CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MƠ 2.1 Khái qt tình hình hoạt động cho vay NHTM Việt Nam bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô 2.1.1 Bối cảnh kinh tế Việt Nam giai đoạn ổn định kinh tế vĩ mô Năm 2010, bối cảnh hậu khủng hoảng tài suy thối kinh tế tồn cầu, kinh tế Việt Nam bước phục hồi tăng trưởng nhanh Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2010 Việt Nam 6.78% vượt mức 6.5% kế hoạch đề Hoạt động xuất nhập có năm khởi sắc với kim ngạch xuất đạt 71,6 tỷ USD, tăng 25.5% so với năm 2009 tổng kim ngạch nhập đạt 84 tỷ USD, tăng 20,1% so với kì năm trước Đăc biệt ba khu vực kinh tế công nghiệp, nông nghiệp dịch vụ tăng trưởng với tốc độ tăng dần, giá trị gia tăng ngành cơng nghiệp xây dựng tăng 7.7%, ngành dịch vụ tăng 7,52% ngành nông lâm thủy sản tăng 2,78% so với kì năm ngối Trong năm 2010, kinh tế giới Việt Nam có nhiều dấu hiệu phục hồi khả quan, tốc độ tăng trưởng Việt Nam cao xét khu vực châu Á – khu vực có tốc độ phục hồi kinh tế sau khủng hoảng nhanh tốc độ phục hồi kinh tế Việt Nam chậm so với nước có tăng trưởng âm năm 2009 Malaysia, Thái Lan Phillippines Năm vừa qua, dòng vốn ngoại tệ đổ vào Việt Nam chưa có nhiều chuyển biến tích cực Vốn đầu tư trực tiếp nước thực năm đạt khoản 11 tỷ USD, tăng 10% so với kì 2009 cao khoản 0,7 tỷ USD so với 2008 Nguyên nhân giảm sút đầu tư nước ngồi mơi trường kinh tế giới chưa thực thuận lợi, nhiên, nhiều yếu tố liên quan đến nguồn lực sách vĩ mô chưa quán rõ rang thiếu khả dự báo yếu tố tác động đến tâm lí nhà đầu tư nước ngồi Năm 2010, chứng kiến biến động lớn cùa tỷ giá, lãi suất coi năm khó khăn ngành ngân hàng với nhiều kiện quan trọng: Hoạt động cho vay không thuận lợi mặt lãi suất cao; Cuộc chạy đua lãi suất gay gắt ngân hàng nhằm thu hút tiền gửi ảnh hưởng lạm phát sức hút đầu tư vàng, tỷ lệ nợ xấu gia tăng; Chính sách tiền tệ khơng ổn định ảnh hưởng tới hiệu hoạt động chung toàn hệ thống Hoạt động tín dụng thời gian qua gặp nhiều khó khăn có tốc độ tăng trưởng chậm nhiều so với năm 2009 Tín dụng năm 2010 ước đạt 27,65% thấp nhiều so với mức 37,73% năm 2009 Trong cấu tín dụng có chênh lệch tương đối lớn tăng trưởng cho vay ngoại tệ (37,76%) khoản vay nội tệ (25,34%) Nguyên nhân chênh lệch lãi suất cho vay tiền đồng (14%-18%) cao nhiều so với lãi suất cho vay ngoại tệ (6%-8%) Tiền đồng liên tục bị giá (khoảng 9%) với tỷ lệ lạm phát leo thang vài tháng trở lại buộc NHNN phải tăng lãi suất lên 9% nhằm kiềm chế lạm phát từ đầu tháng 11 Thêm vào sách tiền tệ thắt chặt đẩy mặt lãi suất lên cao chóng mặt làm cho hoạt động tín dụng bị ảnh hưởng Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 23% cho năm 2011mà NHNN đưa tín hiệu cho thấy tâm NHNN việc kiểm soát lạm phát ổn định kinh tế vĩ mô NHNN nâng lãi suất lên 1% cuối năm 2009 tiếp tục trì tháng đầu năm 2010 Tuy nhiên, nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế, sách tiền tệ dần nới lỏng cách khuyến khích ngân hàng hạ thấp lãi suất cho vay tiền gửi Hoạt động tín dụng có tăng trưởng nhanh tình hình lạm phát leo thang buộc NHNN thay đổi sách từ nới lỏng sang thắt chặt, nâng lãi suất lên 9% vào đầu tháng 11 Mặt lãi suất vốn cao lại bị đẩy lên cao khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn việc vay vốn Lãi suất chiết khấu lãi suất tái cấp vốn tăng lên 7% 9%, lãi suất liên ngân hàng tăng nhanh chóng từ 11% 11,2% vào đầu tháng 11 lên đến 12,9% vào tháng 12 khiến ngân hàng, ngân hàng nhỏ có tiềm tài chưa đủ mạnh không chủ động chiến lược kinh doanh Sự giá tiền đồng lạm phát tăng cao khiến người có xu hướng rút tiền gửi nội tệ từ ngân hàng chuyển qua tích trữ vàng USD Đồng thời lượng tiền gửi trung dài hạn giảm mạnh thay vào tập trung gửi ngắn hạn gây cân đối cấu tiền gửi ngân hàng Trong quý I năm 2010 tiền gửi tiết kiệm tăng trưởng với tốc độ chậm chí đạt âm tháng Giai đoạn diễn chạy đua lãi suất huy động gay gắt ngân hàng biến động mạnh lãi suất liên ngân hàng Có thời điểm lãi suất liên ngân hàng lên tới mức 16% -17%, nhiên với can thiệp kịp thời NHNN, mặt lãi suất giảm đáng kể Năm 2010 năm chứng kiến nhiều kiện quan trọng lĩnh vực BĐS Việt Nam Sự kiện đáng ý Đồ án quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội đến 2030 tầm nhìn 2050; Nhiều dự án, cơng trình giao thông lớn triển khai Đại lộ Thăng Long (Hà Nội), đường cao tốc Hồ Chí Minh - Trung Lương miền Tây, cầu Vĩnh Tuy…Mặc dù có nhiều thay đổi mặt quy hoạch tổng thể so với năm trước song diễn biến giá hàng hóa bất động sản nước năm qua diễn biến phức tạp khó kiểm soát, đặc biệt giá đất Hà Nội liên tục tăng cao, tính riêng quý 4/2010 giá đất tăng khoảng 12-15% so với q trước Thị trường văn phịng năm 2010 ghi nhận xu hướng sụt giảm giá thuê từ khủng hoảng Giá thuê bắt đầu giảm mạnh từ đầu năm 2009, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm dự báo xu hướng tiếp tục diễn năm 2010 Mặc dù thị trường bất động sản nói chung có nhiều chuyển biến tích