TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ *** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà Sinh viên thực hiện : Tào Thị Việt Hà Lớp : Anh 4 Khoá : 45 Giáo viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Tú Uyên Hà Nội, tháng 05/2010 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY 3 VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU 3 I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU 3 1. Khái niệm và vai trò của phân tích công ty và định giá cổ phiếu 3 1.1. Khái niệm 3 1.2. Vai trò 4 1. 3. Mối quan hệ giữa phân tích công ty và định giá cổ phiếu 6 2. Phƣơng pháp phân tích công ty và định giá cổ phiếu 7 2.1. Phân tích định tính (qualitative analysis) 7 2.2. Phân tích định lƣợng – quatitative analysis 16 2.3 Các phƣơng pháp định giá cổ phiếu. 23 II. MỘT SỐ KINH NGHIỆM VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU TRÊN THẾ GIỚI VÀ SO SÁNH VỚI VIỆT NAM 26 1. Kinh nghiệm phân tích công ty của thế giới và so sánh với Việt Nam. 26 1.1. Về phƣơng pháp áp dụng 26 1.2. Về ý nghĩa và vai trò 27 2. Kinh nghiệm định giá cổ phiếu trên thế giới và so sánh với Việt Nam. 27 CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIỂU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẨU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIÊP SÔNG ĐÀ 28 I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY 29 1. Lịch sử hình thành và phát triển: 29 2. Cơ cấu sở hữu và quản trị công ty 29 2.1. Cơ cấu sở hữu 29 2.2. Quản trị công ty: 30 3. Hoạt động sản xuất kinh doanh 30 II. PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CÔNG TY CỔ PHẨN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ 31 1. Phân tích định tính 31 1. 1 Phân tích môi trƣờng kinh tế vĩ mô Việt Nam 31 1.2. Phân tích ngành bất động sản. 35 1.3. Phân tích SWOT 40 2. Phân tích định lƣợng 42 2.1 Phân tích các chỉ số tài chính 42 2.2. Phân tích Dupont 55 3. Định giá cổ phiếu 56 3.1. Mô hình chiế t khấ u cổ tƣ́ c: 56 3.2. Phƣơng phá p so sá nh P/E. 58 III. ĐÁ NH GIÁ HIỆ U QUẢ HOẠ T ĐỘ NG TÀ I CHÍ NH CỦ A CÔNG TY VÀ NGUYÊN NHÂN. 59 1. Thành công đạt đƣợc và nguyên nhân: 59 1.1. Thnh công 59 1.2. Nguyên nhân: 60 2. Hạn chế và nguyên nhân 61 2.1. Hạn chế : 61 2.2. Nguyên nhân: 61 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NẦNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ 63 I. TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2010 VÀ KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 63 1. Triển vọng ngành bất động sản năm 2010-05-25 63 1.1. Điểm sáng 63 1.2. Điểm tối 64 2. Kế hoạ ch, chiế n lƣợ c củ a công ty. 65 2.1. Chiến lƣợc sản phẩm 65 2.2. Chiến lƣợc thị trƣờng 66 2.3. Kế hoạ ch về mô hì nh tổ chƣ́ c 66 2.4. Kế hoạ ch về doanh thu, lợ i nhuậ n 66 2.5. Kế hoạ ch triể n khai cá c dƣ̣ á n 67 II. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY 67 1. Ch trọng tiếp thị sản phẩm , nâng cao hơn nƣ̃ a thƣơng hiệ u Sudico nhằ m đẩ y mạ nh năng lƣ̣ c cạ nh tranh . 67 1.1.Thƣơng hiệu ngày càng đƣợc quan tâm thị trƣờ ng bấ t độ ng sả n 67 1.2. Các phƣơng thƣ́ c nâng cao thƣơng hiệ u công ty 67 2. Nâng cao tỷ trọ ng vố n nợ trong cơ cấ u vố n mộ t cá ch hợ p lý nhằ m tậ n dụ ng đò n bả y tà i chính. 