Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai - bất động sản ở Việt Nam
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản Mt s gii phỏp nhm nõng cao hiu lc qun lý Nh nc v th trng t ai - bt ng sn Vit Nam 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 H ni 2/2006 Mục lục Danh mục bảng, biểu đồ .4 Các chữ viết tắt 4 lời NóImở đầu .5 Chơng I: 8 8 cơ sở khoa học về quản lý nhà nớc đối với thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng .8 theo định hớng XHCN .8 1.1. khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trờng bất động sản .8 trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN 8 1.2. vai trò và nội dung quản lý nhà nớc đối với sự phát triển thị trờng bất động sản .34 trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN 34 1.3. Kinh nghiệm của một số nớc trên thế giới về quản lý và phát triển thị trờng bất động sản .47 CHƯƠNG II: 63 63 Thực trạngquá trình hình thành , phát triển và quản lý Nhà n- ớc đối với thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị tr- Ường theo định hớng xhcn ở nớc ta trong những năm qua .63 2.1. Thực trạng phát triển thị trƯờng bất động sản và các quy định của Nhà nƯớc về nội dung và phƯơng thức thực hiện quản lý Nhà nƯớc đối với thị trƯờng bất động sản ở nƯớc ta .63 63 Thị trờng thế chấp đất đai bất động sản: Luật Đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân đợc phép thế chấp giá trị 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Với những quy định đó, thị trờng thế chấp đất đai BĐS đã phát triển khá rộng rãi, phổ biến và bớc đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh của ngời sử dụng đất đai BĐS. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ đợc chấp nhận trên cơ sở ngời sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trờng giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn hạn chế trong khi cả hai bên: ngời cung cấp tín dụng và ngời sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia 73 2.2. quản lý Nhà nớc về thị trờng bất động sản ở nớc ta trong những năm qua: kết quả đã đạt đợc và những tồn tại .99 2.3. NGUYÊN NHÂN Và NHữNG BàI HọC KINH NGHIệM RúT RA 125 CHƯƠNG III: 132 các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc đối với phát triển thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng xhcn ở nớc ta 132 .132 3.1. Mục tiêu, quan điểm phát triển và quản lý thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng định hớng XHCN ở nớc ta 132 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản ở nớc ta. .136 Kết luận .161 Tài liệu tham khảo 163 Danh mục bảng, biểu đồ Trang Bảng số 1: Hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 49 Bảng số 2: Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay 55 Bảng số 3: Tỷ lệ hộ có dự định xây dựng hoặc cải tạo nhà ở (theo mức thu nhập) 56 Bảng số 4: Nguyện vọng đợc cải thiện chỗ ở trong các nhà chung c 57 Bảng số 5: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý I năm 2001 đến quý I năm 2002 59 Bảng số 6: Kết quả điều tra về sử dụng đất ở 4 khu đô thị mới tại Hà Nội, năm 2002 61 Bảng số 7: Nguồn thu ngân sách Nhà nớc từ đất đai 75 Biểu đồ 1: Giá bình quân 1 m 2 đất giai đoạn từ 1994 - 2001 58 Các chữ viết tắt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự CNTT Công nghệ thông tin KĐTM Khu đô thị mới KCN VN Khu công nghiệp Việt Nam KHTT Khoa học kỹ thuật QLNN Quản lý Nhà nớc 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 UBND Uỷ ban nhân dân UBTVQH Uỷ ban thờng vụ Quốc hội lời NóImở đầu Thị trờng bất động sản tại Việt Nam chính thức đợc hình thành từ năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất, và đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm Thị trờng bất động sản đợc chính thức đề cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII. Sau hơn 10 năm phát triển, thị trờng bất động sản nớc ta đã trải qua 2 cơn sốt với những diễn biến bất thờng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất thờng của thị trờng, song nguyên nhân cơ bản là Nhà nớc cha có giải pháp hữu hiệu trong việc điều tiết các nguồn cung và kiểm soát các lực lợng cầu. Sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn cung làm gia tăng thêm tính không hoàn hảo là đặc tính cố hữu vốn có của thị trờng bất động sản, làm gia tăng tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao thông qua các giao dịch ngầm. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trờng theo định ở nớc ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cờng công tác quản lý của Nnhà nớc đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế. Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị trờng bất động sản (BĐS) ngày càng trở lên sôi động và có những biểu hiện vợt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nớc. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về BĐSbất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trờng ngầm, phi chính thức; Sự biến động bất thờng về giá cả BĐSbất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất) và những cơn sốt đất đai cho đến nay vẫn cha có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trờng BĐSbất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng BĐSbất động sản đã và 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho công cuộc đầu t phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc. Đất đai - nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu chung của toàn xã hội. Trong nền kinh tế thị trờng, quản lý Nhà nớc về đất đai - bất động sản vừa đòi hỏi tuân thủ các yêu cầu và quy luật điều tiết của cơ chế thị trờng, vừa đảm bảo giữa vững vai trò điều tiết của Nhà nớc đối với nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu toàn xã hội mà Nhà nớc là ngời chủ đại diện. Để thực hiện vai trò đó, vấn đề cốt yếu là phải nghiên cứu đề xuất một hệ thống các công cụ và chính sách kinh tế trong quản lý đất đai phù hợp với cơ chế thị trờng thay thế cho các công cụ và chính sách quản lý mang tính hành chính, ngăn cấm, ép buộc không thích ứng thậm chí còn cản trở sự vận hành và phát triển của thị trờng đất đai bất động sản hiện nay. Trớc tình hình đó, gần đây trong các Nghị quyết của BCH TW Đảng và các chơng trình hành động của Chính phủ đều nhấn mạnh sự cần thiết phải tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng BĐSbất động sản. Trớc yêu cầu đó, là một đơn vị có chức năng nghiên cứu và đào tạo về quản lý đất đai và bất động sản, chúng tôi xin đề xuất nghiên cứu đề tàichúng tôi: xin giới thiệu cuốn sách " Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nớc về thị trờng t ai - bất động sản ở Việt nNam". CMục tiêu nghiên cứu đề tài:uốn sách Trong khuôn khổ nghiên cứu đề tài này, chúng tôi mong muốn tập trung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây: - Góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về BĐSbất động sản và thị tr- ờng BĐSbất động sản là cơ sở khung lý thuyết cho phần nội dung nghiên cứu tiếp theo. 