Đang tải... (xem toàn văn)
Để khách hàng tham khảo làm căn cứ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 \ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ (V/v thẩm định giá bất động sản) Tháng 10/2010 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 1. Mục đích thẩm định giá. Để khách hàng tham khảo làm căn cứ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2. Thời điểm thẩm định giá. Tháng 10 năm 2010. 3. Tài sản thẩm định giá. Tài sản tại số 7, ngõ 302 đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. 4. Căn cứ thẩm định giá. 4.1.Văn bản pháp quy về thẩm định giá. - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ- CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam"; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 31/12/2008 của Bộ Tài chính v/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); 4.2.Các văn bản khác. - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Quyết định số 410/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của Bộ Xây dựng v/v công bố 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chỉ số giá xây dựng quý 4 và năm 2009; - Quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của Bộ Xây dựng v/v công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009; - Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội về bảng giá đất thuộc địa bàn Hà Nội, quận Hai Bà Trưng. - Quyết định số 105/2009/QĐ-UBND thành phố Hà Nội về việc việc ban hành bảng giá tối thiểu xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, nhà xưởng… trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4.3.Tài liệu pháp lý do khách hàng cung cấp. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số …. Do…. Cấp ngày …. - Giấy phép xây dựng số … do … cấp ngày … 5. Cơ sở thẩm định giá. Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm tàì sản thẩm định giá tôi lựa chọn giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá. “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (TĐGVN 01) 6. Nguyên tắc thẩm định giá. - Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. - Nguyên tắc cung cầu. - Nguyên tắc đóng góp. - Nguyên tắc thay thế và các nguyên tắc khác theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. 7. Phương pháp thẩm định giá. Theo thông tin thu thập được về tài sản thẩm định giá và các thông tin trên thị trường, tôi chọn phương pháp chiết trừ để ước tính giá trị tài sản. Phương pháp chiết trừ là phương pháp kết hợp cả phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp chiết trừ xác định giá đất của thửa đất có tài 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 sản gắn liền trên đất bằng cách loại trừ phần giá trị của tài sản gắn liền với đất ra khỏi bất động sản. 8. Thực trạng tài sản thẩm định giá. 8.1.Đất đai - Pháp lý: + Diện tích 43m2, nằm trong ngõ 302, cách mặt đường Minh Khai khoảng 25m. + Mục đích sử dụng đất: để làm đất ở hoặc cho thuê làm văn phòng kinh doanh. - Vị trí: + Mặt tiền rộng 6m, nằm ở mặt ngõ rộng 2.5m. + Mặt bên dài 7.2 m tiếp giáp mặt ngách rộng 1m. + Mặt bên dài 7.2 m tiếp giáp nhà ở. + Mặt sau hướng giáp nhà ở. Lô đất nằm gần cuối đường Minh Khai, cách cầu Mai Động khoảng 100m, ở khu vực có trụ sở giao dịch của nhiều công ty và ngân hàng. - Hiện trạng sử dụng + Khu đất hiện đang được khách hàng sử dụng làm đất ở. + Có thực hiện nghĩa vụ tài chính. + Sử dụng ổn định, không có tranh chấp. 8.2.Công trình xây dựng trên đất. 8.2.1. Đặc điểm chung: - Loại công trình xây dựng: nhà bê tông 2 tầng. - Năm đưa vào sử dụng: 2000. - Diện tích đất: 43m2. - Diện tích xây dựng: 86m2. 8.2.2. Đặc điểm hiện trạng các kết cấu chính: - Móng, khung cột: Móng, dầm móng, khung cột bê tông cốt thép. Hiện trạng móng và khung cột bình thường. - Nền: Lát gạch ceramic. Hiện trạng nền bình thường. - Kết cấu đỡ, mái trần: Hệ thống xà đỡ bê tông cốt thép, trần trát vữa xi măng, bả bột và lăn sơn. Một số chỗ sơn đã bong tróc. - Tường: Tường gạch xây trát vữa xi măng và lăn sơn. Một số nơi sơn đã bong tróc. 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Cửa đi: Cửa gỗ, bên ngoài có cửa sắt. Hệ thống cửa bình thường. - Cầu thang: Cầu thang có tay vịn bằng gỗ, bê tông cốt thép, có bậc lát gạch hoa. Hiện trạng cầu thang bình thường. - Vệ sinh: Nhà vệ sinh có ốp gạch men sáng. Hiện trạng nhà vệ sinh bình thường. - Hệ thống điện, nước: Hoạt động bình thường. 