1 Bài 1 Ví dụ điển hình Phố Cây sồi (Phần I) Bản đồ dưới đây sẽ giúp các bạn hình dung được vị trí của các thương vụ so sánh và các nhân tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị. Vị trí của các mặt bằng so sánh đã bán Các thương vụ bán đất trống Mục Thương vụ 1 Thương vụ 2 Thương vụ 3 Thương vụ 4 Thương vụ 5 Thương vụ 6 Địa chỉ 4240 Maple 3512−43rd 4315 Cedar 4330 Oak 4415 Maple 4435 Oak Giá bán 62.000$ 78.900$ 55.500$ 60.000$ 66.500$ 68.600$ Kích thước 80’ x 160’ 100’ x 160’ 80’ x 160’ 80’ x 160’ 80’ x 160’ 100’ x 160’ Cảnh quan Không có Nhánh sông/Cây Không có Không có Nhánh sông/Cây Không có Tiện ích Không có Phố cụt Không có Không có Không có Không có Yếu tố ngoại vi Không có Không có Nhiều xe Không có Không có Không có Thương vụ 1 và 4 được xem là những lô đất gốc đạt chuẩn về diện tích. Những đặc điểm được nhận định dưới đây đều thấp hoặc cao hơn so với thương vụ chuẩn. Nghiên cứu đã phát hiện ra những điều sau: 1. Các lô đất được bán ở sau nhánh sông có cây cối khoảng 2. Các lô đất được bán mà lớn (rộng 100') khoảng l 3. Các lô đất được bán có mặt tiền ở đại lộ Cedar khoảng 4. Các lô đất được bán nằm ở ngõ cụt khoảng 5 44th Avenue Maple Street 43rd Avenue 45th Avenue Cedar Parkway 4 3 1 6 Oak Street Willow Street 2 Subject Cedar Creek 80′ 160′ Wooded Park Area Wooded Park Area 160′ 80′ 160′ 100′ 5 44th Avenue Maple Street 43rd Avenue 45th Avenue Cedar Parkway 4 3 1 6 Oak Street Willow Street 22 Subject Cedar Creek 80′ 160′ Wooded Park Area Wooded Park Area 160′ 80′ 160′ 100′ 2 Mục Thương vụ 1 Thương vụ 2 Thương vụ 3 Địa chỉ 4240 Phố Maple 3512−Đại lộ 43 4315 Đại lộ Cedar Mô tả Điều chỉnh +/− Mô tả Điều chỉnh +/− Mô tả Điều chỉnh +/− Giá bán 62.000$ 78.900$ 55.500$ Kích thước 80’ x 160’ 100’ x 160’ 80’ x 160’ Quang cảnh Không có Nhánh sông/Cây Không có Tiện nghi Không có Ngõ cụt Không có Yếu tố ngoại vi Không có Không có Nhiều xe cộ Điều chỉnh ròng Giá được điều chỉnh Mục Thương vụ 4 Thương vụ 5 Thương vụ 6 Địa chỉ 4330 Phố Cây sồi 4415 Phố Maple 4435 Phố Cây sồi Mô tả Điều chỉnh +/− Mô tả Điều chỉnh +/− Mô tả Điều chỉnh +/− Giá bán 60.000$ 66.500$ 68.600$ Kích thước 80’ x 160’ 80’ x 160’ 100’ x 160’ Quang cảnh Không có Nhánh sông/Cây Không có Tiện nghi Không có Không có Không có Yếu tố ngoại vi Không có Không có Không có Điều chỉnh ròng Giá được điều chỉnh Giá trị mặt bằng biểu hiện đối với bất động sản thẩm định qua so sánh các thương vụ. Ví dụ nghiên cứu điển hình ở Phố Cây sồi (tiếp theo)- Ví dụ về chiết trừ Thương vụ 7 nằm ở số 4320 Phố Willow và cũng là lô đất cơ sở có đặc điểm tương tự với bất động sản được thẩm định, nhưng được cải thiện bằng một ngôi nhà ở. Mục BĐS được thẩm định Thương vụ 7 Địa chỉ Số 4410 Phố Cây sồi Số 4320 Phố Willow Giá bán 176.000$ Kích thước 80’ x 160’ 80’ x 160’ Quang cảnh Không có Không có Tiện nghi Không có Không có Yếu tố ngoại vi Không có Không có Thương vụ 7 gồm có một ngôi nhà 1 tầng, và chi phí thay thế công trình trên đất hiện tại là 156.000$. Nếu tuổi đời hữu hiệu dự kiến là 20 năm và tuổi thọ kinh tế còn lại là 60 năm, thì chi phí khấu hao của công trình trên đất là bao nhiêu? 3 Giá trị mặt bằng biểu hiện đối với bất động sản thẩm định căn cứ vào chiết trừ của Thương vụ 7 là bao nhiêu? Bài 2. Cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m 2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập thông tin trong vòng 1 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành công như sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m 2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng. BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m 2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng. - BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m 2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng. - BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m 2 , nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng. - BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m 2 , trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng. Maple Street 43rd Avenue Cedar Parkway 4 3 1 Oak Street Willow Street 2 Cedar Creek 80′ 160′ 7 160′ 80′ Maple Street 43rd Avenue Cedar Parkway 4 3 1 Oak Street Willow Street 22 Cedar Creek 80′ 160′ 7 160′ 80′ 4 Bài 3. Phân tích theo cặp Tài sản đang được thẩm định là nhà gỗ một tầng có diện tích xây dựng 110 m 2 và một tầng hầm. Nhà có sáu phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm, và không có garage xe. Diện tích đất là 930 m 2 , có mức trung bình so với khu vực lân cận; tất cả công trình có tình trạng trung bình. Có 5 tài sản so sánh được sử dụng trong phân tích này và tất cả đều nằm trong cùng một khu vực lân cận với tài sản thẩm định. Các tài sản so sánh được mô tả dưới đây. So sánh A có diện tích xây dựng 110 m 2 , là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 930 m 2 kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm. Nhà có sáu phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm. Được bán ba tuần trước ngày định giá với giá $ 67.000 với điều kiện tài chính thấp hơn lãi suất thị trường nên có giá cao hơn $ 5000 so với các tài sản cùng loại khác. So sánh B có diện tích xây dựng 135 m 2 , là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 1.110 m 2 kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm. Nhà có bảy phòng, ba phòng ngủ, và 1 ½ phòng tắm. Được bán một tháng trước ngày định giá với giá $ 75.000 với điều kiện tài chính thấp hơn lãi suất thị trường nên có giá cao hơn $ 5000 so với các tài sản cùng loại khác. So sánh C có diện tích xây dựng 110 m 2 , là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 930 m 2 kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm. Nhà có sáu phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm. Được bán một năm trước ngày định giá với giá $ 56.500 với điều kiện tài chính thị trường bình thường. So sánh D có diện tích xây dựng 135 m 2 , là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 1.110 m 2 với một tầng hầm kèm theo một garage cho hai xe ô tô. Nó có bảy phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm. Được bán một năm trước ngày định giá với giá $ 70.000 với điều kiện tài chính thị trường bình thường. So sánh E có diện tích xây dựng 110 m 2 , là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 930 m2 , không có tầng hầm và không có garage xe. Nó có sáu phòng, ba phòng ngủ, và 1 ½ phòng tắm. Được bán một năm trước ngày định giá với giá $53.200 với điều kiện tài chính thị trường bình thường. Các tài sản so sánh khác với tài sản thẩm định về điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, kích thước lô đất, và sự hiện diện hoặc vắng mặt của nhà xe và tầng hầm (xem bảng). Dưới đây là những thảo luận giải thích cách thiết lập phân tích dữ liệu theo cặp để rút ra các điều chỉnh cho những khác biệt về những yếu tố so sánh này. 5 Bảng mẫu số liệu thị trường cho phân tích theo cặp Yếu tố so sánh TSTĐ So sánh A So sánh B So sánh C So sánh D So sánh E Giá bán ? 1. Quyền tài sản Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh 2. Điều khoản t/chính Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh 3. Điều kiện bán Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh 4. Điều kiện thị trường Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh 5. Đặc điểm vật chất của tài sản - Vị tri Đ/ chỉnh cho vị trí - Diện tích Đ/ chỉnh cho dtích - Garage Đ/ chỉnh cho garage - Tầng hầm Đ/ chỉnh tầng hầm Giá điều chỉnh Thống nhất mức giá Số lần điều chỉnh Tổng đ/ chỉnh gộp Tỷ lệ trên giá bán Tổng đ/ chỉnh thuần Tỷ lệ trên giá bán 6 Bài 4. Tài sản thẩm định có diện tích 80m2. Gần vị trí tài sản thẩm định có một tài sản mới được bán với giá 15 triệu đồng/m2. Được biét: - Pháp lý tài sản thẩm định và tài sản so sánh như nhau. - Vị trí tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định 5% - Lợi thế kinh doanh tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định 10% - Hình dáng của tài sản so sánh kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định 7%. Hãy ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Bài 5. BĐS cần thẩm định giá có diện tích đất 290 m 2 , hình dáng vuông vức, nằm ở khu đô thị mới phát triển, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà có kết cấu bêtông cốt thép; 1 trệt, 1 tầng lửng, 1 lầu; diện tích sàn xây dựng 450 m 2 . Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 12%, tường hao mòn 18%, sàn hao mòn 15%, mái hao mòn 24%. Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%. Anh/chị hãy ước tính giá trị thị trường của bất động sản trên, được biết ở khu vực này có 3 tài sản mới được giao dịch thành công với các thông tin sau: TSSS 1: là lô đất trống ở cạnh bên bất động sản cần thẩm định, diện tích 250 m 2 , hình dáng vuông vức, đã có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, vừa được bán với giá 3.050.000.000 đ. TSSS2: là một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 80m, diện tích 350 m 2 , nở hậu, đã có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định giá 5%, được bán 3 tháng trước với giá 4.400.000.000 đ. TSSS3: là một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 100m, diện tích 280 m 2 , đã có sổ đỏ, có vị trí kém thuận lợi hơn bất động sản thẩm định 5%, bị tóp hậu, đang được rao bán với giá 3.400.000.000 đ. Giá có thể giao dịch ước tính giảm 10% so với giá rao bán. Ngoài ra thông tin thị trường cũng cho biết thêm: * Về hình dáng : - Vuông vức : 100% - Tóp hậu : 90% - Nở hậu : 110% * Về quy mô diện tích : - 200 – 300m 2 : 100 % - Trên 300 – 400m 2 : 90% - Trên 400m 2 : 85% * Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự bất động sản cần thẩm định là 3.800.000 đ/m 2 . Giá đất ở khu vực này trong 3 tháng qua đã tăng thêm 5%.