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng BĐSbất động sản; Làm rõ những nội dung và yêu cầu của công tác quản lý Nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản theo định hớng xã hội chủ nghĩa. - Làm rõ thực trạng phát triển và quản lý Nhà nớc đối với thị trờng BĐSbất động sản ở nớc ta hiện nay: chỉ ra những mặt đợc cũng nh những vấn đề còn tồn tại, hạn chế. - Phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trờng BĐSbất động sản theo định hớng xã hội chủ nghĩa ở nớc ta. và đối tợngVì th trng thị trờng t đai l b phn ct yu v không tách ri th trng BS, do vy để giải quyết các mục tiêu đã đặt ra, nội dung cuốn sách t không chỉ giới hạn ở th trng t ai một cách độc lập mà đặt thị trờng đất đai trong bi cnh nghiên cứu chung caả th trng BS. Để tiện cho bạn đọc theo dõi, cuốn sách đợc kết cấu thành 3 chơng:Kết cấu đề tài gồm 3 chơng: Chơng 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nớc về thị trờng BĐSbất động sản trong nền kinh tế thị trờng. theo định hớng XHCN Chơng 2: Thực trạng phát triển và quản lý Nhà nớc về thị trờng BĐSbất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN ở nớc ta trong những năm qua. Cchơng 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về thị trờng BĐSbất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN ở nớc ta. Mặc dù chúng tôi đã đầu t nhiều thời gian và công sức cho việc ra mắt bạn đọc, song cuốn sách này có thể còn thiếu sót. Chúng tôi mong nhận đợc ý kiến đóng góp, bổ sung để lần tái bản sau đợc hoàn chỉnh hơn. 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc. Chơng I: cơ sở khoa học về quản lý nhà nớc đối với thị tr- ờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN 1.1. khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Ti sn l ca ci vt cht dựng vo mc ớch sn xut hoc tiờu 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 dựng. Ti sn bao gm vt cú thc, tin, giy t tr giỏ c bng tin v cỏc quyn ti sn. Quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. T i s n bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nớc đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và đợc ghi trong Bộ Luật La Mã. Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời đợc". Nh vậy, BĐSbất động sản trớc hết phải là tài sản, nhng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời đợc. Hay nói cách khác, BĐSbất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể đợc sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị h hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí nh các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta thì BĐSbất động sản bao gồm: - Đất đai: + Phải là đất không di dời đợc hoặc di dời đợc nhng không đáng kể (những đất đai di dời nh đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã đợc xác định chủ quyền; + Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giá trị (căn cứ vào số lợng và chất lợng của đất đai đó) - Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐSbất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh đờng xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ . đợc xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐSbất động sản nh: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vờn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả năng đo lờng và lợng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lờng nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không l- ợng hoá giá trị . không coi là BĐSbất động sản). - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vờn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao . + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) + Các tài sản khác do pháp luật quy định: 1.1.1.2. Nhng c im ch yu ca bt ng snBS 10 [...]... hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trơng, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng Mặt khác, BĐSbất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐSbất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nớc Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐSbất động sản thờng có giá... của thị trờng bất động sản 1.1.2.1 Thị trờng bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. .. theo nghĩa hẹp, đó là thị trờng nhà đất Vì BĐSbất động sản nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thị trờng BĐSbất động sản thì thị trờng nhà đất đợc hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất Thị trờng đất đai là một bộ phận của thị trờng BĐSbất động sản Vì vậy, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trờng BĐSbất động sản Thị trờng đất đai trớc hết đợc hiểu... tiền tệ trong giao dịch về bất động sản đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu t nhân, sở hữu của tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không... tộc Thứ năm, thị trờng bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội Thị trờng bất động sản, trong đó có thị trờng đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai ở bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐSbất động sản cũng là thị trờng quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội Thị trờng BĐSbất động sản phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị trờng đất đai) là chính sách đất đai không phù... vai trò và nội dung quản lý nhà nớc đối với sự phát triển thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN 1.2.1 Vai trò của thị trờng bất động sản Thứ nhất, phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trờng BĐSbất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐSbất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐSbất động sản Đó chính là nơi... những bớc thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sảnBĐS Thứ bảy, thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nớc đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐSbất động sản Mọi BĐSbất động sản đều đợc Nhà nớc quản lý nh đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng,... hệ thị trờng và tạo nên thị trờng BĐSbất động sản Thị trờng BĐSbất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐSbất động sản Theo dòng lịch sử thì đất đai là loại hàng hoá BĐSbất động sản đầu tiên Khi chế độ sở hữu về đất đai đợc xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất. .. hiểu khác nhau về thị trờng BĐSbất động sản Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐSbất động sản là nơi: thị trờng bất động sản là tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá BĐSbất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua và ngời bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐSbất động sản Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐSbất động sản thông qua... quyền sử dụng Do đó, thị trờng BĐSbất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngời mua và ngời bán về BĐSbất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐSbất động sản nh cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐSbất động sản Do vậy, thị trờng BĐSbất động sản đợc hiểu nh sau: Thị trờng bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan
