34 2.4 Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản ................................. 36 2.4.1 Đào tạo bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản........................................36 2.4.2 Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản.........................................................................................................................................37 2.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản .... 40 2.5.1 Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản...................40 2.5.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản..............42 Chƣơng 3 THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...........................................................................45 3.1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản ............................................................ 45 3.1.1 Sự cần thiết phát triển hoạt động định giá ở nước ta hiện nay............................45 3.1.2 Sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta..............................49 3.1.3 Những khó khăn, bất cập trong hoạt động định giá bất động sản.......................51 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản ....................... 55 KẾT LUẬN...................................................................................................................................63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh đặc biệt trong nền kinh tế ở nước ta nói riêng và trên thế giới nói chung. Các nhà đầu tư đều thừa nhận tiềm năng rất lớn ở lĩnh vực kinh doanh này. Hiện nay, kinh doanh bất động sản là một ngành đang được chú ý rất cao của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đặc biệt hơn với sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản làm tiền đề quan trọng cho loại hình kinh doanh này. Trong đó, hoạt động định giá bất động sản luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt và đang ngày càng đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản. Với nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, trước đây Nhà nước định giá trực tiếp mọi hàng hóa dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Trái lại, với nền kinh tế thị trường, nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý bình ổn giá thị trường. Việc định giá trực tiếp của nhà nước rất hạn chế. Do đó, thay cho việc định giá trực tiếp của nhà nước là việc định giá tài sản được thực hiện theo những nguyên tắc, phương pháp khoa học theo một chuẩn mực nhất định, đảm bảo hoạt động của các tổ chức, đơn vị thuộc mọi thành phần kinh tế. Như vậy, có thể khẳng định rằng hoạt động định giá bất động sản là cần thiết đối với nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường. Việc định giá chính xác một bất động sản sẽ đảm bảo quyền lợi của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào các giao dịch cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà còn là sự ổn định nền kinh tế đất nước. Với tầm quan trọng to lớn, hoạt động định giá bất động sản ngày càng được chú trọng phát triển trên thị trường. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển, do sự phức tạp về đối tượng định giá, sự đa dạng của bất động sản và giá trị của loại tài sản này khiến công tác định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị của bất động sản và chưa thể hiện được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, hoạt động định giá bất động sản vẫn còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, điều đó ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Xuất phát từ lý do đó, người viết chọn đề tài “Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản” nhằm tìm hiểu làm rõ những vấn đề còn tồn tại trong hoạt động định giá bất động sản ở nước ta là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đưa các giải pháp khắc phục. 2. Đối tƣợng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của đề tài Đề tài tập trung tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản, những quy định pháp lý về hoạt động định giá bất động sản, nguyên tắc định giá, các quyền và nghĩa GVHD: TS. Cao Nhất Linh 1 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản vụ của tổ chức; cá nhân cũng như thực trạng của hoạt động định giá để từ đó có thể đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện vấn đề này. 3. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Nghiên cứu, tìm hiểu đề tài này người viết sử dụng phương pháp thu thập, tổng hợp những tài liệu có liên quan, phân tích luật viết để làm rõ những quy định của pháp luật, phương pháp so sánh để tìm ra những điểm khác biệt, cùng với việc tìm hiểu thực tế trên báo chí và các trang thông tin điện tử để đánh giá đề tài một cách cụ thể và toàn diện. 4. Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài đi sâu nghiên cứu những quy định của pháp luật về hoạt động định giá bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và những văn bản pháp luật có liên quan. 5. Bố cục của đề tài Để đạt được mục tiêu đề ra, người viết xây dựng đề tài thành 3 chương Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về hoạt động định giá bất động sản Chương 2: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản Ngoài ra, đề tài còn phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo. Do thời gian nghiên cứu có hạn cùng những hạn chế nhất định về kiến thức nên đề tài sẽ không tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô và các bạn để đề tài hoàn thiện một cách tốt nhất. Qua đề tài này, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô, gia đình đã dạy dỗ tạo điều kiện và giúp đỡ người viết trong suốt thời gian học tập ở trường, đặc biệt là thầy Cao Nhất Linh đã trực tiếp tận tình hướng dẫn người viết hoàn thành đề tài này. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 2 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Định giá bất động sản là một hoạt động vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động này tồn tại và phát triển gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản. Từ khi hình thành cho đến nay hoạt động định giá bất động sản đã và đang khẳng định được tầm quan trọng trên thị trường cũng như nền kinh tế của đất nước. 1.1 Khái quát chung về hoạt động định giá bất động sản Để hình thành nên hoạt động định giá bất động sản trên thị trường thì bất động sản luôn là yếu tố đầu tiên được chú trọng và quan tâm bởi nếu không có bất động sản thì sẽ không tồn tại hoạt động này. 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia là nguồn lực để phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Việc phân loại tài sản thành động sản hay bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế - xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó. Trong luật La Mã, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những thứ khác được tạo ra do sức lao động của con người trên đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ. Hiện nay, có rất nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản. Điều 520 BLDS Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây là động sản”. Việc xác định những gì được coi là bất động sản theo quy định của BLDS Pháp tạo ra một cách hiểu dễ dàng và tương đối chính xác khi xác định những gì được coi là gắn liền với đất đai mà ít bị giải thích sai lệch, khó có thể giải thích rộng hơn. Còn trong BLDS Nga quy định bất động sản là những vật bất động, khoảnh đất, lòng đất, công trình thủy lợi, tất cả những gì liên quan chặt chẽ đến đất đai, đó là những đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó. Sự khác biệt về quan niệm bất động sản trong BLDS Nga so với các BLDS khác ở chỗ: một mặt, liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản theo cách quy định truyền thống được thể hiện trong BLDS Pháp; mặt khác, còn đưa ra khái niệm chung về đặc tính của bất động sản “ những đối tượng mà nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến đối tượng và mục đích sử dụng của nó”. Như vậy, tính bất động là tính chung của bất động sản. Theo GVHD: TS. Cao Nhất Linh 3 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản BLDS Nga “ Những vật không thuộc bất động sản, bao gồm cả tiền, giấy tờ có giá là động sản. Động sản không buộc phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật quy định” 1. Từ quy định của điều luật này có thể suy đoán rằng bất động sản buộc phải đăng ký thì mới được công nhận. Trong cổ luật Việt Nam không có sự phân chia tài sản thành động sản hay bất động sản, nhưng về đất đai được chú trọng đặc biệt, bởi đất đai được coi là tài sản có giá trị nhất. Trong các BLDS có hiệu lực ở Việt Nam trước đây, bất động sản và động sản chỉ được quy định theo dạng kiệt kê. Điều 312 BLDS Sài Gòn quy định: “Tài sản chia làm động sản và bất động sản” rồi sau đó liệt kê những gì là bất động sản. BLDS Sài Gòn quy định bất động sản gồm: “Bất động sản vì bản chất tự nhiên, bất động sản vì công dụng riêng” 2. Điểm mới của BLDS 1995 so với các BLDS truyền thống của Việt Nam trước đây là trước khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản thì bộ luật này xác định những gì được coi là tài sản. Điều 172 BLDS 1995 quy định: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Tại chương 2 phần thứ hai BLDS 1995 là việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Điều 181 BLDS 1995 xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản sau đó quy định những gì là bất động sản. Sự khác biệt cơ bản trong việc phân biệt động sản, bất động sản của BLDS 1995 so với các BLDS truyền thống là đưa ra khái niệm chung về bất động sản, nêu lên tính chất chung của bất động sản trước khi liệt kê các bất động sản. Như vậy, tại Điều 181 BLDS 1995 quy định bất động sản như sau: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng đó; - Các tài sản gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Cũng tương tự như BLDS 1995, BLDS 2005 cũng xác định những gì được coi là tài sản trước khi phân loại tài sản là bất động sản và động sản. Điều 163 BLDS 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” nhưng BLDS năm 2005 không có khái niệm như thế nào là bất động sản mà đi luôn vào phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Ở BLDS năm 2005 cũng tiến hành liệt kê những bất 1 2 TS. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội năm 2006, trang 12 TS. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội năm 2006, trang 12 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 4 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản động sản sau đó quy định động sản là những gì không phải là bất động sản. Tại điều 174 BLDS 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: - Đất đai - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm các nhóm tài sản chính sau đây: - Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, đã xác định chủ quyền và phải đo lường bằng giá trị - Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng công sở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến bãi, sân bay, nhà xưởng… - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: các công trình nuôi trồng thủy sản, các công trình du lịch vui chơi, thể thao… Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là bất động sản chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản. Bất động sản luôn gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Do đặc tính cố định này mà bất động sản không thể đem ra ra thị trường trưng bày như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô hình, hình ảnh, bản vẽ. Đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi thường có giá cao và ngược lại. Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như: quyền và phạm vi giao dịch bất động sản; kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; các thủ tục về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi của người bán và người mua bất động sản; định giá bất động sản; chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách Nhà nước từ hoạt động của thị trường bất động sản; giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các hoạt động của thị trường bất động sản. Bất động sản là tài sản lớn, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, nó luôn đóng vai trò GVHD: TS. Cao Nhất Linh 5 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Bất động sản có nhiều đặc điểm. Các đặc điểm này có thể phân chia thành hai nhóm chính là nhóm đặc điểm mang tính vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế. Nhóm đặc điểm mang tính vật lý bao gồm: - Tính chất cố định: Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Đối với nhiều loại hàng hóa, người bán, người mua có thể dễ dàng vận chuyển hàng hóa từ nơi này đến nơi khác nhưng hàng hóa bất động sản thì không thể di dời được. Người sử dụng hàng hóa phải chuyển đến nơi có bất động sản 3. - Tính chất lâu bền: Trong khi hầu hết các hàng hóa đều có vòng đời sản phẩm thì bất động sản lại có thuộc tính tồn tại khá lâu dài. Tính lâu bền của bất động sản thể hiện ở chỗ đất đai không bị hao mòn, không bị mất đi, không thể bị hủy hoại trừ khi có rủi ro do thiên tai gây ra. Không những thế, các công trình, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại qua nhiều năm, có khả năng sinh lợi rất lâu dài 4. - Tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt: Thuộc tính này của bất động sản xuất phát từ tính không thể di chuyển của bất động sản. Do gắn với vị trí cụ thể, gắn với môi trường, không gian nhất định và không thể di chuyển được nên giữa các bất động sản hầu như không có sự tương tự nhau. - Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng của nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi bất động sản khác. Giá trị của một bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều từ những bất động sản xung quanh. Chẳng hạn, các công trình kết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng cũng góp phần nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. - Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác 5. 3 TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 12 4 TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 13 5 TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 14 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 6 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế bao gồm: - Bất động sản có giá trị lớn: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Đặc tính này của đất đai chịu sự quy định của điều kiện tự nhiên là có sự giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ…Do bị giới hạn bởi nguồn cung nên hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn. Bên cạnh đó, đầu tư vào bất động sản cần nhiều vốn và thời gian nên bất động sản thường có giá trị cao. - Bất động sản có tính thanh khoản kém: Bất động sản là hàng hóa không thể di dời được và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa, khác với các hàng hóa thông thường, khi chuyển nhượng bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước thường yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng, do đó cần thời gian để thực hiện giao dịch. Ngoài ra, bất động sản là một tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán thường dài hơn so với các tái sản khác 6. - Giá bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa khác: Đặc điểm này xuất phát từ việc khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của bất động sản, đặc biệt là đất. Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố vị trí địa lý, vùng lãnh thổ, đồng thời, chứa đựng những yếu tố xã hội như trong việc tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống của con người cũng như tạo ra môi trường sinh thái. 1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Như vậy, định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Do đặc tính của bất động sản là tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu sự tác động của nhiều yếu tố, số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau. Vì vậy, định giá bất động sản là một hoạt động rất phức tạp, việc xác định những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn và đó cũng chính là công việc của những tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động này. Trước khi tìm hiểu định giá bất động sản là gì thì cần nắm được khái niệm của định giá. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: 6 TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 14 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 7 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Theo GS.W.Sealrooke- Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh thì định giá có thể hiểu như sau: “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”7. Còn theo GS. Lim Lan Yuan - Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore thì: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một loại tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” 8. Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”. Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá bất động sản là việc “ước tính” giá cả của bất động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy nhiên, mức giá ( do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường. Mức giá do các tổ chức định giá đưa ra có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản và các điều kiện kinh tế khác. Bất động sản thông thường là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP. Ở Mỹ 30-40% tổng giá trị thị trường của bất động sản, ở Thụy Điển là 540 tỷ USD trong đó 350.000 bất động sản nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 166.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD 9. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội, hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển kinh tế, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, ngân hàng, tín dụng, sự quản lý và điều tiết của 7 PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005, trang 87 8 PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005, trang 87 9 PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005, trang 8 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 8 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Nhà nước như các chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thủy văn, thổ nhưỡng… Do giá bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa khác cho nên rất khó có thể xác định được giá trị vốn có của bất động sản. Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố vị trí địa lý, vùng lãnh thổ, các yếu tố xã hội. Ngoài ra, do ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu, thói quen, việc định giá bất động sản không chỉ căn cứ vào chi phí hình thành mà còn phụ thuộc vào mong muốn của cá nhân. Giá trị của bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nhận định chủ quan của người định giá. Quá trình thu thập và xử lý thông tin sẽ là bước rất quan trọng đối với hoạt động định giá. Theo tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc, Trưởng bộ môn kinh doanh bất động sản, Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên, Trường Đại học kinh tế quốc dân cho rằng, định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ ai, bất kỳ tổ chức nào 10. Do vậy, ở nhiều nước phát triển, việc định giá bất động sản do các công ty tư vấn, các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá. Hoạt động định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ phát triển khoảng 10 năm trở lại đây cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì nhu cầu về định giá bất động sản cho các mục đích như mua bán, cầm cố, thế chấp… cũng ngày một tăng theo 11. Bên cạnh đó do sự phức tạp trong đối tượng định giá cũng như giá trị rất lớn của các bất động sản đã làm cho hoạt động định giá trở nên phức tạp và khó khăn hơn. Theo đó, Điều 11 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản của Thủ Tướng chính phủ quy định như sau: “ 1. Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật và chuyên môn về môi giới, định giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 2. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện quy định tại Điều 12 10 Thạch Huê, Định giá đất đai; bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008 http:// www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-du-manh/20125/140651.vnplus [truy cập ngày 10/08/2013] 11 Thạch Huê, Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008 http:// www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-du-manh/20125/140651.vnplus [truy cập ngày 10/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 9 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản của Nghị định này 12 3. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản”. Ngoài ra, tổ chức; cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải tuân thủ các điều kiện có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản 13. Theo quy định tại Điều 15 NĐ 153/2007/ NĐ – CP thì: Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ điều kiện sau đây: + Không phải là cán bộ, công chức Nhà nước + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quy định của cơ quan có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành hình phạt tù + Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo , bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản + Có bằng tốt nghiệp Cao đẳng hoặc Đại học + Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản Quy định này ra đời thực sự rất cần thiết và quan trọng nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cũng như là những kinh nghiệm thực tiễn của những tổ chức, cá nhân định giá góp phần nâng cao công tác định giá ngày một phát triển. Thêm vào đó là việc áp dụng các nguyên tắc định giá một cách thống nhất, các văn bản pháp luật về định giá bất động sản. Như vậy, hoạt động định giá mới đi vào chuyên nghiệp và thể hiện đúng vai trò của mình nhằm góp phần hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế của đất nước. 1.2 Đặc điểm của hoạt động định giá bất động sản Do bất động sản có những đặc điểm mà không có một loại tài sản nào có được nên trong quá trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động 12 Điều 12 NĐ 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có đủ các điều kiện sau đây: . Có điều kiện kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác . Có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình do Bộ xây dựng ban hành . Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng các yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 13 Khoản 2 Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 10 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản sản 14 . Việc xác định giá trị phải trực tiếp khảo sát thực địa nhằm thu thập số liệu, thông tin. Thu thập thông tin là rất quan trọng bao gồm các thông tin chung về điều kiện tự nhiên, môi trường, kinh tế, xã hội, quản lý Nhà nước và pháp luật; các thông tin chi tiết về thị trường bất động sản và bản thân bất động sản. Cụ thể như các thông tin về điều kiện tự nhiên; môi trường có thể bao gồm các thông tin như địa hình; tài nguyên thiên nhiên; đặc điểm thời tiết; loại và mức độ ô nhiễm ở địa phương; các cơ sở hạ tầng; các loại thuế liên quan đến bất động sản, nhóm các thông tin về xã hội như dân số; mật độ dân số; xu hướng phát triển dân số; xu hướng phát triển lực lượng lao động xã hội; cơ cấu dân số; nguồn lao động, các thông tin về Nhà nước và Pháp luật có thể gồm: quy hoạch tổng thể hoặc kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng các công trình phát triển kinh tế - xã hội hay là các thông tin về thị trường bất động sản như các thông tin về các loại thị trường bất động sản ( thị trường bất động sản nhà ở; thị trường bất động sản thương mại – dịch vụ) và các thông tin chung về bất động sản như tình trạng pháp lý của bất động sản, hồ sơ thửa đất, biên bản xác định ranh giới thửa đất, kích thước, vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh, môi trường, các loại thuế, những hạn chế ( nếu có) đối với việc sử dụng bất động sản. Khi định giá bất động sản ngoài việc tuân theo các phương pháp, nguyên tắc, quy trình còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà nước thông qua các văn bản quy phạm pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý công nhận quyền bất động sản của tổ chức, cá nhân. Qua đó, Nhà nước quản lý tốt hơn bất động sản và tổ chức, cá nhân thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền về bất động sản có tác dụng khuyến khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và hạn chế những rủi ro trong quá trình ký kết, giao dịch. 1.3 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản Định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trong quản lý, sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh. 1.3.1 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với cá nhân Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chug, của bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm nhưng ở các thị trường khác nhau lại có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng môt loại bất động sản, cùng thị trường ( nông thôn, thành thị ) nhưng ở những thời điểm khác nhau thì có giá thị 14 Goldland, Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản, 2011 http://www.daotaobatdongsan.info/khao-sat-thi-truong-thu-thap-thong-tin-bat-dong-san [ truycập ngày 10/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 11 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản trường khác nhau. Hơn nữa giá của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố như: đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp... Vì vậy, cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và kinh nghiệm về tính năng cũng như là cấu trúc của bất động sản cho nên không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường nếu họ thiếu thông tin do đó sẽ không phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các tổ chức, cá nhân định giá sẽ giúp họ có được những thông tin về giá bất động sản một cách cụ thể và chính xác, tránh những rủi ro trong các giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp…Ở đây, vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản. 1.3.2 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản đối với Nhà nƣớc Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động sản sẽ bị ảnh hưởng rất lớn ( bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế ) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà Nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nước ( như cán bộ thuộc các Sở Tài chính, cán bộ thuế…). Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản là tất yếu. Chính vì vậy, hoạt động định giá có vai trò rất quan trọng đối với Nhà nước. Các bất động sản mà Nhà nước định giá bao gồm: Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế tài sản, định giá bất động sản cho các hoạt động đấu giá, định giá đất đai; nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia liên doanh sản xuất, định giá bất động sản để thanh lý tài sản, định giá cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm. Định giá bất động sản liên quan đến các giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán, thế chấp. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi. Việc định giá bất động sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng rất lớn trong việc đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước. Ở Malaysia nguồn thu từ thuế bất GVHD: TS. Cao Nhất Linh 12 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế (các thành phố chính: Kualumpur 27%; Malacca 60%, seremban 58%, Johbaru 63%, Jpoh 54%) 15. Đồng thời, định giá đúng giá trị bất động sản đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá thị trường và không có sự ưu đãi nào đối với một nhóm người sử dụng thì đất đai sẽ được sử dụng một cách tốt nhất. Trên thực tế hiện nay, còn rất nhiều cơ quan được “bao cấp” giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân nhưng loại tài sản quý giá này đang bị chiếm giữ một cách không hợp lý đặc biệt là đất đai ở những vị trí thuận lợi. Nguyên nhân chính là giá đất để tính toán nghĩa vụ này không sát với giá thị trường. Nắm rõ được những khó khăn, vướng mắc còn gặp phải trong hoạt động định giá bất động sản, dự thảo Các văn kiện trình Đại hội X của Đảng cũng chỉ rõ: làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển, từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản16. Nhà nước cần xây dựng các khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình định giá bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế. 1.4 Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội có nhiều biến động to lớn đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Điều đó kéo theo sự ảnh hưởng của hoạt động định giá bất động sản bởi vì thị trường bất động sản chính là cơ sở để hình thành hoạt động định giá. Có thể phân chia sự hình thành hoạt động định giá bất động sản thông qua thị trường bất động sản thành hai giai đoạn sau: 1.4.1 Giai đoạn trƣớc năm 1993 Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà nước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch bất động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho các giao dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản. Đặc điểm thị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng, địa phương theo yêu cầu thực tế, chưa có khung pháp luật 15 PGS TS Đỗ Hậu - TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005, trang 90 16 Lê Xuân Bá - Trần Kim Chung, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính Trị Quốc Gia năm 2006, trang 19 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 13 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản điều chỉnh. Hơn nữa, thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra chậm do đó nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Bên cạnh đó, giai đoạn này Việt Nam chưa thực hiện mở cửa cho các nhà đầu tư nước ngoài gia nhập vào thị trường trong nước, nhu cầu đất cho xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, nhà máy chưa nhiều. Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây dựng… thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng. Từ đó phát sinh nhu cầu giao dịch về bất động sản, hiện tượng mua bán đất đai, bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi động. Luật Đất đai năm 1987 đã cho phép: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó”. Như vậy bằng các chế định pháp luật Nhà nước đã không thừa nhận có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ bản là bị chia cắt, thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai là thị trường hợp pháp, thị trường đất đai không được thừa nhận hợp pháp. Như vậy, trong giai đoạn này không có một văn bản pháp lý nào đề cập đến các hoạt động định giá mặc dù hoạt động này vẫn có sự giao dịch trên thị trường. 1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 quy định “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt”. Lần đầu tiên giá đất và các phương pháp xác định giá đất được pháp luật quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”. Tiếp đó, Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là sự GVHD: TS. Cao Nhất Linh 14 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản thay đổi quan niệm mang tính đột phá tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, bước đầu hoạt động của thị trường bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành Luật đất đai mới, đây là chế định pháp luật có ý nghĩa quan trọng quyết định sự hình thành rõ nét thị trường bất động sản nước ta. Cụ thể, tại Điều 55 Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) quy định: “ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này 17 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Với quy định này và sau này là Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động định giá hình thành một cách đồng bộ. Đặc biệt đó là sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định trực tiếp và cụ thể về hoạt động định giá bất động sản mà trong những giai đoạn trước đây chưa đề cập đến. Cụ thể, tại điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”. Với quy định này chứng tỏ hoạt động định giá đã hình thành và đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản. Tại Nghị quyết Đại hội lần thứ IX của Đảng nhấn mạnh “ Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở cửa thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư” 18. Như vậy, bằng các quy định pháp luật, Nhà nước đã cho phép mở rộng các đối tượng 17 Khoản 3 - Đ56 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Khoản 4 - Đ56 Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. 18 TS. Hồng Hạnh, Một số vấn đề pháp lý cơ bản về pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 6 tháng 2/2012, trang 17 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 15 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản tham gia thị trường bất động sản nhằm đáp ứng ngày càng cao yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường. Điều này, có tác động tích cực đến hoạt động định giá ngày càng phát triển vì nếu thị trường bất động sản phát triển thì hoạt động định giá sẽ có tác động trực tiếp. Hoạt động định giá bất động sản đã và đang khẳng định được vị trí của mình trong thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế của đất nước nói chung. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu làm rõ. Với sự nỗ lực của các tổ chức, cá nhân có liên quan cùng những chính sách pháp luật của Nhà nước, hi vọng hoạt động định giá bất động sản sẽ có những bước tiến vượt bậc góp phần ổn định và phát triển nền kinh tế đất nước. 1.5 Hoạt động định giá bất động sản tại một số nƣớc trên thế giới Trên thế giới, lĩnh vực định giá bất động sản đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hằng năm cho ngân sách quốc gia. Dưới đây là tổ chức cũng như là cơ chế hoạt động của một số nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam. 1.5.1 Hoạt động định giá bất động sản tại Thái Lan Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA trực thuộc Cục Đất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của Ủy ban định giá Trung ương. CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng 19: phòng hành chính; phòng định giá; phòng bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng truy cập dữ liệu và lưu trữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất). CVA không có hệ thống ở địa phương, việc định giá đất địa phương thực hiện theo hợp đồng với văn phòng quản lý đất đai các tỉnh. Ngoài ra, còn có các tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá Trung ương cấp; các công ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội đồng định giá 19 Quách Văn Chiến, Định giá bất động sản ở một số nước Đông Nam Á, 2010 http://tnmtphutho.gov.vn/index.php/vi/news/Tai-nguyen-dat/Dinh-gia-dat-va-bat-dong-dong-san-o-mot-so-nuocDong-Nam-a-835/ [truy cập ngày 12/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 16 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Trung ương, có đại diện trong Ủy ban định giá Trung ương có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, các công ty định giá tư nhân có thể có chi nhánh ở các địa phương, ví dụ như Công ty TNHH Sirida có 17 văn phòng đại diện ở địa phương. Ở Thái Lan, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá. Trong thời gian tới, Thái Lan sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá làm giảm bớt chi phí. Mặc dù đã được quy định trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, quá trình thực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình định giá, tuy nhiên trên thực tế nhiều sai phạm đã xảy ra. Đặc biệt, trong thời gian Thái Lan bị khủng hoảng tài chính, nhiều vụ sai phạm về định giá bất động sản liên quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện. Hầu hết những trường hợp sai phạm trong hoạt động định giá ở Thái Lan không liên quan đến vấn đề phương pháp định giá mà xuất phát từ các lý do khác như: cán bộ định giá không đủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người định giá, người định giá và cơ quan Nhà nước liên kết với nhau lừa tổ chức tài chính. Vì vậy, để cải thiện công tác định giá Thái Lan đã tập trung khắc phục một số vấn đề liên quan đến hệ thống dữ liệu, hệ thống đào tạo định giá… Một số ý kiến chuyên gia kiến nghị nhằm cải thiện chất lượng công tác định giá về các khía cạnh như là cải thiện hệ thống số liệu: trong tương lai, Thái Lan nên đầu tư nhiều hơn cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu đặc biệt giá giao dịch trên thị trường. Nhà nước nên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu sao cho cơ chế cung cấp số liệu một cách thuận tiện cho người định giá hay cải thiện hệ thống giáo dục về định giá, cần gia tăng các trường đại học tăng cường công tác đào tạo cho người định giá. 1.5.2 Hoạt động định giá bất động sản tại Malaysia Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang và Quận (huyện). Tại Trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ tài chính bổ nhiệm và cơ quan này chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình 20. JPPH Liên bang gồm các phòng: điều phối quản lý, hỗ trợ quản lý, công nghệ thông tin, đầu tư, định giá bất động sản, quản lý bất động sản, thư ký định giá, đào tạo. 20 PGS.TS Đỗ Hậu - TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005, trang 108 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 17 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Tại cấp Bang: Mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của mình. Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (Huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá bất động sản một vùng, bao gồm một số Quận (Huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm. JPPH có những nhiệm vụ sau đây: - Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật gồm: Định giá bất động sản ban đầu, định giá bất động sản trong năm, định giá bất động sản có sự tăng; giảm về giá trị trong năm, định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần), định giá doanh thu hằng năm từ bất động sản hỗ trợ cho việc thu thuế. - Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: tích tụ đất đai (thu hồi đất; mua đất; khai thác đất hoang), cho thuê bất động sản, tín dụng nhà ở, bảo hiểm bất động sản, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng đường điện, tư nhân hóa hóa và hợp tác hóa bất động sản, xây dựng các dự án khả thi về bất động sản, quản lý tài sản. - Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ Đại học và trên Đại học. Ở Malaysia, các tổ chức định giá được hình thành từ khá sớm cùng với việc ban hành các tiêu chuẩn định giá, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ của người định giá ngang tầm với quốc tế. Các tiêu chuẩn được quy định như là giá trị thị trường được sử dụng làm cơ sở trong định giá, đưa ra các tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn; kinh nghiệm đối với các tổ chức; cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này, đưa ra các mục tiêu định giá và những cơ sở định giá, tiêu chuẩn về thu thập số liệu cần thiết trong hoạt động định giá hay các phương pháp được người định giá sử dụng như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận. 1.5.3 Hoạt động định giá bất động sản tại Singapore Cơ quan quản lý Nhà nước về định giá bất động sản và Văn phòng đất đai thuộc Bộ pháp luật và Văn phòng định giá thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tài chính. Trong đó Văn phòng đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất công, quản lý GVHD: TS. Cao Nhất Linh 18 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản 21. Văn phòng đất đai có bốn phòng: Bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước, hợp tác phát triển về đất. Văn phòng định giá có chức năng thực hiện việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phòng định giá có bốn phòng: Xử lý thông tin, định giá bất động sản ( đất trống và đất có nhà ), định giá bất động sản đặc biệt ( sân gôn, bóng đá, casino…), định giá theo tổng giá trị bất động sản. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn kinh tế bất động sản, công ty tư vấn và dịch vụ định giá theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá trung ương cấp; tổ chức hội nghề nghiệp và Viện định giá Singapore có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, cơ quan thường trực của Viện có ba phòng: Điều tra đất, điều tra số lượng định giá, định giá và định giá tổng quan. Ngoài những điểm khác biệt trên thì ở cả ba nước có những điểm chung như sau: Thứ nhất, các cơ quan định giá bất động sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. Thứ hai, cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước gọi là “Ủy ban định giá trung ương”. Ủy ban định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và các tổ chức khác có liên quan như: Bộ tài chính; Bộ tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục đất đai; đại diện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định giá tư nhân…Ủy ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập. Thứ ba, trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất. 21 PGS.TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005, trang 109 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 19 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Chƣơng 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản 2.1.1 Nguyên tắc pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 51 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Thứ nhất, việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Như vậy, tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động định giá bất động sản phải dựa trên những thông tin về bất động sản như những quy định nêu trên và có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản. Tính chất của bất động sản bao gồm: loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản22…Ngoài ra, việc định giá bất động sản dựa trên giá thị trường tại thời điểm định giá là rất quan trọng nhằm giúp cho giá bất động sản gần sát với thực tế và giá của bất động 22 PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 204 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 20 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản sản sẽ không quá cao hay quá thấp khi so sánh với giá thị trường tại thời điểm định giá để có những phương pháp định giá phù hợp nhất. Thứ hai, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể là: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Nhà nước quy định về điều kiện thành lập doanh nghiệp, thành lập hợp tác xã, phạm vi được phép hoạt động, điều kiện về vốn, huy động vốn… nhằm giúp các chủ thể kinh doanh, đầu tư có những thông tin pháp lý cần thiết. Ví dụ như, Luật doanh nghiệp có quy định về điều kiện về chủ thể đó là tổ chức cá nhân tham gia doanh nghiệp phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không thuộc đối tượng bị nhà nước cấm thành lập hoặc tham gia doanh nghiệp hay là điều kiện về vốn, vốn đầu tư thành lập doanh nghiệp phải phù hợp với lĩnh vực, ngành nghề và quy mô kinh doanh của doanh nghiệp. Ngoài ra, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ điều kiện quy định tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Những điều kiện như là: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ từ cao đẳng trở lên, đã được đào tạo về định giá bất động sản, có hồ sơ xin cấp chứng chỉ bất động sản. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm: đơn xin cấp chứng chỉ định giá có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã; phường; thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên và bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản. Trong đó, Ủy ban nhân dân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất động sản và Chính phủ sẽ có thẩm quyền trong việc quy định cấp; thu hồi chứng chỉ định giá và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản. Thứ ba, việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Độc lập là nguyên tắc cơ bản của doanh nghiệp định giá bất động sản và định giá viên, trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động của bất kỳ lợi ích và vật chất tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá. Định giá viên không được nhận định giá bất động sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồnggia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hóa hay việc định giá viên không được nhận định giá bất động sản cho các đơn GVHD: TS. Cao Nhất Linh 21 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản vị mà có cha mẹ, vợ chồng, anh chị em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có bất động sản cần định giá23. Trong quá trình định giá nếu có sự hạn chế về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức đinh giá và định giá viên phải tìm cách loại bỏ hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo định giá những mối quan hệ mang tính tính tập thể hay cá nhân trực tiếp hoặc gián tiếp đối với bất động sản. Ngoài ra, tính độc lập; khách quan; trung thực còn được định giá viên thể hiện trong báo cáo kết quả định giá. Định giá viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hoặc toàn bộ nội dung báo cáo. Hơn nữa, định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định giá bất động sản. Cụ thể là việc doanh nghiệp; tổ chức định giá; định giá viên không được tiến hành định giá khi những ý kiến và kết luận định giá đã được đề ra có chủ ý từ trước, tiền thu định giá bất động sản phải được xác định một cách độc lập; theo quy định và không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được thỏa thuận trước đó hay là việc doanh nghiệp; tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra những thông tin dữ liệu do khách hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin dữ liệu đó. Trong trường hợp việc kiểm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì định giá viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo định giá. Như vậy, khi doanh nghiệp; tổ chức định giá và định giá viên đã tuân thủ những quy định trên thì tức là đã tuân thủ pháp luật về những quy định khi tham gia hay kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản. Đây là những yếu tố quan trọng và thiết yếu trong hoạt động định giá bất động sản, bởi hoạt động định giá bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh còn khá mới mẻ ở nước ta cho nên hoạt động này hết sức phức tạp và còn tồn tại nhiều khó khăn vì vậy để phát triển một cách bền vững và mang lại hiệu quả cao nhất thì nhất thiết tổ chức, cá nhân phải tuân thủ theo những nguyên tắc cơ bản trên. 2.1.2 Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản Các nguyên tắc kinh tế trong hoạt động định giá bất động sản, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá 23 PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 204 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 22 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản thị trường24. Cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên hệ chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, để các kết quả định giá gần sát với giá thị trường thì việc định giá phải tuân thủ theo các nguyên tắc được trình bày dưới đây. * Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc một người cụ thể). Còn theo khía cạnh về mặt pháp luật, thì một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Theo đó một bất động sản khi cho thu nhập ròng cao nhất cũng được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Thu nhập ròng có thể hiểu là tổng thu nhập của một doanh nghiệp, hay còn gọi là lợi nhuận thuần. Thu nhập ròng được tính toán từ tổng thu nhập có điều chỉnh thêm các khoản chi phí hoạt động, khấu hao, lãi suất, thuế và các chi phí khác liên quan đến họat động kinh doanh của doanh nghiệp. Số liệu này được thể hiện trên báo cáo thu nhập, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp, đó là số liệu tính toán nằm ở dòng cuối cùng nên còn được gọi bằng tên tiếng Anh là "the bottom line". Chỉ số này cũng được sử dụng để tính toán thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) 25. *Nguyên tắc cung – cầu Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng 24 Vietrealnet, Nguyên tắc định giá bất động sản http://daotaobds.weebly.com/nguycircn-t7855c-2737883nhgiaacute-bds.html [truy cập ngày 14/08/2013] 25 Netincom, Thu nhập ròng http://www.bsc.com.vn/Terms/NI.aspx [truy cập ngày 14/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 23 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại 26. Đất đai (hay quyền sử dụng đất đai) là một loại hàng hóa đặc biệt. Cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường. Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán, cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu có sự biến động cùng chiều có nghĩa là cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu được áp dụng phù hợp với thị trường đất đai. Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặt hàng có liên quan, những dự đoán của khách hàng về cung và cầu, sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng. Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau, cung về từng loại đất cũng có sự biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. * Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản 26 PGS-TS Đỗ Hậu. TS Nguyễn Đình Bồng, Quản lý Nhà nước và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005, trang 96 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 24 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Theo nguyên tắc này thì để ước tính giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá về mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: lao động, vốn, đất đai, quản lý27. * Nguyên tắc thay đổi Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước, pháp luật, xã hội và môi trường; chúng luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản…; sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản 28. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”. * Nguyên tắc dự báo Bất động sản có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của bất động sản có thể được ước lượng bằng tổng giá trị của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó đem lại. Ngược lại, ngay cả những tác động tiêu cực đến giá trị bất động sản trong tương lai có thể xảy ra và cần dự đoán trước. Các nhà định giá bất động sản thường dựa vào nguyên tắc này để tiên đoán giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị bất động sản ở thời điểm hiện tại 29. Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể có trong tương lai. * Nguyên tắc phù hợp 27 My.opra.com, Nguyên tắc định giá bất động sản http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/630/CatID/8/Default.aspx [truy cập ngày 15/08/2013] 28 My.opra.com, Nguyên tắc định giá bất động sản http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/630/CatID/8/Default.aspx [truy cập ngày 15/08/2013] 29 Vietralnet, Nguyên tắc định giá bất động sản http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE822FD662424/View/Dinh-giabat-dong-san/NGUYEN_TAC_HOAT_DONG_DINH_GIA_BAT_DONG_SAN/?print=282443356[ truy cập ngày 16/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 25 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Việc định giá một bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế, một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại…Trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản30. Vì vậy, khi định giá bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các mục đích sử dụng khác. * Nguyên tắc cạnh tranh Nguyên tắc này có ảnh hưởng quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể được thay thế cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. * Nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc này thì giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản đó. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực31. * Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị. Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Ngược lại, những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong cùng một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì 30 MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://luatminhkhue.vn/thue-dat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dong-san.aspx [truy cập ngày 16/08/2013] 31 MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://luatminhkhue.vn/thue-dat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dongsan.aspx [truy cập ngày 17/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 26 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó 32. * Nguyên tắc thay thế Sự hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao giờ trả tiền nhiều hơn để mua một tài sản tương tự như vậy trong thị trường 33. Nguyên tắc này được áp dụng trong quá trình định giá tài sản là khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó được bán trước. * Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý nhưng tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể hiện về chênh lệch giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai. 2.2 Các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh dịch vụ định giá Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất thì có thể liệt kê những tài sản quy định tại Khoản 1 Điều 174 BLDS là những bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản giao dịch thường được giới hạn theo quy định của pháp luật. Do vậy, không phải bất kỳ bất động sản nào cũng được phép kinh doanh. Tại Điều 6 Luật KDBĐS và Điều 2 NĐ số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản: “ 1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a. Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng b. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai c. Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật 32 MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://tholaw.vn/dich-vu-phap-ly/tu-van-dat-dai/979-nguyen-tacdinh-gia-bat-dong-san [truy cập ngày 18/08/2013] 33 PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 2009, trang 207 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 27 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản 2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh”. 