70 2.1. Cơ cấ u vố n và rủ i ro tà i chí nh: 70 2.2. Đò n bả y tà i chính (financial leverage): 70 2.3. Cơ cấ u vố n hợ p lý : 71 3. Nâng cao hiệ u quả đầ u tƣ cá c dƣ̣ á n 72 3.1. Kiể m soá t tố t hơn cá c chi phí đầ u và o 72 3.2. Nâng cao công tá c quả n lý dƣ̣ á n 72 III. MỘ T SỐ KIẾ N NGHỊ VỚ I BỘ /NGÀNH/CƠ QUAN CHƢ́ C NĂNG 73 1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nƣớc và Bộ xây dựng 73 1.1. Ngân hàng Nhà nƣớc cần đẩ y mạ nh tí n dụ ng bấ t độ ng sả n : 73 1.2. Bộ xây dựng cần đơn giả n hó a cá c thủ tụ c hà nh c hính trong kinh doanh BĐS 74 2. Khuyến nghị đối với Ủy ban chứng khoán Nhà nƣớc 76 2.1. Nâng cao tính hiệ u quả : 77 2.2. Pht trin bn vng v n đnh 79 3. Khuyế n nghị đầ u tƣ cổ phiế u SJS đố i vớ i nhà đầ u tƣ 81 KẾT LUẬN 82 PHỤ LỤC 83 1 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Cơ cấu sở hữu Bảng 2: Một số dự án lớn đang thựchiện Bảng 3: Biến động doanh thu qua các năm DANH MỤC HÌNH 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Năm 2009 là năm chứng kiến sự hồi phục khá ngoạn mục của nền kinh tế thế giới và Việt Nam sau cơn bão tài chính và suy thoái kinh tế khủng khiếp bắt đầu từ cuộc đổ vỡ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ nhờ các gói kích thích kinh tế của các chính phủ. Thị trường chứng khoán vốn được coi là phong vũ biểu của nền kinh tế. Bởi thế, theo đà hồi phục của nền kinh tế Việt Nam là sự sôi động trở lại của thị trường chứng khoán Việt Nam. Năm 2009 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô thị trường chứng khoán Việt Nam. Tính đến tháng 11 năm 2009, đã có 430 cổ phiếu và chứng chỉ quỹ được niêm yết trên 2 sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Mính HOSEvà sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội HNX với tổng giá trị vốn hóa là hơn 669 nghìn tỷ đồng tương đương 55% GDP của năm 2008. Trong đó nổi bật là sự lên ngôi của nhóm cổ phiếu ngành bất động sản thay thế cho các cổ phiếu ngành ngân hàng trong giai đoạn 2007- 2008. Các cổ phiếu ngành bất động sản tăng giá mạnh nhất trong đợt tăng điểm của chỉ số VN-index trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2009. Cổ phiếu SJS của Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà, một trong những công ty bất động sản lớn nhất cả nước, cũng không nằm ngoài xu hướng đó và thu hút được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư và giới phân tích với cách nhìn lạc quan và triển vọng Nhận thức được xu hướng ấy, em mạnh dạn chọn đề tài “Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu tƣ phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà” nhằm tìm hiểu sâu về tình hình hoạt động của công ty đứng trên cả hai góc độ là nhà đầu tư và nhà quản trị tài chính doanh nghiệp, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu trước hết là tìm hiểu cơ sở lý luận về phân tích và định giá cổ phiếu dựa trên những kinh nghiệm về phân tích công ty và định giá cổ phiếu trên thế giới và Việt Nam. Sau đó áp dụng vào phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà để có cái nhìn sâu về thực trạng hoạt động của công ty nói chung và hoạt động tài chính nói riêng trong mối tương quan với quá khứ, với ngành và tổng thể nền kinh tế vĩ mô. Từ đó làm nền tảng để xác mức giá cổ phiểu và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và giá trị doanh nghiệp. 