B TR CH NGă GIÁO D CăVẨă ẨOăT O I H C KINH T TP. H CHÍ MINH NGăTRỊNHăGI NG D Y KINH T FULBRIGHT ---------------------------- LÊ TH L TH Mă NG NH HI U QU KINH T VÀ KH N NGă CHI TR C A D ÁN NHÀ T I THÀNH PH Xà H I 15 T NG VINH LU NăV NăTH CăS ăCHệNHăSỄCHăCỌNG TP. H Chí Minh ậ N mă2015 B TR CH NGă GIÁO D CăVẨă ẨOăT O I H C KINH T TP. H CHÍ MINH NGăTRỊNHăGI NG D Y KINH T FULBRIGHT ---------------------------- LÊ TH L TH Mă NG NH HI U QU KINH T VÀ KH N NGă CHI TR C A D ÁN NHÀ T I THÀNH PH Xà H I 15 T NG VINH LU NăV NăTH CăS ăCHệNHăSỄCHăCỌNG Chuyên ngành: Chính sách công Mã s : 60340402 NG IăH NG D N KHOA H C GS.TS. DAVID O. DAPICE NGUY N XUÂN THÀNH TP. H Chí Minh ậ N mă2015 -i- L IăCAMă OAN Tôiăcamăđoanălu năv nănƠyăhoƠnătoƠnădoătôiăth c hi n.ăCácăđo n trích d n s li u s d ng lu năv năđ uăđ c d n ngu năvƠăcóăđ xác cao nh t ph m vi hi u bi t c a tôi. Lu năv nănƠyăkhôngănh t thi t ph năánhăquanăđi m c aăTr t Thành ph H ChíăMinhăhayăCh ngă i h c Kinh ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbright. TP. H ChíăMinh,ăngƠyă11ăthángă05ăn mă2015 Tác gi lu năv n Lê Th L ng -ii- L I C Mă N Tr c tiên, xin g i l i c mă năsơuăs c nh tăđ n Th y Nguy n Xuân Thành GS.TS. DavidăO.ăDapiceăđƣănhi tătìnhăgiúpătôiăđ nhăh ng, gi i quy tăcácăv ng m c,ăh ng d n tr c ti p cho su t trình th c hi n lu năv nănƠy. Ti p theo, xin bày t lòng bi tă năđ n Th yă cán b nhân viên t iăCh Thiên Anh Tu n, quý Th y Cô ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbrightăđƣătruy n nh ng ki n th c quý báu thi t th c, nhi tătìnhăgiúpăđ , gi iăđápăb t c t o m t môi tr ng h c t p, nghiên c u th c s ch tăl ng cho h c viên th i gian qua. Tôi xin g i l i c mă năchơnă thƠnhă đ n phòng tín d ng ngân hàng HD Bank, phòng bán hàng Công ty nhà a căHoƠngăQuơnăđƣăh tr s li u cung c păcácăthôngătinăliênăquanăđ n xã h i cho trình th c hi n lu năv n. Cu i cùng, xin c mă năgiaăđìnhăvƠătoƠnăth thành viên l p Th c s Chính sách công khóaă06ăđƣăđ ng viên, chia s h tr su t th i gian qua. Tác gi Lê Th L ng -iii- TÓM T T Ngh quy t 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 raă đ i v i gói h tr 30.000 t đ ng đánhăd u s thayăđ i sách phát tri n nhà xã h i theoăh tín d ngă uăđƣiăchoăc ba phía doanh nghi p xây d ng d án, ng hàng Th ng NhƠăn c h tr i mua d án Ngân ngăm i tham gia cho vay v n uăđƣi.ăTuyănhiên,ăđ n th iăđi m cu iăn mă2014,ă ngân hàng ch m i gi i ngân gói h tr nƠyăđ th păvƠăd i m c k v ng. D án nhà Ngân hàng NhƠăn c 12%. Con s nƠyăđ xã h i 15 t ngăđ căđánhăgiáălƠăquáă c B Xây d ng g iăđ xu tăđ n c đ ngh cho vay v nă uăđƣiăđ th c hi n d án. D ánăđƣăkh i công vƠoă thángă 11/2013ă nh ngă đ n th iă m d án v nă ch aă đ nh n cho vay v nă uăđƣi. c ngân hàng ch p gi i quy t m t s b t c p sách phát tri n nhà xã h i, lu năv năth c hi năđánhăgiáăkh n ngăchiătr c a h thu nh p th p khu v c thành th t nh Ngh An th măđ nh hi u qu kinh t , tài c a d án. K t qu nghiên c u c a lu năv năchoăth y h thu nh p th p khu v c thành th t nh Ngh An hoàn toàn kh n ngăchiătr đ muaăc năh c a d án v i m căgiáăvƠăph ngă th c h tr tín d ng hi n t i. Cho dù t ngăh tr tín d ng mua nhà thìăđaăs h thu nh p th p c ngăkhôngăcóăkh n ngăchiătr . N u d án bán cho h thu nh p th p d án không kh thi v m t kinh t tài chính. H thu nh p th p ch u thi t h i t d án m c s n lòng chi tr th păh năgiáăth c tr . N u d ánăbánăchoăcácăđ iăt ng h có thu nh p m c trung bình d án s kh thi v m t kinh t tài (cho dù d án cóăđ v nă uăđƣi) vƠăng i mua nhà h c vay v