Đang tải... (xem toàn văn)
Đề tài : Khái quát thị trường bất động sản
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Lêi më đầu I- Mục đích nghiên cứu Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia mỗi, yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nớc Cùng với đất đai, nhà có vị trí quan trọng đời sống ngời, tài sản Nhà nớc, gia đình Nó phản ánh trình độ phát triển kinh tế xà hội mức sống quốc gia, dân tộc níc ta tõ chun sang nỊn kinh tÕ thÞ trờng, hệ thống loại thị trờng dần đợc hình thành phát triển Trong thị trờng nhà đất thị trờng nhạy cảm phức tạp Sự phát triển loại thị trờng hệ tất yếu sản xuất hàng hóa đồng thời điều kiện làm phân công lao động xà hội ngày sâu sắc Thị trờng nhà đất đợc coi nh phận thị trờng bất động sản nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá Ngày nay, thị trờng nhà đất đà trở thành phận thiếu đợc hệ thống loại thị trờng kinh tế quốc dân Nó đà có đóng góp đáng vào phát triển kinh tế níc ta thêi gian võa qua Hµ Néi lµ trung tâm kinh tế, văn hoá, xà hội Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 chơng I:Khái quát chung thị trờng bất động sản thị trờng nhà đất I- Khái quát thị trờng bất động sản 1.Khái niệm thị trờng bất động sản Bất động sản lĩnh vực gắn liền với phát triển kinh tế xà hội đất nớc thành viên xà hội Lĩnh vực thể nhiều mối quan hệ với lợi ích khác Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu, nhà đầu t kinh doanh ngời sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rộng lớn phức tạp Đặc biệt điều kiện kinh tế thị trờng nớc ta trình hình thành đồng loại thị trờng Để phân loại tài sản quyền sở hữu ngời ta chia tài sản làm hai loại : Bất động sản động sản Thuật ngữ bất động sản động sản đà sử dụng rộng rÃi đợc ghi nhận hầu hết luật nhiều nớc giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết khái niệm bất động sản nớc có thống Mặc dù , xác định tài sản cấu thành bất động sản có khác mức độ nớc ta trớc ban hành luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật nh quản lý hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ bất động sản động sản Trong pháp luật kinh tế đà sử dụng khái niệm tài sản cố định để tài sản lu động xác định nội hàm chúng Bộ luật dân năm 1995 đà phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành bất động sản động sản sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di dời đợc học hay không Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Bé luật dân đà phân chia tài sản thành bất động sản động sản Điều 181 luật dân nớc ta định nghĩa bất động sản động sản Bất động sản loại tài sản di rời đợc bao gồm: +Đất đai +Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; +Các tài sản khác gắn liền với đất đai; +Các loại tài sản khác pháp luật qui định; Còn động sản tài sản bất động sản Bất động sản có lúc gọi nhà đất địa ốc (theo tiếng Trung Quốc phòng địa sản) Các phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà , công trình xây dựng tài sản gắn liền đất đai chủ yếu bất động sản 2.Đặc điểm bất động sản a) Bất động sản loại tài sản có vị trí cố định di chuyển: Đặc tính có tính ảnh hởng lớn đến việc đầu t thị trờng chỗ bất động sản đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí tài sản có ý nghĩa quan trọng đến giá trị bất động sản, ngời ta nhắc đến vị trí " tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xà hội môi trờng cảnh quan nh hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản b)Tính bền lâu :Đất đai thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp, tính bền lâu bất động sản (BĐS )là tuổi thọ vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí bất động s¶n víi ti thä kinh tÕ.Ti thä kinh tÕ chÊm dứt điều kiện thị trờng trạng thái hoạt động bình thòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu đợc từ BĐS Tuổi thọ vật lí dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chủ lực chủ yếu công trình bị lÃo hoá Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 c)TÝnh thích ứng: Lợi ích công trính đợc sinh trình sử dụng lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng giữ lại nét đặc trng công trình lại vừa đem lại lợi ích lớn cho nhà đầu t Việc điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng nên nhà đầu t quan tâm đến tính thích ứng BĐS d)Tính biến dị :Trên thị trờng bất động sản không tồn hai công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc nhà có hớng nhà khác Ngoài cần ý đến ý muốn nhà đầu t, ngời sử dụng, kể kiến trúc s, ngời quan tâm đến tính dị biến tạo hấp dẫn với khách hàng, thoả mÃn sở thích cá nhân Do thi trờng bất động sản địa vị giá trị riêng bất động sản không hoàn giống nh bất động sản khác e)Tính chụi ảnh hởng sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế đời sống nhân dân,nên phủ nớc quan tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế sản xuất giao dịch sử dụng BĐS.Vì di chuyển từ thị trờng sang thị trờng khác thuận lợi nên thị trờng BĐS khó mà tránh khỏi ảnh hởng việc ®iĨu chØnh chÝnh s¸ch nh chÝnh s¸ch th ,®Êt ®ai, nhà ở, tiền tệ f )Tính thuộc vào lực quản lí: Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công quản lí chẳng hạn nh vào thị trờng chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhng muốn đầu t vào thị trờng bất động sản phải có lực quản lí tơng xứng g )Tính ảnh hởng lẫn nhau: Đó việc giá trị bất động sản đợc nâng cao lên nhờ thay đổi công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật nh công trình giao thông , quy hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy dự đoán đợc xác sở hạ tầng khu vực đầu t phát triển bất động sản thành công lớn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Khái niệm thị trờng bất động sản a) Khái niệm vệ thị trờng bất động sản: - Thị trờng BĐS nơi ngời mua ngời bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi thăm dò mà nhận đợc lời giải đáp điều mà bên cần biết, cảm thấy thoả mÃn đến giao dịch - Nói cách ngắn gọn thị trờng BĐS : + Tổng hoà giao dịch bất động sản nhà đất khu vực địa lý định, thời đoạn định; + Đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS nhà đất; - Cùng với phát triển kinh tế , thị trờng bất động sản ngày đợc hình thành phát triển Hàng hoá thị trờng bất động sản loại hàng hoá đặc biệt di dời đợc nhng đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trờng BĐS gồm thị trờng nhánh Thị trờng mua bán, thị trờng cho thuê, thị trờng chấp bảo hiểm BĐS Căn vào thứ tự thời gian mà BĐS nhập thị trờng mà ngời ta phân thị trờng làm cấp: - Thị trờng cấp I thị trờng chuyển nhợng, giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi thị trờng đất đai ) - Thị trờng thứ II thị trờng xây dựng công trình để bán cho thuê - Thị trờng III thị trờng bán cho thuê lại công trình đà đợc mua thuê II- Khái quát chung thị trờng nhà đất 1- Định nghĩa thị trờng nhà đất Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, t liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, địa bàn phân bố Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 khu dân c, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xà hội, an ninh, quốc phòng ( Luật đất đai năm 1993 ) Thật vậy, đất đai giữ vị trí có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Đất đai điều kiện chung trình sản xuất ngành kinh tế quốc dân hoạt động ngời Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, đất đai điều kiện chung lao động thiếu đợc cho tất tồn sống Đất đai đóng vai trò định cho tồn phát triển xà hội loài ngời Nếu đất đai nh ? Tất hoạt động sản xuất, trình lao động tồn ngời không xảy Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững, lâu dài vô cần thiết Bên cạnh đó, nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên dùng để Nhà không không gian c trú đơn thuần, mà môi trờng sống, môi trờng lao động sản xuất, môi trờng văn hoá, giáo dục Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình, tế bào phồn vinh tiến xà hội Đối với quốc gia, nhà không