Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá/định giá tài sản Nguyễn Duy Thiện T phòng CSTH - Cục Quản lý giá Phần I: Bản chất đặc trưng hoạt động thẩm định giá trị tài sản Bản chất hoạt động định giá trị tài sản gì? IVSC: ước tính giá trị tài sản Là hoạt động hay trình phát triển ý tưởng đến giá trị tài sản (TCTĐG Hoa kỳ) 05 Đặc trưng hoạt động TĐG: Nghiên cứu có lựa chọn vào khu vực thị trường loại hình TS/hh định Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng Sử dụng kỹ thuật phân tích phù hợp Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chun mơn q trình Cung cấp cho khách hàng ý kiến giá trị tài sản thể thông qua chứng xác đáng thị trường Tóm lại: nghề mang tính chun nghiệp, cá nhân đào tạo riêng 2.Vì thẩm định giá trị tài sản nghề chuyên môn cho xã hội? Xuất phát từ: Tầm quan trọng dịch vụ xác định đắn giá trị tài sản cộng đồng với cá nhân vì: - Giá tín hiệu cho định đầu tư, sản xuất, phân phối, tiêu dùng… - Xác định giá thị trường sẽ: + Bảo đảm nguyên tắc hiệu sản xuất tối ưu (Pareto efficiency - giàu lên người không làm người khác nghèo + Ngăn ngừa tham nhũng qua giá (PMU 18…) + Cổ phân hóa DNNN + Giao dịch dân Yêu cầu cao đạo đức nghề nghiệp tiêu chuẩn chun mơn Có kiến thức kỹ riêng biệt kinh tế học, luật học, toán học, quy hoạch, xây dựng, kiến trúc, môi trường liên quan đến công việc… Hiệu Pareto Vùng I: A & B nghèo Vùng II: A giàu lên, B nghèo Vung II Vùng IV Vùng III: B giàu lên, A nghèo Vùng IV: A & B giàu lên A Vùng I Vùng III B Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 1981: Viện thẩm định giá Hoa kỳ số quốc gia thành lập Ủy ban IVSC 1984: TCTĐG ban hành 1985: UN công nhận TCTĐG quốc tế Đến nay: 50 quốc gia thành viên thức IVSC tổ chức phi phủ thành viên UN Việt Nam: quan sát viên Kết cấu IVS 04 tiêu chuẩn: Giá trị thị trường Giá trị Phi thị trường TĐG phục vụ báo cáo tài TĐG phục vụ chấp vay nợ, cầm cố Mỗi tiêu chuẩn kèm theo : Áp dụng tiêu chuẩn Hướng dẫn thực hành Giải thích thuật ngữ Quan trọng nhất: 02 tiêu chuẩn TC thẩm định giá khu vực Hình thành khối liên kết kinh tế nước khu vực Tương ứng có tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực EU- TECOVA ASEAN NAFTA MECOSUE Các nước khối ASEAN ASEAN Block: 10 quốc gia, dân số 530 triệu, thị trường thứ giới sau Hoa kỳ, EU-25, Nhật Bản GDP (2002): 600 tỷ, chiếm 3% GDP tòan cầu Giá trị thương mại chiếm 4,5% thương mại tòan cầu 1/1992 Hội nghị Cao thức thành lập khối mậu dịch tự AFTA Nội dung AFTA: Cắt, giảm thuế NK 0-5% vào 2006 Hủy bỏ hàng rào phi thuế 2020 vision: EU block TC thẩm định giá nước khối ASEAN Đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế khu vực quốc tế Hình thành thị trường tài chính, BĐS khu vực Tc ASEAN thừa nhận nguyên tắc, khaí niệm, nội dung TCQT Gồm 20 tiêu chuẩn (xem tài liệu) TC thẩm định giá Singapo Là thành viên Là quốc gia trước nghề thẩm định giá 1964 xây dựng tiêu chuẩn Hệ thống tiêu chuẩn: TC 1: Giá trị thị trường TC 2: Giá trị Phi thị trường TC 3: Các phương pháp thẩm định giá TC 4: Điều kiện ký hợp đồng TĐG khả xung đột lợi ích TC 5: Mục đích thẩm định giá TC 6: Khảo sát trường tài sản TC 7: Báo cáo thẩm định giá TC 8: Tái thẩm định giá TC 9: Những điều kiện hạn chế Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin Trong bước phải kiểm tra lại thông số liên quan