nă uăđƣiăhayăkhôngăcóăvayă ng l i t d án. Phân tích tr c p lãi su t v n vay cho th y Ngân hàng Th ngăm i khôngăcóăđ ng c ăthamăgiaăgóiăh tr tín d ng uăđƣiăchoăch đ uăt ăxây d ng d án nhà xã h iăc ngă nh ă h thu nh p th p mua nhà l i nhu n thu v th p so v i kho n cho vay th ngăm i khác r i ro v kh n ngăchiătr c a h thu nh p th p. Nh ăv y, mô hình nhà xã h i bán hi n hoàn toàn không phù h p v i h thu nh p th p mà ch mang l i l i ích cho h có thu nh p m c trung bình. Tác gi đ aăraăki n ngh NhƠăn c không nên h tr phát tri n nhà xã h i đ bán mƠăh ng t i sách -iv- phát tri n nhà xã h i cho thuê. iăkèmăv i sách gi m di nătíchăc năh nhà xã h i xu ng kho ng 46,8 m2 đ phù h p v i kh n ngăchiătr c a h thu nh p th p. Bên c nhăđó,ăNhƠăn c không h tr tín d ngă uăđƣiăchoăh thu nh p th p tr ti n thuê nhà mà t p trung h tr cho ch đ uăt ăxơyăd ng d án nhà xã h i cho thuê v i giá r . Chính sách h tr tín d ng cho ch đ uăt ăph iăt ngăth i h năchoăvayălênă20ăn măvƠăgi m lãi su t xu ngăcònă5%/n m.ăM t khác, thu su t thu thu nh p doanh nghi p c n gi m xu ng 2%/n măthìăch đ uăt ăm i s n lòng cho thuê m c giá thuê phù h p v i kh n ngăchiătr c a h thu nh p th p. i v iăcácăNgơnăhƠngăTh ngăm i, sách h tr c ngăph iăđ m c l i nhu nă cácă ngơnă hƠngă thuă đ th căđi u ch nh cho c b ng m c l i nhu nă đ i v i kho n cho vay ngăm iăđ khuy n khích ngân hàng tham gia h tr tín d ng cho ch đ uăt ă xây d ng d án nhà xã h i cho thuê. -v- M CL C L IăCAMă OAN . i L I C Mă N ii TÓM T T .iii M C L C . v DANH M C KÝ HI U, T VI T T T .viii DANH M C B NG BI U ix DANH M C HÌNH V x DANH M C PH L C . xi CH NGă1.ăGI I THI U 1.1. B i c nh v năđ nghiên c u . 1.2. M c tiêu nghiên c u 1.3. Câu h i nghiên c u . 1.4. Ph m vi nghiên c u . 1.5. C u trúc lu năv n 1.6. H n ch c a lu năv n CH NGă2.ăC ăS LÝ THUY T VÀ MÔ T D ÁN 2.1. Khung phân tích 2.1.1. Khungăphơnătíchăđánhăgiáăkh n ngăchiătr c aăng 2.1.1.1.ăNg i thu nh p th p i thu nh p th p, h giaăđìnhăthuănh p th p 2.1.1.2.ă ánhăgiáăkh n ngăchiătr nhà c aăng i thu nh p th p . 2.1.2. Khung phân tích kinh t . 2.1.2.1. L i ích kinh t 2.1.2.2. Chi phí kinh t 2.1.2.3.ăVòngăđ i c a d án (niên h n s d ngănhƠăchungăc ) 2.1.3. Khung phân tích tài . 2.2. Chính sách phát tri n nhà 2.3. Nhu c u nhà xã h i Vi t Nam xã h i t i TP. Vinh t nh Ngh An 2.4. Mô t d án . 10 -vi- CH NGă3.ă ÁNHăGIÁăKH N NGăCHIăTR NHÀ Xà H I C A H THU NH P TH P . 12 3.1. Thu nh p c a h thu nh p th p . 12 3.2.ă ánhăgiáăkh n ngăchiătr nhà xã h i 15 t ng TP. Vinh 14 3.2.1. M c giá NOXH c a d án 14 3.2.2. M c thu nh p yêu c uăđ i v i h thu nh p th păđ mua nhà 3.2.3.ă ánhăgiáăkh n ngăchiătr mua nhà 3.2.4. Kh n ngăchiătr nhà xã h i. 14 xã h i c a h thu nh p th p. . 15 khiăđi u ch nhăph ngăth c h tr tín d ng 16 3.3. Kh n ngăchiătr đ i v iăgiáăthuêăc năh chungăc . 16 3.3.1.ăGiáăthuêăc năh chungăc ăhi n t i TP. Vinh 16 3.3.2.ăGiáăthuêăc năh chungăc ătheoăkh n ngăchiătr c a h thu nh p th p 18 CH NGă4.ăPHỂNăTệCHăKINHăT . 19 4.1. Các gi đ nh thông s chung cho phân tích kinh t 19 4.1.1. Chi phí v n kinh t . 19 4.1.2. T giá h iăđoáiăkinhăt 19 4.1.3. H s l ngăkinhăt c aălaoăđ ng không k n ng 19 4.2.ăCácădòngăngơnăl uăkinhăt 20 4.2.1. L i ích kinh t . 20 4.2.2. Chi phí kinh t 21 4.3.ă ánhăgiáătínhăkh thi v m t kinh t . 23 4.4.ăPhơnătíchăđ nh y kinh t 24 4.5. Phân tích mô ph ng Monte ậ Carlo 25 CH NGă5.ăPHỂNăTệCHăHI U QU TÀI CHÍNH C A D ÁN . 27 5.1. Các gi đ nh thông s đ u vào ch y u 27 5.1.1. L m phát . 27 5.1.2. Ngu n v năđ uăt . 