2.2.1 Bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh dịch vụ định giá 2.2.1.1 Bất động sản là nhà ở Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở là: “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do các tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, có thể do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu của xã hội. Giao dịch của bất động sản là nhà ở có thể phục vụ cho các mục đích khác nhau như để ở, để đầu tư hoặc cho thuê. Trong định giá nhà ở dù áp dụng phương pháp nào thì cũng phải chú trọng đến những nhân tố cơ bản sau: - Kích thước và số lượng phòng - Vị trí ngôi nhà: Đây là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá của ngôi nhà được trả, bởi vì nó ảnh hưởng đến các tiện ích cuộc sống của người sử dụng ngôi nhà, ví dụ như khoảng cách đến trường học, chợ, bến xe, công viên… - Các tiện nghi như bố trí hệ thống điện, nước, bếp và điều kiện sân vườn… - Tuổi của ngôi nhà và điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa: những ngôi nhà hiện đại mới được xây dựng ngày càng được ưa chuộng và có xu hướng tăng giá và ngược lại. Các điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa phải được xem xét ở hai khía cạnh, đó là chi phí thay thế và chi phí bảo dưỡng của các bộ phận cấu thành trong ngôi nhà. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 28 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Trong điều kiện hiện nay, khi định giá bất động sản là nhà ở thì các nhà định giá thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Khi định giá bằng phương pháp này, người định giá cần tìm những ngôi nhà tương tự ngôi nhà cần định giá ở trong cùng khu vực thị trường để so sánh. Bằng việc so sánh những điều kiện chung liên quan đến các giao dịch nhà ở có thể so sánh đã được thực hiện trên khu vực thị trường có bất động sản cần định giá như quyền sở hữu, các điều kiện thanh toán, điều kiện thị trường, các điều kiện cụ thể đối với bất động sản so sánh như vị trí ngôi nhà, kích thước các phòng, các tiện ích và điều kiện sửa chữa để từ đó rút ra chỉ số giá trị của toàn bộ bất động sản hoặc chỉ số giá trị/đơn vị như m2 xây dựng hoặc m2 sàn sử dụng, m2 đất sử dụng… Trên cơ sở các chỉ số giá trị của từng bất động sản so sánh thực hiện hòa hợp với chỉ số giá trị để tính ra giá của bất động sản cần định giá. 2.2.1.2 Bất động sản là công trình xây dựng Công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật34. Tuy nhiên, không phải bất cứ công trình xây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Như vậy, một số công trình sau sẽ không được phép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu Nhà nước và các công trình xây dựng khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. 34 Acomm, Thế nào là phân loại công trình? Dựa trên tiêu chí nào để phân loại công trình? http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:OuZ2Oft DykJ:www.vibonline.com.vn/Hoidap/3902/Thenao-la-phan-loai-cong-trinh-Dua-tren-tieu-chi-nao-de-phan-loai-cong-trinh.aspx+&cd=3&hl=vi&ct=clnk&gl=vn [truy cập ngày 26/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 29 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Bất động sản là công trình xây dựng bao gồm nhiều loại khác nhau. Mỗi một công trình xây dựng đều được phục vụ cho một mục đích nhất định. Đó có thể là các bất động sản dùnglàm cửa hàng, là văn phòng, làm nhà kho hay để làm nhà xưởng phục vụ cho sản xuất công nghiệp… Do đó về mặt thiết kế, kiến trúc và thi công xây dựng cũng khác nhau, vì vậy mà giá trị của mỗi công trình xây dựng cũng sẽ khác nhau. Bởi vậy, trước khi định giá doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải xác định rõ mục đích của công trình đó. Có thể cùng một mặt bằng xây dựng nhưng nếu xây nhà để ở thì giá trị sẽ khác so với xây nhà làm văn phòng cho thuê hay khách sạn. Từ các mục đích khác nhau này cũng dẫn đến việc đầu tư vào xây dựng công trình cũng khác nhau, hay chi phí để xây dựng công trình và các chi phí có liên quan khác cũng sẽ không giống nhau. Ngoài ra, giá trị của bất động sản công trình xây dựng còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố pháp luật. Tức là tính hợp pháp của công trình đó. Vì vậy, trong quá trình định giá cần phải xem xét và tuân thủ các quy định của pháp luật để công trình đó được coi là hợp pháp và được phép đưa vào giao dịch trên thị trường35. 2.2.1.3 Bất động sản là quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi, bổ sung 2009, 2010) quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.” “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. 35 VietnamMLS.net, Các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản http://bdsthudo.com/tu-van-bat-dong-san/kinh-doanh-bat-dong-san/cac-yeu-to-anh-huong-toi--bat-dong-san, [truy cập ngày 27/08/2013]. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 30 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Như vậy, mặc dù Luật có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước. Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Hiện nay việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá thị trường đang thực hiện theo thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng của các chủ thể kinh doanh. Nhà nước bảo hộ cho người sử dụng đất được hưởng các quyền và tham gia giao dịch trên thị trường. Ngoài ra, Nhà nước cũng xây dựng khung giá đất để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính song cũng cho phép người sử dụng đất tự thỏa thuận giá cả vể các quyền sử dụng đất trong các giao dịch của mình. Điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản, người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất… sẽ có các quyền theo quy định của Luật đất đai và được phép giao dịch quyền sử dụng đất phù hợp với quy luật của thị trường. Như vậy, định giá quyền sử dụng đất là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền khai thác các tài sản trên đất so với các giao dịch đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá và cho mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của môt thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. 2.2.2 Điều kiện để bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản Điều kiện để những bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại điều 7 Luật kinh doanh bất động sản. Do định giá bất động sản là một trong những hoạt động của lĩnh vực này nên các bất động sản muốn đưa vào định giá thì phải tuân thủ những điều kiện theo quy định của pháp luật. 2.2.2.1 Đối với nhà ở, công trình xây dựng GVHD: TS. Cao Nhất Linh 31 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Để bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh thì phải có đủ điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau: - Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; Một bất động sản muốn tham gia vào các giao dịch trên thị trường thì yêu cầu đầu tiên là phải hợp pháp, được phép kinh doanh theo những quy định của Nhà nước. - Đối với nhà ở, công trình xây dựng mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; Chất lượng công trình xây dựng là những yêu cầu về an toàn, bền vững, kỹ thuật và mỹ thuật của công trình nhưng phải phù hợp với qui chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng, các qui định trong văn bản qui phạm pháp luật có liên quan. Chất lượng công trình xây dựng không chỉ đảm bảo sự an toàn về mặt kỹ thuật mà còn phải thỏa mãn các yêu cầu về an toàn sử dụng có chứa đựng yếu tố xã hội và kinh tế. Ví dụ: một công trình quá an toàn, quá chắc chắn nhưng không phù hợp với quy hoạch, kiến trúc, gây những ảnh hưởng bất lợi cho cộng đồng (an ninh, an toàn môi trường…), không kinh tế thì cũng không thoả mãn yêu cầu về chất lượng công trình. Có được chất lượng công trình xây dựng như mong muốn, có nhiều yếu tố ảnh hưởng, trong đó có yếu tố cơ bản nhất là năng lực quản lý (của chính quyền, của chủ đầu tư) và năng lực của các nhà thầu tham gia các quá trình hình thành sản phẩm xây dựng36. Với quy định này, nhằm tạo sự tin tưởng cho những người có nhu cầu về nhà ở và các công trình xây dựng cũng như nâng cao chất lượng các công trình, giảm bớt đến mức thấp nhất các công trình kém chất lượng gây thiệt hại cho Nhà nước cũng như người sử dụng. - Không có tranh chấp về quyền sở hữu Tranh chấp về quyền sở hữu có nghĩa là tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp tài sản đang tranh chấp. Như vậy, với việc quy định nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp về quyền sở hữu nhằm giúp cho việc mua bán, trao đổi thuận lợi tránh gây tranh cãi, kiện tụng giữa các chủ thể. - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Quy định không cho phép tài sản bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước vào kinh doanh trên thị trường nhằm đảm bảo sự 36 PGS – TS Trần Chủng, Quản lý chất lượng công trình xây dựng trong Luật xây dựng, http://www.vncold.vn/Web/Content.aspx?distid=3402[ truy cập ngày 10/10/2013]. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 32 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản công bằng giữa các loại tài sản, tránh những rủi ro và bảo vệ quyền lợi của những chủ thể có liên quan. - Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đây là những điều kiện rất cần thiết với một công trình xây dựng hay nhà ở nhằm đảm bảo tốt nhất sự rõ ràng về nguồn gốc, sự minh bạch của công trình hay nhà ở từ đó nhằm đảm bảo lợi ích tốt nhất cho các bên. 2.2.2.2 Đối với quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau: - Thuộc đối tượng được phép kinh doanh Đây là điều kiện rất quan trọng đối với bất kỳ tài sản nào khi muốn đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. - Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Như vậy, quyền sử dụng đất muốn đưa vào tham gia hoạt động định giá bất động sản thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo những quy định của pháp luật, cụ thể là NĐ 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Việc chứng minh quyền sử dụng đất phải hợp pháp theo quy định của pháp luật là điều rất cần thiết và quan trọng trong các giao dịch mua bán, nhằm hạn chế những tranh chấp do quyền sử dụng đất bất hợp pháp gây ra. - Không có tranh chấp Tương tự như quy định đối với nhà ở, công trình xây dựng thì quyền sử dụng đất cũng không thể xảy ra tranh chấp. Trong bất kỳ cuộc mua bán, trao đổi nào không ai muốn có những yếu tố làm ảnh hưởng đến kết quả giao dịch. Xuất phát từ những nhu cầu GVHD: TS. Cao Nhất Linh 33 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản giao dịch đó mà pháp luật quy định điều khoản này nhằm tạo ra sự thuận lợi trong giao dịch giữa các bên. - Trong thời hạn sử dụng đất Quyền sử dụng đất trước tiên đó là sự chứng nhận hợp pháp của người chủ sở hữu mảnh đất từ đó có thể sử dụng vào những mục đích nhất định. Tuy nhiên, quyền sử dụng này phải trong thời hạn sử dụng theo đúng quy định của pháp luật. Nếu như hết thời hạn sử dụng mà vẫn giao dịch mua bán, chuyển nhượng thì tất cả các giao dịch này sẽ vô hiệu do trái những quy định của pháp luật. - Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Với quy định này nhằm đảm bảo các bất động sản sẽ được phép đưa vào kinh doanh, tránh những rủi ro hay trở ngại trong việc giao dịch với mục đích bảo vệ quyền lợi của những người có liên quan. - Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 2.2.2.3 Các loại bất động sản khác Theo quy định tại Khoản 4 Điều 2 NĐ 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007: “Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế-xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và các bất động sản khác theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 6 (37) Luật kinh doanh bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế”. Cũng theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản thì “Các bất động sản khác theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 6 Luật này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ”. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật quy định rất chung chung về các loại bất động sản khác mà không quy định cụ thể là những loại bất động sản nào. Chính vì thế rất khó để xác định những điều kiện cụ thể cho từng loại bất động sản này. Tuy nhiên, có thể hiểu khi pháp luật quy định như vậy có nghĩa là các bất động sản khác muốn đưa vào kinh doanh cũng phải tuân thủ những điều kiện giống như bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất. 37 Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 34 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản 2.3 Điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản Hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản là một loại hình kinh doanh có điều kiện, không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng được tham gia hoạt động dịch vụ định giá bất động sản mà chỉ có những tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản thì mới được tham gia vào hoạt động kinh doanh này. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Điều kiện này được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản. Đây là điều kiện được áp dụng chung cho tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản mà định giá là một loại hình kinh doanh trong lĩnh vực này nên đương nhiên phải đáp ứng điều kiện trên. Cũng theo quy định pháp luật tại công văn số 1917/BXD-HĐXD về điều kiện kinh doanh đối với nghành nghề dịch vụ bất động sản quy định “ Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó không có quy định điều kiện về vốn pháp định”. Như vậy, đây là quy định đảm bảo cho những chủ thể có đủ điều kiện mới được tham gia kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá cũng như góp phần để Nhà nước dễ kiểm soát và quản lý lĩnh vực kinh doanh này trên thị trường. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản Để hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phát triển cả về quy mô cũng như chất lượng thì quy định này được xem là phù hợp và thiết thực. Quy định tối thiểu cho những chủ thể muốn kinh doanh loại hình này phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong việc xin cấp phép kinh doanh cũng như đảm bảo tính chuyên nghiệp cho dịch vụ định giá bất động sản. Ngoài ra, tại điểm c khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản còn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ bất động sản với những điều kiện giống như tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ GVHD: TS. Cao Nhất Linh 35 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản định giá trong nước như là phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ định giá bất động sản. Như vậy, việc cấp chứng chỉ định giá cho những chủ thể tham gia vào hoạt động định giá bất động sản phải tuân theo những quy định của pháp luật. Cụ thể, tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau: “ Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b) Có trình độ từ cao đẳng trở c) Đã được đào tạo về định giá bất động sản; d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ; bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên hay bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản. Điều khoản này cũng quy định việc chỉ đạo, tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất động sản thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và việc đào tạo về định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ định giá bất động sản và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Nhằm làm rõ hơn nữa về việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản thì tại khoản 1 Điều 15 NĐ 153/2007/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ những điều kiện sau đây: “ a) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản; d)Có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học; GVHD: TS. Cao Nhất Linh 36 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản đ) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này”38. 2.4 Cơ sở đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về định giá bất động sản 2.4.1 Đào tạo bồi dƣỡng kiến thức về định giá bất động sản Việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản được quy định cụ thể tại điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2006. Thứ nhất cá nhân hoạt động định giá bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật và chuyên môn về định giá bất động sản. Việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức sẽ góp phần nâng cao chất lượng của đội ngũ định giá viên nhằm đưa chất lượng hoạt động định giá đạt kết quả cao nhất. Cũng theo quy định tại điều 13 Luật kinh doanh bất động sản thì trước khi tiến hành đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản các cơ sở đào tạo phải đưa lên Website của Bộ Xây dựng các thông tin: tên và địa chỉ liên hệ của cơ sở; lĩnh vực, chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức; đội ngũ giảng viên. Khi tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản thì các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng phải thông báo bằng văn bản tới Sở Xây dựng địa phương, nơi tổ chức đào tạo. Thủ trưởng cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản quyết định và chịu trách nhiệm về việc tổ chức các khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản trong phạm vi đã đăng ký; phê duyệt chương trình, giáo trình, tài liệu đào tạo, bồi dường kiến thức về định giá bất động sản trên cơ sở chương trình khung của Bộ Xây dựng; bảo đảm trang bị cho học viên kiến thức pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan, kiến thức chuyên môn và kỹ năng định giá bất động sản, quản lý, tổ chức việc đánh giá kết quả học tập và cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cho học viên. Thứ hai, cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản phải có đủ các điều kiện quy định tại Điều 12 của Nghị định này. Đó là: Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản phải đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác; có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành; giảng viên 38 Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản, bao gồm: a) Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ; b) 02 ảnh màu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ; c) Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ; d) Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản; đ) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 37 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thứ ba, cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản. Như vậy, các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định giá phải tập trung vào việc nắm bắt và phân tích thông tin thị trường về nhu cầu khách hàng, xu hướng thị trường, tình hình cạnh tranh và môi trường kinh doanh. Trước khi nắm bắt thông tin thì cần phải xác định mục đích của việc nắm bắt thông tin, từ đó xác định những thông tin nào cần phải nắm bắt, đâu là những nguồn cung cấp thông tin, thông tin có bao nhiêu loại và giá trị tham khảo của từng loại thông tin là như thế nào để từ đó có những phương pháp, định hướng một cách chính xác và khoa học để truyền tải kiến thức, thông tin cho những cá nhân, tổ chức tham gia đào tạo. Cụ thể, những thông tin về thị trường như tình hình kinh tế, xu hướng xã hội, môi trường pháp lý, giúp các cơ sở đào tạo hiểu được lĩnh vực đang hoạt động để qua đó đưa ra những chính sách thích hợp. Nắm bắt sâu sát môi trường kinh doanh nhằm xác lập xu hướng thị trường vốn là một yếu tố quyết định cho việc hoạch định chiến lược đào tạo. 2.4.2 Điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về định giá bất động sản Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản phải có đủ các điều kiện theo quy định tại điều 12 Luật kinh doanh bất động sản. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản phải đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác. Việc thành lập các cơ sở đào tạo, cơ sở bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản phải đăng kinh doanh tuân theo những quy định của pháp luật. Điều này chứng minh tính hợp pháp của các cơ sở này cũng như giúp cho Nhà nước dễ dàng quản lý hoạt động của các tổ chức này. Có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành Như vậy, chương trình, giáo trình, tài liệu tham khảo phải đảm bảo một số nội dung như phải đảm bảo tính chân thực khoa học, chuẩn mực về ngôn ngữ, thuật ngữ khoa học và ngữ pháp; dễ đọc, dễ hiểu, dễ tiếp thu; đảm bảo tính hệ thống và tính thống nhất theo mục tiêu, chương trình đã được phê duyệt hay các giáo trình phải có nội dung vừa GVHD: TS. Cao Nhất Linh 38 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản đảm bảo tính nền tảng (gọi là phần cứng, ít thay đổi), vừa đảm bảo tính cập nhật kiến thức, công nghệ, kỹ thuật tiên tiến (gọi là phần mềm, nếu cần, có thể thay đổi). Ngoài ra, giáo trình phải có cấu trúc phù hợp; có hệ thống các ví dụ minh họa sinh động bằng hình ảnh, hình vẽ; các bài tập mẫu, các câu hỏi ôn tập, khuyến khích hệ thống câu hỏi trắc nghiệm; các bài luyện tập kỹ năng cho từng phần, từng chương, từng bài; có trang giới thiệu hệ thống các chữ viết tắt, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục và một số quy định khác. Theo quy định của pháp luật, cụ thể là tại thông tư số 24/2009/TT-BXD quy định chi tiết thi hành một số nội dung của Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Nội dung thông tư có đề cập đến vấn đề xử phạt tổ chức, cá nhân đào tạo có hành vi vi phạm, cụ thể được quy định tại Điều 8 của thông tư như sau: “ Về xử phạt tổ chức, cá nhân tổ chức đào tạo có hành vi vi phạm được quy định tại điểm a khoản 5 Điều 29 và khoản 1 Điều 33 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP Tổ chức, cá nhân tổ chức đào tạo, cấp Giấy chứng nhận bồi dưỡng nghiệp vụ giám sát thi công xây dựng công trình; Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng; Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá, môi giới bất động sản, kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản không đúng quy định thuộc một trong các trường hợp sau: 1. Đào tạo không đúng giáo trình, giảng viên đã đăng ký với Bộ Xây dựng; 2. Không có quy chế đào tạo theo quy định; 3. Không đảm bảo đủ số tiết học theo quy định; 4. Không thực hiện đúng quy định về kiểm tra, thực hành, viết bài thu hoạch; 5. Học viên không đủ điều kiện quy định vẫn cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học; 6. Không thông báo cho Sở Xây dựng biết về việc đào tạo (đối với tổ chức đào tạo về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản)”. Như vậy, khi vi phạm quy định tại khoản 1 điều 8 của Thông tư thì tổ chức, cá nhân đào tạo sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng theo Điều 33 NĐ số 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh GVHD: TS. Cao Nhất Linh 39 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở. Giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc nâng cao trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm giảng dạy là một hoạt động cơ bản trong quá trình đào tạo và bồi dưỡng giảng viên. Hoạt động này có ý nghĩa quyết định trong việc hình thành phẩm chất và năng lực nghề nghiệp. Nền tảng đội ngũ giảng viên có trình độ chuyên môn cao là điều kiện thuận lợi để thực hiện nhiều giải pháp nhằm nâng cao trình độ sư phạm người giáo viên. Từ đó sẽ nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản cho các học viên. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng trong kết quả của hoạt động định giá. Như vậy, trước tiên, cần nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của việc bồi dưỡng năng lực sư phạm cho đội ngũ giảng viên thông qua tổ chức tăng cường dự giờ giảng của những giảng viên giỏi, giúp các giảng viên khác có cơ hội được trao đổi, học hỏi kinh nghiệm dạy học và nghiên cứu. Qua đó, các trung tâm dạy nghề hay nhà trường cũng cần tạo mọi điều kiện để đội ngũ giảng viên có cơ hội tham gia học tập bồi dưỡng, nghiên cứu khoa học... để nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng, phẩm chất nghề nghiệp... Mặt khác, nên đổi mới nội dung, hình thức thi đua khen thưởng theo hướng hiệu quả sát thực, nhân rộng những cá nhân đạt thành tích cao trong nghiên cứu khoa học và giảng dạy. Thường xuyên đánh giá thực trạng về trình độ giảng viên nói chung để xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển đội ngũ. Khuyến khích giảng viên không ngừng tự học, tự bồi dưỡng để mở rộng tri thức, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ của mình; nghiên cứu, cải tiến các phương pháp dạy học theo hướng dạy học tích cực, phối hợp với nội dung, chương trình, giáo trình mới và đặc điểm tâm lý sinh viên; sẵn sàng đổi mới và ủng hộ sự đổi mới của đồng nghiệp. Ngoài ra, cần vận dụng các chế độ chính sách của nhà nước và có chế độ hỗ trợ thêm để giúp giảng viên trong học tập nâng cao trình độ. Sau khi học xong, căn cứ vào trình độ cụ thể của giảng viên, sẽ nâng mức lương theo hệ số, bảng lương mà nhà trường xây dựng nhằm đảm bảo tốt các quyền lợi vật chất, tinh thần cho người giảng viên39. 39 Nguyễn Thị Linh Hiếu, Chìa khóa nâng cao chất lượng đào tạo, http://www.gdtd.vn/channel/2741/201311/nangcao-nang-luc-su-pham-giang-vien-chia-khoa-nang-cao-chat-luong-dao-tao-1974844/[ truy cập ngày 26/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 40 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản 2.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản 2.5.1 Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản Quyền của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản. Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật có liên quan. Như vậy, tổ chức; cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh này phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, các quy định của pháp luật có liên quan như: pháp luật về nhà ở, đầu tư xây dựng, pháp luật về đất đai…Ví dụ như khi muốn định giá bất động sản là nhà ở thì định giá viên cần phải có thông tin về bất động sản đó có phải thuộc loại nhà ở theo quy định tại Luật nhà ở hay không hay những điều kiện để đưa loại nhà ở đó vào giao dịch thương mại, sau đó sẽ áp dụng Luật kinh doanh bất động sản để tiến hành định giá bất động sản là nhà ở. Như vậy, sẽ phải vừa kết hợp những quy định của Luật kinh doanh bất động sản và quy định của Luật nhà ở để định giá tài sản. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá. Định giá viên có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu cho việc định giá như vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính; các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản; báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình đối với bất động sản là công trình xây dựng… Thu thập thông tin Bên cạnh những thông tin, số liệu từ khách hàng, định giá viên còn có quyền thu thập một số thông tin sau: các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản; thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường; thông tin về tính pháp lý của bất động sản; thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị bất động sản cần định giá. Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng Định giá viên có quyền yêu cầu khách hàng thanh toán khoản tiền dịch vụ theo những thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng có thể theo hình thức trả một lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 41 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá Với quy định này sẽ góp phần làm đa dạng hoạt động định giá, khi có yêu cầu của khách hàng nếu tổ chức, cá nhân gặp những lý do khách quan hay chủ quan mà không thể hoàn thành tốt công việc đó thì có quyền yêu cầu một tổ chức, cá nhân khác sẽ thực hiện tiếp công việc đó. Điều này, sẽ giúp khách hàng có một kết quả như mong đợi nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá. Tuy nhiên, cá nhân; tổ chức khi yêu cầu một tổ chức, cá nhân khác vẫn phải chịu trách nhiệm trước kết quả định giá. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Khi định giá viên chứng minh được khách hàng vi phạm những điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng thì có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật. Việc đơn phương hay hủy bỏ hợp đồng sẽ được thực hiện theo những thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng nếu không thỏa thuận thì các bên phải tuân theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định tại điều 312 của Luật thương mại năm 2005 thì huỷ bỏ hợp đồng có thể là hủy bỏ một phần hợp đồng hoặc toàn bộ hợp đồng trong đó hủy bỏ một phần hợp đồng là việc bãi bỏ thực hiện một phần nghĩa vụ hợp đồng, các phần còn lại trong hợp đồng vẫn còn hiệu lực còn hủy bỏ toàn bộ hợp đồng là việc bãi bỏ hoàn toàn việc thực hiện tất cả các nghĩa vụ hợp đồng đối với toàn bộ hợp đồng. Khi một hợp đồng trong kinh doanh, thương mại bị huỷ bỏ toàn bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Các bên không phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng, trừ thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ sau khi huỷ bỏ hợp đồng và về giải quyết tranh chấp. Các bên có quyền đòi lại lợi ích do việc đã thực hiện phần nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; nếu các bên đều có nghĩa vụ hoàn trả thì nghĩa vụ của họ phải được thực hiện đồng thời; trường hợp không thể hoàn trả bằng chính lợi ích đã nhận thì bên có nghĩa vụ phải hoàn trả bằng tiền. 2.5.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được quy định cụ thể tại điều 54 Luật kinh doanh bất động sản bao gồm những nội dung sau: Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng Trong nội dung của một hợp đồng sẽ quy định những thỏa thuận thống nhất, cụ thể giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên với khách hàng. Như vậy, các chủ thể này phải có nghĩa vụ tuân theo những thỏa thuận đó như là việc phải đảm bảo chất GVHD: TS. Cao Nhất Linh 42 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản lượng và hoàn thành công việc định giá tài sản theo đúng thời hạn khi khách hàng đã cung cấp đầy đủ hồ sơ và tài liệu theo yêu cầu hay việc định giá viên tiến hành định giá hiện trạng toàn bộ tài sản mà không chịu trách nhiệm đối với phát sinh ngoài danh mục yêu cầu… Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó. Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi định giá viên giao chứng thư định giá cho khách hàng. Chứng thư định giá được quy định tại Điều 52 Luật kinh doanh bất động sản 2006 như sau: “ 1. Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây: a) Bất động sản được định giá; b) Vị trí, quy mô của bất động sản; c) Tính chất và thực trạng của bất động sản; d) Tình trạng pháp lý của bất động sản; đ) Các hạn chế của bất động sản; e) Phương pháp định giá bất động sản; g) Thời điểm định giá bất động sản; h) Giá của bất động sản; i) Các nội dung khác. 2. Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. 3. Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản”. Như vậy, chứng thư định giá được coi như là điều kiện quan trọng và nhất thiết nhằm chứng minh tính pháp lý của những nội dung liên quan đến định giá bất động sản. Nâng cao trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khi tham gia định giá và bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản GVHD: TS. Cao Nhất Linh 43 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp là bảo hiểm trách nhiệm pháp lý của người được bảo hiểm, phát sinh do việc vi phạm trách nhiệm nghề nghiệp gây ra. Doanh nghiệp bảo hiểm cung cấp đảm bảo về mặt tài chính cho các cá nhân, tổ chức, công ty hành nghề chuyên môn đối với trách nhiệm dân sự phát sinh từ việc hành nghề chuyên môn (có thể do hành động hoặc thiếu sót của người chịu trách nhiệm chuyên môn chính cũng như nhân viên của họ gây ra )40. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp không chỉ bảo vệ tốt quyền lợi của khách hàng, của người có liên quan mà còn giúp cho doanh nghiệp, tổ chức và định giá viên yên tâm hơn trong nghề nghiệp có nhiều bất trắc. Người định giá có quyền lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp để mua bảo hiểm. Khi mua bảo hiểm, người định giá phải đóng phí bảo hiểm đầy đủ, theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; kê khai đầy đủ trung thực mọi chi tiết có liên quan đến hợp đồng bảo hiểm theo yêu cầu của doanh nghiệp bảo hiểm. Thông báo những trường hợp có thể làm tăng rủi ro hoặc làm phát sinh thêm trách nhiệm của doanh nghiệp bảo hiểm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi công việc định giá đã hoàn thành, định giá viên phải lập báo cáo định giá theo quy định của pháp luật. Phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, tuân thủ và phối hợp khi có sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản Hồ sơ định giá là tài liệu có liên quan đến công việc định giá bất động sản do người định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện việc định giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hoặc các phương tiện lưu trữ khác theo quy định của pháp luật. Người định giá có trách nhiệm thu thập và lưu trữ trong hồ sơ định giá những thông tin, tài liệu cần thiết liên quan đến quá trình định giá nhằm chứng minh quá trình định giá đã thực hiện đúng tiêu chuẩn, nguyên tắc định giá theo quy định của pháp luật. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do lỗi của mình gây ra. Theo Khoản 4 Điều 524 BLDS 2005, quy định trong trường hợp dịch vụ được 40 GMIC, Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp - Một sản phảm tiềm năng http://xti.com.vn/PortletBlank.aspx/296C3658E8EF40F3976DB7B6FD353863/View/GMIC-1-congdong/Bao_hiem_trach_nhiem_nghe_nghiep-Mot_san_pham_tiem_nang/?print=1800059118 [ truy cập ngày 29/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 44 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản cung ứng không đạt được như thỏa thuận hoặc công việc không được hoàn thành theo đúng thời hạn thì bên thuê dịch vụ có quyền giảm tiền dịch vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại hay trong trường hợp kết quả định giá ghi trong chứng thư định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng thì cá nhân, tổ chức định giá phải có nghĩa vụ bồi thường. Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hay giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại hoặc theo quyết định của Tòa án. Theo quy định tại khoản 1 Điều 302 Luật thương mại 2005 thì bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm. Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm. Như vậy, khi vi phạm những điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc nếu không được quy định như vậy mà gây tổn thất, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho khách hàng. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật Định giá bất động sản là một hoạt động kinh doanh cho nên tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động này phải có nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Do đó, các doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế, nộp tiền thuế đầy đủ đúng thời hạn; đúng địa điểm hay có nghĩa vụ cung cấp chính xác; đầy đủ; kịp thời thông tin; tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế, số hiệu và nội dung giao dịch của tài khoản mở tại ngân hàng thương mại; tổ chức tín dụng khác, giải thích việc tính thuế; khai thuế; nộp thuế theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế41. 41 Ban bạn đọc, Nguyên tắc tính thuế; khai thuế; nộp thuế http://www.nhandan.com.vn/phapluat/giai-dap-thacmac/item/21214202-nguy%C3%AAn-t%E1%BA%AFc-t%C3%ADnh-thu%E1%BA%BF,-khaithu%E1%BA%BF,-n%E1%BB%99p-thu%E1%BA%BF.html[ truy cập ngày 10/10/2013]. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 45 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Chƣơng 3 THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Hoạt động định giá bất động sản đã khẳng định được vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản cũng như đóng góp một phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động định giá vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, khó khăn làm ảnh hưởng đến chất lượng các cuộc định giá. Vì vậy, trong thời gian tới để hoạt động này ngày một phát triển thì cần phải có những giải pháp thiết thực và hữu hiệu. 3.1.1 Sự cần thiết phát triển hoạt động định giá ở nƣớc ta hiện nay Xuất phát từ yêu cầu đổi mới cơ chế về quản lý giá phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế quốc tế Đổi mới cơ chế về quản lý giá là một trong những nội dung quan trọng trong tiến trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã chỉ rõ nền kinh tế nước ta “phải tiếp tục chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, thực hiện các nguyên tắc của thị trường, hình thành đồng bộ và hoàn thiện thị trường và thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với đặc điểm của nước ta”. Nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các nguồn lực về đất đai, bất động sản đã trở thành hàng hóa và tham gia vào các giao dịch một cách đa dạng thì nhu cầu cần phải đánh giá khách quan, chính xác giá trị các nguồn lực để đảm bảo hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất. Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày càng phát triển, nhu cầu về liên doanh, liên kết kinh tế với các doanh nghiệp nước ngoài ngày càng gia tăng thì việc xác định giá trị tài sản đóng một vai trò quan trọng trong các giao dịch thương mại. Việc xác định đúng giá trị của bất động sản là hết sức quan trọng, có ý nghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao nhất cho nền kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch trên thị trường không phải bao giờ giá thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng theo giá trị thật sự của nó, vì vậy đã làm ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định giá trị tài sản. Do đó, đòi hỏi phải hình thành các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện cung cấp các dịch vụ hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này theo quy định của pháp luât. Đây là việc hết sức cần thiết góp phần tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, và quan trọng là việc xác định giá trị thật sự của các bất động sản. Những nhu cầu trên đã và đang đòi hỏi hoạt động định giá phải phát triển cả về số lượng cũng như chất lượng để trở thành một hoạt GVHD: TS. Cao Nhất Linh 46 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản động kinh doanh dịch vụ mang tính công nghệ cao, độc lập, khách quan, có hiệu quả đáp ứng nhu cầu của xã hội. Hoạt động định giá bất động sản đã và đang trở thành yêu cầu bức thiết của nền kinh tế thị trường Hoạt động định giá ra đời theo những nhu cầu bức thiết của xã hội, ngày càng hoàn thiện và nâng cao chất lượng. Hoạt động này đã góp phần rất lớn vào việc xác định giá trị bất động sản, làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư trong nước, giúp tiết kiệm chi cho Ngân sách Nhà nước, góp phần tích cực vào việc ngăn chặn tiêu cực, lãng phí, thất thoát nguồn lực của xã hội, làm cho hoạt động thị trường công khai, minh bạch hơn. Xuất phát từ yêu cầu phải khắc phục những bất cập hiện tại để phát triển hoạt động định giá bất động sản Để hoạt động định giá bất động sản phát triển bền vững thì phải giải quyết rất nhiều vấn đề như: pháp lý, tổ chức, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp… Trước những yêu cầu của xã hội, hoạt động định giá đang gặp những bất cập đòi hỏi phải khắc phục như số lượng đội ngũ định giá viên còn ít; tính chuyên nghiệp; trình độ chuyên môn nghiệp vụ chưa cao, công tác đào tạo; bồi dưỡng chuyên ngành định giá còn nhiều khó khăn hay số lượng các cá nhân; tổ chức kinh doanh hoạt động lĩnh vực này theo quy định của pháp luật và các văn bản quy phạm quy định về lĩnh vực kinh doanh này chưa nhiều vì vậy gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này… Tóm lại, hoạt động định giá bất động sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu của nền kinh tế thị trường, khi nền kinh tế vận hành theo đúng cơ chế thì nhu cầu về định giá bất động sản ngày càng lớn. Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị trường thì hoạt động định giá bất động sản phải trở thành một loại hình kinh doanh dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan có đủ năng lực hoạt động. Thị trường bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ tác động trực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết và ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động định giá bất động sản. Vì vậy, hoạt động định giá muốn phát triển mạnh mẽ thì trước hết phải hoàn thiện và thúc đẩy hơn nữa sự lớn mạnh của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ GVHD: TS. Cao Nhất Linh 47 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghị quyết số 26/NQ-TƯ ngày 12/03/2003 đã nhấn mạnh “thị trường bất động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị”. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh, phát triển thị trường bất động sản; bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực; có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Qua 20 năm đổi mới, thị trường bất động sản ở nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…). Nhà nước đã tiến hành có kết quả việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho các hoạt động của các ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi cả nước. Nguồn lực đất đai của quốc gia đã dần được sử dụng với hiệu quả ngày càng cao hơn. Sau hơn 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 và 13 năm, kể từ Luật Đất đai năm 1993 tới nay, vấn đề quan tâm về sử dụng đất ổn định, lâu dài đã được khẳng định. Toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đều đã được Nhà nước giao và cho thuê. Ví dụ, bằng việc giao và cho thuê trên 71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, Chính phủ đã trao quyền sử dụng đất cho: 12 triệu hộ nông dân; gần 20.000 hợp tác xã; hơn 5.000 doanh nghiệp nhà nước; hơn 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; hơn 60.000 trang trại và gần 4.000 dự án đầu tư nước ngoài 42. Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính năng động trong hoạt động đầu tư, góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh. Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo, đa dạng của các thành phần kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản. Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay tương đối đa dạng. 42 Civilavinfor, Phát triển thị trường trong công cuộc đổi mới đất nước http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/ [ truy cập ngày 25/9/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 48 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng năm khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Theo tính toán thống kê, các dự án đầu tư phát triển nhà; trong một dự án trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra 7.000 m2 nhà ở và 6.000 m2 dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc thường xuyên trong lĩnh vực dịch vụ cho người lao động 43. Trong những năm qua, diện tích nhà ở của những thành phố lớn tăng đáng kể. Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án được triển khai ở nhiều tỉnh, thành phố. Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình; Hải Phòng: ngã 5 sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; Đà Nẵng: khu dân cư Bàn Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu. Ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ Hưng được coi là một điểm sáng về một đô thị văn minh, hiện đại, xanh – sạch – đẹp, mang đậm tính nhân văn. Nơi đây có rất nhiều loại hình dịch vụ được mở ra và hoạt động sôi nổi như bệnh viện, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng… Hoạt động đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng đã có những chuyển biến đáng kể. Một số dự án nhà ở có vốn đầu tư nước ngoài được triển khai thành công tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều địa phương khác. Ví dụ, Tập đoàn Allrgeen, một trong những công ty phát triển bất động sản lớn của Singapore đã vào Việt Nam với dự án đầu tiên căn hộ cao cấp Regency Park tại Tp. Hồ Chí Minh. Còn tập đoàn CapitalLand cho biết, trong thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển những dự án nhà ở với quy mô lớn. Hiện nay, tổng tài sản của tập đoàn này tại Việt Nam là 1,2 tỷ USD44. Việc đầu tư vào các lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, vui chơi giải trí… đã làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc. Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức thiết của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững. 43 Civilavinfor, Phát triển thị trường trong công cuộc đổi mới đất nước http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/ [ truy cập ngày 25/9/2013] 44 TS. Nguyễn Thị Thư, Vốn cho thị trường bất động sản;Tạp chí Tài nguyên và môi trường số 1 - tháng 12/2010, trang 52 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 49 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp luật được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình thành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập. 3.1.2 Sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nƣớc ta Hoàn thiện khung pháp lý của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai như Luật đất đai năm 1993, lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được xác nhận là một chế định pháp luật; Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định về giá đất và các phương pháp xác định giá đất là cơ sở cho hoạt động định giá bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Những văn bản pháp luật trên chính là nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta. Như vậy, tổ chức; cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản đảm bảo việc định giá phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá, việc định giá phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo pháp luật. Để được cấp chứng chỉ định giá bất động sản, cá nhân phải hội đủ các điều kiện như không phải là cán bộ, công chức Nhà nước, có chứng nhận hoàn thành các khóa đào tạo về định giá bất động sản. Kể từ ngày 01-01-2009, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có đủ số người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận mới được phép kinh doanh. Ngoài ra, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản để quản lý chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường. Quản lý chất lượng bất động sản được đề cập trong thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18-8-2006 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện quy chế khu đô thị mới ban hành theo nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ 45. Với những văn bản pháp luật đã được ban hành, quản lý Nhà nước đối với việc đăng ký bất động sản đã bước đầu đạt được những kết quả quan trọng. Hành lang pháp lý nhằm công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền khác đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân được xác lập. Qua đó, Nhà nước quản lý tốt hơn bất động 45 TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 120 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 50 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản sản và cá nhân, tổ chức thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền về bất động sản. Nhà nước đã chú trọng xây dựng các quy định về đăng ký bất động sản nhằm khuyến khích các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, hợp pháp và hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình ký kết, thực hiện. Quy trình đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản được xây dựng tương đối đầy đủ để giúp các cơ quan đăng ký áp dụng, thực hiện khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Hệ thống thông tin về bất động sản theo ba cấp hành chính ( tỉnh, huyện, xã) được xây dựng nhằm theo dõi những biến động về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Những quy định trên sẽ góp phần hỗ trợ cho hoạt động định giá bất động sản vận hành và phát triển theo đúng nguyên tắc, trình tự trên thị trường bất động sản. Trình độ chuyên môn của định giá viên ngày càng được nâng cao Hoạt động định giá ở nước ta mới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây. Đến nay đã có hơn 80 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực này, các Sở xây dựng đã cấp chứng chỉ cho khoảng 25.000 định giá viên bất động sản. Như vậy, hoạt động định giá đang ngày càng phát triển cùng với xu thế hội nhập của đất nước 46. Chất lượng đội ngũ định giá viên ngày càng chất lượng, do được đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá một cách cơ bản, thường xuyên cập nhật các kiến thức về định giá, nâng cao trình độ cũng như kinh nghiệm thực tiễn để định giá bất động sản một cách chính xác nhất. Với việc ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn, do đó; các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh định giá bất động sản đã tuân thủ các nguyên tắc, các điều kiện theo quy định của pháp luật góp phần nâng cao chất lượng định giá, đem lại những hiệu quả cao nhất, tạo sự uy tín và ủng hộ từ phía khách hàng. Việc đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá bất động sản ngày càng mở rộng Việc đào tạo học viên chuyên ngành định giá bất động sản được thực hiện ở các trường đại học và cao đẳng ngày càng mở rộng quy mô về chất lượng cũng như số lượng các học viên. Ví dụ như trường Đại học Marketing, Cao đẳng Quản trị kinh doanh đã có khoa định giá, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Hội hình thành tổ bộ môn định giá, năm học 2007-2008 đã chiêu sinh 50 học viên, Học viện tài chính đã tuyển sinh 5 khóa đào tạo hệ Đại học chuyên ngành định giá từ năm học 2004-2005, mỗi khóa một lớp với 40-50 học viên mỗi lớp, năm 2008 sẽ có 45 học viên tốt nghiệp ra trường, Trường Đại học Kinh tế Tp.Hồ Chí Minh tiến hành tổ chức các lớp về định giá bất động sản theo chương trình của Bộ Xây Dựng . 46 Thạch Huê, Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008 http:// www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-du-manh/20125/140651.vnplus [truy cập ngày 28/09/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 51 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Với sự mở rộng quy mô như trên, trong tương lai hoạt động định giá sẽ ngày càng phát triển và đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản. Phát triển về số lượng và quy mô tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản ngày càng gia tăng Do sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như chính sách khuyến khích đầu tư của Nhà nước, số lượng tổ chức, cá nhân tham gia vào loại hình kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản đã tăng nhanh chóng trong thời gian qua. Theo kết quả điều tra từ năm 2000 đến năm 2008 của Tổng cục Thống kê thì số lượng tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản tăng trên 15 lần và theo đó quy mô của hoạt động này cũng ngày càng mở rộng, từ những tổ chức có quy mô vừa và nhỏ thì cũng xuất hiện ngày càng nhiều những tổ chức có quy mô lớn 47. 3.1.3 Những khó khăn, bất cập trong hoạt động định giá bất động sản Việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá khi có đủ điều kiện quy định tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản và tại khoản 1 điều 15 NĐ 153/2007/NĐ-CP. Theo đó, những điều kiện như là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ từ cao đẳng trở lên hay điều kiện có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản… Như vậy, pháp luật chỉ quy định điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản mà không quy định thời hạn có hiệu lực của chứng chỉ đó. Điều này, sẽ làm ảnh hưởng đến chất lượng các cuộc định giá khi mà những cá nhân không được nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ vẫn được tham gia vào hoạt động này. Thông tin, tài liệu từ khách hàng cung cấp cho hoạt động định giá bất động sản Điều 53 Luật kinh doanh bất động sản có quy định những quyền lợi của tổ chức, cá nhân trong hoạt động định giá bất động sản. Trong đó có quy định việc tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá mà không quy định những thông tin mà khách hàng cung cấp phải đảm bảo tính chính xác, trung thực nhằm bảo vệ quyền lợi cho tổ chức, cá nhân định giá bất động sản. 47 TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 181 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 52 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Chưa có quy định về một quy trình định giá thống nhất Luật kinh doanh bất động sản 2006 cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản không đề cập đến quy trình định giá bất động sản, nhưng nhằm giúp cho hoạt động này được chính xác và khoa học hơn thì cần thiết phải xây dựng một quy trình định giá. Theo đó, quy trình định giá là một kế hoạch có trật tự và logic, được bố trí phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho định giá viên có thể đưa ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có độ tin cậy cao. Trong quá trình thu thập xử lý thông tin Công việc thu thập và xử lý thông tin là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá. Thông tin về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường được cập nhật thông qua các phương tiện thông tin như báo, tạp chí, internet…Đây là những nguồn thông tin rất quan trọng và hữu ích đối với các định giá viên. Khi có những bất động sản tương tự bất động sản cần định giá, các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết về các bất động sản này để làm căn cứ cho quá trình định giá. Bằng kinh nghiệm, sự tìm hiểu và phân tích các dữ liệu, thông tin có được trong quá trình thu thập của mình họ sẽ ấn định một mức giá cụ thể đối với bất động sản cần định giá. Tuy nhiên, người định giá khó có thể biết được chính xác giá cả các cuộc giao dịch trên thị trường. Bởi vì các cuộc giao dịch bất động sản ở nước ta chủ yếu diễn ra dưới hình thức ngầm, do đó các thông tin liên quan đến bất động sản là rất ít. Trong khi đó, yêu cầu công việc định giá đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin chính xác liên quan đến bất động sản cần định giá. Với những trường hợp này, người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách ước lượng, vì vậy những sai lệch về giá trị bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Khó khăn trong việc xác định tính pháp lý của bất động sản Cán bộ định giá thường gặp khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của tài sản. Công việc định giá đầu tiên là kiểm tra tính pháp lý của bất động sản. Các nội dung cần chú ý là quyền sở hữu và sử dụng của bất động sản, tính thật, giả của các loại giấy tờ pháp lý. Vì có những giấy tờ làm giả rất tinh vi hoặc bất động sản đó liên quan đến những đối tượng khác mà người sở hữu trên sổ đỏ không kê khai. Tất cả những điều đó để xác minh một cách chắc chắn và rõ ràng sẽ mất nhiều thời gian và gặp không ít khó khăn. Những vấn đề này, cần đến kinh nghiệm và các kỹ năng chuyên môn mới có thể định giá được. Nguồn nhân lực và trình độ chuyên môn định giá viên chưa cao Nguồn nhân lực: vai trò của hoạt động định giá chưa được đánh giá cao, vì vậy ít người có xu hướng muốn vào học chuyên ngành này do tỷ lệ xin việc làm sau khi tốt GVHD: TS. Cao Nhất Linh 53 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản nghiệp thấp. Sinh viên tốt nghiệp chuyên ngành định giá ở các trường đại học là một trong những nguồn nhân lực rất quan trọng cung cấp cho thị trường bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, số lượng sinh viên nhập học ngành này lại quá ít so với nhu cầu của thị trường, việc đào tạo hằng năm của các trường còn có tính chất thăm dò, chưa hình thành định hướng chung trong việc đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động định giá trong thời gian tới, đội ngũ giảng viên chuyên ngành định giá còn mỏng; chưa được đào tạo chuyên sâu về chuyên môn. Trình độ chuyên môn: Việc bồi dưỡng kiến thức cho định giá viên chưa được thường xuyên mà chỉ được thực hiện thông qua các dự án trong thời gian ngắn, việc đào tạo các cử nhân đại học chuyên ngành định giá đã được đưa vào chương trình đào tạo ở một số trường chính quy, nhưng còn mang tính tự phát, xuất phát từ yêu cầu thực tế chưa hình thành nên một hệ thống. Nội dung chương trình đào tạo dựa trên tài liệu đã ban hành trong nước và nước ngoài do từng trường tự thu thập và biên soạn do đó chưa gắn liền với thực tiễn ở nước ta. Kết quả một quá trình định giá chịu ảnh hưởng rất lớn bởi vai trò của người định giá. Tuy nhiên hiện nay, trình độ chuyên môn, kiến thức nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ định giá chưa cao, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế, tỷ lệ cán bộ qua đào tạo chuyên môn về định giá thấp. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định giá bất động sản trong thời gian qua. Giá bất động sản quá cao so với giá trị thực Giá bất dộng sản, được điều chỉnh qua từng giai đoạn nhưng xu hướng chung là vẫn tăng, diễn biến phức tạp và giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực của bất động sản. Khảo sát thực tế cho thấy, cuối năm 2007 đầu năm 2008, giá bất động sản bị đẩy tới mức cao kỷ lục chỉ trong một thời gian ngắn. Căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thời gian này tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 đến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu nhập bình quân đầu người cao hơn Việt Nam48. Như vậy, việc giá bất động sản quá cao so với thực tế thì đây là điều hết sức khó khăn cho công việc định giá bất động sản. Việc xác định giá trị thực của bất động sản giờ đây rất phức tạp, các tổ chức; cá nhân khi định giá khó có thể có được một kết quả chính xác, như vậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của cuộc định giá. Việc định giá bất động sản trên thực tế chưa thống nhất 48 TS.Bùi Văn Huyền – TS.Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011, trang 175 GVHD: TS. Cao Nhất Linh 54 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Định giá bất động sản như thế nào cho thống nhất, chuẩn mực là điều không dễ. Trên thực tế cùng một bất động sản nhưng việc định giá lại cho những giá trị khác nhau hay định giá quá cao so với giá trị thật của bất động sản. Chẳng hạn như những trường hợp sau đây: Cùng một miếng đất cạnh bệnh viện và trường học, có nhóm định giá kết luận rằng, giá của nó chỉ đáng 2 tỷ đồng, bởi nó quá ồn ào và có nguy cơ ô nhiễm, không thích hợp để ở. Tuy nhiên, một nhóm khác lại định giá gấp đôi, bởi họ cho rằng, mảnh đất này có vị trí đắc địa để kinh doanh. Suy đến cùng, sự khác biệt trong định giá cùng một mảnh đất trên trong trường hợp này là do mục đích sử dụng khác nhau. Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam cho biết, trong thực tế, có những câu chuyện định giá mà nếu người ngoài nhìn vào thì sẽ choáng. Bà Hà kể, môt doanh nghiệp ở Từ Liêm, Hà Nội đến đề nghị bà định giá cho mảnh đất 50.000 m2 ( là đất ruộng, khung giá đền bù tối đa là 3 triệu đồng/m 2) để góp vốn đầu tư cùng một doanh nghiệp khác. Sau khi xem xét toàn bộ giấy tờ đất đai và đề án kinh doanh, sử dụng đất sau góp vốn, bà định giá khu đất đó với mức giá 30 triệu đồng/ m2. Tuy nhiên, chỉ một tuần sau khi có kết quả, doanh nghiệp này gửi cho bà tài liệu của một công ty định giá khác cũng định giá mảnh đất trên lên tới gần 91 triệu đồng/m2. Còn trường hợp khác là một doanh nghiệp ở Cầu Giấy, Hà Nội có phương án di dời một trường học nên cần định giá để xác định giá trị tài sản trên mảnh đất đó, làm căn cứ đền bù khi di dời. Doanh nghiệp này thuê 2 công ty định giá, với kết quả lần lượt là 40 tỷ đồng (tương đương với giá trị tài sản còn 70%) và 20 tỷ đồng (giá trị tài sản còn gần 30%). Điều đáng nói là, cơ sở vật chất của trường học đó vẫn còn khá tốt, đang hoạt động ổn định. Chính vì vậy, khi doanh nghiệp trình phương án lên cơ quan quản lý với định giá tài sản 20 tỷ đồng thì đã bị bác bỏ vì phương án quá vô lý. Một định giá viên nhận xét rằng, nếu định giá tài sản trên đất như nhà cửa chỉ còn khoảng 30% thì tài sản đó chỉ có thể bỏ đi, sắp sập, chứ không thể là tài sản đang sử dụng tốt được. Tại một doanh nghiệp ở Hà Nội (đã niêm yết), đơn vị này khi có kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đã thuê một công ty định giá. Giám đốc doanh nghiệp trao đổi với công ty định giá rằng, đã có một đối tác sẵn sàng trả trên 700 tỷ đồng để lấy lại khu đất này, nên công ty cố gắng định giá về mức đó. Tuy nhiên, khi xem xét toàn bộ giấy tờ, do công ty niêm yết nói trên chưa có phương án kinh doanh cụ thể trên lô đất trên, chưa kể đó là đất thuê, phải chuyển đổi mục đích sử dụng, nên công ty định giá chỉ có thể đưa ra con số… hơn 40 tỷ đồng. Vì không thuyết phục được công ty định giá đưa ra con số "theo ý muốn", nên kế hoạch chuyển đổi bị đình trệ. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 55 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Cuối năm 2009, đầu năm 2010, thị trường chứng kiến một vụ việc hết sức khó tin là mảnh đất của Công ty Du lịch Việt Nam tại 30 A Lý Thường Kiệt, Hà Nội được định giá 2,056 triệu đồng/m2 mà vẫn được thông qua, trong khi đây là một trong những con phố đẹp nhất tại trung tâm Hà Nội. Rồi cũng chính tại công ty này trong quá trình cổ phần hóa, mảnh đất tại 14 Nguyễn Văn Cừ, TP. Huế được định giá 1,34 triệu đồng/m2. Sự việc xảy ra từ tháng 10/2006, nhưng phải đến tận cuối năm 2009 mới bị phát hiện khi Thanh tra Chính phủ vào cuộc 49. Những câu chuyện trên cho thấy, việc định giá theo chủ đích nhằm đạt được những lợi ích cục bộ đang diễn ra tràn lan. Các nguyên tắc, cách thức định giá đã có, nhưng chất lượng của hoạt động định giá vẫn chưa được quan tâm thực sự. Nếu không sớm có sự chấn chỉnh từ cơ quan quản lý, hệ lụy từ sự định giá sẽ không nhỏ, mà trước hết là thất thu ngân sách nhà nước và suy giảm niềm tin của công chúng đầu tư. 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản Do hoạt động định giá còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập dẫn đến chất lượng các cuộc định giá không cao. Vì vậy, cần có những giải pháp nhằm hoàn thiện để góp phần phát triển cả về số lượng, quy mô và chất lượng hoạt động kinh doanh này. Cung cấp thông tin, tài liệu cho việc định giá bất động sản Quy định những thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp cho tổ chức, cá nhân định giá bất động sản phải chính xác, trung thực chứ không quy định chung chung như hiện nay. Khách hàng phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình cung cấp nếu có sai sót thì phải chịu trách nhiệm về những tài liệu mà mình cung cấp. Điều này sẽ giúp nâng cao hơn nữa quyền lợi của tổ chức, cá nhân tham gia dịch vụ định giá bất động sản cũng như chất lượng của cuộc định giá, giúp hoạt động định giá đạt kết quả trong thời gian ngắn nhất mà lại mang lại hiệu quả cao. Quy định thời hạn cấp chứng chỉ định giá bất động sản Bổ sung quy định về thời hạn cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Như vậy, nếu hết thời hạn này, các định giá viên phải thi kiểm tra để cấp chứng chỉ mới. Nếu đạt kết quả như quy định thì định giá viên sẽ được tiếp tục gia hạn chứng chỉ hiện nay còn ngược lại, những định giá viên không vượt qua kỳ kiểm tra này thì buộc phải tham gia các khóa đào tạo về chuyên môn nghiệp vụ và thi lấy chứng chỉ định giá mới. Thời hạn này có thể là một năm tính từ ngày được cấp chứng chỉ định giá. Như vậy, sẽ giúp các nhà định giá 49 Theo ĐTCK, Định giá bất động sản http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/dinhgia/ctdgbds_3 [truy cập ngày 3/10/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 56 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức mới để nâng cao năng lực, đáp ứng những yêu cầu của khách hàng cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường. Xây dựng quy trình định giá bất động sản Việc bổ sung thêm những quy định về việc xây dựng một quy trình định giá thống nhất, khoa học là thực sự cần thiết trong hoạt động định giá bất động sản. Định giá bất động sản có thể được thực hiện theo quy trình sau: Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản Bước 3: Phân tích thông tin về bất động sản Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá. Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá. Việc xác định nhiệm vụ định giá bất động là việc thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá; nhận biết về bất động sản cần định giá (đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản); chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp định giá bất động sản do khách hàng yêu cầu; xác định yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Để kết quả cuộc định giá tiến hành trong thời gian nhanh nhất và đạt kết quả cao nhất thì định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có những thông tin cần thiết về bất động sản cần định giá. Những thông tin như là, vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản ; chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa... Từ việc khảo sát hiện trường, định giá viên cần phải thu thập thông tin, số liệu có liên quan. Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực bất động sản tọa lạc và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, cơ sở hạ tầng…). Người định giá phải phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản, phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá chẳng hạn như GVHD: TS. Cao Nhất Linh 57 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản đối với bất động sản thương mại hoặc công nghịêp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghịêp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về bất động sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường bất động sản loại này với những người mua tiềm năng. cần tìm hiểu xu hướng cung cầu trên thị trường; những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những bất động sản tương tự hiện có trên thị trường và sự ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị bất động sản đang định giá. Nội dung cơ bản của hồ sơ định giá bao gồm những thông tin như: tên và số hiệu hồ sơ; ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ, những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá, công văn mời định giá, hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng, những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề định giá liên quan, những ý kiến trưng cầu về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá, báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo, chứng thư định giá50. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản. Giữa hoạt động này và thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau. Hoạt động định giá phát triển mạnh mẽ sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và ngược lại, thị trường bất động sản phát triển sôi động thì hoạt động định giá cũng phát triển. Ở nước ta, thị trường bất động sản mới được hình thành từ khi Luật đất đai 1993 ra đời cho nên còn tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho hoạt động định giá phát triển. Vì vậy, trong thời gain tới Nhà nước cần có những chính sách nhằm phát huy những thành tựu đã đạt được và khắc phục những khó khăn, hạn chế. Thị trường bất động sản phát triển sẽ giúp cho thông tin trên thị trường được chính xác; minh bạch; công khai, phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người định giá tìm kiếm thông tin một cách nhanh chóng và chính xác nhất. Vấn đề bức thiết đặt ra là, phải nhanh chóng khắc phục những yếu kém, bất cập trong phát triển thị trường bất động sản hiện nay; hướng tới các mục tiêu: tăng khả năng thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển hàng hóa bất động sản. Khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản nhà đất, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực từ đất đai và nhà cửa để phát triển kinh tế – xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung – cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan 50 http://luatminhkhue.vn/hop-dong/chuyen-de-quy-trinh-va-phuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san.aspx [truy cập ngày 25/08/2013] GVHD: TS. Cao Nhất Linh 58 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất nhằm ổn định thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, phát triển nông thôn, đô thị bền vững. Để đạt được các mục tiêu nêu trên, nhằm phát huy nguồn lực to lớn phục vụ công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân, góp phần thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng về phát triển thị trường bất động sản, trong thời gian tới, cần tập trung thực hiện một số giải pháp cơ bản sau: Một là, tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu. Mở rộng các hình thức cung của thị trường bất động sản nhà ở bao gồm: nhà cho thuê, nhà bán trả dần để vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với các đối tượng của thị trường. Phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Khuyến khích đầu tư để tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, khách sạn, văn phòng… nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Hai là, xây dựng hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Trước mắt, cần tập trung hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ "cung – cầu" về đất đai. Tạo cơ chế chính sách thuận lợi về tín dụng để phục vụ tốt hơn yêu cầu phát triển thị trường bất động sản. Ba là, có chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch ngoài luồng theo hướng đơn giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu và tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản, đến giao dịch để tăng cường khả năng lưu thông của hàng hóa, góp phần định hướng thị trường bất động sản. Tăng cường tính công khai, minh bạch trong giao dịch trên thị trường bất động sản. Có cơ chế định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng bảo đảm bình đẳng, công khai phục vụ phát triển thị trường bất động sản và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Tích cực đấu tranh chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai và giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, giao dịch GVHD: TS. Cao Nhất Linh 59 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản không theo quy định của pháp luật, nhất là tình trạng mua bán trao tay, trốn lậu thuế cũng như các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước. Bốn là, tạo cơ chế, chính sách đồng bộ để đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng cường tính cạnh tranh, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh và hiệu quả. Chú trọng cơ chế, chính sách về giao đất và cho thuê đất, về dự án, bán đấu giá, về thuế, thế chấp, định giá… Đổi mới cơ chế giao dịch bất động sản trên nguyên tắc của giá cả thị trường để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Có chế tài kiểm tra chặt chẽ đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế đầu cơ và tạo cơ hội cho người có nhu cầu có thể mua, thuê bất động sản. Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch để nâng cao chất lượng của quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Xúc tiến việc hoàn thiện thị trường chứng khoán, sàn giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành có hiệu quả. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản. Năm là, hoàn thiện bộ máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý thị trường bất động sản. Điều quan trọng là phải đổi mới nhận thức về phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Chính quyền các cấp cần nhận thức rõ thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học và công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động được nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế và tạo tác động lan tỏa tới sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau; thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, nông thôn theo hướng bền vững. Nhận thức rõ vai trò của thị trường này đối với nền kinh tế, chính quyền các cấp sẽ có định hướng phát triển, điều tiết vĩ mô và kiểm soát đối với hoạt động của thị trường nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Phát triển thị trường bất động sản là góp phần vào sự nghiệp đổi mới toàn diện đất nước do Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Nâng cao chất lượng đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, phát triển lực lượng chuyên viên định giá bất động sản theo cả chiều rộng và chiều sâu Định giá bất động sản là công việc khó khăn và phức tạp. Để thực hiện tốt hoạt động định giá đòi hỏi phải có các chuyên viên được đào tạo chuyên sâu về chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực này. Muốn vậy rất cần thiết phải đầu tư tài chính để các cán bộ có điều kiện được nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Tạo điều GVHD: TS. Cao Nhất Linh 60 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản kiện cho các cán bộ thường xuyên được bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng định giá bất động sản. Bên cạnh đó, mỗi chuyên viên định giá cũng cần phải thường xuyên trau dồi kiến thức, cập nhật thông tin nhất là thông tin mới về tình hình thực tế trên thị trường, về sự biến động của giá cả và bất động sản trên thị trường…Mục tiêu đặt ra đối với mỗi định giá viên là phải không ngừng được nâng cao tính chuyên nghiệp trong công việc thể hiện ở các mặt: Làm việc có kế hoạch; tinh thần trách nhiệm; chuyên tâm đối với công việc; sự hiểu biết, không ngừng học hỏi để nâng cao kiến thức chuyên môn; độc lập, tự chủ và có tinh thần hợp tác trong công việc; ý thức kỷ luật cao; tác phong công nghiệp; biết cách giao tiếp và ứng xử… để đảm bảo chất lượng của công tác định giá ngày càng được nâng cao. Định giá bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ quan trọng trong thị trường bất động sản, đó là công việc khá phức tạp, yêu cầu người định giá phải có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cao. Đây là đòi hỏi tất yếu nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay số định giá có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế chưa cao, đây cũng là một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta trong thời gian vừa qua. Do vậy, trong thời gian tới để nâng cao trách nhiệm của hoạt động định giá cũng như nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội thì Nhà nước cần phát triển công tác các chuyên gia định giá bất động sản. Để có thể làm được điều này đòi hỏi Nhà nước phải lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiệm tra và giám sát hoạt động định giá của các cán bộ định giá. Hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản Những quy định của pháp luật về hoạt động định giá bất động sản hiện nay còn tương đối ít, những văn bản pháp luật điều chỉnh hay hướng dẫn hoạt động này chưa nhiều. Vì vậy, trong thời gian tới, Nhà nước cần ban hành thêm những quy định pháp luật để điều chỉnh những vấn đề còn bất cập. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có các biện pháp thanh tra, kiểm tra, quản lý và đưa hoạt động của các tổ chức định giá chưa đủ điều kiện hành nghề đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, việc đưa ra quy định rõ ràng về trách nhiệm, nhiệm vụ của tổ chức định giá về kết quả định giá cũng hết sức quan trọng và cần thiết. Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin Công việc thu thập và xử lý thông tin là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá. Thông tin về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường được cập nhật thông qua các phương tiện thông tin như báo, tạp chí, internet…Đây là những nguồn thông tin rất quan trọng và hữu ích đối với các định giá viên. Khi có những bất động sản GVHD: TS. Cao Nhất Linh 61 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản tương tự bất động sản cần định giá, các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết về các bất động sản này để làm căn cứ cho quá trình định giá. Bằng kinh nghiệm, sự tìm hiểu và phân tích các dữ liệu, thông tin có được trong quá trình thu thập của mình họ sẽ ấn định một mức giá cụ thể đối với bất động sản cần định giá. Tuy nhiên, người định giá khó có thể biết được chính xác giá cả các cuộc giao dịch trên thị trường. Bởi vì các cuộc giao dịch bất động sản ở nước ta chủ yếu diễn ra dưới hình thức ngầm, do đó các thông tin liên quan đến bất động sản là rất ít. Trong khi đó, yêu cầu công việc định giá đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin chính xác liên quan đến bất động sản cần định giá. Với những trường hợp này, người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách ước lượng, vì vậy những sai lệch về giá trị bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Như vậy, các định giá viên cần nâng cao kiến thức cũng như kinh nghiệm thực tế để có thể áp dụng vào hoạt động định giá một cách linh hoạt và khoa học. Để làm được điều đó, Nhà nước cần phối hợp với các cơ quan, tổ chức chuyên ngành mở các khóa đào tạo hay tổ chức những buổi hội thảo để cá nhân, tổ chức định giá có thể trình bày ý kiến hay kiến nghị những nội dung liên quan đến việc thu thập xử lý thông tin như thế nào là thích hợp và đạt kết quả cao nhất để từ đó có thể học hỏi, trao đổi và rút kinh nghiệm. Góp phần nâng cao chất lượng của các cuộc định giá. Trong hoạt động định giá bất động sản hiện nay, thì nguồn thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản. Hiện nay, những nguồn thông tin này rất khó thu thập, Nguyên nhân chủ yếu là do các hoạt động mua bán bất động sản đưa ra giá thấp hơn nhiều so với các mức giá thực tế trên thị trường nhằm để tránh phải nộp những khoản thuế, lệ phí ở mức cao. Cần xây dựng một hệ thống thông tin chuẩn và phủ khắp, cách thức khai thác thuận lợi cho hoạt động thu thập, cập nhật và quản lý phục vụ cho công tác định giá. Có thể thấy các quốc gia trên thế giới đã xây dựng được một hệ thống thông tin khá đầy đủ, minh bạch, chính xác, khách quan và thường xuyên được cập nhật trong khi hệ thống thông tin ở nước ta vẫn chưa đáp ứng được điều kiện này. Vì vây, các tổ chức, cá nhân hoạt động định giá phải khai thác thông tin bất động sản một cách có hiệu quả nhất từ các kênh thông tin trên báo chí, internet và các kênh thông tin khác như: Các thông tin từ các công ty môi giới; Thông tin từ các phòng đăng ký nhà đất của quận (huyện), phường (xã); Thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản. Mặt khác, các định giá viên, các tổ chức định giá cần thường xuyên tham vấn trao đổi và hợp tác nghiệp vụ định giá với các cơ quan định giá trong và ngoài nước. Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố quan trọng trong việc hình thành giá trị bất động sản. Quá trình thu thập và xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các GVHD: TS. Cao Nhất Linh 62 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản phương pháp định giá. Thực tế cho thấy, nhiều khi do không có đủ thông tin mà các phương pháp định giá không được áp dụng. Như vậy, để quá trình thu thập và xử lý thông tin được khách quan và chính xác cần phải: - Thống nhất quá trình thu thập thông tin liên quan đến quá trình định giá; - Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin; - Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập; - Thực hiện việc kiểm tra đối với các thông tin thu được; - Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 63 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản KẾT LUẬN Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng nhằm đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Việc đánh giá đúng giá trị của bất động sản sẽ góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản và phát huy tối đa nguồn giá trị của bất động sản đó. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế. Hoạt động định giá bất động sản đang đóng một vai trò quan trọng và thiết yếu trong thị trường bất động sản, nhận được sự thu hút mạnh mẽ không chỉ là tổ chức, cá nhân trong nước mà còn cả những tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trong thời gian qua, có thể thấy rằng hoạt động định giá bất động sản nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để hoạt động này được phổ biến và thống nhất, những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động môt cách sâu sắc vào thị trường bất động sản cũng như hoạt động định giá hay thiếu một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến các giao dịch về bất động sản...Tuy vậy, hoạt động định giá đã phát triển hơn thời kỳ trước cả về số lượng và chất lượng, cán bộ định giá có chuyên môn, nghiệp vụ, kinh nghiệm được khách hàng hài lòng và tín nhiệm ngày càng cao... Như vậy, hoạt động định giá bất động sản sẽ trở nên đa dạng, chính xác nếu có những giải pháp từ phía Nhà nước cũng như các tổ chức định giá bất động sản. Với sự nỗ lực hoàn thiện, hi vọng hoạt động định giá bất động sản sẽ ngày càng phát triển để hội nhập với nền kinh tế quốc tế và trở thành một hoạt động kinh doanh thiết yếu và phát huy mọi tiềm năng có được trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 64 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Về mặt lí luận để làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản người viết có trình bày các nội dung như khái niệm về bất động sản, định giá bất động sản. Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản như nghiên cứu về đặc điểm, vai trò của hoạt động này cũng như quá trình hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam và một số nước trên thế giới để có thể thấy được những quy định khác biệt trong hoạt động định giá của các nước đó so với nước ta. Ngoài ra, người viết cũng nghiên cứu và đi sâu phân tích làm rõ những quy định của pháp luật về hoạt động định giá bất động sản theo những quy định tại Luật kinh doanh bất động sản và những văn bản pháp lý có liên quan khác như nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản... Những vấn đề được nghiên cứu như: nguyên tắc pháp lý, các loại bất động sản được định giá, chủ thể và những điều kiện để tham gia vào hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản hay phân tích các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào hoạt động này. Từ việc nghiên cứu những vấn đề về mặt lý luận cũng như về mặt pháp lý để từ đó có thể thấy được hoạt động định giá bất động sản đã đạt được những thuận lợi hay còn tồn tại những khó khăn, vướng mắc, bất cập. Từ những thực trạng đó, người viết đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển và hoàn thiện. Những giải pháp từ phía nhà nước hay từ các doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên nhằm đưa hoạt động định giá bất động sản phát triển và đạt những kết quả cao nhất. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 65 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật dân sự năm 2005. 2. Luât Đất đai năm 2003 ( sửa đổi, bổ sung 2009,2010). 3. Luật Nhà ở năm 2005. 4. Luật Thương mại năm 2005. 5. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 6. Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 7. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. 8. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 9. Nghị định số 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở. 10. Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. 11. Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18-8-2006 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện quy chế khu đô thị mới ban hành theo nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ. 12. Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 13. Thông tư số 24/2009/TT-BXD Quy định chi tiết thi hành một số nội dung của Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.  Văn bản khác 1. Công văn số 1917/BXD-HĐXD về điều kiện kinh doanh đối với ngành nghề dịch vụ bất động sản.  Danh mục sách, tạp chí tham khảo 1. Bùi Văn Huyền – Đinh Thị Nga, Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội năm 2011. 2. Đỗ Hậu – Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB xây dựng năm 2005. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 66 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản 3. Hồng Hạnh, Một số vấn đề pháp lý cơ bản về pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 6 tháng 2/2012. 4. Lê Xuân Bá - Trần Kim Chung, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính Trị Quốc Gia năm 2006. 5. Nguyễn Thị Thư, Vốn cho thị trường bất động sản, Tạp chí Tài nguyên và môi trường số 1 - tháng 12/2010. 6. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội năm 2006. 7. Phan Thị Cúc – Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 2009.  Danh mục các trang thông tin điện tử 1. Acomm, Thế nào là phân loại công trình? Dựa trên tiêu chí nào để phân loại công trình? http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:OuZ2Oft DykJ:www.vibonline.com.vn/Hoidap/3902/The-nao-la-phan-loai-cong-trinh-Dua-trentieu-chi-nao-de-phan-loai-cong-trinh.aspx+&cd=3&hl=vi&ct=clnk&gl=vn, [truy cập ngày 26/08/2013]. 2. Ban bạn đọc, Nguyên tắc tính thuế; khai thuế; nộp thuế http://www.nhandan.com.vn/phapluat/giai-dap-thac-mac/item/21214202nguy%C3%AAn-t%E1%BA%AFc-t%C3%ADnh-thu%E1%BA%BF,-khaithu%E1%BA%BF,-n%E1%BB%99p-thu%E1%BA%BF.html, [ truy cập ngày 10/10/2013]. 3. Civilavinfor, Phát triển thị trường trong công cuộc đổi mới đất nước http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/06/26/3181/ [ truy cập ngày 25/9/2013] 4. ĐTCK, Định giá bất động sản http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/dinhgia/ct-dgbds_3, [truy cập ngày 3/10/2013]. 5. GMIC, Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp - Một sản phảm tiềm năng http://xti.com.vn/PortletBlank.aspx/296C3658E8EF40F3976DB7B6FD353863/View/G MIC-1-cong-dong/Bao_hiem_trach_nhiem_nghe_nghiepMot_san_pham_tiem_nang/?print=1800059118, [ truy cập ngày 29/08/2013]. 6. Goldland, Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản, 2011 http://www.daotaobatdongsan.info/khao-sat-thi-truong-thu-thap-thong-tin-bat-dong-san, [ truy cập ngày 10/08/2013]. 7. MKlaw Film, Nguyên tắc định giá bất động sản http://luatminhkhue.vn/thuedat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dong-san.aspx, [truy cập ngày 16/08/2013]. 8. Myopera.com, Nguyên tắc định giá bất động sản http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/630/CatID/8/Default.aspx, [truy cập ngày 15/08/2013]. 9. Nguyễn Thị Linh Hiếu, Chìa khóa nâng cao chất lượng đào tạo, http://www.gdtd.vn/channel/2741/201311/nang-cao-nang-luc-su-pham-giang-vien-chiakhoa-nang-cao-chat-luong-dao-tao-1974844/,[truycập ngày 26/08/2013]. 10. Netincom, Thu nhập ròng http://www.bsc.com.vn/Terms/NI.aspx, [truy cập ngày 14/08/2013]. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 67 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản 11. Quách Văn Chiến, Định giá bất động sản ở một số nước Đông Nam Á, 2010 http://tnmtphutho.gov.vn/index.php/vi/news/Tai-nguyen-dat/Dinh-gia-dat-va-bat-dongdong-san-o-mot-so-nuoc-Dong-Nam-a-835/ ,[truy cập ngày 12/08/2013]. 12. Thạch Huê, Định giá đất đai; bất động sản bao giờ đủ mạnh? , TTXVN, 2008 http://www.vietnamplus.vn/Home/Dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-dumanh/20125/140651.vnplus, [truy cập ngày 10/08/2013]. 13. PGS – TS Trần Chủng, Quản lý chất lượng công trình xây dựng trong Luật xây dựng, http://www.vncold.vn/Web/Content.aspx?distid=3402, [ truy cập ngày 10/10/2013]. 14. VietnamMLS.net, Các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản http://bdsthudo.com/tuvan-bat-dong-san/kinh-doanh-bat-dong-san/cac-yeu-to-anh-huong-toi--bat-dong-san, [truy cập ngày 27/08/2013]. 15. Vietrealnet, Nguyên tắc định giá bất động sản http://daotaobds.weebly.com/nguycircn-t7855c-2737883nh-giaacute-bds.html, [truy cập ngày 14/08/2013]. GVHD: TS. Cao Nhất Linh 68 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản GVHD: TS. Cao Nhất Linh 69 SVTH: Nguyễn Thu Thảo [...]... đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng năm 2005, trang 109 GVHD: TS Cao Nhất Linh 19 SVTH: Nguyễn Thu Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Chƣơng 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản 2.1.1 Nguyên tắc pháp lý trong hoạt động định giá bất động sản Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản được quy định. .. gồm: Định giá bất động sản ban đầu, định giá bất động sản trong năm, định giá bất động sản có sự tăng; giảm về giá trị trong năm, định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần), định giá doanh thu hằng năm từ bất động sản hỗ trợ cho việc thu thuế - Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: tích tụ đất đai (thu hồi đất; mua đất; khai thác đất hoang), cho thuê bất động sản, ... LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản của Nghị định này 12 3 Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và các nội dung khác đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh và thị trường bất động sản Ngoài ra, tổ chức; cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản. .. Thảo LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Việc định giá một bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế, một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện... Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ... LVTN: Một số vấn đề pháp lý về hoạt động định giá bất động sản Nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản 21 Văn phòng đất đai có bốn phòng: Bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước, hợp tác phát triển về đất Văn phòng định giá có chức năng thực hiện việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp. .. pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động định giá hình thành một cách đồng bộ Đặc biệt đó là sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định trực tiếp và cụ thể về hoạt động định giá bất động sản mà trong những giai đoạn trước đây chưa đề cập đến Cụ thể, tại điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, ... giá bất động sản và Chính phủ sẽ có thẩm quyền trong việc quy định cấp; thu hồi chứng chỉ định giá và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản Thứ ba, việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật Độc lập là nguyên tắc cơ bản của doanh nghiệp định giá bất động sản và định giá viên, trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định. .. các hoạt động đấu giá, định giá đất đai; nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia liên doanh sản xuất, định giá bất động sản để thanh lý tài sản, định giá cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm Định giá bất động sản liên quan đến các giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán, thế chấp Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, ... chính phủ quy định như sau: “ 1 Cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp luật và chuyên môn về môi giới, định giá bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 2 Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có