cực song năm 2010 xem năm đầy khó khăn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Với hàng loạt quy định pháp lý đưa Nghị định 71 quy định việc huy động vốn chủ đầu tư quyền sở hữu nhà dự án, Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết Nghị định 71, Thông tư 13 yêu cầu tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% khoản vay kinh doanh BĐS…nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản nguy bong bong, song quy định tạo khơng áp lực lên doanh nghiệp ngành Với mặt lãi suất cao nay, lãi suất cho vay mức 2021%/năm, với hạn chế tín dụng năm 2011 yếu tố khiến giao dịch thị trường hạn chế nhiều Nhìn chung, kinh tế Việt Nam có dấu hiệu phục hồi có hội tăng trưởng Tuy nhiên, phải đối mặt với thách thức để trì tăng trưởng dài hạn, mà kinh tế bộc lộ dấu hiệu bất ổn vĩ mô với tỉ lệ lạm phát có xu hướng gia tăng theo giá nguyên liệu đầu vào chủ yếu (xăng, điện…), biến động phức tạp tỷ giá giá Việt Nam đồng so với USD xu hướng biến động trái chiều đồng tiền khác với đồng USD đẩy mặt lãi suất Việt Nam lên cao… Tỷ giá, lãi suất biến động với tỉ lệ lạm phát phát mức cao cho thấy môi trường vĩ mô không ổn định, ảnh hường đến thu hút đầu tư nước ngoài, sản xuất kinh doanh tiêu dùng nước mục tiêu tăng trưởng cao mà Chính phủ đề 2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam Trong năm vừa qua dư nợ cho vay hệ thống ngân hàng có nhiều biến động nhìn chung tăng qua năm Năm 2007 dư nợ cho vay tăng mạnh đạt 1.019.377 tỷ đồng tăng 51,82% so với năm 2006 Tuy nhiên đến năm 2008 số đạt 1.258.980 tỷ đồng,tăng 23,50% so với năm 2007 năm 2009 tăng nhẹ tăng 23,85% so với năm 2008 Đó tác động khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 ảnh hưởng nặng nề cho kinh tế nói chung hoạt động cho vay ngân hàng nói riêng Tình hình tiếp tục diễn năm 2009 2010 hoạt động tín dụng gặp nhiều khó khăn có tốc độ tăng trưởng chậm Bảng 2.1 Tăng trưởng tín dụng hệ thống NHTM giai đoạn 2006-2009 Đơn vị : tỷ đồng Ngân hàng Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Toàn hệ thống 671.423 1.019.377 1.258.980 1.559.245 NHTMNN 459.409 578.175 687.768 861.105 NHTMCP 131.361 286.423 337.744 452.495 NH liên doanh 8.711 12.331 16.542 14.567 NH nước 55.751 83.221 124.164 123.231 (Nguồn: Số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) Tuy nhiên điều đáng mừng tỷ lệ nợ xấu NHTM lại giảm đáng kể Năm 2000 tỷ lệ nợ xấu 10,2% đến năm 2005 cịn 2,84% tỷ lệ tiếp tục giảm 2,3% vào năm 2009 Điều cho thấy nỗ lực khơng ngừng NHTM thời gian qua 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam 2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay chấp BĐS Cho vay chấp BĐS ngày tăng chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ cho vay NHTM, tính đến cuối năm 2009 tỷ trọng 55% Bảng 2.2 Tỷ lệ dư nợ cho vay chấp BĐS số NHTMVN Đơn vị tính : % Ngân hàng Năm Tăng/giảm (+/-) 2007 2009 NHNN PTNT 21,88 28,07 6,19 VietinBank 30,5 35,6 5,1 BIDV 34 38,5 4,5 Vietcombank 70,6 75,5 4,9 Techcombank 90,8 96,3 5,5 ACB 90,1 95 4,9 Đại Tín 98 99,1 1,1 NHTMCP 42 56,4 14,4 OceanBank (Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng NHTM) Tuy nhiên nhận thấy NHTM cổ phần tỷ lệ cho vay chấp BĐS cao hẳn so với NHTM NN chiếm tỷ trọng gần tuyệt đối 2.2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay số NHTM Việt Nam Ngân hàng tổ chức tiến hành công tác BĐS cách thường xuyên cho vay vốn chấp nghiệp vụ chủ yếu Song nhiều năm qua, ngân hàng lợi ích riêng mà định giá khơng giá trị thực BĐS Tuy nhiên nguyên nhân chủ yếu hoạt động thực phận tín dụng Theo nghị định 178-CP sửa đổi xác định mức giá BĐS để đưa tỷ lệ cho vay hợp lý, NH phép tự thỏa thuận nhằm đem lại quyền lợi cho khách hàng ngân hàng (NĐ 163-CP) Do hầu hết ngân hàng xây dựng cho quy trình định giá riêng, áp dụng phương pháp khác để tiến hành định giá BĐS dẫn đến tình trạng khó có giá ưu việt, giá thực BĐS Hiện nhiều ngân hàng thành lập phận định giá độc lập NHTM CP Techcombank, ACB, Oceanbank, VP Bank… bên cạnh cịn số ngân hàng gắn liền phận định giá với phận tín dụng đặc biệt NHTMNN như: NHNN&PTNT – Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank Tuy nhiên BIDV Vietcombank có nhiều cố gắng đưa qui định phương pháp áp dụng định giá số qui định có tính thơng thống, rõ ràng cho phép chi nhánh ngân hàng phép thỏa thuận mức giá đất với khách hàng theo giá thực tế chuyển nhượng địa phương Chẳng hạn Quyết định số 225/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/2006 quy định: thứ nhất, mức tối đa với mức giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường giá thấp với giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định Thứ hai, mức tối đa không 70% giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường giá cao giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định Tuy nhiên thấy số vướng mắc q trình áp dụng khung UBND tỉnh, thành phố đưa thấp dùng để tính thuế dẫn đến khơng thể đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng Mặt khác việc xác định xây dựng khung giá thị trường tỉnh lẻ thực mà đến dịch vụ nhà đất hay sàn giao dịch BĐS cịn chưa có 2.2.2.1 Thực trạng định giá BĐS ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Được thành lập ngày 26/3/1988, hoạt động theo Luật tổ chức tín dụng Việt Nam, đến Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank ) ngân hàng thương mại hàng đầu giữ vai trò chủ đạo chủ lực phát triển kinh tế Việt Nam, đặc biệt đầu tư cho nông nghiệp, nông thôn nông dân với tổng dư nợ cho vay nông nghiệp nông thôn chiếm tới 68,3% tổng dư nợ tồn hệ thống, riêng cho vay hộ nông dân chiếm tới 51% Agribank ngân hàng lớn Việt Nam vốn, tài sản, đội ngũ cán nhân viên, mạng lưới hoạt động số lượng khách hàng Tính đến tháng 12/2009, vị dẫn đầu Agribank khẳng định nhiều phương diện: Tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng vốn tự có 22.176 tỷ đồng; tổng tài sản xấp xỉ 470.000 tỷ đồng tăng 22% so với năm 2008, tổng dư nợ đạt 354.112 tỷ đồng cho vay nông nghiệp, nông thôn đạt 242062 tỷ đồng; mạng lưới hoạt động 2300 chi nhánh phòng giao dịch toàn quốc, nhân 35.135 cán Agribank số ngân hàng có quan hệ ngân hàng đại lý lớn Việt Nam với 1.034 ngân hàng đại lý 95 quốc gia vùng lãnh thổ Mặc dù kinh tế nước giới nhiều khó khăn với nỗ lực tồn hệ thống, năm 2009 hoạt động Agribank đạt kết khả quan Đến 31/12/2009 tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng, tăng 19,7 % so với đầu năm; tổng dư nợ cho vay đầu tư vốn Agribank đạt 394.828 tỷ đồng, tăng 60.064 tỷ đồng (tăng 17,9%) so với đầu năm, dư nợ cho vay kinh tế đạt 354.112 tỷ đồng, tăng 59.415 tỷ đồng ( tăng 20,2%) với tổng dư nợ cho vay nông nghiệp, nông thôn chiếm 68,3% tổng dư nợ Agribank tiếp tục trì tốt chất lượng tín dụng kiểm soát tỷ lệ nợ xấu mức 2,6% Một số kết hoạt động Agribank Hoạt động huy động vốn Tính đến ngày 31/12/2009 tổng nguồn vốn đạt 434.331 tỷ đồng tăng 71.330 tỷ đồng tức tăng 19,7% so với đầu năm, nguồn vốn nội tệ tăng 15,5%, nguồn vốn ngoại tệ tăng 57,7% Huy động từ khách hàng đạt 366.995 tỷ đồng, tăng 30.146 tỷ đồng (tăng 8,9%) so với đầu năm, huy động từ dân cư đạt 200.211 tỷ đồng, tăng 26.993 tỷ đồng ( tăng 15,6%) so với đầu năm, chiếm tỷ trọng 46% tổng nguồn vốn Hình 2.1 Tăng trưởng nguồn vốn giai đoạn 2006-2009 Agribank đảm bảo cấu nguồn vốn đa dạng, hợp lý có tính ổn định cao Hình 2.2 Cơ cấu nguồn vốn 2009 (Nguồn: Báo cáo thường niên NHNo & PTNT 2009) Về hoạt động tín dụng: Đến ngày 31/13/2009, dư nợ cho vay kinh tế đạt 354.112 tỷ đồng, tăng 69.495 tỷ đồng (tăng 24,4%) so với đầu năm Dư nợ ngoại tệ quy đổi đạt 27.739 tỷ đồng, tăng 5.638 tỷ đồng (tăng 25,5%) so với đầu năm chiếm tỷ trọng 7,8% tổng dư nợ Đối tượng cho vay chủ yếu hộ gia đình sản xuất chiếm 48,6% doanh nghiệp quốc doanh với tỷ trọng 43,9% Hình 2.3 Cơ cấu dư nợ 2009 (Nguồn: Báo cáo thường niên NHNN & PTNT 2009) Năm 2009, Agribank hồn thành đề án “ Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam mở rộng nâng cao hiệu đầu tư vốn cho nông nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2010 định hướng đến năm 2020 ” với mục tiêu giữ vững tỷ trọng cho vay lĩnh vực chiếm 70% tổng dư nợ vào năm 2020 Thực Quyết định Thủ tướng Chính phủ hỗ trợ lãi suất nhằm góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, trì tăng trưởng, đảm bảo an sinh xã hội, tính đến 31/12/2009 Agribank hỗ trợ lãi suất cho 1.337.651 khách hàng với 194.293 tỷ đồng chiếm gần 30% tổng dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam Riêng khu vực nông nghiệp, nông thôn dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất Agribank chiếm 56,8% tổng dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất 95% số lượng khách hàng Thực trạng định giá BĐS hoạt động cho vay NHNN & PTNT Bước vào giai đoạn hội nhập sâu hơn, toàn diện đồng thời phải đối mặt nhiều với cạnh tranh, thách thức từ Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại giới (WTO), cam kết mở cửa hoàn toàn thị trường tài vào năm 2011, Agribank với vị ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam xác định mục tiêu giữ vững, phát huy vai trò trụ cột đầu tư vốn cho kinh tế đất nước, chủ đạo, chủ lực thị trường tài tiền tệ nơng thơn, kiên trì bám trụ mục tiêu ưu tiên hoạt động cho “tam nông” năm 2010 năm Ưu tiên đầu tư trước hết hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp, doanh nghiệp nhỏ vừa nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển dịch cấu đầu tư cho sản xuất nông nghiệp, nông thôn, tăng tỷ lệ dư nợ cho lĩnh vực đạt 70% tổng dư nợ Do đặc thù hoạt động lâu đời nên thấy rõ phần lớn đối tượng cho vay Agribank đối tượng cho vay sách nên khơng có tài sản đảm bảo tài sản đảm bảo tài sản hình thành tử vốn vay Điều giải thích tỷ trọng cho vay chấp BĐS NHNo & PTNT VN không lớn chiếm khoảng 25-30% tổng dư nợ cho vay Chính cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay bước quy trình cấp tín dụng Tại NHNo & PTNT cán tín dụng người thực hoạt động định giá tài sản bảo đảm mà khơng có phận riêng tiến hành cơng việc Cán tín dụng vừa phải làm nghiệp vụ tín dụng vừa phải làm hoạt động hỗ trợ tín dụng định giá tài sản bảo đảm nên thường khơng chuẩn xác chun mơn cán tín dụng nghiệp vụ tín dụng ngân hàng mà nghiệp vụ định giá bất động sản nên họ khơng có am hiểu sâu sắc cơng việc, khơng linh hoạt tình mà chủ yếu tiến hành công việc theo khuôn mẫu, quy định Điều thấy giống với công tác định giá BĐS NHTM nhà nước khác Ngân hàng Đầu Tư Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Công Thương Việt Nam (Vietinbank)… Trong năm qua thị trường bất động sản có bước phát triển kéo theo biến động liên tục giá Giá bất động sản lại chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố tác động nên để xác định giá trị bất động sản xác thực hợp lý phía khách hàng vay ngân hàng điều hồn tồn khơng đơn giản Cơng việc u cầu cán tín dụng khơng giỏi nghiệp vụ tín dụng mà cịn phải có hiểu biết chuyên sâu thị trường bất động sản Mặc dù đội ngũ cán giàu kinh nghiệm song cán định giá NHNo & PTNT gặp khó khăn tình hình biến động không ngừng thị trường đến địa điểm nơi BĐS toạ lạc ít, nên việc xem xét trạng không chuẩn xác, dẫn đến kết định giá khơng hồn tồn phản ánh thực tế Việc định giá BĐS mang nhiều yếu tố chủ quan, nhân viên định giá cịn phải dựa vào kinh nghiệm tích luỹ thân nhiều, kết định giá phụ thuộc nhiều vào quan điểm nhân viên định giá 2.2.2.3 Thực trạng định giá BĐS chấp NHTMCP Đại Dương Một số kết hoạt động Được thành lập năm 1993 chuyển đổi mơ hình hoạt động từ năm 2007, với nỗ lực không ngừng đội ngũ nhân tâm người quản trị ngân hàng, OceanBank ngày khẳng định vị thị trường tài ngân hàng bước gây dựng niềm tin vững bền lịng cơng chúng Tuy non trẻ hệ thống NHTM Việt Nam thành tựu mà OceanBank đạt thể bước chuyển ấn tượng tạo đà cho NH đường tiến tới ngân hàng đa năng, đại có tầm vóc tương xứng với NHTM CP lớn nước Từ ngân hàng với vốn điều lệ 300 triệu đồng, năm 2010, OceanBank có vốn điều lệ lên 3500 tỷ Năm 2009, tổng tài sản OceanBank đạt 33 nghìn tỷ đồng, đạt 135% kế hoạch đến năm 2010 số 55 nghìn tỷ đồng Tính đến ngày 31/12/2009, tổng nguồn vốn huy động toàn NH đạt 31.180 tỷ đồng, tăng 151% so với đầu năm Đến năm 2010, tổng nguồn vốn huy động NH 50.427 tỷ đồng tăng 13% so với kế hoạch đặt Về hoạt động tín dụng, tính đến 31/12/2009, tổng dư nợ tín dụng OceanBank đạt 10.189 tỷ đồng tăng 71,57% so với năm 2008, đến năm 2010 dư nợ cho vay đạt 17.631 tỷ đồng tăng 73,04% so với năm 2009 Bảng 2.12 Kết hoạt động OceanBank 2009 – 2010 Đơn vị : tỷ đồng Chỉ tiêu 2009 2010 2010/2009 (%) Tổng tài sản 33.785 55.139 163 Tổng nguồn vốn huy động 31.080 50.427 162 Dư nợ tín dụng 17.631 173 10.189 Lợi nhuận trước thuế 301 691 229 ROE 11,33% 20,6% 182 ROA 1,09% 1,2% 110 Về hoạt động cho vay có BĐS chấp, dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS ln chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ cho vay có bảo đảm: năm 2008 42% năm 2009 tăng lên 56,4% Như để đảm bảo an toàn thuận lợi cho hoạt động cho vay OceanBank yêu cầu phần lớn dự án vay vốn phải có BĐS làm tài sản chấp Bảng 2.13 Kết đảm bảo tiền vay loại tài sản T T Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Triệu đồng Tỷ trọng (%) Triệu đồng Tỷ trọng (%) Tổng dư nợ 6.539.000 100 10.188.90 100 Tổng dư nợ đảm bảo BĐS 2.476.380 42 5.746.540 56,4 Tổng dư nợ đảm bảo ô 85.007 tô 1,3 128.646 1,26 Tổng dư nợ đảm bảo cổ phiếu 196.170 652.334 6,4 Tổng dư nợ đảm bảo sổ tiết kiệm 1.307.800 20 957.008 9,39 Tổng dư nợ đảm bảo tài sản khác 1.242.410 19 951.883 9,34 Tổng dư nợ tài sản đảm 961.233 14,7 1.752.491 17,2 bảo (Nguồn : Báo cáo cho vay BĐS năm 2008, 2009 OceanBank Trong cấu BĐS chấp BĐS nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất,kể tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng chiếm tỷ trọng cao Năm 2008 tỷ trọng 55% tăng mạnh năm 2009 lên 68% Sau quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng đáng kể tổng giá trị BĐS chấp, chiếm 39% 30,53% tương ứng theo năm nói Bảng 2.14 Giá trị BĐS chấp phân loại theo loại BĐS T T Chỉ tiêu Năm 2008 Triệu đồng 4.200.501 1.638.196 2.310.276 Tỷ trọng (%) 100 39 55 Năm 2009 Triệu đồng 8.309.433 2.536.842 5.650.353 Tỷ trọng (%) 100 30,53 68 Tổng giá trị BĐS chấp Quyền sử dụng đất Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng Các tài sản gắn liền với đất 168.020 18.070 0,22 BĐS khác theo quy định 84.010 103.867 1,25 Pháp luật (Nguồn : Báo cáo bảo đảm tiền vay năm 2008, 2009 OceanBank) Thực trạng định giá BĐS chấp NH OceanBank Tuy ngân hàng non trẻ hệ thống NHTM Việt Nam song với phương châm chiến lược phục vụ khách hàng ngày tốt hơn, đảm bảo phát triển bền vững cho NH, từ năm 2008, OceanBank có hướng phát triển coi trọng vấn đề định giá BĐS chấp OceanBank thành lập phận thực công tác định giá, hoạt động độc lập, với đội ngũ cán chuyên định