28 5.1.3. Chi phí v n ch s h uădanhăngh a 28 5.1.4. Chi phí v n tài d án 28 5.1.5. Doanh thu tài 29 5.1.6. Chi phí tài . 29 5.2. K t qu th măđ nh tài c a d án 29 5.3. Tài tr v năvayă uăđƣiăchoăd án 30 -vii- 5.4.ăPhơnătíchăđ nh y 31 5.5. Mô hình tài d án nhà CH xã h iăchoăthuêăt ngăđ ng. 33 NGă6.ăPHỂNăTệCHăPHỂNăPH I 35 6.1. Phân ph i phân ph i 35 6.2. Tr c p lãi su t v năvayăchoăng CH i mua nhà . 36 NGă7.ăK T LU N VÀ KHUY N NGH CHÍNH SÁCH 38 7.1. K t lu n . 38 7.2. Khuy n ngh sách 38 TÀI LI U THAM KH O . 41 PH L C 48 -viii- DANH M C KÝ HI U, T VI T T T T ăvi tăt t TênăTi ngăAnh TênăTi ngăVi t ADB Asian Development Bank NgơnăhƠngăphátătri năChơuăÁ B ăXơyăd ng BXD DCSR Debt Service Coverage Ratio H ăs ăanătoƠnătr ăn EIU Economist Intelligence Unit T ă ch că Nghiênă c uă Kinhă t ă ToƠnă c u H ăthuănh păth p HTNT IRR Internal Rate of Return Su tăsinhăl iăn iăt iă NHNN NgơnăhƠngăNhƠăn NHTM NgơnăhƠngăth NOTM NhƠă ăth NOXH NhƠă ăxƣăh i c ngăm i ngăm i NPV Net Present Value Giá tr ăhi năt iăc aăngơnăl uăròng PMT Payment in an Ordinary Annuity Kho năti năthanhătoánăđ u,ăđ nhăk TP.HCM ThƠnhăph ăH ăChíăMinh TP. Vinh ThƠnhăph ăVinh yăban nhân dân UBND United Nations Human U ăbană gi iăquy tă v năđ ăv ănhƠă ă Settlements Programme choăconăng VAT Value Added Tax Thu ăgiáătr ăgiaăt ng VHLSS Vietnam Household Living UN-HABITAT WACC i i uătraăm căs ngăh ăgiaăđìnhăVi tă Standards Survey Nam Weighted Average Cost of Chiăphíăv năbìnhăquơnătr ngăs Capital WB World bank NgơnăhƠngăTh ăgi i 72 Ph l c 18. Tính chi phí v n ch s h u Theo mô hình CAPM, chi phí v n ch s h uă(re)ăđ c tính theo công th c: Chi phí v n ch s h u: re = E(re)US + RPc + RPe Trongăđó:ă E(re)US: su t sinh l i c a d án n uăđ uăt ăt i M RPc: Ph n bù r i ro qu c gia RPe: Ph n bù r i ro ngo i h i T l D/E trongăvòngăđ i tài c a d ánăđ cătínhătheoăc ăc u v n trung bình qua quý t ngu n v n vay ngân hàng v n ch s h u b ng 59% (Ph l c 15) HoaăK Beta có vay n ngành phát tri n b tăđ ng s n Vi tăNam 1,02 Beta d án Thu su t 7,21% Su t sinh l i d ánăđ uăt ăt i M D/E 0,4542 H s tín nhi m Beta không vay n 0,72 Lãi su t phi r iăroă1ăn m 0,24% Su t sinh l i danh m c th tr ng 11,53% Su t sinh l i phi r i ro H s tín nhi m 5,28% Aaa 1,10 7,1% B1 Ph n bù r i ro qu c gia 6,75% Lãi su t ti n g iă1ăn măUSDăt i HD bank 0,75% Lãi su t ti n g iă1ăn măVNDă 6,50% Ph n bù r i ro ngo i h i 5,75% Chi phí v n ch s h u 19,60% T i Hoa K : h s Beta có vay n ngành phát tri n b tăđ ng s n c a Hoa K = 1,02. thu su t ngành xây d ng b ng 7,21%. H s D/E = 45,42%. Ngu n: Damodaran (2015a). ắBetasăbyăSectoră(US)”. xem ngày 15/03/2015. t iăđ a ch : http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html H s beta không vay n ngành xây d ng t i Hoa K = 1,02/(1+(1- 7,21%) * 45,42%) = 0,72 73 Lãi su t phi r i ro Hoa K = L i su t trái phi u ph Hoa K k h nă1ăn mă=ă 0,24% Ngu n: U.S. department of the treasury (2015). ắDailyăTreasuryăYieldăCurve”. truy c p ngày 15/03/2015. t iăđ a ch : http://www.treasury.gov/resource-center/data-chartcenter/Pages/index.aspx Su t sinh l i danh m c th tr ng = su t sinh l i trung bình c a c phi u = 11,53%. Su t sinh l i phi r i ro = su t sinh l i trung bình c a trái phi u = 5,28% Ngu n: Damodaran (2015b). ắAnnualăReturnsăonăStock. T. Bonds and T.bills: 1928 ậ current”. truy c p ngày 15/03/2015. t iă đa ch : http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histret.html H s beta có vay n c aăcôngătyăt ngăt công ty Kim Thi t i Hoa K = 1,02 * (1 + (1 ậ t ) * D/E ) = 1,02 * (1 + (1 ậ 10%) * 0,59 = 1,1 VN VN (Thu su t thu TNDNăđ i v i d án NOXH = 10%) Su t sinh l i c a d án n uăđ uăt ăt i Hoa K E(re)US = 0,24% + 1,1 * (11,53% 5,28%) = 7,1% . M c bù r i ro qu căgiaăđ c tính theo chênh l ch h ng m c tín nhi m. Theo t ch c đánhă giáă tínă nhi m qu c t Moody’s. h ng m c tín nhi m B1. t ngă đ ngă v i m c bù r i ro qu c gia (RPc) = 6,75%. Ngu n: Damodaran (2015c). ắCountryădefaultăSpreadsăandăRiskăPremiums”. truy c p ngày 15/03/2015. t iă đa ch : http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html M c bù r i ro ngo i h iă đ c tính b ng chênh l ch gi a lãi su t ti n g i VND USD k h n n măt i ngân hàng Vi t Nam. Lãi su t ti n g iăVN ăvƠăUSDăk h nă1ăn măt iăngơnăhƠngăHDăbankăt ngă ng 6,5% 0,75% nên ph n bù r i ro ngo i h i (RPe) = 5,75% re = E(re)US + RPc + RPe = 7,1% + 6,75% + 5,75% = 19,6% 74 Ph l c 19. T l chi phí bán hàng/doanh thu thu n T pă oƠnăVinGroupă- VIC 2014 2013 2012 2011 27.724 18.378 7.904 2.314 739 450 20 T ăl 2,7% 2,4% 0,3% Bình quân 3,0% Doanh thu thu n Chi phí bán hàng Côngătyăc ăph năHoƠngăAnhăGiaăLaiă- HAG 2010 2014 2013 2012 3.873 3.054 2.771 4.394 3.150 4.525 100 29 82 126 167 164 133 4,3% 0,8% 2,69% 4,53% 3,80% 5,21% 2,94% Ngu n: Công ty c ph năt ăv năđ uăt ăCơyăc u vàng (2015) 2011 2010 75 Ph l c 20. B ng thông s d án 2014 B NGăTHỌNGăS ăD ăỄN V ămô T ăl ăl măphátăVND T ăl ăl măphátăUSD T ăgiáăh iăđoáiă(VND/USD) Thôngătinăchungăv ăd ăán Di nătíchăđ tăxơyăd ngă(m2) Gíaăđ tătínhăti năs ăd ngăđ tă(tri uăđ ng/m2) Gíaăđ tătínhăti năs ăd ngăđ tăđƣămi năgi mă(tri uă đ ng/m2) S ăt ng S ăc năh T ngădi nătíchăsƠn Trong đó: Di nătíchăsƠnănhƠă ăth 2015 2016 2017 5,00% 3.331 15 253 14.381 ngăm iă(NOTM) 2.876 Di nătíchăsƠnănhƠă ăxƣăh iă(NOXH) Chiăphíăđ uăt ,ăgiáăth cătr căthu ăn mă2014ă (tri uăđ ng) 11.505 Chiăphíăxơyăd ng 87.115 30% 60% 10% Chiăphíăthi tăb ăkhôngăbaoăg măthangămáy 1.013 40% 40% 20% Chi phí thang máy 2.210 50% 50% 0% Chiăphíăqu nălỦăd ăán 1.367 30% 60% 10% Chi phí khác 5.042 45% 0% 0% 30% 60% 10% Chiăphíăd ăphòngăkh iăl ngăphátăsinh Chiăphíăđ năbùăgi iăphóngăm tăb ng 9.675 3.094 Chiăphíăđ t T ăl ăchiăphíăd ăphòngăkh iăl ngăphátăsinh T căđ ăt ngăchiăphíăđ uăt ădanhăngh aăhƠngăn mă N ăvay 10% 5,00% M nhăgiáă(tri uăđ ng) Lƣiăsu t 58.000 6,0% Ch n k ch b n lãi su t Lãi su t không đ c h tr Lãi su t đ c h tr Lƣiăsu tăth c K ăh nă(quỦ) 55% 12,50% 6,00% 10 100% 76 2014 2015 2016 2017 4.330 47.958 5.712 15% 40% 45% 15% 40% 45% G cătr ăđ uăquỦăb tăđ uăt ăquỦă1ăn mă2016 Gi iăngơnă Th iăgianăơnăh nă(quỦ) Doanh thu NOTM năgiáăbìnhăquơn/1ăm2ăđƣăbaoăg măVATăă(tri uă đ ng) Ti năđ ăthuăti n T ăl ăt ngăgiáăhƠngăn m NOXH T ăsu tăl iănhu nătrênăt ngăchiăphíăđ uăt năgiáăbìnhăquơnăt iăđa/1ăm2ăăđƣăbaoăg măVATă (tri uăđ ng) Ti năđ ăthuăti n T ăl ăt ngăgiáăhƠngăn m Thu ăVAT Chi phí bán hàng/doanh thu Thu ăTNDN Chiăphíăv năCSH Ph l c 21. Ngơnăl uătài d ánătr Ngơnăl uătƠiăchínhăd ăánă(tri uăđ ng) quý n mă 2015 9,8 5,00% 7% 8,66 5,00% 5% 3% 10% 19,60% ng h p d ánăđ c vay v nă uăđƣi. 2014 2015 2016 2017 - 19.408 54.342 64.192 5.875 34.887 66.595 11.597 - 582 1.630 1.926 - - - 1.101 9.530 12.007 (25.375) (5.875) (16.061) (13.883) 49.568 (5.875) (6.531) (1.876) 24.192 Doanh thu ròng Chiăphíăđ uăt Chi phí bán hàng Thu ăTNDN Ngơnăl uăn ăvay Ngơnăl uăròngăt ngăđ uăt Ngơnăl uăròngăch ăđ uăt 77 Ph l c 22. Ngơnăl uătài d ánătr ng h p d ánăkhôngăđ c vay v nă uăđƣi. 