Đang tải... (xem toàn văn)
Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN trong thời gian tới.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BIDV: Bank for investment and development of Vietnam ĐT&PTVN: Đầu tư và Phát triển Việt Nam SGD: Sở Giao dịch DA: Dự án DAĐT: Dự án đầu tư BĐS: Bất động sản SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 1 Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV……………………………………5 2 Sơ đồ 1.2: Qui trình thẩm định chung các DAĐT trước T9/2008………….17 3 Sơ đồ 1.3: Qui trình thẩm định các DAĐT sau T9/2008………………… 18 4 Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm…………………6 5 Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư nợ) 14 6 Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ của SGD qua các năm 7 7 Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD 13 8 Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh 15 9 Bảng 1.4a,b: Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất………………………………50 10 Bảng 1.5: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn đã hình thành ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội……………………………… 55 11 Bảng 1.6: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn sẽ hình thành trong tương lai ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội…………… 56 12 Bảng 1.7: Cơ cấu và tổng vốn đầu tư của DA do chủ đầu tư và cán bộ thẩm định tính toán lại……………………………………………………………62 13 Bảng 1.8: Cơ cầu nguồn đầu tư vào DA do chủ đầu tư tính và cán bộ thẩm định tính toán lại……………………………………………………………63 14 Bảng 1.9: Dòng thu – chi của DA………………………………………….65 15 Bảng 1.10: Một số chỉ tiêu hiệu quả tài chính DA…………………………66 16 Bảng 1.11: Tình hình thẩm định các DA kinh doanh BĐS tại Sở qua các năm…………………………………………………………………………69 17 Bảng 1.12: Tỉ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của SGD qua các năm……………….74 18 Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa đối với các DA kinh doanh BĐS theo quy định tại SGD……………………………………………………………… 88 SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .2 1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV 2 1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV 2 1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV 3 1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây 6 1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV 7 1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS 7 1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS 7 1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS 11 1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 12 1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD .12 1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 16 1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 19 1.2.2.4 Phương pháp thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD .40 1.3 Minh hoạ thực tế công tác thẩm định DA vay vốn kinh doanh BĐS tại SGD: “DAĐT khu nhà ở và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh” 42 1.3.1 Công tác thẩm định hồ sơ vay vốn 42 1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn .44 1.3.2.1 Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn 44 1.3.2.2 Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp 45 1.3.2.3 Quan hệ của Doanh nghiệp tại SGD BIDV .46 1.3.3 Công tác thẩm định về DAĐT .47 1.3.4 Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay 67 1.3.5 Tổng hợp, đánh giá DA và đề xuất 67 1.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV 68 SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp 1.4.1 Những kết quả đạt được 68 1.4.1.1 Những kết quả đạt được và nguyên nhân 68 1.4.1.2 Nguyên nhân đạt được các kết quả đó 71 1.4.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 73 1.4.2.1 Những hạn chế còn tồn tại 73 1.