3. Đối tƣợng và phạm nghiên cứu 2 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các mô hình phân tích và định giá cổ phiếu được áp dụng vào phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng; phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp và thống kê 5. Kết cấu Khóa luận được chia làm ba chương gồm: Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích công ty và định giá cổ phiếu Chương 2: Phân tích và định giá cổ phiếu Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà Lời cảm ơn Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cố giáo truờng Đại học Ngoại Thương nói chung và các thầy cô giáo trong khoa Tài chính - Ngân hàng nói riêng đã nhiệt tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Sau đó, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Nguyễn Tú Uyên đã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt đẹp khóa luận này. Xin kính chúc các thầy cô mạnh khoẻ và thành đạt! 3 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU 1. Khái niệm và vai trò của phân tích công ty và định giá cổ phiếu 1.1. Khái niệm 1.1.1.Khi niệm phân tích công ty – company analysis. Phân tích công ty là quá trình đánh giá một doanh nghiệp một cách tổng thể theo phương pháp top-down bao gồm phân tích bên ngoài bên ngoài doanh nghiệp là môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường ngành và phân tích bên trong doanh nghiệp dựa trên các dữ liệu thu thập được 1 . Phân tích công ty bao gồm phân tích định tính và phân tích định lượng. Phân tích công ty nhằm mục đích định giá cổ phiếu (trong đầu tư chứng khoán thì còn được gọi là phân tích tài chính doanh nghiệp hay phân tích cơ bản – fundamental analyis) và phục vụ cho hoạt động quản trị doanh nghiệp, trong đó hoạt động tài chính. 1.1.2. Khi niệm đnh gi c phiếu Khi niệm: Định giá cổ phiếu là quá trình tính toán và xác định giá trị lý thuyết (hay giá trị nội tại, gián trị thực- intrinsic value) của cổ phiếu dựa trên những phân tích cơ bản ước lượng các dòng tiền trong tương lai và khả năng sinh lời của công ty. Định giá cổ phiếu của công ty để phục vụ cho các mục đích: đưa ra các quyết định mua, bán và nắm giữ cổ phiếu; cổ phần hóa doanh nghiệp; phát hành chứng khoán lần đầu ra công chúngIPO; mua lại và sáp nhập doanh nghiệp M&A 2 Khi nói đến giá cổ phiếu, cần phân biệt giá trị nội tại với các giá trị khác của cổ phiếu bao gồm giá trị nội tại với giá trị thị trường, mệnh giá và giá trị sổ sách. Mệnh giá là giá trị danh nghĩa của cổ phiếu, là số tiền ghi trên tờ cổ phiếu, theo quy định hiện hành của Việt Nam hiện nay, mệnh giá cổ phiếu là 10 000 VND. Mệnh giá cổ phiếu không có giá trị thực tế đối với người đầu tư khi đã đầu tư, và nó không liên quan j đến giá trị thị trường của cổ phiếu đó. Mệnh giá cổ phiếu chỉ có giá trị đối với cty tại thời điểm phát hành, nó thể hiện đc số tiền tối thiểu mà công ty có thể nhận đc từ mỗi cổ phiếu phát hành. Giá trị sổ sách (book value) và giá trị thị trường. Giá trị sổ sách là 1 http://en.wikipedia.org/wiki/Business_analysis 2 Warrent Buffett sinh ngày 30 tháng 8 năm 1930 tại Omaha, bang Nebraska, Hoa Kỳ là nhà đầu tư thành công nhất thế giới, cổ đông lớn nhất kiêm giám đốc hãng Berkshire Hathaway – một trong những tập đoàn tài chính- bảo hiểm đa quốc gia lớn nhất nước Mỹ và thế giới có lợi suất cổ phiếu lên đến 76% từ 2000-nay, so với 11.3% của lợi suất S&P 500 - và được tạp chí Forbes xếp ở vị trí người giàu thứ hai thế giới sau Bill Gates với tài sản chừng 37 tỉ USD. 4 giá trị kế toán của một tài sản hoặc một doanh nghiệp. Giá trị sổ sách của tài sản bằng chi phí mua sắm trừ khi phần khấu hao lũy kế của tài sản đó. Giá trị sổ sách của doanh nghiệp bằng giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả và giá trị cổ phiếu ưu đãi được được ghi trên bảng cân đối tài sản của doanh nghiệp. Giá trị thị trường (market value) là giá của tài sản hoặc được giao dịch trên thị trường. Thường thì giá trị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp thường cao hơn giá trị kế toán. Về giá trị lý thuyết và giá trị thị trường, cặp giá trị này thường được dùng để chỉ giá tri của các chứng khoán. Giá trị thị trường của một chứng khoán là giá trị của chứng khoán đó khi được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Giá trị lý thuyết (giá trị nội tại) là giá trị của chứng khoán đó được xác định bằng các phương pháp định giá chứng khoán theo các lý thuyết về định giá chứng khoán. Trong một thị trường hiệu quả thì giá trị thị trường của chứng khoán phản ánh đúng hoặc gần đúng giá trị nội tại của nó. Khi nhắc đến giá trị thị trường và giá trị nội tại của cổ phiếu, người ta thường mua vào khi giá trị thị trường thấp hơn giá trị thực của nó (undervalued) với kì vọng giá cổ phiếu sẽ lên và bán ra khi giá trị thị trường thấp hơn giá thị nội tại của nó (overvalued) với kì vọng giá cổ phiếu sẽ giảm. Khi định giá cổ phiếu cần tuân theo hai nguyên tắc. Nguyên tắc thứ nhất là giá trị thời gian của tiền tệ: Giá trị tiền theo thời gian, trên cơ sở toán học, là số tiền nhận được hôm nay có giá trị hơn số tiền nhận được vài tháng hoặc vài năm sau với cùng số lượng. Vì thế, khi định giá cổ phiếu luôn phải chiết khấu các dòng tiền trong tương lai về hiện tại. Nguyên tắc thứ hai là mối quan hệ giữa lợi suất và rủi ro. Trong tài chính, lợi suất và rủi ro có mối quan hệ ngược nhau. Công ty càng rủi ro cao thì lợi suất yêu cầu phải cao và ngược lại. 1.2. Vai trò 1.2.1. Vai trò của phân tích công ty: Đối với hoạt động quản trị doanh nghiệp nói chung, phân tích công ty là công cụ đắc lực trong quá trình lập kế hoạch, quản lý và đưa ra quyết định của các nhà quản trị doanh nghiệp một cách hiệu quả. Các kết quả phân tích công ty sẽ cung cấp một cái nhìn chuyên sâu về từng mảng, từng bộ phận hoạt động của công ty. Đối với hoạt động tài chính nói riêng, các kết quả phân tích công ty về tình hình hoạt động tài chính (phân tích định lượng) giúp đánh giá được hiệu quả hoạt động tài chính, khả năng sinh lời và [...]... quan hệ giữa phân tích công ty và định giá cổ phiếu Phân tích công ty là nền tảng để định giá cổ phiếu Theo Warrant Buffet3, quy trình phân tích cơ bản nhằm định giá cổ phiếu bao gồm 3 bước: Phân tích vĩ mô, phân tích ngành và phân tích công ty Phân tích công ty cung cấp các dữ liệu phục vụ cho việc định giá cổ phiếu Phân tích công ty sẽ cho các số liệu về thu nhập trong tư ng lai của công ty, chi phí... cổ phiếu Thứ nhất, định giá cổ phiếu là công cụ giúp nhà đầu tư đưa ra được quyết định đầu tư đúng đắn Khi xác định giá cổ phiếu, người ta xác định giá trị thực của nó Khi giá cổ phiếu trên thị trường thấp hơn giá trị thực, nhà đầu tư sẽ quyết định mua vào Ngược lại, khi giá cổ phiếu lên cao hơn mức giá trị thực của nó, nhà đầu tư sẽ quyết 5 định bán ra hoặc nắm giữ cổ phiếu dài hạn để hưởng cổ tức Thị. .. kinh doanh BĐS Cụ thể, Sudico cung cấp dịch vụ về BĐS và xây dựng từ tư vấn đầu tư lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp, tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp đến thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất;... NGHIÊP SÔNG ĐÀ I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY 1 Lịch sử hình thành và phát triển: Tháng 9/2001, Công ty được thành lập có tên Tiếng Việt đầy đủ là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà , tên viết tắt là Sudico, có trụ sở chính đặt tại Tầng 7- Tòa nhà Tổng công ty Sông Đà, đường Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội Khi thành lập, công ty có vốn điều lệ là 800 tỷ đồng và kinh doanh trong lĩnh... quả, giá cổ phiếu giao dịch trên thị trường sẽ càng gần với mức giá mà nó đã được xác định bằng các phương pháp định giá chính xác nhất Thứ hai, định giá cổ phiếu giúp các nhà quản trị doanh nghiệp xác định được giá trị doanh nghiệp mình từ đó đề ra các giải pháp nâng cao giá trị doanh nghiệp Giá trị nội tại của cổ phiếu cao thường cho thấy công ty đó là một công ty tốt, có triển vọng và đáng để đầu tư. .. thế giới và so sánh với Việt Nam Trên thế giới, các nhà đầu tư coi phân tích công ty là nền tảng để định giá cổ phiếu Họ là những nhà đầu tư thực thụ nên rất coi trọng phân tích cơ bản bên cạnh phân tích kĩ thuật Còn ở Việt Nam, nhiều nhà đầu tư phong cách còn chưa chuyên nghiệp, vẫn còn đầu tư theo tâm lý đám đông, chưa nhận thức được tầm quan trọng, chưa biết vận dụng phân tích công ty và cũng không... kết quả phân tích công ty sẽ cung cấp những thông tin về uy tín về triển vọng của công ty và khả năng thanh khoản các khoản nợ ngắn hạn, từ đó đưa ra các chính sách bán chịu, chiết khấu hay giảm giá Đối với các nhà phân tích và tư vấn tài chính, phân tích công ty sẽ giúp họ tư vấn các nhà đầu tư là các khách hàng của mình trong việc mua, bán, nắm giữ cổ phiếu Đối với nhà đầu tư, phân tích công ty là... hoạch cổ cổ tức, lợi nhuận… để xác định giá trị thực của cổ phiếu một cách chính xác nhất Định giá cổ phiếu là sự lượng hóa bằng con số, là kết quả của phân tích công ty Giá trị thực của cổ phiếu phản ánh các yếu tố tài chính, kinh tế và các yếu tố định tính cũng như định lượng khác của công ty và môi trường vĩ mô Bằng phương pháp đính giá chính xác nhất, giá trị thực của cổ phiếu sẽ phản đúng giá trị... của công ty II MỘT SỐ KINH NGHIỆM VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU TRÊN THẾ GIỚI VÀ SO SÁNH VỚI VIỆT NAM 1 Kinh nghiệm phân tích công ty của thế giới và so sánh với Việt Nam 1.1 Về phƣơng pháp áp dụng Trên thế giới, khi phân tích công ty thường áp dụng 2 phương pháp: top-down và bottom-up Phương pháp top-down đã được trình bày như phần trên Hình 2: Hai phương pháp tiếp cận phân tích công ty. .. của doanh nghiệp Chính sách cổ tức nhìn chung không ảnh hưởng đến giá trị của doanh nghiệp Vì thế, nếu một doanh nghiệp trả cổ tức thấp và tái đầu tư số lợi nhuận giữ lại, giá cổ phiếu sẽ tăng lên vì cổ tức sẽ tăng lên trong tư ng lai EPS chia thành 2 phần: phần trả cổ tức (payout ratio) cho cổ đông và phần đem giữ lại để tái đầu tư Giả định số lợi nhuận giữ lại được tái đầu tư ở mức lợi suất tư ng đương . giá cổ phiếu Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công. về phân tích và định giá cổ phiếu dựa trên những kinh nghiệm về phân tích công ty và định giá cổ phiếu trên thế giới và Việt Nam. Sau đó áp dụng vào phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển. TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CÔNG TY CỔ PHẨN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ 31 1. Phân tích định tính 31 1. 1 Phân tích môi trƣờng kinh tế vĩ mô Việt Nam 31 1.2. Phân