TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT # "    LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2011 - 2015 ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI         Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Th.S Bùi Thị Mỹ Hương Bộ môn: Luật thương mại      Nguyễn Ngọc Tiến Mã số sinh viên: 5115943 Lớp: Luật thương mại 2 - K37   Cần Thơ, 12/2014     NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ ............................................................................................................ Cần Thơ, ngày…tháng…năm 2014   Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................. 1 U 1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 1 2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 2 3. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2 4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 3 5. Bố cục đề tài ..................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM ................................................. 4 1.1 Khái niệm và phân loại người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam................. 4 1.1.1 Khái niệm người nước ngoài ..................................................................... 4 1.1.2 Phân loại người nước ngoài ....................................................................... 5 1.2 Khái niệm và phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng theo pháp luật Việt Nam ........................................................................................................................... 6 1.2.1 Khái niệm nhà ở theo pháp luật Việt Nam ................................................ 6 1.2.2 Phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng............................................ 6 1.2.2.1 Nhà ở thương mại ................................................................................. 7 1.2.2.2 Nhà ở xã hội.......................................................................................... 7 1.2.2.3 Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân................................................ 8 1.2.2.4 Nhà ở công vụ....................................................................................... 9 1.3 Khái niệm và đặc điểm về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam ................................................................................................... 9 1.3.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài .............................. 9 1.3.2 Đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ............................. 10 1.4 Nội dung và ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam11 1.4.1 Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài .............................. 11 1.4.1.1 Quyền chiếm hữu nhà ở...................................................................... 11 1.4.1.2 Quyền định đoạt nhà ở........................................................................ 12 1.4.1.3 Quyền sử dụng nhà ở .......................................................................... 13 1.4.2 Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ................................ 13 1.4.2.1 Đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia ............. 13 1.4.2.2 Đối với hợp tác giữa Việt Nam với các nước trên thế giới ................ 15 1.4.2.3 Đối với môi trường sống và làm việc tại Việt Nam cho người nước ngoài ............................................................................................................ 15 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  1.5 Lịch sử phát triển của pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài .................................................................................................... 16 1.5.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật nhà ở năm 2005 chưa có hiệu lực thi hành .......................................................................................................... 16 1.5.2 Giai đoạn từ khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến nay...... 17 CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ................................................................................. 20 2.1 Đối tượng người nước ngoài và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam .......................................................................................................... 20 2.1.1 Đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở ........................ 20 2.1.2 Điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở .................. 22 2.2 Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam áp dụng đối với cá nhân nước ngoài ................ 23 2.2.1 Giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam ................................................................................... 23 2.2.2 Giấy tờ chứng minh điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam 25 2.3 Loại hình và số lượng nhà ở khi người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam ................................................................................................................. 26 2.3.1 Loại hình nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu ................... 26 2.3.2 Số lượng nhà ở cho người nước ngoài được mua và sở hữu ................... 27 2.4 Thời hạn sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối với nhà ở của chủ sở hữu là người nước ngoài .................................................................................................... 28 2.4.1 Thời hạn sở hữu nhà ở của chủ sở hữu người nước ngoài....................... 28 2.4.2 Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài............... 29 2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài .................... 31 2.5.1 Quyền của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài ...................................... 31 2.5.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài .................................. 33 CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI....... 37 3.1 Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ............... 37 3.1.1 Đối tượng người nước ngoài rất hạn chế và điều kiện khá chặt chẽ để các đối tượng có thể được mua và sở hữu nhà ở........................................................ 37 3.1.2 Hạn chế loại hình, số lượng và thời hạn sở hữu nhà ở khi người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam ........................................................... 39 3.1.3 Quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài bị hạn chế một số quyền........................................................................................................ 41 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  3.1.4 Quá trình áp dụng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chưa đạt hiệu quả ................................................................................................. 43 3.2 Một số giải pháp khắc phục pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ........................................................................................................................ 44 3.2.1 Bổ sung đối tượng người nước ngoài và thu hẹp điều kiện để được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam .............................................................................. 44 3.2.2 Mở rộng loại hình, số lượng và tăng thời hạn sở hữu nhà ở được mua và sở hữu để đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài tại Việt Nam ........................ 47 3.2.3 Thêm một số quyền phù hợp cho người nước ngoài khi sở hữu nhà ở để đảm bảo công bằng với người dân trong nước .................................................... 50 3.2.4 Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộng rải quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ...................... 52 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị đối với cá nhân, hộ gia đình để họ có thể sinh hoạt và lao động tốt hơn mà nhà ở còn là một trong những nhu cầu thiết yếu sau ăn và mặc. Ngày nay do sự phát triển hiện đại và giao lưu giữa các nước mà con người có nhu cầu về nhà ở tốt hơn, nhiều hơn không chỉ ở trong đất nước của họ mà còn ở các nước khác. Đối với những người nước ngoài đến với Việt Nam chúng ta thì nhu cầu có nhà ở là nhu cầu hàng đầu và lo ngại của rất nhiều người. Trong thời kỳ hội nhập quốc tế hiện nay, Việt Nam và rất nhiều nước trên thế giới đã hợp tác với nhau trên nhiều lĩnh vực không chỉ là trên lĩnh vực chính trị mà còn hợp tác trong nhiều lĩnh vực khác như y tế, giáo dục, văn hoá, khoa học – kỹ thuật… kéo theo việc người nước ngoài đến với Việt Nam đã ngày càng gia tăng số lượng với những nhu cầu khác nhau như đầu tư, làm việc, du lịch…Xu hướng này đã tạo thành bức tranh đa dạng, phong phú về tình hình người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Do người nước ngoài khá nhiều nên nhà nước ta cần có sự quan tâm hơn đến nhóm người này đặc biệt là trong lĩnh vực sở hữu nhà ở đang là nhu cầu thứ ba sau ăn và mặc. Người nước ngoài không chỉ là đồng nghiệp, mà trở thành hàng xóm, thành người thân ở một bộ phận gia đình Việt Nam như trong những mối quan hệ từ việc kết hôn, nuôi con nuôi có yếu tố nước ngoài... Họ quan hệ và ứng xử với người Việt Nam tuy không dựa trên nền tảng phong tục tập quán hay đạo đức, lối sống của Việt Nam nhưng họ cũng đã trở thành những người bạn, người thân của chúng ta trong suốt một thời gian dài vừa qua. Vì vậy mà sự quan tâm của nhà nước ta đối với họ là cần thiết mà nhất là về quyền sở hữu nhà ở của họ để phù hợp với tiến trình mở rộng hội nhập quốc tế ở Việt Nam. Qua đây, người viết thấy được vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng cần nhà nước có những quy chế pháp lý cụ thể để có thể đảm bảo quyền và lợi ích của những cá nhân này và của nhà nước. Chính vì lẽ đó mà những năm trước đây thì pháp luật Việt Nam đã có một số văn bản quy phạm pháp luật quy định vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Điển hình là Luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hiện tại năm 2014 tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIII đã thảo luận cho ý kiến Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) và tại kỳ hợp thứ 8 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở này. Theo đó thì Luật nhà ở (sửa đổi) sẽ có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2015 thay thế cho các văn bản hiện tại. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   1 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Nhìn chung vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn đang là vấn đề đáng quan tâm trong mọi thời điểm. Pháp luật Việt Nam hiện hành có nhiều quy định còn gặp khá nhiều bất cập trong thực tiễn. Quy định của pháp luật hiện hành chưa đáp ứng đủ nhu cầu của tất cả người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Trong tương lai vấn đề này còn được quan tâm nhiều hơn nữa nếu như quy định pháp luật không hoàn thiện. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên nên người viết đã chọn đề tài “ Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Phạm vi nghiên cứu Với đề tài quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người viết tập trung nghiên cứu lý luận chung của vấn đề như: người nước ngoài, nhà ở, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và lịch sử phát triển của quy định pháp luật Việt Nam về đề tài này. Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật hiện hành, người viết sẽ đi sâu tìm hiểu các mặt của những quy định về đối tượng người nước ngoài nào được quyền sở hữu nhà ở với những điều kiện gì và loại hình cũng như số lượng nhà ở mà họ được sở hữu, bên cạnh đó còn có thời hạn sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu là người nước ngoài. Cuối cùng, người viết sẽ tìm hiểu thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài qua một số mặt hạn chế, từ đó đưa ra giải pháp của bản thân cũng như giải pháp từ Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 vừa được thông qua để khắc phục hạn chế này nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Đề tài nghiên cứu “Pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài” thì người viết chỉ nghiên cứu hai đối tượng là cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở được quyền sở hữu nhà ở mà đã xây dựng theo Luật nhà ở 2005 và cá nhân nước ngoài mua nhà ở theo Nghị quyết 19/2008/QH12. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của người viết qua đề tài này là tìm hiểu rõ pháp luật hiện hành để hiểu rõ hơn về nội dung của những chế định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Đồng thời, người viết cũng sẽ nghiên cứu những điểm còn thiếu xót và cần phải quan tâm và khắc phục của các văn bản hiện tại. Từ đó, người viết sẽ đưa ra những giải pháp để pháp luật nước ta khắc phục những lỗ hỏng của văn bản này bằng một số ý kiến của riêng mình và những quy định của Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 vừa được thông qua. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   2 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  4. Phương pháp nghiên cứu Để nghiên cứu tốt đề tài luận văn, người viết sẽ dựa trên một số phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu bao gồm: nghiên cứu lý luận từ các văn bản pháp luật hiện hành, một số văn bản hết hiệu lực một phần hoặc toàn bộ để từ đó có thể phân tích, bình luận, so sánh giữa các văn bản. Bên cạnh đó, người viết cũng sử dụng phương pháp tổng hợp thu thập tài liệu đáng tin cậy từ sách, giáo trình và các trang thông tin điện tử để giúp cho luận văn được phong phú hơn về những số liệu, lý luận có liên quan. 5. Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì người viết còn bố cục nội dung đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận chung về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam Trong chương này người viết nêu ra khái quát về vấn đề chung của đề tài như sau: khái niệm, phân loại về người nước ngoài và nhà ở. Đặc biệt là người viết sẽ tìm hiểu về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài với các mặt: khái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa và lịch sử phát triển của pháp luật về vấn đề trên. Chương 2: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Qua chương này, người viết sẽ tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành về: đối tượng người nước ngoài, điều kiện, loại hình và số lượng nhà ở được quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối với nhà ở; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài. Chương 3: Thực trạng và giải pháp khắc phục pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Trong chương này người viết chủ yếu tập trung tìm hiểu một số bất cập của pháp luật như quy định còn hạn hẹp, khắt khe về đối tượng được quyền sở hữu nhà ở, loại hình số lượng nhà ở, một số quyền của chủ sở hữu. Ngoài ra còn một thực trạng khá phổ biến dẫn đến các văn bản về nhà ở không được phát huy hết là quá trình áp dụng gặp nhiều khó khăn. Từ đây người viết sẽ đưa ra những giải pháp khắc phục nhằm giúp pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đạt hiệu quả hơn. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   3 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái niệm và phân loại người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam 1.1.1 Khái niệm người nước ngoài Khái niệm người nước ngoài từ khá lâu đã được pháp luật nước ta đề cập đến. Đầu tiên là quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977 của Hội đồng Chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn tại Việt Nam quy định: “Người nước ngoài là những người cư trú và làm ăn sinh sống tại Việt Nam, có quốc tịch nước khác hoặc không có quốc tịch”. Khái niệm này vẫn chưa thực sự khái quát được một cách hiểu chính xác cho nên cần phải tìm hiểu thêm tại Luật quốc tịch 1998 cũng như Luật quốc tịch 2008. Tuy nhiên hai Luật quốc tịch này chỉ giải thích các thuật ngữ “quốc tịch nước ngoài”, “người không quốc tịch”, “người nước ngoài cư trú ở Việt Nam”, “người nước ngoài thường trú ở Việt Nam” 1 có thể thấy rằng pháp luật về quốc tịch không đưa ra khái niệm cụ thể mà đang thể hiện sự phân biệt những người nước ngoài ở góc độ khác nhau. Vô hình chung người nước ngoài là người không có quốc tịch hoặc có quốc tịch nước ngoài. Qua những văn bản trên thì khái niệm cụ thể để có thể hiểu chính xác về người nước ngoài khá rườm rà và chưa đạt hiệu quả. Bởi vì những người nước khác đến Việt Nam không để cư trú và làm ăn sinh sống mà chỉ vì nhu cầu du lịch thôi thì đã gọi họ là người nước ngoài rồi không cần phải có yếu tố này. Hiện nay, tại Điều 3 khoản 2 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài quy định khái niệm người nước ngoài như sau: “ Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch”. Trong đó, người có quốc tịch nước ngoài là người mang quốc tịch nước khác không phải Việt Nam, có thể có một hoặc hai hoặc nhiều quốc tịch nước ngoài. Còn người không quốc tịch là người không mang quốc tịch của nước Việt Nam cũng không mang quốc tịch của nước khác. Tóm lại, ta có thể hiểu khái niệm người nước ngoài đơn giản là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm hai loại là người có quốc tịch nước khác không phải Việt Nam và người không quốc tịch của nước nào trên thế giới.                                                              1 Điều 2 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998, Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   4 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  1.1.2 Phân loại người nước ngoài Người nước ngoài tham gia vào quan hệ Tư pháp quốc tế rất đa dạng nên việc quản lý của Nhà nước gặp nhiều khó khăn. Chính vì thế mà việc phân loại người nước ngoài là rất cần thiết. Dựa trên các văn bản pháp luật của nước ta có thể căn cứ theo các tiêu chí sau để phân loại người nước ngoài như sau: 2 - Căn cứ vào quốc tịch, người nước ngoài được chia thành hai nhóm: + Người có quốc tịch nước ngoài là người mang ít nhất một quốc tịch nước ngoài. + Người không có quốc tịch. - Căn cứ vào nơi cư trú, người nước ngoài được chia thành hai nhóm: + Người nước ngoài cư trú tại Việt Nam. + Người nước ngoài cư trú tại nước ngoài. - Căn cứ vào thời hạn cư trú, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam được chia thành hai nhóm: + Người nước ngoài thường trú tại Việt Nam. + Người nước ngoài tạm trú tại Việt Nam. - Căn cứ vào quy chế pháp lý, người nước ngoài sinh sống tại một nước có thể được chia thành ba nhóm chính: + Nhóm thứ nhất bao gồm những người được hưởng quy chế ngoại giao và các quy chế tương tự. Nhóm này bao gồm những người được hưởng quy chế ngoại giao ở các cơ quan đại sứ quán, lãnh sự quán, các quan khách của các phái đoàn nhà nước và các tổ chức quốc tế. Chế độ pháp lý của những người này chủ yếu chịu sự điều chỉnh của các điều ước quốc tế về ngoại giao và lãnh sự (Công ước Viên 1961 về ngoại giao, Công ước Viên 1963 về lãnh sự) và pháp luật của nước mà họ mang quốc tịch. + Nhóm thứ hai bao gồm những người hưởng quy chế người nước ngoài theo các điều ước quốc tế nhưng không thuộc quy chế ngoại giao, ví dụ như chuyên gia, thực tập sinh, nhà đầu tư nước ngoài…                                                              2  Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình tư pháp quốc tế (phần chung), Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam năm 2013 trang 71,72.  GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   5 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  + Nhóm thứ ba bao gồm những người nước ngoài không thuộc hai nhóm trên. Nhóm này không được hưởng các chế độ pháp lý đặc biệt như hai nhóm trên mà chế độ pháp lý của họ chủ yếu do pháp luật của nước sở tại điều chỉnh. 1.2 Khái niệm và phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng theo pháp luật Việt Nam 1.2.1 Khái niệm nhà ở theo pháp luật Việt Nam Ngày nay, nhà ở rất đa dạng về hình dạng, kích thước, phong cách…Đặc biệt là khi Việt Nam hội nhập quốc tế thì những ngôi nhà mang phong cách Châu Âu, Mỹ… rất nhiều và hết sức độc đáo. Đây là hình dạng bên ngoài còn nội dung bên trong có thể thấy được nhà ở trước tiên là nơi để con người có thể che mưa che nắng, tránh những tác nhân bên ngoài…nhằm bảo vệ con người. Tiếp theo nhà ở cũng là nơi để con người có thể thực hiện các hoạt động sinh hoạt và phát triển tình cảm gia đình. Đứng trên góc độ pháp luật dân sự thì nhà ở là loại tài sản gắn liền với đất nên là một bất động sản. Đứng trên góc độ xây dựng thì nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, có bản vẽ thiết kế với mục đích để ở. Đứng trên góc độ kinh doanh thì nhà ở là một tài sản có giá trị và được thực hiện các giao dịch như mua, bán… Đứng trên góc độ pháp lý Luật nhà ở năm 2005 thì theo đoạn 2 Điều 1 quy định: “ Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo quy định trên thì nhà ở là một dạng của công trình xây dựng và mục đích chủ yếu của nó là để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt. Chủ thể của nhà ở là hộ gia đình hoặc cá nhân - đây là hai đối tượng duy nhất của nhà ở. Tóm lại, nhà ở là một dạng công trình xây dựng rất đa dạng, đạt những tiêu chuẩn nhất định và có mặt ở khắp mọi nơi với mục đích là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình hay cá nhân. 1.2.2 Phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng Để dàng hơn trong công tác quản lý của nhà nước thì việc phân loại nhà ở là hết sức quan trọng. Tuy nhiên, phân loại nhà ở có nhiều căn cứ khác nhau và người viết đã chọn một trong các căn cứ để nghiên cứu rõ hơn về nhà ở đó là chủ thể xây dựng nhà ở vì mỗi một loại hình nhà ở có những chủ thể xây dựng khác nhau. Theo đó thì nhà ở được phân chia thành bốn nhóm khác nhau như sau: GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   6 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  1.2.2.1 Nhà ở thương mại Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.3 Qua đó, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở thương mại. Đặc điểm của loại hình nhà ở này là đối tượng được mua và thuê nhà ở này thì cũng được hạn chế theo quy định của nhà nước bao gồm những đối tượng như sau: 4 - Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở và thuê nhà ở. Nhà ở thương mại được chia thành ba loại hình nhà ở bao gồm: nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và nhà biệt thự. 5 Trong đó thì nhà chung cư chiếm vị trí lớn ở các đô thị, góp phần giảm diện tích đất đồng thời cũng tăng chổ ở cho nhiều người. Tại khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở 2005 quy định về nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. 1.2.2.2 Nhà ở xã hội Theo Điều 3 khoản 2 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định, nhà ở xã hội là: “nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”. Theo quy định này, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng có sự tham gia của cơ quan nhà nước. Nhà ở xã hội tại đô thị là nhà chung cư, còn tại các khu vực khác là nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ, tiêu chuẩn thiết kế các loại nhà ở này được quy định khá khác so với nhà ở thương mại.                                                              3 Khoản 1 Điều 3 nghị định 71/2010/NĐ-CP Điều 35 Luật nhà ở 2005 5 Xem thêm Điều 40 Luật nhà ở 2005 4 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   7 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là: 6 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. Những cá nhân trên theo khoản 2 Điều 53 Luật nhà ở 2005 phải có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: - Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; - Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8m2 sàn/người; - Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Ngoài ra, những đối tượng trên cũng được sở hữu nhà ở theo hình thức thuê mua nhà ở xã hội. Điều 54 Luật nhà ở 2005 quy định: “Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.” Tức là những cá nhân được thuê nhà ở xã hội cũng được thuê mua nhà ở xã hội nhưng phải thanh toán lần đầu 20% giá trị nhà ở thuê mua. 1.2.2.3 Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân Phát triển nhà ở riêng lẻ là việc hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng nhà ở trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một trong các hình thức sau đây: 7 - Tự xây dựng nhà ở; - Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở; - Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn. Do đây là loại hình nhà ở được xây dựng trên phần đất mà hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng nên họ có toàn quyền phát triển nhà ở của mình. Tuy nhiên, hộ gia đình cá nhân phải chịu trách nhiệm tuân thủ việc xây dựng theo quy hoạch, kiến trúc, trình tự, thủ tục trong đầu tư xây dựng, chất lượng nhà ở, đóng góp công sức hoặc kinh phí để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật chung do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.                                                              6 7   Điều 53 Luật nhà ở 2005  Điều 41 Luật nhà ở 2005 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   8 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  1.2.2.4 Nhà ở công vụ Khoản 3 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này”. Nhà ở công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách nhà nước xây dựng để phục vụ cho các đối tượng như là: cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ. Nhà ở công vụ có nhiều loại nhà khác nhau như sau: nhà biệt thự, nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà một tầng nhiều gian. Các cán bộ, công chức đảm nhiệm các chức vụ lãnh đạo là Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng và tương đương trở lên thuộc đối tượng được thuê nhà chung cư hoặc nhà ở thấp tầng (nhà ở riêng lẻ, nhà một tầng nhiều gian) đối với khu vực chưa phát triển nhà chung cư. 8 1.3 Khái niệm và đặc điểm về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam 1.3.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Theo pháp luật Việt Nam tại Bộ luật dân sự 2005 Điều 164 thì “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản”. Từ điều luật này thì theo cách hiểu đơn giản ta có thể hiểu là quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định của pháp luật. Theo nghĩa khách quan thì quyền sở hữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước đặt ra và đảm bảo thực hiện, trong đó ghi nhận và đảm bảo cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền sở hữu, quyền chiếm hữu đối với tài sản thuộc                                                              8 Khoản 2, 3 Điều 21 Nghị định 71/2010/NĐ-CP GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   9 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình. 9 Quyền sở hữu nhà ở là một trong những quyền hình thành từ quyền sở hữu tài sản, vì vậy mà khái niệm quyền sở hữu nhà ở cũng có thể hiểu tương tự là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước đặt ra và đảm bảo thực hiện, chủ sở hữu nhà ở có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Tóm lại, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có thể hiểu là quyền mà chủ sở hữu là người nước ngoài có đủ ba quyền là chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở của mình. Quyền này được Nhà nước đặt ra và bảo vệ cho chủ sở hữu thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  1.3.2 Đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài so với quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam thì có những đặc điểm riêng và đặc biệt hơn ở một số điểm như sau: Thứ nhất, chủ thể của quyền sở hữu nhà ở này là người nước ngoài. Tuy nhiên, đối tượng người nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở như Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12. Không phải người nước ngoài nào cũng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ có những đối tượng được quy định theo hai văn bản trên mới được mua và sở hữu nhà ở. Những đối tượng này phải có một số giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở và đáp ứng đầy đủ điều kiện như: hộ chiếu, thẻ thường trú, thẻ tạm trú, giấy chứng nhận đầu tư... Ngoài ra, chủ thể này còn phải đáp ứng một số điều kiện khác khi mua nhà ở… Thứ hai, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài mang tính chất tương đối. Chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài không có tất cả các quyền một cách tuyệt đối mà bị hạn chế một số quyền chẳng hạn chủ sở hữu này không thể tặng cho hay để thừa kế cho những cá nhân người nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam… Có thể lý giải trong trường hợp này là vì pháp luật hiện hành chỉ quy định một số cá nhân nhất định mới có thể sở hữu nhà ở, vì vậy mà khi tặng cho hay để thừa kế bị hạn chế. Ngoài những trường hợp tặng cho hay để thừa kế trên thì cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở còn bị hạn chế một số quyền như: bán nhà ở trước 12 tháng, cho thuê nhà ở… Thứ ba, khách thể duy nhất của quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại đối với trường hợp người này                                                              9 Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự (tập một), Nhà xuất bản giáo dục Việt Nam năm 2011, trang 185 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   10 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  mua nhà ở, vì vậy mà người nước ngoài không có lựa chọn sở hữu những loại nhà ở khác. Điều đặc biệt ở đây là căn hộ chung cư này phải thuộc dự án nhà ở thương mại, nếu là nhà chung cư của dự án phát triển nhà ở xã hội thì giá cả sẽ thấp hơn và ảnh hưởng đến việc mua nhà ở xã hội của người dân trong nước. Vấn đề người nước ngoài chỉ được mua và sở hữu nhà ở căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại thì đang ngày càng bộc rõ hạn chế của mình. 1.4 Nội dung và ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 1.4.1 Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Cũng giống như những tài sản khác thì chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài khi có quyền sở hữu cũng có ba quyền như sau: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng nhà ở. 1.4.1.1 Quyền chiếm hữu nhà ở Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. 10 Như vậy khái niệm quyền chiếm hữu nhà ở của người nước ngoài cũng tương tự là quyền nắm giữ và quản lý nhà ở của chủ sở hữu hoặc những người khác như là người được chủ sở hữu ủy quyền, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật hoặc các trường hợp khác. Khi chủ sở hữu là người nước ngoài chiếm hữu nhà ở thuộc tài sản hợp pháp của mình thì người nước ngoài này được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý nhà ở nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Việc chiếm hữu này thì không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với trường hợp nhà ở có đăng ký quyền sở hữu thì dể dàng xác định chủ sở hữu từ đó xác định quyền chiếm hữu cũng thuận lợi hơn. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng xác định được ai là người chiếm hữu ngôi nhà, có thể do chủ sở hữu ủy quyền hay thực hiện một giao dịch dân sự hoặc các trường hợp khác. Trong trường hợp chủ sở hữu là người nước ngoài ủy quyền quản lý nhà ở cho người khác thì người được ủy quyền phải có trách nhiệm thực hiện đúng quyền hạn trong phạm vi, cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Cả hai bên phải thực hiện đúng như theo pháp luật quy định để tránh tình trạng người được ủy quyền trục lợi từ việc chiếm hữu nhà ở này hoặc trong trường hợp cả hai bên thực chất đã chuyển quyền sở hữu nhưng trên danh nghĩa là hợp đồng ủy quyền.                                                              10 Điều 182 Bộ luật dân sự 2005 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   ` 11 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Bên cạnh trường hợp ủy quyền thì người chủ sở hữu là người nước ngoài được quyền giao tài sản là nhà ở của mình thông qua giao dịch dân sự mà nội dung của giao dịch phải đảm bảo không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu. Khi đó người được giao nhà thực hiện quyền chiếm hữu nhà ở phải phù hợp với mục đích và nội dung của giao dịch dân sự trên. Người được giao có quyền sử dụng nhà ở, được chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở này cho người khác, nếu được chủ sở hữu này đồng ý. Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chiếm nắm giữ, quản lý nhà ở của mình. Ngoài ra, chủ sở hữu này cũng có thể ủy quyền quản lý nhà ở hoặc giao nhà ở của mình thông qua giao dịch dân sự cho một người khác theo quy đúng quy định của pháp luật. 1.4.1.2 Quyền định đoạt nhà ở Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. 11 Chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài cũng có quyền định đoạt nhà ở như đối với một tài sản khác. Tuy nhiên, đối với một người nước ngoài khi sở hữu nhà ở thì quyền định đoạt bị hạn chế một số quyền như không thể cho thuê nhà ở; bán nhà ở cho người không được quyền mua nhà ở tại Việt Nam…và để việc định đoạt này thực hiện được thì yêu cầu người này phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Nếu như pháp luật có quy định trình tự, thủ tục để thực hiện hành vi định đoạt này thì người nước ngoài này cũng phải đảm bảo tuân thủ đúng theo trình tự thủ tục này. Chủ sở hữu là người nước ngoài có một số quyền định đoạt đối với nhà ở của mình trong trường hợp chuyển giao quyền sở hữu như sau: bán nhà ở, thế chấp nhà ở…. Bên cạnh đó, quyền định đoạt có thể được chuyển giao cho người khác thông qua giao dịch đơn phương chẳng hạn lập di chúc… Ngoài ra, chủ sở hữu cũng có thể từ bỏ những hành vi trên nếu như không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Còn đối với một người không phải là chủ sở hữu nhà thì chỉ được thực hiện quyền định đoạt nếu như được sự ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Ví dụ như trong trường hợp người giám hộ bán nhà ở của người được giám hộ để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho người này…Đồng thời, người này khi thực hiện thì phải đúng với ý chí và lợi ích của chủ sở hữu.                                                              11 Điều 195 Bộ luật Dân sự 2005 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   12 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với nhà ở của mình theo quy định của pháp luật Việt Nam. 1.4.1.3 Quyền sử dụng nhà ở Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. 