NGUYỄN ANH VIỆT ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TỪ KHI CÓ LUẬT ðẤT ðAI NĂM 2003 TẠI HUYỆN PHÙ CỪ, TỈNH HƯNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTTN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM        NGUYỄN ANH VIỆT ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TỪ KHI CÓ LUẬT ðẤT ðAI NĂM 2003 TẠI HUYỆN PHÙ CỪ, TỈNH HƯNG YÊN CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HOÀNG THÁI ðẠI HÀ NỘI - 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTTN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM        Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại ñịa phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Nguyễn Anh Việt Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành luận văn, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể. Trước hết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ðào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt nam, ñã tạo mọi ñiều kiện và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. ðặc biệt là sự giúp ñỡ của PGS.TS Hoàng Thái ðại, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HðND&UBND huyện Phù Cừ, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất, Chi cục Thống kê huyện Phù Cừ, cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài trên ñịa bàn. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Anh Việt Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ viii MỞ ðẦU 1 1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 2. Mục tiêu, yêu cầu của ñề tài 3 2.1. Mục tiêu nghiên cứu 3 2.2. Yêu cầu 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến QSDð 4 1.1.1. Quyền sở hữu 4 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 5 1.1.3. Quyền sử dụng ñất 7 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới và trong khu vực 11 1.2.1. Các nước phát triển 11 1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 20 1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSDð ở Việt Nam 20 1.3.2. Các văn bản pháp lý liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 24 1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 27 1.3.4. Tình hình thực tiễn về việc thực hiện QSDð tại tỉnh Hưng Yên: 33 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1. ðối tượng nghiên cứu 34 2.2. Phạm vi nghiên cứu 34 2.3. Nội dung nghiên cứu 34 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 2.3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên. 34 2.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Phù Cừ 34 2.3.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân từ năm 2004 ñến năm 2013, trên các phương diện sau: 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35 2.4.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35 2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin 36 Chương 3.KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37 3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phù Cừ 37 3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 37 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41 3.1.3 Thực trạng phát triển ñô thị, khu dân cư nông thôn và cơ sở hạ tầng 45 3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng ñất ở của huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên 52 3.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 52 3.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân từ năm 2004 - 2013 60 3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 60 3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 64 3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 71 3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 75 3.3.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 79 3.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất 83 3.3.7. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 87 3.3.8. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Phù Cừ 90 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.4. ðề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Phù Cừ 93 3.4.1. Giải pháp ñào tạo nhân lực và ñầu tư cơ sở vật chất 94 3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý thực hiện các quyền sử dụng ñất 94 3.4.3. Giải pháp về chính sách 94 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 96 I. Kết luận 96 II. Kiến nghị 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Các chữ viết tắt 1 CNH-HðH Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa 2 CP Chính phủ 3 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 4 Nð Nghị ñịnh 5 Qð Quyết ñịnh 6 QSDð Quyền sử dụng ñất 7 TN&MT Tài nguyên và Môi trường 8 TT Thông tư 9 UBND Uỷ ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Dân số, mật ñộ dân số phân theo ñơn vị hành chính của xã 44 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng ñất huyện Phù Cừ năm 2013 56 Bảng 3.3. Biến ñộng mục ñích ñất ñang sử dụng huyện Phù Cừ năm 2013 so với năm 2004 58 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng ñất của các xã, thị trấn nghiên cứu 59 Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, thị trấn 63 Bảng 3.6. Tổng hợp số vụ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð tại huyện Phù Cừ Giai ñoạn 2004 - 2013 65 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền sử chuyển nhượng QSDð theo xã, thị trấn 69 Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn 74 Bảng 3.9. Tổng hợp số vụ thực hiện quyền thừa kế QSDð theo các xã, thị trấn tại huyện Phù Cừ giai ñoạn 2004 - 2013 76 Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo xã, thị trấn 79 Bảng 3.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð theo xã, thị trấn. 83 Bảng 3.12.Tổng hợp số vụ thực hiện quyền thế chấp bảo lãnh bằng QSDð tại huyện Phù Cừ giai ñoạn 2004 - 2013 84 Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDð theo xã, thị trấn 87 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ Biểu ñồ 3.1. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 55 Biểu ñồ 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð 61 Biểu ñồ 3.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð 66 Biểu ñồ 3.1. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð 72 Biểu ñồ 3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð 77 Biểu ñồ 3.6.Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð 80 Biểu ñồ 3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð 85 [...]... các quy n c a ngư i s d ng ñ t t khi có lu t ñ t ñai năm 2003 t i huy n Ph C , T nh Hưng Yên là c n thi t trong giai ño n hi n nay 2 M c tiêu, yêu c u c a ñ tài 2.1 M c tiêu nghiên c u - ðánh giá ñư c tình hình th c hi n các quy n s d ng ñ t trên ñ a bàn huy n Phù C , t nh Hưng yên t khi có lu t ñ t ñai năm 2003 - ð xu t m t s gi i pháp ñ các quy n s d ng ñ t huy n Phù C ñư c th c hi n ñ y ñ , tuân... quy ñ nh c a pháp lu t 2.2 Yêu c u - N m v ng các ch trương chính sách, pháp lu t v ñ t ñai liên quan t i các QSDð - Các s li u ñi u tra khách quan, có ñ tin c y cao, ñánh giá ñúng tình hình th c hi n các QSDð t i ñ a phương; Các gi i pháp ñ xu t có ý nghĩa khoa h c và th c ti n, kh thi góp ph n thúc ñ y vi c th c hi n ñ y ñ các QSDð huy n Phù C , t nh Hưng Yên H c vi n Nông nghi p Vi t Nam – Lu n văn... t ng bư c ñ ng b v i các th trư ng khác trong n n kinh t qu c dân Vì v y trong ð i h i ð ng l n th IX ñã có ch trương phát tri n ñ y ñ th trư ng QSDð Lu t ð t ñai 2003 có nh ng quy ñ nh v giao QSDð cho các t ch c, h gia ñình, cá nhân s d ng và có nh ng quy ñ nh ñ các t ch c, cá nhân s d ng ñ t d dàng th c hi n các quy n c a QSDð Tuy nhiên, ñ n nay tình hình th c hi n các QSDð các ñ a phương v n còn... r ng d n quy n c a ngư i s d ng ñ t nhưng v n ñ m b o ñư c nguyên t c ñ t ñai thu c s h u toàn dân 1.3.2 Các văn b n pháp lý liên quan ñ n vi c th c hi n các QSDð ð th c hi n t t các QSDð, t năm 1993 ñ n nay Nhà nư c ñã ban hành các văn b n pháp quy liên quan như sau: 1.3.2.1 Lu t - Lu t ð t ñai năm 1993, có hi u l c t ngày 15/10/1993 - Lu t Thu chuy n QSDð 1994, có hi u l c t ngày 01/07/1994 - B lu... khác V n ñ nông dân không có ñ t do chuy n như ng ñ t ñai ngày càng tăng Huy n Phù C có v trí t nhiên thu n l i cho phát tri n và giao lưu kinh t - văn hoá - xã h i, n m phía ðông Nam t nh Hưng Yên có t ng di n tích là 2 9385,73 ha (93,86 km ) v i dân s là 78356 kh u (31/12/2013) Do nhu c u v QSDð cho yêu c u phát tri n kinh t - xã h i nên các ho t ñ ng th c hi n các QSDð có xu hư ng ngày càng gia... nhi u hơn Sang nh ng năm 90, Chính ph có chương trình ñ i m i khu căn h cũ ñ nó ti p t c h p d n và ngư i dân không di chuy n sang các khu m i Ngoài ra, Chính ph có h th ng tái phát tri n khu cũ b ng cách tăng cư ng xây d ng các khu m i xen k Nh ng h nào s ng căn h ñó 40 năm có th di r i sang khu căn h m i g n ñ y h p d n hơn, nh ng gia ñình tr chưa có ñi u ki n có th khu căn h cũ Nh m thu hút ñ u tư... t ð t ñai năm 2003 ñã ñư c Qu c h i thông nư c C ng hòa xã h i ch nghĩa Vi t Nam khóa XI kỳ h p th 4 thông qua ngày 26/11 /2003 và có hi u l c t ngày 01/07/2004 V QSDð c a h gia ñình, cá nhân: Lu t ð t ñai năm 2003 ñã k th a quy ñ nh c a Lu t ð t ñai năm 1993 ñ ng th i b sung quy n t ng, cho QSDð c a h gia ñình, cá nhân s d ng ñ t không ph i là ñ t thuê; không quy ñ nh các ñi u ki n h n ch khi th c hi... là m t tài nguyên quý giá nhưng ch có h n nên m i nư c có m t phương pháp qu n lý và s d ng riêng Ngành Qu n lý ñ t ñai Vi t Nam t khi Ch t ch H Chí Minh ký S c l nh s 41 ngày 03 tháng 10 năm 1945 ñ k t thúc ho t ñ ng c a cơ quan qu n lý ñ t ñai thu c Th c dân Pháp và m ñ u cho ho t ñ ng qu n lý ñ t ñai c a Nhà nư c Vi t Nam Dân ch C ng hoà t i nay ñã tr i qua 65 năm phát tri n Ngành ñã có nhi u ñóng... t i ña ph thu c vào m c ñích s d ng ñ t: 40 năm ñ i v i ñ t thương m i, du l ch và công trình công c ng gi i trí; 59 năm ñ i v i ñ t s d ng cho m c ñích công nghi p, giáo d c, khoa h c, công ngh , văn hóa, y t ho c th thao; 70 năm cho ñ t Quy n s d ng ñ t ñư c c p nhìn chung có th chuy n như ng, th ch p t do không c n xin phép cơ quan có th m quy n, nhưng các giao d ch này c n ñư c ñăng ký t i cơ quan... v i vi c n p phí chuy n như ng tương ng - V giá c : Thông thư ng, Nhà nư c không can thi p vào giá c chuy n như ng Không có quy ñ nh nào c a pháp lu t nh m xác ñ nh giá chuy n như ng này, mà nó do bên chuy n như ng và bên nh n chuy n như ng tho thu n Tuy nhiên, trong trư ng h p giá c chuy n như ng “th p m t cách ñáng nghi ng ”, chính quy n ñ a phương có th có quy n ưu tiên mua QSDð trong trư ng h p . Vì vậy việc thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất từ khi có luật ñất ñai năm 2003 tại huyện Phừ Cừ, Tỉnh Hưng Yên là cần thiết trong giai ñoạn hiện nay hội của huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên. 34 2.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Phù Cừ 34 2.3.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân từ năm 2004 ñến năm. ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TỪ KHI CÓ LUẬT ðẤT ðAI NĂM 2003 TẠI HUYỆN PHÙ CỪ, TỈNH HƯNG YÊN CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI