BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Đề Tài: CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Hệ: Sau Đại học Khóa : K20 Lớp: Ngân hàng Đêm GVHD: TS Nguyễn Thanh Phong Nhóm HVTH : Trần Thị Hoàng Cơ Nguyễn Thị Quỳnh Diễm Lê Thuý Hà Nguyễn Thị Ngọc Hạnh Nguyễn Thị Thu Hiền (24/07/86) Võ Thị Hồng Minh Nguyễn Thị Thanh Nga Trương Thị Hoài Ngân Nguyễn Hồng Dạ Ngân Nguyễn Lê Bảo Ngọc TP Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2012 PHẦN I TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN – CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN I TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN: Khái niệm Là sản phẩm vay trung dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn để đầu tư Dự án (Dự án đầu tư/phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phương án phục vụ đời sống) thực Việt Nam số nước/vùng lãnh thổ tuỳ vào Dự án cụ thể phù hợp với quy định pháp luật ngân hàng cho vay thời kỳ Đối tượng cho vay Tất Dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh dịch vụ dự án đầu tư phục vụ đời sống, trừ nhu cầu vốn không cho vay theo qui định pháp luật hạn chế cho vay ngân hàng Các khách hàng cụ thể Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, đơn vị kinh doanh có đăng ký kinh doanh: Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty hợp doanh Cơ quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp quan, đơn vị trực thuộc tổ chức Lợi ích sử dụng sản phẩm - Số tiền cho vay lên đến 85% chi phí đầu tư Dự án không giới hạn quy mô dự án - Lãi suất cho vay cạnh tranh, hợp lý - Loại tiền cho vay đa dạng: VND, USD ngoại tệ mạnh khác tùy theo quy định ngân hàng thời kỳ - Thời hạn cho vay linh hoạt (từ năm đến tối đa 15 năm), thời gian ân hạn trả nợ hợp lý phù hợp với dòng tiền dự án doanh nghiệp Điều kiện vay vốn - Khách hàng có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân chịu trách nhiệm dân theo quy định pháp luật - Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp - Có khả tài đảm bảo trả nợ đủ thời hạn cam kết - Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh dịch vụ khả thi, có hiệu có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định pháp luật - Thực quy định bảo đảm tiền vay theo quy định Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn ngân hàng cho vay - Có mức vốn tự có định theo quy định ngân hàng tham gia vào Dự án đầu tư xin vay vốn Tài sản bảo đảm tiền vay - Tồn tài sản hình thành từ vốn vay vốn tự có Dự án đầu tư - Khách hàng dùng tài sản khác Dự án (như đảm bảo số dư tài khoản tiền gửi, giấy tờ có giá, động sản, bất động sản khác không thuộc Dự án, bảo lãnh tài sản bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay bổ sung cho vốn vay Hồ sơ vay vốn - Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp - Hồ sơ tài doanh nghiệp - Hồ sơ pháp lý kinh tế kỹ thuật Dự án - Hồ sơ vay vốn Dự án - Hồ sơ bảo đảm tiền vay II CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản: 1.1 Khái niệm Điều 174 luật dân 2995 qui định: Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định 1.2 Phân loại bất động sản: Bất động sản (BĐS) phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm yêu cầu sử dụng khác Trong trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành khả tham gia thị trường loại để bảo đảm cho việc xây dựng sách phát triển quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, BĐS phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt: Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta giới Nhóm 2: BĐS khơng đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm chủ yếu đất nơng nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Nhóm 3: BĐS đặc biệt BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo ba nhóm cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phù hợp xác định mơ hình quản lý thị trường BĐS 1.3 Đặc điểm BĐS - Bất động sản có vị trí cố định vị trí đại lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian - Bất động sản loại hàng hố có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hố bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Tính lâu bền bất động sản thể hai góc độ vật lý kinh tế song tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế không ngang - Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục trì bất động sản là: P = (I1- C1) - (I2-C2- K.r) Trong đó: I: thu nhập từ bất động sản C: chi trì BĐS K: vốn đầu tư xây dựng R: tỷ suất lợi tức Nếu P> 0, nên tiếp tục trì, P