2014 2015 2016 2017 - 19.408 54.342 64.192 5.875 34.887 66.595 11.597 Chi phí bán hàng - 582 1.630 1.926 Thu TNDN - - - 1.101 9.530 12.007 (25.375) Ngơnăl uătƠiăchínhăd ăánă(tri uăđ ng) Doanh thu ròng Chiăphíăđ uăt Ngơnăl uăn vay Ngơnăl uăròngăt ngăđ uăt (5.875) (16.061) (13.883) 49.568 Ngơnăl uăròngăch đ uăt (5.875) (6.531) (1.876) 24.192 78 Ph l c 23. Tr c p lãi su t v n vay xây d án TR ăC PăLẩIăSU TăTRểNăV NăVAYăXỂYăD ăỄN ( 2014 T ngă lƣiă +ă v nă tr ă n ă hƠngă quỦă v i lƣiă su tă 4,5% (1) T ngă lƣiă +ă v nă tr ă n ă hƠngă quỦă v i lƣiă su tă 12,5% (2) T ngălƣiă+ăv nătr ăn ăhƠngăquỦăv i lƣiăsu tă6%ă (3) Chênhăl chă(2)ă- (3) Tr ăc pălƣiăsu tăchoăd ăánă(SCKă12,5%) 2015 49 2016 7.359 7.383 7.408 7.433 7.512 7.495 7.413 7.332 135 7.552 7.619 7.688 7.757 7.978 7.930 7.703 7.477 65 7.395 7.427 7.460 7.493 7.599 7.576 7.468 7.359 2017 70 157 192 228 264 378 353 236 118 87 193 236 280 325 466 435 290 145 1.550 Chênhăl chă(2)ă- (1) Tr ăc pălƣiăsu tăc aăNHNNă(SCKă12,5%) năv ătính:ătri u đ ng) 1.908 358 Thuănh pălƣiăthu năNHTM 268 Chi phí NHTM L iănhu năròngătr căthu ăNHTM 89 Cách tính: kho n tr c p lãi su t v n vay c a NHNN giá tr hi n t i c a kho n chênh l ch tr lãi + v n gi a m c lãi su t 12,5% lãi su t 4,5%. D án nh năđ c kho n chênh l ch gi a m c lãi su t 12,5% 6%. Ph n chênh l ch gi a tr c p c a NHNN kho n 79 tr c p cho d án thu nh p c aăNHTM.ăTrongăđó,ăNHTMăph i chi tr cho kho n chi phí ho tăđ ng (chi phí nhân viên, chi phí kh u hao…)ăvƠăchiăphíăd phòng. Theo báo cáo k t qu ho tăđ ng kinh doanh c a ngân hàng đ u tiên tham gia gói h tr 30.000 t đ ng, t l chi phí ho tăđ ng + chi phí d phòng chi m kho ng 75% thu nh p ho t đ ng: Vietinbank T ngăthuănh păho tăđ ngă(tri uăđ ng)ă(1) 21.215.962 Vietcombank BIDV Agribank 15.507.354 19.209.297 MHB 30.435.172 1.461.358 T ngăchiăphíăho tăđ ngă(tri uăđ ng)ă(2) 9.705.819 6.244.061 7.436.479 Chiăphíăd ăphòngă(tri uăđ ng)ă(3) 4.078.046 3.520.217 6.482.862 9.790.031 255.961 65% 63% 72% 87% 90% T ăl ă(2+3)/(1) 16.540.545 1.063.021 Ngu n: Ngân hàng Vietcombank (2014); Ngân hàng Vietinbank (2014); Ngân hàng BIDV (2014); Ngân hàng Agribank (2012); Ngân hàng MHB (2013) Nh ăv y, l i nhu năròngătr c thu NHTM nh năđ c b ng kho ng 25% thu nh p. 80 Ph l c 24. Phơnătíchăđ nh y tài d án C s gi đ nh Chi phí xây d ng có th thayăđ i so v iămôăhìnhăc ăs (theo M c 4.4). Giá bánăNOTMăgiaoăđ ng gi a m c giá NOXH (8,66 tri uăđ ng/m2) NOTM th c t (11,8 tri uăđ ng/m2) t c có th thayăđ i gi m -11.6% ho căt ngă20%.ăT l l m phát giaiăđo n 2015 ậ 2020 có th thayăđ i gi m -50% ho căt ng 20% so v iămôăhìnhăc ă s (EIU). T l l m phát d báoăgiaiăđo n 2015 ậ 2020 2015 2,4 2016 4,8 2017 2018 2019 2020 5,6 6,0 5,8 5,7 Ngu n: EIU K t qu phơnătíchăđ nh y theo chi phí xây d ng Thayăđ iăsoăv iămôăhìnhăc ăs Giá bán NOXH IRRăd ăán NPVăd ăán (tri uăđ ng) 0% 8,66 17% 1.388 -20% 7,17 25% 4.569 -15% 7,54 23% 3.774 15% 9,78 13% (997) 20% 10,15 11% (1.793) 9% 9,31 14% (0) 20% 18,1% 1.347 1219% 80,7% 20% 25% 5.287 -7% 14% 0,00 K t qu phơnătíchăđ nh y theo t l l m phát Thayăđ iăsoăv iămôăhìnhăc ăs IRRăd ăán NPVăd ăán (tri uăđ ng) 0% 17,08% 1.388 -50% 14,5% 1.495 -30% 15,5% 1.451 10% 17,6% 1.368 K t qu phơnătíchăđ nh y theo giá bán NOTM Thayăđ iăsoăv iămôăhìnhăc ăs IRRăd ăán NPVăd ăán (tri uăđ ng) 0% 17% 1.388 -12% 12% (951) -10% 13% (561) 10% 21% 3.337 81 Ph l c 25. Cácăb B c mua nhà xã h i có vay v nă uăđƣi c 1: ch n d án, c n h NOXH B c 2: chu n b h s bao g m b n cam k t thu c đ i t ng đáp ng đ y đ u ki n mua NOXH theo quy đ nh c a pháp lu t Vi t Nam; đ n đ ng ký mua, thuê, thuê mua NOXH. B c 3: chu n b gi y xác nh n v đ i t ng; th c tr ng nhà (đ i v i cán b công ch c, viên ch c, l c l ng v trang c quan xác nh n l i UBND ph ng/xƣ n i th ng trú/t m trú xác nh n) h s ch ng minh thu nh p: h p đ ng lao đ ng, kê l ng qua ngân hàng ho c xác nh n l ng tháng g n đơy nh t, quy t đ nh b nhi m, t ng l ng (n u có); xác nh n đóng BHXH. B c 4: ch đ u t nh n h s c a khách hàng, g i t i S Xây D ng xét t có thu c đ i t ng mua NOXH hay không. N u có, khách hàng ký h p đ ng mua chung c v i ch đ u t , n p tr c 5% giá tr c n h cho ch đ u t . B c 5: đ i v i khách hàng có nhu c u vay v n u đƣi, chu n b h s vay v n theo yêu c u c a ngân hàng. Sau n p đ h s , ngân hàng th m đ nh thông báo v i khách hàng quy t đ nh cho vay ho c không cho vay. B c 6: n u Ngân hàng đ ng ý cho vay ký h p đ ng tín d ng, khách hàng n p ti p 15% giá tr c n h cho ch đ u t . B c 7: ch nh n nhà theo ti n đ d án tr n cho ngân hàng theo quy đ nh c a h p đ ng tín d ng. Ngu n: Tác gi v l i sau kh o sát thông tin t i d án NOXH Hoàng Quân Plaza, TP.HCM. 82 Ph l c 26. Mô hình tài d án nhà xã h i cho thuê L ch tr n vay n v tính: tri u đ ng 2015 D ăn ăđ uăk Gi iăngơn Lƣiăph iătr Tr ăn ăg c D ăn ăcu iăk Ngơnăl uăn ăvay 3.690 3.690 3.690 2016 3.690 67.712 221 2017 71.402 11.597 4.284 71.402 67.490 82.999 7.313 …. … … … … … … 2033 19 9.765 2034 20 4.882 586 4.882 4.882 (5.468) 293 4.882 (5.175) C ăc u v n tài d án 2014 2015 2016 2017 2018 … … 2067 53 - 5.875 40.187 104.950 110.361 … 12.772.432 5.875 34.887 66.595 11.597 - … - - Kh uăhao - - - - 2.379 … 2.379 +ăL iănhu năròng - (575) (1.832) (6.186) 3.781 … 1.373.205 5.875 40.187 104.950 110.361 111.764 … 14.143.258 3.690 71.402 82.999 78.117 … - 5.875 36.497 33.549 27.362 33.647 … 14.143.258 0% 9% 68% 75% 70% … - 0% 10% 213% 303% 232% … - C ăc uăv n TƠiăs năđ uăk +ă uăt ăm i T ngăv năcu iăk Vayăn V năch ăs ăh u T ăl ăvayăn /t ngă v n T ăl ăD/E T ăl ăD/(Dă+ăE)ăbìnhă quân T ăl ăD/Eăbìnhăquơn 11% 28% 83 Chi phí v n ch s h u HoaăK Betaăcóăvayăn ăngƠnhăphátătri năb tă đ ngăs n Thu ăsu t D/E Betaăkhôngăvayăn 1,02 Su tăsinhăl iădanhăm căth ătr Su tăsinhăl iăd ăánăđ uăt ăt iăM 0,4542 H ăs ătínănhi mă Su tăsinhăl iăphiăr iăro H ăs ătínănhi m 0,24% ng Betaăd ăán 7,21% 0,72 Lƣiăsu tăphiăr iăroă1ăn m Cáchătínhăt Vi tăNam 11,53% 5,28% Aaa B1 Ph năbùăr iăroăqu căgia Lƣiăsu tăti năg iă1ăn măUSDăt iă HD bank Lƣiăsu tăti năg iă1ăn măVNDă 0,75% 6,50% 5,75% Chiăphíăv năch ăs ăh u 18,35% Ngơnăl uătài chi t kh u phân theo h ng m c 10000,0 (10000,0) (20000,0) (30000,0) (40000,0) (50000,0) (60000,0) Chiăphíăđ uăt 6,75% Ph năbùăr iăroăngo iăh i ngăt ph l c 18. Thay t l D/E d án b ng 28%. Doanh thu ròng 0,90 5,8% Chi phí bán hàng Thu ăTNDN 84 Ph l c 27. Phân tích phân ph i Tr Ngơnăl u PV tài @ WACC PV tài @ ECOC ng h păng PVăkinhăt ă @ ECOC Chênhăl chă ngơnăl u:ă kinhăt ă- tài Ch ăđ uă t 103.829 i mua nhà HTNT Ng iămuaă nhà Ngân sách T nh Ngân sách NhƠăn c Laoăđ ngă khôngăk ă n ng Ng iăđ că đ năbùăgi iă t aăm tăb ng PCLăn nă kinhăt ă (Chênh l chăt ăgiá)ă ậ Cácăđ iă t ngăs ă d ngăngo iă t ăkhác (182) (4.778) (3.094) 182 4.778 3.094 (182) PCLăn nă kinhăt ă (Chênh l chăchiă phíăv n)ăậ Cácăđ iă t ng s ă d ngăv nă khác Ngơnăl uăvƠo L iăíchăkinhăt 103.829 130.005 105.331 (24.673) - - 3.114 3.114 91.753 93.527 85.654 (7.873) Chiăphíăđ t - - 31.510 31.510 Chiăphíăqu nălỦ - - 4.126 4.126 4.126 Chiăphíăb oătrì - - 2.718 2.718 2.718 Chi phí bán