nguồn tài sản lớn mà thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiÕn tróc tỉng thĨ Cïng víi sù ph¸t triĨn cđa kinh tế thị trờng đại, sống ngời dân đà có biến đổi chất lớn, nhu cầu nhà ngày tăng cao Vì nhà trở thành vấn đề nóng bỏng cđa x· héi, sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, xà hội Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 c¶ quốc gia Nhà có ảnh hởng đến mäi lÜnh vùc cđa ®êi sèng kinh tÕx· héi, tõ kinh tế, văn hoá đến trị xà hội Nh vây, thị trờng nhà đất thị trờng yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại hàng hoá chủ yếu thị trờng nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng yếu tố nhà đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn với nhà Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn với nhà ®Êt ®Ĩ sư dơng cho c¸c mơc ®Ých kh¸c NỊn kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm hệ thống đồng loại thị trờng Sự phát triển loại thị trờng hệ tất yếu phân công lao động sản xuất hàng hoá, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xà hội ngày sâu sắc Thị trờng nhà đất đà bắt đầu hình thành có xu hớng mở rộng nớc ta đâu có nhà đất nh dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trờng nhà đất Thị trờng nhà đất có liên quan đến vùng, khu vực, toàn lÃnh thổ đất nớc Thị trờng nhà đất đợc hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá Quá trình trao đổi mua bán nhà đất luôn vận động phát triển làm cho phơng thức giao dịch, trao đổi nhà đất diễn nhiều dạng khác Thị trờng nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác nhau, tuỳ theo số lợng, quy m« Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ngời tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin ngời mua ngời bán 2-Vai trò thị trờng nhà đất Trên sở quản lý vận hành kinh tế thị trờng nguồn hàng hoá nhà đất ngày phong phú đa dạng với chất lợng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng dân c góp phần vào việc xây dựng phát triển đất nớc Thị trờng nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế-xà hội đất nớc nâng cao đời sống tầng lớp dân c Chính vậy, thị trờng nhà đất phận hƯ thèng thÞ trêng cđa mét qc gia, bëi phát triển thị trờng nhà đất góp phần phát triển đồng thị trờng Kinh tế quốc dân Thị trờng nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trờng nhà đất, nhà kinh doanh nhà đất ngời tiêu dùng thực việc mua bán mình, với vai trò hàng hoá đặc biệt, đất đai nhà đợc chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ ngời sang ngời khác Việc mua bán lại nh tạo khối lợng hàng hoá không cạn, cung cấp cho thị trờng làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn phong phú Thị trờng nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định chu chuyển vốn, tăng trởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Trong trình kinh doanh, tạo sản phẩm nh nhà công trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai đợc vËt Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 hoá sản phẩm Để tiến hành trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá vật thành hình thái tiền Việc xây nhà, bán nhà chu kỳ tuần hoàn nh đợc thực thông qua thị trờng Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lợng thị trờng Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trờng nhà đất không đơn hoàn trả chi phí sản xuất, mà quy trình thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế Thị trờng nhà đất cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà, mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất hàng hoá ngời sản xuất tríc hÕt ph¶i lo s¶n xt kinh doanh, sư dơng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hoá, sản phẩm hàng hoá đợc đem bán Trong đó, ngời tiêu dùng sản phẩm lại cần mua loại hàng hoá nh họ phải tìm mua loaị hàng hoá Để giải mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi thị trờng Thông qua thị trờng, bên cung bên cầu thoả thuận với để giải mối quan