đến đối tượng thẩm định đặc điểm tự nhiên bất động sản, quyền sở hữu, quyền lợi ích liên quan Q trình phải tiến hành thơng qua khảo sát thực địa, vấn, thu thập thông tin qua báo chí… Mô tả đặc điểm tự nhiên bất động sản: tiến hành so sánh số liệu bất động sản với số liệu chuẩn ghi sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, đồ quy hoạch v.v Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu vị trí, số lơ, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích mục đích sử dụng tầng với sổ sánh đăng ký? Thẩm định viên phải nắm phận bất động sản, sai khác số liệu sổ sách với khảo sát thực địa? - Gianh giới thẩm định viên giá thẩm định viên kỹ thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? (Singapo: chừng mực quan sát được…) Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền lợi ích liên quan đến bất động sản Để làm việc này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hạng bất động sản (tổng thể hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu quyền lợi liên quan đến bất động sản Gianh giới thẩm định viên giá thẩm định viên tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? Bước 3.1 Khảo sát thực địa A B C Một nội dung bắt buộc quy trình Người khảo sát: TĐV, trợ lý Đối với BĐS: khảo sát, thu thập số liệu Vị trí BĐS So sánh vị trí đồ Chi tiết bên trong, bên ngồi BĐS bao gåm: Mặt bằng, Tổng diện tích sinh hoạt; khung cảnh xung quanh, Cơ sở hạn tầng (cấp nước, viễn thơng, điện), loại hình kiến trúc, tình trạng tu, sửa chữa… + Đối với cơng trình xây dựng dở dang: hợp đồng, vẽ, nhà thầu Đặc điểm pháp lý BĐS (quyền tài sản) Tinh pháp lý BĐS tham gia giao dịch dân Tài sản thực Tái sản vật chất Quyền sử dụng tòan bộ/một phần Thực tế BĐS VN B) MM TB, dây chuyền cơng nghệ : Tính kỹ thuật (cơng suất, suất ) Quy mơ, kích thước TS cần thẩm định giá + Hồ sơ thể vị tri pháp lý tài sản Bước 4: phân tích thơng tin Phân tích thị trường Phân tích khả sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (ngay thẩm định giá tài sản đơn giản phải dựa hiểu biết chắn tính phổ biến thị trường diễn khả sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản) Phân tích thị trường (tc 05 nói rõ) Tác dụng Phân tích thị trường: Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thơng tin chi phí xây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh mức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnh Ap dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương lai Phân tích khả sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (Xem TC 05) Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Áp dụng phương pháp thẩm định giá chọn - TÍNH TỐN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm mức giá dẫn Phương pháp thẩm định giá đưa phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định Áp dụng phương pháp thẩm định giá lựa chọn Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp Phương pháp chi phí Phương pháp vốn hố dịng thu nhập Phương pháp loại trừ (Residual) Phương pháp tài sản Phân tích mức độ phù hợp hay khơng phù hợp Ph/ph lựa chọn với Đặc điểm tài sản Mục đích TĐG TÍNH TỐN, SO SÁNH, điều chỉnh mức giá dẫn tìm giá trị cuối tài sản Áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá cho tài sản Bình quân quyền số Khoa học nghệ thuật Phương pháp so sánh trực tiếp 3-5 tài sản tương tự Xác định yếu tố so sánh Lập bảng yếu tố so sánh Hệ số điều chỉnh BQ quyền số Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá Những nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày 18/4/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) TC 04: Báo cáo, hồ sơ, chứng thư TĐG Báo cáo: văn TĐV lập, nêu rõ ý kiến thức trình, mức giá thẩm định 12 nội dung phải thể BC thẩm định giá (xem TC 04)-không kể phụ lục Hồ sơ: tài liệu liên quan đến trình thẩm định giá TĐV thu thập, phân loại, sử dụng, lưu trữ trình thực hành - Mục tiêu hồ sơ: đọc-hiểu - 04 mục đích hồ sơ - Nội dung hồ sơ Chứng thư: K/n: văn DN, tổ chức TĐG lập, cơng bố cho khách hàng Mục đích: Thời hạn hiệu lực (?) Phương pháp thu nhập Khái niệm: Ph/ Pháp TĐG dựa chuyển đổi dòng thu nhập tương lai từ khai thác tài sản trở thành giá trị vốn tài sản Đối tượng áp dụng: tài sản mang lại thu nhập hàng năm Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Đối tượng áp dụng: tài sản sinh lợi xét 01 năm V = Thu nhập rịng / tỷ lệ vốn hóa Phương pháp chiết khấu dịng thu nhập Vốn hóa trực tiếp Cửa hàng bán thuốc tây Page 39 Thu nhập ròng từ kinh doanh thuốc tây = $150,000 PHARMACY 12 thang Vốn hóa trực tiếp Page 39 Market Data # Cửa hàng thuốc tây A $2,015,000 $158,000 0.0784 B $1,820,000 $146,000 0.0802 14,500 SF $2,100,000 $160,000 0.0762 Giá bán Thu nhập ròng 01 năm $150,000 = $1,875,000 0.08 $150,000 11,500 SF $1,700,000 $141,000 = $1,875,000 Tỷ lệ vốn hóa 0.0829 Phương pháp chiết khấu dịng thu nhập Khái niện: phương pháp sử dụng kỹ thuật chuyển đổi hay đảo ngược dịng thu nhập dự tính tương lai để ước tính giá trị tài sản tạo thu nhập Cơng thức (xem tài liệu) Vốn hóa thu nhậpphương pháp chiết khấu dòng tiền Page 40 Example: Yield Capitalization Chuyển đổi sau thời gian năm Cửa hàng bán thuốc tây 5-năm thu nhập ròng $150,000 năm PHARMACY Thời điểm thẩm định giá PHARMACY Vốn hóa thu nhập Page 40 The NOI Nếu thu nhập ròng từ tài sản $150,000 đôla năm, năm liên tục tỷ lệ vốn hóa 10% (qua khảo sát điều tra thị trường) giá trị cộng dồn dòng thu nhập bao nhiêu? 150,000 x Σ - = $568,618.02 (1+0.10) $568,618.02 giá trị dòng thu nhập năm năm Vốn hóa thu nhập Page 40 Nếu hết năm thứ tài sản bán với giá 2,1 triệu USD giá trị (tại thời điểm thẩm định giá c tài sản bao nhiêu? (giả định tỷ lệ vốn hóa 10%)? $ 2,100,000 x 1/(1+0.1) = $ 1,303,934.78 $ 1,303,934.78 giá trị c tài sản Mức giá dẫn tài sản $ 568,618.02 + $ 1,303,934.78 = $ 1,872,552.80 vốn hóa thu nhập Page 41 Mối quan hệ phương pháp với Nguyên lý sử dụng tốt tối ưu tài sản Nguyên lý kỳ vọng thay đổi - dự báo thu nhập, chi phí năm - Những biến đổi, rủi xảy Nguyên lý cung cầu Page 42 ... 20 tiêu chuẩn (xem tài liệu) TC thẩm định giá Singapo Là thành viên Là quốc gia trước nghề thẩm định giá 1964 xây dựng tiêu chuẩn Hệ thống tiêu chuẩn: TC 1: Giá trị thị trường TC 2: Giá trị Phi... cần thẩm định giá Bước 6: Báo cáo, chứng thư thẩm định giá Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng thẩm định giá loại hình giá trị Làm rõ: a Khách hàng thẩm định giá b Mục đích thẩm định giá khách... TC giới khu vực Khác: Thẩm quyền ban hành Kết cấu Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam A Nghề thẩm định giá Việt Nam Hiện Tương lai Thẩm định giá: - Quá khứ: cải cách giá 1986-2006 - Hiện