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế trên .76 CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI SGD I BIDV TRONG THỜI GIAN TỚI 79 2.1 Định hướng phát triển của SGD I BIDV trong thời gian tới 79 2.1.1 Định hướng phát triển chung 79 2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định các DA nói chung và các DA vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng .81 2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 81 2.2.1 Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 81 2.2.1.1 Về quy trình và tổ chức thẩm định 81 2.2.1.2 Về nội dung thẩm định 83 2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định .87 2.2.2 Nhóm các giải pháp chung 87 2.2.2.1 Về chính sách cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS 88 2.2.2.2 Nâng cao chất lượng và sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực .89 2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin và cơ sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm định DA 90 2.3 Một số kiến nghị 92 2.3.1 Với Nhà nước và các bộ, ngành liên quan .92 2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước 93 2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN 94 2.3.4 Với các doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS 94 KẾT LUẬN 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .97 SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B 1 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp LỜI MỞ ĐẦU Kinh doanh Bất động sản là hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường đòi hỏi vốn lớn và có độ rủi ro cao Do còn hạn chế về tiềm lực tài chính, nên phần lớn trong số vốn đầu tư vào bất động sản này các doanh nghiệp phải huy động từ ngân hàng Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động cùng với đó là hoạt động cho vay với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng có nhiều thay đổi: sau thời gian mở cửa cho vay ồ ạt trong năm 2007, trong năm 2008 đã có thời gian gần như các ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với hoạt động cho vay này Cuối năm 2008, đầu năm 2009 trước sự ấm lên của thị trường bất động sản, các ngân hàng đã nới lỏng tín dụng hơn tuy vậy việc cho vay đối với mảng này vẫn còn rất nhiều thận trọng Sở Giao dịch I Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam là một trong những đơn vị dẫn đầu trong hệ thống Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam và mảng tín dụng cũng là một trong những thế mạnh đặc biệt của Sở Để đảm bảo tốt cho hoạt động tín dụng, đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong việc cho vay, công tác thẩm định dự án được Sở đặc biệt chú trọng Trong công tác thẩm định, Sở Giao dịch đã đạt được rất nhiều những kết quả tốt tuy vậy, bên cạnh đó không phải không còn những mặt hạn chế Trong bối cảnh diễn biến của thị trường bất động sản như trên, việc đánh giá, xem xét lại công tác thẩm định dự án nói chung cũng như công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất cần thiết Chính vì vậy, em đã chọn cho mình đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam” Bài viết của em được chia làm 2 chương: Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN trong thời gian tới SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B 2 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp CHƯƠNG I THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV 1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV SGD I Ngân hàng ĐT&PTVN được thành lập ngày 2/3/1991 theo quyết định số 76 QĐ/TCCB của tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN từ ý tưởng của ban lãnh đạo của Ngân hàng là xây dựng SGD là đơn vị làm nhiệm vụ trực tiếp kinh doanh của Hội Sở chính, thực thi có hiệu quả các nhiệm vụ chiến lược của BIDV Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV có thể chia thành các giai đoạn như sau: * Thời kỳ 1991 -1995: 5 năm đầu tiên là những bước đi chập chững của SGD Giai đoạn này SGD chỉ có 16 người với 2 phòng và 1 tổ nghiệp vụ Nhiệm vụ chủ yếu của SGD trong giai đoạn này là quản lý, cấp phát vốn ngân sách và giám sát kiểm tra sử dụng vốn tiết kiệm đúng mục đích, đúng địa chỉ cho các DA * Thời kỳ 1996 – 2000: 5 năm tiếp theo của SGD là giai đoạn khởi động cho việc chuyển hướng mạnh mẽ sang hoạt động kinh doanh, hạch toán kinh tế chủ động, tự trang trải Trong giai đoạn