hệ Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Thị trờng nói chung, thị trờng nhà đất nói riêng chịu tác động tơng hỗ lẫn yếu tố cung, cầu, giá Sự tồn vận động thị trờng biểu vận động yếu tố không tách rời Mỗi thay đổi yếu tố kéo theo thay đổi yếu tố khác ngợc lại Điều Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 làm cho doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học kỹ thuật công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lợng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trờng mang lại lợi nhuận cao Hoạt động thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy trình đổi quản lý đất đai, nhà công trình công cộng sở kinh tế khác Nhờ thị trờng nhà đất giải mối quan hệ lợi ích ( lợi ích Nhà nớc, lợi ích chủ đầu t, lợi ích cộng đồng lợi ích ngời lao động ) Thị trờng nhà đất đợc hình thành phát triển góp phần bớc xây dựng đồng loại thị trờng kinh tế hàng hoá Thông qua hoạt động thị trờng nhà đất , Nhà nớc tiếp tục bổ sung, hoàn thiện pháp luật sách nh tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trờng mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu tích trữ tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất có chiều hớng gia tăng nớc ta Thị trờng nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nớc ngời sử dụng đất công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu t xây dựng bản, tận dụng phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân c, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nớc Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xà hội hoá sản xuất kinh doanh Khi tham gia vào thị trờng, nhà kinh doanh, ngời sử dụng có điều kiện tiếp xúc, cã 10 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Gia Lâm 400 2001 - 2008 Trung Yên 59 2001 - 2003 T©y Hå 27,6 2001 - 2005 Nam Thăng Long 390 2001 - 20012 Bắc Thăng Long- Vân Trì 2.640 1997 - 2007 10 Mỹ Đình I,II, MĐ-Mễ Trì 89 2001 - 2006 Nguồn : Tạp chí kinh tế - dự báo số 10 Qua số liệu cho thấy mức cung nhà dài hạn lớn nhng thị trờng nhà đất lợng cầu vợt lợng cung thời gian ngắn hạn Để đáp ứng đợc nhu cầu lợng cung chuyển nhợng hộ gia đình gia tăng thị trờng Trên thực tế lợng cung thị trờng gia tăng nhanh nhiều thành phần cung ứng Theo bảng nhà công ty xây nhà nớc công ty đấu thầu xây dựng dới quản lý nhà nớc Nhng thực tế, giá nhà nhà nớc xây dựng cao so với mức thu nhập ngời dân Và khu đô thị đợc xây dựng sau xây xong đà có chủ Nguyên nhân nhà trung c xây xong 1/2 số ngời tình trạng đầu đất số ngời có tiền có nhiều ngời nhà để Bởi vì, ngời có nhu cầu nhà có tiỊn nÕu hä mµ mua nhµ trung c cđa nhµ nớc tiền phải trả theo quy định chung họ phải trả thêm cho ngời "đầu cơ"hoặc "cò mồi" nhà khoảng từ 20-80 triệu đồng Vậy nhà nớc phải có sách quản lý nhà công trình để tránh tình trạng ngời dân nhà để nhà xây xong để không Đồng thời nhà nớc phải có sách quản lý giá nhà 68 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 đất để hạn chế tình trạng đầu nhà đất số ngời có tiền có quyền ngời chịu thiệt lại ngời dân Vậy ta cần phải công khai mua bán nhà đất ngời dân biết cách đa tin phơng tiện thông tin công chúng Ngoài lợng nhà dân xây dựng lớn, chiếm khoảng 70 - 80% diện tích nhà tăng thêm hàng năm Số nhà dân xây dựng tăng thêm hàng năm nhằm đáp ứng nhu cầu tơng lai ngời sử dụng nhà Theo sở nhà đất Hà Nội, diện tích dân tự bỏ vốn xây dựng lớn, tăng lên nhanh năm: Bảng 8: diện tích nhà dân tự xây dựng Năm Tổng diện tích Diện tích dân nhà ( m2 ) xây dựng ( m2 ) 1990 129.488 66.038 51 1991 140.771 95.724 68 1992 169.387 110.101 65 1993 220.078 149.653 68 1994 224.331 192.925 86 1995 251.540 41.301 84 1996 233.472 149.726 67 1997 218.250 148.410 68 1998 330.000 231.000 70 b Cầu thị trờng Tỷ lệ (%) Nguồn : Sở nhà đất Hà Nội năm 1999 Trong điều kiện kinh tế nay, đất nớc phát triển giao lu kinh tế níc khu vùc vµ héi nhËp víi nỊn kinh tế giới Hà Nội trung tâm 69 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ph¸t triĨn kinh tế phía