8.2.3. Xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng: Căn cứ kết quả khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà ở trên đất số 07, ngõ 302, Minh Khai là 60% <Xem phụ lục 01 đính kèm> 9. Kết quả thẩm định giá. Theo cơ sở các tài liệu do quý khách hàng cung cấp với phương pháp thẩm định giá được áp dụng trong tính toán, chúng tôi xin thông báo kết quả thẩm định giá bất động sản tại số 7, ngõ 302 đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng như sau: 9.1. Đất đai. 9.1.1. Thông tin thị trường tài sản so sánh. - Bất động sản so sánh 1: Nhà số 10A, ngõ 302, đường Minh Khai, cách mặt đường Minh Khai khoảng 100m, mặt ngõ rộng 2.5m, ngách rộng khoảng 2m.Diện tích 30m2, mặt tiền rộng 4.2m. Trên đất có nhà cấp 4, xây dựng năm 2002, có gác xép 20m2. Sổ đỏ chính chủ. Rao bán trên thị trường từ tháng 8/2010 với giá 2tỷ. Liên hệ: Nguyễn Tiến Đạt, 0986332219 - Bất động sản so sánh 2: Nhà số 14, ngõ Hoà Bình 4, đường Minh Khai, cách mặt đường Minh Khai 15m. Diện tích 38.6m2, mặt tiền 4.38m. Trên đất có nhà cấp 4. Sổ đỏ chính chủ. Vừa được giao dịch vào tháng 9/2010 với giá 150trđ/m2. Liên hệ : Chị Việt, 01294344488. - Bất động sản so sánh 3: Nhà số 8 ngách 28, ngõ 185 đường Minh Khai, cách đường Minh Khai 160m. Diện tích 40m2, mặt tiền 3.3m. Trên đất có nhà 4 tầng. Sổ đỏ chính chủ. Rao bán trên thị trường từ tháng 8/2010 với giá 3.3tỷ. Liên hệ : Chị Cúc, 0977589925. 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Bản đồ vị trí địa lý và mô tả bất động sản thẩm định giá và các tài sản so sánh như trong phụ lục báo cáo kèm theo. Danh mục TSSS1 TSSS2 TSSS3 Địa chỉ Nhà số 15A, ngõ 302 đường Minh Khai, cách BĐS thẩm định khoảng 90m. Nhà số 14,ngõ Hoà Bình 4, đường Minh Khai, cách BĐS thẩm định khoảng . Nhà số 8, ngách 28, ngõ 185, đường Minh Khai, cách BĐS thẩm định khoảng Vị trí 3 2 3 Tình trạng pháp lý Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ Diện tích (m 2) 30 38.6 40 Diện tích mặt tiền (m 2 ) 4.2 4.38 3.3 Tổng diện tích sàn xây dựng (m 2 ) 30 38.6 160 Giá trị còn lại (%) 68 60 98 Thời điểm giao dịch Đang rao bán 9/2010 Đang rao bán Giá giao dịch 2 tỷ 150trđ/m2 3.3 tỷ Nguồn thông tin A. Đạt 0975 871 515 C.Việt 01294344488 C.Cúc 0977589925 9.1.2. Đơn giá quyền sử dụng đất. Các bước so sánh và điều chỉnh như Phụ lục báo cáo kèm theo. ( Xem phụ lục 2 kèm theo ) 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Kết quả tính toán như sau: Đơn giá đất làm tròn: 87.000.000 (đ/m2) Giá trị đất: 87.000.000 (đ/m2) x 43 m2 = 3.741.000.000 (đ) 9.2. Giá trị công trình trên đất: Giá trị nhà cửa trên đất làm tròn: 208.000.000 (đ) Tổng giá trị bất động sản:3.655.000.000(đ) + 208.000.000(đ) = 3.949.000.000 (đ) 10. Hạn chế của kết quả thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại mục 1 của văn bản này. Thông tin về bất động sản thẩm định giá và tài sản so sánh không đầy đủ nên giá trị bất động sản ước tính dựa vào các thông tin thu thập được và hiện trạng của bất động sản. Thông tin về tài sản so sánh có một số hạn chế do các bất động sản so sánh chủ yếu đang được rao bán trên thị trường và giá có thể thoả thuận thêm. Kết quả thẩm định giá được xác định tại thời điểm thẩm định giá, với các chính sách quản lý hiện tại có liên quan của nhà nước. Trường hợp các chính sách quản lý của nhà nước thay đổi có thể làm cho giá trị tài sản thay đổi. Kết quả thẩm định giá tư vấn cho khách hàng trong điều kiện giới hạn bởi các thông tin thị trường mà chúng tôi thu thập được tại thời điểm thẩm định giá. Khách hàng và các bên liên quan chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin khác liên quan đến tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho chúng tôi trong quá trình thẩm định giá tài sản. Tôi chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản( bản chính và bản sao) do VVFC phát hành. Các văn bản sao không có xác nhận của VVFC đều không có giá trị. Kết quả thẩm định giá có hiệu lực trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký báo cáo thẩm định giá. 11. Mức thu tiền dịch vụ định giá: Căn cứ Quyết định số 32/TĐG-QĐ ngày 14/10/2005 của Giám đốc Trung tâm Thẩm định giá- Bộ Tài Chính (nay là Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam) về việc quy định mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá và cung cấp thông tin giá. Mức thu dịch vụ thẩm định giá là: 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 3.949.000.000 (đ) x 0,05% = 1.974.500 (đ) Làm tròn 2.000.000đ Kính trình Lãnh đạo xem xét, quyết định. Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2010 Thẩm định viên Chuyên viên báo cáo 9