giá tài sản đảm bảo Thêm vào đó, yêu cầu cấp thiết phải xây dựng quy trình định giá rõ ràng, đầy đủ ban lãnh đạo NH quan tâm thực thỏa đáng Quy trình xây dựng dựa quy trình bảo đảm tiền vay NHNN phần quy trình cấp tín dụng OceanBank Quy trình định giá BĐS OceanBank Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng Đây bước đầu nhân viên định giá tiếp cận hồ sơ BĐS từ phận quan hệ khách hàng – phịng kinh doanh có trách nhiệm kiểm tra xem xét tài liệu giấy tờ khách hàng cung cấp tính đầy đủ hợp pháp Bước 2: Kiểm tra tình hình thực tế nơi BĐS tọa lạc Cán định giá cần xem xét xem có khác biệt BĐS thực tế với thông tin mà khách hàng cung cấp hay không, đồng thời thu thập thơng tin giá trị thị trường khu vực có BĐS từ lập phiếu định giá tài sản đảm bảo theo quy định Bước 3: Thẩm định BĐS + Thẩm định chủ sở hữu, sử dụng BĐS: nhằm xác định người chủ sở hữu, sử dụng, người đồng sở hữu, sử dụng lực hành vi dân sự, lực pháp luật người đó; xác định người có thẩm quyền định việc chấp BĐS trường hợp tài sản DNNN, công ty TNHH…, mối quan hệ chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người bảo lãnh(nếu có) dựa chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý người bảo lãnh + Thẩm định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc Việc thẩm định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc nhằm đảm bảo xác định xem nơi BĐS tọa lạc có quy hoạch hay khơng, trường hợp có quy hoạch quy họach + Thẩm định khả chuyển nhượng bất động sản tọa lạc: nhằm xác định BĐS chuyển nhượng hay khơng sở đánh giá kiến trúc tổng thể, sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, trị, xã hội khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thương mại, vị trí BĐS, thơng tin giao dịch chuyển nhượng thị trường yếu tố khác + Thẩm định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế BĐS: Tính đầy đủ, tính hợp lệ tính phù hợp chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản diện tích thực tế, diện tích cơng nhận chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản; BĐS có phép chấp theo quy định pháp luật không; BĐS có tranh chấp, có chấp khơng, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với tổ chức cá nhân khác khơng, có bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không Bước 4: Tiến hành định giá BĐS Dựa thông tin từ trình khảo sát thực tế đánh giá, nhân viên định giá sử dụng phương pháp định giá thích hợp để xác định giá trị BĐS Bước 5: Lập biên định giá BĐS Biên định giá phải thể đầy đủ thông tin nêu rõ giá trị BĐS tính tốn Đây giá trị thỏa thuận đồng ý hai bên Ngân hàng bên chấp sở để xác định mức cho vay Phương pháp định giá : OceanBank quy định việc xác định giá trị BĐS chấp phải vào khung giá Nhà nước thời điểm định giá điều chỉnh theo đặc điểm kinh tế kỹ thuật trạng thực tế BĐS, nhiên không vượt lần khung giá UBND tỉnh, thành phố quy định thời điểm định giá Ví dụ cụ thể định giá BĐS chấp OceanBank BĐS cần định giá mảnh đất có diện tích 875,4m2 diện tích đất 300m2, diện tích đất nơng nghiệp nằm diện bị thu hồi để thực quy hoạch xã Long Phước, thị xã Bà Rịa – tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 575,4 m2 Căn vào khung giá đất UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu năm 2008 quy định vị trí, loại đường với BĐS chấp có mức sau: + Đối với đất : 1.200.000 đồng/m2 + Đối với đất nông nghiệp : 126.000 đồng/m2 BĐS kiểm tra có tính đầy đủ tính xác pháp lý nên cán định giá xác định giá trị sau: Giá trị quyền sử dụng đất là: 300 * 1.200.000 * = 720.000.000 đồng Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp là: 575,4 * 126.000 = 145.000.000 đồng Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp nhà nước bồi thường là: 575,4 * 1.200.000 * 30% = 207.144.000 đồng Tổng giá trị quyền sử dụng đất mảnh đất là: 720.000.000 + 145.000.000 + 207.144.000 = 1.001.072.144 đồng Bảng 2.15 Tổng hợp kết trường hợp định giá BĐS chấp OceanBank Tài sản định giá Quyền sử dụng đất Diện tích đất 300 m2 Đơn giá đất 1.200.000 đồng/m2 Diện tích đất nơng nghiệp 575,4 m2 Đơn giá đất nông nghiệp 126.0 đồng/m2 1.Giá trị quyền sử dụng đất (không 720.000.000 đồng vượt lần khung giá Nhà nước) 2.Giá trị quyền sử dụng đất nông 145.000.000 đồng nghiệp 3.Giá trị quyền sử dụng đất nông 207.144.000 đồng nghiệp nhà nước bồi thường Tổng cộng giá trị quyền sử dụng đất 1.000.000.000 đồng (Nguồn: Phòng định giá tài sản NH OceanBank) Nhận xét: - Các cán thực theo quy trình định giá quy định NH OceanBank - Sự chênh lệch giá Nhà nước giá thị trường cách xa (1.200.000 đồng/m2 so với 3.500.000 đồng/m2) khiến việc xác định giá trị BĐS chấp thấp nhiều so với giá thị trường - Việc quy định xác định mức giá BĐS chấp không vượt lần khung giá Nhà nước không phù hợp với thực tế mà giá trị thị trường thường cao mức giá Nhà nước từ – lần Như trường hợp thấy giá thị trường cao khung giá Nhà nước cán định giá áp dụng giá trị định giá lần khung giá Nhà nước dẫn