này, SGD có 167 nhân viên cán bộ nhân viên với 12 phòng nghiệp vụ, 1 chi nhánh khu vực, 2 phòng giao dịch và 7 quỹ tiết kiệm Trong giai đoạn này, SGD thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ của một Ngân hàng thương mại, phục vụ đông đảo khách hàng thuộc mọi tầng lớp, dân cư và đã xác lập nên được vị thế, hình ảnh trong hệ thống các ngân hàng trên địa bàn Hà Nội * Thời kỳ 2001 – nay: cùng với quá trình chuyển mình của đất nước sau đại hội Đảng lần thứ IX, toàn bộ hệ thống Ngân hàng Việt nam nói chung và Ngân hàng ĐT&PTVN nói riêng bước vào giai đoạn cơ cấu lại để thực hiện phát triển bền vững phù hợp với tiến trình hội nhập SGD cùng với các đơn vị thành viên đã nỗ lực vượt SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B 3 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp qua những thử thách, vượt lên chính mình Trong 4 năm liên tiếp từ 2002 – 2005, SGD đã tách, nâng cấp thêm 4 đơn vị thành viên chi nhánh cấp BIDV với tổng tài sản mỗi đơn vị thành viên trên 1000 tỷ đồng trên địa bàn đó là: - Chi nhánh Bắc Hà Nội được thành lập cuối năm 2002 - Chi nhánh Hà Thành được thành lập vào tháng 9 năm 2003 - Chi nhánh Đông Đô được thành lập vào tháng 7 năm 2004 - Chi nhánh Quang Trung được thành lập vào cuối năm 2005 Đến nay, SGD đã có 19 phòng nghiệp vụ và 7 điểm giao dịch với gần 300 cán bộ, công nhân viên SGD đã được cơ cấu lại theo mô hình phục vụ giao dịch một cửa thuận tiện cho khách hàng và quản lý thông tin, thanh toán trực tuyến Các dịch vụ bán lẻ, cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ được chuyển giao cho các chi nhánh mới tách ra còn SGD sẽ tập trung vào 3 nhiệm vụ chính là: huy động vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh tại chỗ và góp phần tăng nguồn vốn cho toàn ngành; phục vụ các khách hàng lớn, các tập đoàn, các tổng công ty không phân biệt hình thức sở hữu; thực hiện phát triển dịch vụ ngân hàng Sau 17 năm thành lập, SGD I BIDV đã luôn khẳng định được vị trí, tên tuổi và thương hiệu của mình Sở là đơn vị thành viên lớn nhất và chủ lực trong toàn bộ hệ thống Ngân hàng ĐT&PTVN về quy mô, doanh số hoạt động Tổng tài sản của SGD đóng góp vào khoảng 10% tổng tài sản của toàn hệ thống và liên tục tăng lên sau 17 năm vừa qua Chỉ từ 137 tỷ đồng từ ngày mới thành lập năm 1991, sau 10 năm thành lập tổng tài sản của SGD đã tăng lên đến gần 10.000 tỷ đồng và đến năm 2008, tổng tài sản của SGD đã đạt được 30.625.142 tỷ đồng 1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV Sự ra đời của SGD là một tất yếu bởi việc thành lập SGD là nhằm giải quyết các vấn đề tổng thể sau: Thứ nhất: trong đầu tư phát triển có những DA trải dài khắp toàn quốc hoặc theo tuyến như DA đường sắt, đường giao thông, điện lực, bưu chính viễn thông… Các DA này không chia khúc theo địa bàn, lại đòi hỏi phải có sự kiểm tra, thẩm định một cách thống nhất nên nếu phân chia theo chi nhánh sẽ không thoả mãn yêu cầu quản lý theo đặc điểm của DA và yêu cầu đòi hỏi của ngân hàng SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B 4 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp Thứ hai: trong xây dựng cơ bản, có những tổ chức xây lắp hoạt động trong cả một vùng hoặc cả nước như các Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu chính viễn thông… nên việc phục vụ và quản lý đòi hỏi có một đơn vị Ngân hàng ĐT&PTVN phục vụ theo lĩnh vực đặc thù này trong lĩnh vực xây dựng Đáp ứng yêu cầu này, trong những năm qua, SGD luôn là đơn vị chủ lực thực hiện trong việc xây dựng và phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đoàn, Tổng công ty, thực hiện đầu tư và phát triển các DA lớn và trọng điểm của đất nước Thứ ba: BIDV mới bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có một “chi nhánh đặc biệt” bên cạnh BIDV Trung ương để có thể làm thử nghiệm các nghiệp vụ mới, qua đó rút kinh nghiệm, chỉ đạo triển khai cho toàn bộ hệ thống Thứ tư: việc thành lập SGD sẽ thoả mãn điều kiện là tồn tại một bộ phận phụ trách kinh doanh bên cạnh sự quản lý chung của BIDV Về cơ cấu và tổ chức của SGD: Để phù hợp và đáp ứng ngày càng