hàng 2.863 2.940 2.940 - Thu ăTNDN 7.826 - - - 7.826 Ngơnăl uăròng 1.388 33.538 (18.502) (52.040) 1.388 Giáătr ăthanhălỦăđ t (24.673) 3.114 Ngơnăl uăra Chiăphíăđ uăt 91.753 31.510 (31.517) (28.396) 182 32.150 85 Tr ng h păng i mua nhà h giaăđìnhăcóăthuănh p trung bình PV tài @ ECOC PV kinh t ă@ă ECOC Chênhăl chă ngơnăl u:ă kinhăt ă- tài 103.829 130.005 157.395 27.391 - - 3.114 3.114 91.753 93.527 85.654 (7.873) Chiăphíăđ t - - 31.510 31.510 Chiăphíăqu nălỦ - - 4.126 4.126 4.126 Chiăphíăb oătrì - - 2.718 2.718 2.718 Chi phí bán hàng 2.863 2.940 2.940 - Thu ăTNDN 7.826 - - - 7.826 Ngơnăl uăròng 1.388 33.538 33.561 24 1.388 Ngơnăl u PV tài @ WACC Ch ă đ uăt Ng iă mua nhà 103.829 27.391 Ngân sách T nh Ngân sách Nhà n c Laoăđ ngă khôngăk ă n ng Ng iă đ căđ nă bùăgi iă t aăm tă b ng PCLăn năkinhăt ă (Chênhăl chăt ă giá) ậ Cácăđ iă t ngăs ăd ngă ngo iăt ăkhác (182) (4.778) (3.094) 182 4.778 3.094 (182) PCLăn năkinhăt ă (Chênhăl chăchiăphíă v n)ăậ Cácăđ iăt ngă s ăd ngăv năkhác Ngơnăl uăvƠo L i íchăkinhăt Giáătr ăthanhălỦăđ t 3.114 Ngơnăl uăra Chiăphíăđ uăt 91.753 31.510 20.547 (28.396) 182 32.150 86 Ph l c 28. Tr c p lãi su t v n vay mua nhà TR ăC PăLẩIăSU TăTRểNăV NăVAYăMUAăNHẨ THỌNGăS 2014 S ăti năvayăt iăđa/h ăgiaăđìnhă(tri uăđ ng)ă(NOXH) 402,23 S ăti năvayăt iăđa/h ăgiaăđìnhă(tri uăđ ng)ă(NOTM) 445,63 T ngăs ăc năh 253 S ăh ăgiaăđìnhăvayămuaănhƠ 177,10 Trong đó: S h mua NOXH 142 S h mua NOTM 35 T ngăs ăti n gi iăngơnăchoăvayă uăđƣiămuaăc năh ăd ăán 72.773 Lƣiăsu t/n m 5% K ăh nă(n m) 15 Lƣiăsu tătáiăc păv năchoăNHTM Lƣiăsu tăth ătr 3,5% ng 12,00% PHÂN TÍCH PMTăhƠngăthángăv iălƣiăsu tă3,5%/n mătínhtrênăt ngăd ăn ă(1) 520 PMTăhƠngăthángăv iălƣiăsu tă5%/n mătínhătrênăt ngăd ăn ă(2) 575 PMTăhƠngăthángăv iălƣiăsu tă12%/n mătínhătrênăt ngăd ăn ă(3) 873 Chênhăl chă(3)ă- (2) 298 Tr ăc pălƣiăsu tătrênăv năvayăng iămuaănhƠănh năđ căăSCKă12%ă(4) Chênhăl chă(3)ă- (1) 353 T ngătr ăc pălƣiăsu tătrênăv năvayăc aăngơnăhƠngăNhƠăn căSCKă12%ă(5) Thuănh pălƣiăthu năc aăNHTM choăvayăh ăgiaăđìnhă(ch aătínhăchiăphíăchoăvayă vƠăd ăphòng)ă(5)ă- (4) Chi phí cho vay chi phí d phòng c a ngân hàng th L iănhu năròngătr 24.823 căthu ăc aăNHTM ng m i 29.426 4.603 3.452 1.151 87 Ph l c 29. B năđ đ aăchínhăkhuăđ t d án Ngu n: Côngătyăđ a c Kim Thi [...]... là giá tr thuê nhà, ke là su t chi t kh u kinh t th c c a n n kinh t và V là giá tr c a dòng l i ích kinh t c a d án c WB s d d ng xây d ng nhà cho i thu nh p th p i ích kinh t cho các d án h tr tín án cho Algeria vay 150 tri u USD WB, 1998) hay d án cho Mexico vay phát tri n nhà thu nh p th (WB, 1985) 2.1.2.2 Chi phí kinh t Chi phí kinh t bao g t, chi phí bán hàng, chi phí qu n lý và chi phí b u ch... m2, t ng chi y, v i di t d án kho ng 31.511 tri u Chi phí qu i nh b ng giá tr th ng Quán Bàu, TP Vinh Giá ng Quán Bàu là 9,46 tri phí kinh t c t dùng cho d án N u chi phí qu hình thành, nên chi phí qu c tính toán t s li u thu th p c ng có v trí g n v i d án T có thi t k i gi ng v i d án: di n tích bình : 62 m2, có than i Hi n t i, m c phí qu n 2 4 ng/m /tháng Chi phí qu s u ch ng kinh t th Chi phí b... ng/m2/tháng thì ch có nh ng M là 0,42 tri d án ng/m2 -19- PHÂN TÍCH KINH T D ng nhi d h tr nhà c M cho i thu nh p th p d án ph i kh thi v m t kinh t khi Ch a phát tri n d c xây d ng thì là nh ng i thu nh p th p phân tích hi u qu hi u qu kinh t c a d án nh cho s can thi p c t i v i d án này nói riêng và các d án NOXH hi n nay nói chung 4.1 Các gi nh và thông s chung cho phân tích kinh t 4.1.1 Chi phí v n kinh. .. n thông qua 3 câu h i: 1) M c giá bán NOXH c a d án v i kh c h tr tín d ng hi n t i có phù h p c a HTNT t i khu v c thành th T nh Ngh An không? 