Bắc đòi hỏi xu chuyển dịch dân c trung tâm lớn, có tổ chức kinh tế giới vào kinh doanh đầu t vào Việt Nam Lợng dân c ngày cao, điều kiện kinh tế tăng trởng, mức sống dân c đợc cải thiện, thu nhập tăng lên Chính nhu cầu thoả mÃn nơi sinh hoạt tăng cao ảnh hởng sức ép dân số làm cho cầu thị trờng nhà đất Hà Nội tăng lên mạnh Do nhu cầu lớn mà lợng cung đáp ứng không kịp thời nên diện tích bình quân ngời dân phân bổ không Một phận dân số có diện tích bình quân 8-9 m2 chí 10-11 m2/ ngời Những ngời có thu nhập thấp (đại phận dân c) điều kiện nhà không đợc cải thiện mà xuống cấp 2-5 Vị trí, chức lô đất a Vị trí lô đất: Vì Hà Nội trung tâm văn hoá, kinh tế, xà hội nớc nên đà thu hút đợc vốn đầu t doanh nghiệp nớc nớc Mặt khác, ngời dân Hà Nội thờng mở cửa hàng kinh doanh vừa nhỏ Chính vậy, vị trí lô đất có ảnh hởng lớn đến giá đất Hà Nội Trong đô thị vị trí lô đất đợc phân theo khu vùc: + Khu vùc trung t©m + Khu vùc cËn trung t©m + Khu vùc ven néi Trong ®ã: 70 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Khu vực trung tâm thành phố: khu vực có mật độ xây dựng, mật độ dân c cao thành phố đồng thời thoả mÃn hai ba yêu cầu sau:\ + Trung tâm trị + Trung tâm giao lu kinh tế + Trung tâm văn hoá, khoa học, thể thao, du lịch Ngoài khu vực trung tâm có mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật, xà hội cao thành phố - Khu vực cận trung tâm : khu vực sát với khu trung tâm Có khu trung tâm phụ, trung tâm quận, có hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội đạt khoảng 50-60% - Khu vực ven nội : khu vực lại đô thị tính theo địa giới hành Trong khu vực đô thị, lô đất đợc phân theo hạng đất: + Lô đất hạng cao: Gồm lô đất có vị trí đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, dịch vụ loại hoạt động khác Bao gồm lô đất thuộc trung tâm thu hút đô thị, lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền đờng phố dịch vụ thơng mại, mặt tiền nút giao thông dịch vụ + Lô đất hạng cao: Gồm lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn cao để kinh doanh, buôn bán, sản xuất, làm dịch vụ hoạt động khác Bao gồm lô đất có mặt tiền đờng phố lớn, trục đờng lớn + Lô đất hạng trung bình: Bao gồm lô đất có vị trí thuận lợi giao dịch buôn bán hoạt động kinh tế khác Nó lô đất có mặt tiền đờng phố vừa nhỏ, ngõ lớn 71 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 + Lô đất hạng thấp: Gồm lô đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi giao dịch, buôn bán dịch vụ, sản xuất hoạt động kinh tế khác Đó lô đất nằm sâu bên khu phố, lô đất nằm ngõ nhỏ, hẻm nhỏ có xe thô sơ vào đợc - Căn vào Luật tổ chức HĐND UBND - Căn vào Luật Đất đai năm 1993 - Căn Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá nhà đất Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 việc quy định giá loại đất địa bµn thµnh Hµ Néi ( Xem phơ lơc ) 1-4 Mức độ phát triển hạ tầng xà hội, kỹ thuật Sự phát triển hạ tầng xà hội kỹ thuật có ảnh hởng lớn đến giá nhà đất Khi đời sống dân đợc cải thiện, ngời có xu hớng nơi có đầy đủ sở hạ tầng để nghỉ ngơi sau làm việc mệt mỏi căng thẳng Chính mà nơi gần công viên, xanh, công trình thể dục thể thao, giải trí đông dân c Mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật đợc biểu mật độ đờng giao thông, đờng cấp thoát nớc, đờng điện, đờng dây thông tin liên lạc Nếu nơi đô thị đờng lại khó khăn, cha có thông tin liên lạc, cha có đờng cấp thoát nớc giá rẻ so với khu vực mà sở hạ tầng kỹ thuật đà có sẵn có Trong năm gần đây, để đáp ứng đợc nhu cầu cấp bách nhà cho ngời dân thành phố Hà Nội khuẩn trơng tiến 72 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 hành xây dựng hàng loạt khu đô thị nh Định Công, Nam Thăng Long, Trung Yên, Đền Lừ Khi xây dựng khu đô thị nhà thiết kế đà thiết kế khu đô thị với đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật xà hội ngời dân sau ngày làm việc mệt mỏi nghỉ ngơi giả trí gần nhà Đó khu đô thị thờng thiết kế khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trờng học, y tê 1-4 Nhân tố trị pháp luật 1-5 Các nhân tố khác chơng III: Một số giải pháp xác định giá nhà đất hà nội I- Các phơng pháp xác định giá nhà đất II- Phơng pháp dùng kinh tế lợng để xác định giá nhà đất Hà Nội III- Một số giải pháp để điều chỉnh giá đất IV- Phơng hớng quản lý giá nhà đất V- Một số kiến nghị Mục lục Trang ®Ỉt vÊn ®Ị 73 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 chơng i: kHáI QUáT CHUNG Về THị TRƯờNG BấT ĐộNG SảN Và THị TRƯờNG NHà ĐấT I- Khái quát chung thị trờng Bất Động Sản 1- Khái niệm bất động sản 2- Đặc điểm thị trờng bất động sản 3- Khái niệm thị trờng bất động sản II- Khái quát chung thị trờng nhà đất Định nghĩa thị trờng nhà đất 2- Vai trò thị trờng nhà đất 3- Đặc điểm thị trờng nhà đất III- Cung cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị trờng nhà đất 1- Cung nhà đất 2- Cầu nhà ®Êt 3- Quan hƯ cung-cÇu IV- Quan hƯ cung cÇu nhà đất điều kiện chế thị trờng Việt Nam Thị trờng nhà đất Việt Nam Sự vận động thị trờng nhà đất theo chế thị trờng Một vài nhận xét thị trờng nhà đất nớc ta chơng II: thực trạng thị trờng bất động sản hà nội I- Thực trạng thị trờng nhà đất Hà Nội 1- Những văn nhà nớc, thành phố Hà Nội vấn đề nhà đất 74 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 2- Các quan điểm cuả nghành liên quan vấn đề nhà đất 3- Thực trạng thị trờng nhà đất Hà Nội II- Phân tích nhóm nhân tố ảnh hởng đến thị trờng nhà đất Hà Nội 1- Phân loại nhân tố ảnh hởng đến thị trờng nhà đất 2- Phân tích nhân tố ảnh hởng đến thị trờng nhà đất 2-1 Vị trí địa lý 2-2 Nhóm nhân tố văn hoá xà hội a Dân số b Văn hoá tập quán truyền thống 2-3 Nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô a Tình hình tăng trởng phát triển kinh tế 2-4 Cung cầu thị trờng nhà đất a Cung thị trờng b Cầu thị trờng 2-5 2-5 Nhân tố trị pháp luật 2-6 Các nhân tố khác chơng III: Một số giải pháp xác định giá nhà đất hà nội I- Các phơng pháp xác định giá nhà đất II- Phơng pháp dùng kinh tế lợng để xác định giá nhà đất Hà Nội III- Một số giải pháp để điều chỉnh giá đất IV- Phơng hớng quản lý giá nhà đất 75 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 V- Mét số kiến nghị IV- Quan hệ cung cầu nhà đất điều kiện chế thị tr ờng Việt Nam 1- Thị trờng nhà đất Việt Nam Khi bớc vào chế thị trờng, Việt Nam có bùng nổ hoạt động kinh tế ngành, cấp, đối tợng tham gia kinh tế thị trờng việc tìm miếng đất phù hợp điều kiện kiên cho hoạt động kinh doanh Mặt khác, có dự án phát triển kinh tế, phát triển đô thị cần quy hoạch khu đất lớn, nơi ngời dân khu vực quy hoạch bị xáo trộn, tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai dành cho dự án Thêm vào đó, phát triển kinh tế, trình đô thị hoá diễn nhanh chóng nên dòng ngời sở kinh doanh địa phơng đổ đô thị làm ăn tìm kiếm việc làm ngày nhiều, làm cho nhu cầu nhà đất đai làm nhà tăng theo Thị trờng nhà đất đà hình thành nớc ta mà không bị lệ thuộc vào vùng địa lý cụ thể Đâu có nhà đất hình thành thị trờng nhà đất Thị trờng nhà đất có liên quan đến vùng, khu vực, toàn lÃnh thổ đất nớc nớc ta, thị trờng nhà đất đợc nhen nhóm xuất đợc hiểu nơi 76 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 mua bán nhà đất Tuy vậy, trình trao đổi nhà đất vận động phát triển làm cho phơng thức giao dịch trao đổi nhà đất diễn dới nhiều dạng khác Do Hiến pháp nớc ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nớc thống quản lý khái niệm thị trờng nhà đất nớc ta khác so với thị trờng nhà đất nớc giới thị trờng nhà đất nớc ta, kết trao đổi mua bán thị trờng chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà từ ngời sang ngời khác với giá định hai bên tự thoả thuận Các thị trờng nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác Tuỳ theo số lợng, quy mô ngời tham gia, sở hạ tầng điều kiện thông tin ngời mua ngời bán mà thực tiếp xúc địa điểm cố định thực giao dịch thông qua đIửn thoại phơng tiện thông tin liên lạc khác Nhìn chung, mặt sử dụng đất, thị trờng nhà đất nơi giao