BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐINH QUANG PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHÓ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Đinh Quang Phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng quận Hà Đông, Chi cục Thuế quận Hà Đông, Phòng Thống kê quận Hà Đông, Ủy ban nhân dân cán địa phường điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn này. Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Đinh Quang Phương Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lởi cam đoan . i Lời cảm ơn . ii Mục lục . iii Danh mục bảng . vi Danh mục hình, đồ thị vii Danh mực chữ viết tắt . viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài .1 2. Mục tiêu yêu cầu .2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất .3 1.1.1. Quyền sở hữu 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3. Quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất .5 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới .7 1.2.1. Các nước phát triển 1.2.2. Một số nước khu vực 1.2.3. Những học rút từ kinh nghiệm số nước . 12 1.3. Cơ sở lý luận thực tiễn thực QSDĐ Việt Nam 14 1.3.1. Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam . 14 1.3.2. Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ . 18 1.3.3. Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 21 1.3.4. Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội . 23 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 25 2.1. Đối tượng nghiên cứu . 25 2.2. Phạm vi nghiên cứu 25 2.3. Nội dung nghiên cứu 25 2.3.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông. 25 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông. . 25 2.3.3. Đánh giá thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2010 – 2014 địa bàn quận Hà Đông. 25 2.3.4. Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông. . 25 2.4. Phương pháp nghiên cứu 25 2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp . 25 2.4.2. Phương pháp chọn điểm 26 2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp . 26 2.4.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu 27 2.4.5. Phương pháp thống kê xử lý số liệu . 27 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN . 28 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội . 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên . 28 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội . 33 3.1.3. Nhận xét chung 44 3.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất quận Hà Đông 46 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai địa bàn quận Hà Đông 46 3.2.2. Đánh giá kết đạt tồn cần khắc phục công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn quận 51 3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông . 52 3.2.4. Hiện trạng sử dụng đất phường nghiên cứu, điều tra 54 3.3. Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất . 56 3.3.1. Tình hình thực quyền sử dụng đất người sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông . 56 3.3.2. Tình hình thực quyền chuyển nhượng người sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 59 3.3.3. Tình hình thực quyền thừa kế, tặng cho người sử dụng đất địa bàn nghiên cứu . 63 3.3.4. Tình hình thực quyền chấp người sử dụng đất địa bàn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv nghiên cứu 65 3.3.5. Tổng hợp ý kiến chủ sử dụng đất việc thực quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu . 67 3.3.6. Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 72 3.4. Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 73 3.4.1. Giải pháp sách . 73 3.4.2. Giải pháp tổ chức quản lý đầu tư sở vật chất 75 3.4.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật . 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ . 77 1. KẾT LUẬN . 77 2. KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO . 80 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang Bàng 3.1 Chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 34 Bảng 3.2 Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp ( Giá hành) 35 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2014 53 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất phường nghiên cứu 54 - 55 Bảng 3.5 Tình hình thực QSDĐ địa bàn quận Hà Đông 56 Bảng 3.6 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ 60 Bảng 3.7 Tình hình thực quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ 64 Bảng 3.8 Tình hình thực quyền chấp QSDĐ 66 Bảng 3.9 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ 68 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ Số hình Hình 3.1 Tên hình Sơ đồ vị trí quận Hà Đông Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Trang 28 Page vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường BTP Bộ Tư pháp CP Chính Phủ CN -TTCN - XD Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – xây dựng CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn TT Thông tư UBND Uỷ ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật, quốc gia có phương pháp quản lý sử dụng riêng. Ở Việt Nam, nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân tổ chức cá nhân giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hoá quy định ngày mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất. Ngày với chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày rõ nét quyền người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân. Vì Hội nghị lần Ban chấp hành Trung ương Đảng khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Cụ thể như: - Quy định cụ thể nghĩa vụ Nhà nước người sử dụng đất quy định bảo đảm Nhà nước người sử dụng đất; trách nhiệm Nhà nước đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm Nhà nước việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. - Quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quy định điều kiện người sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất. - Thiết lập bình đẳng việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện Nhà nước giao đất, cho Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Qua bảng 3.9 cho thấy ý kiến người dân giá đất khoản phí mức cao. Tuy thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất văn pháp luật ngày cải cách đơn giản hóa, chế cửa, cửa liên thông áp dụng quận Hà Đông, đội ngũ cán chuyên môn nhiệt tình giúp đỡ chủ sử dụng đất thực việc kê khai, hoàn thiện hồ sơ quyền sử dụng đất. Nhưng số chủ sử dụng đất chưa nằm bắt sách pháp luật số cán tiếp nhận hướng dẫn thủ tục hành gây khó khăn phiền hà cho chủ sử dụng đất thực quyền mình. Cụ thể sau: 3.3.5.1. Về giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường: Trong 160 hộ điều tra địa bàn phường quận Hà Đông, có ý kiến cho giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường cao chiếm 5,00 %; có 62 ý kiến cho giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường cao chiếm 38,75 %, hộ chủ yếu cán nhà nước kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ, họ mức giá vượt khả chi trả. Có 84 ý kiến cho giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường trung bình chiếm 52,50 % lại ý kiến cho giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường thấp chiếm 3,75 % tổng số ý kiến hỏi. 3.3.5.2. Về thủ tục thực QSDĐ: Quận Hà Đông nhiều địa phương khác nước cải cách để thực thủ tục hành liên quan quan đến đất đai đơn giản nhất, nhanh đảm bảo quản lý chặt chẽ, đảm bảo theo quy định pháp luật. Trong 160 hộ điều tra, có 16 ý kiến cho việc thực thủ tục thực QSDĐ đơn giản chiếm10,00 %; có 87 ý kiến cho biết việc thực thủ tục thực QSDĐ đơn giản chiếm 54,38 %; có 46 ý kiến cho biết việc thực thủ tục thực QSDĐ bình thường chiếm 28,75 %; lại 11 ý kiến cho biết việc thực thủ tục thực QSDĐ cho phức tạp chiếm 6,88 % tổng số ý kiến hỏi. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69 3.3.5.3. Về thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ: Trong 160 hộ điều tra, có 10 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ nhanh chiếm 6,25 %; có 83 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ nhanh chiếm 51,88 %; có 51 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ bình thường chiếm 31,88 %; có 15 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ chậm chiếm 9,38 %; lại 01 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ chậm chiếm 0,63 % tổng số ý kiến hỏi. 3.3.5.4. Về văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ: Trong 160 hộ điều tra, có 19 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ dễ hiểu chiếm 11,88 %; có 90 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ dễ hiểu chiếm 56,25 %; có 36 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ bình thường hiểu chiếm 22,50 %; lại 15 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ khó hiểu chiếm 9,38 % tổng số ý kiến hỏi 3.3.5.5. Về khả thực quy định Luật Đất đai QSDĐ: Trong 160 hộ điều tra hỏi khả thực quy định Luật Đất đai, kết sau: có 16 ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 10,00 %; có 76 ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 47,50 %; có 58 ý kiến cho quy định Luật đất đai thực bình thường chiếm 36,25 %; lại 10 ý kiến cho quy định Luật đất đai khó thực chiếm 6,25 % tổng số ý kiến hỏi. 3.3.5.6. Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: Trong 160 hộ điều tra, hỏi loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ, kết sau: có ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao chiếm 0,63 %; có 44 ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao chiếm 27,50 %; có 109 ý kiến cho biết loại phí, lệ phí, Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70 thuế chuyển QSDĐ trung bình chiếm 68,13 %; lại ý kiến cho biết loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ thấp chiếm 3,75 % tổng số ý kiến hỏi. 3.3.5.7. Về thái độ thực cán bộ: Trong 160 hộ điều tra, hỏi thái độ cán làm việc có 28 ý kiến cho thái độ làm việc nhiệt tình chiếm 17,50 %; có 77 ý kiến cho thái độ làm việc nhiệt tình chiếm 48,13 %; có 42 ý kiến cho thái độ làm việc bình thường chiếm 26,25 %; có 12 ý kiến cho thái độ gây phiền hà chiếm 7,50 %; lại ý kiến cho thái độ làm việc phiền hà chiếm 0,63 % tổng số ý kiến hỏi. 3.3.5.8. Về việc vay vốn từ tổ chức tín dụng: Trong 160 hộ điều tra, hỏi khả vay vốn từ ngân hàng có 22 ý kiến cho dễ dàng chiếm 13,75 %; có 60 ý kiến cho vay dễ dàng chiếm 37,50 %; có 51 ý kiến cho bình thường chiếm 31,58 %; có 24 ý kiến cho khó khăn chiếm 15.00 %; lại ý kiến cho khả vay vốn từ ngân hàng khó khăn chiếm 1,88 % tổng số ý kiến hỏi. 3.3.5.9. Về khả tìm kiếm thông tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ: Trong 160 hộ diều tra hỏi khả tìm kiếm thông tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ kết cụ thể sau: có 37 ý kiến cho dễ dàng chiếm 23,13 %; có 69 ý kiến cho tìm dễ dàng chiếm 43,13 %; có 45 ý kiến trả lời bình thường tìm chiếm 28,13 %; lại ý kiến trả lời khó khăn tìm thông tin chiếm 5,63 % tổng số ý kiến hỏi. 3.3.5.10. Đánh giá chung ý kiến chủ sử dụng đất thực quyền sử dụng đất ở. Từ bảng tổng hợp 3.9 ta thấy số vấn đề cụ thể sau: - Ý thức người dân việc tìm hiểu quy định pháp luật liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất tương đối cao. Trước thực thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 có tìm hiểu thông tin văn hướng dẫn thủ tục, tình trạng pháp lý đất, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để dễ dàng thực thủ tục theo quy định pháp luật. Cụ thể 96/160 ý kiến chủ sử dụng đất cho việc tìm kiếm thông tin giao dịch dễ dàng dễ dàng; 82/160 ý kiến cho thông tin tìm hiểu vay vốn ngân hàng thủ tục thực vay vốn ngân hàng dễ dàng dễ dàng. - Từ ý kiến chủ sử dụng đất cho thấy UBND quận Hà Đông tuyên truyền rộng rãi sách nhà nước hướng dẫn việc thực thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất văn hướng dẫn cụ thể giúp cho chủ sử dụng đất dễ dàng tìm hiểu thực tiến hành thực chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời thực cải cách hành theo tiêu chuẩn ISO, giảm thời gian tiếp nhận thủ tục hành chính, đơn giản hóa văn hướng dẫn giúp chủ sử dụng đất nhanh chóng hoàn thành thủ tục chuyển quyền dễ dàng thực thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể 103/160 ý kiến cho thủ tục thực quyền sử dụng đất đơn giản đơn giản; 93/160 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục nhanh nhanh; 109/160 ý kiến cho văn hướng dẫn dễ hiểu dễ hiểu. - Tuy nhiên số chủ sử dụng đất mang tư tưởng nông, nhận thức pháp luật chưa cao tập trung chủ yếu phường Phú Lương, Kiến Hưng chưa tiếp cận nguồn thông tin quan trọng liên quan đến sách, văn hướng dẫn nhà nước quy định thủ tục thực chuyển quyền sử dụng đất. Nên thực thủ tục thấy khó khăn, vướng mắc. Đồng thời phận cán tiếp nhận hồ sơ quan liêu, chưa nhiệt tình với công việc gây khó dễ, tạo tâm lý khó chịu cho chủ sử dụng đến thực chuyển quyền sử dụng đất 3.3.6. Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông Trong số quyền mà pháp luật Đất đai 2013 cho phép chủ sử dụng đất thực quận Hà Đông chủ sử dụng đất chủ yếu thực quyền Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72 chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp quyền sử dụng đất. Những tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn quận Hà Đông lớn. QSDĐ coi hàng hóa đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thuế chấp làm đầy đủ thủ tục với quan nhà nước có thẩm quyền địa bàn quận tương đối cao. Tuy nhiên số trường hợp chưa thực đầy đủ thủ tục theo quy định. Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn phường có khác biệt. Có phường diễn sôi động có địa phương diễn trầm lắng. Những phường trình phát triển, có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, dịch vụ việc thực quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất sôi động, diễn thường xuyên. Ngược lại phường có hệ thống sở hạ tầng ổn định việc thực quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất trầm lắng, sôi động Việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà không phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu đời sống với trường hợp đầu đất dai, kinh doanh bất động sản. Tuy luật pháp có quy định việc miễn thuế thu nhập cá nhân chủ sử dụng đất có bất động sản để thực nhiều rườm rà, phức tạp. Trong tiến trình phát triển, thủ tục hành cải cách song nhiều tồn việc kê khai, hoàn thiện hồ sơ thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất. Thủ tục rườm rà, phức tạp, phải qua nhiều công đoạn. 3.4. Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 3.4.1. Giải pháp sách UBND quận Hà Đông cần ban hành văn hướng cụ thể việc thi Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73 hành Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014, Quyết định 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/06/2014 UBND thành phố Hà Nội. Đồng thời ban hành văn hướng dẫn UBND phường tháo gỡ khó khăn, vướng mắc việc cấp GCNQSDĐ lần đầu nhằm tạo điều kiện cho việc chủ sử dụng đất thuận lợi thực quyền sử dụng đất địa bàn quận. Hướng dẫn UBND phường địa bàn quận tiến hành thông báo cho chử dụng đất tiến hành kê khai hồ sơ đăng ký đất đai nhằm xây dựng sở liệu đất đai chủ sử dụng đất, thời điểm sử đụng đất, mục đích sử dụng đất giúp cho việc chủ sử dụng đất thực chuyển mục đích đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư, vườn ao liền kề sang đất dễ dàng, minh bạch việc tính thuế sử dụng đất việc cấp GCNQSDĐ Quận Hà Đông có nhiều lần thay đổi địa giới hành UBND quận cần phải xúc tiến việc đo đạc lại đồ địa toàn diện tích quận để đồng sở hệ thống liệu giúp cán Tài nguyên môi trường sở có quản lý chặt chẽ đất đai đến đất nhằm bám sát biến động thửa. Căn vào khung giá đất nhà nước, tiến hành cập nhập thường xuyên giá đất thực tế địa phương nhằm xây dựng chế định giá đất phù hợp với thực tế làm sở tính thuế chuyển quyền chủ sử dụng đất thực việc chuyển quyền sử dụng đất giúp hạn chế việc kê khai thuế không thực tế. Công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng thực quyền sử dụng đất khác để đầu tư phát triển. Quận cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng nữa. Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74 QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống nhất. Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến bộ, phát triển. Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế được. Do đặc thù quận Hà Đông, chủ sử dụng đất thực kê khai hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, phải qua UBND phường xác nhận tình trạng tranh chấp đất đai. Do để có sở xác nhận tình trạng tranh chấp đất đai UBND quận phải đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ khu đô thị khu đô thị Xa La, khu đô thị Văn Phú, khu dô thị Văn Quán, khu đô thị La Khê . Đồng thời thúc đẩy tiến độ dự án “Tháp thiên niên kỷ Hà Tây”, dự án xây dựng chung cư triển khai địa bàn quận nhằm tạo hệ thống sở pháp lý giúp chủ sử dụng đất thực dễ dàng việc chuyển quyền sử dụng đất làm tình hình chuyển quyền sử dụng đất địa bàn sôi động hơn, giảm tình trạng chuyển quyền “ngầm” không thực thủ tục theo quy định. 3.4.2. Giải pháp tổ chức quản lý đầu tư sở vật chất Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền quan chuyên môn việc hoàn thiện thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Thường xuyên tổ chức lớp tập huấn Luật Đất đai văn hướng dẫn cho cán Tài nguyên Môi trường sở, cán thụ lý hồ sơ giải thủ tục hành chính. Tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ chuyên môn việc sử dụng phần mềm chuyên ngành giúp quản lý đất đai dễ dàng như: Microstation, Autocad, Famis, Vilis . Trên địa bàn quận Hà Đông phường trước thuộc trung tâm thành phố Hà Đông cũ (Nay quận Hà Đông) phường Yết Kiêu, phường Nguyễn Trãi, phường Quang Trung kế thừa hệ thống sở hạ tầng cũ, phương tiện, trang thiết bị đáp ứng phần yêu cầu công việc giao. Tuy nhiên số phường sát nhập vào quận Hà Đông Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75 phường Phú Lương, phường Phú Lãm….các phường xa trung tâm quận phường Biên Giang hệ thống sở hạ tầng, trang thiết bị cũ, lạc hậu chưa đáp ứng khối lượng công việc ngày phức tạp. Do UBND quận cần đầu tư nhiều thiết bị, phương tiện làm việc đại đồng cho cán sở nhằm nâng cao hiệu suất công việc việc quản lý đất đai địa bàn chặt chẽ hơn, tốt hơn. 3.4.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Sau Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật ban hành. UBND quận cần có kế hoạch tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật hệ thống đài truyền đến chủ sử dụng đất nhằm nâng cao ý thức người dân việc kê khai hồ sơ chuyển quyền theo quy định. Đặc biệt phường nằm cách xa trung tâm quận Hà Đông phường Biên Giang, UBND quận đầu tư hệ thống truyền phủ khắp tổ dân phố để việc tuyên truyền, phố biến pháp luật cho nhân dân địa bàn quận dễ dàng hơn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. KẾT LUẬN Quận với vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội giao lưu kinh tế. Là địa bàn mở rộng ảnh hưởng không gian trung tâm thủ đô Hà Nội. Đồng thời chịu tác động văn hoá, khoa học - kĩ thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô. Hệ thống kếu cấu hạ tầng đô thị bước xây dựng tương đối hoàn chỉnh khâu đột phá trọng tâm cho phát triển kinh tê - xã hội quận giai đoạn tới. Qua kết nghiên cứu cho thấy việc thực quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014 địa bàn quận cụ thể sau: 1. Việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ có 18.882 trường hợp đăng ký kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Theo kết điều tra 