đến mức giá trị BDDS bị đánh giá thấp - Trình độ chun mơn đội ngũ cán chưa cao, thiếu kinh nghiệm thực tế Tại OceanBank có khoảng 7% cán qua đào tạo chuyên môn định giá, thực tỷ lệ nhỏ để đáp ứng số lượng chất lượng định giá BĐS Với hạn chế quy trình định giá OceanBank nêu thiếu đầu tư cần thiết vào nâng cao tính chuyên nghiệp công tác định giá cho đội ngũ cán nhân viên khiến hoạt động định giá tài sản chấp NH chưa đạt hiệu cao, tính xác thấp làm ảnh hưởng đến mức cho vay NH làm giảm tính cạnh tranh NH so với NHTM khác 2.3 Đánh giá chung công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 2.3.1 kết đạt Trong năm qua, công tác định giá BĐS tiến hành chặt chẽ sát khiến hoạt động cho vay NHTM lĩnh vực cho vay có tài sản chấp ngày cải thiện Bảng 2.16 Kết hoạt động NHTM 2008-2009 Đơn vị : tỷ đồng Chỉ tiêu 2008 2009 Số tuyệt đối Tăng so với năm trước Số tuyệt đối Tăng so với năm trước Huy động vốn 1.344.580 23,33% 1.730.474 28,70% Tín dụng kinh tế 1.275.048 23,38% 1.756.123 37,73% (Nguồn: Báo cáo thường niên NHNN Việt Nam 2009) Quy trình thủ tục cho vay chấp BĐS ngày hoàn thiện không đem lại kết to lớn cho ngân hàng mà tạo điều kiện tối đa cho khách hàng Dựa việc nghiên cứu quy định, thị, quy chế, định NHNN pháp luật hoạtphu động có liên quan đến ngân hàng, đặc biệt quy trình tín dụng vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo, NHTM tự xây dựng cho quy trình định giá riêng Trong quy trình định giá số NHTM Techcombank, ACB, Habubank, Oceanbank… vừa cụ thể vừa tổng quát lại tương đối chặt chẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng doanh số cho vay dư nợ cho vay chấp BĐS Rủi ro hoạt động cho vay giảm thiểu đáng kể, chứng tỷ lệ nợ xấu nhiều ngân hàng trì mức 2% : Vietinbank, BIDV, Oceanbank chí mức 1% tại: Techcombank, ACB, Đại Tín… Về kết định giá ngày phù hợp, xác hơn, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng Việc định giá BĐS với quy trình chặt chẽ, cán có lực đánh giá với thực tế BĐS, với giá trị tránh việc định giá dựa mối quan hệ quen biết hay tình trạng xác định giá trị cho vay trước tiến hành định giá BĐS cho phù hợp với giá trị khoản vay trước Tại Techcombank, BIDV, ACB số ngân hàng khác xây dựng sách đảm bảo quyền lợi cho khách hàng xác định sát giá thị trường BĐS nằm khu vực có tính khoản lớn Đặc tính BĐS tăng giá theo thời gian có xu hướng giảm mạnh xuống, BĐS lại dễ dàng mua bán thị trường nên ngân hàng tính sát tới 80% giá trị thị trường thực tế thời điểm định giá Việc tập trung chuyên môn vào phận định chuyên định giá BĐS bước phát triển công tác định giá BĐS Trước cán tín dụng đảm nhận phần định giá BĐS với thẩm định cho vay, cơng việc gặp khơng khó khăn Ngun nhân cán tín dụng khơng thể đủ kiến thức, kinh nghiệm hoạt động cho vay định giá BĐS Khối lượng cơng việc nhiều mà BĐS loại tài sản phức tạp, nhiều loại hình khác nên việc định giá địi hỏi tính chun môn cao song công việc lại xem xét qua loa Nhưng với cạnh tranh gay gắt hệ thống ngân hàng mức độ rủi ro tín dụng tăng nhanh, tầm quan trọng hoạt động định giá dần NHTM nhận thức rõ nét Các cán tín dụng khơng phải định giá BĐS NHTM thành lập phận định giá riêng tách biệt với phận tín dụng ngân hàng Bộ phận hoạt động độc lập nên khách quan việc định giá Việc chuyên mơn hóa cho vay định giá đem lại nhiều ưu điểm thành cho NHTM Hơn nữa, cán định giá chuyên nghiệp hóa theo loại hình tài sản đảm bảo theo đối tượng khách hàng nên có nhiều kiến thức kinh nghiệm giúp ích hoạt động định giá Kết cơng việc từ xác, gần với giá thị trường hơn, việc nắm bắt nhạy cảm, thay đổi thị trường nhanh Các biện pháp bảo đảm tiền vay áp dụng chặt chẽ nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro tổn thất khách hàng khơng có khả trả nợ Từ kết phân tích cho thấy tỷ trọng cho vay chấp BĐS NHTM chiếm tỷ trọng cao tổng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo Tại NHTM cổ phần lớn : Techcombank, ACB, Habubank… chiếm khoảng 90% NHTM NN NHNo & PTNT, BIDV, Vietinbank…chiếm 30%-60% Do ngân hàng phải đặt vị trí định giá BĐS ngang tầm với thẩm đinh cho vay nhằm giảm thiểu rủi ro có khả xảy Và thực tế ngân hàng chủ động việc xác định giá trị tài sản đảm bảo BĐS từ việc xây dựng quy trình, áp dụng phương pháp định phương pháp xác định giá trị thu hồi BĐS phù hợp đến công tác đào tạo đội ngũ cán chất lượng cao 2.3.2 Những hạn chế Sau thời gian nghiên cứu tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản NHTM thấy hạn chế lớn việc định giá bất động sản chưa hoàn thiện mặt nội dung, phương pháp quy trình định giá Điều thể thơng qua tiêu sau Đầu tiên giá trị định giá NH không sát với giá trị thị trường bất động sản Khi thực định giá bất động sản NH thường lấy giá trị bất động sản tương tự để đối chiếu, so sánh có điều chỉnh giảm xuống chút, nguyên nhân quan điểm định giá NH khác với công ty định giá, NH định giá nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay, đó, bất động sản thường định giá thấp giá trị thị trường Các NH định giá BĐS chấp cao 70% -80% giá trị thị trường Techcombank, ACB, Habubank… với điều kiện BĐS vị trí thuận lợi, khoản cao Cịn lại NHTM khác định giá thấp 1,5-2 lần khung giá nhà nước, khung giá nhà nước thường cách xa so với giá thị trường từ 4-5 lần Chỉ tiêu thứ hai giá trị BĐS định giá giá trị BĐS lý Trong hoạt động cho vay NHTM năm qua, tỉ lệ vay khơng trả nợ bắt buộc phải lý TSBĐ chiếm khoảng 2%, nhiên NH khơng kiện tồ để phát mại tài sản, thay vào đó, NH tạo điều kiện cho khách hàng tự tìm mối bán bất động sản chấp với giá thị trường ( VP Bank, Techcombank, VIB) Nhưng có ràng buộc việc giao dịch toán thực NH Như vậy, NH vừa thu nợ khách hàng vay bán bất động sản với giá thấp kiện phát mại tài sản Chính ngun nhân nên lý bất động sản chấp, giá trị BĐS thường lớn giá trị định giá ban đầu, số giao động từ 1.1 đến 1.5 Với xu hướng thị trường BĐS Việt Nam, giá BĐS thơng thường tăng mà giảm, lợi thế chấp BĐS NH Tuy nhiên, kết định giá thấp so với giá trị BĐS lý khơng phải tốt Vì khách hàng cần nhiều vốn vay để kinh doanh định giá thấp ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh dẫn đến khách hàng không trả nợ Món nợ khách hàng xếp vào nợ hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến kết kinh doanh tiêu khác NH Do đó, NH phải xem xét lại quy trình phương pháp định giá để số giao động với biên độ không lớn Cuối tiêu thời gian chi phí định giá Theo quy định nhiều NH việc định giá tiến hành tối đa từ 48 – 72 tiếng kể từ tiếp nhận hồ sơ Tuy nhiên thực tế cán định giá nhiều thời gian việc tìm kiếm giá trị BĐS tương tự thị trường, NH chưa có hệ thống cập nhật lưu giữ thông tin thị trường BĐS dẫn đến chi phí định giá tăng lên Tại NHTM CP tỷ lệ số vụ định giá đảm bảo theo thời gian quy định chiếm khoảng 70%-80% tỷ lệ thấp nhiều NHTM NN khoảng 50%-60% Trong thời gian tới, NH phải có phương án hồn thiện quy trình phương pháp định sở vật chất để tạo hiệu cao hoạt động định giá BĐS chấp NH 2.3.3 Nguyên nhân 2.3.3.1 Những nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân quan điểm NH định giá BĐS chấp Hầu hết NH có xu hướng định giá BĐS thấp so với thực tế để đảm bảo an toàn Với mức cho vay 70% giá trị BĐS chấp mà việc định giá mức thấp khoảng 70% giá trị thực tế tài sản mức cho vay NH khoảng 50% giá trị tài sản NH cảm thấy yên tâm độ rủi ro khoản vay Từ họ cho việc định giá không quan trọng hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay mà Nguyên nhân thứ hai mà cán định giá gặp phải khó khăn việc xác minh tính pháp lý tài sản Cơng việc định giá kiểm tra tính pháp lý bất động sản Các nội dung cần ý quyền sở hữu sử dụng BĐS, tính thật, giả loại giấy tờ pháp lý Vì có giấy tờ làm giả tinh vi bất động sản liên quan đến đối tượng khác mà người sở hữu bìa khơng kê khai Tất điều để xác minh cách chắn rõ ràng nhiều thời gian gặp khơng khó khăn Những vấn đề cần đến kinh nghiệm kỹ chun mơn thẩm định Ngun nhân thứ ba phải nhắc đến việc sử dụng phương pháp định giá bất động sản chưa thích hợp Hiện NH sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp chi phí chủ yếu Đối với bất động sản thuộc khu vực thường xuyên giao dịch, có nhiều bất động sản khác tương đồng để so sánh phương pháp hữu ích Tuy nhiên, phân tích mặt hạn chế phương pháp chương cho thấy có bất động sản khơng giao dịch thường xun, khơng tìm bất động sản tương tự để so sánh lúc khó để đưa kết sát với thị trường đáng tin cậy Hơn việc thu thập nguồn thông tin đảm bảo, chất lượng tốt điều chỉnh rõ ràng vấn đề nan giải nhân viên định giá Đối với phương pháp chi phí sử dụng để định giá cơng trình xây dựng, NH áp dụng định mức xây dựng nhà nước nên kết thường khơng xác Ngun nhân định mức xác định giá tốn cơng trình trừ phần giảm giá tích luỹ giá tốn khơng xác bị nhà thầu thổi phồng (có cơng trình giá trị thực 60%-70% giá toán) hay điều kiện biến động thị trường, đặc biệt tình hình lạm phát liên tục tăng cao Một số NH sử dụng phương pháp so sánh thị trường để hình thành khung giá BĐS cho khu vực, loại đường phố ACB, Sacombank Phần lớn NHTM sử dụng phương pháp kết hợp việc xác định giá thị trường khung giá nhà nước Một số khác NHNo & PTNT, VIB, Oceanbank… dựa kết khảo sát từ thị trường thường lấy thấp so với giá thị trường Chỉ dựa vào cảm tính chủ quan mà nhân viên định giá đưa mức thấp Mặc dù phương pháp kết hợp việc xác định giá thị trường khung giá nhà nước, tức lấy trung bình cộng hai mức giá kết hợp với hệ số k để tính giá trị BĐS hầu hết NHTM sử dụng phổ biến song cịn hạn chế giá trị định giá thấp so với mức giá thị trường Do ảnh hưởng đến chất lượng định giá làm giảm tính cạnh tranh NHTM Nguyên nhân cuối cán định giá thiếu sót chun mơn kinh nghiệm, kiến thức chun mơn lý thuyết, cịn kinh nghiệm điều đúc rút từ thực tế Kinh nghiệm có ý nghĩa quan trọng việc định giá Người có kinh nghiệm gặp trường hợp khác thường có cách xử lý khơn khéo nhạy cảm với thị trường với rủi ro