dịch, trao đổi ngời có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà loại đất , nhà mà pháp luật cho phép trao đổi Họ ngời có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, sử dụng loại đất, nhà ngời kinh doanh, trung gian môi giới nhà đất để kiếm lợi nhuận khoản lÃi tiền hoa hồng Về kinh tế thị trờng nhà đất môi trờng trao đổi lợi ích ngời có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất sở hũ nhà, nơi mà Nhà nớc điều tiết phần lợi nhuận địa tô đà đợc t hoá Thông qua Nhà nớc thu đợc khoản thuế để tăng thu cho Nhà nớc Từ cho thấy rằng, trao đổi cụ thể thị trờng nhà đất phải 77 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 đợc kết thúc định chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quan Nhà nớc có thẩm quyền Chính tác động này, lợi ích bên tham gia thị trờng đợc bảo hộ, không bị mặt trái thị trờng chi phối, đồng thời Nhà nớc điều tiết đợc thu nhập xà hội giá trị tăng lên nhà đất mang lại 2- Sự vận động thị trờng nhà đất theo chế thị trờng Kinh tế thị trờng hình thức phát triển cao sản xuất hàng hoá Cơ chế vận hành kinh tế thị trờng chế thị trờng Sự tồn phát triển chế thị trờng mang tính khách quan xà hội có kinh tế hàng hoá Thị trờng nhà đất phận hệ thống loại thị trờng kinh tế Sự vận động thị trờng nhà đất phải tuân thủ theo chế thị trờng Cơ chế thị trờng biểu tác động hai mặt: tác động tích cực tác động tiêu cực 2.1- Những tác động tích cực Cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, thị trờng lao động, thị trờng vốn , thị trờng nhà đất đợc hình thành phát triển góp phần tạo lập đợc hệ thống thị trờng đầy đủ kinh tế quốc dân, góp phần làm cho kinh tế phát triển động, ổn định hiệu Trong vận động thị trờng nhà đất theo chế thị trờng, giá hớng dẫn hành vi ngời mua ngời bán Cơ chế thị trờng có khả phân bổ, điều tiết nguồn lực tới khu vực sản xuất kinh tế dới tác động quy luật gía trị, quy luật cung cầu hệ thống giá cả, quy luật cạnh tranh mà không cần điều khiển từ trung tâm Thị 78 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 trờng nhà đất tự động điều tiết chức sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế- xà hội chỗ khác, để dành chỗ cho chức sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao động, vốn vào khu vực cần thiết Qua thấy đợc khan hay dồi hàng hoá nhà đất Cơ chế thị trờng có vai trò nh đòn bẩy kích thích phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng suất lao động, tăng cờng trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất Trong chế thị trờng, lợi nhuận động lực hoạt động doanh nghiệp Điều đòi hỏi doanh nghiệp phải thờng xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi công nghệ, hạ thấp chi phí, tăng khối lợng chất lợng nhà cung cấp cho dân c cho tổ chức kinh tế xà hội Cơ chế thị trờng có khả sàng lọc, đào luyện ngời sản xuất kinh doanh lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ tạo đội ngũ kinh doanh giỏi Cơ chế thị trờng kích thích tính động sáng tạo chủ thể kinh tế hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự hoạt động kinh doanh họ, nhờ động viên khai thác có hiệu tiềm đất đai, lao động, vốn doanh nghiệp 2.2- Những tác động tiêu cực Cơ chế thị trờng có khả điều tiết cục bộ, trớc mắt khả điều tiết toàn bộ, lâu dài Do việc sử dụng đất đai chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà nh 79 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 công trình kiến trúc gắn liền với đất đai đợc thực tự phát, không theo mục đích chung xà hội, dẫn đến tình trạng cân đối nghiêm trọng nhu cầu phát triển kinh tế xà hội sử dụng nguồn lực phát triển nhà đất Trong chế thị trờng quan tâm đến lợi nhuận , coi lợi nhuận mục tiêu hàng đầu với giá Cho nên sản xuất, kinh doanh mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi cá nhân khác cộng đồng, chạy theo khuynh hớng quan tâm đến hoạt động mang tính chất phát triển sở hạ tầng- vốn không tạo lợi nhuận lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trờng, bất