03 phường, cho thấy tổng số 83 phiếu điều tra, phường Nguyễn Trãi có 08 trường hợp thực chuyển nhượng QSDĐ chiếm 9,64 %; phường Kiến Hưng có 29 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chiếm 34,94 %; phường Phú Lương có 46 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chiếm 55,42 %. Từ thấy phường trình phát triển kinh tế sau chuyển đổi từ xã lên phường có hoạt động thực chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi nổi. Việc xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp tạo hội kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư kéo theo hoạt động thực chuyển nhượng QSDĐ khu vực ngày tăng. 2. Việc thực quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ có 1.432 trường hợp đăng ký kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Theo kết điều tra 03 phường, cho thấy tổng số 46 phiếu điều tra, phường Nguyễn Trãi có 07 trường hợp thực thừa kế, tặng cho QSDĐ chiếm 15,22 %; phường Kiến Hưng có 21 trường hợp thừa kế, tặng cho QSDĐ chiếm 45,65 %; phường Phú Lương có 18 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chiếm 39,13 %. Qua điều tra cho thấy việc thực quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ chủ sử dụng đất nguồn gốc đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77 ông cha để lại chủ sử dụng đất thực có nhu cầu cần thiết. Do trường hợp không đăng ký kê khai, hoàn thiện thủ tục theo quy định chủ yếu thuộc trường hợp thừa kế, tặng cho QSDĐ. 3. Việc thực quyền chấp QSDĐ có 17.280 trường hợp đăng ký kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Theo kết điều tra 03 phường, cho thấy tổng số 31 phiếu điều tra, phường Nguyễn Trãi có 15 trường hợp thực thừa kế, tặng cho QSDĐ chiếm 48,39 %; phường Kiến Hưng có 10 trường hợp thừa kế, tặng cho QSDĐ chiếm 32,26 %; phường Phú Lương có 18 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chiếm 19,35 %. Qua điều tra cho thấy việc phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp làm cho giá đất khu vực phụ cận tăng, kích thích nhu cầu chấp quyền sử dụng đất khu vực này. Đồng thời phường có hệ thống sở hạ tầng ổn định, tốc độ phát triển kinh tế ổn định giá đất phường có giá cao, ổn định chủ sử dụng đất chủ yếu thực quyền chấp QSDĐ 4. Trong giai đoạn 2010 – 2014, ý thức người dân dần tăng cao hệ thống pháp luật quy định việc thực QSDĐ ban hành chi tiết cụ thể lên tình trạng thực thủ tục giao dịch QSDĐ không khai báo địa bàn quận xảy ít. Tuy nhiên số trường hợp người dân chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng việc thực thủ tục giao dịch QSDĐ quy định hệ thống pháp luật hành quy định cụ thể chi tiết trình tự, thủ tục thực QSDĐ khó hiểu, chưa tuyên truyền, hướng dẫn đầy đủ đến người dân tình trạng giao dịch QSDĐ không kê khai đăng ký theo quy định pháp luật. 5. Qua kết nghiên cứu 03 phường đề xuất nhóm giải pháp để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất, là: nhóm giải pháp sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý đầu tư sở vật chất nhóm giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật. 2. KIẾN NGHỊ Nhà nước cần có chế độ sách đơn giản hoá thủ tục việc Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78 đăng ký QSDĐ để người dân thực QSDĐ theo quy định pháp luật. Cần phải tuyên truyền rộng khắp nhiều phương tiện thông tin đại chúng trực tiếp thông qua lớp tập huấn giúp người dân nâng cao hiểu biết pháp luật, từ để người dân thực làm theo pháp luật. Do địa bàn quận Hà Đông có nhiều lần thay đổi địa giới hành để đánh giá khách quan, xác tình hình việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông. Kiến nghị mở rộng đề tài: Địa bàn nghiên cứu mở rộng phạm vi tất phường địa bàn quận Hà Đông. Nội dung nghiên cứu Điều tra, đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất không đất mà đất nông nghiệp mở rộng toàn quyền người sử dụng đất. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 01. Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai. 02. Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Đề cương giới thiệu Luật Đất đai 2013. 03. Hoàng Huy Biều (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế. 04. Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 05. Nguyễn Đình Bồng tác giả (2007), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Tháng 12/2007, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội. 06. Nguyễn Đình Bồng (2014). Bài giảng Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản 07. Đào Trung Chính (2007), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2007), tr. 48 – 51, Hà Nội. 08. Trần Tú Cường cộng (2012) “Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam”. Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường. 09. Trần Thị Minh Hà (2000), sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế. 10. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế. 11. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII (2013), Luật Đất đai năm 2013 12. Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII (2013), Hiến pháp năm 2013 13. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006). 14. Ủy ban nhân dân quận Hà Đông (2010), Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2010 – 2020. 15. Ủy ban nhân dân quận Hà Đông (2011), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội quận Hà Đông năm 2010. 16. Ủy ban nhân dân quận Hà Đông (2011), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội quận Hà Đông năm 2011. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 17. Ủy ban nhân dân quận Hà Đông (2012), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội quận Hà Đông năm 2012. 18. Ủy ban nhân dân quận Hà Đông (2013), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội quận Hà Đông năm 2013. 19. Ủy ban nhân dân quận Hà Đông (2014), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội quận Hà Đông năm 2014. 20. Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hà Đông (2014), Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai quận Hà Đông năm 2014. 21. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Số liệu biến động đất đai năm 2009 – 2014. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 82 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 83 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84 [...]... tượng nghiên cứu của đề tài là các việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 2.2 Phạm vi nghiên cứu Nhằm thể hiện được sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế sau khi thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây sát nhập vào thành phố Hà Nội và sự phát triển của thị trường bất động sản tác động đến việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận Đề tài nghiên... sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 2 Mục tiêu và yêu cầu Mục tiêu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông - Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Hà Đông Yêu cầu - Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình thực hiện. .. bằng quyến sử dụng đất ở Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông từ năm 2010 – 2014 2.3 Nội dung nghiên cứu 2.3.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông 2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 2.3.3 Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn quận Hà Đông... bàn quận Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Qua điều tra sơ bộ địa bàn nghiên cứu, các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông chủ yếu thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và nhóm đất chủ yếu là đất ở do vậy phạm vi đề tài tập trung chủ yếu vào các quyền cụ thể sau: chuyển nhượng; thừa... (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định ban hành đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCNQSDĐ lần đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thành phố Hà Nội đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm phục vụ dân sinh, các công trình... nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội - Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác... 24/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa dổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội 1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất. .. sử dụng đất đô thị diễn ra hết sức phức tạp nhưng nó vẫn đang được UBND thành phố phối hợp với các cơ quan dần đi vào nề nếp Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai quy định UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của. .. các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký Cơ quan chuyên môn, đội ngũ cán bộ công còn gây khó khăn chưa nhiệt tình hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các thủ tục liên quan (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2007) 1.3.4 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử. .. nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không đăng ký kê khai hồ sơ hoặc thực hiện không đầy đủ các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trên địa bàn quận vẫn còn diễn ra Xuất phát từ vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của PGS TS Nguyễn Thanh Trà, tôi thực hiện đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người . cách đất nông nghiệp năm 197 5 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hóa. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 199 3 – 199 5 Chính phủ cho phép người. hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 198 0, Hiến pháp 199 2 và tiếp tục được khẳng định và củng cố trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013. Điều 53 Hiến. nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4 - Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 199 5 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo