Đang tải... (xem toàn văn)
Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay Một số điều cơ bản về đầu tư bất động sản hiện nay
A member of Một số điều cơ bản về Đầu tư Bất động sản Tháng 7 năm 2015 2 Phần 1: GIỚI THIỆU CHUNG 1. Bất động sản với các lớp tài sản khác 2. Đưa Bất động sản vào danh mục của bạn 3. Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản 3 “Bất động sản không thể bị mất hay đánh cắp, càng không thể di dời. Hãy trang bị những hiểu biết cơ bản, trả đủ tiền và trông nom nó cẩn thận, Bất động sản gần như là hình thức đầu tư an toàn nhất.” Franklin D. Roosevelt 4 1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (1/5) Lợi nhuận Rủi ro Tính thanh khoản Vốn đầu tư đòi hỏi Cơ hội tăng giá trị nội tại Bất động sản tạo ra dòng tiền thu nhập từ tiền thuê rất đều đặn và an toàn, chính vì lý do này mà Bất động sản được xếp vào lại tài sản có thu nhập cố định (Fixed Income Assets). LỢI NHUẬN TỪ===================== Bất động sản Lợi suất tiền thuê Lãi vốn LỢI NHUẬN DÀI HẠN Chúng tôi trình bày tài liệu này với góc nhìn đầu tư Bất động sản là hình thức đầu tư lâu dài, nắm giữ và cải tạo Bất động sản và tìm kiếm thu nhập ổn định từ tiền cho thuê. Chúng tôi không ủng hộ đầu cơ Bất động sản nhằm vào chênh lệch giá mua bán ngắn hạn. 5 1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (2/5) Lợi nhuận Rủi ro Tính thanh khoản Vốn đầu tư đòi hỏi Cơ hội tăng giá trị nội tại Tại Việt Nam, theo thống kê của Bộ xây dựng, thị trường Bất động sản có chu kỳ từ 6-7 năm, với các đợt sốt đất vào năm 1993-1994, 2001-2002, và 2007-2008. Trong khi đó, kể từ khi mới ra đời vào năm 2000, thị trường chứng khoán chứng kiến hàng loạt đợt suy giảm giá trị. Cũng như các lớp tài sản khác, Bất động sản chịu các rủi ro như rủi ro thị trường, rủi ro nền kinh tế, giá Bất động sản vẫn tuân theo quy tắc về cung cầu thị trường và có biến động. Tuy nhiên, so với cổ phiếu, Bất động sản có biến động thấp hơn. 6-7 năm Tại Mỹ, chỉ số S&P500 (đại diện cho lớp tài sản là cổ phiếu) đã mất giá trị 13 lần trong 41 năm, trong đó Bất động sản chỉ mất giá trị 3 trên 41 năm. 6 1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (3/5) Lợi nhuận Rủi ro Tính thanh khoản Vốn đầu tư đòi hỏi Cơ hội tăng giá trị nội tại Tính thanh khoản thể hiện ở mức suy giảm giá trị và mức tăng chi phí khi bạn muốn đẩy nhanh tốc độ và khối lượng giao dịch, mức suy giảm giá trị và mức tăng chi phí càng thấp, tính thanh khoản càng cao. Bất động sản có tính thanh khoản tương đối thấp so với các lớp tài sản khác (trừ các tài sản là các khoản đầu tư vào vốn cổ phần tư nhân). Cũng liên quan đến tính thanh khoản của Bất động sản, không như thị trường chứng khoán, thị trường Bất động sản rất kém hiệu quả. Kết quả giao dịch Bất động sản thường là bí mật hoặc có rất ít thông tin. Các thương vụ tốt và xấu đều đang diễn ra ở mọi lúc mọi nơi. Thị trường Bất động sản hỗn độn nhưng vì thế, luôn tạo ra những cơ hội tuyệt vời. Tuy nhiên, chúng tôi muốn bạn nhìn nhận đặc trưng này của Bất động sản như một điểm tích cực. Các nhà đầu tư Bất động sản nên hướng tới nắm giữ dài hạn, như vậy, Bất động sản sẽ phục vụ họ như đúng bản chất của một tài sản thu nhập cố định. 7 1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (4/5) Lợi nhuận Rủi ro Tính thanh khoản Vốn đầu tư đòi hỏi Cơ hội tăng giá trị nội tại Các nhà đầu tư có thể dễ dàng khởi nghiệp đầu tư vào các tài sản như cổ phiếu hay chứng chỉ Quỹ mở chỉ với vài triệu đồng, tuy nhiên, họ cần rất nhiều hơn thế để tham gia thị trường Bất động sản. May thay, Bất động sản là