chấp hành vi vi phạm pháp luật Bản chất chế thị trờng cạnh tranh mạnh sống, yếu chết nên đà tạo phân cực xà hội, phân hoá giàu nghèo khốc liệt, làm tăng bất bình đẳng xà hội Tình trạng dẫn đến hoạt động kinh doanh nhà đất, phận trở nên giả, giàu có, phận khác ngợc lại trở nên hoạt động kinh doanh đình đốn, bị phá sản Những ngời nghèo có điều kiện để tự mua sắm nhà ở, chí phải sống túp lều sống lang thang Những mặt trái chế thị trờng nêu dẫn đến hoạt động thị trờng nhà đất kênh ngầm, manh mún, gây nên tợng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ tạo nên sốt nhà đất đẩy giá tăng vọt, làm cho thị trờng nhà đất thiếu tính ổn định 80 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ë níc ta, víi mét thời gian ngắn thực kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa, thờng xuyên xuất tật vốn có chế thị trờng nhng với giúp đỡ bạn bè quốc tế nỗ lực Nhà nớc, khuyết tật đợc chủ động khắc phục bớc góp phần phát triển thị trờng nhà đất kinh tế đất nớc 3- Một vài nhận xét thị trờng nhà đất nớc ta Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng dúng mục đích có hiệu Trên sở quy định Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đà thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai loại hàng hoá đặc biệt Bên cạnh Nhà nớc đà ban hành hệ thống văn đồng quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch Hiện đà có khoảng 500 văn pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trờng nhà đất Có thể nói hệ thống khung pháp lý quản lý thị trờng nhà đất nớc ta rộng, bao trùm hầu khắp quan hệ nảy sinh thị trờng nhà đất Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhng cha sâu, mang nặng t bao cÊp, chđ quan ý chÝ vµ Ýt tÝnh khả thi Trên thực tế, thị trờng nhà đất nớc ta hoạt động sôi nổi, đặc biệt khu vực thành thị, manh nha, nhng đà góp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà ngời dân, tăng cờng hiệu sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xởng, biến đất ®ai thùc sù trë thµnh mét ngn lùc to lín cho công phát triển kinh tế đất nớc 81 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Thực trạng thị trờng nhà đất nớc ta đà hình thành phát triển với hoạt động hÕt søc phong phó: Chun ®ỉi qun sư dơng ®Êt diƠn chđ u ®èi víi ®Êt n«ng nghiƯp nhằm khắc phục tợng sử dụng đất manh mún Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với quan địa Mua bán nhà ở, công trình khác; chuyển nhợng quyền sử dụng đất; chuyển nhợng quyền sở hữu nhà với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời thuê; doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà chuyển nhợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc, đấu thầu quỹ đất công ích xà Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xởng sản xuất kinh doanh; có quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nớc chiếm giữ nhiều nhà đất nhng nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời Hoạt động chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đà phát triển, tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất đợc hình thành phát triển Theo ớc tính Tổng cục Địa chính, có khoảng 30 % số giao dịch nhà đất đợc đăng ký Các giao dịch thức ( Nhà nớc kiểm soát đợc) chđ u c¸c tỉ chøc thùc hiƯn nh: C¸c quan Hành nghiệp, doanh nghiệp Nhà nớc cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu 82 ... Tel (: 0918.775.368 chơng I :Khái quát chung thị trờng bất động sản thị trờng nhà đất I- Khái quát thị trờng bất động sản 1 .Khái niệm thị trờng bất động sản Bất động sản lĩnh vực gắn liền với phát... loại : Bất động sản động sản Thuật ngữ bất động sản động sản đà sử dụng rộng rÃi đợc ghi nhận hầu hết luật nhiều nớc giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết khái niệm bất động sản nớc... tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà , công trình xây dựng tài sản gắn liền đất đai chủ yếu bất động sản 2.Đặc điểm bất động sản a) Bất động sản loại tài sản có vị trí cố định