cao quá trình hoạt động, sản xuất kinh doanh Trải qua các giai đoạn phát triển, về số lượng, cơ cấu cũng như về chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban có những sự thay đổi Gần đây nhất là Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 4/9/2008 của Tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN ban hành quy định về chức năng, nhiệm vụ chính của các phòng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD BIDV Theo quyết định này, số lượng các phòng ban đã được nâng lên từ 15 lên 19 phòng hay nếu trước kia khối tín dụng của Ngân hàng được chia ra thành các phòng tín dụng, phòng Thẩm định, phòng quản lý tín dụng thì nay chia ra thành các phòng quan hệ khách hàng, phòng quản lý rủi ro, phòng quản trị tín dụng, phòng tài trợ DA Sự phân chia mới này đảm bảo cho việc thực hiện chuyên môn hoá, đảm bảo cho các phòng thực hiện được tốt chức năng, nhiệm vụ của mình Tuy nhiên, sự phân chia chỉ có tính chất tương đối bởi các phòng đều có quan hệ hữu cơ với nhau trong một tổng thể chung, phụ trợ và tăng cường cho nhau SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B 5 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp Ban giám Khối tín dụng P.Quản hệ khách hàng 1 đốc P.Quan hệ khách hàng 2 Khối dịch vụ P.Quan hệ khách hàng 3 Khối quản lý nội bộ Khối đơn vị trực thuộc P.Quản lý rủi ro 1 P.Quản lý rủi ro 2 P.Tài trợ DA P.Quản trị tín dụng P Dịch vụ KH cá nhân P.Dịch vụ KH doanh nghiệp 1 P.Dịch vụ KH doanh nghiệp 2 P.Quản lý và dịch vụ kho quỹ P.Thanh toán quốc tế P.Kế hoạch tổng hợp P Điện toán P.Tài chính kế toán P.Tổ chức nhân sự Văn phòng 2 phòng giao dịch Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B 6 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp 1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây Trong những năm gần đây, SGD luôn đạt được tốc độ tăng trưởng và phát triển cao Điều này được thể hiện qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản, tăng trưởng lợi nhuận của SGD Về khách hàng: Đến nay đã có hàng vạn khách hàng mở tài khoản hoạt động, trong đó có đến hơn 1500 khách hàng là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế: Tập đoàn, các Tổng công ty, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, liên doanh, công ty cổ phần… Trong đó, có nhiều doanh nghiệp là khách hàng truyền thống của SGD, quan hệ, hợp tác với SGD kể từ khi mới thành lập như: Tổng công ty lắp máy Việt nam Lilama, Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổng công ty dệt may Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel… Về tổng tài sản: Tổng tài sản của SGD liên tục tăng qua các năm Năm 2006 đạt 14.141.538 triệu đồng, năm 2007 đạt 17.999.521 triệu đồng và năm 2008 đến nay ước tính đã đạt hơn 30 nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007 Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế của SGD I cũng liên tục tăng lên rất nhanh trong 3 năm gần đây, thể hiện kết quả kinh doanh tăng trưởng rất tích cực của SGD Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm 500000 321000 428000 Lợi nhuận 400000 trước thuế 300000 184858 200000 100000 0 2007 2008 2006 Năm Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Sở Giao dịch Có được sự tăng trưởng trên trong tổng tài sản, trong lợi nhuận… là kết quả tổng hợp của sự tăng trưởng, phát triển của công tác huy động vốn, trong hoạt động tín dụng, hoạt động dịch vụ của SGD SV: NguyÔn Mai Hång Líp: Kinh tÕ §Çu t 47B ... án đầu tư kinh doanh bất động sản Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam? ?? B? ?i viết em chia làm chương: Chương I: Thực trạng thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sở Giao. .. Mai Hång Líp: Kinh tÕ Đầu t 47B Chuyên ®Ị tèt nghiƯp CHƯƠNG I THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN T? ?I SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT... TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN T? ?I SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .2 1.1 Gi? ?i thiệu kh? ?i quát SGD I BIDV 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển SGD I BIDV