lớp tài sản đặc thù với khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao và các nhà đầu tư có thể vay nợ từ 70% đến 80% giá trị của Bất động sản. Hơn nữa, với đặc điểm mang lại dòng tiền đều đặn định kỳ (có thể đến hàng tháng), Bất động sản có thể đáp ứng lịch trả nợ ngân hàng một cách tương đối dễ dàng hơn so với việc sử dụng nợ vay đầu tư vào các lớp tài sản khác. Ngoài ra, với sự manh nha khởi đầu của các phương tiện đầu tư gián tiếp như Quỹ đầu tư Bất động sản (chúng tôi sẽ trình bày ở phần 10), các nhà đầu tư sẽ có thêm công cụ để đầu tư Bất động sản ngay cả với số vốn đầu tư ít ỏi ban đầu. 8 1. Bất động sản với các lớp tài sản khác (5/5) Lợi nhuận Rủi ro Tính thanh khoản Vốn đầu tư đòi hỏi Cơ hội tăng giá trị nội tại Khi đầu tư Bất động sản, nhà đầu tư có thể dễ dàng can thiệp và cải thiện đơn vị đầu tư để gia tăng giá trị tài sản. Sở hữu một Bất động sản (dù là nhà ở hay Bất động sản thương mại), nhà đầu tư nắm trong tay cơ hội cải tạo để nâng cao giá cho thuê và qua đó giá trị Bất động sản cũng sẽ tăng theo nhanh chóng. Cần phải nhấn mạnh rằng bạn cũng có thể làm điều tương tự với thị trường cổ phiếu, nhất là với cổ phần tư nhân (private equity), tuy nhiên, sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Can thiệp và cải thiện hoạt động của một công ty sẽ cần rất nhiều vốn đầu tư (để nắm quyền kiểm soát) và rất nhiều kinh nghiệm quản trị công ty và kiến thức về ngành mà công ty đang hoạt động. Tất cả những việc đó đòi hỏi nhiều chuyên môn và không thích hợp cho nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ. Sự kém hiệu quả của thị trường Bất động sản càng làm tăng thêm cơ hội để bạn mua được những tài sản dưới giá trị, làm nới rộng giới hạn để bạn có thể gia tăng giá trị tài sản. 9 2. Đưa Bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn (1/3) Chuẩn bị sức khỏe tài chính Mua bảo hiểm Hãy phân bố tài sản hợp lý Với cùng lý do cho việc bạn từ bỏ thức ăn vặt và thực phẩm không tốt cho sức khỏe khi bạn muốn bắt đầu một khóa tập thể dục, vì đầu tư vào Bất động sản đòi hỏi bạn phải chịu đựng một số khoản vay không nhỏ, hãy tất toán toàn bộ các khoản vay tiêu dùng với chi phí cao trước khi thực hiện đầu tư. Không chỉ sẽ giúp bạn khỏe mạnh hơn về mặt tài chính, điều này còn giúp cho hồ sơ vay vốn của bạn sau này được thực hiện dễ dàng hơn. Ngoài ra, hãy giảm các khoản chi tiêu, tập trung tiết kiệm một cách có kỷ luật để dành cho đầu tư. 10 2. Đưa Bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn (2/3) Chuẩn bị sức khỏe tài chính Mua bảo hiểm Hãy phân bố tài sản hợp lý Bảo hiểm sức khỏe: tài sản lớn nhất của bạn là sức khỏe, đó là khả năng tạo ra những tài sản và thu nhập khác trong tương lai, bạn cần công cụ bảo vệ bạn khi không may gặp phải biến cố cướp đi khả năng làm việc của bạn. Bảo hiểm nhân thọ: dành cho gia đình và những người phụ thuộc bạn. Bảo hiểm cháy nổ, thiên tai: phòng ngừa các rủi ro như cháy, thiên tai có thể phá hủy tài sản của bạn. [...]... thành một Bất động sản mới cần thời gian dài trong khi nhu cầu cần được đáp ứng ngay lập tức Bắt nguồn từ sự chênh lệch này, giá thuê cứ tiếp tục tăng cho đến khi nó không còn phản ánh tình hình thị trường hiện tại nữa mà phản ánh kỳ vọng về việc tăng giá của nhà đầu tư Nhà đầu tư, tin vào tăng trưởng trong tư ng lai, trả cao hơn giá thị trường và tiếp tục xây dựng thêm Bất động sản cho thị trường tư ng... nhu cầu mua hay thuê Bất động sản Tỷ lệ phòng trống giảm xuống Tỷ lệ trống trong các lớp Bất động sản giảm xuống do các toà nhà để không trước kia bắt đầu được lấp đầy khi các doanh nghiệp tìm văn phòng và người dân lao động tìm nhà ở 13 3 Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (3/5) Phục Hồi Suy thoái Tăng Cầu tăng mạnh Giá thuê tăng cao trưởng Dư cung Khi cầu bắt đầu gia tăng mạnh và... mẹo đơn giản nhằm giúp đỡ bạn trong việc phân bố tài sản: lấy 110 trừ đi tuổi của bạn để ra được tỷ lệ % đầu tư vào công cụ vốn (Bất động sản và cổ phiếu) Ví dụ, nếu bạn 40 tuổi, thì bạn nên đầu tư 110 trừ 40 bằng 70% tài sản vào công cụ vốn 11 3 Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (1/5) Tăng trưởng Dư cung Tỷ lệ diện tích trống giảm Các dự Tỷ lệ diện tích trống tăng Mức tăng án mới... cho thị trường tư ng lai 14 3 Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (4/5) Phục Hồi Tăng #1 trưởng Dấu hiệu đầu tiên của sự suy thoái là sự gia tăng trong lượng Bất Suy thoái động sản tồn kho chưa bán được và tỷ lệ trống trong các Bất Dư cung động sản cho thuê Dưới áp lực của cầu trong giai đoạn tăng trưởng, giá thuê tăng mạnh, nhưng khi thị trường bắt đầu dư cung, tăng trưởng trong giá... tăng cao, nhưng những dự án bắt đầu ở cuối giai đoạn tăng trưởng, đầu giai đoạn dư cung vẫn phải tiếp tục được xây dựng Điều này cùng với sự dư cung dẫn tới sụt giảm mạnh trong tỷ lệ sử dụng và giá cho thuê Tỷ lệ thuê và giá thuê thấp trong khi chi phí lãi vay tăng cao, tất cả đánh một đòn nặng nề lên lợi nhuận của nhà đầu tư/ chủ sở hữu Bất động sản, đẩy thị trường Bất động sản càng chìm sâu vào trong... trong suy thoái Trong giai đoạn này của thị trường Bất động sản, có những đặc điểm dễ nhận thấy là: tỷ lệ thất nghiệp cao, nhu cầu tiêu dùng của người dân xuống thấp cũng như sụt giảm vốn đầu tư doanh nghiệp vào các toà nhà, nhà máy và máy móc Tại thời kỳ này, giá đất và giá thuê Bất động sản ở mức thấp nhất trong chu kỳ hoạt động của thị trường Bất động sản 16 Danh mục tài liệu tham khảo Foldvary, F... giảm Không có dự Tăng trưởng về nhu cầu rất thấp hoặc án mới âm Nhiều dự án được hoàn tất 12 3 Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (2/5) Phục Hồi Tăng trưởng Những dấu hiệu đầu tiên cho thấy thị trường Bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi: Lãi suất Ngân hàng giảm Suy thoái Nhu cầu tăng Dư cung Nhu cầu tiêu dùng của người dân tăng cao, các công ty bắt đầu mở rộng kinh doanh, góp... dư cung, tăng trưởng trong giá thuê chững lại và đi xuống Với những nhà đầu tư khôn ngoan, họ nhận ra được dấu hiệu này và thoái vốn từ trước để đảm bảo lợi nhuận 15 3 Sơ lược về các giai đoạn của thị trường Bất động sản (5/5) Phục Hồi Xuất hiện hai dấu hiệu tiếp theo của sự suy thoái: Tăng trưởng #2 #3 Tỷ lệ sử dụng Bất động sản xuống dưới mức cho thuê bình quân dài hạn Suy thoái Lãi suất ngân hàng... Đưa Bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn (3/3) Chuẩn bị Như đã trình bày trong nhiều tài liệu trước của chúng tôi, bạn luôn nên có kế hoạch tài chính rõ ràng và một mức phân bổ danh mục hợp lý để đạt sức khỏe tài chính được kế hoạch tài chính đó, trong dài hạn Mua bảo hiểm Hãy phân bố tài sản hợp lý Ở đây chúng tôi trình bày một trong những mẹo đơn giản nhằm giúp đỡ bạn trong việc phân bố tài sản: ... không có bất kỳ trách nhiệm hoặc nghĩa vụ nào đối với những thông tin hoặc ý kiến này hoặc đối với bất kỳ lỗi, thiếu sót, tuyên bố sai, bất cẩn hoặc vấn đề nào khác đối với bất kỳ thông tin liên lạc nào bằng văn bản hoặc bằng cách khác Những thông tin này không được sao chép, chuyển giao lại cho bất kỳ người nào hoặc phát hành toàn bộ hoặc một phần vì bất kỳ mục đích gì Thông qua việc chấp nhận văn bản