TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP KHÓA 37 (2012-2014) Đề Tài THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHIA TÁCH THỬA ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHONG ĐIỀN, THÀNH PHỐ CẦN THƠ Giảng viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân Cần Thơ, 5/2014 Sinh viên thực hiện: Cao Tấn Đạt MSSV: B110044 Lớp: LK1163B1 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ……………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN ……………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… MỤC LỤC MỞ ĐẦU……………………………………………………………………………1 CHƢƠNG NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ VIỆC CHIA TÁCH THỬA ĐẤT 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm đất………………………………………………………………3 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất…………………………………………… 1.1.3 Khái niệm đất ………………………………………………………….3 1.1.4 Giấy chứng nhận ………………………………………………………… 1.1.5 Tách đất………………………………………………………………….4 1.1.6 Hợp đất………………………………………………………………… 1.2 Phân loại đất………………………………………………………………… 1.2.1 Nhóm đất nơng nghiệp……………………………………………………….5 1.2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp 1.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng ………………………………………………… Ngƣời sử dụng đất nhữ ng đả m bả o c ho ng ƣời s dụng đất Người sử dụng đất Những đảm bảo cho người sử dụng đất 1.4 Quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất …8 1.4.1 Quyền người sử dụng đất …8 Nghĩa vụ người sử dụng đất Nguyên tắc sử dụng đất Những trƣờng hợp đƣợc cấp giấy chứng nhận 1.7 Nguyên tắc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ………………………….11 1.7.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận ………………………………………….11 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận 11 1.8 Cơ quan quản lý đất đai …………………………………………………….12 1.9 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất …………………………………….12 CHƢƠNG NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ VIỆC CHIA TÁCH THỬA ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ …………………………… 14 2.1 Quy định diện tích tối thiểu đƣợc tách loại đất địa bàn thành phố cần thơ ………………………………………………………14 2.1.1 Phạm vi điều chỉnh đối tượng áp dụng ……………………………… 14 2.1.2 Diện tích tối thiểu phép tách loại đất …………… 15 2.1.3 Điều kiện để thực việc tách …………………………………… 16 2.1.4 Các trường hợp không tách 17 2.1.5 Quy định tách loại đất ……………………………………………… 17 2.2 Quy định thủ tục cấp giấy chứng nhận trƣờng hợp thực tách hợp thửa đất 18 2.2.1 Hồ sơ tách hợp gồm ………………………………………18 2.2.2 Việc tách thửa, hợp theo nhu cầu người sử dụng đất ………… 19 2.3 Quy định chung thu phí thuộc lĩnh vực địa địa bàn thành phố cần thơ…………………………………………………………………………………………………………………… 21 2.3.1 Phạm vi đối tượng áp dụng .21 2.3.2 Mức thu phí……………………………………………………………… 22 2.4 So sánh số điểm khác Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân TP.Cần Thơ chia tách đất với địa phƣơng lân cận ………………………………………26 2.4.1 Quyết định 36/2008/QĐ-UBND ngày 05/11/2008 Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang …………………………………………………………………….… 26 2.4.2 Quyết định số 25/2013/QĐ-UBND ngày 18/09/2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang ……………………………………………………………………26 CHƢƠNG THỰC TRẠNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN …… 28 3.1 Tình hình chia tách đất địa bàn huyện Phong Điền ………… 28 3.2 Những khó khăn, bất cập tồn việc áp dụng quy định pháp luật chia tách đất …………………………………………… 29 3.3 Phƣơng hƣớng hoàn thiện ………………………………………………… 32 KẾT LUẬN 33 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài sản chung vô quý giá quốc gia, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, nơi để xây dựng cơng trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh an ninh quốc phòng Đất đai cịn tài ngun khơng tái tạo nằm nhóm tài nguyên quý Việt Nam Sử dụng đất đai cách khoa học, hợp lý nhiệm