12 Chủ sở hữu là người nước ngoài hoặc một số cá nhân khác có quyền sử dụng nhà ở thì khi đó người này có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ nhà ở. Trong trường hợp chủ sở hữu này thực hiện quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là nhà ở theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Cũng giống như hai quyền chiếm hữu và định đoạt thì quyền sử dụng nhà ở có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở đúng tính năng, công dụng, đúng phương thức. Tóm lại nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài gồm ba quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở đó. Tuy nhiên, người nước ngoài này phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và đạo đức xã hội thì nhà nước mới bảo vệ quyền lợi sở hữu nhà ở của họ. 1.4.2 Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Từ khi pháp luật Việt Nam quy định về “quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam” thì trong nhiều lĩnh vực đã có rất nhiều tác động tích cực lẫn tiêu cực. Tuy nhiên, dù cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài mang đến cho Việt Nam những tác động gì thì những năm qua nó đã mang lại một ý nghĩa lớn cho các lĩnh vực sau: 1.4.2.1 Đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia Quyền sở hữu nhà ở là hệ quả của một quá trình tạo lập nhà ở, mua bán nhà ở hoặc nhận thừa kế…và chủ sở hữu được công nhận quyền này thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở chính là tài sản lớn mà chủ sở hữu luôn muốn có và được công nhận bằng quyền sở hữu nhà ở đó. Đặc biệt, đối với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng là một quyền khá đặc biệt bởi chủ sở hữu nhà ở không phải là người Việt Nam như trước đây.                                                              12  Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005  GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   13 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Từ đây có thể thấy trong thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ có người Việt Nam mà còn có sự xuất hiện của người nước ngoài. Theo báo cáo tổng kết về hiệu quả Luật kinh doanh bất động sản của Bộ xây dựng năm 2013 thì hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bước phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao, tính đến 31/12/2011 cả nước có 303 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài được cấp phép còn hiệu lực (trong đó có 157 dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài) với tổng vốn đăng ký là 45,9 tỷ USD (chiếm 25% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam). 13 Từ báo cáo này đã cho ta thấy được những năm trước đây thì thị trường bất động sản đã có sự đầu tư từ nước ngoài mà nhất là nguồn vốn đầu tư khá lớn do những chính sách ưu đãi khá hấp dẫn từ Luật kinh doanh bất động sản 2006 cũng như Luật nhà ở 2005. Có thể thấy, thị trường bất động sản từ năm 2005 đến nay có nhiều chuyển biến và đáng chú ý. Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã và đang góp phần vào cung cầu nhà ở. Ngoài ra, quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài còn là sự thu hút lớn nguồn ngoại tệ dồi dào vào thị trường bất động sản, minh chứng là có rất nhiều người nước ngoài có thể bỏ hàng trăm đô la để thuê một căn hộ mỗi tháng nếu như họ được mua nhà ở thì họ sẽ chẳng ngại gì vài ngàn đô la hoặc vài triệu đô la để sở hữu căn nhà trong thời gian dài. Không chỉ có cung cầu nhà ở mà quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài này còn thu hút được vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng nhà ở vì đây là một chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường bất động sản đóng băng cần nhiều biện pháp để làm ấm lên và việc người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở là một biện pháp hữu hiệu ngay tại thời điểm này. Không chỉ góp phần vào thị trường bất động sản của Việt Nam nói riêng mà chính sách này còn tác động đến nền kinh tế nói chung thể hiện qua thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và lao động nước ngoài rất lớn cho nhiều ngành công nghiệp. Trong 6 tháng đầu năm 2014, trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội đã cấp mới và điều chỉnh tăng vốn cho 195 dự án (tăng 30% so với cùng kỳ năm 2013) với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 583,02 triệu USD (tăng 30,31% so với cùng kỳ năm 2013 và đạt 45% kế hoạch                                                              13 Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt , Báo cáo sơ bộ về hiệu quả Luật kinh doanh Bất Động Sản, http://batdongsan.com.vn/chinh-sach-quan-ly/bao-cao-so-bo-ve-hieu-qua-luat-kinh-doanh-bds-ar47912,[truy cập ngày 4/10/2014] GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   14 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  cả năm 2014 đề ra là thu hút 1,3 tỷ USD). 14 Từ đó ta có thể thấy tác động của chính sách này có ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế biểu hiện rõ nét nhất là nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. 1.4.2.2 Đối với hợp tác giữa Việt Nam với các nước trên thế giới Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là quyền lợi của nhà nước ta trao cho người nước ngoài để sở hữu nhà ở. Quyền sở hữu này có ý nghĩa không chỉ về mặt kinh tế như phân tích ở trên mà nó còn có ý nghĩa trong việc hợp tác giữa Việt Nam với các nước trên thế giới thông qua nhiều lĩnh vực như là: chính trị, ngoại giao, nhận hỗ trợ giữa các nước (ODA)…Hiện tại, Việt Nam đã có quan hệ ngoại giao với rất nhiều nước thế giới điển hình như: Hàn Quốc, Singapore, Lào, Campuchia, Nhật Bản… Khi Việt Nam trao cho công dân nước ngoài nào đó quyền sở hữu nhà ở thì theo nguyên tắc có đi có lại thì nước tương ứng cũng thực hiện nghĩa vụ tương ứng khi công dân Việt Nam đến nước này làm việc, học tập và sinh sống. Ý nghĩa của việc làm này thể hiện sự “có đi có lại” trong quan hệ tư pháp quốc tế giữa hai nước và tình cảm của hai nước cũng vì vậy mà được gia tăng. Về lâu dài, các nước có mối quan hệ chính trị sâu sắc từ đó các nước phát triển có thể hỗ trợ vốn cho những nước đang phát triển như Việt Nam nhận nguồn vốn hỗ trợ từ Nhật Bản, Oxtraylia...Ngoài ra, các nước khác có thể yên tâm hơn khi người dân nước họ có thể có những quyền lợi nhất định và được bảo hộ quyền lợi đó tại nước ta và ngược lại. Chính từ chính sách trao quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài mà quan hệ hợp tác song phương giữa các nước trở nên sâu sắc hơn và vững mạnh hơn. Có thể nhìn nhận rằng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là bước khởi đầu cho mối quan hệ hợp tác giữa các nước. 1.4.2.3 Đối với môi trường sống và làm việc tại Việt Nam cho người nước ngoài Môi trường sống và làm việc là nơi mà con người mong muốn có và nơi đó càng an toàn và lành mạnh thì càng thu hút sự quan tâm của nhiều người. Việt Nam là một trong những quốc gia có một môi trường khá tốt bằng chứng là du lịch sinh thái, nghĩ dưỡng rất phát triển. Khái niệm môi trường sống và làm việc còn có một ý nghĩa khác đó là sự ảnh hưởng từ những chính sách pháp luật của cơ quan nhà nước thoáng hơn cũng thể hiện môi trường này có nhiều thu hút hay không.                                                              14 Bộ kế hoạch đầu tư cục đầu tư nước ngoài, Tình hình đầu tư nước ngoài của thành phố Hà Nội 6 tháng đầu năm 2014, http://fia.mpi.gov.vn/News.aspx?ctl=newsdetail&aID=1621, [truy cập ngày 26/8/2014] GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   15 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện tại đã có những điểm ưu đãi hơn rất nhiều so với những năm trước đây. Điều đó đã tác động đến tâm lý mua và sở hữu nhà ở của nhiều người nước ngoài và tạo một môi trường khá tốt cho họ an tâm làm việc tại Việt Nam. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã không ngừng tạo được lòng tin của người nước ngoài đối với pháp luật Việt Nam và đây cũng là bằng chứng hợp pháp cho việc sở hữu của họ. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã mang lại một ý nghĩa to lớn đến tâm tư, nguyện vọng của người nước ngoài khi họ mong muốn tìm một môi trường sống và làm việc vừa an toàn lành mạnh vừa hợp pháp đối với pháp luật của quốc gia sở tại. 1.5 Lịch sử phát triển của pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 1.5.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật nhà ở năm 2005 chưa có hiệu lực thi hành Việt Nam là một nước đang phát triển với dân số đông, sau khi chiến tranh đi qua thì phải phục hồi khỏi sự tàn phá của chiến tranh, sự mất mát chỗ dựa về tài chính sau khi Liên bang Xô viết tan rã và sự cứng ngắt của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Sau nhiều năm với các cuộc chiến tranh kéo dài, trong hoàn cảnh bị cô lập về chính trị và trì trệ về kinh tế, Việt Nam đã nhanh chóng hòa mình vào dòng chảy chung của kinh tế và chính trị thế giới. Từ năm 1986, Việt Nam bắt đầu thực hiện chính sách đổi mới (cải cách kinh tế), hướng tới một nền kinh tế thị trường. Trong môi trường tự do đầu tư, những nhà đầu tư từ khắp nơi trên thế giới đã thể hiện rõ sự quan tâm chưa từng có đối với Việt Nam. Sau khi Việt Nam bước vào mở cửa thị trường và giao lưu với các nước khác trên thế giới về nhiều lĩnh vực khác nhau thì đã có không ít sự quan tâm của các nước điển hình như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Mỹ…Không ít người nước ngoài đã đến Việt Nam để làm ăn tuy nhiên vấn đề sở hữu nhà ở cho những nhóm đối tượng này chưa được nhà nước ta ghi nhận trong thời gian này. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam chưa được đề cập trong những văn bản về nhà ở cho người nước ngoài như Nghị định số 389/HĐBT ngày 10 tháng 11 năm 1990 Ban hành quy chế cho thuê nhà và thuê lao động đối với người nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài lưu trú tại Việt Nam và được thay thế bằng văn bản Nghị định số 56/CP Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   16 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  thuê nhà tại Việt Nam. Tại thời điểm năm 1990 có thể thấy, người nước ngoài chỉ được thuê nhà ở tại Việt Nam chưa được mua và sở hữu nhà ở. Nhà nước bắt đầu có sự quan tâm hơn về lĩnh vực nhà ở và đã bắt đầu xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở thông qua Pháp lệnh nhà ở ngày 26 tháng 3 năm 1991. Suốt một chặng đường dài từ những năm 1986 đến trước năm 1991, Việt Nam chưa hề có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định vấn đề sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Từ khi có pháp lệnh này, vấn đề nhà ở có nhiều chuyển biến và khởi sắc hơn đặc biệt là quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng được quy định: “Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác”. 15 Đây là văn bản đầu tiên quy định vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam tuy nhiên do là văn bản đầu nên quy định khá đơn giản. Sau ba năm ngày 05/07/1994 thì Chính phủ đã cho ra đời Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị. Văn bản này đã kế thừa Pháp lệnh nhà ở trên và đã giành riêng chương IV về vấn đề sở hữu nhà ở và thuê đất ở của cá nhân người nước ngoài định cư ở Việt Nam. Tóm lại, giai đoạn từ năm 1986 mở cửa thị trường đến trước khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thì chỉ có hai văn bản là Pháp lệnh nhà ở và Nghị định 60/CP quy định về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Bước đầu các văn bản quy định vấn đề này còn khá đơn giản. 1.5.2 Giai đoạn từ khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến nay Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội khóa XI đã ban hành Luật nhà ở và tiếp tục phát huy Nghị định 60/CP về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Luật nhà ở 2005 quy định tại chương VI nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Chương VI đã quy định đối tượng cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Các quy định khác cũng hết sức đơn giản như thời hạn sở hữu là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…Sau đó, Chính phủ đã đưa ra các văn bản hướng dẫn như là Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở ngày 23 tháng 6 năm 2010, Thông tư 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của                                                              15 Điều 16 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   17 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật nhà ở 2005 đã hết hiệu lực một phần và được sửa đổi theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19 tháng 6 năm 2009 về các phần như về hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận… Không chỉ dừng lại ở Luật nhà ở 2005 mà tiếp tục Quốc hội khóa XII cũng đã ban hành Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là văn bản pháp luật được sự hưởng ứng của rất nhiều người dân trong nước lẫn người nước ngoài. Văn bản quy định đối tượng được mua và sở hữu nhà ở nhiều hơn Luật nhà ở 2005 với những quy định chi tiết hơn. Lúc đầu Nghị quyết 19/2008/QH12 chỉ thực hiện năm năm thí điểm và đến hiện tại theo yêu cầu cần thiết điều chỉnh vấn đề này thì Nghị quyết 19/2008/QH12 vẫn còn hiệu lực và chỉ hết khi Luật nhà ở mới có hiệu lực thi hành. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng ban hành một nghị định để hướng dẫn Nghị quyết 19/2008QH12 đó là Nghị định 51/2009/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được ban hành ngày 3 tháng 6 năm 2009. Trong thời điểm hiện tại năm 2014 này thì tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội khóa XIII đã thảo luận cho ý kiến Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi). Ngày 25 tháng 11 năm 2014 vừa qua thì Luật nhà ở (sửa đổi) đã được 77.31% đại biểu Quốc hội tại hội trường tán thành thông qua và sẽ có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2015. 16 Trong tương lai thì Luật nhà ở mới sẽ được hoàn thiện hơn các văn bản trước đây về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đáp ứng nhiều nhu cầu hơn cho người nước ngoài.  Tóm lại, hiện tại Luật nhà ở năm 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12 và các văn bản hướng dẫn cùng góp phần vào điều chỉnh vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam khá tốt. Trải qua quá trình thực thi lâu dài nên các văn bản đã bộc lộ những mặc hạn chế của nó nhưng trong thời gian nhiều năm thực hiện thì các văn bản đã mang lại nhiều thành quả to lớn góp phần phát triển kinh tế nước nhà. Tóm lại nội dung chương 1 như sau: qua phân tích ở trên thì người viết nhận thấy đề tài “Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài” có                                                              16 Thư viện Quốc hội – Văn phòng Quốc hội (Dự thảo Online), Luật nhà ở ( sửa đổi), http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=807&TabIndex =0, [truy cập ngày 25/11/2014] GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   18 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  những vấn đề lý luận chung cần tìm hiểu rõ và để làm nền tảng cho các chương tiếp theo. Trước tiên, người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch; bên cạnh đó thì phân loại người nước ngoài có nhiều căn cứ khác nhau. Thứ hai, nhà ở là một dạng công trình xây dựng rất đa dạng, đạt những tiêu chuẩn nhất định và có mặt ở khắp mọi nơi với mục đích là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình hay cá nhân. Ngoài ra, căn cứ theo chủ thể xây dựng thì nhà ở được chia thành bốn loại: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở riêng lẻ và nhà ở công vụ. Thứ ba, về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thì để hiểu rõ về đề tài cần nắm kĩ những vấn đề như sau: quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là quyền mà chủ sở hữu là người nước ngoài có đủ ba quyền là chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở của mình; có ba đặc điểm của quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là chủ thể người nước ngoài, quyền này mang tính chất tương đối và khách thể là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; có ba nội dung là quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng nhà ở; cuối cùng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có một số ý nghĩa đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia, hợp tác song phương và môi trường sống ở Việt Nam của người nước ngoài. Cuối cùng, không thể bỏ qua lịch sử phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài qua các giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực, giai đoạn này chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở còn rất hạn chế chỉ từ khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực đến nay đã có những tiến bộ hơn đáng chú ý là Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 đã mở rộng nhiều đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở. Cũng trong giai đoạn hiện tại, Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 đã được Quốc hội khóa XIII thông qua đã kịp thời giải quyết nhiều vấn đề cho đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở rộng mở hơn hiện tại. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   19 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 2.1 Đối tượng người nước ngoài và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam 2.1.1 Đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở Giai đoạn từ khi Luật nhà ở có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2006 đến trước ngày 1 tháng 1 năm 2009 (thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết 19/2008/QH12) thì đối tượng cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hết sức đơn giản. Điều này được thể hiện rõ trong Luật nhà ở 2005 tại khoản 1 Điều 125 về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Qua Điều luật này cơ bản đã chỉ rõ đối tượng sở hữu nhà ở duy nhất tại Việt Nam theo văn bản Luật nhà ở 2005 là người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Hiện tại, Luật nhà ở 2005 đã hết hiệu lực một phần trong đó đã được sửa đổi thuật ngữ “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” bằng thuật ngữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” 17 theo quy định của Điều 5 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009. Ta có thể thấy được giấy chứng nhận này bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nó đã được tổng hợp lại chứ không rời rạc như lúc trước. Tại thời điểm này, đối tượng sở hữu nhà ở chỉ là cá nhân nước ngoài có đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam. Quy định này giúp chủ đầu tư yên tâm hơn khi tham gia kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Tuy vậy, vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thì Luật nhà ở 2005 lại chưa có quy định nên người nước ngoài vẫn chưa yên tâm khi vào Việt Nam làm việc như là các nhà khoa học, các chuyên gia…Chính vì những nhu cầu trước mắt đặt ra cho pháp luật nước ta nên Quốc hội khóa XII đã thông qua ngày 3 tháng 6 năm 2008 Nghị quyết 19/2008/QH12 về thí điểm cho các tổ chức, cá nhân                                                              17 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.(khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013) GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   20 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong nghị quyết này thì nhìn chung cũng đã giải quyết phần nào về mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở là người nước ngoài, cụ thể có các đối tượng như sau được mua và sở hữu nhà ở: “ Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó; Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định; Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam”. 18 So với Luật nhà ở 2005 thì Nghị quyết 19/2008/QH12 đã mở rộng thêm các đối tượng đó là những người nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam và phải được chủ tịch nước trao tặng Huân chương, Huy chương hoặc là có công đóng góp đặc biệt do Thủ tướng quyết định. Đây cũng là một nghĩa cử cao đẹp của người Việt Nam giành cho những người này – họ đã có không ít cống hiến đối với đất nước Việt Nam. Việc trao cho họ quyền sở hữu nhà ở như là sự thể hiện tấm lòng biết ơn sâu sắc với việc làm ấy và họ cũng sẽ ở lại Việt Nam lâu dài hơn để có thể tiếp tục phấn đấu và đóng góp. Tiếp tục là, những người làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt - đây là chất xám quý báo cho Việt Nam mà cần phải giữ họ lại để phục vụ đất nước. Chính vì thế mà, quyền sở hữu nhà ở được trao cho họ cũng là cách để có thể mời gọi những người này đến với Việt Nam. Đặc biệt là những người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam – họ cũng được pháp luật nước ta quy định có quyền sở hữu nhà ở. Pháp luật về hôn nhân và gia đình không hề có quy định ngăn cấm kết hôn giữa các dân tộc khác nhau, giữa công dân của các quốc gia khác nhau. Nếu việc kết hôn là hợp pháp thì sẽ được nhà nước ta công nhận, đây là những đối tượng đặc biệt được chế độ ưu đãi như một công dân Việt Nam.                                                              18 Khoản 1, 2,3 và 4 Điều 2 Nghị quyết 19/2008/QH12 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   21 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Riêng đối với cá nhân đầu tư trực tiếp vào Việt Nam hoặc được mời làm việc thuộc các chức danh quản lý thì cũng mở rộng hơn không chỉ dừng lại ở lĩnh vực bất động sản như trước đây mà miễn là người này đáp ứng một trong hai điều kiện như sau: thứ nhất là đầu tư trực tiếp vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư, thứ hai là được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó. 2.1.2 Điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở Để những đối tượng trên được quyền sở hữu nhà ở thì pháp luật Việt Nam còn quy định thêm những điều kiện kèm theo. Với mục đích của việc trao quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài là để đảm bảo quyền sở hữu nhà ở và tạo điều kiện cho họ có môi trường sống tốt nhất nhưng họ phải đạt những điều kiện nhất định tránh tình trạng sở hữu nhà ở tràn lan, gây khó kiểm soát và nghiêm trọng hơn là an ninh quốc phòng bị đe dọa. Do có hai văn bản khác nhau quy định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài nên từ đó xảy ra vấn đề là có hai nhóm đối tượng sở hữu nhà ở khác nhau. Chính vì thế nên điều kiện để các đối tượng này sở hữu nhà ở cũng khác nhau. Thứ nhất, đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì Luật nhà ở 2005 không có một điều luật nào quy định cá nhân này phải đáp ứng về điều kiện gì để được mua và sở hữu nhà ở. Kể cả các văn bản hướng dẫn cũng không có quy định nào đề cập tới. Đối với một cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam trên thực tế đến Việt Nam sẽ được cho phép cư trú, sau đó họ phải xin Giấy chứng nhận đầu tư để thực hiện dự án. Phải chăng cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phải đáp ứng đầy đủ quy trình này mới có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nói chung, Luật nhà ở 2005 còn thiếu xót ở điểm chưa quy định điều kiện cho cá nhân nước ngoài trên để có được quyền sở hữu nhà ở. Thứ hai, cá nhân nước ngoài quy định tại Nghị quyết 19/2008/QH12 có hai điều kiện chính mà phải đáp ứng mới được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 3 là: Trước tiên, cá nhân này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên. Đối với việc cư trú của một cá nhân nước ngoài phải xem xét là cá nhân nước ngoài này phải là cá nhân thường trú hay chỉ tạm trú tại Việt Nam là thỏa điều kiện. Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam ngày 24 tháng 4 năm 2000 quy định tại khoản 2, 3 Điều 3 về “Người nước ngoài thường trú” là người GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   22 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  nước ngoài cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở Việt Nam còn “người nước ngoài tạm trú” là người nước ngoài cư trú có thời hạn ở Việt Nam. Tức là người nước ngoài thường trú thì không quy định thời hạn cư trú còn người nước ngoài tạm trú thì có quy định về thời gian cư trú (có thể dưới 12 hoặc trên 12 tháng). Người nước ngoài tạm trú dưới 12 tháng thì phải có thị thực Việt Nam (trừ trường hợp được miễn thị thực), từ 1 năm trở lên được cơ quan quản lý xuất nhập cảnh có thẩm quyền thuộc Bộ Công an cấp Thẻ tạm trú (Thẻ tạm trú có thời hạn từ 1 năm đến 3 năm) còn trường hợp thường trú thì được cấp Thẻ thường trú (3 năm xuất trình với cơ quan có thẩm quyền một lần). 19 Từ những quy định trên ta có thể thấy, người nước ngoài tạm trú dưới 12 tháng được sở hữu nhà ở là không phù hợp vì sẽ không đảm bảo được các quy định của Nghị quyết 19/2008/QH12 là cá nhân nước ngoài được mua nhà ở khi đã cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên. Tóm lại, điều kiện người nước ngoài cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở lên được mua và sở hữu nhà ở phải thuộc trường hợp người nước ngoài tạm trú từ 1 năm trở lên và người nước ngoài thường trú tại Việt Nam. Kế tiếp, cá nhân nước ngoài này không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều kiện này cũng khá phù hợp bởi vì những người được hưởng quyền lợi này là những người nước ngoài liên quan đến lĩnh vực chính trị. Việc sở hữu nhà ở của họ sẽ gây khó khăn về mặt chính trị cho nước ta, công tác quản lý cũng gặp nhiều khó khăn chẳng hạn khi xảy ra tranh chấp thì họ được hưởng quyền miễn trừ xét xử...Đây được xem là những đối tượng đặc biệt chỉ được hưởng chế độ đặc biệt và không ảnh hưởng đến lợi ích của các bên. Những quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự cũng được pháp luật Việt Nam ghi nhận dựa trên Công ước Viên 1961 về ngoại giao và Công ước viên 1963 về lãnh sự của Liên hiệp quốc cho nên quyền lợi của những cá nhân nước ngoài này cũng được pháp luật bảo hộ rõ ràng. 2.2 Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam áp dụng đối với cá nhân nước ngoài 2.2.1 Giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Luật nhà ở 2005 không quy định đối tượng cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê tại Việt Nam có những loại giấy tờ gì để chứng minh là đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong khi tại khoản 3                                                              19  Xem thêm Điều 7, 14 và 15 Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam ngày 24 tháng 4 năm 2000  GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   23 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Điều 127 Luật nhà ở 2005 (Điều luật này đã bị bãi bỏ) có quy định hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có một loại giấy tờ đó là: “Giấy tờ xác nhận đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 125 và Điều 126 của Luật này”. Có thể thấy Luật nhà ở 2005 đã từng có quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng này được sở hữu nhà ở nhưng không có văn bản hướng dẫn chi tiết các loại giấy tờ này, đây là một điều hết sức khó khăn để thực hiện. Hiện tại, Điều 127 Luật nhà ở 2005 đã bị bãi bỏ cho nên Luật nhà ở 2005 không có một quy định nào về việc cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê cần có giấy tờ chứng minh mình là đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Mặc khác, Nghị định 51/2009/NĐ-CP quy định giấy tờ chứng minh cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (đối tượng theo Nghị quyết 19/2008/QH12) rõ ràng hơn Luật nhà ở 2005 là phải có các giấy tờ theo quy định gồm có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ sau đây: 20 Thứ nhất, trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong Giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt động đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ một năm trở lên hoặc có giấy tờ chứng minh là thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; Thứ hai, trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê giữ các chức danh tổng giám đốc, giám đốc và cấp phó của doanh nghiệp hoặc trưởng, phó các đơn vị trực thuộc doanh nghiệp thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt; Thứ ba, trường hợp là người có công đóng góp với đất nước thì phải có Huân chương hoặc Huy chương của Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam trao tặng; Thứ tư, trường hợp là người có đóng góp đặc biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực cá nhân nước ngoài có đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép;                                                              20 Khoản 1 Điều 5 Nghị định 51/2009/NĐ-CP GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   24 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Thứ năm, trường hợp là người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục – đào tạo, văn hóa, thông tin, thể dục, thể thao, y tế, xã hội, luật sư thì phải có văn bằng chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ sau đây: - Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; - Giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Thứ sáu, trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực mà người nước ngoài có chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề); Thứ bảy, trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam. 2.2.2 Giấy tờ chứng minh điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị định 51/2009/NĐ-CP cũng quy định chi tiết giấy tờ chứng minh điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của những đối tượng theo Nghị quyết 19/2008/QH12 như sau: “Cá nhân nước ngoài phải có Thẻ thường trú hoặc Thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự nước ngoài và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam ngày 23 tháng 8 năm 1993 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.” 21 Qua điều luật này ta có thể thấy chỉ có 3 loại giấy tờ chứng minh điều kiện để người nước ngoài theo Nghị quyết 19/2008/QH12 được mua và sở hữu nhà ở là: Thẻ thường trú hoặc Thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản                                                              21 Khoản 2 Điều 5 Nghị định 51/2009/NĐ-CP GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   25 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp. Ngoài ra, đối tượng này không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao và lãnh sự. Riêng đối tượng cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê theo quy định của Luật nhà ở 2005 thì điều kiện để được mua và sở hữu nhà ở của cá nhân này chưa được quy định. Dẫn đến giấy tờ chứng minh đối tượng này có đầy đủ điều kiện để được mua và sở hữu nhà ở cũng không được quy định. So với Nghị quyết 19/2008/QH12 và Nghị định 51/2009/NĐ-CP thì Luật nhà ở 2005 quy định về giấy tờ chứng minh điều kiện để cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được mua và sở hữu nhà ở còn nhiều thiếu xót. 2.3 Loại hình và số lượng nhà ở khi người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam 2.3.1 Loại hình nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu Loại hình nhà ở mà cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng được sở hữu ta có thể suy luận từ khoản 1 Điều 125 Luật nhà ở 2005 là “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”, tức là cá nhân này được quyền sở hữu nhà ở mà cá nhân này xây dựng. Trong khi đó, tại chương 1 người viết đã phân tích thì nhà ở có bốn loại là nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở riêng lẻ và nhà ở công cụ. Xét về chủ thể xây dựng nhà ở thì cá nhân nước ngoài được quyền đầu tư xây dựng hai loại nhà ở là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội vậy theo điều luật trên ta có thể suy ra cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê tại Việt Nam thì được sở hữu loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nói chung, loại hình nhà ở mà cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được quyền sở hữu nhà ở mà pháp luật về nhà ở đang hướng tới là tùy thuộc vào loại nhà ở xây dựng trong dự án mà cá nhân nước ngoài được phép đầu tư (nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại). Riêng những đối tượng là cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam theo Nghị quyết 19/2008/QH12 thì cũng được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết 19/2008/QH12 như sau: “Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại.”. Tức là các đối tượng cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam như đã phân tích ở trên thì loại hình nhà ở mà họ được quyền mua và sở hữu là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Ngoài ra, nhà ở này không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại như không được cư GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   26 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  trú ở khu vực biên giới theo quy định của pháp luật Việt Nam (trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết có quy định khác), không được vào khu vực có cắm biển cấm đi lại theo quy định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam. 22 Vì đây là những khu vực nhạy cảm, liên quan đến anh ninh quốc gia nên việc hạn chế này là phù hợp. 2.3.2 Số lượng nhà ở cho người nước ngoài được mua và sở hữu Tiếp nối vấn đề loại hình nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu trên thì số lượng nhà ở được mua và sở hữu cũng là một điều quan tâm không kém của người nước ngoài. Luật nhà ở 2005 quy định quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại khoản 1 Điều 125 như sau: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.” Tức là cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được sở hữu toàn bộ những căn nhà mà họ xây dựng, còn việc cá nhân này cho những đối tượng khác thuê nhà ở của mình thông qua hợp đồng thuê nhà ở thì bên thuê chỉ được quyền sử dụng nhà ở đó chứ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, liên quan đến vấn đề loại hình và số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài trên được sở hữu thì tại Khoản 1 Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định các đối tượng sau đây được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và tại thời điểm được tặng cho, được thừa kế đang có sở hữu căn hộ tại Việt Nam;                                                              22 Điều 12 Nghị định 21/2001/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam ngày 28 tháng 5 năm 2001 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   27 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại nhưng được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không phải là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại.” Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được mua như sau: “Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”. 23 Tức là các đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được quyền mua và sở hữu chỉ một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Quy định này khá khắt khe đối với nhóm đối tượng cá nhân nước ngoài này, trong khi nhu cầu thực tế của họ lại lớn hơn con số này. 2.4 Thời hạn sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối với nhà ở của chủ sở hữu là người nước ngoài 2.4.1 Thời hạn sở hữu nhà ở của chủ sở hữu người nước ngoài So với hai yếu tố loại hình nhà ở và số lượng nhà ở thì thời hạn sở hữu nhà ở cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc lựa chọn có nên hay không việc mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài. Bởi vì, thông qua khoảng thời gian dài hay ngắn cũng sẽ nói lên những ưu đãi của chính phủ dành cho họ nhiều hay ít hay chỉ tương đối. Luật nhà ở 2005 quy định đơn giản về thời hạn sở hữu nhà ở phụ thuộc vào thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư. Tức là thời hạn này cũng chính là thời hạn đầu tư của cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam và được ghi nhận rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 24 Trong khi đó tại Điều 52 Luật đầu tư 2005 quy định: “Thời hạn hoạt động của dự án có vốn đầu tư nước ngoài phù hợp với yêu cầu hoạt động dự án và không quá năm mươi năm; trường hợp cần thiết, Chính phủ quyết định thời hạn dài hơn đối với dự án nhưng không quá bảy mươi năm.” Quy định thời gian sở hữu nhà ở trên là chưa phù hợp lắm cho các đối tượng là chủ đầu tư vì khi hết thời hạn của dự án đầu tư thì nếu như họ muốn ở lại thực hiện dự án thêm đồng nghĩa với kéo dài thời gian sở hữu nhà ở thì pháp luật lại không cho phép.                                                              23 24 Khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 19/2008/QH12 Xem thêm khoản 1 Điều 125 Luật nhà ở 2005 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   28 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định thời hạn sở hữu nhà ở như sau: “Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó.” 25 Như vậy các đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà theo Nghị quyết 19/2008/QH12 thì chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và cũng để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của họ với nước ta thì thời hạn này cũng được ghi nhận rõ trong giấy chứng nhận trên. Khi hết thời hạn 50 năm chủ sở hữu nhà ở phải bán hoặc tặng cho nhà ở của mình sau 12 tháng, nếu bên mua hoặc bên được tặng cho không thuộc diện sở hữu nhà ở thì chỉ được hưởng giá trị nhà ở đó. Tóm lại, thời gian sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có thể chia thành hai nhóm thời gian khác nhau tùy thuộc vào đối tượng được sở hữu nhà ở. Thứ nhất là, nhóm thời gian sở hữu nhà theo Giấy chứng nhận đầu tư giành cho những cá nhân nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở. Thứ hai là, nhóm thời gian 50 năm dành cho các đối tượng mua nhà ở theo Nghị quyết 19/2008/QH12. 2.4.2 Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài Quyền sử dụng đất đối với căn hộ nhà chung cư khi người nước ngoài mua và sở hữu được Nghị định 51/2009/NĐ-CP quy định về quyền sử dụng đất như sau: “Trường hợp cá nhân nước ngoài mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam có quyền sử dụng phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó theo hình thức sử dụng đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Việc mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu căn hộ chung cư phải đảm bảo người nước ngoài này vẫn chưa sở hữu căn hộ chung cư nào. Thời hạn sử dụng đất thuê bằng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và các thông tin về quyền sử dụng đất thuê được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.                                                              25 Khoản 1 Điều 4 Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   29 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Trường hợp cá nhân nước ngoài chuyển quyền sở hữu căn hộ cho tổ chức, cá nhân trong nước thì bên nhận quyền sở hữu được quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai, thời hạn sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” 26 Qua điều luật này có thể thấy rõ trong trường hợp cá nhân nước ngoài mua nhà ở là căn hộ chung cư thuộc dự án phát triển nhà ở thương mại thì có quyền sử dụng đất theo hình thức sở hữu chung nhà chung cư đó. Hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, nếu cá nhân nước ngoài chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư đó cho tổ chức, cá nhân trong nước thì bên nhận quyền sở hữu được quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai, thời hạn sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời hạn sử dụng đất thuê bằng thời hạn sở hữu căn hộ và các thông tin về quyền sử dụng đất thuê được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất của căn hộ chung cư là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Cách tính phần quyền sử dụng đất thì hiện tại thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP “Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.” 27 Luật nhà ở 2005 không quy định về vấn đề quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Mặt khác, dự án xây dựng nhà ở trước tiên phải có đất để xây dựng thông qua các hình thức giao đất, thuê đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức khác. Tuy nhiên, theo quy định về đất đai thì cá nhân nước ngoài để sử dụng đất phải thông qua hình thức thuê đất. Suy ra, chủ sở hữu nhà ở là cá nhân trong trường hợp này đồng thời là chủ đầu tư dự án có quyền sử dụng đất của căn hộ chung cư thuộc sở hữu của mình dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần. Tóm lại, quyền sử dụng đất đối với nhà ở là nhà chung cư của người nước ngoài đã mua là phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó thông qua hình thức                                                              26 27 Điều 10 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP Điểm b, khoản 3, Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   30 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Đối với chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở thì quyền sử dụng đất là toàn bộ dự án vì cá nhân này đầu tư dự án. 2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài 2.5.1 Quyền của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài 28 Hai văn bản Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 tuy quy định hai nhóm đối tượng người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở khác nhau nhưng những chế định về quyền lợi của những chủ sở hữu này lại có những điểm tương đồng giống nhau như sau: Thứ nhất, các đối tượng người nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở được bán, tặng cho hoặc để thừa kế nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình nhưng phải tuân theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này thể hiện sự ràng buộc đối với các đối tượng nhưng cũng vì mục đích quản lý người nước ngoài theo khuôn khổ luật. Thứ hai, nếu như cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở và đang sở hữu nhà ở mà được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở giống như nhà ở hiện tại đang được sử dụng hoặc nhà ở khác thì chỉ được lựa chọn và sở hữu nhà chung cư thuộc nhà ở thương mại. Thứ ba, chủ sở hữu được quyền thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng 29 được phép hoạt động tại Việt Nam. Theo quy định này thì chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài được quyền thế chấp nhà ở của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Ví dụ như: ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank), ngân hàng thương mại cổ phần Thương Tín (Sacombank)… Thứ tư, chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xác nhận những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Đây là quyền lợi chính đáng mà bất kỳ người nước ngoài nào sở hữu nhà ở cũng được cho phép. Bởi vì, khi mà những giấy tờ trên                                                              28 Xem thêm Điều 21, 129 Luật nhà ở 2005; Điều 5 Nghị quyết 19/2008/QH12 29 Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. ( Khoản 1 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010) GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   31 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  của chủ sở hữu mà bị hư hỏng, mất mát... thì để đảm bảo quyền lợi của mình và để giúp nhà nước có thể quản lý tốt hơn thì việc yêu cầu này là chính đáng. Thứ năm, chủ sở hữu được uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Trong những trường hợp như người nước ngoài đi công tác ở tỉnh thành khác thì có thể nhờ một người khác để quản lý nhà ở của mình một thời gian. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì ủy quyền phải được thực hiện thành văn bản (hợp đồng ủy quyền). Tuy nhiên, thực tế thì không phải lúc nào thì người ủy quyền đều lập thành văn bản, trong một số trường hợp như bố, mẹ, anh, chị...hoặc một người đáng tin cậy thì giữa họ có thể không lập thành văn bản dẫn đến nhiều hậu quả cần pháp luật can thiệp. Thứ sáu, Các trường hợp tiếp theo là: Bảo trì, cải tạo nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật Việt Nam; khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm pháp luật. Đây là những quyền lợi khá phù hợp vì đều đảm bảo đúng theo pháp luật và đồng thời cũng phù hợp với nhu cầu xã hội hiện nay. Chẳng hạn, khi tường nhà cũ rồi thì chủ sở hữu được quyền thay màu sơn hoặc những thiết bị trong nhà bị hư hỏng thì họ cũng có quyền thay mới hoặc sửa chữa...Riêng đối với việc làm khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm pháp luật không những là quyền mà còn là nghĩa vụ. Vì đây là việc làm tốt giúp cơ quan nhà nước xử phạt những hành vi này đúng lúc, đúng theo pháp luật, tránh gây ảnh hưởng cho cộng đồng. Ví dụ những hành vi vi phạm pháp luật như là: gây ồn ào trong chung cư, gây ô nhiễm môi trường... Những điểm khác nhau về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài quy định chỉ có ở Luật nhà ở 2005 hoặc Nghị quyết 19/2008/QH12 như sau: Thứ nhất, Luật nhà ở 2005 quy định: “Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;” 30 . Tức là chủ sở hữu này không được bán, tặng cho hoặc để thừa kế cho tổ chức, cá nhân nước ngoài dù cho họ thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, Luật nhà ở 2005 còn quy định chỉ có những cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam mới có quyền cho thuê, cho thuê mua, đổi, cho mượn, cho ở nhờ, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở của mình.                                                              30 Khoản 2 Điều 129 Luật nhà ở 2005 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   32 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Thứ hai, Nghị quyết 19/2008/QH12 cho phép cá nhân nước ngoài được bán, tặng cho hoặc để thừa kế cho những tổ chức, cá nhân được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu không thuộc diện sở hữu nhà ở thì được hưởng giá trị nhà ở đó. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài được quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn mười hai tháng, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn này. 31 Đây là những quy định dành riêng cho người nước ngoài trong thí điểm này, tuy nhiên nó vẫn còn những điểm còn vướng mắc gây khó khăn cho những đối tượng này. Bên cạnh đó, Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại và được bồi thường thiệt hại khi phải phá dỡ, giải toả theo quy định của pháp luật Việt Nam với mục đích là để đảm bảo cuộc sống và quyền lợi cho họ. 2.5.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài Có thể nói nghĩa vụ luôn đi song hành với quyền lợi của một chủ thể đối với nhà nước. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là những việc phải làm và tuân thủ theo đúng pháp luật còn đối với quyền thì chủ sở hữu có thể làm hoặc không làm. Nghĩa vụ của cá nhân nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định theo hai văn bản Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 có những nghĩa vụ như sau: 32 Thứ nhất, trước tiên là nghĩa vụ quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Cả hai văn bản đều quy định các đối tượng phải thực hiện những việc làm tương ứng với quyền lợi này phải tuân thủ pháp luật. Ví dụ, chủ sở hữu nhà này được quyền cải tạo phòng ngủ thêm nhiều không gian xanh từ cây hoa đến tấm kính...không được phá dở kết cấu từ ban đầu của thiết kế đã được phê duyệt như xây thêm bức tường. Đặc biệt với hành vi cải tạo này không làm ảnh hưởng lợi ích cộng đồng như là gây ra tiếng ồn... Thứ hai, chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý nhà ở theo đúng quy định của Nghị quyết 19/2008/QH12 và pháp luật về nhà ở. Riêng các chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài thì theo Luật nhà ở 2005 ngoài những nghĩa vụ được liệt kê trên thì chủ sở hữu nhà ở còn có những nghĩa                                                              31 32 Xem thêm khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 19/2008/QH12 Xem thêm Điều 22, 129 Luật nhà ở 2005, Điều 6 Nghị quyết 19/2008/QH12 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   33 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  vụ như sau: cho thuê, đổi, cho mượn, cho ở nhờ mà người chủ sở hữu này phải tuân thủ đúng theo pháp luật. Thứ ba, chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài phải thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xác nhận thay đổi sau khi cấp theo quy định của Nghị quyết 19/2008/QH12 và pháp luật về nhà ở. Đồng thời chủ sở hữu nhà ở cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam khi thực hiệc những hành vi này cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ tư, cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở phải chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; về việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở; khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở. Đây là một nghĩa vụ mà chủ sở hữu nhà ở phải làm nhằm hỗ trợ cơ quan nhà nước trong quá trình quản lý. Thứ năm, cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đây là một quy định dự trù cho những trường hợp mà pháp luật chưa liệt kê hết và có thể xảy ra trong thực tiễn. Một số nghĩa vụ chỉ được quy định ở Luật nhà ở 2005 hoặc chỉ được ở Nghị quyết 19/2008/QH12 như sau: Thứ nhất, khoản 2 Điều 22 Luật nhà ở 2005 quy định chủ sở hữu nhà ở nếu xây dựng lại nhà ở của mình thì phải tuân theo quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Ngoài ra, “Khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điều 125 của Luật này có trách nhiệm bàn giao nhà ở để cho thuê và số lượng nhà ở chưa bán hết mà không thuộc diện phải phá dỡ cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định xác lập sở hữu nhà nước và giao cho doanh nghiệp có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quản lý sử dụng nhà ở đó theo quy định của pháp luật.” 33 , tức là cá nhân này phải bàn giao nhà ở hiện tại đang sở hữu và những nhà ở đang cho thuê khi hết hạn trong Giấy chứng nhận đầu tư mà nhà ở này không thuộc diện phải phá dỡ cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó để quản lý. Thứ hai, Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định cá nhân này chỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở, không được dùng để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào                                                              33 Khoản 3 Điều 129 Luật nhà ở 2005 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   34 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  mục đích khác. Theo đó, chủ sở hữu nhà ở phải sử dụng nhà ở của mình theo đúng công năng, thiết kế và mục đích của dự án nhà ở là để ở. Ngoài ra khi cá nhân nước ngoài mua nhà ở thì cũng phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và thực hiện nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật Việt Nam khi mua bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế nhà ở. Tóm lại nội dung chương 2: Thứ nhất, về đối tượng và điều kiện người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở: Luật nhà ở 2005 quy định 1 đối tượng là người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê nhưng không quy định điều kiện để cá nhân này được sở hữu nhà ở. Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định 4 đối tượng được quyền sở hữu nhà ở với điều kiện là cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. Thứ hai, về giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì Luật nhà ở 2005 hiện tại không có quy định này, ngược lại Nghị định 51/2009/NĐ-CP thì quy định khá chi tiết tại Điều 5. Thứ ba, về loại hình và số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu: đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được sở hữu nhà ở mà họ xây dựng, cá nhân nước ngoài mua nhà ở thì được sở hữu một căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại. Thứ tư, về thời hạn sở hữu nhà ở: Luật nhà ở 2005 quy định theo thời hạn của Giấy chứng nhận đầu tư, Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thứ năm, về quyền sử dụng đất đối với nhà ở là nhà chung cư của người nước ngoài khi mua nhà ở là phần diện tích đất sử dụng chung của nhà chung cư đó thông qua hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; còn trường hợp cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở thì quyền sử dụng đất là cả dự án dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần. Thứ sáu, về quyền của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài thì Nghị quyết 19/2008/QH12 và Luật nhà ở 2005 có những quy định giống và khác nhau. Giống nhau về: thế chấp nhà ở; bán, tặng cho hoặc để thừa kế nhà ở; cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở…Khác nhau về số lượng, loại hình nhà ở và các giao dịch. Cuối cùng, về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở này có một số nghĩa vụ như: quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật; bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý nhà ở theo đúng quy định; thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xác nhận thay đổi sau khi cấp theo quy định. Đặc GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   35 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  biệt Nghị quyết 19/2008/QH12 không cho phép cá nhân này được cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác; còn Luật nhà ở 2005 thì sau khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn cá nhân nước ngoài bàn giao nhà ở để cho thuê mà không thuộc diện phải phá dỡ cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó. CHƯƠNG 3 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   36 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 3.1 Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 3.1.1 Đối tượng người nước ngoài rất hạn chế và điều kiện khá chặt chẽ để các đối tượng có thể được mua và sở hữu nhà ở Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết số 19/2008/QH12 là hai văn bản cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Qua quá trình thực hiện những năm qua thì hai văn bản này đã bộc lộ không ít những hạn chế của mình đặc biệt là về đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Thứ nhất: Quy định về đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở rất hạn chế. Luật nhà ở 2005 chỉ quy định duy nhất một đối tượng là cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được sở hữu nhà ở. Sau đó, Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định thêm 4 đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, những quy định này vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu của những cá nhân nước ngoài khác không thuộc trường hợp theo luật định. Trong khi đó theo Báo cáo số 400/BC-CP của Chính phủ về tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 14 tháng 10 năm 2013 thì chỉ có 126 trường hợp người nước ngoài và tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó cá nhân nước ngoài chiếm khoảng 80% còn lại 20% là tổ chức nước ngoài. Trong số các trường hợp đã mua nhà ở tại Việt Nam thì người nước ngoài đang làm việc có trình độ đại học trở lên chiếm tỉ lệ không cao, còn trường hợp người được tặng Huân chương Huy chương không có trường hợp nào, chủ yếu là cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam chiếm tỷ lệ khoảng 80%. Theo báo cáo đánh giá tác động dự án luật cho biết, tính đến hết tháng 1/2014, đã có tổng số 750 người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở tại Việt Nam (trong đó, có 551 người Việt Nam định cư ở nước ngoài và 199 cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam). 