2) D án NOXH 15 t ng t i TP Vinh có kh thi v m t kinh t và tài chính? Phân ph i l i ích và chi phí cho các 3) nd nào? c có nên h tr cho d án NOXH 15 t ng không? Các chính sách h tr c n u ch nh nào nd d ng d án và HTNT có nhà ? 1.4 Ph m vi nghiên c u Lu kh Ngh... kho n chi s d ng cho vi c b c gi nh ch trì c a m chi phí b o trì u Kho n chi phí b o c tính theo giá tr bình quân c a t ng chi phí b o trì các h u xu ng c p theo th i gian nên nhu c u b o trì ngày S u, chi phí b c gi nh s c ng kinh t th c Chi phí bán hàng: là chi phí n a nên chi phí bán hàng kinh t c tính theo chi phí u ch nh v giá th c Chi phí u ch nh theo h s chuy xây d ng ch y u là các v t li và h... toán vào th 31/12/2013 Do d án b thi công tr nên các chi phí xây d ng, thi t b th ng vào th ch s giá nhà m 31/12/2013 s và v t li u xây d ng 2 015) T d ng chi m kho ng 80% m c tính theo giá u ch nh vào tháng 12/2014 theo m TP Vinh là 1,27% (S Xây d ng t nh Ngh An, a d án b ng 109.514 tri -12- NHÀ H M n NOXH là t Xà H I C A THU NH P TH P u ki n cho s ng N u m i thu nh p th p có nhà nh cu c c h tr không... nh bán là 9,8 tri tính theo t su t l i nhu n t c m chi phí lãi vay sau t toán (sau khi d án hoàn thành) M c giá NOXH ch ng h nh bán vào ng/m2 c vay v v i t su t l i nhu n 7% ( ) M tác gi ng h ng/m2 Các m c là 8,66 tri c vay v m thu giá tr (VAT) và không bao g m chi phí b o trì Theo s li u tác gi kh o sát, giá bán m2 ng/m2) i 15 tri 02/2 015 có th xem là th i (Ph l c 5) NOTM ( các có di t i TP Vinh vào... nt i i chi ra m i tháng kho ng 2,97 tri u TP Vinh m b o chi ng/h /tháng (25% thu nh p chi cho nhà ) i thu nh p trên trung bình m i -18- 3.3.2 Giá c a h thu nh p th p c p M c 3.1, thu nh p bình quân c a HTNT toàn t nh Ngh An và riêng khu v c thành th c a Ngh ng/h An l t b ng 4,6 tri u ng/h /tháng và 7,8 tri u ti n trung bình m t HTNT toàn t nh Ngh An có th dành chi tr cho vi c thuê nhà ng b ng 1 ,15 tri... nên tác gi không n Vì v y, toàn b l i ích kinh t c a d án là l i ích c i mua nhà và l i ích ng b ng giá thuê kinh t c a d án Nguyên t c c i mua nhà s n lòng chi tr t i m c giá b ng v i giá tr hi n t i c a kho n ti n chi tr cho vi ai L i ích kinh t c a b i c a d án là l l i i (là ch s h ng s n nhà c Xét v nguyên lý kinh t vi mô, c là m c ti n thuê mà h s n lòng chi tr Giá tr hi n t i c a dòng l i ích... phân tích kinh t 4.1.1 Chi phí v n kinh t Chi phí v n kinh t ph n ánh su t sinh l t Theo lu c trên m ic av n ng v n b ra c a n n kinh Vi a Nguy n Phi Hùng (2010), chi phí v n kinh t th c c a n n kinh t b ng 8% Chi phí v n kinh t ADB s d ng trong th nh kinh t (theo giá th c) cho các d án 12% (ADB (2013)) D Vi ng b ng này, tác gi s d ng chi phí v n kinh t iv id án b ng 10% 4.1.2 T giá h T giá h ng b ng . 1998) hay d án cho Mexico vay phát trin nhà  thu nhp thpănmă1985ă (WB, 1985). 2.1.2.2. Chi phí kinh t Chi phí kinh t bao gm chi phíăđuătăd án, chi phíăđt, chi phí bán hàng, chi phí. Chính sách phát trin nhà  xã hi  Vit Nam 8 2.3. Nhu cu nhà  xã hi ti TP. Vinh và tnh Ngh An 9 2.4. Mô t d án 10 -vi- CHNGă3.ăÁNHăGIÁăKH NNG CHI TR NHÀ  Xà HI CA H THU. HC KINH T TP. H CHÍ MINH CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT LÊ TH LNG THMăNH HIU QU KINH T VÀ KH NNGă CHI TR CA D ÁN NHÀ  Xà HI 15 TNG TI THÀNH PH VINH