vụ mang tính cấp bách lâu dài nước ta, vấn đề liên quan đến toàn kinh tế quốc dân Đất đai thật phát huy vai trị vốn có quản lý chặt chẽ, thống nhất, phù hợp nhà nước Trong chế độ xã hội chủ nghĩa, việc khai thác sử dụng đất đai bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích xã hội Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 chương II, Điều 18 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng mục đích có hiệu quả” Để sử dụng hợp lý đất đai, đạt sản lượng hiệu kinh tế cao đơn vị diện tích đất, quan Nhà nước cần có phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý theo giai đoạn Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, kết lâu dài trình đấu tranh vơ anh dũng dân tộc Trong hành trình 4000 năm lịch sử, máu xương nhiều hệ người Việt Nam chiến đấu gìn giữ lao động phát triển đất đai không riêng Trong năm gần có chuyển biến mạnh mẽ phương diện: tốc độ tăng dân số nhanh, trình thị hóa nhanh với hội nhập kinh tế giới mà nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên mạnh mẽ quận, huyện, thị xã nước Riêng địa bàn huyện Phong Điền TP Cần Thơ việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất diễn sôi Tuy nhiên việc vận dụng pháp luật để thực cơng tác cịn tồn đọng số vấn đề bất cập chưa thể giải cách thỏa đáng, để tìm hiểu khó khăn huyện nên Đề tài: “Thực trạng áp dụng quy định pháp luật chia tách đất địa bàn huyện Phong Điền TP Cần Thơ” thực Mục tiêu nghiên cứu Đề tài thực nhằm mục đích đánh giá tình hình chia tách địa bàn huyện Phong Điền thành phố Cần Thơ Tìm ngun nhân, bất cập cịn tồn tại, đối chiếu với tình hình chia tách đất giai đoạn khác địa bàn huyện từ đề phương hướng khắc phục khó khăn, bất cập Hồn thiện cơng tác góp phần cho công tác quản lý Nhà Nước đất đai nói chung cơng tác quản lý việc tách với quản lý hồ sơ tốt Đánh giá quy định pháp luật chia tách đất, quy định hạn chế gây khó khăn, bất cập để từ đề xuất phương hướng hồn thiện điểm cịn hạn chế Phạm vi nghiên cứu Đất đai đề tài rộng lớn, nhạy cảm nóng bỏng, liên quan đến nhiều nghành nhiều lĩnh vực, đa số vấn đề liên quan đến đất đai khó giải nhiều thời gian Để tìm hiểu rõ vấn đề cần phải đầu tư nhiều thời gian công sức nghiên cứu Đề tài nghiên cứu vấn đề liên quan đến quy định pháp luật vấn đề chia tách đất địa phương cụ thể huyện Phong Điền, Tp Cần Thơ Phƣơng pháp nghiên cứu Nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chia tách đất Tổng hợp, phân tích, so sánh sở quy định pháp luật số liệu tổng hợp từ thực tế, xác minh thực tế để tìm hiểu rõ vấn đề Cấu trúc đề tài - Lời nói đầu - Phần nội dung gồm có chương + Chương 1: Những lý luận việc chia tách đất + Chương 2: Những quy định cụ thể việc chia tách đất địa bàn thành phố Cần Thơ + Chương 3: Thực trạng phương hướng hoàn thiện - Kết luận - Danh mục tài liệu tham khảo CHƢƠNG NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ VIỆC CHIA TÁCH THỬA ĐẤT 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm đất Đất tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu hàng đầu đất đai Cùng với thành phần quan trọng khác nước, thời tiết, khí hậu, đất tạo cho người sản phẩm, cải vật chất Những sản phẩm, cải vật chất có từ thiên nhiên như: rừng, khốn sản….hay có từ tác động người thông qua việc canh tác nông nghiệp, khai thác, cải tạo, xây dựng Các hoạt động người trái đất làm cho giá trị đất cao cai có từ đất ngày phong phú thêm 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất - Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn công sức sương máu để gầy dựng đất nước, để giữ gìn bảo vệ vốn đất đai ngày hơm Vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân, người dân phải có trách nhiệm gìn giữ, bảo tồn thực nghĩa vụ sử dụng đất - Theo luật đất đai năm 2003 thì: Nhà nước giao đất việc nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định - Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định, quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm đất - Khoản 11 Điều Luật Đất đai định nghĩa: Thửa đất phần diện tích đất giới hạn ranh giới xác định thực địa mô tả hồ sơ 1.1.4 Giấy chứng nhận - Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng) chứng thư pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, chủ sơ hữu tài sản gắn liền với đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo đất 1.1.5 Tách đất - Tách đất việc từ đất tách thành hai nhiều qua trường hợp như: nhận chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất, tặng cho phần quyền sử dụng đất, chia thừa kế, phân chia tài sản chung Việc tách phải đảm bảo quy định pháp luật trình tự, thủ tục theo luật định, đảm bảo hạn mức tách thửa, hạn mức diện tích cấp sổ đỏ Khi đảm bảo đầy đủ quy định luật hình thức, nội dung hạn mức, đất tách cấp giấy chứng nhận theo quy định 1.1.6 Hợp đất - Hợp đất việc hai đất nhiều đất hợp với thành qua trường hợp: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, hưởng thừa kế đất, hưởng chia tài sản chung Khi nhận quyền sử dụng đất qua trường hợp luật định mà có liền kề người sử dụng đất muốn hợp thành để cấp giấy chứng nhận , việc hợp phải đảm bảo quy định trình tự, thủ tục mặt hình thức nội dung đảm bảo điều kiện đất hợp cấp giấy chứng nhận theo quy định 1.2 Phân loại đất 1.2.1 Nhóm đất nơng nghiệp - Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm Đất trồng hàng năm bao gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng hàng năm khác - Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng - Đất ni trồng thuỷ sản - Đất làm muối - Đất nông nghiệp khác Đất nông nghiệp khác đất nông thơn SD để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng sở ươm tạo giống, giống; xây dựng kho, nhà HGĐ, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản xuất nơng nghiệp 1.2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp - Đất bao gồm đất nông thôn, đất đô thị; - Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống nước, hệ thống cơng trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thơng, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, 2.3 Quy định chung thu phí thuộc lĩnh vực địa địa bàn thành phố cần thơ Hiện việc thu phí, lệ phí địa bàn Thành phố Cần Thơ thực theo Quyết định số 20/2013/QĐ-UBND ngày 25/09/2013 Ủy ban nhân dân TP Cần Thơ việc quy định mức thu phí, lệ phí tỷ lệ phần trăm để lại cho đơn vị thu phí, lệ phí 2.3.1 Phạm vi đối tượng áp dụng - Cơ quan thu phí, lệ phí có trách nhiệm đăng ký, kê khai, thu, nộp, tốn phí, lệ phí theo quy định - Những khoản phí quy định Quyết định thực sau: + Phát sinh địa phương Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi quản lý, tổ chức giao thu phí đăng nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định; + Những khoản phí xã, phường, thị trấn đấu thầu, người trúng thầu có trách nhiệm tổ chức thu nộp phí; + Đối với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn ký hợp đồng ủy nhiệm thu với quan Thuế thu loại phí nêu kể loại phí đấu thầu nộp đủ 100% theo số tiền thu biên lai phí; + Đối với khoản thu phí xã, phường, thị trấn tổ chức thu nộp 100% vào ngân sách nhà nước, khoản chi phục vụ cơng tác thu phí lập dự tốn để thực chi theo quy định hành - Đối với phí đơn vị nghiệp có thu (được quan có thẩm quyền cho phép thu phí) doanh nghiệp khai thác loại hình dịch vụ phí số tiền phí thu doanh thu tính thuế Tổ chức thu phí phải thực đăng ký kê khai với quan thuế để nộp thuế theo quy định Luật Quản lý thuế 21 2.3.2 Mức thu phí ● Phí đo đạc, lập đồ địa STT DANH MỤC MỨC THU Tỷ lệ để lại đơn vị thu (%) I PHÍ ĐO ĐẠC, LẬP BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH đồng/m2 100 Khu đô thị, thị trấn, thị tứ a) Đối với tỷ lệ 1/200 - Đất thổ cư có nhà - Đất thổ cư khơng có nhà b) 1.000 1.000 Đối với tỷ lệ 1/500 - Đất thổ cư có nhà 1.000 - Đất thổ cư khơng có nhà - Đất nơng nghiệp 605 - Đất chuyên dùng c) 892 742 Đất với tỷ lệ 1/1.000 - Đất thổ cư có nhà - Đất thổ cư khơng có nhà 388 - Đất nông nghiệp 313 - Đất chuyên dùng d) 470 388 Đất với tỷ lệ 1/2.000 - Đất thổ cư 94 - Đất nông nghiệp 69 - Đất chuyên dùng 78 Khu vực nông thôn a) Đối với tỷ lệ 1/500 - Đất thổ cư 742 - Đất nông nghiệp 520 22 - Đất chuyên dùng b) 605 Đối với tỷ lệ 1/1.000 - Đất thổ cư - Đất nông nghiệp 210 - Đất chuyên dùng c) 313 313 Đất với tỷ lệ 1/2.000 - Đất thổ cư - Đất nông nghiệp 69 - Đất chuyên dùng 78 - Đất hoang d) 94 69 Đất với tỷ lệ 1/5.000 - Đất thổ cư 37 - Đất nông nghiệp 33 - Đất chuyên dùng 33 - Đất hoang 33 - Đất lâm nghiệp 33 ● Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất DANH MỤC MỨC THU PHÍ THẨM ĐỊNH CẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT STT đồng/hồ sơ Đối với hộ gia đình, cá nhân xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Diện tích sử dụng 1.000 m2 350.000 23 Tỷ lệ để lại đơn vị thu (%) 90 Diện tích sử dụng từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 Diện tích sử dụng từ 2.000 m2 trở lên b) 400.000 450.000 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã, thị trấn Diện tích sử dụng 1.000 m2 120.000 Diện tích sử dụng từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 150.000 Diện tích sử dụng từ 2.000 m2 trở lên 180.000 ● Phí khai thác sử dụng tài liệu đất DANH MỤC MỨC THU Tỷ lệ để lại đơn vị thu (%) PHÍ KHAI THÁC VÀ SỬ DỤNG TÀI LIỆU ĐẤT ĐAI đồng/thửa đất đồng/văn 70 STT Trích lục - Hồ sơ địa 5.000 Tƣ liệu - đồ - Bản đồ tỷ lệ: 1/200, 1/500, 1/1.000 40.000 - Bản đồ tỷ lệ: 1/2.000, 1/5.000, 1/10.000, 1/25.000, 1/50.000, 1/100.000 50.000 24 ● Phí quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản STT DANH MỤC MỨC THU I LỆ PHÍ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Cấp Giấy chứng nhận có quyền sử dụng đất (khơng có nhà tài sản khác gắn liền với đất) Tỷ lệ để lại đơn vị thu (%) Hộ gia đình, cá nhân khu vực quận Cấp Giấy chứng nhận trƣờng hợp có nhà tài sản khác gắn liền với đất Hộ gia đình, cá nhân khu vực quận Cấp lại (kể cấp lại Giấy chứng nhận hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận a) (đồng/giấy) 25.000 90 (đồng/giấy) 100.000 90 Chỉ có quyền sử dụng đất (khơng có nhà tài sản khác gắn liền với đất) Hộ gia đình, cá nhân khu vực quận b) (đồng/lần cấp) 20.000 90 50.000 90 Có nhà tài sản khác gắn liền với đất Hộ gia đình, cá nhân khu vực quận 25 2.4 So sánh số điểm khác Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân TP.Cần Thơ chia tách đất với địa phƣơng lân cận 2.4.1 Quyết định 36/2008/QĐ-UBND ngày 05/11/2008 Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang * Diện tích đất tối thiểu tách đất đô thị, đất nông thôn để chuyển quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích đất thị, đất nông thôn, quy định sau: - Đối với đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥ 20m, phải đồng thời đảm bảo yêu cầu kích thước tối thiểu: + Diện tích đất tối thiểu tách 45m2; + Bề rộng đất lớn 5m; + Chiều sâu đất lớn 5m - Đối với đất lại phải đồng thời đảm bảo yêu cầu kích thước tối thiểu: + Diện tích đất tối thiểu tách 36m2; + Bề rộng đất lớn 4m; + Chiều sâu đất lớn 4m => Quy định có phần thống so với Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu tách đất nông thôn lẫn đô thị ( không tiếp giáp lộ hay giáp lộ < 20m ) 36 m2 Cịn TP Cần Thơ diện tích 40m2 đất đô thị 60m2 đất nông thôn 2.4.2 Quyết định số 25/2013/QĐ-UBND ngày 18/09/2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang * Khu vực đô thị ( đất phi nơng nghiệp ) - Vị trí đất tiếp giáp đường có lộ giới lớn 20m phải đảm bảo điều kiện diện tích kích thước sau: + Diện tích tách lớn 45m² 26 + Kích thước cạnh đất lớn 5m - Vị trí đất tiếp giáp đường có lộ giới nhỏ 20m phải đảm bảo điều kiện diện tích kích thước sau: + Diện tích tách lớn 36m² + Kích thước cạnh đất lớn 4m * Khu vực nông thôn ( đất phi nông nghiệp ) + Diện tích tách lớn 36m² + Kích thước cạnh đất lớn 4m * Diện tích tối thiểu tách đất trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau: - Diện tích đất tối thiểu để tách nhóm đất nơng nghiệp: + Khu vực thị: diện tích tối thiểu tách lớn 100m² + Khu vực nông thôn: diện tích tối thiểu tách lớn 200m² => Quy định có phần thống so với Quyết định số 49/2009/QĐUBND Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND, quy định có phần ưu tiên trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất đối với: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với 27 CHƢƠNG THỰC TRẠNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN 3.1 Tình hình chia tách đất địa bàn huyện Phong Điền Bảng 3.1 Tổng số liệu qua giai đoạn chia tách đất Diện tích Giai đoạn Trường hợp 19/09/2007 - 16/09/2009 6306 9325821.5 17/09/2009 - 18/09/2011 3247 5202247.9 19/09/2011 - 17/09/2013 4060 6867170.6 tháng đầu năm 2014 459 724263.5 ( m2 ) ( Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ) Qua số liệu thống kê chia tách đất qua giai đoạn Huyện Phong Điền ta nhận thấy năm Huyện Phong Điền giải nhiều hồ sơ địa chia tách đất, số lượng hồ sơ giai đoạn lại có chênh lệch lớn, cụ thể giai đoạn tháng 09/2007 đến tháng 09/2009 6306 hồ sơ, giai đoạn 09/2009 đến tháng 09/2011 3247 hồ sơ giai đoạn tháng 09/2011 đến tháng 09/2013 4060 hồ sơ - Nguyên nhân theo đánh giá giai đoạn 09/2007 – 09/2009 tình hình chia tách đất có số lượng hồ sơ giải lớn giai đoạn Ủy ban nhân thành phố Cần thơ chưa ban hành Quyết định 49/2009/QĐ-UBND nhằm kiểm sốt tình hình chia tách đất cho địa phương, nhiều trường hợp thực việc tách với diện tích nhỏ, đất đai bị chia cắt manh mún từ kéo theo tình trạng đầu xuất hiện, làm cho địa phương khó quản lý số lượng hồ sơ giai đoạn lớn 28 - Chính khơng kiểm sốt tình trạng đầu đất đai bị chia tách manh mún nên đến ngày 07/09/2009 Ủy ban nhân dân thành phố Cần thơ ban hành Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND nhằm giới hạn diện tích chia tách đất, tránh tình trạng đất đai bị chia tách nhỏ số lượng hồ sơ giải giai đoạn từ tháng 09/2009 đến tháng 09/2011 có giảm đáng kể cịn 3247 trường hợp Trong giai đoạn định 49/2009/QĐ-UBND làm cho tình hình chia tách địa phương ổn định hơn, hạn chế đầu cơ, đất đai khơng cịn bị chia tách manh mún, địa phương quản lý tình hình đất đai dể dàng Nhưng định 49/2009/QĐ-UBND lại tồn số bất cập, nhiều trường hợp không giải cho người dân dẫn đến tình trạng tồn đọng hồ sơ, gây phiền hà cho người dân - Nhận thấy tình trạng đến ngày 09/09/2011 ủy ban nhân Thành phố Cần thơ ban hành Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND thay bổ sung số điều Quyết định 49/2009/QĐ-UBND nhằm khắc phục khó khăn, bất cập cho người dân, giai đoạn số trường hợp giải có cao gia đoạn 09/2009 – 09/2011 4060 trường hợp, nhiên số lượng lớn người dân phiền hà định này, cho thấy Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND cịn bất cập 3.2 Những khó khăn, bất cập cịn tồn việc áp dụng quy định pháp luật chia tách đất Qua nghiên cứu tìm hiểu tình hình thực tế địa phương việc áp dụng quy định pháp luật chia tách đất địa bàn huyện nhiều khó khăn, quy định định 49/2009/QĐ-UBND định số 27/2011/QĐ-UBND số điểm chưa phù hợp tình hình thực tế địa phương, thân quy định tồn số bất cập Sau số khó khăn bất cập địa phương việc áp dụng quy định trên: * Việc quy định diện tích tối thiểu để tách địa phương chưa thật phù hợp vì: Đa số người dân địa phương lao động nghèo họ khơng thể mua mảnh đất có diện tích lớn mà mua mảnh đất có diện 29 tích nhỏ, khơng đảm bảo diện tích để tách theo quy định, dân số ngày tăng nhu cầu nhà tăng theo mà đất đai lại khơng tự “nở” - Chính khơng đảm bảo diện tích để tách nên họ không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận xin giấy phép xây dựng để cất nhà hay thực quyền người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, vay vốn để làm kinh tế gia đình… từ xảy tình trạng nhà cất khơng phép tràng lang gây khó khăn cho địa phương việc quản lý Họ không thực quyền người sử dụng đất nên khơng có vốn để làm ăn sinh sống họ khơng thể sống nghèo khó khơng thể “an cư lạc nghiệp” Điều kéo theo tình trạng người khơng có nhà họ thuê nhà trọ, khu nhà tạm, hay kéo thành phố lớn từ thất nghiệp… tệ nạn xã hội xảy - Thực trạng xảy vấn đề người dân tìm cách “lách luật” tức họ dời thời gian chuyển nhượng bên nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng ( giấy chuyển nhượng tay trước ngày 01/07/2004 ), điều gây khó khăn cho quan nhà nước việc quản lý nguồn thu vào ngân sách nhà nước từ việc thu thuế - Việc quy định diện tích tối thiểu lớn gây thất thu khoản thuế vào ngân sách nhà nước diện tích lớn nhiều trường hợp không đủ điều kiện tách theo quy định, không thực thủ tục nên người dân khơng thực nghĩa vụ tài dẫn đến thất thu - Sẽ ranh giới phân chia giàu, nghèo ngày rõ rệt Người nghèo khơng có đủ tiền để mua đất với diện tích theo quy định tách đất cho con…., họ làm giấy chuyển nhượng tay khơng thể thực quyền người sử dụng đất để tạo vốn làm kinh tế để vươn lên thoát nghèo Cịn người giàu họ có khả mua với diện tích lớn có khả tách cho con…., có quyền người sử dụng đất để tạo vốn làm kinh tế 30 * Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thừa kế nhà tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất không bị giới hạn diện tích thực tách Điều xảy tình trạng: - Người cịn sống khơng thể thực việc tách đất tặng cho khơng đủ diện tích tách theo quy định, người chết thực việc tách thừa kế cho con, việc xảy tình trạng nhiều địa phương huyện bắt buộc phải hướng dẫn “Đến người chết thực việc chia tách”, điều gây khó khăn phiền hà cho người dân việc chia tách trước sau thực khơng gây ảnh hưởng đến việc thu vào ngân sách nhà nước Ví dụ: Ơng A có mảnh đất vườn ( CLN ) cấp giấy chứng nhận với diện tích 200m2 Ơng A đến quan có thẩm quyền xin tách đất cho người người 100m2, người lập gia đình nên muốn có chổ riêng phát triển kinh tế gia đình Việc khơng thể thực khơng đủ điều kiện theo quy định, đến ông A chết việc chia tách thưc với điều kiện ơng A có lập di chúc để lại phần đất cho người người 100m2 - Chúng ta nhìn nhận vấn đề người chủ sử dụng đất chết người không lập di chúc phân chia rõ ràng cho người dễ xảy tranh chấp thừa kế, thật có tranh chấp xảy khơng nên, gây phiền hà cho người dân quan tư pháp phải dành thời gian, cơng sức giải tranh chấp thừa kế tranh chấp khó giải tốn nhiều thời gian ảnh hưởng đến lợi ích người dân Trường hợp dẫn đến tình trạng đất đai trở nên manh mún Ví dụ: Ông A có mảnh đất vườn ( CLN ) cấp giấy chứng nhận với diện tích 100m2 Ông A chết không để lại di chúc tất có người Vậy theo quy định thừa kế theo pháp luật người 25m2, đất đai lại trở nên manh mún, điều ngược lại với mong muốn quan quản lý đất đai 31 3.3 Phƣơng hƣớng hoàn thiện - Việc quy định diện tích tối thiểu để tách loại đất phải xem xét tính đặc thù địa phương để có quy định cụ thể thiết thực đảm bảo thực cách có hiệu nhằm đảm bảo quyền lợi người dân cách tốt Thực tốt việc giúp tránh tình trạng “lách luật” gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai gây thiệt hại cho nhà nước - Đề quy định riêng ưu tiên cho hộ dân nghèo thực việc tách với diện tích nhỏ diện tích theo quy định với mục đích làm ăn, sinh sống Những trường hợp tách để tặng cho quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với - Đối với hộ nghèo sau thực xong thủ tục tách cấp giấy chứng nhận thực việc chuyển mục đích quyền sử dụng đất cho ghi nợ tiền sử dụng đất ưu tiên cho họ làm thủ tục vay vốn ngân hàng nhằm mục đích làm ăn, sinh sống, có điều kiện phát triển kinh tế gia đình - Nhà nước nên điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường, nhà nước không quản lý giá đất nên ban hành định 49/2009/QĐ-UBND nhằm tránh tình trạng phân lô, bán Giá đất nhà nước ban hành thấp nhiều so với giá thị trường dẫn đến tình trạng người dân khai giá trị hợp đồng chuyển nhượng không với giá trị thật nhằm trốn thuế, hợp đồng xảy tranh chấp Tòa Án vào giá ghi hợp đồng người dân chịu thiệt thịi tình trạng tranh chấp kéo dài khó giải 32 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu đề tài ta nhận thấy năm huyện Phong Điền nổ lực giải nhiều hồ sơ địa chia tách đất nhằm đáp ứng nhu cầu người dân cách tốt Bên cạnh địa bàn huyện số trường hợp chưa giải cho người dân cách thỏa đáng nhất, nhiều nguyên nhân khác mà chủ yếu quy định pháp luật chia tách đất chưa thật phù hợp với tình hình thực tế địa phương, điều thấy rõ qua số liệu thực tế thu thập qua giai đoạn từ địa phương, thân quy định tồn nhiều bất cập cần điều chỉnh để mang lại hiệu tốt cho địa phương việc quản lý đất đai thời gian tới Điều cho thấy quy định pháp luật đất đai mà đặc biệt quy định chia tách đất vô quan trọng việc quản lý đất đai địa phương, làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân phát sinh nhiều vấn đề khác cho xã hội Vì quy định cần phải thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương giai đoạn, tránh gây khó khăn, phiền hà cho người dân, từ giúp cho cơng tác quản lý đất đai địa phương thuận lợi dể dàng 33 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp 1992; Bộ luật dân 2005; Luật đất đai 2003; Luật xây dựng 2003; Luật nhà 2001 sửa đổi bổ sung 2009; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Thủ tướng Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP Thủ tướng phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Thủ tướng Chính phủ quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ tài nguyên môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 10 Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2007 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; 11 Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia quy hoạch xây dựng; 12 Quyết định 49/2009/QĐ-UBND ngày 07/09/2009 ủy ban nhân dân thành phố Cần thơ việc quy định diện tích tối thiểu tách loại đất; 13 Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ủy ban nhân dân thành phố Cần thơ việc sửa đổi bổ sung Quyết định 49/2009/QĐ-UBND ngày 07/09/2009 ủy ban nhân dân thành phố Cần thơ việc quy định diện tích tối thiểu tách loại đất; 14 Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 05/11/2008 ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang việc quy định diện tích tối thiểu loại đất tách việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất có diện tích nhỏ diện tích tối thiểu địa bàn tỉnh Kiên Giang; 15 Quyết định số 25/2013/QĐ-UBND ngày 18/09/2013 uỷ ban nhân dân tỉnh Hậu Giang việc ban hành hạn mức tối thiểu tách đất địa bàn tỉnh Hậu Giang 16 Quyết định số 20/2013/QĐ-UBND ngày 25/09/2013 uỷ ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định mức thu phí, lệ phí tỷ lệ phần trăm để lại cho đơn vị thu phí, lệ phí; 17 Quyết định 3205/QĐ-UBND ngày 14/12/2012 uỷ ban nhân thành phố Cần Thơ việc công bố thủ tục hành chung áp dụng Quận, Huyện địa bàn TP Cần Thơ; ... đăng ký quy? ??n sử dụng đất 13 CHƢƠNG NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ VIỆC CHIA TÁCH THỬA ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ 2.1 Quy định diện tích tối thiểu đƣợc tách loại đất địa bàn thành phố cần thơ Hiện... liên quan đến quy định pháp luật vấn đề chia tách đất địa phương cụ thể huyện Phong Điền, Tp Cần Thơ Phƣơng pháp nghiên cứu Nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chia tách đất Tổng hợp,... khăn huyện nên Đề tài: ? ?Thực trạng áp dụng quy định pháp luật chia tách đất địa bàn huyện Phong Điền TP Cần Thơ? ?? thực Mục tiêu nghiên cứu Đề tài thực nhằm mục đích đánh giá tình hình chia tách địa