tiềm ẩn Trình độ chun mơn đội ngũ cán định giá chưa cao cách thức tổ chức quy trình định giá cịn chưa hợp lý Tại NHTM NN như: NHNN & PTNT, Vietinbank, BIDV chí cà Vietcombank chưa thành lập phận định giá riêng biệt quy trình định giá nằm quy trình cấp tín dụng Điều dẫn đến thực trạng cán định giá không chuyên nghiệp hóa, tỷ lệ cán qua đào tạo chun mơn thấp khoảng 6%-7% Thêm vào khối lượng cơng việc q nhiều cịn xảy tình trạng kiêm nhiệm, cán tín dụng vừa thẩm định vốn vay vừa định giá BĐS làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến chất lượng định giá Tình trạng NHTM CP lớn Techcombank, ACB, Habubank, cải thiện rõ rệt có phịng định giá chuyên biệt, hoạt động độc lập, quy trình lại rõ ràng, chặt chẽ Số lượng chất lượng cán định giá quan tâm mức thể tỷ lệ cán đào tạo nghiệp vụ cao nhiều so với NHTM NN, khoảng 40%-50% 2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan Đầu tiên phải kể đến hành lang pháp luật Việt Nam chưa hoàn thiện, khung giá nhà nước ban hành thấp thị trường nhiều Tuy công việc định việc xử lý bất động sản chấp quy định Bộ luật dân sự, luật đất đai văn luật văn có chưa thống nhất, nội dung mang tính định hướng cịn nhiều bất cập so với thực tế Việc định giá bất động sản chấp thấp có lợi cho ngân hàng có hại mức vốn vay cho khách hàng không đáp ứng nhu cầu, dẫn đến khách hàng khơng kinh doanh tốt suy yếu khả trả nợ khách hàng giảm đi, gây nên rủi ro cho Ngân hàng Bên cạnh đó, khách hàng khơng trả nợ bắt buộc ngân hàng thưa kiện tòa bất động sản chấp tịa giải quyết, lúc mà tịa án áp ln khung giá nhà nước bất động sản bị định giá thấp Sự khác biệt quy định thực tế thị trường gây khó khăn tổn thất cho Ngân hàng Ngồi ra, khơng khung giá thấp mà cịn chưa có văn pháp luật làm sở cho việc định giá đất nhà nước để đưa khung giá Quy trình cụ thể khơng có Một tình trạng cần quan tâm tiến độ cấp giấy chứng nhận địa phương chậm chạp làm ảnh hưởng đến trình nhận chấp định giá Sự ban hành Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai tư ngày 1/1/2007 khiến NH giảm mạnh khối lượng cho vay Bởi theo điều 184 Nghị định yêu cầu người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bán, chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất Trong từ trước NH chấp nhận cho vay chấp giấy tờ nhà đất chí hình thức cho vay chiếm tỷ lệ lớn tổng số tín dụng NHTM Thứ hai biến động không ổn định thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nước ta chịu nhiều ảnh hưởng từ nhà nước, thị hiếu nhu cầu ảo người tiêu dùng Người Việt Nam ảnh hưởng lẫn lớn, thông tin không sát thực mà gây lên hiệu ứng dây chuyền, có nhiều loại bất động sản thường xuyên rao bán mà chưa thấy bán Hơn nữa, liệu thị trường có phản ánh sát với nhu cầu thực hay không làm giá nhà đầu bất động sản Việc xuất nhu cầu ảo làm cho giá tăng lên cao, không phản ánh giá trị thực bất động sản thị trường Bên cạnh đó, thơng tin thị trường thường xun bị bóp méo gây nên cách hiểu sai lệch Những điều gây nhiều khó khăn cho cán thẩm định trình định giá tài sản Tính đến tháng 10/2009 dư nợ cho vay BĐS tổ chức tín dụng địa bàn Hà Nội 24.839 tỷ đồng tăng 23,5% so với năm 2008 dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo 23.374 tỷ đồng, chiếm 94% tổng dư nợ cho vay BĐS Tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực thấp 0,9% song với tình hình thị trường BĐS trầm lắng, tính khoản thấp gây khó khăn cho khách hàng đồng thời ảnh hưởng đến khả thu hồi nợ gốc NH buộc NH phải đối phó với tình trạng tỷ lệ nợ hạn nợ xấu tăng cao Thứ ba chưa có chuẩn mực ngân hàng với nhau, nên việc lấy thông tin từ ngân hàng khác làm số liệu tham chiếu cho ngân hàng gặp nhiều khó khăn chấp nhận Việc BĐS đem chấp NH xác định giá, sang NH khác lại xác định giá khác làm ảnh hưởng đến uy tín NH gây khó khăn cho khách hàng vay chấp Sau trình tìm hiểu quy trình định giá bất động sản chấp NHTM thấy kết đạt nhiều mà hạn chế, khó khăn, vướng mắc khơng Trên hết cần nhận thức rõ hoạt động định giá bất động sản thực quan trọng có ý nghĩa ngân hàng Nó ngang tầm với thẩm định cho vay nên phải quan tâm mức có phân tích rõ ràng Mặc dù NH ý thức điều nên hồn thiện quy trình nghiệm vụ từ định giá tự phát đến kiến thức cho cán định giá song tồn nhiều mặt hạn chế tiêu biểu chênh lệch giá trị định giá giá thị trường lớn ... 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam 2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay chấp BĐS Cho vay chấp BĐS ngày tăng chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ cho vay. .. Đánh giá chung công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 2.3.1 kết đạt Trong năm qua, công tác định giá BĐS tiến hành chặt chẽ sát khiến hoạt động cho vay NHTM lĩnh vực cho vay có tài sản chấp... liệt ngân hàng thương mại, NHNo & PTNT có bước cải tiến hoạt động cho vay công tác định giá BĐS ngày ngân hàng trọng Cùng với việc tuân thủ theo quy định Ngân hàng nhà nước đảm bảo an tồn tiền vay