34 Số lượng cá                                                              34 Nguyễn Tấn Dũng thủ tướng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Tránh hình thành khu vực chỉ người nước ngoài sinh sống, http://nguyentandung.org/tranh-hinh-thanh-khu-vuc-chi-nguoi-nuoc-ngoai-sinhsong.html, [truy cập ngày 11/07/2014] GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   37 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở đã tăng hơn so với năm 2013 nhưng tăng không nhiều. Chính vì những quy định về đối tượng được quyền sở hữu nhà hạn hẹp mà theo Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Bùi Quang Vinh thừa nhận: Hiện có đến 130.000 người Hàn Quốc ở Việt Nam nhưng họ đều phải đi thuê nhà ở vì không mua được nhà. Thực tế này bắt buộc họ phải lậu thuế, trốn thuế, bởi đi thuê 10.000 USD nhưng viết giấy chỉ có 2.000 USD. Đây cũng là căn nguyên khiến cho khối bất động sản cao cấp bị tồn đọng, nhiều biệt thự để trống, trong khi lượng người nước ngoài vào định cư ở Việt Nam khi hội nhập quốc tế đang tăng lên. 35 Tóm lại từ những số liệu trên, phần nào cũng cho ta thấy số lượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam chưa nhiều trong khi có quá nhiều người có nhu cầu dẫn đến họ phải đi thuê chính do quy định của pháp luật còn khá hạn hẹp cho vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Đứng trên gốc độ kinh tế, thì người viết nhận thấy chính những quy định của pháp luật về vấn đề này đang làm bó hẹp về đầu tư, kinh nghiệm, nguồn vốn…ảnh hưởng đến nhu cầu của nền kinh tế như hiện nay cũng như việc hội nhập với thế giới. Thị trường bất động sản tồn đọng nhà cao cấp trong khi người nước ngoài có nhu cầu ngày càng nhiều. Thứ hai: điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở khá chặt chẽ và chưa phù hợp với nhu cầu thực tiễn. Đầu tiên về điều kiện cho cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam như đã phân tích ở trên thì Luật nhà ở 2005 không hề có một quy định nào về vấn đề này. Trong khi, thực tế cần một cái chuẩn, một cái điều kiện nhất định để đối tượng này thỏa điều kiện mới được sở hữu nhà ở. Nếu theo quy định tại khoản 1 Điều 125 Luật nhà ở khi cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chưa phù hợp. Bởi vì, cá nhân này làm sao để chứng minh mình có đủ điều kiện để được sở hữu nhà ở, vấn đề này Luật nhà ở 2005 không đề cập đến. Ta có thể thấy, qua quá trình thực thi lâu dài Luật nhà ở 2005 thì có nhiều điểm trở nên thiếu xót và lỏng lẻo.                                                              35  Thư viện Quốc hội – Văn phòng Quốc hội (Dự thảo Online), Mở rộng cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam: Cần chặt chẽ hơn về thời hạn cư trú, Kim Thoa, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx?ItemID=2098, [truy cập ngày 26/11/2014] GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   38 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Tiếp theo, hiện tại theo Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở gồm: “phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.” 36 Vấn đề người nước ngoài cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở lên chưa phù hợp với một số đối tượng khác khi những đối tượng này thuộc trường hợp được mua và sở hữu nhà ở nhưng không đủ điều kiện. Việc một người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam là việc khá phổ biến ở nước ta tuy nhiên thì thời hạn cư trú từ một năm trở lên lại chiếm số lượng không cao. Do những nguyên nhân như là tính chất công việc tại nhiều quốc gia khác nhau cần phải thường xuyên di chuyển hoặc cũng có thể do gia đình của họ đang ở nước khác nên việc thời gian cư trú tại Việt Nam khá ít nhưng công việc chính của người này lại tập trung ở Việt Nam. Ngày nay với sự phát triển của công nghệ thông tin nên một người không cần đến chổ làm cũng có thể làm việc hiệu quả. Hậu quả của sự hạn chế này làm cho số lượng người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở nhưng lại không mua được và đa phần người nước ngoài nếu làm việc tại Việt Nam dưới 01 năm đều chọn cách là thuê nhà ở. 3.1.2 Hạn chế loại hình, số lượng và thời hạn sở hữu nhà ở khi người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Thứ nhất, về loại hình và số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu. Như người viết đã phân tích ở chương 2 về đối tượng người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được quyền sở hữu nhà ở mà họ xây dựng. Về điều này thì người viết nhận thấy không có vấn đề gì. Tại mục này người viết chỉ quan tâm đến đối tượng là cá nhân nước ngoài mua nhà ở theo Nghị quyết 19/2008/QH12. Cá nhân này chỉ được mua một căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị quyết số 19/2008/QH12 như sau: “Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;”. Rõ ràng, những cá nhân nước ngoài này chỉ được sở hữu chỉ có một căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại. Trong khi nhiều đối                                                              36 Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 19/2008/QH12 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   39 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  tượng người nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ để thuận tiện trong công tác, học tập và làm việc. Ngoài ra, trường hợp người nước ngoài làm việc tại một số tỉnh, thành phố mà tiêu chuẩn nhà chung cư không phù hợp thì sẽ không được mua nhà ở hoặc họ có nhu cầu sở hữu nhiều hơn 01 căn hộ chung cư để bảo đảm nhu cầu ở khi làm việc tại nhiều tỉnh thành phố thì pháp luật lại chưa cho phép. Tại một số địa phương có nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động và có các chuyên gia nước ngoài đang làm việc như: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai... nhưng lại không có nhà chung cư thương mại phù hợp và đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt của người nước ngoài hoặc có nhà chung cư thương mại nhưng lại ở xa nơi làm việc, không thuận tiện cho việc đi lại của người nước ngoài, dẫn đến mặc dù họ có nhu cầu về chỗ ở nhưng đã chọn phương án thuê nhà ở để thuận tiện cho đi lại, làm việc. 37 Ngoài ra, còn nhiều trường hợp người nước ngoài có khả năng tài chính lớn và họ có thể đưa người thân, gia đình đến Việt Nam có thể sẽ cần thêm căn hộ chung cư khác… tuy nhiên các văn bản hiện tại quy định chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư. Chính sách chỉ cho sở hữu 1 căn hộ chung cư đã và đang bộc lộ sự hạn chế và ảnh hưởng nhu cầu, sức mua và sự lựa chọn nhà ở của người nước ngoài trên thực tế. Thứ hai, về thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Khoản 1 Điều 4 Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định về thời hạn sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng theo Nghị quyết này như sau: “Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.” Quy định này đã thể hiện sự hạn chế về sở hữu nhà ở của rất nhiều người nước ngoài. Trong khi còn rất nhiều người muốn ở và sinh sống tại Việt Nam lâu dài hơn 50 năm. Phải chăng, nếu người nước ngoài này hết thời hạn sở hữu nhà trên thì phải bán nhà và nếu có nhu cầu có nhà ở tiếp thì phải tiếp tục mua căn hộ chung cư khác. Nếu lại tiếp tục mua một căn hộ khác thì có thể thời gian và những thủ tục pháp lý sẽ làm ảnh hưởng công việc của người này. Mặt khác, có rất nhiều công trình xây dựng có tuổi thọ cao hơn con số 50 năm và hơn thế nữa khi các công trình xuống cấp thì vẫn được sửa chữa hoặc có thể xây mới lại. Khi đó các chủ sở hữu có thể tiếp tục sở hữu nhà ở, phục vụ cho cuộc sống. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc không khuyến khích được các cá nhân                                                              37 Báo cáo số 400/BC-CP của Chính phủ về tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 14 tháng 10 năm 2013 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   40 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Năm mươi năm đối với một cá nhân thì cũng khá dài, nhưng nếu như người này có gia đình cùng sinh sống thì con cái của họ cũng muốn tiếp tục sinh sống, học tập và làm việc tại Việt Nam thì lại khá ngắn. Bởi có thể nhận thấy rằng nếu con cái họ thừa kế căn hộ chung cư thì thời gian còn lại để sở hữu không nhiều và sẽ dẫn đến tình trạng bán nhà cũ mua nhà mới. Ngoài ra, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được sở hữu nhà ở với thời hạn là theo thời hạn của giấy chứng nhận đầu tư. Mặt khác theo Luật đầu tư 2005 thì thời hạn đầu tư cũng chỉ có tối đa 50 năm hoặc tối đa 70 năm đối với những dự án thuộc vùng kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn…Tuy nhiên, thời gian 70 năm của các dự án này chưa hấp dẫn được nhiều chủ đầu tư và ít có chủ đầu tư nước ngoài quan tâm xây dựng nhà ở cho thuê tại các khu vực khó khăn này dẫn đến còn nhiều nơi không có hoặc rất ít nhà chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại. Nhìn chung, thời hạn của giấy chứng nhận đầu tư còn khá ít so với mong muốn của chủ đầu tư vì vậy mà việc họ sở hữu nhà ở cũng ít, thời hạn đầu tư đang ảnh hưởng đến nhu cầu sở hữu nhà ở của họ. 3.1.3 Quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài bị hạn chế một số quyền Thứ nhất về quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu người nước ngoài theo Nghị quyết 19/2008/QH12. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài cũng có đầy đủ ba quyền cơ bản đó là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở. Tuy nhiên, đối với cá nhân nước ngoài theo Nghị quyết 19/2008/QH12 thì bị hạn chế một số quyền như là chỉ được sử dụng nhà ở vào mục đích ở, không được dùng vào các mục đích khác như làm văn phòng, nơi kinh doanh, cho thuê, bán, tặng cho nhà ở. Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định cá nhân nước ngoài  “Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn mười hai tháng, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn quy định tại khoản này”. 38 Theo quy định này thì cá nhân nước ngoài chỉ được bán, tặng cho nhà ở sau 12 tháng trừ trường hợp không tiếp tục cư trú tại Việt Nam nữa. Thực tế thì các quy định này không phù hợp với nhu cầu của các cá nhân nước ngoài này, bởi vì                                                              38 Khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 19/2008/QH12 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   41 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  họ có thể chuyển đến thành phố khác để sinh sống trước thời hạn 12 tháng. Người viết đưa ra những ví dụ minh chứng sau: Ví dụ 1: Tháng 01 năm 2010, ông J (người nước ngoài) thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam và thỏa điều kiện theo luật định nên ông mua một căn hộ chung cư ở Hà Nội. Đến tháng 6 năm 2010 với lý do quản lý chi nhánh của công ty nên ông phải vào thành phố Hồ Chí Minh để làm việc với thời gian là 03 năm. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì ông J không được mua thêm một căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh, trừ trường hợp ông bán căn hộ ở Hà Nội. Trường hợp này thì ông J cũng không được phép bán căn hộ này vì thời gian sở hữu nhà ở chỉ mới 6 tháng chưa đủ 12 tháng như luật định. Mặt khác, ông không được cho thuê căn hộ này theo quy định của pháp luật. Tóm lại, ông J không được bán khi thời hạn sở hữu dưới 12 tháng và ông không được cho thuê nhà ở trong thời gian ông đi công tác, ông cũng không được mua thêm nhà ở kết quả là ông J bị thiệt hại. Qua ví dụ trên, ta thấy rõ ràng cá nhân nước ngoài này vẫn cư trú tại Việt Nam nhưng không được bán nhà ở của mình nếu thời hạn sở hữu chưa đủ 12 tháng, bên cạnh đó ví dụ này cũng minh chứng cho việc quyền cho thuê nhà ở của cá nhân này bị hạn chế và chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư. Ví dụ 2: Cô M là người nước ngoài đến Việt Nam được một năm thì kết hôn với người Việt Nam. Sau đó, cô mua nhà ở và đứng tên trên giấy chứng nhận. Thời gian sau, M làm những đồ thủ công như đan áo, đan túi đựng điện thoại… nên M muốn kinh doanh. Mặt khác, vì kinh doanh nhỏ, căn hộ lại khá rộng nên M rất muốn tận dụng căn hộ của mình để làm nơi kinh doanh. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành thì không cho phép người nước ngoài dùng nhà ở vào mục đích khác nên trong trường hợp này M chỉ có thể thuê một mặt bằng khác để làm cửa hàng riêng cho mình. Ví dụ này người viết muốn chứng minh cho việc chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài không được sử dụng nhà ở vào mục đích khác như để kinh doanh hay làm văn phòng. Thứ hai về quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài theo Luật nhà ở 2005. Luật nhà ở 2005 chỉ quy định cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để thuê được quyền thế chấp nhà ở nhưng lại không quy định rõ về trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, kể cả các văn bản hướng dẫn cũng không có điều khoản nào quy định vấn đề này. Điều này thể hiện sự thiếu quy định trong các văn bản pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Nghị định 71/2010/NĐ-CP chỉ quy định trường hợp cá nhân mua nhà ở cụ thể tại khoản 2 Điều 61 “Tổ chức, cá nhân mua GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   42 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.” Còn trường hợp cá nhân nước ngoài đầu tư mà thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không có quy định, điều này làm cho các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn Tóm lại, so với công dân Việt Nam thì cá nhân nước ngoài còn bị hạn chế ở những quyền nhất định mà vì bị hạn chế dẫn đến cá nhân nước ngoài này mất một số lợi ích, đôi khi còn bị thiệt hại. Trong khi những quyền này thì công dân Việt Nam có đầy đủ, điều đó thể hiện chế độ đãi ngộ quốc gia chỉ mang tính chất tương đối trong trường hợp này. Bất cập này thể hiện sự bộc lộ hạn chế của những quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. 3.1.4 Quá trình áp dụng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chưa đạt hiệu quả Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 chưa áp dụng hiệu quả trên thực tiễn một trong những nguyên nhân đó là chưa đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộng rải quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Điều này thể hiện rõ nét ở việc cá nhân nước ngoài được tiếp cận với pháp luật vẫn còn chậm do khác về ngôn ngữ dẫn đến họ không nắm được cụ thể các quy định pháp luật về nhà ở. Việc áp dụng pháp luật trên mặt giấy tờ đi vào thực tiễn thì gặp nhiều khó khăn, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến số lượng người nước ngoài sở hữu nhà ở còn khá ít như hiện nay. Một số nguyên nhân của việc áp dụng pháp luật trên chưa đạt hiệu quả có thể kể đến như sau: Thứ nhất, các cơ quan khi triển khai chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do yếu tố chủ quan cũng như khách quan. Chẳng hạn như chuyển công văn xuống các địa phương còn chậm trễ, cán bộ chưa am hiểu được toàn bộ nội dung văn bản… Thứ hai, các địa phương tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn chính sách này chưa được tốt, việc tuyên truyền này còn khá ít và có những nơi không có việc tuyên truyền hay hướng dẫn này. Trong khi một bộ phận người dân trong nước vẫn chưa hiểu hết nội dung của các văn bản luật thì để một cá nhân nước ngoài tiếp cận pháp luật của một quốc gia nào đó mà khác ngôn ngữ thì lại càng khó khăn hơn. Vì vậy mà việc tuyên truyền hướng dẫn chính sách đến các đối tượng người nước ngoài là việc rất cần thiết. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   43 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Thứ ba, đối với người dân Việt Nam có rất nhiều luồng ý kiến khác nhau về vấn đề, trong đó thì cũng có những người không đồng tình hoặc đồng tình nhưng vẫn muốn quy định của pháp luật nên hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến những quan điểm này như: một số người còn bị ảnh hưởng bởi những cuộc chiến tranh xâm lược của các nước đế quốc nên còn e ngại việc người nước ngoài đến nước ta để sinh sống, cũng có thể họ không nhận thức được những tác động tích cực của việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, một số khác do bị tác động của những phần tử phản động lôi kéo đã kích nên vẫn không chấp nhận chính sách này… 3.2 Một số giải pháp khắc phục pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 3.2.1 Bổ sung đối tượng người nước ngoài và thu hẹp điều kiện để được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở mang lại rất nhiều lợi ích như: cá nhân nước ngoài trở thành lực lượng lao động bổ sung vào những khoảng trống trong thị trường lao động còn nhiều hạn chế như hiện nay đồng thời họ và chúng ta sẽ cùng nhau xây dựng và phát triển xã hội nhiều hơn. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây gặp nhiều khó khăn, người nước ngoài chính là một kênh giải ngân tốt cho thị trường này và đầu tư nước ngoài cũng được chú ý và quan tâm nhiều hơn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản này. Hiện tại pháp luật nước ta đang áp dụng những quy định mang tính hạn chế các đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Để nền kinh tế phát triển và có sự thu hút đầu tư hơn thì người viết đề nghị cần mở rộng những vấn đề sau: Thứ nhất, về đối tượng cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở. Người viết đề xuất ý kiến cho vấn đề này theo hướng mở rộng thông thoáng hơn, nhiều hơn những đối tượng hiện tại. Chẳng hạn, những cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở thì nên mở rộng không chỉ dừng lại ở trường hợp cho thuê như hiện tại. Trong khi các chủ đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua 39 không được quyền sở hữu nhà ở đối với những nhà ở mà họ chưa bán, chưa cho thuê mua là chưa phù hợp. Thuê mua là một hình thức kinh doanh không còn xa lạ trong vài năm gần đây, tuy Luật nhà ở 2005 không quy định dự án nhà ở thương mại có hình                                                              39  Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua. (Khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006) GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   44 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  thức cho thuê mua nhưng thực tế vẫn có trường hợp này. Ta có thể thấy nếu chủ đầu tư chưa bán hoặc chưa cho thuê mua mà không có quyền sở hữu nhà ở sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của chủ đầu tư cũng như không thu hút được những chủ đầu tư khác trong lĩnh vực này. Bởi lẽ những ngôi nhà này nếu không quy định thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì nó sẽ thuộc quyền sở hữu của ai trong khi chưa được bán, cho thuê mua. Tóm lại, những ngôi nhà chưa được cho thuê mua, bán thì chủ đầu tư cũng cần được đảm bảo quyền sở hữu đối với những ngôi nhà này để đảm bảo được quyền sở hữu nhà ở cho chủ đầu tư cũng như để khuyến khích đầu tư. Ngoài ra, đối với những cá nhân nước ngoài khác đến Việt Nam có nhu cầu sở hữu nhà ở thì pháp luật về nhà ở cũng nên quy định cho họ có quyền mua nhà ở không nên bó hẹp chỉ có những đối tượng trong Nghị quyết 19/2008/QH12 như hiện nay nhưng cũng kem theo những điều kiện phù hợp để tránh việc người nước ngoài sở hữu nhà ở ảnh hưởng đến an toàn xã hội, an ninh quốc gia. Người viết đề nghị cần bổ sung những đối tượng không cần trình độ cao hay thấp đến Việt Nam để làm việc, người nước ngoài làm việc tại các doanh nghiệp nhưng không giữ chức danh quản lý hoặc người nước ngoài vào Việt Nam chỉ để học tập, nghiên cứu cũng được mua nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, những đối tượng khác nếu có nhu cầu mua nhà ở cũng được mua và có quyền sở hữu. Việc cho người nước ngoài mua nhà ở này sẽ giúp cho bất động sản ở Việt Nam được giải quyết về đầu ra của những ngôi nhà đang tồn động như hiện nay cũng như giúp quá trình giao lưu văn hóa, kinh tế được phát triển hơn. Ngày 25 tháng 11 vừa qua Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 đã được thông qua, theo đó đối tượng cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được mở rộng hơn và kịp thời giải quyết được nhu cầu hiện tại thể hiện qua khoản 1 và 3 Điều 159 bao gồm: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.” Theo đó có hai nhóm cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam tức là ngoài trường hợp cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở ngoài xây dựng nhà ở để cho thuê thì Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 còn mở rộng thêm trường hợp xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh được quyền sở hữu nhà ở cho thấy pháp luật về nhà ở của nước ta đã hết sức cởi mở với người nước ngoài so với trước đây. Thứ hai về điều kiện người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở: GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   45 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Hiện tại, điều kiện để cá nhân nước ngoài gặp trở ngại nhất khi mua nhà ở tại Việt Nam đó là phải cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên. Có thể nhận thấy quy định về điều kiện được mua và sở hữu nhà ở này chưa hiệu quả lắm cho nên mà sau 5 năm thí điểm Nghị quyết 19/2008/QH12 thì chỉ có một số ít người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở. Theo người viết thì cần bỏ quy định về điều kiện cư trú từ một năm trở lên của cá nhân nước ngoài theo Nghị quyết 19/2008/QH12, vì thời gian một năm là khá dài đối với những công việc có tính chất không thường xuyên thì không đáp ứng được điều kiện này...Như vậy trong trường hợp này cá nhân nước ngoài chỉ cần cư trú ở Việt Nam dưới 12 tháng cũng có thể mua nhà ở. Việc nới lỏng điều kiện này tạo được môi trường chính sách ưu đãi giúp cho thị trường bất động sản nói riêng nền kinh tế nói chung được phát triển hơn, thu hút nguồn vốn nước ngoài nhiều hơn, nhân lực nhiều hơn... Đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê (cũng như trường hợp đề xuất thuê mua và bán) thì pháp luật về nhà ở cần có một quy định rõ ràng và cụ thể để thống nhất với các văn bản khác như Nghị quyết 19/2008/QH12 cũng như đảm bảo phù hợp với thực tế. Trước tiên là những cá nhân này phải có Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp để đảm bảo dự án xây dựng nhà ở này hợp pháp. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật nhà ở 2005 thì điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải “Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”. Như vậy cá nhân nước ngoài trên để có quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp giấy chứng nhận sở hữu thì nhà ở này phải được hoàn thành xong. Trong thời gian tới thì điều kiện cho cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở được sở hữu nhà ở cũng đã được Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 kịp thời giải quyết như sau: “Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”. 40 Rõ ràng ta có thể thấy điều kiện cơ bản để cá nhân nước ngoài này được sở hữu nhà ở là phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở đã được xây dựng. Đây là hai điều kiện khá phù hợp tránh được trường hợp chủ đầu tư có Giấy chứng nhận đầu tư đã có thể sở hữu nhà ở trong khi nhà ở chưa được xây dựng xong. Ngoài ra, Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 tại khoản 3 Điều 160                                                              40 Khoản 1 Điều 160 Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   46 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  cũng quy định về điều kiện cho cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam như sau: “Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của luật.” Tức là người nước ngoài chỉ cần đáp ứng điều kiện là được phép nhập cảnh khi được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự vì những cá nhân này đã được những ưu đãi riêng thì được mua và sở hữu nhà ở. Theo đó, thời hạn cư trú một năm như trước đây đã bị bãi bỏ mà theo quy định này thì không bị hạn giới hạn thời hạn cư trú. Tóm lại, đề xuất trên nhằm tạo điều kiện để các cá nhân nước ngoài khi vào Việt Nam và có nhu cầu thì cũng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; đồng thời cũng để loại trừ các đối tượng người nước ngoài có hoạt động chống phá Nhà nước Việt Nam lợi dụng chính sách này để vào Việt Nam gây dựng cơ sở chống phá nhà nước, làm ảnh hưởng đến an ninh quốc gia. Việc mở rộng hơn các đối tượng người nước ngoài sở hữu nhà ở và điều kiện được thông thoáng hơn phải trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững. 3.2.2 Mở rộng loại hình, số lượng và tăng thời hạn sở hữu nhà ở được mua và sở hữu để đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài tại Việt Nam Loại hình, số lượng nhà ở và thời hạn sở hữu nhà ở là những tiêu chí khá quan trọng ảnh hưởng đến quá trình mua và sở hữu nhà ở của người nước ngoài, vì vậy mà cần có sự mở rộng theo hướng thông thoáng hơn để người nước ngoài có thể mạnh dạn mua và đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Thứ nhất về mở rộng loại hình và số lượng nhà ở được mua và sở hữu: Về loại hình nhà ở thì người viết đề nghị cần mở rộng thêm những loại hình khác không nên bó hẹp trong phạm vi căn hộ chung cư như hiện tại, mà người nước ngoài cũng có thể mua và sở hữu những loại hình nhà ở khác như nhà ở riêng lẻ. Việc mở rộng loại hình nhà ở vừa nhằm tạo điều kiện cho các đối tượng người nước ngoài đang làm việc tại các khu vực không có nhà chung cư nhưng có nhu cầu mua nhà ở hoặc các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở riêng lẻ để thuận tiện trong cuộc sống cũng có thể mua được nhà ở cho bản thân và gia đình, đồng thời góp phần để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Thêm sự lựa chọn thì đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản càng có thêm sức hút. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   47 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Về số lượng nhà ở mà người nước ngoài được quyền sở hữu, người viết đề nghị bỏ quy định được mua một căn hộ chung cư như quy định hiện tại của Nghị quyết 19/2008/QH12. Thay vào đó thì số lượng nhà ở được mua cũng cần được mở rộng theo nhu cầu của người nước ngoài cũng như nhu cầu của thị trường bất động sản đang tồn đọng nhưng không quá lớn để ảnh hưởng đến nhu cầu của người dân trong nước và quốc phòng của quốc gia. Đối với nhà chung cư thì cá nhân nước ngoài được quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở không hạn chế số lượng nhà ở căn hộ tuy nhiên tổng số lượng căn hộ của tất cả người nước ngoài sở hữu trong một tòa nhà không được quá 30% tổng số căn hộ trong tòa nhà đó. Vì đối với nhà chung cư thì số lượng này là hợp lý và tránh được tình trạng người nước ngoài tập trung tại một tòa nhà chung cư hay một khu vực hình thành nên những nơi được gọi là “Khu phố Tây”. Còn nhà ở riêng lẻ như đề xuất thì cá nhân này được mua với số lượng theo quy định của từng địa phương theo từng thời điểm nhưng không được là một căn nhà vì mỗi một địa phương có diện tích khác nhau, sự phát triển cũng khác nhau… Vừa qua thì việc Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 được thông qua cũng đã có quy định cụ thể và giải quyết được nhu cầu về loại hình số lượng cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam như sau: “Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu loại nhà ở thương mạị (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng khu vực, trong từng thời kỳ khác nhau và tại khu vực không bị hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Chỉ được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại; nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường chỉ được mua và sở hữu không quá 250 căn”. 41 Quy định này khá phù hợp với việc nhu cầu hiện nay của người nước ngoài. Còn việc giá bán nhà ở cho cá nhân nước ngoài này cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng khu vực, trong từng thời kỳ khác nhau thì nhằm mục đích tránh ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà ở của người dân trong nước có thu nhập thấp, điều này khá phù hợp. Thứ hai về tăng thời hạn sở hữu nhà ở cho người nước ngoài: Hiện tại đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê thì được luật quy định thời hạn sở hữu nhà ở là theo Giấy chứng nhận đầu tư. Theo người viết thì cần bổ sung thêm thời gian cho đối tượng này nếu như có nhu cầu thì cũng cần                                                              41 Điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   48 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  được gia hạn thêm thời gian. Thời gian gia hạn tùy vào tuổi thọ của nhà ở xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Số lần gia hạn tối đa không quá hai lần. Còn đối với trường hợp đề xuất là thuê mua và bán nhà ở thì được sở hữu nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán với thời gian đến khi nào nhà ở được cho thuê mua, bán. Bởi vì, khi tăng thêm thời hạn cho chủ đầu tư thì sẽ giúp chủ đầu tư có nhiều ưu đãi hơn, thu hút được nhiều chủ đầu tư hơn vào lĩnh vực này. Riêng cá nhân nước ngoài khác thì thời hạn sở hữu nhà ở cũng nên tăng thêm so với quy định hiện tại là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo người viết thì thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài là 50 năm như hiện tại nhưng có thể thêm hai lần gia hạn là phù hợp và tùy theo tuổi thọ của dự án xây dựng mà cơ quan nhà nước sẽ cho gia hạn. Chẳng hạn như trong trường hợp nhà chung cư A có tuổi thọ tối đa là 70 năm, đồng thời cá nhân nước ngoài này đã sở hữu 50 năm thì cá nhân này được phép gia hạn 2 lần mỗi lần được 10 năm. Còn nếu trong trường hợp khác, nhà chung cư B cũng có tuổi thọ là 70 năm nhưng sau khi hoạt động được 5 năm thì cá nhân nước ngoài này mua một nhà chung cư thì được sở hữu 50 năm được gia hạn lần 1 là 10 năm và lần 2 là 5 năm (vì lý do tuổi thọ nhà chung cư hết hạn). Luật Nhà ở (sửa đổi) 2014 tại điểm c khoản 2 Điều 161 như sau: “Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu nhưng phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.” Quy định này khá phù hợp với nhu cầu của nhiều người nước ngoài và đã giải quyết được hạn chế của quy định hiện tại. Đặc biệt là đối với trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn họ với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì đã trở thành một thành viên trong bộ phận gia đình Việt và được ưu đãi như công dân Việt Nam. Tuy nhiên, việc gia hạn thời gian sở hữu chưa được làm rõ, người viết tin rằng trong các văn bản hướng dẫn Luật nhà ở mới này trong tương lai sẽ giải quyết rõ ràng hơn. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   49 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  3.2.3 Thêm một số quyền phù hợp cho người nước ngoài khi sở hữu nhà ở để đảm bảo công bằng với người dân trong nước Để khắc phục được những hạn chế trước mắt về quyền của chủ sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài thì người viết có những đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở tại Việt Nam được thực hiện một số quyền như công dân Việt Nam ở trong nước đối với nhà ở đã mua và sở hữu như sau: Thứ nhất, người viết đề nghị bỏ qui định tại khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 19/2008/QH12: “Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn mười hai tháng, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn quy định tại khoản này”. Bởi vì có nhiều trường hợp chủ sở hữu phải bán nhà ở trước thời hạn 12 tháng do phải chuyển công tác đi nơi khác hoặc vì lý do gia đình…mà họ vẫn cư trú tại Việt Nam. Đây là quyền lợi chính đáng mà cá nhân nước ngoài phải được hưởng. Cần quy định trong trường hợp này thì người nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở được quyền bán, tặng cho nhà ở của mình sau thời gian ba tháng kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trừ trường hợp có lý do chính đáng, tránh tình trạng người nước ngoài mua nhà ở để bán lại với mục đích kiếm lợi nhuận và ảnh hưởng đến quá trình quản lý của các cơ quan nhà nước. Thứ hai, cho phép cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam thì được cho thuê nhà ở. Như đã phân tích ở phần trên thì việc chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài không được cho thuê nhà ở đã gây ra thiệt hại cho nhiều cá nhân nước ngoài trong khi đây là quyền lợi chính đáng của họ để kiếm thêm lợi ích từ khai thác nhà ở. Người viết đề nghị nên cho cá nhân này được cho thuê nhà ở nhưng chủ sở hữu phải thực hiện những trình tự thủ tục để cho thuê nhà ở và phải đảm bảo các thông tin chính xác từ người thuê nhà ở của mình như là khai báo cho cơ quan có thẩm quyền về tình trạng sử dụng nhà ở khi cho thuê, khai báo thông tin của bên thuê nhà. Khi thực hiện các thủ tục như công chứng chứng thực và thu lợi nhuận từ việc cho thuê thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho cơ quan nhà nước. Giữa người thuê nhà và người cho thuê nhà để rõ ràng trên mặt pháp lý thì cũng cần có một hợp đồng thuê nhà ở với những nội dung cụ thể và hợp lý. Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 vừa được thông qua cũng đã quy định chi tiết về vấn đề như sau: “Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   50 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam” 42 Theo quy định này thì người nước ngoài được cho thuê nhà ở của mình nhưng phải được cơ quan nhà nước quản lý là phù hợp tránh những hậu quả không cần thiết như không quản lý được tình hình sở hữu nhà ở của người nước ngoài, thưa kiện…Ngoài ra, còn trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn như quy định trên thì được ưu đãi như công dân Việt Nam là phù hợp. Tiếp theo về quyền sử dụng nhà ở với mục đích khác như làm văn phòng đại diện, kinh doanh…Quy định của pháp luật cũng cần thông thoáng hơn về mặt này, tuy nhiên cũng cần đảm bảo mục đích xây dựng của nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ là để ở. Người viết đề nghị pháp luật về nhà ở trong tương lai có thể quy định theo hướng cho phép chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài sử dụng 30% tổng diện tích nhà ở để sử dụng vào các mục đích khác và 70% còn lại là sử dụng vào mục đích để ở. Tuy nhiên, nếu người nước ngoài sử dụng nhà ở để kinh doanh thì cần phải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật để đảm bảo hợp pháp và hợp lý. Cuối cùng về quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở thì cần được quy định cụ thể. Người viết đề nghị pháp luật về nhà ở cần có quy định chi tiết về điều kiện để chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được dể dàng. Về hồ sơ thế chấp thì có thể quy định gồm: hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu như dự án đã đạt được tiến độ nhất định thì mới được thế chấp giống như trường hợp để huy động vốn từ tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư cũng đảm bảo nhà ở đã được xây dựng xong phần móng, như vậy trường hợp này người viết đề nghị nhà ở mà chủ đầu tư được thế chấp mà hình thành trong tương lai thì phải xây dựng xong phần móng để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Về vấn đề này thì Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 cũng đã kịp thời giải quyết quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 148 như sau: “Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở                                                              42 Điểm a khoản 2 Điều 162 Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   51 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này;” Theo đó thì ngoài ý kiến như người viết đề xuất thì Luật này còn quy định chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp; nhà ở không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp. Tóm lại, cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở cũng cần có thêm những quyền lợi cơ bản để đảm bảo được lợi ích chính đáng và những nhu cầu cần thiết của họ. Chính vì vậy mà pháp luật cần có những quy định thông thoáng hơn về những chế định này. 3.2.4 Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộng rải quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Người viết đưa ra những giải pháp riêng của mình về việc pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chưa được áp dụng đạt hiệu quả như sau: Thứ nhất, khi chính sách cho cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở được ban hành cần các cơ quan nhà nước triển khai xuống các địa phương. Sau đó, các địa phương phải tổ chức tuyên truyền chính sách cho người dân và người nước ngoài nắm được những quy định hiện hành để có thể phổ biến pháp luật hiệu quả. Thông qua đó, người dân có thể hiểu được những mặt tích cực của chính sách cũng như tác động của chính sách đến quốc phòng an ninh của quốc gia. Thứ hai, tại các địa phương thì cán bộ nhà nước cần được tập huấn về chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở để có thể tuyên truyền, hướng dẫn chính sách được tốt hơn. Đặc biệt là các cán bộ này cần trang bị cho mình những ngôn ngữ cơ bản như tiếng Anh, Pháp, Hàn…để dể dàng trong công tác tuyên truyền hướng dẫn chính sách đến người nước ngoài. Thứ ba, ngoài việc tuyên truyền bằng những buổi họp thì các cơ quan nhà nước cũng nên tuyên truyền pháp luật trên các trang thông tin điện tử của cơ quan để mọi người có thể dể dàng tiếp cận. Ngoài ra, các kênh khác như báo chí, đài truyền hình cũng nên thường xuyên nhắc đến những chính sách này đặc biệt là khi mới ban hành những văn bản pháp luật mới về vấn đề này. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   52 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  Thứ tư, nhà nước cần quyết tâm chống lại những bọn phản động tránh để người dân bị lôi kéo trở thành công cụ của chúng làm ảnh hưởng đến chính sách cho cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở. Tóm lại, pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cần phải được quản lý, triển khai và tuyên truyền rộng rải bằng những biện pháp đơn giản và gần gũi dể tiếp cận nhất để ai cũng có thể tìm hiểu. Đồng thời, chính sách này cũng cần có sự đồng tình của người dân để quá trình áp dụng thực hiện pháp luật được hiệu quả hơn. Tóm lại nội dung chương 3: Các văn bản Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 đã và đang bộc lộ nhiều bất cập khi áp dụng vào thực tiễn, có một số bất cập nổi bật như: đối tượng người nước ngoài rất hạn hẹp chỉ có 4 đối tượng theo Nghị quyết 19/2008/QH12 và 1 đối tượng theo Luật nhà ở 2005;  điều kiện để được mua và sở hữu nhà ở là khá chặt chẽ; loại hình và số lượng nhà ở được mua chỉ có 1 căn hộ chung cư của dự án nhà ở thương mại và thời hạn sở hữu nhà ở là 50 năm hoặc theo giấy chứng nhận đầu tư; riêng quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở bị hạn chế một số quyền như cho thuê nhà ở, bán nhà ở, thế chấp nhà ở....Ngoài ra, Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở chưa được áp dụng hiệu quả từ các nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan. Từ những mặt hạn chế này thì người viết đưa ra giải pháp khắc phục như: bổ sung đối tượng và thu hẹp điều kiện cũng như đưa ra quy định về điều kiện phù hợp hơn; mở rộng loại hình, số lượng nhà ở được mua; tăng thời hạn sở hữu nhà ở như quy định cũ nhưng được gia hạn thêm thời gian; thêm một số quyền phù hợp cho người nước ngoài khi sở hữu nhà ở; nâng cao nhận thức của người dân về chính sách và đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộng rải quy định pháp luật về vấn đề này. Tuy pháp luật cần được thông thoáng hơn cho người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở để thu hút được đầu tư, vốn, nhân lực…nhưng cũng nên giới hạn trong phạm vi nhất định theo hướng mềm dẻo linh hoạt nhưng không thả cửa để an ninh quốc phòng, trật tự an toàn xã hội được đảm bảo. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   53 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  KẾT LUẬN Quyền sở hữu nhà ở chính là sự công nhận của nhà nước cho một cá nhân về việc sở hữu hợp pháp nhà ở của họ. Đồng thời cũng là quyền chính đáng của một cá nhân khi họ có đầy đủ các điều kiện để sở hữu một ngôi nhà. “Có an cư thì mới lạc nghiệp” đó là câu nói ngàn xưa của ông cha ta đã được biết bao thế hệ kế thừa và phát huy cho đến ngày nay. Chính vì lẻ đó mà không chỉ có người Việt Nam ta mà còn có rất nhiều người nước ngoài cũng có quan điểm này. Trong xu thế hiện nay Việt Nam đã thu hút rất nhiều cá nhân nước ngoài đến đây để làm ăn sinh sống vì rất nhiều lý do như chính sách giành cho họ ngày càng được quan tâm và cởi mở hơn, con người Việt Nam thân thiện hòa đồng, môi trường làm việc khá thoải mái, chi phí cho cuộc sống khá rẻ so với các nước khác… Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là một trong những quyền của quyền sở hữu tài sản và có đủ ba quyền là chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở của mình. Quyền này có ý nghĩa rất lớn đối với thị trường bất động sản nói riêng nền kinh tế nói chung, với môi trường sinh sống của người nước ngoài và cả hợp tác giữa Việt Nam với các nước trên thế giới. Hiện tại, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở gồm bốn đối tượng theo Nghị quyết 19/2008/QH12 và chỉ cần họ đáp ứng hai điều kiện là cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam thì có quyền mua và sở hữu nhà ở là nhà chung cư trong 50 năm. Tuy nhiên, cũng xuất phát từ những quy định trên cho ta thấy có rất nhiều hạn chế đang bộc lộ ra. Ngoài ra, Luật nhà ở 2005 còn quy định một đối tượng cá nhân nước ngoài xây dựng nhà ở cho thuê được quyền sở hữu nhà ở đó với thời hạn sở hữu là thời hạn của Giấy chứng nhận đầu tư và cũng giống như Nghị quyết 19/2008/QH12 thì văn bản này cũng bộc lộ những bất cập rất nhiều trong quá trình thực hiện. Tóm lại, Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 vẫn là hai văn bản quy định vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài nhưng cũng đang bộc lộ nhiều thiếu xót cần được khắc phục. Thực tế thì quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam ngày càng được quan tâm trong xã hội đòi hỏi pháp luật phải ngày càng hoàn thiện hơn cho phù hợp với nhu cầu của người nước ngoài. Hiện tại, những quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài này vẫn còn gặp khá nhiều hạn chế dẫn đến kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản và cả nền kinh tế. Chính vì những lẽ đó mà pháp luật cần có những quy định mở rộng hơn và thông thoáng hơn để nhà đầu tư, những chuyên GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   54 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  gia, hoặc một người nước ngoài bình thường…có sự chú ý và bị thu hút đến Việt Nam nhiều hơn nữa để làm ăn sinh sống lâu dài bởi những chính sách ngày càng ưu đãi này. Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12 tuy rằng đang cuối đoạn đường áp dụng nhưng vẫn còn được sự quan tâm của nhiều người. Dù cho các văn bản pháp luật của nước ta ở giai đoạn nào thì cũng cần được quan tâm và nghiên cứu những ưu điểm và nhược điểm để có thể xây dựng các văn bản thay thế trên cơ sở kế thừa và phát huy các văn bản cũ. Thực tiễn áp dụng còn gặp nhiều vướng mắc nhưng mà thành tựu của các văn bản mang lại rất đáng kể. Bước đầu thì các văn bản đã góp phần thu hút được sự chú ý của nhiều cá nhân nước ngoài đầu tư và sau đó là những đối tượng cá nhân nước ngoài khác, điều đó đã và đang thu hút được một nguồn lực kinh tế từ nước ngoài dồi dào. Kinh tế - xã hội cũng được phát triển nhiều hơn trong nhiều lĩnh vực như là giáo dục, y tế, công nghiệp…đặc biệt có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Tóm lại, chính sách của nước ta hiện nay vẫn chưa hoàn thiện trên nhiều mặt về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Người nước ngoài đến Việt Nam cũng muốn có cuộc sống lâu dài và được đảm bảo quyền sở hữu của mình tại Việt Nam mà trước mắt là quyền sở hữu nhà ở. Chính những nhu cầu này nên người viết tin chắc rằng người nước ngoài trong tương lai sẽ được nhà nước ta bảo đảm nhiều hơn về mặt pháp luật không chỉ có Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 mà sẽ còn có nhiều văn bản khác và sẽ còn nhiều người nước ngoài đến với Việt Nam hơn nữa. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   55 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO • Văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật dân sự năm 2005; 2. Luật quốc tịch năm 1998; 3. Luật nhà ở năm 2005; 4. Luật đầu tư năm 2005; 5. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; 6. Luật quốc tịch năm 2008; 7. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009; 8. Luật các tổ chức tín dụng năm 2010; 9. Luật đất đai 2013; 10. Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 (có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2015); 11. Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; 12. Pháp lệnh nhà ở năm 1991; 13. Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam ngày 24 tháng 4 năm 2000; 14. Quyết định số 122/CP ngày 25 tháng 4 năm 1977 của Hội đồng Chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn tại Việt Nam; 15. Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị ngày 5 tháng 7 năm 1994; 16. Nghị định 21/2001/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam ngày 28 tháng 5 năm 2001; 17. Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài; GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   56 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  18. Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 3 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc Hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; 19. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 20. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. • Giáo trình 1. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự (tập một), Nhà xuất bản giáo dục Việt Nam năm 2011; 2. Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình tư pháp quốc tế (phần chung), Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam năm 2013. • Trang thông tin điện tử 1. Báo Sài Gòn giải phóng online, “Làm sạch” thị trường bất động sản, Đổ Trà Giang, http://sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2013/7/323876/, [truy cập ngày 23/8/2014]; 2. Bộ kế hoạch đầu tư cục đầu tư nước ngoài, Tình hình đầu tư nước ngoài của thành phố Hà Nội 6 tháng đầu năm 2014, http://fia.mpi.gov.vn/News.aspx?ctl=newsdetail&aID=1621, [truy cập ngày 26/8/2014]; 3. Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt , Báo cáo sơ bộ về hiệu quả Luật kinh doanh Bất Động Sản, http://batdongsan.com.vn/chinh-sach-quanly/bao-cao-so-bo-ve-hieu-qua-luat-kinh-doanh-bds-ar47912, [truy cập ngày 02/11/2014]; 4. Nguyễn Tấn Dũng thủ tướng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Tránh hình thành khu vực chỉ người nước ngoài sinh sống, http://nguyentandung.org/tranh-hinh-thanh-khu-vuc-chi-nguoi-nuoc-ngoai-sinhsong.html, [truy cập ngày 11/07/2014] 5. Tạp chí tài chính (cơ quan của bộ tài chính), Thời điểm trở lại của nhà đầu tư bất động sản, tapchitaichinh.gov.vn/Bat-dong-san/Thoi-diem-tro-lai-cua-nhadau-tu-bat-dong-san/47302.tctc, [truy cập ngày 23/8/2014]; GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   57 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài  6. Thư viện Quốc hội – Văn phòng Quốc hội (Dự thảo Online), Luật nhà ở ( sửa đổi), http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Det ail.aspx?ItemID=807&TabIndex=0, [truy cập ngày 25/11/2014]; 7. Thư viện Quốc hội – Văn phòng Quốc hội (Dự thảo Online), Mở rộng cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam: Cần chặt chẽ hơn về thời hạn cư trú, Kim Thoa, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail. aspx?ItemID=2098, [truy cập ngày 26/11/2014]. y Tài liệu khác Báo cáo số 400/BC-CP của Chính phủ về tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 14 tháng 10 năm 2013. GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   58 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến [...]... Hương   19 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 2.1 Đối tượng người nước ngoài và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam 2.1.1 Đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở Giai đoạn từ khi Luật nhà ở có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2006... chưa phát triển nhà chung cư 8 1.3 Khái niệm và đặc điểm về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam 1.3.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Theo pháp luật Việt Nam tại Bộ luật dân sự 2005 Điều 164 thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ... pháp luật và đạo đức xã hội thì nhà nước mới bảo vệ quyền lợi sở hữu nhà ở của họ 1.4.2 Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Từ khi pháp luật Việt Nam quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam thì trong nhiều lĩnh vực đã có rất nhiều tác động tích cực lẫn tiêu cực Tuy nhiên, dù cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài mang đến cho Việt Nam những tác động gì thì những... và sở hữu nhà ở của nhiều người nước ngoài và tạo một môi trường khá tốt cho họ an tâm làm việc tại Việt Nam Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã không ngừng tạo được lòng tin của người nước ngoài đối với pháp luật Việt Nam và đây cũng là bằng chứng hợp pháp cho việc sở hữu của họ Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã mang lại một ý nghĩa to lớn đến tâm tư, nguyện vọng của người nước ngoài. .. quyền là chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở của mình Quyền này được Nhà nước đặt ra và bảo vệ cho chủ sở hữu thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  1.3.2 Đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài so với quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam thì có những đặc điểm riêng và đặc biệt hơn ở một số điểm... quyền hình thành từ quyền sở hữu tài sản, vì vậy mà khái niệm quyền sở hữu nhà ở cũng có thể hiểu tương tự là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước đặt ra và đảm bảo thực hiện, chủ sở hữu nhà ở có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình Tóm lại, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có thể hiểu là quyền mà chủ sở hữu là người nước ngoài có đủ ba quyền. .. được mua và sở hữu nhà ở căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại thì đang ngày càng bộc rõ hạn chế của mình 1.4 Nội dung và ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 1.4.1 Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài Cũng giống như những tài sản khác thì chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài khi có quyền sở hữu cũng có ba quyền như sau: quyền chiếm hữu, quyền định... nước ngoài GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   16 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam Tại thời điểm năm 1990 có thể thấy, người nước ngoài chỉ được thuê nhà ở tại Việt Nam chưa được mua và sở hữu nhà ở Nhà nước bắt đầu có sự quan tâm hơn về lĩnh vực nhà ở và đã bắt đầu xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở thông qua Pháp lệnh nhà ở ngày... chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với nhà ở của mình theo quy định của pháp luật Việt Nam 1.4.1.3 Quyền sử dụng nhà ở Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản 12 Chủ sở hữu là người nước ngoài hoặc một số cá nhân khác có quyền sử dụng nhà ở thì khi đó người này có quyền khai thác công dụng, hưởng... Điều 3 Luật đất đai 2013) GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương   20 SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trong nghị quyết này thì nhìn chung cũng đã giải quyết phần nào về mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở là người nước ngoài, cụ thể có các đối tượng như sau được mua và sở hữu nhà ở: “ Cá nhân nước ngoài ... Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam vấn đề quyền sở hữu nhà người nước ngoài quyền sở hữu, quyền chiếm hữu Quyền sở hữu nhà quyền hình thành từ quyền sở hữu tài sản, mà khái niệm quyền sở hữu nhà. .. Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam vấn đề quyền sở hữu nhà người nước ngoài CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái niệm phân loại người nước. .. Ngọc Tiến Đề tài: Pháp luật Việt Nam vấn đề quyền sở hữu nhà người nước ngoài Nhìn chung vấn đề quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam vấn đề đáng quan tâm thời điểm Pháp luật Việt Nam hành có